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徐文榮和他的橫店“共有制王國”

來源: http://www.infzm.com/content/103208

浙江橫店集團董事局主席徐文榮。 (CFP/圖)

橫店集團一直是經濟學家們樂於解讀的公司。在市場化浪潮中,大量企業進行股份制改革,以量化厘清私人與集體的股權。橫店集團卻反其道行之,用自己獨有的“市場型公有制”或稱“橫店式共有制”,這些從字面難以完全讀懂的所有制模式,把自己做成一塊集體經濟的活化石。

“橫店”兩個字本來的意思,是“橫在路旁的簡陋店面”。這里古時為東陽境內一條驛道,浙江中部一個不起眼的貧窮小鎮。

簡陋的店面早已成了王國。橫店集團已經成為一個同時涉足電氣電子、醫藥化工、影視旅遊、金融、航空、房地產等行業、總資產達472.9億元的特大集團。

事實上,影視文化產業在整個橫店集團只占到10%左右的產值。這個已經擁有三家上市公司的集團,風頭往往被體量並不大的影視文化產業所掩蓋。

而橫店集團這家集體企業出身的公司,最令外界好奇的是它的所有制模式——“市場型公有制”或“橫店式共有制”。這種奇特的模式,不僅與通行的股份制無關,也迥異於華西村這樣的集體經濟標本。

“國王”徐文榮

橫店集團發軔於徐文榮率領鄉民創辦的東陽橫店絲廠。這是橫店集團的第一桶金,也是橫店集體經濟的起點。

按照《徐文榮口述風雨人生》一書的記述,1975年4月18日,經過徐多次跑到省里催問,東陽橫店絲廠的批文終於下發。在那個時代,只有以政社合一的社隊集體的名義才具備辦企業的合法性。

隨後,在全公社共39個大隊中,籌集了50254元人民幣作為三年無息借款,加上送禮跑銀行跑來的26萬元貸款,作為絲廠最初的資本金。為跑貸款,徐文榮甚至去給行長的夫人找過胎盤。

1976年底,橫店絲廠開工的第一年就賺了6.7萬元,第二年翻了一番多,達到15萬元,第三年又翻了一番多,達到35萬元。

橫店共創共有共富共享工作委員會(簡稱“四共委”)辦公室主任李堅強對南方周末記者解釋,後來村民的借款都如數歸還,銀行貸款也按期還完了,剩下的企業資本歸誰呢?既不屬於政府,也不屬於私人,“就應該是集體共有的”。

以絲廠為起點,橫店集團最終演進成為一個跨行業經營,並擁有三家上市公司的大型集團。在數十年的發展歷程中,徐文榮建立起了一套高管享有絕對控制權的社團所有制經濟模式。

1984年,徐文榮極力要求政企分開。當時一位鄉黨委副書記在全鄉黨員大會上說:“我們鄉有個人,論本事可以做皇帝,論錯誤可以槍斃。自以為是,老子天下第一……”

直到現在,80歲的徐文榮仍時常對周邊的人提及這一幕。他對南方周末記者感慨道:“如果推動改革要被槍斃的話,我早被槍斃過好幾次了。”一種說法是,為了從制度上實行“徹底的政企分開”,徐文榮曾先後“趕走”了5位不放棄幹預企業自主權的鄉鎮領導。

經過這樣的博弈,徐文榮建立起對企業控制權的合法性,但公司所有制結構卻一直沒有發生變化。

徐文榮一直表示,“橫店集團不是我徐文榮的。”甚至在兒子徐永安接位後,他有意讓自己的其他兩個孩子離開橫店集團,以免受“橫店集團成為家族企業”的詬病。

南方周末曾於2008年報道,2000年橫店集團的總資產超過了70億元(詳見南方周末2008年9月25日《徐文榮:我是一個農民》),《福布斯》在這一年發布的“中國大陸50富豪榜”中,出現了徐文榮的名字。他被排在第8位,資產為27億元。徐文榮看到這一富豪榜單後,派人邀請制榜人胡潤前來橫店喝茶。徐文榮說,“這麽多錢你要說我個人是不可能有的,但是如果說整個集團,就不可能只有這麽一點”。

鎮上居民一般稱徐文榮為“老爺子”、“大老板”、“徐老大”,在諸多居民乃至外來群眾演員的評價中,他幾乎已經成了一個改變橫店的偉人。

隨著企業不斷壯大,徐文榮與政府關系也變得非常密切。

他曾將東陽市甚至浙江省里的一些退休領導請到橫店來,幫自己和集團出謀劃策。曾在2008年鬧得沸沸揚揚的圓明新園項目,最終因土地審批不規範遭到國土資源部的叫停。但在此之前,項目用地卻已經被東陽市各部門核準,甚至已經成立了橫店圓明新園籌建工作協調小組,準備搶先施工。

橫店“三會”

橫店集團的控制權,掌握在橫店社團經濟企業聯合會、東陽市影視旅遊促進會、橫店共創共有共富共享工作委員會三個社團法人(合稱為橫店“三會”)手中。

前兩者是橫店集團的投資主體,其中橫店社團經濟企業聯合會占股70%,東陽市影視旅遊促進會占股30%。橫店社團經濟企業聯合會的會長和法定代表人即是橫店集團的實際控制人、總裁徐永安,東陽市影視旅遊促進會的會長則是徐文財,其同時任橫店集團副總裁。所有權和經營權在名義上分開之後,實際操作中又回到了一起。

為了符合公司法的規定,2001年8月,橫店集團成立了社團經濟企業聯合會,作為橫店社團經濟的核心——橫店集團有限公司和橫店集團控股有限公司的投資主體,實現“投資者”與“經營者”的分離。

創始人徐文榮現在的職務,只剩下了橫店“四共委”主席。

“四共委”的辦公區設在明清民居博覽城旁的一個小山坡上。這里被修建成一座不開放的古典府邸,低調的矮樓,草坪上有考究的擺設。和景區里的王府一樣,雕梁畫壁,紅柱長廊,遙望八面山。山下的明清民居則是於2001年至2008年,從全國各地一磚一瓦拆遷挪來建成。

“四共委”的辦公室里,徐文榮十年內要做的“十件善事”被裝裱起來,擺放在書櫃頂上,其中包括了橫店普通農民的養老保障、免費教育、醫療補貼和新村建設。

作為一個社團法人,橫店“四共委”稱自己不屬於集團,也不負責任何經營活動,但是仍有投資和慈善的功能,並通過名下的三農促進會和文化產業聯合會兩個經營實體實現。建在“四共委”旁的健康咨詢服務站和文化娛樂中心,就都是三農促進會負責的項目,免費提供服務。下午兩三點,戲院里幾乎坐滿了聚精會神的老人,舞臺上定期演出各類地方戲曲。

“其實這有點類似初級的共產主義。”橫店“四共委”辦公室主任李堅強對南方周末記者說。

盡管“四共委”在名義上獨立於橫店集團之外,但是如果沒有橫店集團的資金支持,大手筆的投資與慈善事務恐難以完成。

一位“四共委”高管在接受南方周末記者訪問時說,“四共委”退出經營活動,所以把許多固定資產都“給”橫店集團了,“之前‘四共委’轉移了那麽多資產給集團,他們也該給點租金吧”。

王國的隱憂

集團的酒店房間都擺著《徐文榮口述風雨人生》,書簽上從右至左印著“共創共有共富共享”八個字。這是“四共委”名字的由來,也被徐文榮作為橫店集團的夢想。

這種“共有”同樣顯得很穿越,並且“懸在空中”。

一名橫店集團中層員工對南方周末記者說,自己並不認為普通員工都擁有股份,“可能上市公司的高管會擁有股份吧”。在實踐中,年終獎金確實會根據同事以及領導的評價來決定,這或許是唯一可以看出普通勞動者對於集團事務決定權的地方。

即便在名義上,股份被每一個在集團勞動的員工“共同擁有”,但因為沒有被量化,社團成員個人不可能也沒有從企業得到股份、利息或其他任何形式的財產收入。

按照徐文榮自己的解釋和集團的對外口徑,橫店集團企業勞動群眾集體就是這筆巨大財富的終極控制人,“只有共同富裕,才能天下太平”。徐文榮在自己的書中稱,橫店集團資產由社團成員“共同擁有”,但社團成員的身份是開放的,“不管來自何方都可以成為集團成員”,“在集團勞動就是集團成員,離開集團就失去集團成員身份”。

橫店與華西村整齊劃一的別墅景觀截然不同,集團員工或者本地居民都沒有享受到太多有別於他處的福利。橫店集團針對符合一定條件的當地老人發放福利金,提供出入景區的優惠,為他們搭建戲臺和醫療站提供免費服務。但最為當地老人津津樂道的,卻是他們原來是農村戶口,但是現在交足15年社保,也可以領養老金了。

即便和年紀稍長的、更熟悉徐文榮的當地人或者知曉情況的集團員工聊天,也很難感受到“共創共有共富共享”帶來的印記。徐文榮更像是一個“能人”、“幹才”的符號,存在於村民們的書架上、聊天中和記憶里。

42歲的厲女士在鎮中心萬盛街開了一家眼鏡店,她仔細回想,自己與橫店集團的直接聯系就只有每年每人600元的征地費。這個數額在不同的村各有不同,被眾多景區包夾的良渡村,則是每人每年1000元。

考察過橫店的北京大學教授周其仁在論文中指出,橫店所有制的實質,是“高度集中在集團總部和總裁手中的對企業投資和經營活動的直接或間接的控制權,以及與這種控制權不相對稱的剩余索取權”。

除了徐文榮自己的話和著作,南方周末記者所接觸到的多位高管均對這種所有制的安排表示敏感。“‘社團所有制’很難一下子解釋清楚”,這是受訪的橫店集團高管們或多或少透露出的共同的難言之隱。

周其仁在文中提到,“1989年《關於經濟責任制的規定(總綱)》曾提出,‘進一步完善獎金責任制,並積極創造條件向股份制過渡’。但後來橫店集團公司發現要量化幾十年形成的資產存量,幾乎怎樣做都會引起問題。”

根據其調查,“公有財產”量化困難的不只是橫店一家。浙江另一家明星鄉鎮企業萬向企業集團,在著名企業家魯冠球領導下抵制“股份合作制”的主要理由,也是如果要量化沒有初始契約的企業資產,麻煩可能大到足以攪亂企業的正常營運。

對於父輩曾秉持的社團經濟理念,現任橫店集團總裁的徐永安也曾在接受《21世紀經濟報道》采訪時明言,“我就是在橫店這樣的管理模式下長大的,應該講非常符合橫店集團的發展狀況,社團經濟是橫店的基礎,這條道路我們肯定要走下去,但不是死板的延續發展,肯定會有所創新。”

有可能不斷增加的上市公司數量,或將成為倒逼橫店集團制度改革的因素。

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上海共有產權住房滿5年可上市交易 價格怎麽定?

隨著上海1800余戶家庭已經取得共有產權保障房的房地產權證滿五年,符合上市交易的年限要求,如何上市交易,如何確定交易價格,成為大家關心的問題。

10月14日,上海發布《上海市共有產權保障住房供後管理實施細則》(下稱《實施細則》),規定購房人、同住人取得房地產權證滿5年,可以購買政府產權份額,也可以上市轉讓共有產權保障住房,之後住房性質轉變為商品住房。

《實施細則》於2016年9月30日開始實施,有效期至2021年9月30日。

考慮到近年來上海的房地產價格已經發生了巨大的變化,有了較大漲幅,如何確定房屋的轉讓價格,就成為關鍵。

上海2010年在徐匯和閔行兩個區試點供應共有產權保障房,並於2011年在上海全市鋪開。為了擴大保障範圍,上海共有產權房的門檻也一直在降低。收入限額從人均月可支配收入2300元逐步放寬到2900元、3300元、5000元、6000元,財產限額從人均7萬元放寬到9萬元、12萬元、15萬元、18萬元。上海市城鎮戶籍年限由連續滿7年放寬至連續滿3年。

截至目前,上海共開展了五個批次的共有產權保障住房申請供應工作。預計到第五批次結束,歷年累計簽約的家庭將達9萬余戶。第六批次申請受理工作將於今年四季度開展。

在上海的共有產權模式中,中低收入住房困難家庭在購房時,投入部分購房款,同時占有房屋的部分產權。

比如,首批徐匯和閔行兩區試點時,彼時房源銷售基準價在每平方米4800元~5200元,相當於同一區位同期普通商品房價格的四五成,居民和政府按“七三開”共有住房產權。

此後在別的批次的房源中,房屋的銷售基準價格和購房家庭產權份額都隨著周邊房價有所變化,購房家庭產權份額也從60%~70%不等。

上海希望通過共有產權保障住房,既解決中低收入家庭在市場上住房消費支付能力不足的問題,又解決當前階段性保障和未來上市收益分配的有效銜接與公平性問題。

根據《上海市共有產權保障住房管理辦法》,取得房地產權證滿5年後,共有產權保障住房可以上市轉讓,或者由購房人、同住人購買政府產權份額。

其中上市轉讓又分為兩種情況:一、房屋所在地區住房保障實施機構或者區政府指定的機構在同等條件下,有優先購買權。二、優先購買實施單位不予購買的,購房人、同住人方可向他人轉讓共有產權保障住房。

如果上市轉讓共有產權保障住房的,購房人按照其產權份額獲得轉讓總價款的相應部分。如果購買政府產權份額,購房人則需要補繳價款。

考慮到這些年上海的房地產價格已經發生了巨大的變化,有了較大漲幅,如何確定房屋的轉讓價格,就成為關鍵。

《實施細則》提出,如果該保障房是由住房保障實施機構優先購買,或者是購房人、同住人購買政府產權份額的,適用房源項目市場基準價格。

這個市場基準價格,由住房保障實施機構委托具有相應資質和良好社會信譽的房地產估價機構評估,參考屆時房源項目相鄰地段、相近品質商品住房價格等因素擬訂。

單套共有產權保障住房的轉讓價格,按照房源項目市場基準價格及其浮動幅度確定。其中浮動幅度與該套共有產權保障住房預(銷)售時使用的浮動幅度一致。

共有產權保障住房在銷售時,除了在周邊房價基礎上通過一定的折扣系數形成銷售基準價格,同時單套房的銷售價格,在銷售基準價格基礎上,還根據樓層、朝向、位置,形成一個浮動幅度,浮動幅度不超過±10%。

也因此,購房人、同住人購買政府產權份額的,就需要補繳價款,其計算公式為:補繳價款=房源項目市場基準價格×浮動幅度×住房建築面積×政府產權份額。

而政府優先購買購房人的產權份額時,雙方要以房源項目市場基準價格為基礎,協商約定房屋轉讓價款。政府支付的轉讓價款=房屋轉讓總價款×購房人產權份額。

如果是向他人轉讓共有產權保障住房,購房人、同住人和受讓人應當一次性繳納政府產權份額價款(政府產權份額價款=房屋轉讓價格×政府產權份額)。

《實施細則》還規定,取得房地產權證滿5年,購房人、同住人要購買商品住房,應當在商品住房轉移登記前,先行上市轉讓共有產權保障住房或者購買政府產權份額。

如果取得房地產權證未滿5年,購房人、同住人購買商品住房的,應當騰退共有產權保障住房,交區政府指定住房保障機構回購(回購價款=原銷售價款×(1+計息周期對應的銀行存款基準利率)。

上海 共有 產權 住房 年可 上市 交易 價格 怎麼
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南京發布人才安居辦法 最高可享受150平方米共有產權房

據南京市政府網站消息,南京市政府25日發布的《南京市人才安居辦法(試行)》明確,從今年7月1日起,將對當地無房且5年內無住房登記信息和房屋交易記錄的6類人才,給予每月最少600元的租房補貼,最大可提供150平方米的共有產權房,以解決這些創新創業人才的住房問題。

人才安居政策並不能長期享受,南京市住房保障和房產局相關負責人表示,為保證讓更多人享受到政策的紅利,政策享受期為5年,其中共有產權房、購房補貼只能享受一期,期滿不得再次申請;享受人才公寓、公共租賃住房、租賃補貼政策滿5年的,最多只能再申請一期。

以下為全文:

市政府關於印發南京市人才安居辦法(試行)的通知

寧政發〔2017〕99號

各區人民政府,市府各委辦局,市各直屬單位:

現將《南京市人才安居辦法(試行)》印發給你們,請認真遵照執行。

南京市人民政府

2017年4月24日

(此件公開發布)

南京市人才安居辦法(試行)

第一章 總 則

第一條 為改善人才安居條件,優化人才發展環境,更好吸引和留住各類優秀人才在本市創業創新,加快建設人才強市和創新型城市,特制定本辦法。

第二條 人才安居是指政府使用財政資金或提供優惠政策,為本市經濟社會發展所需的人才提供住房保障的活動。

第三條 人才安居的適用對象應符合以下條件:

(一)在《南京市人才安居辦法適用企業範圍》中在崗在職人員。

(二)符合《南京市人才安居辦法適用對象(目錄)》中的A、B、C、D、E、F類人才的認定條件。

(三)本市戶籍,且住房未達本辦法確定的安居標準或非本市戶籍、在寧無自有住房,且在本市5年內無住房登記信息和房屋交易記錄。

第四條 企業須與各類人才簽訂勞動合同並為其繳納社會保險。通過項目合作方式引進的A、B、C類人才,可不受簽訂勞動合同和繳納社會保險的限制。

第五條 人才安居重點支持先進制造業、現代服務業、戰略性新興產業,包括符合我市產業發展方向、鼓勵發展領域的轉型升級和創業創新型重點企業。

第六條 成立南京市人才安居工作領導小組,負責研究、協調、審議、決策和部署本市人才安居工作有關重大事項。市人才安居工作領導小組在市房產部門設立辦公室,承擔人才安居日常管理工作。

各區(管委會)成立相應的人才安居工作領導小組和辦公室,負責轄區內的人才安居具體工作。

第二章 安居方式與標準

第七條 人才安居采取實物配置和貨幣補貼兩種方式。實物配置包括提供共有產權房、人才公寓、公共租賃住房,實物配置視房源情況接受申請,鼓勵人才選擇貨幣補貼的安居方式,在本市工作不滿一年的,享受政策的首年原則上以租賃補貼為主。貨幣補貼包括購房補貼和租賃補貼,補貼標準根據經濟社會發展適時調整。

第八條 本辦法所稱的共有產權房是指個人與經政府委托,代表政府持有產權份額的公有產權人按一定比例共同擁有產權的住房,公有產權人為市(區)政府指定的部門或國有獨資企業;人才公寓是指在一定政策期限內,供符合條件的人才免租金或以低於市場租金租賃的住房;公共租賃住房是指由政府投資建設(籌集)或者提供政策支持,限定戶型面積和租金水平的保障性住房。

本辦法所稱的購房補貼是指政府向符合條件的人才在本市購買商品住房和存量房時發放的補貼;租賃補貼是指政府向符合條件的人才自行租房時發放的補貼。

第九條 根據經濟社會發展情況,市發改部門和市人社部門分別適時更新並公布人才安居辦法適用企業範圍和適用對象(目錄)。

第十條 A類人才和在本市承擔國家(國際)重大戰略項目的特殊人才(團隊),實行“一人一策、一事一議”。

第十一條 B類人才可在本市選擇申請共有產權房、人才公寓、購房補貼和租賃補貼中的一種安居方式。

申請共有產權房的,面積為150平方米左右,與公有產權人分別持房屋所有權50%份額,在本市工作5年後,仍符合條件的,每年可以原價購買房屋產權份額的10%;

申請購房補貼的,補貼標準為實際購房金額50%,最高200萬元;

申請人才公寓的,面積為150平方米左右;

申請租賃補貼的,租賃補貼金額為每月7500元。

第十二條 C類人才可在本市選擇申請共有產權房、人才公寓、購房補貼和租賃補貼中的一種安居方式。

申請共有產權房的,面積為120平方米左右,與公有產權人分別持房屋所有權50%份額,在本市工作5年後,仍符合條件的,每年可以原價購買房屋產權份額的10%;

申請購房補貼的,補貼標準為實際購房金額50%,最高170萬元;

申請人才公寓的,面積為120平方米左右;

申請租賃補貼的,租賃補貼金額為每月6000元。

第十三條 D類人才可在本市選擇申請共有產權房、人才公寓和租賃補貼中的一種安居方式。

申請共有產權房的,面積為90平方米左右,與公有產權人分別持房屋所有權50%份額;

申請人才公寓的,面積為90平方米左右;

申請租賃補貼的,租賃補貼金額為每月3600元。

第十四條 E類人才可在本市選擇申請公共租賃住房和租賃補貼中的一種安居方式。

申請公共租賃住房的,面積為60平方米左右;

申請租賃補貼的,租賃補貼金額為每月2400元。

第十五條 F類人才可在本市選擇申請公共租賃住房和租賃補貼中的一種安居方式。

申請公共租賃住房的,面積為30平方米左右;

申請租賃補貼的,租賃補貼標準按照《南京市政府關於加快推進公租房貨幣化保障的實施意見》執行。

第十六條 本市戶籍且住房不達標的人才只能選擇租賃補貼的安居方式,補貼金額按照人才安居標準面積和原房面積的差額計算。

人才的原房面積包括:家庭成員的私有房屋;家庭成員承租的公有房屋;轉讓或被征收拆遷不滿5年的自有或共有住房(含承租公房);已購買或已安置的征收拆遷安置房屋;依合同尚未交付的房屋。

第三章 申請與審核

第十七條 市人才安居工作領導小組辦公室建立統一的人才安居信息管理系統,各部門數據共享,實現人才安居在線申請、受理、審批、公示等政務功能和人才信息、房源信息、安居狀況等管理功能。人才安居信息管理系統納入全市房產信息系統統一管理。

第十八條 企業對照人才安居適用範圍,在人才安居信息管理系統在線輸入“統一社會信用代碼”,經系統分配至納稅所在區(管委會)發改部門查驗,在線註冊後,提交人才安居申請。

第十九條 各類人才對照認定標準向企業提出申請。企業將符合條件的人才在本單位範圍內公示5個工作日,公示無異議後,由企業統一進行在線申報,經系統分配至區(管委會)人社部門進行初審。

第二十條 A類人才由市人才安居工作領導小組認定;B、C、D類人才及相當於B、C、D類的人才,由市人社部門會同相關部門認定;E、F類人才由各區(管委會)人社部門認定。

通過項目合作方式及非企業引進的A、B、C類人才,經市委組織部(市人才辦)、市人社部門會同相關部門認定,市人才安居工作領導小組批準,可參照本辦法享受人才安居。

企業具有成熟規範的人才管理體系,經評估認可後,其技術或管理人才所聘任的職務可直接對接《南京市人才安居辦法適用對象(目錄)》的相應人才類別。

第二十一條 人才安居工作實行並聯審批、按季公示,人才認定部門將認定結果移送至市房產部門。市房產部門匯總審核結果,確定人才的安居方式及標準,每季度末將人才安居名單向社會公示5個工作日。

第二十二條 共有產權房、人才公寓、公共租賃住房根據房源情況接受申請,各區(管委會)房產部門或房源管理單位按批次組織選房,將共有產權房、人才公寓、公共租賃住房配售(租)給符合條件的人才。

租賃補貼、購房補貼常年接受申請,市財政部門統籌資金,直接或委托房產部門將購房補貼或租賃補貼發放至符合條件的人才個人賬戶。

第四章 房源籌集

第二十三條 各區(管委會)應當結合城市規劃及產業政策導向,針對企業和人才發展狀況,兼顧經濟社會發展水平和財政承受能力,編制人才住房建設規劃、實施人才安居工程、完善人才安居服務。

江北新區等條件成熟的區(管委會)可進行制度創新,先行先試,並報市政府備案。

第二十四條 房源的籌集渠道:

(一)政府投資新建、購買、租賃;

(二)江北新區及開發區、其他產業載體等投資新建、購買、租賃;

(三)商品住房項目中配建;

(四)企事業單位新建、改建。

第二十五條 人才安居項目規劃選址應綜合考慮城市軌道交通、產業布局、公共配套,實現產城融合、職住平衡。教育、醫療、道路、公交等公共設施應同步配建。

第二十六條 在新建商品住房項目中配建的共有產權房、人才公寓和公共租賃住房,由市房產部門統籌,可優先用於項目所在區的人才安居。配建應明確房源性質、產權歸屬和交付標準、面積、方式、時間等內容,並納入土地使用權的出讓方案。由市政府指定機構持有並負責日常運營管理。

第二十七條 新引進的、投資規模大、產業層次高的企業,在滿足城市規劃的前提下,經批準,可以專項配套建設人才公寓和公共租賃住房。

符合產業發展方向的企業及與產業發展密切相關的高校、科研機構,在滿足城市規劃的前提下,經批準,可利用自有存量國有建設用地,按基本建設程序建設人才公寓和公共租賃住房。

第五章 管理與監督

第二十八條 建立健全績效評價機制,將人才在崗運營情況和實際貢獻等作為評價的要素,由各區(管委會)定期對企業和人才進行績效評價,考評結果作為是否繼續享受人才安居政策的依據。

第二十九條 人才安居申請的政策享受期為5年,其中共有產權房、購房補貼只能享受一期,期滿不得再次申請;享受人才公寓、公共租賃住房、租賃補貼政策滿5年的,通過績效評價的B類人才和進階到D類及以上的人才,可申請續增一期。人才安居政策最多享受兩期。

符合條件的各類人才可根據自身條件及其變化,自主選擇相應的安居方式,自願按照低於其政策享受標準實施安居的,不予補差。

夫妻雙方均符合本辦法安居條件的,可根據實際情況,按照標準就高不重複的原則自主選擇一種安居方式。

第三十條 購房補貼按年度發放,發放時間為每年的12月,購房當年發放購房補貼總額的40%,第2至5年各發放補貼總額的15%。

申請購房補貼前已經在本市領取過租賃補貼的,應當從購房補貼中相應扣減;申請共有產權房前已經在本市領取過租賃補貼的,應當退回已領取的租賃補貼,人才進階的除外。

租賃補貼實行按月補助、按季發放,每個季度的首月將上個季度租賃補貼發放至人才的個人賬戶。

第三十一條 已享受本市其他人才安居政策且政策享受期滿的,不可重複享受本辦法的人才安居政策;仍在政策享受期內的,租賃補貼可按照本辦法調整,其他安居方式按照原規定執行。

已享受本市住房保障相關政策的,可申請租賃補貼,與已享受住房保障政策的時間合並計算,購買過本市保障性住房的除外。

第三十二條 玄武區、秦淮區、建鄴區、鼓樓區、棲霞區、雨花臺區A、B、C類人才購房補貼和租賃補貼,D、E、F類人才租賃補貼由市、區政府(管委會)財政各承擔50%;江寧區、浦口區、六合區、溧水區、高淳區購房補貼和租賃補貼由市財政補貼30%。

第三十三條 購買共有產權房自購房發票記載時間滿5年後可上市交易,個人和公有產權人按所持產權份額分配收益。人才在取得共有產權房完全產權份額前,擅自用於出租經營,或者改變房屋用途的,由區(管委會)房產部門或房源管理單位責令其限期改正,逾期不改的,由公有權人依合同約定予以追責。

人才公寓和公共租賃住房不得擅自用於轉租、轉借。擅自轉租、轉借的,由區(管委會)房產部門或房源管理單位依合同約定收回房屋,並取消其人才安居資格。

第三十四條 人社、房產部門每年分別對政策享受期內的人才勞動關系及住房情況進行核對。人才在服務期內因企業遷移、工作變動、自身條件等情況發生變化,已不符合條件的,房產部門應終止其繼續享受人才安居政策並按照以下措施處理:

(一)申請共有產權房不滿5年的,由公有產權人實施回購,回購價格以第三方機構市場評估價為準,人才所持份額的溢價部分以5年為基數,按照其工作月份折算後歸人才所有,評估價低於原購買價格的,由公有產權人按原價格回購;

(二)申請人才公寓或公共租賃住房的,由區(管委會)房產部門或房源管理單位按照有關規定或者租賃合同約定收回承租的人才公寓或公共租賃住房;

(三)申請購房補貼或租賃補貼的,應停止繼續發放,並從不符合安居條件的時間開始計算,退回已領取的補貼。

第三十五條 企業應認真履行主體責任,建立人才動態管理機制,對人才安居申報的真實性負責。對符合條件的人才,應積極幫助其申請人才安居;對情況發生變化的,應及時報告市區相關部門,並在人才安居信息管理系統中輸入人才變動情況;對不再符合條件的,應積極協助市區相關部門依法退出。

第三十六條 對不配合回購並退出共有產權房、拒絕退出人才公寓或公共租賃住房或未按規定時間內退回補貼的,以及弄虛作假虛報冒領,或以不正當手段騙取本辦法規定的人才安居待遇的,應納入個人征信系統並向社會公布,同時按有關法律和規定嚴肅處理。

第三十七條 對弄虛作假騙取享受人才安居政策或不如實上報人才變動情況、協助追繳不力的,取消企業人才安居申請資格,納入企業征信系統並向社會公布,情節嚴重的,追究企業法律責任。

第三十八條 相關部門履職人員不按照規定履行職責,濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的,依法追究行政責任;涉嫌犯罪的,依法移送司法機關處理。

第六章 附 則

第三十九條 本辦法適用範圍為玄武區、秦淮區、建鄴區、鼓樓區、棲霞區和雨花臺區。

江北新區和江寧區、浦口區、六合區、溧水區、高淳區可參照本辦法制定本轄區人才安居辦法。

第四十條 本辦法自2017年7月1日起施行。

附件:1.南京市人才安居辦法適用企業範圍

2.南京市人才安居辦法適用對象(目錄)

附件1

南京市人才安居辦法適用企業範圍

1.符合我市確定的7大類14個領域戰略性新興產業的規模以上重點企業和重點軟件企業。

2.符合我市確定的現代服務業規模以上重點企業。

3.經認定的符合我市傳統制造業向先進制造業轉型升級的規模以上重點企業。

4.經認定的符合我市傳統服務業向現代服務業轉型升級的規模以上重點企業。

5.“創業南京”英才計劃等重點人才工程的企業。

6.經認定的科技含量高、產業帶動性強的重點創業創新型平臺類、研發類、總部類、引領類企業。

7.經認定的符合《南京市鼓勵投資新興產業門類及布局目錄》)的重點新引進企業。

8.經認定的符合《南京市鼓勵投資服務業門類及布局目錄》的重點新引進企業。

9.經認定的重點新設跨國公司地區總部及功能性機構。

(具體企業名錄實行動態管理,在申報平臺另行公布。)

附件2

南京市人才安居辦法適用對象(目錄)

一、A類人才

1.諾貝爾獎獲得者。

2.國家最高科學技術獎獲得者。

3.中國科學院院士、中國工程院院士。

4.國外相應最高學術權威機構會員(或稱“院士”)。

5.“千人計劃”頂尖人才及團隊、“萬人計劃”傑出人才、“科技頂尖專家集聚計劃”A類人才。

6.相當於上述類別的人才。

二、B類人才

7.全國傑出專業技術人才,新世紀百千萬人才工程國家級人選,國家有突出貢獻的中青年專家,享受國務院政府特殊津貼人員;國家“千人計劃”除頂尖人才及團隊外的其他入選人才,“萬人計劃”除傑出人才外的其他人才,“科技頂尖專家集聚計劃”B類人才,江蘇省“333高層次人才培養工程”第一層次培養對象。

8.世界500強企業總部首席技術官或技術研發負責人。

9.世界品牌500強企業總部首席技術官或技術研發負責人。

10.獲得國醫大師、國家衛生計生有突出貢獻中青年專家榮譽稱號者。

11.國家技術發明獎一等獎、二等獎前3名;國家科技進步獎一等獎前5名;中國青年科學家獎;中國專利金獎(須為專利發明人及設計人)。

12.擔任以下職務者:國家科技重大專項、國家重點研發計劃負責人。國家實驗室主任、副主任、學術委員會主任,國家重點實驗室主任、學術委員會主任,國家工程實驗室、國家工程(技術)研究中心、國家能源研發(實驗)中心主任。國際標準化三大組織各標準化技術委員會主席、副主席;全國專業標準化技術委員會主任委員。

13.相當於上述類別的人才。

三、C類人才

14.獲得江蘇省“333高層次人才培養工程”第二層次培養對象;江蘇省有突出貢獻的中青年專家,南京市有突出貢獻的中青年專家。

15.我市戰略性新興產業細分領域排名前3企業技術管理團隊核心成員(前三名)。

16.中國500強企業或者中國民營500強企業技術研發負責人、管理團隊核心成員(前三名)。

17.中國互聯網企業100強榜單企業技術研發負責人、管理團隊核心成員(前三名)。

18.擁有國際發明專利或核心技術國內發明專利,且年銷售額1億元人民幣以上或年納稅額500萬元人民幣以上的企業董事長、總經理或首席技術專家。

19.獲得國家科技進步獎二等獎前5名;省、部、軍隊、國防科學技術獎一等獎前3名;省、部、軍隊、國防技術發明獎一等獎前3名;省、部、軍隊、國防科學技術進步獎特等獎前5名、一等獎前3名;省科學技術突出貢獻獎;南京市科技功臣獎。

20.科技部“創新人才推進計劃”入選者;江蘇“外專百人計劃”入選者,國家“高端外國專家項目”、“首席外國專家項目”入選者;江蘇省“雙創人才”。

21.創辦(領辦)的項目處於正常運營狀態的,市“創新型企業家培育計劃”、“科技創業家培養計劃”入選者。

22.擔任中國科學院“知識創新工程”重要方向項目負責人;國家認定企業技術中心主任。

23.獲得全國優秀科技工作者,中國科學院“百人計劃”人選,全國知識產權領軍人才,中國科協求是傑出青年成果轉化獎獲得者,全國首席科學傳播專家,江蘇省“十大青年科技之星”(江蘇省青年科技獎前十名),江蘇省優秀科技工作者稱號。

24.擔任以下職務者:國家科技重大專項、國家重點研發計劃骨幹;“國家軟科學研究計劃”重大項目第一負責人;科技部國際科技合作計劃項目中方項目第一負責人;國家重點實驗室、國家工程實驗室、國家工程(技術)研究中心、國家能源研發(實驗)中心副主任前2名、工程學術(技術)委員會主任,國家工程實驗室、國家能源研發(實驗)中心學術委員會主任;G7成員國(美國、英國、德國、法國、日本、意大利、加拿大)國立研究所所長、首席研究員或國家實驗室主任;省、部(重點)實驗室主任、學術委員會主任,省、部工程實驗室主任,省、部工程研究中心主任;國際標準化三大組織各標準化分技術委員會主席、副主席;全國標準化分技術委員會主任委員;擔任主導國際標準制定項目的召集人。

25.獲得特許金融分析師(CFA)或金融風險管理師(FRM)資格證書且正受聘我市經國家金融監管部門批準,在南京註冊的銀行、證券公司、保險公司、基金管理公司、期貨公司、信托投資公司、金融租賃公司等經營性總部金融企業或一級分支機構擔任公司副職以上高管人員、首席分析師者(或首席經濟學家)2年以上者;連續3年獲得《新財富》“最佳分析師”,且在我市註冊的證券公司擔任研究團隊成員;獲得北美精算師、英國精算師、澳洲精算師或中國精算師資格證書且正受聘南京市保險公司法人機構擔任總精算師或精算責任人者。在南京註冊,名列清科中國創業投資機構年度排行榜或投中中國最佳創業投資機構年度排行榜前50名機構的核心投資決策團隊主要負責人。

26.獲得全國模範教師、全國教育系統先進工作者、全國優秀教師、全國優秀教育工作者、全國教書育人楷模、全國名校長、全國優秀班主任等榮譽稱號者。

27.獲得全國名中醫、全國優秀中醫臨床人才、全國中醫護理骨幹人才、江蘇省衛生傑出人才等榮譽稱號者。

28.獲得中華技能大獎、全國技術能手、“國家級技能大師工作室”領辦人榮譽稱號的高技能人才。

29.獲得中國標準創新一等獎前3名、二等獎第1名,中國專利優秀獎、中國外觀設計金獎(須為專利發明人或設計人),光華龍騰設計創新獎-中國設計業十大傑出青年,中國服裝設計金頂獎,獲得過國際著名工業設計iF獎或紅點獎的產品設計獎、傳達設計獎、包裝設計獎獲獎者。

30.獲得全國優秀城市規劃科技工作者、全國工程勘察設計大師稱號,華夏建設科學技術獎特等獎、一等獎主要完成人前2名。

31.獲得中國通信標準化協會科學技術獎一等獎主要完成人前2名,中國通信學會科學技術獎一等獎主要完成人前2名。

32.相當於上述類別的人才。

(14—31條中所列獎項、榮譽及職務等均須為近5年內取得)

四、D類人才

33.獲得江蘇省“333高層次人才培養工程”第三層次培養對象;全國會計領軍人才;百千萬知識產權人才工程百名高層次人才培養人選;南京市“十大科技之星”;南京市中青年拔尖人才入選者稱號。

34.獲得《福布斯》“全球最佳創投人”、“中國最佳創投人”上榜者;《福布斯》“中國最佳創投機構”、“中國最佳PE投資機構”的主要負責人及管理團隊核心成員(前三名)。

35.獲得G7成員國(美國、英國、德國、法國、日本、意大利、加拿大)科學基金傑出青年類資助的人才。

36.獲得省、部科學技術獎二等獎前3名,省、部技術發明獎二等獎前3名,省、部科學技術進步獎二等獎前3名,市(地級市以上)、廳科學技術發明獎一等獎、科學技術進步獎一等獎第1名。

37.人社部“高層次留學人才回國資助計劃”入選者,“中國留學人員回國創業啟動支持計劃(重點創業項目)”入選者,人社部“留學人員科技活動項目擇優資助計劃”、“中國留學人員回國創業啟動支持計劃”(優秀創業項目)入選者;教育部“春暉杯”中國留學人員創新創業大賽入圍者;“南京留學人員創業大賽”總決賽獲獎選手。

38.創辦(領辦)的項目處於正常運營狀態的市“領軍型科技創業人才引進計劃”、“高層次創業人才引進計劃”、“高端人才團隊引進計劃”入選者,獲得中國創新創業大賽總決賽企業組、團隊組前3名或全國農業科技創新創業大賽企業成長組、初創項目組一等獎,且在我市落戶的企業或創業團隊獲獎項目研發機構第一負責人(每個單位限認定1人)。

39.擔任以下職務者:“國家軟科學研究計劃”面上項目第一負責人;科技部國際科技合作計劃項目中方主要參加人員前3名;市(地級市以上,下同)、廳(重點)實驗室主任、市技術中心主任、市工程技術研究中心主任,市工程實驗室主任,省工程實驗室學術委員會主任;在任國家高新技術企業研發機構第一負責人,在任市高新技術企業研發機構第一負責人或在任市重點軟件企業研發機構第一負責人,且符合下列條件之一者:國家、省、市科技計劃項目核心成員;國家、省、市科技獎勵獲得者;全國專業標準化技術委員會分技術委員會主任委員,擔任主導國際標準制定的召集人。

40.獲得特許金融分析師(CFA)或金融風險管理師(FRM)資格證書且經國家金融監管部門批準,在南京註冊的銀行、證券公司、保險公司、基金管理公司、期貨公司、信托投資公司、金融租賃公司等經營性總部金融企業或一級分支機構擔任部門主要負責人從事相應專業工作5年以上者;獲得北美精算師、英國精算師、澳洲精算師或中國精算師資格證書且在南京市保險行業從事精算專業工作5年以上者;擔任在寧註冊的上市公司董秘不低於三年,獲得《新財富》“金牌董秘”稱號者;連續2年獲得《新財富》“最佳分析師”,且在我市註冊的證券公司擔任研究團隊成員者(每個團隊5年內一次性申報1人);在南京註冊的基金管理公司任總經理或投資決策團隊主要負責人,且曾在清科中國創業投資機構年度排行榜或投中中國最佳創業投資機構年度排行榜前50名機構擔任核心投資決策團隊主要負責人。

41.獲得或入選“江蘇省人民教育家培養工程”培養對象,江蘇省特級教師,江蘇省教育工作先進個人;國家級教學成果獎三等獎成果主要完成者,長三角地區中小學班主任基本功大賽一等獎獲得者,江蘇省教學成果獎二等獎成果主要完成者,省教育科學研究優秀成果獎一等獎獲得者,省級精品課程負責人稱號。

42.擔任或入選江蘇省名中醫、省中西醫結合專家、省臨床醫學中心負責人;江蘇省臨床重點專科(學科)、醫學重點專科(學科)帶頭人;國家級中醫師承指導老師;江蘇省“科教強衛”工程醫學重點人才;江蘇省“科教強衛”工程重點以上人才。

43.擔任“江蘇省技能大師工作室”領辦人,江蘇省技術能手、江蘇省企業首席技師。

44.獲得省專利獎金獎(須為專利發明人及設計人),中國外觀設計優秀獎(須為專利設計人),光華龍騰設計創新獎-中國設計業十大傑出青年提名獎,中國十佳服裝設計師。

45.獲得華夏建設科學技術獎二等獎第1完成人。

46.獲得中國通信標準化協會科學技術獎二等獎第1完成人,中國通信學會科學技術獎二等獎第1完成人。

47.獲得江蘇省現代服務業特別貢獻獎。

48.當年在寧主投項目不少於5個、累計投資金額不少於500萬元的天使投資人、風險投資人。

49.國際發明專利或核心技術國內發明專利的發明人,且擔任年銷售額1000萬元人民幣以上或年納稅額100萬元人民幣以上的企業董事長、總經理或首席技術專家。

50.在寧創辦高新技術企業(企業法定代表人或第一大股東及持股30%以上)。

51.正高級專業技術資格獲得者(年齡應在45周歲以下)。

52.相當於上述類別的人才。

(33—50條中所列獎項、榮譽及職務等均須為近5年內取得)

五、E類人才

53、省“六大人才高峰”入選者,省“留學回國人員創新創業計劃項目”入選者,青年大學生創業引領計劃重點扶持項目入選者;“雙創博士”入選者。

54.與我市行政區劃範圍內註冊且獨立納稅的企業或從事生產經營活動類事業單位簽訂3年以上勞動合同,且年申報納稅收入(含股權激勵)不低於30萬元的各類人才。

55.擔任“南京市技能大師工作室”領辦人,南京市有突出貢獻技能人才,南京市技術能手。

56.獲得中國博士後科學基金資助的出站留(來)寧博士後,博士後出站留(來)寧從事科研工作滿3年者。

57.高級專業技術資格、高級技師職業資格獲得者(年齡應在40周歲以下)。

58.相當於上述類別的高級人才。

(53—56條中所列獎項、榮譽及職務等均須為近5年內取得)

六、F類人才

59.取得全日制研究生及以上學歷且獲得相應學位的國內高校畢業生或在國(境)外高校全日制學習並取得碩士及以上學位、學歷(學歷、學位須經國家教育主管部門認證通過)的留學回國人員(不含在職進修人員)(其中,取得博士研究生學歷及學位,年齡應在35周歲以下;取得碩士研究生學歷及學位,年齡應在30周歲以下),畢業2年內在我市納稅的各類企業或民辦非企業單位、社會團體等單位就業且簽訂1年及以上期限勞動合同,或在寧自主創業,繳納企業職工社會保險。

60.取得全日制大學本科及以上學歷且獲得相應學位的國內高校畢業生或在國(境)外高校全日制學習並取得學士學位、學歷(學歷、學位須經國家教育主管部門認證通過)的留學回國人員(不含在職進修人員)(年齡應在25周歲以下),畢業2年內在我市納稅的各類企業或民辦非企業單位、社會團體等單位就業且簽訂1年及以上期限勞動合同,或在寧自主創業,繳納企業職工社會保險。

61.初、中級專業技術資格獲得者;經市人力資源和社會保障部門職業技能鑒定取得技師、高級工職業資格證書的各類人才(其中中級專業技術資格、技師職業資格獲得者年齡應在30周歲以下,初級專業技術資格、高級工職業資格獲得者年齡應該25周歲以下)。

南京 發布 人才 安居 辦法 最高 享受 150 平方米 平方 共有 產權房 產權
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北京自住房升級為共有產權住房,或可寫入長效機制

來源: http://www.infzm.com/content/126499

共有產權住房制度兼顧了屬地原則,兼顧了職住平衡的原則,對於完善住房保障體系、完善住房制度,支持中端購房,抑制投機,促進公平,有著重大意義。(視覺中國/圖)

在推行了3年多後,北京的自住型商品房將被共有產權住房全面取代,這一步的意義被認為十分重大。

8月3日晚間,北京市住建委、發改委、財政局、國土規劃委等多部門聯合起草《北京市共有產權住房管理暫行辦法》(以下簡稱《辦法》),向社會公開征求意見。

該文件是對原自住型商品房(即“自住房”)政策的進一步調整和升級。自住房這種曾風靡一時的保障房品種將不再出現在北京市場,但它的土地出讓方式、規劃建設、分配規則等都將移植到共有產權住房政策中,並做出完善。

北京也成為繼安徽淮安、上海之後,國內第三個出臺共有產權住房的專門文件的城市,而國外更是早有類似的嘗試。北京市房協秘書長陳誌認為,共有產權住房制度兼顧了屬地和職住平衡(就業-居住平衡)的原則,對於未來北京的房地產市場將產生積極的影響。同時,共有產權住房也應該是長效機制的重要組成部分之一。

註重保障屬性

根據《辦法》規定,共有產權住房是指政府提供政策支持,由建設單位開發建設,銷售價格低於同地段、同品質商品住房價格水平,並限定使用和處分權利,實行政府與購房人按份共有產權的政策性商品住房。

與自住房類似,這類房屋主要滿足無房家庭住房,即“夾心層”的需求。

按照規定,單身家庭申請購買的,申請人應當年滿30周歲。一個家庭只能購買一套共有產權住房。已簽訂住房購買合同、征收(拆遷)安置房補償協議、有住房轉出記錄等情況的申請家庭不得購買共有產權住房。

為促進職住平衡、精準分配,共有產權住房優先配售給項目所在區工作無房家庭,其中30%的份額配給非北京戶籍的“新北京人”。

按照規定,已購共有產權住房用於出租的,購房人按照所占房屋產權份額獲得租金收益的相應部分。用於出售的共有產權住房需購買滿5年,同樣按市場價格轉讓所購房屋產權份額。

和自住房類似,北京的共有產權住房建設用地可采取“限房價、競地價”,“綜合招標”等多種出讓方式。在選址上優先安排在交通便利、公共服務設施和市政基礎設施等配套較為齊全的區域。

這並非全國首份關於共有產權住房的文件,北京也非首個試點城市。

2014年4月,住建部發布《關於做好2014年住房保障工作的通知》,確定北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石為共有產權住房試點城市。

早在2007年,淮安在國內首推共有產權房政策。這也是全國6個試點城市中首份細則實施方案。上海則在2010年做出共有產權住房的試點,並在2015年出臺《上海市共有產權保障住房管理辦法(草案)》。

深圳、成都、黃石也曾做出類似的嘗試,雖然政策上有細微差別,但其對共有產權住房基本定義和屬性界定頗為一致,更偏重保障屬性。據21世紀經濟報道了解,這些城市的試點情況會定期上報至住建部,作為制定相關政策的參考。

相比之下,北京此前並未明確提出過“共有產權住房”的概念,而是從2013年起推出自住型商品房制度。北京的自住房價格比周邊商品住房低30%左右,且“五年後上市收益的30%上交財政”的做法,已經明確帶有“共有產權”的性質。

有進一步推廣的可能性

綜合北京自住房的歷史供應情況和供地計劃來看,不難測算出共有產權住房對市場的影響。

中原地產的統計顯示,2017年以來,北京供應土地中,自住房規劃建築面積為153.33萬平方米,占新供應住宅面積的30.2%。這將成為未來市場的一股重要供應力量。

該機構統計還顯示,過去5年來,北京合計出讓了80宗自住房住宅土地,合計供應了自住房面積達到了703萬平米,大約能夠建設成為8萬套自住房/共有產權住房。

中原地產首席分析師張大偉向21世紀經濟報道表示,隨著政策的出臺,預計未來北京供應共有產權住房的比重會不斷增加,並將對穩定房價預期起到積極作用。

鏈家研究院院長楊現領認為,這一政策通過“職住平衡”和“不轉讓無需補差價”的規定鼓勵永久居住,讓房屋回歸居住屬性。他表示,過去北京自住型商品房存在明顯滯銷,一方面是受整體市場行情影響,另一方面也是供應項目位置較為偏遠,“職住平衡”還有利於解決這一問題。

楊現領認為,在供應結構上,共有產權住房的作用不可忽視。未來北京市場將形成商品住房、共有產權住房、租賃住房三類供應主體。

北京共有產權政策的推出,還可能有著政策層面的風向標意義。

“北京向來是政策高地,很多新政策都曾進行全國推廣。”某房企人士表示,“雖然北京是首次提出‘共有產權住房’的概念,但可能預示著新的政策方向。”

陳誌從制度的層面闡述這一制度的意義。他表示,共有產權住房制度兼顧了屬地原則,兼顧了職住平衡的原則,而且特別強調了對“新北京人”的同權意義。對於完善住房保障體系、完善住房制度,支持中端購房,抑制投機,促進公平,有著重大意義。

據悉,國外早有共有產權住房的相關實踐。從類型上看,主要分為市場化共有產權住房和保障性共有產權住房兩種,前者是在購房者之間進行產權分割,後者是在政府部門和被保障者之間進行產權分割。

國內各城市試點的共有產權住房,與上述保障性共有產權住房更為類似。在很多國家,這類房屋已經作為住房保障體系的一部分,形成了成熟的制度。

多數受訪者認為,從國內現有的實踐來看,共有產權住房的主要保障對象在於“夾心層”和中低收入群體,因此更適合在大城市推廣。若北京的試點成熟,該制度有進一步推廣的可能性。

陳誌也指出:“共有產權住房應該是長效機制的重要組成部分之一。”

但這一制度的具體試行情況如何,尚需進一步觀察。上述房企人士認為,由於自住房項目多為配建,從財務核算的角度看,很多項目存在盈利難題,並導致企業的積極性不高。新制度能否對房企真正帶來激勵,將是決定成敗的重要因素。

(來源:21世紀經濟報道)

北京 住房 升級 共有 產權 或可 寫入 長效 機制
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單身30歲才能買,假離婚沒戲:共有產權房你要知道的4件事

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-08-16/1139183.html

近日,北京市住建委明確,共有產權住房屬於產權類住房,可以按照本市相關規定辦理落戶、入學等事宜。

此前,北京市住建委於8月3日發布消息,新制定的《北京市共有產權住房管理暫行辦法》開始向社會公開征求意見。其中,落戶、入學兩大權利備受關註。

十一天後,北京市住建委的這短短一句話,不僅再次將共有產權住房送上頭條,也消除了公眾對於共有產權房權利不完全的疑惑,即共有產權是完全產權房,這一點毋庸置疑。

對於剛需人群來說,在面對此前限購、限貸、限離等一系列以“堵”為特點的樓市政策後,共有產權住房方案就像是打了一劑強心針。有人甚至說,中國即將迎來一個奮鬥者的時代。

雖說共有產權住房享有和其他房子一樣的權利,並不意味著有超出其他房子的權益。另外,在申請資格方面,共有產權住房也對申請人提出了一定要求。對於單身申請年齡、離婚限制年限、住房轉出記錄、東西城房源申請等方面,北京市住建委也一一作出了具體說明。

一,關於單身申請年齡

哪些人可以申請購買共有產權房?

意見稿提出,共有產權住房的供應對象為符合北京住房限購條件且家庭成員名下均無住房家庭。其中,單身家庭申請購買的,申請人要年滿30周歲。反饋意見指出,不滿30周歲單身家庭可“先租後買”,形成梯度消費。

對此,易居研究院研究總監嚴躍進對中新社國是直通車記者表示,對於年齡問題,主要是短期制定的內容。未來如果推進,也不排除會有新調整的可能。但從當前角度看,30周歲的年齡是合適的,也基本上吻合住房政策的導向。

嚴躍進分析,單身群體先租房再購房,照此模式,北京未來會形成三種不同的居住模式,由低到高。第一種是租房,第二種是認購共有產權住房,第三個是認購現在普通住房以及其他住房。這三種模式體現了梯度消費的概念,各個不同住房群體都尋找到匹配自己的房源。

二,關於離婚、有住房轉出記錄人員限制申請

意見稿還提出,有住房轉出記錄、有住房家庭夫妻離異後單獨提出申請且申請時點距離婚年限不滿三年等情況的家庭,不得購買共有產權住房。

針對離婚人員的申請問題,北京市住建委再次重申,僅限制“有住房家庭夫妻離異後單獨提出申請”的情形,對離婚前家庭成員無住房或再婚家庭,不受此限制。

在嚴躍進看來,離婚人員的申請問題關鍵在於一點,即申請前是否有無住房,這樣做是為了防範假離婚出現的問題。

北京市住建委表示,要求申請人無住房轉出記錄,目的是聚焦無房剛需家庭首次購房需求,杜絕投資投機。同時,還將根據群眾建議,把“無住房轉出記錄”明確為“在本市無住房轉出記錄”。

嚴躍進指出,政策強調“本市”的概念,意味著在其他城市的住房交易,並不影響在北京申請此類住房。

三,關於東、西城等區房源

北京市住建委在反饋中表示,將依據《辦法》第五條,在發展新區統籌部分房源,彌補中心城區房源供應不足。根據第十一條規定,東、西城區戶籍但在項目所在區工作的家庭,與項目所在區戶籍家庭具有同等待遇。

嚴躍進認為,對於東城和西城戶籍的且工作地在郊區的,可以在相應郊區申請此類住房,這也是為了讓職住平衡導向更加靈活。

鏈家研究院院長楊現領表示,保障性住房要響應剛需人群需求,就要在工作區增加供應。他指出,2014年以來北京市自住型商品房明顯滯銷,主要原因在於項目位置較為偏遠,通勤時間有一個半小時以上。

有市場人士指出,東、西城區的黃金地段不太可能有房源或土地拿來開發共有產權房。同時,在郊區供應共有產權房也符合北京市2020年要將城六區的常住人口減少15%的“控人”目標。

四,關於房源供應結構

針對共有產權住房的房源供應結構問題,有群眾反映應該增加小套型的比例,多建一居室,也有群眾反映考慮父母、未成年子女一起居住,應改為套型總建築面積不低於120平米。對此反饋明確,共有產權住房的房源供應結構應主要在60平米到120平米之間。

為何是60平米到120平米之間?嚴躍進告訴記者,對於共有產權住房來說,產品設計會更加註重戶型或面積,既不會太強調超小戶型的項目,也不會做超大戶型的項目,這與“夾心層”的居住特點有關。

他分析稱,過去的保障房屬性強調戶型,能小則小。但是共有產權住房屬於普通商品房,只不過是產權的逐漸讓度。60到120平米範圍,基本上能夠滿足一些共有產權住房或“夾心層”群體對住房的不同戶型需求。租賃市場可以把戶型做的小一點,但是共有產權住房不必刻意強調戶型做到60平米以下。

“從其他方面看,預計會植入新的概念,類似智慧社區等概念,這些是新的內容。若單純從建築外立面來看,預計和普通住宅的項目差別不大。”嚴躍進說。

共有產權房推出後,其對北京商品房的房價會有影響嗎?

住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌在接受國是直通車記者采訪時表示,共有產權住房的推出對於房價的影響是間接的,並非直接影響,這主要是看共有產權住房對商品房的供求關系帶來多大的影響。如果共有產權住房供應量緊張,而商品房市場供求關系變化不大,則共有產權住房對房價的影響也不會太大。

此外,顧雲昌強調,推出共有產權住房主要是為了構建新的供應體系,是建立起完備、規範、法律化、產權明晰的供應體系的重要組成部分。他表示,推出共有產權住房和發展租賃市場一樣,都是從供給側改革著手,逐步建立起完善的住房供應體系,從而實現“住有所居”的目標。

持類似觀點的還有北京市房地產業協會秘書長陳誌。他告訴記者,北京推出共有產權住房,是為解決中低收入家庭住房問題而作的制度性安排,更多地是以保障為目的。它對抑制投機,促進公平,具有重大意義。同時,對於未來北京的房地產市場平穩健康發展,也將產生積極影響。

嚴躍進表示,共有產權住房有助於增加低成本住房的供應,這也有助於降低房價,或引導住房困難群體積極認購共有產權住房。

對於共有產權住房的未來,有人擔心,在一線城市土地供應逐年減少的情況下,共有產權住房的體量會不會很小?

根據4月初發布的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》,未來五年,北京自住房將供地1020公頃、擬建25萬套。未來房源都將按照共有產權住房的辦法接受申請。

鏈家研究院預計,到2021年,北京存量房將有900萬套,共有產權住房占比2.8%。

來源:中新網

記者:馮玲玲

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“共有產權房”打開社會流動新通道

來源: http://www.infzm.com/content/126739

租賃住房將引入國企和國企控制的租賃交易平臺,而共有產權房將引入代持機構,這意味著政府正在正在以強有力的姿態介入樓市,一種新的樓市供需模式即將登場。(視覺中國/圖)

(本文首發於2017年8月17日《南方周末》)

樓市重磅政策一個接一個,如果說,七月份的一連串政策的核心詞是“租”,那麽,八月份的關鍵詞就是“共有產權房”。2017年8月3日,北京市住建委發布《北京市共有產權住房管理暫行辦法》,並公開征求意見。8月14日,北京市住建委宣布,共有產權房可落戶、入學,也就是說,共有產權房和一般商品房同權。

一個基本判斷是:無論是只租不售,還是租售同權,還是租房即可落戶,這一系列以“租”為核心的政策實際分為兩種性質:一種指向房子的經濟屬性,目標是改變現有地產經濟格局;一種則指向房子的附帶社會屬性,即公民的個人權利,目標是打破正在瓦解但仍然存在差距的城鄉二元格局。

雖然政策的適用人群和適用城市不太相同,但共有產權房政策的本質同樣是雙重目的,既有經濟層面,也有社會層面。經濟層面,很明顯,相當部分低於市場均價的共有產權房將投入市場,必然會改變北京樓市整體供需曲線,直指原有樓市模式;社會層面,北京住建委承諾,共有產權房與一般商品房完全同權,也就是說,相當部分買不起商品房但手頭又有點余錢的所謂夾心層將有可能憑此享有同等的教育和醫療公共資源。此外,雖然共有產權房主要提供給無房的北京市民入戶,但仍然規定有至少三成的共有產權房留給外地人。根據北京的積分入戶制度,這對外地人接近北京戶口是一個利好。

從實際操作的難度來看,共有產權房比“租”系列政策的社會性更強於經濟性。畢竟,共有產權房與商品房同權,顯然比“租購同權”更現實,更靠譜。很多人質疑說,這個政策幹嘛要先在北京搞,北京的新增住宅用地本來就少,這個政策會有空間麽?我倒認為,這一政策從北京開始有很強的示範意義。一者,你看,北京樓市利益格局這麽水深,偏偏就從北京開始,這就是迎難而上,其他地方再跟進不在話下。二者,北京戶口含金量,以及所謂學區、醫療等資源含金量應該全國幾無匹敵,但是,偏就要在北京先打開一個新口子,這是打破社會流動固化的重要一招,北京如此做,對全國自然是巨大示範效應。

共有產權住房在北京的投放量也許最終不會有多少,不至於動搖北京的基本樓市格局,但其更重要的意義在於,打開了社會流動的新通道。地球人都知道,一個外地人到北京打拼,到最終成為一個享有完全市民權利的北京人,是一個多麽漫長艱難的過程。買房的門檻極高,更何況買房和落戶也不是綁定關系,教育資源、醫療資源以及社會保障的非均等化造成了所謂的階層固化。北京市住建委在《北京市共有產權住房管理暫行辦法》里明確規定:滿足在本區工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應不少於30%。也就是說,起碼三成的共有產權房要給外地人,給流動人口。北京,向在這座城市作貢獻的外地人釋放出了善意。

在具體操作上,即將在全國12個城市試點的住房租賃體系和共有產權房同樣有共同點。租賃住房將引入國企和國企控制的租賃交易平臺,而共有產權房將引入代持機構,即保障性住房專業運營管理機構。這意味著政府正在正在以強有力的姿態介入樓市,這是一個非常重要的轉變,意味著一種新的樓市供需模式即將登場。

共有 產權房 產權 打開 社會 流動 通道
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東方夢工廠“跨國婚姻”結束,“夫妻共有財產”《功夫熊貓3》歸誰?

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2018-02-04/1190089.html

每經記者 丁舟洋

每經編輯 杜蔚

作為全球第一家中美合資的動畫公司,東方夢工廠的出身風華正茂——由華人文化產業投資基金(以下簡稱“華人文化”)領投占股55%,美國公司夢工廠動畫占股45%,2012年在上海成立。

2016年東方夢工廠聯合夢工廠動畫出品了《功夫熊貓3》不久,夢工廠動畫老板易主。好萊塢大巨頭康卡斯特收購夢工廠動畫,此後關於新股東不滿東方夢工廠的表現並將放棄股權的傳言不斷。

2月2日,《每日經濟新聞》記者獲悉,東方夢工廠股權變動塵埃落定:由華人文化為首的中國財團全資控股東方夢工廠,美方公司不再是股東。而夢工廠動畫的撤股,也意味著原屬於合資公司的寶貴IP《功夫熊貓3》的歸屬或許將出現變動。

華人文化方面就此事回應《每日經濟新聞》記者:此番股權變更是中方主動提議的,得到了美方的理解和支持,並取得了令各方滿意的結果。雙方將會在東方夢工廠的新片發行上進行合作。而對於《功夫熊貓3》的IP歸屬,出於合作雙方的保密協議,現在還不方便透露。

雙方分手但仍是朋友

“東方夢工廠就是為了《功夫熊貓3》而生的。”兩年前,東方夢工廠的首位中國本土CEO朱承華在走馬上任之際曾如是說。

看看東方夢工廠最初的logo就不難理解到這家合資公司的基因與抱負——一只水墨畫的熊貓坐在紅色的月亮上垂釣,這其中蘊含了東方文化、《功夫熊貓》、夢工廠動畫三大元素。

▲夢工廠動畫的logo與東方夢工廠最初的logo

但現在這個logo的熊貓和月牙都將被更換,據華人文化方面透露,東方夢工廠的英文名由原來與夢工廠動畫息息相關的Oriental DreamWorks 變更為現在的Pearl Studio。新logo是手掌中捧著珍珠的造型,動作快的票務軟件系統上已經用上了新logo。

改名、換像,均是這樁跨國婚姻結束的標誌。

用華人文化方面的話來說,這是一個“新的開始”。“我們已吸收和消化了好萊塢的頂尖創意和制作體系並搭建了成熟的團隊,接下來將邁入全新階段,發布完全獨立、自主開發的針對全球市場的東方電影。”朱承華告訴《每日經濟新聞》記者。

而對於如此巨大的中國市場,好萊塢巨頭顯然不會放棄,夢工廠動畫與華人文化的“跨國婚姻”雖然結束了,但雙方以後仍將繼續“做朋友”。作為好萊塢六大制片廠的環球影業娛樂集團代表母公司康卡斯特發言稱:“非常尊敬黎瑞剛先生和他領導的華人文化,並祝福東方夢工廠未來發展順利。我們非常期待未來能有更多合作機會。”

“我們已經宣布了明年的電影項目《EVEREST》,由環球影業負責在中國以外的全球市場發行。東方夢工廠後面也會陸續推出第二部、第三部的電影項目,都是針對全球市場。”朱承華對《每日經濟新聞》記者表示。

當初的結合是為了學習和掌握好萊塢頂級動畫電影公司的核心技術與商業體系,現在與其分家後的東方夢工廠,是否已學有所成呢?可以獨立、持續生產出比肩好萊塢頂尖動畫片標準的作品了嗎?

朱承華看來,東方夢工廠已具備成熟的獨立開發能力。“我們有一個創意中心系統(creative hub),過去一年在紐約、洛杉磯都培養了自己的團隊。這個系統的理念就是由上海東方夢工廠團隊來把握最核心的創意開發、人物設定,這些前其中最有想象力的部分。然後在中期、後期的制作部分,整合全球產業鏈最優秀的人才,將他們整合到其中。”

至於東方夢工廠是否真的能做到對標迪斯尼的動畫片,實現“中國制造、全球傳播”的文化雄心,還需要接下來作品與時間的檢驗。

《功夫熊貓3》IP現在歸誰?

從東方夢工廠成立6年的成績單來看,除了聯合出品了《功夫熊貓3》以外,似乎沒有特別亮眼的。

其中《功夫熊貓3》國內票房過10億元,但北美累計票房約1.43億美元(約合人民幣9億元)。在中方資本的助力下,《功夫熊貓3》在國內的表現遠勝於《功夫熊貓》《功夫熊貓2》,但在北美表現不如《功夫熊貓》。

▲《功夫熊貓3》的全球票房情況(Box Office Mojo/圖)

而東方夢工廠創立以來唯一獨立出品的《魔發精靈》在北美累計票房超1.5億美元(約合人民幣9.44億元),但在中國票房卻僅為5466萬元。

去年以來東方夢工廠曾傳出大幅裁員的消息,彼時朱承華也曾回應《每日經濟新聞》稱這是因為對非核心制作業務的分包,公司的核心管理團隊非常穩定。

事實上夢工廠動畫的“傳奇人生”也遭遇了一波三折。夢工廠動畫由夢工廠工作室的動畫部分拆而來,該公司的靈魂人物傑弗瑞·卡森伯格曾是迪斯尼的主席,夢工廠動畫創立十多年以來曾推出《馴龍高手》《瘋狂原始人》《功夫熊貓》等成功作品。但接下來的幾部作品也接連慘敗,2014年、2015年該公司連續虧損,2015年甚至裁員500人。

與迪斯尼全產業鏈的IP運營能力相比,夢工廠動畫長期以來主要依靠電影票房收入的模式顯得收入單一、變現能力單薄。連續受挫後,夢工廠動畫與多家公司談判尋求“賣身”,最終在2016年,美國康卡斯特集團宣布,旗下NBC環球以38億美元收購夢工場動畫,包含債務的話,這項交易將超過41億美元。

當夢工廠動畫被NBC環球全權收購後,其公司孵化的《功夫熊貓》等核心IP也隨之並入。而此前《功夫熊貓3》的IP在東方夢工廠手中,東方夢工廠將《功夫熊貓3》的衍生品生意做得風生水起。

如今中美公司“離婚”,他們最寶貴的“夫妻共有財產”《功夫熊貓3》究竟歸誰?因《功夫熊貓3》而生的東方夢工廠還能繼續開發《功夫熊貓》嗎?

▲《功夫熊貓3》爛番茄新鮮度86%(爛番茄/圖)

“《功夫熊貓3》這是我們合資公司的第一個項目,對東夢團隊的成長和成熟具有重要意義。後續我們會和環球影業展開多方位合作。”朱承華對《每日經濟新聞》記者說,至於對功夫熊貓這個IP還有沒有後續想法,他表示:“還不便透露。”

“IP歸屬和運營體系極其複雜,涉及商業機密,出於合作方之間的保密協議約定,詳情不便透露。”就《功夫熊貓3》的IP歸屬權,華人文化方面向《每日經濟新聞》記者進一步解釋道,“東方夢工廠自成立之日起,就以打造原創IP為目標,目前無論是公司創意開發體系還是團隊能力,都具備了非常好的成功條件。”

中美合資電影公司實驗田

作為中美在動畫領域合資的實驗田,東方夢工廠一開始就被給予厚望,首輪投資高達3.3億美元。但“跨國婚姻”的運營往往殊為不易。

英國《金融時報》報道稱,康卡斯特收購夢工廠動畫後,與華人文化在東方夢工廠在發展戰略上存在分歧。對此,華人文化董事長黎瑞剛向騰訊財經予以否認,“不存在這個問題,是過度解讀了。”

不過,東方夢工廠也不可避免的存在磨合期,東方夢工廠成立五年時間內先後換任了三個CEO

《每日經濟新聞》此前曾詢問黎瑞剛,合資公司在運營中如何避免水土不服時,黎瑞剛坦言:“這個無法規避,不光是娛樂行業的合資公司,無論是科技的、消費類的公司,合資都會帶來不同的文化、不同的體系、不同團隊之間的磨合,這是一個必然的過程。應甚至像中美兩個國家之間的合作,也會有相互磨合的過程。所以只要雙方有戰略的協同,在合作過程中需要慢慢找到契合點。”

雖然目前好萊塢資本撤股,東方夢工廠由大股東華人文化力挺,但華人文化畢竟是一家投資基金,其投資會有在合適結點退出以及投資回報率的考慮。這方面黎瑞剛又如何打算?

“投資文化創意的行業和做互聯網行業不太一樣。互聯網行業有很多東西可以簡單的用流量、用戶數來進行評估,投資創意這塊需要孵化的時間更長。像東夢這樣的項目,我們幾乎是從頭開始打造這個新企業,它會有更長的時間發展。”2月2日黎瑞剛在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示。

據騰訊財經的報道,黎瑞剛表示,針對東方夢工廠這個項目,目前已有多家境內外機構在與之接觸洽談,後續很可能會引進新的戰略投資者。

“但我們看好這一塊,對東夢既有財務性的安排,又有戰略性的規劃。因為中國未來電影格局中,動畫一定是一個重要類型。現在動畫的國內票房份額還未達到足夠的程度。好的內容還是稀缺內容,從中國公司生產的具有國際影響力的內容也仍是缺乏的。所以雖然投資周期會長一點,我相信回報還是會是好的。”黎瑞剛向《每日經濟新聞》記者說。

至此,這個全球首家中美合資動畫片的命運進入了另一頁,培育文化產業需要耐心和時間,所以無論是一帆風順還是歷經磨難,東方夢工廠的未來都必將成為備受中外業界審視的對象。

而眼下國家對海外文化類收購政策趨嚴,這對海外市場頻頻布局的華人文化有什麽影響?

“(收購海外文化標的)是非常專業的事情,不是有錢就能做的,而且收購這些資產需要有大量的運營經驗和足夠的專業能力才能管理好這些資產。所以我覺得國家的相關政策收緊是好事情,我們公司是非常支持的。”黎瑞剛向《每日經濟新聞》記者回應道。

東方 工廠 跨國 婚姻 結束 夫妻 共有 財產 功夫 熊貓 歸誰
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共有產權住房讓北漂看到安家希望 京滬共有產權房思路迥異

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2018-02-11/1192114.html

1月11日,北京市海澱區中鐵碧桂園共有產權住房申購結束。自2017年12月28日開啟申購以來,該項目最終約5萬戶家庭確認申購。

這是自2017年9月30日《北京共有產權住房管理暫行辦法》開始實施後,北京市的第五個共有產權房,也是海澱區首個共有產權房。

更吸引眼球的是,北京推出的“共有產權住房”,規定“新北京人”分配不少於30%,讓眾多的“北漂們”看到了在北京安家的希望。

CFP圖

首付54萬元簽下80平方米兩居室

楊延麗做夢都不會想到,她會作為北京市首個共有產權房項目的首位簽約者而被社會關註。

2017年12月,楊延麗簽下朝陽區錦都家園的一套兩居室。這套80余平方米的兩居室,因產權與政府五五分,楊延麗需承擔的房價約180萬元,讓她省了近200萬元。算下來,只需首付54萬元左右。“北漂”12年,楊延麗終於在北京安了家。

“北漂”這個詞,最近有了一個新稱謂——“新北京人”。2017年9月20日出臺的《北京市共有產權住房管理暫行辦法》第五條提出,滿足在本區工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應不少於30%,指的就是“新北京人”。

錦都家園作為北京的第一個共有產權項目,位置在朝陽區常營,一共有427套房源,均價為2.2萬元/平方米,而錦都家園周邊同地段、同品質普通商品住房均價約為5.6萬元/平方米,價格相差60%左右。

楊延麗的故事讓同為北漂的崔夢辰(化名)看到了在北京安家的希望。她大學畢業後,於2006年來到北京,從此開始了漫長的“北漂”生活。

相比其他租房人的顛沛流離,崔夢辰遇到了一個好房東。“給我的租金便宜,從不無緣無故漲價,5年都沒漲過,比周邊房子的租金每月低1000元。”

也因為住得安逸,崔夢辰一直都沒有“起”買房的念頭,眼睜睜地看著北京的房價從2006年的幾千元漲到現在的幾萬元,當她想要買房時,已經無力支付上百萬元的首付。

北京第一個共有產權房錦都家園的高中簽率,重新激發了她的買房熱情。

1998年7月,國務院發布《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》,宣布從同年下半年開始全面停止住房實物分配,實行住房分配貨幣化。此後,由國家分配的福利性住房逐漸消失,政策性住房、商品房迎來快速發展。

有項目“新北京人”中簽率高於“京戶無房”

錦都家園項目比較特殊,原本是自住房的申購,卻在共有產權房到來時進行搖號。

房地產獨立評論人拆哥告訴《中國經濟周刊》記者,該項目的申購資格條件按2017年6月申購時的自住房規則走,但銷售、管理和產權性質都將按照共有產權住房的政策實施。這個項目最終確認申購的家庭有16.3萬戶,最終可參加搖號的家庭有12.1萬戶。

據了解,錦都家園搖號時分為“京戶無房”和“新北京人”兩組。第一組為朝陽區戶籍無房家庭及在朝陽區工作的本市其他區戶籍無房家庭,共95965戶。房源299套,占70%。第二組為在朝陽區工作且符合北京市住房限購政策的非京籍(“新北京人”)無房家庭,共25221戶。房源128套,占30%。

從中簽率看,“京戶無房”組中簽率約為0.31%,“新北京人”組約為0.51%。雖然兩組中簽率都很低,但“新北京人”組的中簽率卻超過了“京戶家庭”。這個結果讓崔夢辰沒想到,陡增了買房的信心。

其實,共有產權住房並非近期提出,早在2014年4月,住建部即發布《關於做好2014年住房保障工作的通知》,確定北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石等6座城市為共有產權住房試點城市。3年之後,北京正式成為繼上海、淮安後,國內第三個出臺共有產權住房專門文件的城市。

“共有產權住房的推出,主要是為了減輕購房者的購房壓力,降低購房門檻而設計的政策。這套住房的產權是政府或者代持機構與購房人共同擁有,而住房的使用權完全屬於購房者個人。”全國房地產商會聯盟主席顧雲昌告訴《中國經濟周刊》記者,我國的住房保障體系推出的目的很明確,就是實現中央提出來的“住有所居”的目標,即人人有房住,住的房子可以是出租房,可以是共有產權房,也可以是商品房;而過去講的“居者有其屋”,是居者都有自己的房子,全部是私有房產,兩者有本質的區別。“共有產權房面向的是中低收入家庭,尤其是那些想買房而且有一定能力買房、但是由於房價漲得過快又買不起房的群體。”

上海北京共有產權房思路迥異

北京市出臺的共有產權房申請條件,相比自住房要嚴格得多。例如,申請人必須沒有任何的房屋買賣記錄、單身必須年滿30周歲等。

目前上海的共有產權房累計簽約了近9萬戶。上海的做法與北京相比有何不同?

房地產獨立評論人拆哥告訴《中國經濟周刊》記者,上海共有產權房脫胎於“經濟適用房”的邏輯推導,申請人必須是上海本地人,且對於家庭收入和居住面積等均有著嚴格的限定。此外,上海共有產權房土地性質與經適房相同,也是劃撥供地。而北京共有產權房更像“另類的商品房”,供地方式以市場競價為主,不限購房人的戶籍、收入、面積,但從轉出記錄等處著手,嚴格杜絕“炒房嫌疑”。

據《中國經濟周刊》記者統計,從去年9月共有產權房政策出臺至今,北京市共推出了5個共有產權房項目開放申購。這些項目已陸續開始進行申購登記、資格審查、搖號公示等程序。其中,中鐵碧桂園作為海澱區首個共有產權房項目,因位於城六區而備受關註。

公開資料顯示,海澱區中鐵碧桂園項目套型主要為約78平方米兩居共13套、約89平方米兩居共603套,總套數約616套,含全裝修費用銷售均價35000元/平方米。這600多套房源,將按照“北京人”和“新北京人”以7:3的比例進行房源分配,分兩批次搖號。

按上述數字計算,78平方米的房產總價約273萬元,首付款81.9萬元(北京共有產權房商貸首付比例30%);89平方米的房產總價約311.5萬元,首付款93.45萬元。相比首付款動輒數百萬元的商品房,共有產權房對購房者的資金壓力大大降低。

與錦都家園購房人占50%的產權份額不同,中鐵碧桂園的購房人產權份額為70%,剩余30%份額由北京市海澱區保障性住房發展有限公司(政府產權份額代持機構)持有。這也是迄今為止北京推出的5個共有產權房項目中產權比例最高的項目。即便如此,含全裝修在內單價只要3.5萬元,對比周邊平均單價超7萬元的在售新盤,中鐵碧桂園對符合政策要求購房者的吸引力依舊不小。

(來源:《中國經濟周刊》記者:王紅茹)

共有 產權 住房 北漂 看到 安家 希望 京滬 產權房 思路 迥異
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廣東自貿區南沙片區將試點共有產權住房

廣東自貿區南沙片區計劃今年將推出約300套共有產權住房,重點優先解決南沙發展重點領域內緊缺型人才和港澳青年的居住需求。

南沙區國土資源和規劃局局長吳超4月18日表示,《廣州南沙新區試點共有產權住房管理暫行辦法》已有初稿,並初步確定了試點項目。

符合條件的申請人可以購買南沙新區共有產權住房不低於60%的產權用於自住,但不能用於出租、抵押,五年內不得轉讓產權,其余不高於40%的份額由政府持有;五年後可定向轉讓給符合申請共有產權條件的個人或南沙共有產權住房代持機構,也可按市場價格購買政府份額後獲得完整的住房產權。

吳超在接受第一財經記者采訪時表示,具體購房的價格是以相應的比例享受折扣,如果是60%的產權,就是同區域市場價格的6折。此外,也受理緊缺型和重點扶持產業里核心企業的申請。

“目標是爭取到2025年,人才公寓與公共租賃住房能夠占到整個租賃市場的將近一半,同時租賃市場與商品房、共有產權住房相對均衡發展,最終形成商品房、人才公寓、共有產權住房、公共租賃住房、市場租賃住房五種並存的住房類型,基本形成‘租購並舉’的住房保障體系。”吳超說。

今年3月,《廣州南沙新區(自貿片區)集聚人才創新發展若幹措施實施細則》出臺,明晰了南沙區人才公寓的分配標準、申請程序、租金價格。其中,高端領軍人才可申請100-200平方米的人才公寓;骨幹人才申請入住最高100平方米人才公寓;儲備人才申請入住最高60平方米人才公寓。

目前,首批共332套人才公寓已完成建設並投入使用,未來三到五年全區配建人才公寓總套數達10000套。

“相比國內多個具有較強競爭力的城市,南沙對人才的扶持力度非常大,而且覆蓋範圍廣,公司中、高層管理人員,科研人員和一線員工都能享受到不同程度的優待,我們已經為員工申請了人才公寓,我本人的‘安家費’也從以前的80萬直接漲到500萬。”國家“千人計劃”專家、廣州市健齒生物科技有限公司總經理陳賢帥告訴第一財經記者。

陳賢帥所說的“安家費”,指的是本月開始兌現的高端領軍人才安家補貼。根據實施細則,南沙對全職工作的高端領軍人才,給予200萬-1000萬安家補貼;對領軍人才的“創業團隊”最高2000萬資助;對重點發展領域年薪30萬以上(科研機構20萬元以上)的骨幹和高管人才給予貢獻獎勵;對高層次教育、衛生、航運專業人才和南沙專才、工匠均給予不同程度的獎勵;對成功引進高端領軍人才及其團隊的人才中介組織,給予最高300萬元獎勵。

南沙區工科信局相關負責人表示,僅2017年,南沙就總共支出了2億元人才發展專項資金和6億元的科技經費。

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北京限房價項目銷售辦法出爐!部分將收作共有產權房(附解讀)

北京市住建委起草了《關於加強限房價項目銷售管理的通知》(以下簡稱《通知》),現正式向社會公開征求意見。

《通知》的目的是切實保障限房價項目的住房是用來住的,規定:限房價項目可售住房銷售限價與評估價比值高於85%的,由開發建設單位按限價規定自行銷售;比值不高於85%的,由市保障房中心收購轉化為共有產權住房↓↓↓

征求意見稿全文

關於加強限房價項目銷售管理的通知

(征求意見稿)

各有關單位:

為貫徹落實“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,促進本市房地產市場平穩健康發展,根據《北京市人民政府辦公廳轉發市住房城鄉建設委等部門<關於促進本市房地產市場平穩健康發展的若幹措施>的通知》(京政辦發〔2016〕46號)和《北京市共有產權住房管理暫行辦法》(京建法〔2017〕16號)等文件規定,現就加強本市“限房價、控地價”方式競得土地的開發建設項目中可售住房的銷售管理通知如下:

一、本通知所稱限房價項目,是指按本市“限房價、控地價”方式競得土地的開發建設項目。

二、在限房價項目辦理施工許可後,由北京市房地產市場管理事務中心會同北京市保障性住房建設投資中心(以下簡稱“市保障房中心”)對該項目可售住房的市場價格進行評估,形成評估價。

三、根據限房價項目可售住房在土地出讓時的銷售均價的限價(以下簡稱“銷售限價”)與評估價之比不同,分別按以下方式銷售:

(一)比值高於設定比例的,由開發建設單位面向具備本市購房資格的居民家庭進行銷售,所售住房為商品房,但應取得分戶不動產登記證書或契稅完稅憑證後滿5年方可上市交易;

(二)比值不高於設定比例的,由市保障房中心收購轉化為共有產權住房,購房人獲得銷售限價占評估價比例部分的產權份額,剩余比例產權相應轉化為市保障房中心代持的政府產權份額;

(三)設定比例暫定為85%,在實施過程中可根據市場變化和銷售情況適當調整。

四、市保障房中心收購限房價項目時,應與開發建設單位簽訂收購協議,明確各自權利、義務,並應在購房合同開始網簽之日起十個月內向開發建設單位付清全部收購款。

五、市保障房中心收購轉化的共有產權住房,具備本市共有產權住房購房資格的家庭均可申購。搖號配售時,項目所在區戶籍和在項目所在區工作的本市其他區戶籍、非京籍家庭作為優先組配售。

具備共有產權住房購房資格的家庭選購後仍有剩余房源的,市保障房中心可向具備本市購房資格的無房居民家庭進行銷售,其中建築面積大於140平米的住房可向具備本市購房資格的居民家庭進行銷售。

六、市保障房中心收購轉化的共有產權住房,其公告、網上申購、購房資格審核、購房確認等按《北京市共有產權住房管理暫行辦法》(京建法〔2017〕16號)執行。

七、本通知自發布之日起實施,所涉及的共有產權住房的有關規定與《北京市共有產權住房管理暫行辦法》(京建法〔2017〕16號)不一致的,以本通知為準。

北京市住房和城鄉建設委員會

專家解讀

清華大學房地產研究所所長劉洪玉教授表示:本《通知》的發布,應該說是給出了一個探索性的解決方案,有許多亮點:

一是積極落實“房住不炒”定位,審慎施策促進市場穩定。《通知》規定,如果限房價項目銷售時與周邊商品房價差不大的時候,由開發建設單位面向具備本市購房資格的居民家庭進行銷售,所售住房為普通商品房。如果價差較大時,則由政府相關機構統一收購後按共有產權住房的供應規則銷售。價格穩定的信號預期傳導非常明確,又不失差異化管理的靈活性,值得肯定。

二是通過梯級過濾匹配機制的設立,將共有產權模式應用拓展到市場供給,使其不再局限於住房保障領域的應用,實現了住房保障、住房支持和住房市場的自然銜接,是完善住房供應體系的一個創新性探索。

三是設定的轉化及共有比例合理而富有彈性。《通知》明確了當前限房價項目收購轉化為共有產權住房的設定比例為85%,在實施過程中可根據市場變化和銷售情況適當調整,是建立在根據市場實際狀況進行必要調整的更加富有彈性的制度。

四是可操作性強,比較好的兼顧了各方主體的利益。因為是按照土地出讓協議中約定的房屋限價收購,且“應在購房合同開始網簽之日起十個月內向開發建設單位付清全部收購款”,還可以在收購協議中通過平等協商做出進一步的約定,讓收購的公平性更有保障。

北京大學房地產法研究中心主任樓建波:《通知》 “雙防雙保”,扼制炒房,確保限房價項目住房是用來住的。

收購價差較大的限房價項目轉化為共有產權住房,除了保障真正需要“住”而非投資獲利的居民家庭,《通知》還通過項目所在區戶籍和在項目所在區工作的本市其他區戶籍、非京籍家庭作為優先組配售共有產權住房,較好地落實了“職住平衡”。

另外,《通知》還規定,具備共有產權住房購房資格的家庭選購後仍有剩余房源的,可向具備本市購房資格的無房居民家庭進行銷售,其中建築面積大於140平米的大戶型住房,還可向具備本市購房資格的居民家庭進行銷售。這種做法,反映了對改善性家庭住房需求的兼顧,我認為不僅是必要的,而且是科學的,因為隨著經濟的發展和居民家庭收入的提高、二孩兒政策的放開等,確實有一定數量的家庭需要改善住房條件,政府住房政策也應給予合理的支持。

中央財經大學法學院院長尹飛:《通知》收購差價較大的限房價項目轉化為共有產權住房的做法,符合法律規定。

共有產權住房是政策性的商品住房,限房價項目也具有政策性。收購部分限房價項目作為共有產權住房,打通了限房價項目和共有產權住房的通道,不但本質上都是具有政策性質的住房,而且是之前推出的共有產權住房的“政策性”的深化和精準化,能夠更好地滿足包括剛需和改善性家庭的居住需求。

北京房協副會長、秘書長陳誌:《通知》合理制定了有關規則,較好地兼顧了各方利益。

關於《通知》,我談兩個方面的認識:一是關於暫定85%的設定比例;二是關於收購轉化項目保障房中心十個月結清收購款。

1.關於暫定85%的設定比例,我認為這個比例的掌握是適度的、合理的。

為什麽部分限房價項目上市時銷售限價與同地段房屋市場價會產生較大差價?我想原因有以下幾個方面:一是政府推出這個土地出讓方式,是為了控制土地出讓價格、防止出現“地王”,所以有必要適當壓低住房銷售限價;二是為引導項目周邊的在售新房項目及二手房房主理性定價,扼制房價上漲,也需要在一定程度上控制銷售限價,特別是一些在土地出讓時周邊沒有在售新房,銷售限價主要是參考了周邊二手住房當時的成交均價。從我市房地產市場運行的實際情況看,2017年12月全市二手住房成交均價比最高的3月下降13%,充分表明了限房價項目銷售限價對引導住房價格趨於理性確實發揮了積極的作用。

2.關於收購項目保障房中心10個月內結清收購款,充分體現了對開發企業合法權益的尊重。

北京 房價 項目 銷售 辦法 出爐 部分 將收 收作 共有 產權房 產權 解讀
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央行:北京共有產權住房貸款最低首付比例30%

日前,人民銀行營業管理部等發布通知,明確北京共有產權住房貸款最低首付比例。《通知》規定,適用首套房貸政策的共有產權住房貸款最低首付比例按照政策性住房執行,不低於30%;不適用首套房貸政策的共有產權住房貸款最低首付比例參照普通住房執行,不低於60%。另外,《通知》對共有產權住房購房人取得產權證5年內所享房屋份額的抵押權能作出限制,明確購房人取得不動產權證未滿5年的,抵押融資只能用於支付本套住房購房款。截至7月10日,北京市銀行累計發放共有產權住房個人貸款147筆,金額8990萬元。


營業管理部聯合四部門出臺支持北京市共有產權住房專項信貸政策

2017年以來,北京市大力推進共有產權住房建設,明確了未來5年供應25萬套共有產權住房的目標。為貫徹落實黨的十九大提出的“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度”要求,積極推動北京市共有產權住房試點工作,近日,人民銀行營業管理部與北京銀監局、北京市規劃國土委、北京市住建委、北京住房公積金管理中心聯合印發了《關於明確北京市共有產權住房購房人使用個人住房貸款有關事項的通知》(銀管發〔2018〕140號,以下簡稱《通知》),主要內容包括以下幾方面:

一是實施差異化信貸政策。按照“分類指導,因地施策”的原則,在國家統一信貸政策的基礎上,結合北京市大力發展共有產權住房的實際情況,明確了共有產權住房貸款最低首付比例。根據現行住房信貸政策,購買商品住房家庭在北京無住房且無住房貸款記錄的,購買普通住房、非普通住房的最低首付比例分別為35%、40%,經適房、自住房等政策性住房最低首付比例為30%;名下有住房貸款記錄的,購買普通住房、非普通住房的最低首付比例分別為60%、80%。《通知》規定:適用首套房貸政策的共有產權住房貸款最低首付比例按照政策性住房執行,不低於30%;不適用首套房貸政策的共有產權住房貸款最低首付比例參照普通住房執行,不低於 60%。

二是強調居住屬性。《通知》結合《北京市共有產權住房管理暫行辦法》關於購房人取得產權證5年內限制轉讓的規定,對共有產權住房購房人取得產權證5年內所享房屋份額的抵押權能作出限制。明確購房人取得不動產權證未滿5年的,抵押融資只能用於支付本套住房購房款。堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”定位,強調共有產權住房的居住屬性。

三是保障貸款人權益。《通知》明確了商業銀行、公積金中心的貸款審批時限,要求貸款機構在受理貸款申請之日起10個工作日內完成審批。通過合理設定審批時限,推動貸款機構提高審批效率,進一步保障共有產權住房人購房貸款權益。

四是細化抵押登記流程。《通知》結合法律關於按份共有財產設定抵押的相關規定,明確購房人以所享有的房屋份額設定抵押時無需代持機構同意,房屋所在行政區域不動產登記部門依照按份共有財產抵押登記規定辦理抵押登記,消除了銀行對於共有產權住房辦理抵押登記是否需要代持機構出具同意函、抵押登記手續是否較為特殊等問題的疑慮。

截至7月10日,北京市銀行累計發放共有產權住房個人貸款147筆,金額8990萬元。

責編:漆辛夷

央行 北京 共有 產權 住房 貸款 最低 首付 比例 30%
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