隨著上海1800余戶家庭已經取得共有產權保障房的房地產權證滿五年，符合上市交易的年限要求，如何上市交易，如何確定交易價格，成為大家關心的問題。
10月14日，上海發布《上海市共有產權保障住房供後管理實施細則》(下稱《實施細則》)，規定購房人、同住人取得房地產權證滿5年，可以購買政府產權份額，也可以上市轉讓共有產權保障住房，之後住房性質轉變為商品住房。
《實施細則》於2016年9月30日開始實施，有效期至2021年9月30日。
考慮到近年來上海的房地產價格已經發生了巨大的變化，有了較大漲幅，如何確定房屋的轉讓價格，就成為關鍵。
上海2010年在徐匯和閔行兩個區試點供應共有產權保障房，並於2011年在上海全市鋪開。為了擴大保障範圍，上海共有產權房的門檻也一直在降低。收入限額從人均月可支配收入2300元逐步放寬到2900元、3300元、5000元、6000元，財產限額從人均7萬元放寬到9萬元、12萬元、15萬元、18萬元。上海市城鎮戶籍年限由連續滿7年放寬至連續滿3年。
截至目前，上海共開展了五個批次的共有產權保障住房申請供應工作。預計到第五批次結束，歷年累計簽約的家庭將達9萬余戶。第六批次申請受理工作將於今年四季度開展。
在上海的共有產權模式中，中低收入住房困難家庭在購房時，投入部分購房款，同時占有房屋的部分產權。
比如，首批徐匯和閔行兩區試點時，彼時房源銷售基準價在每平方米4800元~5200元，相當於同一區位同期普通商品房價格的四五成，居民和政府按“七三開”共有住房產權。
此後在別的批次的房源中，房屋的銷售基準價格和購房家庭產權份額都隨著周邊房價有所變化，購房家庭產權份額也從60%~70%不等。
上海希望通過共有產權保障住房，既解決中低收入家庭在市場上住房消費支付能力不足的問題，又解決當前階段性保障和未來上市收益分配的有效銜接與公平性問題。
根據《上海市共有產權保障住房管理辦法》，取得房地產權證滿5年後，共有產權保障住房可以上市轉讓，或者由購房人、同住人購買政府產權份額。
其中上市轉讓又分為兩種情況：一、房屋所在地區住房保障實施機構或者區政府指定的機構在同等條件下，有優先購買權。二、優先購買實施單位不予購買的，購房人、同住人方可向他人轉讓共有產權保障住房。
如果上市轉讓共有產權保障住房的，購房人按照其產權份額獲得轉讓總價款的相應部分。如果購買政府產權份額，購房人則需要補繳價款。
考慮到這些年上海的房地產價格已經發生了巨大的變化，有了較大漲幅，如何確定房屋的轉讓價格，就成為關鍵。
《實施細則》提出，如果該保障房是由住房保障實施機構優先購買，或者是購房人、同住人購買政府產權份額的，適用房源項目市場基準價格。
這個市場基準價格，由住房保障實施機構委托具有相應資質和良好社會信譽的房地產估價機構評估，參考屆時房源項目相鄰地段、相近品質商品住房價格等因素擬訂。
單套共有產權保障住房的轉讓價格，按照房源項目市場基準價格及其浮動幅度確定。其中浮動幅度與該套共有產權保障住房預(銷)售時使用的浮動幅度一致。
共有產權保障住房在銷售時，除了在周邊房價基礎上通過一定的折扣系數形成銷售基準價格，同時單套房的銷售價格，在銷售基準價格基礎上，還根據樓層、朝向、位置，形成一個浮動幅度，浮動幅度不超過±10%。
也因此，購房人、同住人購買政府產權份額的，就需要補繳價款，其計算公式為：補繳價款=房源項目市場基準價格×浮動幅度×住房建築面積×政府產權份額。
而政府優先購買購房人的產權份額時，雙方要以房源項目市場基準價格為基礎，協商約定房屋轉讓價款。政府支付的轉讓價款=房屋轉讓總價款×購房人產權份額。
如果是向他人轉讓共有產權保障住房，購房人、同住人和受讓人應當一次性繳納政府產權份額價款(政府產權份額價款=房屋轉讓價格×政府產權份額)。
《實施細則》還規定，取得房地產權證滿5年，購房人、同住人要購買商品住房，應當在商品住房轉移登記前，先行上市轉讓共有產權保障住房或者購買政府產權份額。
如果取得房地產權證未滿5年，購房人、同住人購買商品住房的，應當騰退共有產權保障住房，交區政府指定住房保障機構回購(回購價款=原銷售價款×(1+計息周期對應的銀行存款基準利率)。