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進步觀念11.銀行規模小又沒效率 財團化疑慮阻礙合併 公營行庫民營化 提高金融競爭力

2014-12-01  TCW

撰文‧楊卓翰

過去我們都聽過「台灣要當亞洲的金融中心」,現在,我們退而求其次,只求「台灣的銀行能打亞洲盃」。隨著新加坡、香港、中國,甚至馬來西亞的全球金融布局,都遠遠超過台灣,台灣也推出「公公併」,整合公營銀行。但是,真正影響台灣銀行競爭力的「公營行庫民營化」,卻長久沒有動靜。

把台灣最大的十家銀行排出來,台灣前十大銀行的資產總共占新台幣二十四兆元,但是七大公股、泛公股銀行所占的資產就高達十八兆元,遠超過七五%。包括美國、新加坡、日本、韓國,甚至泰國,公股銀行所占的資產比率在前十大銀行中都很低;次於台灣的韓國,公股銀行所占資產也只有四成。

台灣金融研訓院前董事長許嘉棟就曾在台灣競爭力論壇指出:「公股銀行受到限制太多,所以績效難以提升,它要發展時有太多限制,企圖心相對來說也不是那麼夠,成長方面可以看到相對慢很多。」事實上,許多研究都指出,政府持股會使銀行利潤降低及放款行為波動變小,雖然資產規模比較大,專業人才、資金成本上都有優勢;但是受到法令限制(如《審計法》、《預算法》)且在政府保護之下,經營效率普遍低落,為了配合政府的政策(非專業考量),也必須放棄「利潤極大化」的目標。

不只如此,公營行庫董事長受到法令限制,必須到立法院接受立委質詢,只要政府有持股,董事會成員還要向監察院申報財產,揭露全家財產資訊,在招攬人才上更加困難。

龐雜的公股銀行結構,讓台灣的金融競爭力偏低。二○一三年WEF(世界經濟論壇)的金融競爭力調查,台灣排名第八十二名,名次甚至輸給中國。光看中國的銀行業ROE(股東報酬率)和ROA(資產報酬率),平均都是我們的兩倍以上,更別說銀行規模遠遠大於台灣。「政府再不推行銀行購併的改革,台灣金融業將會落後大陸!」財經立法促進院院長黃達業說。

過去政府都有將公股銀行民營化的嘗試,但是結果多半失敗,甚至在二次金改時,產生許多負面效應,因此談到「民併公」的銀行整併模式,大家多半噤若寒蟬。除了因擔心丟了「鐵飯碗」而反對民營化的公股銀行員工上街抗爭外,台灣社會對於銀行「財團化」的恐懼,也阻礙了進步。

但是,民營化未必是噩夢一場,富邦銀購併台北銀、國泰銀購併世華後的效率提升,就是成功的案例。新加坡同樣在一九九七年金融海嘯前有著銀行規模太小,過度競爭的問題;金融海嘯後,新加坡政府為了提升銀行規模,引導銀行整併,原本十一家的本國商業銀行,現在只剩三家:星展銀行、大華銀行、華僑銀行。每一家,都是縱橫國際的大型銀行。

台灣總是強調「小而美」,在國際競爭益發激烈的金融業,規模過大雖然不好,但若像台灣如此規模過小、效率又落後的情況,除非台灣社會克服對於「大」的恐懼,否則我們在國際將愈來愈難競爭!

台灣泛公股銀行占比遠高於國際── 各國政府控制的銀行資產占前10大銀行總資產比率

(%)

台灣 韓國 新加坡 泰國 澳洲 日本 香港 美國75.51 41 34.35 21.78 20.99 6.9 0 0 資料來源:台灣數據為金管會;國外數據為Government Ownership of Banks, The Journal of Finance

行動方案

台灣社會需要意識到,政府控制下的銀行效率不彰,拖累台灣金融業,對於「民併公」應該理性思考,才能在國際市場競爭。

進步 觀念 11 銀行 規模 小又 又沒 效率 財團 疑慮 阻礙 合併 公營 行庫 民營化 民營 提高 金融 競爭力 競爭
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公營機構高層人工高不透明

1 : GS(14)@2012-05-07 23:16:07

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120507/News/ec_ghc1.htm

另外,本報抽查約20個政府公營機構的年報,發現只有8個在年報上詳列高層年薪,除以上5個機構外還有證監會、積金局和消委會等。部分如香港科技園、僱員再培訓局和地產代理監管局等,只公布數名高層人員的薪酬總額,職業訓練局、平機會、立法會秘書處等6個政府機構的年報則只提及員工薪酬總開支,並無公布高層人員的薪金。

107動力召集人何世傑認為,公營機構以公帑運作,但年報內欠缺最高層的薪酬資料,欠缺透明度,令民間不能有效監察其運作。個別機構的高層薪酬亦超出合理水平,例如英國貿易投資署主席的年薪約272萬港元,與貿發局總裁林天福的628.9萬年薪相差2.3倍,他促請下屆政府正視問題,全面重整公營機構的架構,並會將建議遞交候任特首梁振英。

107動力:應重整架構

機管局發言人沒有就許漢忠的年薪被指不合理作直接回應,但表示行政總裁的委任須由特首批准,而行政總裁和執行總監包括基本薪酬和退休福利,以及按表現釐定。
公營 機構 高層 人工 高不 透明
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錦田110公頃地 研建公營樓

1 : GS(14)@2013-01-24 01:05:48

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130123/news/ec_gba4.htm

施政報告提出,會加快發展錦上路站和八鄉車廠上蓋(圖),以提供住宅供應。發展局長陳茂波昨日指出,西鐵站上蓋的用地已委託港鐵招標,但錦上路及八鄉維修廠一帶的土地則未有具體規劃定案,或可研究興建公營房屋。(資料圖片)
【明報專訊】政府大力拓展新界土地,發展局長陳茂波昨表明,研究中的新界錦田站及八鄉車廠周邊共110公頃土地當中,會撥地用作發展公營房屋。當局又會把新界東北新發展區內的公屋用地比例,由現時只佔20%調高,令整體公屋和居屋量佔住宅單位量超過一半。
立法會發展事務委員會昨日討論施政報告內的土地政策,有議員質疑在港鐵錦上路站及八鄉車廠上蓋都興建私人住宅,卻沒考慮興建公營房屋,建議政府應「物盡其用,地盡發展」。陳茂波回應時透露,該兩個項目已規劃作私人發展,即將招標,但錦田周邊土地或可研究發展公營房屋,他會委託規劃署同事對有關建議作研究。政府早前指出,錦田周邊的110公頃土地,估計可提供約1.5萬個單位。
新界東北增公營樓比例
陳茂波亦表示,長遠政府會透過新界東北、洪水橋和新界北等發展區提供土地,最快落實的新界東北計劃,當局正研究提升地積比率,估計新發展區落成的樓面面積及單位,會比原計劃多,而土地比例,亦會由原先公營房屋佔土地兩成、私宅佔八成,作出規劃更改。
對於有議員要求交代新界東北「港人港地」比例,陳回應指出,發展區的樓宇落成需時,其間市場變化很大,難以「限死一個百分比」,當局正就諮詢期收到的意見作技術研究,現時有多於一個方案,具體內容暫未能公佈。
另外,政府早前公佈新界最少有365公頃「棕地」,即已破壞或荒廢的農地及工業用地,相等於19個維園,當中在洪水橋有多達250公頃。陳茂波重申,該些土地現時對物流業有重要支援作用,發展亦要考慮居民遷移問題,發展這些土地不比開拓新界東北容易,但當局「不會無視」;早前有團體提議發展新界東北一個高球場,陳回應指出,該高球場屬於民政事務局的工作範疇。
錦田 110 公頃 研建 公營
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47年華富村重建 建2萬公營單位

1 : GS(14)@2014-01-17 14:30:23

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140116/news/ec_gab2.htm



【明報專訊】見證香港公屋發展的47年歷史華富,終公布清拆重建。《施政報告》宣布會放寬薄扶林南面一帶的發展限制,包括把華富區內6幅土地全數發展公營房屋,包括興建逾9000個公屋單位安置原有華富居民,以及額外增加1.19萬個公屋和居屋單位,合共逾2萬個。另外,因應放寬薄扶林發展限制會為區內帶來交通壓力,政府表明正積極考慮興建南港島線(西段),並會在華富設站。


擬建南港島線西段 華富設站

此外,施政報告首次列明政府未來房屋目標,是每年平均興建2萬個公屋單位及8000個居屋單位,較去年提出的年均5000個居屋目標再增加,以滿足長遠房屋策略提出未來10年興建28.2萬個公營房屋的要求。

政府去年已提出研究放寬薄扶林及半山區發展限制,特首梁振英昨表示,因應西港島線及南港島線(東段)即將落成,以及政府亦正積極考慮興建南港島線(西段),決定首先放寬薄扶林南面華富一帶的發展限制,並會重建華富。

現時華富約有9000個單位。消息人士表示,連同華富在內,政府已物色6幅政府地皮興建公營房屋,包括位於置富道、華富北面、華景街、華樂徑及雞籠灣;除置富道地皮本身已劃作住宅用途,其餘原劃作GIC、休憩或綠化地帶,需要先更改土地規劃用途。當中置富道地皮擬興建居屋,餘下全數興建公屋。

消息人士稱,重建華富時,會先在區內覓地安置原來9000個住戶,初步考慮原區分批安置,過程漫長,現時未有時間表。扣除安置需求後,估計可額外增加1.19萬個公屋及居屋單位,共提供超過2萬個單位。

港大房地產及建設系主任鄒廣榮表示,華富一帶地皮因位於半山,有其商業價值,建議政府撥出一半地皮作私樓發展。

年建居屋目標5000變8000

此外,政府去年承諾於2023年提供17.9萬個公屋;2016/17年度之後4年興建1.7萬個居屋單位,以及往後每年平均興建5000個居屋單位。最新施政報告進一步指出,政府會在新房屋供應目標下,每年平均目標增至提供2萬個公屋單位及8000個居屋單位,較去年政府的承諾增加36%。

消息稱,長策會諮詢期內接獲大量意見要求增建居屋,政府亦認同應增建居屋,決定「中間落墨」採用8000個居屋單位為指標,當中已考慮房委會財政、對私樓影響等因素。
2 : GS(14)@2014-01-17 14:30:35

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140116/news/ec_gab4.htm



【明報專訊】政府去年提出改劃36幅「政府、機構或社區」(GIC)地皮作住宅,已遭不同地區強烈反對,結果只有18幅能夠上馬展開規劃程序。去年規劃工作未完,今年《施政報告》再新增80幅地皮要作改劃,勢令負責審批的城規會負荷大增。城規會副主席黃遠輝承認,改劃工作對城規會工作帶來一定壓力,特別是需要大量時間審閱反對理據。


去年36幅 只18幅上馬

今年施政報告改劃地皮數目較去年進一步增加,約80幅共150公頃GIC或綠化帶具潛力改劃作住宅,以興建8.9萬房屋單位,加上去年提出的改劃申請,兩年內合共提出150幅的地皮需要城規會批准改劃。

去年政府提出改劃申請,當中部分備受爭議,包括九龍塘前李惠利學校地皮、油塘碧雲道及高超道交界等,城規會仍要排期審理,特別是前者更掀起政治風波,遭大批浸大師生反對,城規會接獲破紀錄的2萬多封反對書,預料於今年首季審議。

黃遠輝:審議反對理據費時

黃遠輝表示,過去一年經驗顯示,城規會處理GIC地皮改劃時,要花大量時間審議市民的反對理據,加上去年需審議多個重要規劃方案,已耗費大量時間及精神。他不諱言未來若再審議新增的80幅地皮,的確會為城規會帶來一定壓力,「會係有好多工作要做,但目前土地短缺環境下,唯有大家努力完成」。他說,該150幅地皮當中,未必每幅能夠改劃成功。

去年參與反對改劃前李惠利學校地皮的浸大學生會會長馮靖汶表示,不少地皮在改劃後並非作公營房屋,反而建豪宅,對解決房屋問題沒作用。她說,未來會繼續反對改劃前李惠利學校地皮,暫未收到地規會通知公聽會日期。

公共專業聯盟政策召集人黎廣德認為,政府在改劃GIC地皮,要面臨各區反對意見,在政治上是增加風險的行動,「地區不能無視居民意願,當每個地區都反對時,市民對政府又如何信任?」

明報記者



《 上一頁
47 年華 富村 重建 公營 單位
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房委會未來5年供應逾9萬公營房屋新居屋選址曝光深水埗勢爭崩頭

1 : GS(14)@2015-11-01 23:38:19

■發祥街西地盤將會興建兩幢居屋大樓。許頌明攝


【本報訊】公屋輪候冊突破28萬大關,新居屋也錄得超額認購,反映港人住屋需求殷切。政府最新文件顯示,房委會未來5年將提供9.33萬個公營房屋,當中1.78萬個單位為居屋及「綠置居」,餘下則為公屋單位。其中2019/20年度落成的7個居屋選址曝光,涉約6,200個單位,遍佈深水埗、荃灣及沙田等。有長策會成員預料,鄰近港鐵南昌站的深水埗發祥街西的市區居屋地盤,交通方便,勢必吸引無殼蝸牛爭崩頭申請。記者:譚靜雯 鍾雅宜



運房局昨向立法會提交2015/16至2019/20年度,最新公營房屋建設計劃,顯示未來5個年度,估計有約9.33萬個公營房屋落成,包括逾7.5萬個為公屋單位、1.78萬個資助房屋。若連同房協提供的單位,總供應達9.71萬個單位。文件也披露,2019/20年度落成的7個居屋選址,分別位於深水埗發祥街西、荃灣德士古道、鄰近火炭站的沙田區坳背灣街、恆安站附近的馬鞍山恆健街、火炭禾上墩街、將軍澳第65C2區及東涌第27區,涉約6,200個單位。


■前東華龍岡馮耀卿夫人紀念小學校將興建成公屋。張柏基攝

估計呎價達8,502元


其中深水埗發祥街西的居屋地盤,房委會計劃興建兩幢大樓、涉約800個單位,地盤鄰近港鐵南昌站,步行至港鐵站只需約10分鐘,交通方便,也鄰近私人屋苑碧海藍天及昇悅居,環境清幽。若按今年初推售的新居屋折扣率計算,同區碧海藍天實用面積平均呎價約12,146元,若以市價七折推算,發祥街西居屋每平方呎單位售價高達8,502元。而荃灣德士古道居屋地盤,前身為大窩口職員宿舍,現為空置地,與早前推售的沙嘴道新居屋只是一街之隔。





運房局也同時公佈預計在2019/20年度落成的最新公屋選址,主要集中於市區,包括柴灣、深水埗、黃大仙區等,提供約9,200個單位。以多年沒新公屋落成的柴灣區最受矚目,柴灣永泰道為前東華龍岡馮耀卿夫人紀念小學,房委會計劃興建1幢約37層高單幢公屋,提供約800個單位。新居屋錄超額認購,長策會成員王坤估計市區樓最搶手,「上次荃灣個居屋交通唔算方便都好多人爭」。他預料鄰近港鐵南昌站發祥街西的市區居屋地盤,交通方便,勢必吸引無殼蝸牛爭崩頭申請。房委會資助房屋小組委員會主席黃遠輝也相信,「始終港人鍾意住市區,保值同升值潛力亦較大」。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20151031/19354814
房委會 房委 未來 供應 公營 房屋 新居 選址 曝光 深水 勢爭 爭崩 崩頭
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2.5萬個公營房屋要跑數 無視居民安全建屋量不達標 斜坡盲起樓

1 : GS(14)@2016-01-14 13:21:20

■政府為達建屋目標,將斜坡也納入地盤範圍,額外建約1.7萬個單位。鍾偉德攝


【2016年施政報告】【本報訊】房屋政策是特首梁振英施政重中之重,之前就定下10年內需興建28萬個公營房屋的目標,但政府承認至今只覓得能建25.5萬單位的土地。為求達標,施政報告披露政府檢視了20幅土地,研究擴大其地盤面積,不惜將斜坡也納入有關地盤範圍內,以增總樓面面積,達到額外建約1.7萬單位。但仍差近萬個單位才達標。團體斥政府為跑數,連斜坡都不放過,憂日後業主需承擔高昂維修費。 記者:譚靜雯 鍾雅宜





樓價高、租金貴,公屋輪候冊逼近29萬、無殼蝸牛申請新居屋盼上車。新一份施政報告指房委會及房協今、明兩年將預售逾7,200個資助房屋單位,未來5年提供97,100個公營房屋單位,當中公屋佔76,700個,其餘約20,400個為資助房屋單位。房委會及房協下月底預售約3,700個資助房屋單位,分別位於沙田嘉順苑、天水圍屏欣苑及房協於沙田的綠怡雅苑;2017年則再預售約2,600個單位,分別位於彩虹、梅窩、將軍澳及屯門。另房委會今年第3季將推售860個新蒲崗綠置居單位,只限公屋綠表人士申請。政府消息人士稱,新蒲崗綠置居的單位面積由150至409平方呎,以一房及兩房單位為主,料明年年中可入伙。消息又指綠置居定價將參考居屋準則,即以市價再提供折扣率,「折扣率一定會平過居屋」。私營房屋方面,未來3至4年一手住宅市場供應量約為8.7萬個單位,是自2004年9月起政府按季度公佈供應數字以來的新高。為覓地建屋,政府過去兩年在全港物色150幅綠化地帶及政府土地改劃為住宅用途,但至今只有46幅用地完成改劃程序,涉及約4.1萬個單位。


本土研究社成員陳劍青:發展局局長陳茂波之前又話好多閒置地因為係斜坡唔用得,而家又話研究用斜坡,根本自打嘴巴。

專家:業主或承擔高昂維修費


政府承諾未來10年興建28萬個公營房屋單位,但至今只覓得25.5萬個單位的土地,尚欠2.5萬個單位,仍未達標。梁振英稱,探討將部份土地的範圍略為擴大,額外增建1.7萬個單位,當中九成為公營房屋,即只可額外增加15,300個公營房屋單位。消息人士透露,規劃署檢視了20幅需改劃土地,初步技術研究認為,可將部份斜坡納入發展,地盤面積增加,總樓面面積也隨之增加,「部份地盤嘅斜坡低於20度,技術上係可以發展,而家都有例子屋苑平台建喺斜坡上,如果將斜坡納入發展,GFA(總樓面面積)增加,即可以起嘅單位都多咗」。但消息人士強調,「擴大面積嘅地盤,要大地盤先得」。公共專業聯盟政策召集人黎廣德斥政府為跑數,連斜坡都不放過,「呢啲斜坡往往有一定安全風險,政府夾硬擴大範圍,變相逼日後嘅住戶面對呢啲風險」。他指若日後有關單位以公營房屋為主,擔心居屋業主要承擔高昂的維修費。本土研究社成員陳劍青也斥政府自打嘴巴,「發展局局長陳茂波之前又話好多閒置地因為係斜坡唔用得,有棕地又唔肯用,而家又話研究用斜坡」。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160114/19451145
2.5 萬個 公營 房屋 要跑 跑數 無視 居民 安全 建屋 屋量 量不 達標 斜坡 盲起 起樓
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前大磡村申建4,000伙公營屋

1 : GS(14)@2016-02-18 00:35:37

【本報訊】丟空近15年的鑽石山前大磡村終定出新發展藍圖,房委會向城規會申請將興建逾4,000伙公營房屋,當中920伙為居屋單位。市場人士估計,項目毗鄰沙中線鑽石山站,吸引力高,以鄰近居屋屋苑采頤花園近期綠表呎價約8,500元作參考,一個500多呎單位綠表價都要近470萬元。城規會資料顯示,項目地盤面積近80萬方呎,涉及總樓面約203萬方呎,將興建5座公屋及2座居屋,樓高33至41層,提供3,130個公屋及920個居屋單位,平均單位面積分別約487及551方呎,最快2020/21年入伙,估計容納約1.2萬人。



鄰近居屋綠表價500萬

代理表示,鄰近采頤花園日前成交的三房單位,以500萬元(綠表價)易手,實用呎價約8,460元。單位為4座低層戶,實用面積約591方呎,以此作參考的話,該批新居屋平均單位面積551方呎,一個單位綠表市值都要近470萬元,加上鄰近沙中線鑽石山站,交通方便,該批新居屋潛力絕對值得看好。事實上,項目前年前曾擬興建公私營綜合物業,聆聽各界意見後全改為公營房屋,並由原先計劃建4,200個單位、興建12幢樓宇,現微減至4,050個,但總座數減至7幢樓宇,而且居屋數目由原計劃的9幢大減至2幢,由原來逾3,000個減至920個,公屋則由原來約1,000個單位,大幅增至3,130個,座數由3幢增至5幢。整個綜合發展區,除了建屋外,更劃分作文化園景大道、宗教設施、公共運輸交滙處和活水公園。另外,希慎(014)向城規會申請,於利園一、二期及新寧大廈重建項目興建地下行車隧道。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160217/19493986
前大 大磡 磡村 村申 申建 000 公營
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公營機構或仿效 損知情權

1 : GS(14)@2016-07-09 06:57:17

【本報訊】香港大學校委會會議內容外洩,高院昨頒下禁制令,永久禁止有關會議內容流出。新民主同盟立法會議員范國威憂慮,日後涉及公眾利益的事情,無論是校務、交通或其他重要議題,為免內容外洩,相關機構都會仿效申請禁制令,剝削公眾甚至持份者的知情權,「呢個係一個好重要亦都好壞嘅先例」。



恐變敏感議題擋箭牌


他指現時公營機構處理敏感議題,已重重設關,如高鐵超支及延期,「佢哋(港鐵)有好多資料扣起咗,用埋啲商業原因、機密、技術關口嘅理由,去資料庫又要簽保密協議先畀我哋睇」,防礙議員監督。他又形容,今次法庭頒令永久禁止披露港大會議內容,「其實好大鑊,對傳媒嘅偵查報道係好大打擊」。本身是大律師的公民黨立法會議員楊岳橋指出,任何機構或公司要申請禁制令,必須要有事實基礎;若日後發生類似事件,同樣在保密協議下有內容被外洩或披露,相信其他機構都會向法庭申請禁制令,並會援引港大案例,「但如果本身係冇保密原則,呢個就唔能夠成為一個擋箭牌」。■記者王家文





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公營 機構 或仿 仿效 知情權 知情
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銀主盤存量 358屋苑僅百個 公營房屋多於私宅 迅速被市場承接

1 : GS(14)@2016-07-13 04:45:06

【明報專訊】去年第四季至今年初樓市轉勢, 無論樓價及物業成交量均下挫,惟據本報選取的358個私人和公營屋苑、總共涉及逾100萬伙單位,當中發現過去一年只出現約107個銀主盤,意味銀主盤佔全部屋苑伙數的比例僅0.01%,仍屬偏低水平。隨着現時市况稍回暖,有拍賣行表示,近月銀主盤的吸納速度有所加快,幾乎「新增幾多、便賣幾多」,成交價亦愈來愈貼近市價。

明報記者 方可兒、林尚民

本報選取的358個屋苑(包括100個大型私宅、218個公營房屋屋苑、20個豪宅及20個半新盤屋苑)合共提供約114.5萬伙,當中過去一年曾出現約107伙銀主盤,雖較對上一年約57伙升近九成,惟銀主盤佔整體屋苑伙數僅約0.01%。

整體數量較前一年升九成

可留意的是,過去一年銀主盤供應「重鎮」為公營房屋,有逾四成半銀主盤屬公屋或居屋單位,涉約50伙,數量按年升85%;但此類單位樓價總額較細,重新推出後即被消化。如上月新增的約12伙公營房屋銀主盤,半數已於1個月內售出。

以將軍澳廣明苑為例,今年5、6月雖新增兩銀主盤,惟兩單位於再推出後一個月即售出;其中上月新增的廣明苑A座低層6室,更同於上月以345萬元(已補地價)售出。

業界﹕公營房屋業主多向財仔借貸

事實上,淪為銀主盤的公營房屋業主大多為一手業主,物業購入價僅約數十萬元。據本報統計,現時約50伙公屋或居屋銀主盤中,至少有24伙曾有3次或以上按貸紀錄,部分業主更已破產,終使單位淪為銀主盤。

環亞拍賣行拍賣師曾俊傑表示,銀主盤於4月至6月,平均每月新增約50間,惟市場同樣每月吸納約50間。步入7月,銀主盤新增速度稍放慢,現市場累積約110間銀主盤。另外,銀主盤折讓幅度亦收窄,近日價格僅較市價低約5%,未及3個月前可低至1成,料售價將更貼市價。

他續稱,以其公司收到的銀主盤計,約五成公營房屋銀主盤來自財務公司(財仔),意味不少公營房屋業主向財仔借貸,惟息率不低兼經濟轉差,業主無力償還下,使不少公屋、居屋淪為銀主盤。

私宅銀主盤做價未見大折讓

至於另一銀主盤供應來源為百大私宅屋苑,過去一年出現約36伙銀主盤,惟近月做價漸回穩,未有較市價大幅折讓。如較矚目的將軍澳中心「10按」銀主盤,實用384方呎,5月以468.1萬元售出,僅較市價低5%。事實上,近日銀主叫價開始進取,如上月底曾有7伙銀主盤同日拍賣,全因未達底價而流拍收場,包括港島太古城興安閣高層H室,開價680萬元,承價至700萬元後未到價收回。

(樓市回暖系列之三)

[地產]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2602&issue=20160713
銀主 盤存 358 屋苑 苑僅 僅百 百個 公營 房屋 多於 私宅 迅速 市場 承接
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=303468

MPF收費高籲引入公營受託人

1 : GS(14)@2016-08-16 04:52:44

【本報訊】強積金(MPF)制度成立多年,惹來社會不少反對聲音,金管局前助理總裁劉應彬亦對此表示質疑,認為政府最新雖引入預設投資策略0.75%的收費上限,惟若兩年內未能扭轉現時強積金制度收費較高的局面,當局就應考慮引入公營受託人,推動競爭。另本港強積金資產池仍未夠深,故此他建議政府,積極增加現時供款率,積金局可製造誘因,例如當僱員額外供款1%,僱主便須同時增加0.5%供款率,而僱主配對增加的供款率,應以2%為上限,使僱員更樂意增加供款。劉應彬亦認為,對沖強積金的做法,實際上並不合理,因遣散費的失業保障功能相當明顯,目的是紓緩僱員因失去工作而面臨的財政壓力,而強積金是作為退休保障,外國亦鮮有將兩者拉上關係。他建議,應該由政府及僱主合資組成失業保障基金,這對擁龐大財政儲備的特區政府而言,屬可承擔範圍之內。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160815/19736555
MPF 收費 高籲 引入 公營 受託 託人
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=305888

中國風險拖累 標普降港評級 公營機構發債或受影響

1 : GS(14)@2017-10-09 03:47:05

■標普稱中港關係密切,當內地面對中期風險時,本港亦有潛在溢出風險。 資料圖片



【本報訊】一如市場預期及穆迪早前做法,評級機構標準普爾在調低中國長期信貸評級後,基於中國因素對香港構成「溢出風險」(spillover risks),昨早宣佈將香港評級由最高級別的「AAA」,調低一級至「AA+」,前景展望由「負面」轉「穩定」。財資界認為,本港優質企業發債甚受投資者歡迎,料息率成本不太受主權評級下降影響。記者:劉美儀

財政司司長陳茂波就標普基於內地主權評級調整,隨之下調本港評級做法,「對此並不認同」,他指本港已建立完善制度,有力防禦標普所指內地的溢出風險。對於內地信貸情況,他認為近期已明顯改善,隨着監管部門收緊措施,影子銀行活動亦已減弱。因應本港主權評級下調,標普相應降低4間公營機構評級至「AA+」,包括機管局、按證公司、港鐵(066)及市建局,另外3間中資銀行及3間中資保險公司評級亦被降。惠譽則確認之前對中港信貸評級「A+」及「AA+」看法。穆迪5月份降中港評級,分別是「A1」及「Aa2」。標普全球亞太區主權評級資深董事陳錦榮表示,儘管本港財政狀況穩健,但中港關係密切,當內地面對中期風險時,本港亦有潛在溢出風險,故中國評級下降,香港亦需調低。惟他重申按展望評估,未來一兩年本港評級不會再下調。陳錦榮重申國內信貸增速必須穩定下來,亦相信中央會繼續去槓桿,惟他預期信貸增長不會在一兩年內見頂;至於在十九大召開前公佈,他指兩者沒有關係,標普只考慮中國經濟政策及金融穩定性。


中國財政部:令人費解

港交所(388)上市主管戴林瀚指,香港從不定位為中國的競爭者,而是後者與國際接軌的大門,他認為香港必須展示與中國的差異,例如法治、企業管治等,同時須承認與內地有協同效應。上商研究部主管林俊泓稱,本港評級被降對市場影響溫和,屬預料之內,但公營機構如機管局日後若就「三跑」發債,或略受影響,惟幅度有限,昨日港元拆息亦變化不大。港元拆息1個月定盤價昨報0.55厘,較前日僅升1點子,1周拆息則因新股借貸期近完結而回落,息率跌10點子至0.42厘。傍晚7時,港滙跌至每美元兌7.8097港元,貶0.07%。標普前日下降中國主權評級,中國財政部昨回應稱是錯誤的決定,令人費解。財政部指標普關注的信貸增速過快、債務負擔等問題,都是信貸評級機構長期以來所持的慣性思維,和基於發達國家經驗對中國經濟的誤讀。財政部強調,標普將融資平台公司債務全計入政府債務,從法律上是不成立的。按照《預算法》,地方國有企業(包括融資平台公司)舉借的債務不屬於政府債務。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170923/20161729
中國 風險 拖累 普降 評級 公營 機構 發債 或受 影響
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何濼生﹕公營房屋如何防炒賣

1 : GS(14)@2017-10-29 22:23:00

【明報專訊】買私樓的人普遍兼有投資與住房兩個目的。要買樓的人士,動用一生最大筆的資金而不考慮物業升值或貶值的機會根本不可能。但公營房屋蘊含公帑資助,納稅人對公營房屋應否防炒有要求,也很合理。他們會問:為什麼要貼錢給人家賺取回報?在仍有30萬戶在輪候公屋、近10萬人口住在條件欠妥的劏房之時,公營房屋如何防炒便成了重要的公共政策議題。大家設想:如果申請公營房屋是致富之道,是不是會引來大批投資客?有迫切住樓需要的人會因他們被迫忍受更長的輪候期。

租者置其屋計劃1997年底推出,2002年底喝停,期間為買入單位的人士帶來巨大資本增值。有鴨脷洲利東邨單位原業主在13年間勁賺逾11倍。原業主於2004年4月以約21萬綠表價購入單位,持貨約13年帳面獲利約239萬,單位升值1138%。

貼錢給人賺回報 納稅人介意

7月底一則新聞顯示,利東邨東茂樓高層18室,實用面積296方呎,本月中登記由房委會以56.56萬元賣出,估計買家是原來單位公屋租戶。該租置屋,呎價較屋苑目前居二市場呎價平近七成。據稱按現行政策,現居於租置屋邨的租戶仍可選擇購買其租住單位。由於每個公屋單位建造成本(未計地價) 早已逾120萬,房委會這個政策相當令人費解。

特首林鄭現積極推動綠置居,又提出要為不符合居屋資格的中產家庭構建「港人首置上車盤」。有指為遏止投資客入市,此等居屋的禁售期會加長。

租賣限制 更勝延禁售期

然而禁售期作為遏止投資客入市的機制代價大收效小。結果是追求回報的人照入市,禁售期意味自用需要不存在時仍得保留不沽售。這樣有損於效益的政策早宜檢討,如今把禁售期加碼是倒行逆施。

筆者認為,更有效杜絕投資客的方法是買入公營房屋的人士只容許自住,不容許租出(除以公屋租金租出外);又不容許直接或透過空殼公司擁有其他物業,同時又只能向合乎申請買入該等公營房屋的人士轉售。這些限制遠勝禁售期。希望政府考慮。

珠海學院商學院院長

[何濼生 濼觀天下]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7230&issue=20171023
何濼 濼生 公營 房屋 如何 炒賣
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長策10年建屋目標 欠4.3萬公營單位議員轟政府覓地捨易取難

1 : GS(14)@2018-01-08 00:46:02

【本報訊】政府昨公佈最新長遠房屋策略周年進度報告,政府承認,未來10年只覓得興建23.7萬伙公營房屋土地,仍欠4.3萬伙才達標。運房局局長陳帆昨聲稱,若市民支持公私營合作,釋放發展商在新界持有農地興建公營房屋,可令市民安居。有立法會議員認為,建屋量落後是因為政府捨易取難,團體亦斥責陳帆說法是明益發展商。記者:譚靜雯

■運房局長陳帆(左)稱公私營合作不涉利益輸送;旁為常秘應耀康。


政府於2014年重新制訂長遠房屋策略,當時訂立未來10年建屋目標為48萬伙,此後每年底會更新未來10年的建屋目標。運房局昨公佈2017年長策周年進度報告,按最新需求推算,2018/19至2027/28年度的未來10年,總房屋供應目標維持46萬伙,公私營房屋比例繼續定於6:4,即公營房屋(包括公屋及資助房屋)佔28萬伙、私樓則佔18萬伙。


公私營合作被指益發展商

不過,報告指政府仍未找到足夠地皮興建公營房屋。截至今年9月,政府覓得的土地即使能如期順利建屋,未來10年只夠興建23.7萬伙公營房屋,距長策28萬伙目標,尚有4.3萬伙未有土地興建。私樓方面,政府指會繼續透過賣地、鐵路物業發展項目增加供應,而未來3至4年,一手私人住宅物業供應量約9.7萬伙。報告也提到210幅具短中期房屋發展潛力的用地,截至上月初,已有103幅劃作或改劃為房屋發展,料可提供約12.22萬伙住宅單位,當中7.49萬伙為公營房屋。陳帆稱,要達致10年房屋供應目標是一項艱巨的挑戰,又承認建屋目標有落差,但政府決心努力覓地。


對於土地供應專責小組日前提出的公私營合作模式,釋放發展商的新界農地建屋,包括興建公營房屋。陳帆稱,當提到公私營合作,「有部份市民……擔心涉及所謂官商勾結或利益輸送」,他強調公私營合作「唔可能唔守規矩」,會按現時地價評估、補償機制處理,不涉及任何利益輸送。他又指,若政府能堅守原則,盼市民支持公私營合作,「等呢個公私營安排盡快啟動」。民主黨尹兆堅批評公營房屋興建進度緩慢,是因為政府沒有具體覓地方法,認為當局應該捨難取易,例如考慮將粉嶺高爾夫球會土地在地權到期後用作興建資助房屋。本土研究社成員陳劍青質疑,陳帆說法助長發展商囤積農地,而公私營合作模式明益發展商,「一開始已經為咗益發展商,政府幫發展商釋放囤咗嘅農地」,認為政府應先發展棕地。他又稱,長策報告表明無足夠土地興建公營房屋,「但私樓條數,未來3、4年已經有一半達標,即係撥去畀私樓嘅地好充裕,但係公屋就話冇地,係冇說服力,點解唔喺賣地表攞返啲地去起公營房屋」。



來源: https://hk.news.appledaily.com/l ... e/20171221/20251189
長策 10 年建 建屋 目標 4.3 公營 單位 議員 政府 覓地 地捨 捨易 易取 取難
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利字當頭:AI由公營機構開始

1 : GS(14)@2018-01-15 03:10:26

發現近來在網絡上接二連三多了討論AI的文章,當中更加有不少是著名管理顧問公司的宣傳文章。我不是說這些討論沒有前瞻性,但是現象反映了這個題目已經不是甚麼遙不可及的事。有人以為,只有大公司率先應用AI這些科幻小說中的產品。事實剛好相反,越大的企業,在應用顛覆性技術的時候,內容的阻力越大。畢竟,要是科技改變不了既有的運作模式,又何苦要多此一舉?傳統的中小企,只要入場成本可以接受,反而更願意試新事物;甚至是一人公司,接受新事物的程度也會高過大企業。在企業世界尚且如此,在城市、國家政府的層面,要轉變又談何容易?說要變成智能城市,絕對不是簡單地全城鋪滿Wifi hotspots,又或者將泊車咪表也駁上網。智能城市,首重政府將社會運作的每個環節,都視為一個創造和使用資訊的過程。現時政府和公營機構的運作,仍然是「文件為本」的模式和心態。要將政府的操作上再加一個「資訊為本」的層次,才是智能城市最根本需要的轉變。退一萬步講,今天政府和公營機構發表營運數據,比較好一點像統計處,會放一個xls讓公眾下載,有些比較古典一點的,會放一段text,又或者一個pdf。其實最理想的做法,是假設這些將會處理這些數據的不是人類,而是機器。事實上,財經是最易「智能化」的範疇。我覺得在這個號稱國際金融中心的香港,最需要率先改革的,是獨佔市場的港交所。披露易方便閱讀嗎?假如披露的內容可以像美國EDGAR般,以格式化資訊(structured data)作公開發送,而不是一個個的pdf讓人下載,相信這個改革將會對公眾知情權有極大的貢獻;長遠而言也可以大幅減少港交所和上市公司的營運成本。利世民
http://fb.com/leesimon.hk本欄逢周二、四刊出



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180111/20271287
利字 當頭 AI 公營 機構 開始
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洪水橋增丁屋地 政府明益鄉紳17億2.52公頃足可建2,100公營單位

1 : GS(14)@2018-03-19 04:56:57

【本報訊】政府去年公佈洪水橋新發展區大綱圖,新增約2.52公頃鄉村式發展地帶,聲稱用作重置受影響村屋,但本土研究社發現整區內僅小量村屋需拆卸,新增2.5公頃土地卻可建多達百間丁屋,粗略推算價值可達17億元,該社質疑政府在土地供應短缺下仍增加鄉村式發展地帶是「明益」新界鄉紳,推算若土地改作興建公營房屋可新增約2,100個單位。記者:鍾雅宜


政府於去年5月就新洪水橋及廈村分區計劃大綱圖刊憲,大綱圖內約有118公頃用地劃為鄉村式發展地帶,新增青磚圍北面1幅約1.31公頃用地及2幅鳳降村北面約1.21公頃用地作鄉村式發展,合共2.52公頃,聲稱是用作重置受新發展區影響的村屋。本土研究社成員黃肇鴻比對現存村屋和大綱圖,發現除田心村一帶可能有極小量村屋因發展而受影響外,根本無大量村屋需重置,而政府早表明發展區內受影響而需拆卸的均為非原居民村落,原居民村不受影響。他質疑政府是借發展增加鄉村式地帶面積,推算2.52公頃可建約100間丁屋,「邊度有100間(需重置)咁多呢?政府係咪要解釋一下。」

近車站價高 增套丁誘因

根據新發展圖則,新增鄉村式發展地帶中2幅鳳降村北面用地位於未來公共交通交匯處附近,青磚圍北面1幅用地則在未來擬建的洪水橋站附近。黃肇鴻指按早前該社研究所得,青磚圍一帶有不少懷疑套丁個案,「如果本身已經套得咁勁,點解要畀地佢哋?」料位近洪水橋站的丁屋價值更高,或增加套丁誘因。翻查丁屋放售資料,元朗區每幢丁屋市價平均為1,400萬元至1,900萬元。若青磚圍一帶因近港鐵站而令丁屋價值較高,以1,900萬計算每幢村屋;鳳降村北面則以每幢值1,500萬計,兩處分別各建約50幢村屋,粗略估算100間丁屋總值可達17億元。元朗區議員黃偉賢指,鄉事派在政府規劃新發展區時均會要求增加鄉村式發展用地,又經常指不夠地興建丁屋,但黃認為整體鄉村式發展用地足夠,「因為可以飛丁(村民在其他鄉村覓地建丁屋),不過鄉與鄉之間會盡量唔飛丁,以免同人爭丁地」。他直指丁屋發展至今已變質,不再是為改善原居民居住環境而建,「唔少都係同發展商合作起屋」,擔心新增鄉村式發展用地只會加劇套丁情況。青磚圍原居民代表陶錫源指出,的確有村屋受發展影響而需遷置,政府理應提供土地重置,反問「仲唔夠地起公屋咩?」本報向規劃署查詢發展區內有多少間村屋受影響而重置,署方指該3幅地是用作遷置受影響村屋或屋地用途的土地面積,惟獲遷置屋宇數量需待核實屋地業權人資格後方可確定,又指截至今年2月底,發展區內共有393宗興建丁屋申請處理中。



來源: https://hk.news.appledaily.com/l ... e/20180319/20336086
洪水 橋增 增丁 丁屋 屋地 政府 明益 鄉紳 17 2.52 公頃 足可 可建 100 公營 單位
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私營年金回報稍遜 勝在彈性大 公營有外匯基金支持 回報可達7厘

1 : GS(14)@2018-03-19 05:04:21

【明報專訊】自政府牽頭的公共年金將於今年推出的消息公布後,連帶保險公司的年金計劃都受到關注。保險界立法會議員陳健波表示,有外匯基金撐腰的公共年金,條款肯定會較保險公司的私營年金優勝。不過,保險公司則勝在彈性大,產品特性可以迎合有不同需要的人士。

撰文:李凱茵

談到投資,大家最關心的必定是回報。陳健波指出,由於公共年金的行政費用會較保險公司低,而且政府風險承受能力又較高,所以年金計劃的回報一定會較理想,例如公共年金的年金率可達7厘,高於保險公司普遍的5至6厘。按揭證券公司已經確認首批年金內部回報率可達4%,以65歲投保100萬元計,男性可獲每月5800元的固定年金,女性每月固定年金5300元。

公共年金另一個賣點,就是其保障終身的條款。陳健波表示:「首批100億元的年金,對於整體外匯基金來說規模並不大,所以條款一定可以比私營年金的進取,例如保障終身條款。一般保險公司好難做到。」

目前,坊間保險公司能夠如政府般提供終身年金並不多,其中美國萬通有提供保障終身的年金計劃,其他公司的年金大多為保障期設限於投保人100歲至110歲,又或是限定只提供10年或20年期的年金。當然,以目前女性平均年齡87歲來說,保障至100歲已經足夠。不過,在醫療科技不斷進步的同時, 100歲的保障期對於新一代來說吸引力始終不及保障終身。

陳健波:政府推年金推動私人市場銷售

按揭證券公司已公布,首批公共年金只限65歲或以上人士,並只接受一筆過形式供款。未夠65歲又或未能隨時動用大筆現金的人,自未能參與其中。事實上,保險公司在供款期、年金派付方式、投保人年齡等條款設計,就遠較公共年金有彈性,迎合到有不同需要的人士。供款期由整付、2年、5年,甚至長達57年不等;投保人年齡就由1歲至70歲都合資格。另外,公共年金只限每人投保最多100萬元,但保險公司作為商業機構,當然不會有這方面的限制。

至於年金派付,公共年金採終身固定金額,而大部分保險公司除了派付保證的每月入息,大多數都會有跟隨市况上落的非保證入息。另外大部分私營年金都容許投保人自行決定何時開始收取,以配合退休需要。個別計劃亦會讓投保人選擇暫不支取年金,讓資金在保單內積存生息。為了應付通脹,保險公司如宏利、美國萬通等,都有提供遞增年金的派付方法。不過要知道針無兩頭利,要做到遞增年金的效果,早期的收入或難免會較低。

對於政府為首批年金設投保人年齡、一次過付款和投保上限等限制,陳健波表示這是無可厚非的:「政府財雄勢大,商業財團難以競爭。」若說政府「大蝦細」,陳健波反而認為公共年金的推出,可以帶起年金這股風氣,推動保險公司年金的銷售,變相鼓勵保險公司積極推出更多種類的年金產品以迎合不同的退休需要。

[退休綢繆]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0474&issue=20180312
私營 年金 回報 稍遜 勝在 彈性 公營 外匯 基金 支持 可達
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公營房屋未補價成交20年最少 上月45宗 較5月跌七成半

1 : GS(14)@2018-11-02 07:49:06

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7097&issue=20181102
【明報專訊】樓市氣氛持續疲弱,加上新一期居屋預料將於本月攪珠,房委會最新數字顯示,10月公屋、居屋未補價成交共錄得45宗,除按月下跌三成外,更打破1998年8月錄得的48宗紀錄,成為逾20年來按月新低。事實上,資助房屋樓價亦跟隨大市回落,青衣長安邨就有中層戶以未補價185萬元成交,做價為該邨2016年12月以來近兩年新低。

明報記者 謝穎怡

10月份錄得的45宗公屋、居屋第二市場成交,除比9月錄得的65宗按月下跌20宗或31%外,更較今年高位、5月錄得的187宗勁挫76%;可留意的是,上述10月成交宗數,是自1997年底有紀錄以來新低,惟數字屬臨時性,料稍後會再作更新。

白居二280萬購華貴邨單位 廉宜13%

上月成交中,以香港仔華貴邨錄得4宗未補價成交最為活躍,單位成交價268萬至376萬元。美聯分行助理聯席董事丘松原表示,華貴邨5座華賢樓高層19室,實用面積407方呎,原開價318萬元,減價38萬元或12%後,以280萬元(未補地價)易手,實呎6880元,較同類單位去年底的高位成交價320萬元低約13%,新買家為「白居二」分支家庭客,據悉,原業主於2005年以36.1萬元(未補地價)買入,帳面獲利約244萬元6.7倍。

新界公屋王之一的青衣長安邨,亦連錄低價成交。市場消息指,長安邨安濤樓中層5室,實用面積366方呎,獲綠表客以185萬元(未補地價)承接,屬2016年12月後低位,實呎5055元;原業主2012年底以36.57萬元買入,帳面賺逾148萬元或4倍。

海富苑兩房價4個月回落6%

居屋方面,市區居屋王之一的旺角海富苑,亦有兩房戶呎價由高位回落6%。世紀21家天下分行經理黎振傑表示,海富苑海寧閣中層3室,屬實用面積546方呎兩房戶,獲「白居二」客以565萬元(免補地價)承接,實呎10,348元,但原業主早於2000年以120萬元(未補地價)買入,帳面仍大賺445萬元或3.7倍。

資料顯示,海富苑同座另一伙高層3室,單位面積相若,6月以593萬元(未補地價)易手,實呎1.09萬元,創屋苑綠表呎價新高,意味上述同類單位呎價比4個月前回落約6%。

分析料明年初市况才回暖

利嘉閣研究部主管陳海潮認為,新居屋及「白居二」申請重疊下,拖低居二市場成交,雖然近期有「白居二」中籤者入市個案,但相信只是部分「白居二」客心急入市自住。他續稱,新居屋擴大折扣率至五二折後,已扣起不少市場購買力,加上市場觀望本月新居屋抽籤結果,預計居二市場成交量年底前持續於低位徘徊,直至明年初才可重返逾百宗水平。
公營 房屋 未補 補價 成交 20 最少 上月 45 月跌 七成
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黃元山:填海建新市鎮可治本 增公營房屋比例難解住屋問題

1 : GS(14)@2018-12-20 11:51:46

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7551&issue=20181220
【明報專訊】由於本港公營房屋單位嚴重短缺,在可見將來料持續供不應求,故社會有聲音要求港府將原本用作興建私樓的土地撥作發展公營房屋。團結香港基金副總幹事兼政策研究院主管黃元山認為,即使公營房屋的比例增加,也難以解決住宅供應不足的根本問題,故他建議港府像上世紀70至90年代一樣大規模填海造地興建新市鎮,目標是未來30年造地逾1萬公頃,興建3個與沙田規模相若的新市鎮。

由於過去一段長時間本港公營房屋落成量嚴重落後目標,而且在可見將來亦難以追上,本周有報道指運輸及房屋局最快本周公布《長遠房屋策略》2018周年進度報告,制定下一個10年期(2019/20至2028/29財年)房屋供應目標,屆時會將公私營房屋供應比例由現時的六比四,調整為七比三;換言之,本港未來每年私樓目標供應量,將由1.8萬個降至低於1.4萬個。據報道,運房局也準備把有資助成分的「首置盤」,歸類為「私營房屋」,或會進一步推低未來每年實際私樓的供應量。

公營房屋短缺 社會促私樓撥地

黃元山上周六以個人身分出席投資研討會時已率先分析上述房屋政策的轉向,「由2012年(梁振英上任特首)開始,政府積極在已發展地區見縫插針覓地起樓後,經過多年的努力,我們終於見到未來4年每年私樓落成量逾1.8萬伙,可以滿足社會需求,但是否這樣便解決所有問題呢?當然不是,大家不要忘記我們(香港)過去10年平均每年私樓落成量不足1.2萬伙(見圖),而每年需求量是1.8萬伙,即每年平均出現逾6000伙供應短缺,過去10年便累積逾6萬伙的供應短缺,這並不可能在短時間內追回」。

「公營房屋單位短缺的情况更加嚴重,港府目標是每年供應2.8萬伙,但過去10年每年實際供應平均僅約1萬伙,即是每年公營房屋的供應短缺平均達1.8萬伙,10年累計便達18萬伙,而且未來4年供不應求的情况不會改善;這對私樓供應也有影響,因為公營房屋供應超級短缺,而未來4年私樓供應勉強達標,就會出現社會壓力,要求港府將原本用作興建私樓的土地撥作發展公營房屋」。

目前本港不論公私營房屋均供不應求,歸根究柢的原因是過去10年建屋速度追不上人口增長,但原來本港在回歸前曾面對更加嚴峻的人口增長帶來的房屋問題,而黃元山指出,港英政府在上世紀60至90年代大規模填海造地興建9個新市鎮,令逾300萬人口安居樂業,帶動本港經濟起飛。

港英政府造9新市鎮住300萬人

「本港人口增長高峰期是1945年至1970年期間,第二次世界大戰結束時本港人口大概60萬,打完仗後人口回流,1950年急增至約200萬,在1950至1960年及1960至1970年期間每10年人口增長約100萬,至1970年達400萬人口……其實上世紀70年代起本港人口增長已開始減慢,但當時政府為了滿足早前人口增長所累積的住屋需求,大規模移山填海造地興建新市鎮(在60年代在荃灣成功建造新市鎮後),在70年代至1990年亦發展沙田、屯門、粉嶺/上水、元朗、大埔、將軍澳、天水圍及東涌等多個新市鎮,即平均每10年便發展3個新市鎮,但自從我們在90年代開始發展東涌後,過去20年已沒有新市鎮落成,原因是政府在2003年SARS後已基本上停止造地」。

明報記者 葉創成

[名人樓市論壇]
2 : GS(14)@2018-12-20 11:52:11

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8939&issue=20181220
港人均生活配套面積僅星洲1/3
文章日期:2018年12月20日
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【明報專訊】黃元山分析,本港過去20年沒有填海造地興建新市鎮,不單令港人目前住得「擠、細、貴」,在住宅以外,港人現時享用的生活配套措施平均面積只有8.9平方米,遠低於新加坡的26.9平方米,拖低生活質素,他舉例說:「我讀小學上體育堂的時候,學校須借用附近公屋的籃球場,讀(聖保羅男女)中學的時候,亦需要在三角形小球場踢塑膠『西瓜波』,因為香港缺乏土地予學校建球場;作為比較,新加坡近年積極填海後不缺土地,現時獅城興建一所新學校,要求至少要有400米跑道的田徑場及足球場。我覺得很多香港人很奇怪,好像已習慣怎麼也『擠、細、貴』,怎麼也逆來順受,但我相信應該規劃更好的未來,例如我的兒子目前只有3歲,我希望讓他將來於一個小球場踢西瓜波?抑或入讀一間有足球場的中學呢?我會希望他有較合理的成長環境。」

料需多3個沙田 才滿足土地需求

目前沙田是本港面積最大的新市鎮,佔地3591公頃,住近70萬人,黃元山估計,本港未來30年需要興建3個與沙田規模相若的新市鎮,則累計造地逾1萬公頃,才可滿足本港土地需求。團結香港基金在今年8月發表研究報告,建議在香港島和大嶼山之間的中部水域,建造面積相當於半個九龍的2200公頃人工島後,特首林鄭月娥於10月發表《施政報告》亦提出「明日大嶼」計劃,建議填海1700公頃,目標可住110萬人。

[名人樓市論壇]
3 : GS(14)@2018-12-20 11:52:40

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9079&issue=20181220
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【明報專訊】黃元山指出,從上世紀港英政府在灣仔填海打造成今日商住活力都會可見,以填海在地少人多的本港開闡土地屬最有效,「很多人知道會展及告士打道的土地都是填海造出來的,但大家知不知道灣仔的海岸線最初在哪裏?很多人估計是電車路,但其實是合和中心及胡忠大廈所在的皇后大道東,附近還有一座古廟,以前漁民在出海前均會在該廟祈福;這也是灣仔名字的由來,因為當年灣仔真的是海灣,漁船泊岸後漁民便上山居住。

最初海岸線在皇后大道東

「所以香港歷來就是一個這樣山多平地少的地理環境,可發展的土地只佔整體土地的四分之一,需要填海造地。作為比較,新加坡屬山少平地多,理論上填海逼迫性沒香港那麼大,但近年新加坡比香港更積極填海,目前填海造地佔新加坡整體土地的比例達20%,而香港只佔6%。」

[名人樓市論壇]
元山 填海 建新 市鎮 治本 公營 房屋 比例 難解 住屋 問題
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=351794

全年私樓地供應1.38萬伙 8年最少 達標77% 黃偉綸:受公營比例增加影響

1 : GS(14)@2018-12-29 10:12:05

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1335&issue=20181229
【明報專訊】儘管政府積極覓地增住屋供應,惟本財政年度(截至2019年3月底止)新推地皮可建私樓供應僅13,850伙,只達全年1.8萬伙的目標77%,為8年新低,亦較2017至2018年度25,500伙的高峰大跌46%。對於未能達標,發展局長黃偉綸解釋,有關安排反映政府將公私營房屋供應比例調整至七三比的政策,強調自2016至2017年度起連續3個財年,每年平均私樓供應達2萬伙,供應量仍屬高水平。

明報記者 甘潔瑩

黃偉綸表示,因為今年6月將9幅私人住宅用地改作發展公營房屋,當中有3幅地皮、涉1100伙為私宅供應,換言之全年私宅供應原約1.5萬伙,為年初目標1.8萬伙的83%。他指出,長策提出的公私營比例調整至七三比已是清楚的事實,在計劃第四季應有多少土地供應時,假如不理會相關調整屬不切實際,而政府未來或將更多土地由私營改為公營發展。

較去年供應高峰大跌近五成

問及會否擔心調整推地策略會影響樓價,黃偉綸表示有留意到近期樓價有向下調整,但政府沒有打算透過土地供應以調控樓價,無疑政府賣地是影響樓價其中的一個因素,其他因素還包括資金流向、香港經濟情况及息口走勢等,並強調政府不會因為市場變化,放慢開拓土地,將繼續維持穩定及持續的供應量。

值得留意,黃偉綸提及,近3個財年每年平均私樓供應達2萬伙水平,主要是受惠於多間發展商如新地(0016)等,於上一財年完成多個大型項目的補地價,包括西貢十四鄉、屯門兆康項目等,令相關供應涉逾1.6萬伙,推高了全年供應至2.55萬伙高峰。

測量師料長遠支持私宅樓價

對於今年度賣地私宅供應不達標,資深測量師張翹楚指出,推地可供興建私宅單位大減,預料將令樓價有上升動力;此外,政府調整公私營房屋供應比例,將令市場有3至4年私樓供應量降低,私宅樓價料具支持。他又稱,短期仍有不明朗因素困擾樓市,估計至明年首季末,樓價將從高位回落10%,跌幅將較早前預期約15%收窄。他預期,次季樓價勢將反彈,下半年整固後回升,明年全年樓價料升3%至5%。

關焯照:減私樓供應變相「托市」

經濟學家關焯照認為,賣地私樓供應未能達標,將未能滿足社會需求,而原本作私樓單位的地皮改以發展公營房屋,更進一步令供應減少,形容政府「顧得一邊顧不到另一邊」。他續稱,當年樓價上升正因私樓供應不足,認為近來樓市已開始回調,預計如政府無任何動作樓價可跌兩成半,惟現時政府減私樓供應是「變相托市」,認為未來樓市起碼「企穩」,令最終「大家都買不到樓」。
2 : GS(14)@2018-12-29 10:12:24

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2801&issue=20181229
【明報專訊】發展局昨日公布2019年首季賣地計劃,發展局長黃偉綸表示,將推出4幅住宅地皮招標出售,包括兩幅位於啟德跑道區、一幅位於元朗大旗嶺、一幅位於大嶼山長沙地皮(見表),共涉1,860伙;於今季未有推出一鐵一局的項目,來季則推出3個項目,分別為港鐵將軍澳日出康城第11期發展項目(1,650伙),以及市建局觀塘恒安街及大角嘴槐樹街重建項目(共210伙),連同230伙私人重建項目,來季合共提供3,950伙。

擬推康城11期涉1650伙

另外,下一季亦會推出一幅啟德跑道區第4C區4號商業/酒店地,預計可建樓面86.33萬方呎,而中標者需預留樓面作酒店用途,估計可提供約480至800個酒店房間。另問及早前流標的山頂文輝道地皮何時會重推,黃偉綸表示,參考過往3次流標,政府隔一季便會安排有關土地重新招標,並能成功出售,但目前不會預測文輝道地皮會如何處理。

業界料明年首季入標續審慎

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示,是次涉及的4幅住宅地,焦點落在啟德跑道上的2幅海景地皮,當中又以擁有維港海景的4C區2號地盤最為吸引;因明年首季市場仍然面對不明朗因素,包括中美貿易戰仍未解決,加上近期股市表現持續波動等,預期發展商首季入標投地亦會較審慎,出價料不會過於進取。
全年 私樓 樓地 供應 1.38 萬夥 最少 達標 77% 黃偉 公營 比例 增加 影響
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=351828

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