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百億身家待分 賭王兩房鬥快??

2003-11-20  NM




今個月,對賭王何鴻燊來說特別高 興。下星期二(二十五號),是他八十二歲生日;他的四位太太和一眾兒女,都在這個月輪流和他賀壽。而他與二奶藍瓊纓的幼女超儀,又剛在上週五出閣,更添喜 氣。之不過,年事已高的何鴻燊,既要周旋於家中四個太太,又要面對賭業三分的外來競爭,已然疲於奔命;再加上何鴻燊原來在三年前曾經輕度中風,身體大不如 前。他的接班繼任問題,又再成為焦點。然而賭王至今還不打算退休,還揚言要做多十年。於是二奶藍瓊纓一房和四奶梁安琪,為着賭王那百三億身家,各出奇謀鬥 快?情C雖然二房長女超瓊已進身澳娛董事局,細佬猷龍又開角子老虎機賭場,但四奶每日貼 着賭王,不單趁機大?掃銙鶨P邊生意,最近她還直接插手賭廳生意,與二奶一房龍爭虎鬥。上星期五,何鴻燊與二太太藍瓊纓的幼女何超儀,下嫁澳洲餐館老闆 「大Э陳」的兒子陳子聰,並在墨爾本舉行婚禮(詳情請參閱B本《探熱針》)。何鴻燊心情興奮,在婚禮上笑口噬噬,又大讚新女婿有「自己咁靚仔」,一片喜氣 洋洋。然而,在歌舞昇平的婚禮背後,卻揭露了何鴻燊的健康狀況。婚禮前兩日,何鴻燊由澳門出發,本來由澳門飛墨爾本,直航航程約九小時,賭王坐的又是私人 飛機,照計應很舒服,但八十一歲的何鴻燊,卻要把航程分成兩截,而且還要四奶沿途照顧。他們首先從澳門飛到澳洲北部的達爾文,航程約六小時,在達爾文抖一 晚恢復精神,身份尷尬的四奶與朋友轉飛悉尼,其他親友接棒照顧何鴻燊,再飛四小時到墨爾本。抵埗後賭王又再休息兩小時,才動身與二房的子女吃晚飯。

三年前輕度中風一個旅程要如此轉折,反映何鴻燊的身體已大不如前。他的一名員工亦說:「近年公司一 些酒會,見佢行多幾步就要坐低抖抖,而且坐着時腰骨唔似以前般挺直,要『挨住』張椅,好似比以前老咗好多。」賭王身體轉差,始於三年前。二千年的五月,何 鴻燊出席一個慈善餐舞會,和行政會議成員方黃吉雯跳華爾滋,只跳了半隻,卻已支持不住退下來。那時他被記者追問健康狀況,他解釋因打高球而扭傷,很快痊 癒。但由五月到八月,他的腳傷依然未癒,經常撐着枴杖,六月更曾入院。賭王家人故意顯得不在乎,四奶更戲稱何鴻燊入院是要割痔瘡和做結紮手術。但其實,事 情不像四奶講得那麼輕鬆。當年,醫生界盛傳,賭王因為血管閉塞引致輕度中風,以致左腳不良於行。為免令事件張揚,何家靜靜將賭王送往外國求醫。幸好那次中 風程度尚算輕微,未有大礙,但因為中風後,每年會有一成機會翻發,自此四奶便日日傍實他,貼身服侍。

兩房爭奪賭業肥肉現時賭王有空便回上環 信德中心總部,每次都有五、六個保鑣貼身保護。他大概在下午四時許返信德,到五點多,打扮得花枝招展的四奶,便來接他放工。兩人離開信德時,遇有記者等 候,四奶則負責擋駕,撥開記者的採訪咪,給賭王開路。畢竟何鴻燊年事已高,下星期二生日後便八十二歲。已兩鬢斑斑的賭王,剛忙完嫁女,又要應付四位太座輪 流安排的壽宴,未免太操勞了。這八旬老人家,今天仍牢牢控制市值四百億的澳門賭業王國,未肯交棒給仔女接班。現時他持有投得新賭牌的澳門博彩公司三成股權、信德集團兩成四股份,身家少算也有一百三十億,當中以澳門賭業王國最值錢。二奶及四奶兩房人,就在這塊肥豬肉上爭崩頭。四奶梁安琪近年躍升為何鴻燊的「跟得夫人」,自然撈到不少好處。雖然她並非澳娛(持澳博八成股權)董事,本應在賭場上無地位,但她銳意擴張在澳門的勢力,被賭場員工封為「千手觀音」,喻意但凡有關賭場的生意,她?控o就?情C

千 手觀音狂?惜?以往她經營回力大班芬蘭浴、回力麗晶餐廳等,在葡京賭場內,又擁有京華鮮果店、洋酒鋪、樂宮餅店等生意。每年賭場為求意頭好,會裝修兩次 (註:裝修與「庄收」同名),四奶與哥哥禤偉祺有份的佳景集團,亦一手承接裝修工程。而這一類的開支,統統從澳娛的賬房中支取,而賬房經理,就是四奶的哥 哥禤偉祺。四奶不單加插「自己人」入澳娛帳房,還拉攏了負責打理澳娛的賭王頭馬吳志誠。吳志誠原是十姑娘何婉琪「契仔」,七十年代由十姑娘聘請在賭場工作 的大學生。「他在賭場由派牌做起,成個賭場運作佢好清楚。」一葡京賭場老員工說,自去年十姑娘被擯出澳娛董事局後,吳志誠升為澳娛行政總經理,掌管賭場的運作。他深知何鴻燊寵幸四奶,便對四奶恭恭敬敬,人前人後以「何太」稱呼四奶,博得她心花怒放。

見 賭王先過四奶有吳志誠幫手,四奶最近更直接插手賭場運作。葡京賭場的一樓,本來是一間潮州酒家,由十姑娘經營。她失勢後,澳娛便加租,酒家最後結業,鋪位 落入四奶手中,現全新裝修改為「水晶宮」賭場,由四奶經營。水晶宮佔據葡京一樓全層,出入都是身光頸靚的貴賓咭會員。水晶宮不單生意好,還打破要分賬給澳 娛的慣例。現時澳門約有五十個賭廳,廳主與娛樂公司按三、七比例分賬,然而除四奶不須與 澳娛拆賬外,黃金廳廳主李惠民(又名李樹福)則以五、五分賬,事關李惠民與四奶稔熟,李惠民的女兒朱李月華,即香港金利豐證券老闆娘,又與四奶合作借貸生 意。「李樹福喺澳門好有勢力㗎,要搞賭場唔同啲江湖中人打交道點得,四奶都係為將來鋪路啫。」一賭場中人說,即使賭廳廳主,要見賭王,須先通過四奶,而有 意經營賭廳者,也必須靠四奶接洽安排。四奶的勢力更伸至澳娛旗下的澳門賽馬會。

超瓊改革無期相反,二房長女何超瓊,即使去年被委任為澳娛董事,但今天勢力卻不及四奶。她本來打算大事改革,還請來二十五名舊同學,部署以新方法經營賭場。不過,這個隊伍現已解散,事關四奶已掌控澳娛的賬房及管理人馬,何超瓊難以插手其中。入主董事局一年多以來,何超瓊唯一能做到的,只是送船票吸引賭客。「做賭場唔係咁簡單,有好多涉及江湖人士或錢銀瓜葛嘅嘢,唔係何超瓊呢啲讀過書嘅文人可以做到。」一資深賭場員工說。看災姐勢孤力弱,何猷龍便決心涉足澳門賭業。今年八月,他把上市公司新濠的總部搬到澳門,揚言要發展當地的金融業務,但據知情人士透露,何猷龍在澳門設立財務公司,其實是看準新賭牌實施以後,澳門政府計劃規管疊馬仔,遂以財務公司名義,準備沾手賭場的疊碼放數業務。

猷 龍賭場奀到極九月底,何猷龍又在皇都酒店開設摩卡角子機賭場。然而,這賭王之子還是未夠班。他的賭場設於皇都酒店大堂,該區是賭客不多的東望洋住宅區,連 的士司機也不知道皇都裡面新開了賭場。「皇都內沒有賭場,如要玩老虎機,去置地廣場那邊。」可見摩卡連澳門本地人也不熟悉。摩卡場內約有六十部角子老虎 機,以及電子「大細」、電子「輪盤」及電子「沙蟹」各一部。角子機每鋪只二元至五元。而「大細」、「輪盤」和「沙蟹」每鋪最少投注五元,與葡京的五十元相 差十倍。光顧摩卡的客人,以遊客和上了年紀的賭客為主,換一兜散紙可玩足半天。「呢度唔似得葡京、回力咁雜,嚟呢度嘅人都唔會豪賭,幾百蚊可以玩成個鐘, 所以疊碼仔都唔多喺度搵食。」一名皇都酒店員工道。難怪被問及何猷龍的新賭場時,賭王也笑他,說摩卡的生意「奀到極」、「濕濕碎」。

二房接管上市公司何超瓊姊弟雖然未能在賭場站穩陣腳,但幾姊弟卻已成功接掌賭王的上市王 國。賭王其實向來最寵幸二奶一房,尤其是大女超瓊。何超瓊早年曾對傳媒表示,她出生那年,即一九六二年,父親剛投得澳門賭牌不久,她被指腳頭好深受疼錫。 何超瓊自小便被母親不斷灌輸,要她將來成為何鴻燊眾多仔女中最出眾的一個。何超瓊亦不負母望,最終被何鴻燊刻意栽培為賭王接班人。現年四十一歲的何超瓊, 在美國加州Santa Clara大學主修市場及國際商業管理。畢業回港後與富家子弟阮偉文成立天機公關公司。至九五年,她正式成為信德集團董事,至九九年升為董事總經理。信德集團現已由二房幾姊妹掌管。除大女揸大旗外,二女超鳳出任副董事總經理,負責地產項目及財務;三女超蕸,則打理物業管理部門。三姊妹合共持有信德一成多股份,而信德揸着澳娛一成一股權,三姊妹間接是澳娛股東。及至去年,十姑娘何婉琪因兒子麥舜銘得罪何鴻燊被踢出局。賭王遂推舉超瓊進入澳娛董事局,讓女兒名正言順準備接班。

結婚取老父信任除了超瓊,近年急速部署上位的,還有二房幼子何猷龍。何猷龍今年只二十七歲,但已掌管兩間上市公司新 濠國際和匯盈控股。何猷龍在九九年於多倫多大學商貿學系畢業,在○○年十一月,與相戀十年的維他奶後人羅秀茵結婚。在結婚前一個月,幾個家姐將渣甸山谷柏 道獨立屋業權轉名給他,寓意他「大個仔」。對一個二十餘歲的大男孩來說,本來應未玩夠;但他急急結婚,讓父親覺得他已修心養性。成家立室後一年,大姐超 瓊、二姐超鳳以一千六百萬,將上市公司新濠國際的一成多股份賣予何猷龍,何猷龍還取代家姐入主董事局,並當上新濠的董事總經理。同年他又將網上交易解決方案公司iAsia,在創業板上市。 再過一年,iAsia供股集資,以一億二千萬,向李嘉誠及加拿大帝國商業銀行,收購加怡證券、加怡期貨及加怡財務。收購後iAsia改名匯盈。何猷龍一心 想在證券界大展拳腳。「當時他與所有加怡員工開大會,一邊吃點心一邊向我們保證不會裁員,還表示要將加怡發展成另一間怡富證券。」一加怡員工說。何猷龍畢 業後曾在英資的怡富證券衍生工具部工作幾個月,故此他一心向證券界進發。然而收購完成不久,港股跌至八千點,加怡每月蝕錢,何猷龍唯有立即食言,裁掉三分 一員工。他接掌加怡後,未能扭轉加怡局面。易手後加怡只做過「一千零一單」保薦工作,替華園控股上市

狂 掃山頂獨立屋賭王一直喜歡贈送物業給家人,其中九六年一擲一億二千多萬買入布力徑六號給三奶,又以一億八千多萬買入淺水灣道四號給四奶。三、四奶兩房過去 十多年共買了近五億豪宅,直至九七年以後才收手。近年,輪到二奶一房子女。何超瓊幾姊妹打從八八年開始一直有投資豪宅,由八八至○二年間,先後買賣共四億 物業,其中以八八年一役獲利最豐,賺三千多萬。但以往何氏姊妹只買分層豪宅,直至近一年多,越買越豪,頻頻出擊。其中大家姐超瓊,剛在上月份以六千七百多 萬,買入山頂道五十六號,有山頂小白宮之稱的洋房。而三妹超蕸,又於九月以三千九百萬,掃入加列山道五十一號C屋。再加上去年八月四姊妹夾份,以五千多萬 買入的渣甸山軒德蓀道三號大屋,短短一年多,四姊妹便用了一億六千多萬狂掃頂級豪宅。曾和何家姊妹接洽的地產代理說:「何家幾姊妹買嘢都少做按揭,通常現 兜兜俾錢。她們早幾年也曾活躍於地產市場,之後沉寂了。至早兩、三個月,又多了信德職員替她們來電查詢市道狀況。」向來甚錫二房仔女的賭王,在三個月前更 親身到拍賣場,競投半山干德道十六至十八號,一幅只六千多呎的靚地。志在必得的賭王,當日以九千九百萬,超出底價一倍成交,地皮業權由賭王佔五成,三成屬 街外人士,其餘兩成給二奶。賭王還打算買入毗鄰兩幢單幢樓合併重建,但因業權分散,收樓十劃未有一撇,遂入紙城規會,將十六至十八號地下及一樓,重建為酒 吧、理髮店和美容院等商業用途,樓上則重建分層單位放租。

內憂外患夾攻二奶與四奶一房鬥到八彩,令賭王甚為難。上流社會人士透露,賭王為求 耳根清淨,近排多在三奶的布力徑大宅過夜。至於怎樣解決兩房人爭鬥,賭王似乎還未多想。本週二,賭王如常在六、七個保鏢簇擁下回到信德中心,記者上前問他 何時退休,他反應甚大說:「無諗過退休,(做多)十年差不多啦!」那麼何時交棒給兒子何猷龍呢?「無諗過呢個問題。」賭王說。雖然賭王屬意何超瓊接掌賭 業,但對於四奶插手賭場,妨礙何超瓊改革,他只說:「佢咁大個女,自己識得處理啦。」話雖如此,澳門賭業今已三分天下,由MGM及美國賭王Stephen Wynn合作的金沙賭場,建於文華東方酒店旁邊,將在明年三月落成,何超瓊未能改革澳娛便要面對新競爭,內外夾攻,到時又有一番龍爭虎鬥。

四奶梁安琪資產

何鴻燊家族圖□已故*前夫蕭百成,乃殯儀大王蕭明兒子△前夫許晉亨,世家許愛周家族的孫兒#維他奶後人羅友仁女兒長幼序由左至右

二 房仔女資產市值超瓊5.68%信德集團股份$2.87億山頂道56號C屋$0.67億共$3.54億超鳳5.63%信德集團股份$2.84億渣甸山睦誠徑 8號屋$0.5億共$3.34億超蕸1.18%信德集團股份$0.59億加列山道51號C洋房$0.4億The Mayfair 高層$0.4億愛都大廈2座高層D$0.14億黃泥涌峽道蔚豪苑A座高層A2$0.12億白建時道嘉雲臺3座中層A$0.1億地利根德閣3座高層 B$0.09億共$1.84億姊妹聯名5項物業共$1.46億猷龍25.14%新濠國際股份$1.1億1.7%匯盈控股$0.03億布力徑35號8號 屋$0.43億谷柏道25號大屋$1.5億共$3.06億總共$13.24億

賭王主要身家市值非上市公司30%澳門博彩*約$120億上市公司26.44%信德集團#$13.35億3%匯盈控股$0.05億6.89%新濠國際$0.3億香港物業淺水灣道一號約$2億海外物業奢高街606號(溫哥華)不詳High Point Street 不詳33號(多倫多)總數:$135.7億

*新賭牌以澳門博彩有限公司持有,澳娛持有澳博80%;何鴻燊私人持有澳博10%。以00年純利$14億,及美國上市賭博公司MGM最新28.77倍P/E計算,澳博總市值近$400億。#私人的信德船務持有30%信德集團,而何鴻燊持有39.58%信德船務,即間接持有11.8%信德集團,其餘14.57%股份,為個人名義持有。


百億 身家 待分 賭王 兩房 房鬥 鬥快
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“两房”祛魅

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美国房利美和房地美命运确定,路径待定;中国持有的4500亿美元债券有无损失?发生在哪里?
《新世纪》周刊 记者 李增新 霍侃 特派华盛顿记者 章涛

 

  作为中国外汇投资的标志,外汇管理局持有巨额美国“两房”(房利美和房地美)债券,近年来一直是议论的焦点。每当“两房”公司本身及其命运在美国发生一层波折,中国国内关于“两房”债券的议论便再升腾一次,中国人在外汇储备猛增、人民币升值、美元贬值、对外投资起伏中所遭遇的煎熬与矛盾、不得不然与心有不甘、误解与了解,毕现于此。

  2月11日,美国致力于最终解决“两房”问题的改革方案终于浮出水面,同样在全世界激起了强烈的回声。根据美国财政部及住房与城市发展部发布的 改革《白皮书》,美国政府将在今后数年内缩减房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)规模,使其逐步退出房贷市场。尽管美国政府会确保“两房”拥有足够资本以履行其债务承诺,“两房”最终将关闭的命运,又再引发新一轮担忧。有媒体 报道称,中国投资美国“两房”债券亏损可能高达4500亿美元。也有人警告,中国投资者固然不会在“两房”相关债券的投资上最终出现全损,但也几乎不可能 全身而退。

  国家外汇管理局此前发出澄清,“已经采取了切实有效措施,‘两房’债券投资的主要潜在风险已得到有效化解。截至目前,外汇储备持有的‘两房’债 券还本付息正常,也没有出现过投资损失。按照市场广泛使用的相关指数计算,2008年至2010年三年间,‘两房’债券年均投资收益率在6%左右。”

  “两房”问题从何而来?最终命运如何?中国持有的巨额“两房”债券有无损失?围绕“两房”的太多迷茫与困惑,终于到了清算时分。

三种设想与第四种可能

奥巴马政府为未来政府与住房信贷市场关系提出左中右三种设想,但第四种可能仍然存在

  如何最终处理“两房”问题?

  其一,谨慎处置, 逐步退出。新方案将用使“两房”在住房信贷市场的份额从目前的80%-90%逐步下降;同时提高“两房”担保的价格,降低“两房”合格贷款(Conforming Loan,符合“两房”购买标准的优质房贷)的上限;逐渐对该类贷款实施10%首付的要求; 每年减少“两房”的资产总额至少10%,等等。基于此,这一改革的完成应该还是中长期的愿景。

  第二,《白皮书》说,美国政府承诺并致力于确保房利美和房地美有足够的资金,用来支付担保现在以及将来的费用,确保其一切债务的支付。“政府不 会采取任何损害两房全额偿付债务能力的措施”。这不仅事关美国政府的信用和债权人的利益,更关系到寒冬未过的房地产市场会否转暖,甚至影响到刚刚提速的美 国经济复苏的大局。

  更重要的,《白皮书》还提出了未来政府与住房贷款市场关系的三种设想。三种设想都是在瓦解“两房”的目标下,把过往政府对“两房”为代表的政府支持企业(GSE)的隐性支持显性化,重定义。

  第一种设想是完全市场化:住房融资体系私有化,政府仅对联邦住房管理局(FHA)和另外政府拥有的几家机构提供保险;第二种设想是危机担保,在 第一条设想的基础上额外增加政府担保,在金融市场稳定的时候维持少量担保,在出现金融危机时增加对市场的担保量;第三条设想是再保险,私有化的住房融资体 系与政府对FHA等机构提供保险相结合,并额外增加政府提供的巨灾再保险而不是直接提供担保。

  三条路径从几乎完全市场化,到政府扶持逐渐加大,逐层递进,各有优势和不足,其差别体现了财政部对四大因素的权衡取舍:按揭贷款信用可获得性、房地产投资动力、纳税人保护及金融市场稳定。

  技术层面来看,折中的危机担保设想是一些人的选择,政府在经济繁荣时期收取足够高的保费,以备危机时提供流动性的需要;或在正常时期严格控制公 共部门出售的担保数量,但允许在危机时大幅增加担保规模。好处是出现危机时不必由政府事实上对整个按揭贷款市场进行担保,且来自私有机构的担保费“未雨绸 缪”,损失的第一笔由担保费用支付,降低了纳税人风险。但不足是,要真正覆盖危机时的成本,正常时期的担保费用将会很高,市场流动性不会十分充裕,信用可 获得性受到影响,而且担保定价困难很大。

  支持“再保险”设想的亦不在少数。前吉利美(Ginnie Mae)总裁穆林(Joe Murin)对本刊记者说,政府创建类似联邦存款保险公司(FDIC)的按揭贷款再保险公司,符合当前维持脆弱房地产市场稳定的需要,可以为政府未来平稳退出“两房”提供最佳途径。为私人金融机构提供咨询的联邦财务分析公司主管合伙人佩特洛斯(Karen Petrous)表示,在其接触的众多银行或金融机构中,主流意见均是支持该路径。“这一选择将使政府在市场中的角色更加确定。第一条路径政府的角色太小,第二条路径中私人机构很难判断政府什么时候以及如何支持市场,而第三条路径时则通过定价明确了政府的角色。”

  美国政府退出“两房”,早在2008年9月7日救助“两房”时即已承诺,接管只为稳定市场,未来会将“两房”归还市场。当时对“两房”的救助方 案是普通股股东几乎归零,政府注资为年息10%的优先股。未来退出首先要通过转换优先股到普通股,然后再逐渐卖出普通股。明确未来政府与住房信贷市场的关 系,是退出“两房”的前提条件。奥巴马政府此时推出的右中左三种设想,已经将“皮球”踢向国会。

  但这只是“两房”改革讨论的开始而不是结束。“实际上,改革方案并没有对退出‘两房’问题本身提供任何明确的建议。”前联邦住房贷款银行芝加哥分行总裁、现任企业研究所研究员波洛克(Alex Pollock)告诉本刊记者。

  佩特洛斯也认为,就“两房”终结后政府与市场关系的三种设想,两党达成共识将异常困难。这一问题预计将成为2012年总统大选的热门话题,在那之前不会有任何举措。2013年新政府上台后,讨论还会继续。

  2月11日,财长盖特纳在布鲁金斯学会回答提问时称,预计立法过程需两年,过渡时期为5年至7年。但波洛克认为,5年至7年完成属于“最乐观的 情景”,而悲观的结果则是,回到危机前的局面,“两房”没有发生根本性改变。“第四种可能是,说得多,做得少,这是大家都不愿看到的,但目前仍无法排 除。” 波洛克说。

“两房”痼疾

“两房”改革的核心是风险定价,隐性支持显性化,讨论的是将来“居者有其屋”政策的成本由谁承担,而不是对已有债务是否履约

  “两房”目前占有美国10万亿美元按揭贷款市场60%,增量上,2009年及2010年新发按揭贷款则超过九成由“两房”及其他政府机构担保。 “两房问题”牵一发动全身。2008年政府救助,美国纳税人已为此付出超过1300亿美元的高昂代价。“两房”问题的症结,却并不十分复杂,即风险定价在 政策与市场间的两难:政府隐性担保,半市场半政府的“四不像”,既要满足“居者有其屋”的政策目标,又要对股东负责,取得利润。

  作为罗斯福新政的一部分,美国国会通过立法在1938年成立联邦国家按揭贷款协会(FNMA),简称为房利美,其目的在于扩大按揭贷款的二级市 场,使贷款人可以卖出资产,更快收回现金,继而扩大新的按揭贷款发放。为引入市场机制,1968年房利美被一分为二,新成立的吉利美(Ginnie Mae)保持完全政府企业性质,只对联邦住房管理局(FHA)、老兵服务局(VA)和农家住房管理局(FmHA)保险的按揭贷款提供担保,而房利美成为私 有化的上市公司,正式以政府支持企业(GSE)的形式存在。1970年,联邦住房按揭贷款公司(FHLMC)成立,简称房地美。1971年,房地美首次对 私有银行按揭贷款提供担保;1981年房利美第一次对按揭贷款打包后再分割,发行了第一笔按揭资产支持证券(MBS)。

  无论自由派还是保守派,两党的国会与政府,在“居者有其屋”政治目标的驱使下,与“两房”问题积累至今都摆脱不了干系:

  1992年,老布什签署了美国《住房和社区开发法案》,为GSE添加了“对中低收入家庭提供可承担的住房贷款”的义务。从此,每年住房与城市发 展部在国会指导下要为GSE设立低收入按揭贷款占全部业务的指标,这一指标从最初的30%逐年提高到2007年的55%。1999年,克林顿政府进一步要 求,针对低收入的按揭贷款必须覆盖到贫困地区。为满足这些政策目标,GSE也获得政策优待,比如,对金融机构资本充足率要求的3%,GSE无需遵守;虽为 上市公司,“两房”不需要满足证监会的全部信息披露要求等。

  2001年“9·11事件”后,美联储长期维持低息政策,金融衍生产品增多,助推房贷市场。2004年,一些针对衍生品市场的监管条例被废止。 资本逐利之下,到了2005年至2006年间,私有金融机构发行的MBS规模首次超过“两房”MBS,基于“无首付”“无证明收入”的Alta-A与次级 贷款大行其道。“两房”要满足股东对利润的要求,与私有机构竞争,于是放松自身合格资产的标准。更危险的是,“两房”在国会赋予的“投资”职能中,购进私 有金融机构发行的Alta-A与次贷,早在2006年,市场中全部非主贷余额,竟有超过30%为“两房”所持。

  美国政府对GSE的支持是隐性的,法律从来没有规定政府将全额承担“两房”债务,但投资人并不相信。按照前美联储主席格林斯潘的估计,由于隐性 担保,GSE支持的按揭贷款利率比私有机构低0.5个百分点,美国国会预算办公室(CBO)估计为,每年为借款人省下的资金成本约在20亿美元。

  问题是,一旦危机发生,过去节省的成本不但要全部损失掉,还对整个金融市场构成系统性危险。危机前,“两房”股东享受的是隐性担保下的融资便利及高额利润,但一旦发生倾覆性的风险,则是代表纳税人的政府承担损失。

  被誉为美国经济刺激计划“御用”经济学家的穆迪首席经济学家赞地(Mark Zandi)指出,“两房”改革的核心正是如何纠正风险定价的扭曲,使“隐性成本显性化”。

  国会不成文的“居者有其屋”目标与GSE的私有性质相冲突,正是扭曲的核心。抛弃前者,在政治上不可行,于是,改革方案的方向,不论是将针对低收入阶层的贷款全部交给吉利美这样的完全政府企业,或“两房”退出MBS一级市场,由政府提供再保险, 本质上都是要“去掉GSE”,波洛克说。

  于是,争论的焦点就变成了,这种针对矛盾后一半的改革能否确保“居者有其屋”。《白皮书》强调,“美国是全球发达国家中少数提供‘可由借款人自主决定提前付清的、30年期固定利率按揭贷款’的国家之一。”虽然没有说的十分直白,但在《白皮书》的三种设想中, 前两种更为接近市场化的方案都会影响这种贷款的可获得性。

  普遍的预计是,GSE消失后,30年期固定利率贷款可能难以维持,要么要对提前付清按揭提高罚金,要么要三到五年调整一次利率,即使还有当今意义的这一形式贷款,利率也会高到难以接受的程度。

  没有了30年期固定利率贷款,是否就难以实现“居者有其屋”的目标?实际上,对比其他发达国家,美国的特有贷款模式对房地产市场的支持并没有想象中的大,布鲁金斯学会研究员沃利森(Peter Wallison)得出结论。

  伦敦政治经济学院专门从事房地产研究的斯坎伦(Kathleen Scanlon)教授告诉本刊记者,欧洲没有严格意义上的与“两房”相对的机构。欧洲的按揭贷款主要仍以零售储蓄为主要资金来源,占三分之二。

  此外,当按揭贷款大部分变回收入稳定、信用记录良好、证明材料充分的主贷,是否就难以保障低收入人群能购买住房?普通中产阶级是否应当是被补贴 的对象?在穆林看来,联邦住房部门和政府控股公司吉利美有能力承担起针对中低收入阶层的购房贷款任务,而作为房贷市场主体的中等收入阶层并不会受到GSE 撤出的太大影响。

  无论采取何种措施,这些讨论针对的都是在政府与市场之间如何分担房地产市场风险,是“居者有其屋”的成本由谁承担。这些都是技术层面的讨论,也难以找到令所有人信服的答案,最终的结果还会取决于政治博弈,取决于民意。

  无论如何,目前的讨论不是对“两房”债务是否履约问题。“中国投资者应当更小心,但它们不会有损失。”波洛克对本刊记者说。

  是这样吗?

“保本”无悬念

金融危机以来,美国政府对“两房”债券已从隐性担保大大往前进了一步,此次亦在《白皮书》中重申

  截至2009年6月末,中国持有的包括“两房”债在内的长期机构债券,在外国投资者中列第一位,含960亿美元机构债券和3580亿美元MBS,合计4540亿美元,占全部外国投资者持有的比例为38%,占发行总量约6.3%。

  通常笼统所称的“两房”债券其实包括两部分,两房自身发行的普通机构债券和“两房”担保的按揭贷款抵押支持债券(MBS)。中国“两房”债的最 大持有人是国家外管局。此外,在2008年6月末,中国银行、中国建设银行、中国工商银行、中信银行、交通银行、招商银行、民生银行几家商业银行也持有 “两房”债券。

  对于包括中国外汇储备管理机构和部分商业银行在内的“两房”债券投资者,最关心的是,最终“两房”关掉时,对已经持有的“两房”债券本金和收益有什么影响,“两房”命运的变数会带来什么风险。

  对于中国政府来说,和收益相比,应该是更看重政府的承诺。“我所了解到的无论哪家央行对于买什么产品都是最保守的,只买GSE支持的MBS,” 前房利美高级副总裁克里斯蒂(Mary Christy)对本刊记者说。

  当然,美国“两房”债券的最大投资人并不是其他国家央行和机构,而是美联储和美国居民。截至2011年2月9日,美联储持有按揭贷款支持证券和机构债1.11万亿美元,占资产负债表规模的43%。

  GSE章程从未规定政府将提供全额保障,但各国央行一直把“两房”债当作“与国债一样无风险,却又更高收益”的最佳投资品。前吉利美总裁穆林对 本刊记者说,这是因为,其一是危机前隐性担保一直存在;其二,早在2008年9月收归国有之时,美联储、财政部进一步明确了对“两房”债的担保。“从技术 上看,担保已由隐性变为显性”。

  2008年7月30日,美国国会正式授予财政部注资“两房”权利,并由房屋管理局对“两房”担保的按揭贷款提供3000亿美元的担保。获得授权后,美国政府联邦住房金融局在(FHFA)9月7日接管“两房”。其后,“两房”还可再向财政部申请2000亿美元注资。

  一位熟悉美国债券市场的投资人士说,目前无论是“两房”自己发行的普通机构债券,还是担保的MBS,实际都还在政府信用保护之内,短期内无法改 变。“如果美国政府不管,就相当于美国政府的信用失效,对金融市场的影响太大,美国不可能承担这部分风险。”从目前债券交易看,并没有担心违约风险导致的 恐慌。中国国际金融有限公司全球策略师洪灝预计,“两房”改革将会是一个循序渐进的过程,美国政府应有后续安排,并在短期会为市场提供一定保障措施以避免 房地产市场出现大幅震荡。

  美国最新的预算净赤字约有1.1万亿美元,总融资量每年将达到2万多亿美元,很可能未来每年都要按照类似的规模融资。几乎所有分析人士表示,若美国“两房”债券违约折本,无异于“自杀” 。

  此次美国政府在《白皮书》中重申:“政府承诺并致力于确保房利美和房地美有足够的资金,用来支付担保现在以及将来的费用,并会确保它们一切债务的支付。政府不会采取任何损害‘两房’全额偿债能力的措施。”

损失可能在哪里?

在过渡期结束时,最坏的情况下,存在未到期债券损失部分利息的可能

  尽管保本无忧,投资人所持有的“两房”债券的收益率可能受到影响。

  一位供职于中国央行、熟悉美国债券市场的人士告诉本刊记者,美国政府全权对“两房”资产支付的前提没有疑问,但有两种可能。

  第一种可能,在规定的“过渡期”结束之时(比如十年),“两房”不再进行新业务,已发行的存量债券按自然到期陆续偿还,如果存在窟窿,由美国财 政部补上。政府退出“两房”的计划对债券二级市场交易价格有影响,但如果投资人认为提前赎回“不划算”,则完全可以持有至到期。

  不过即使“两房”债券能够自然到期偿还,其收益率仍然会受到其他因素的影响。首先,随着美国经济走向复苏,如果加息,存量债券资产的价格会受冲 击。其次,美联储量化宽松政策加财政赤字叠创新高,美元贬值压力持续,会增加“两房”债券投资的汇率风险。第三,未来“两房”债券的市场规模必然缩水,流 动性风险也会随之增加。

  第二种可能,过渡期结束时,美国政府设立续存机构,按面值赎回“两房”债,偿还本金。未到期债券在过渡期结束至到期日之前的利息,不付或者双方协商;如果投资者不愿意参与赎回,可继续持有,但自担风险。前者有损失潜在利息的风险,后者有市场价格风险。

  与普通机构债不同,MBS除了有利率风险、违约风险,还有抵押贷款人提前还款的风险。 MBS的收益最终取决于按揭贷款资产池的收益,而每一次资产池中有借款人提前付清,资产池中的资产权重和加权收益率必然发生变化,进而影响债券面值。

外储投资启示

币种结构和投资工具结构对中国外汇储备收益率的影响有限,说明外汇储备管理在多元化上改善有限

  由于保本无忧,对于中国投资者,尤其是外汇储备管理机构,短期内继续持有“两房”债券不失为一个选项。但长期而言,考虑“两房”债券收益率的不 确定性,兼顾中国外汇储备投资已经过于集中于美元资产,逐步减持“两房”债券当属理性选择。2008年下半年以来,中国持有“两房”债券的投资者陆续减 持。

  2008年6月末,招商银行和交通银行分别持有2.55亿美元和2700万美元的“两房”债券,两家银行在2008年三季度已经全部出售,招商 银行还略有盈利。建设银行持有的“两房”债券从2008年6月末的32.5亿美元降至2009年3月末的7.1亿美元。商业银行中持有“两房”债券规模最 大的中国银行,在2008年6月末时持有172.86亿美元,陆续减持后,2010年6月末还剩24.83亿美元。

  无论对“两房”债券择机减持或是继续持有,都应在外汇投资管理者的正常选择范围之内。然而,自危机爆发以来,国人仍经历了三波对“两房”债券的担忧和恐慌。

  第一次是2008年7月,美国财政部和美联储宣布救助“两房”之际。当时的公开数据是,截至2007年6月30日,中国持有3760亿美元“两 房”债券。当时市场对风险的关注聚焦于商业银行的债券投资风险。2008年8月陆续公布的商业银行半年报中,几家投资“两房”债券的商业银行悉数披露了持 有“两房”债券规模,统计显示“两房”债规模占商业银行总资产的比重很低,部分银行还计提了减值准备。此后几个月,各家银行均逐步减持“两房”债。

  第二次发生在两年后,“两房”债恐慌再度来袭。导火索是2010年7月7日,“两房”股票摘牌退市。当时国内有报道称中国持有的3000多亿美 元“两房”债券可能深度套牢、血本无归。对此,国家外汇管理局发表声明解释,中国外汇储备没有投资“两房”股票,而“两房”债券价格稳定,还本付息正常, “两房”债券的新融资活动未受到负面影响。

  第三波就发生在美国财政部及住房与城市发展部发布“两房”改革《白皮书》前后,国内再度出现外汇储备投资“两房”债券巨亏的传言。

  一位接近央行的投资界人士认为,这些传言耸人听闻,实在是出于无知。“这次的方案早就有所预期,这个事连着美国政府的信用,又连着美元体 系,2008年的注资就是为了保债券,牺牲股东。2008年8月方案出来,20个小时之后,美财政部长助理就来专门去中投,后来见了外管局、中行。”

  他认为,“两房”近两年来大大提高了其购买按揭贷款的标准,房贷资产质量明显提高。未来,新方案将使“两房”在住房信贷市场的份额从目前的80%-90%降到40%;同时提高“两房”担保的价格,降低“两房”合格贷款的上限; 逐渐对该类贷款实施10%首付的要求; 每年减少“两房”的资产总额至少10%等,这意味着按揭贷款质量会进一步提高。此外,随着美国经济的复苏,美国房地产可能正走向拐点,而按揭类资产的估值有望提升。

  中投公司一位高级管理人员告诉本刊记者,中投也有“两房”投资,“收益率高,评级高,为什么不投?”这位管理人员表示。中投投资这类债券是在固 定收益部门,有专门的小组,每年会对各类配置有个大致的配置额度,各个部门根据这个额度再细化到各个小组,利率产品、信用产品各为多少,然后在这个额度下 进行投资,但是在进行投资之前,所有的投资都要上投委会,把投资标的风险、收益、违约率等问题都说清楚。

  美国财政部2月15日发布的最新数据显示,2010年中国净卖出包括“两房”债券在内的美国长期机构债券总额293亿美元,为有数据以来的最大规模减持。

  尽管持有量超过4000亿美元,中国持有的“两房”债券规模与外汇储备相比仍是小头。外汇储备资产中,美元资产比重较高是不争的事实,也是长期风险所在。中国社科院学部委员余永定多次指出,美国目前的财政、货币政策将使中国现有外汇储备的实际价值遭受两重打击:美国国债价格下降和美元贬值。从长期来看,美国国债价格下降而不是上升,这将使中国的美国国债投资遭受资本损失,即资本利得为负。而美元指数下跌导致的资本损失和物价上涨造成美元购买力损失。

  今年1月,张斌和王勋在“中国金融40人”论坛发布研究报告,对2001年至2009年,影响美元计价的外汇储备名义收益率的因素进行了分解, 发现影响因素主要来自两个方面:外汇储备资产自身的收益率变动和汇率变动。币种结构和投资工具结构对外汇储备收益率的影响有限。张斌在接受本刊记者采访时 说,这反映出外汇储备管理在多元化方面上改善有限。

  本刊记者李箐、张翃、特派纽约记者沈乎对此文亦有贡献

兩房 祛魅
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拒羅氏姊弟分產 王永慶兩房聯手上訴

2011-5-26  TNM




經營之神王永慶「四房」血緣官司,經法院判定,羅文源3姊弟為王永慶骨肉。然本刊調查,勝訴的羅氏姊弟5月16日收到通知,王永慶二、三房子女大團結,包括曾力挺羅氏姊弟的王文洋在內,聯手上訴。羅文源姊弟回王家、分得30億元遺產之路,恐遙遙無期。

轟動一時的台塑創辦人王永慶四房血緣官司,四月十八日經台北地方法院判定,羅雪貞、羅文源、羅雪映確為王永慶親生子女。判決一出,王永慶二房長女王貴雲搶第一時間就回應:「一定上訴。」

外界以為,羅氏三姊弟勝訴後,可繼承王永慶遺產,王貴雲「上訴」之說,恐無法撼動法院的判定,而原先由二、三房九名子女繼承王永慶遺產,每人可得從十二.四億元將降為九.九二億元,也就是說,每人得從口袋中拿出二?四八億元,分給羅家三姊弟,共計約三十億元。

聯手上訴 難得團結

然上週五(二十日),本刊至羅文源在台北市杭州南路住處樓下,羅與家人正好返家。本刊表明來意詢問官司一事,原本與家人有說有笑的羅文源,臉色立刻一沉, 嚴肅地以官司仍在進行為由,不便表示意見。臨去前丟下一句:「他們全部,全部都提了上訴,我在五月十六日收到的通知。」

依羅文源姊弟前年三月提出的「生父死亡後之認領」訴訟,被告包括王月蘭、王文洋、王貴雲、王雪齡、王雪紅、王文祥、王瑞華、王瑞瑜、王瑞慧、王瑞容等十人。羅文源說的「全部都提了上訴」,指的就是這十人。

王永慶過世後,二、三房的子女們為了遺產,在國內外打了幾場官司,一度鬧得不可開交;如今二、三房子女面對「四房」牽扯到遺產繼承的血緣官司,竟然展現前所未有的大團結,而其中最令人傻眼的是,上訴人包括王文洋。

事實上,從羅文源姊弟跳出來、聲稱是王永慶骨肉後,王文洋就一再對外展現大哥風範,說是「只要證明是父親骨肉,就願負起照顧責任。」王文洋還說,若定讞後,一定支持羅文源三姊弟。然而這次,王文洋選擇和二、三房兄弟姊妹站在同一陣營,一塊提起上訴。

母親改嫁 不利爭產

「羅氏姊弟可能不要期待太高。」一名王家親戚表示,王家兩房子女有了相當把握,才會提上訴。

「十年前,王永在三子王文堯,與前女友李黛華,為生女『媗媗』打官司時,王家找來的律師就仔細研究過,未來是否存在遺產繼承爭議的問題,結果發現,就算是 親生子女(法律上稱非婚生子女),只要戶籍沒有入到王家戶口中,就沒有繼承遺產資格。」這位親戚還說,若是「認養」子女,且有納入戶口及扶養事實,就算沒 有血緣關係,仍有遺產繼承權。

再者,法界人士認為:「羅氏姊弟的母親林明珠曾改嫁羅景祺,且羅氏姊弟已分到羅家遺產,因此在爭產(指繼承王永慶遺產)上處於不利地位。」

此外,我國民法採「一妻一夫」制,以保障「大房」地位為主,所謂「小三」的子女就算依法在生父死亡後二年內提出申覆,也未必有遺產繼承權。

「也就是說,就算羅文源三姊弟經三審定讞,確定是王永慶親生子女,也未必能夠繼承遺產。」知情人士說。有此認知後,王家二、三房子女們才會迅速取得共識,提出上訴。

羅文源姊弟回王家之路的曲折,要從上一代說起。王永慶的大房王月蘭,膝下無子女,王永慶後來娶進二房楊嬌,生下王貴雲、王文洋二名子女,一九五三年間,經朋友介紹,再與林明珠交往。

「林明珠先後為王永慶生下一子二女,期間,王永慶多次帶著人參、金塊,到林家探視,但楊嬌知道林明珠的存在後,曾跑到林明珠家裡吵鬧,不許她嫁入王家。未料一九五八年,王永慶與李寶珠生下王瑞華,林明珠知道後,沒多久就傷心地和王永慶分手。」知情人士說。

盡力扶養 安排出路

分手後,林明珠改嫁羅景祺,三名子女經認領改姓羅,但王永慶仍持續提供生活費、買房子給林明珠,羅氏姊弟成長、求學甚至就業過程中,王永慶都盡力支持。這些扶養事實,成了這次法官判定羅氏姊弟勝訴的原因之一。

「那真的是董事長的兒子啦!」王家老臣說,「老董事長不但每年與羅文源見面,而且羅文源在美國拿到會計師資格後,還安排他在中國擔任南亞塑膠的經銷商。由 於早年原料價格起伏不定,生意並不好做,羅文源曾積欠南亞貨款八千多萬元,陸陸續續還得剩下四千多萬元。王永慶生前曾親自交代南亞幹部,『這筆帳我來負 責。』」

王永慶還安排羅雪貞、羅雪映到一位綽號叫「MODO」王家親戚的公司等上班。羅文源、羅雪映結婚時,王永慶請他的堂哥王溪圳和核心財務幹部洪顧問去當證婚人。

在法庭上,跟著王永慶三十多年的祕書涂愛玲作證時表示:「過去,羅文源表明自己為董事長的兒子,要見王永慶,印象中王永慶從來沒有拒絕過,前後期間長達三十年之久。」不僅如此,羅文源說,兒子見王永慶時,「叫董事長(王永慶)阿公。」

生父公祭 秘書勸退

二○○四年,羅景祺病逝前曾寫信給王永慶,要讓羅文源等認祖歸宗,王永慶當時未多做安排。但「老董事長生前曾託付一批股票給羅景祺,指名將來要給羅文源等三姊弟。」老臣說。

不只台塑老臣、祕書知道羅文源姊弟與王永慶的關係,王家二、三房也都知道這一層關係,從無人否認或懷疑過,王永慶生前如此,過世時也如此。

二○○八年十一月,王永慶公祭時,羅文源接到涂愛玲祕書的電話,要他勸姊姊羅雪貞不要去;後來台塑企業總管理處總經理楊兆麟,把羅雪貞跟她先生找來,要他 們以大局為重,並拍胸脯打包票:「認祖歸宗的事情包在我身上。」之後,還請涂愛玲安排羅文源姊弟三人瞻仰王永慶的大體。

直到「認祖歸宗」一事,一直沒等到下文,羅文源姊弟才打起認祖歸宗的訴訟。

訴訟認親 分產無期

去年五月十九日,羅文源等三人先提出「確認親子關係不存在」訴訟,勝訴後,接著將再提出「生父死亡後之認領」訴訟,期間,法官曾勸雙方和解未果。

去年十二月二十二日,法官命被告王貴雲等人(除王月蘭外)三十日內與羅文源前往調查局辦理血緣鑑定,但王家無人到驗。因此法官在今年四月的判決書中寫道: 「被告均知悉不配合DNA檢驗,可能會受到不利益之判決,但於本院經過長時間調查後認有必要時,仍拒絕受檢驗等情,認王永慶確實為原告之生父,與原告間具 有血緣關係。」

若依法院判定,三娘李寶珠應退居四房,真正的三娘是林明珠;台塑幹部私下則說,林明珠又沒住進台塑大樓,應為「二.五房」,李寶珠仍是三娘。

不論官司結果如何,一位王家成員說:「說得難聽些,雙方告來告去,等到三審定讞都不知道是幾年後的事情了,錢都已經入人口袋,怎麼要回來呢,一次告全部的人嗎?以王家的財力,有辦法對他們假扣押嗎?這條路可能遙遙無期。」

羅文源小檔案

生年:1956年生

學歷:碩士,曾考上美國會計師執照

出身:母親林明珠(歿),與姊姊羅雪貞,妹妹羅雪映3人均為台塑故董事長王永慶所出。

家庭:妻子何筱秋,育有1子1女。

經歷:南亞塑膠經銷商

非婚生子女爭產案例

王永慶 家族表


羅氏 姊弟 弟分 分產 永慶 兩房 聯手 上訴
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隨時調整儲蓄率 三十八歲單身族搞定階段目標 銀行員穩健布局 十年買兩房、存千萬

2012-8-27  TWM




從月薪二萬五的銀行職員,到年薪百萬元的銀行小主管,林青壕花了十多年的時間,買了兩戶房子、累積淨資產達千萬元,憑藉的不是人人稱羨的高薪收入,反而是扮演好「個人財務長」的角色。如今手握數張金融證照,持續做好財務控管的他,是不折不扣的理財達人。

撰文‧林心怡

「年輕時,我年收入最高一度達二百萬元,卻存不到多少錢;反而是進了銀行當行員,從月薪二萬五做起的這十年,才累積了一點財富。」四十歲不到、目前單身的林青壕,進入職場十四年,如今,名下已有二戶位於桃園市的房子,淨資產達千萬元。

長相斯文的林青壕,除了懂得在專業上投資自己,增加本業的薪資收入,以及投資業外報酬外,做好財務控管,更是他累積財富的重要關鍵。

原來,出社會後,才半工半讀拿到輔大國際金融研究所文憑的林青壕,雖然專科念的是會計,但畢業後的第一份工作,卻是在旅行社擔任導遊兼業務。這份工作他一 做就是三年,林青壕笑說,「那時旅遊業的景氣還不錯,業務獎金加小費,一年領個一百五十萬至二百萬元都不成問題。」比起同儕,當時的收入確實好很多。

「不過,從事旅遊業期間賺得多,花費也大,整個算下來,當時其實沒存多少錢。」因為工作關係,林青壕常當空中飛人在國內外穿梭,一出國,「買個名牌包」、 「刷幾項喜歡的服飾行頭」等,往往不自覺就花掉幾萬元;再加上沒有記帳的習慣,扣掉交際與娛樂費用,雖然不致成為「月光族」,但三年下來的存款也才不過六 十萬元。「算算與一些省吃儉用、只領固定薪的同儕沒差多少,甚至還更少。」林青壕有些難為情地說。

強迫儲蓄 累積第一桶金扎穩根基後來為求收入穩定,林青壕決定轉換跑道至金融業。「還記得那時我當業務助理月薪才二萬五,就算後來表現好,加薪也不過三萬五千元。」 但也因為賺得少,林青壕開始每月嚴格管控開支,強迫儲蓄近五成,讓他花了二年半的時間就存到了四十萬元,其中還不包括投資所含的收益。

比起他先前年收入一百五十萬元,二年半結餘六十萬元,後來依舊能維持原先高收入時的三分之二存款水準;顯然,在林青壕做好財務規畫、管控預算後,即使沒有高薪也能增加存款速度。

只是,當時身上已有一百萬元存款的林青壕深深覺得,光靠「呆儲蓄」是不夠的,就好比一家年輕、資本額小的公司,必須要不斷創造獲利,甚至經由取得許多客戶 的「產品認證」,才能增加公司淨值一般。因此,二○○○年時,三十歲的他才開始認真思考「財務問題」,他認為要累積身家,除了落實「財務收支控管」與「增 加保留盈餘」外,更要積極創造獲利收入。

投資自己 考證照、提高學歷加持身價在林青壕財務規畫藍圖裡的第一步,就是創造本業薪資收入。在○三年轉任台新銀財富管理部門前,林青壕陸續考了五張理財證照投資自 己,也因為過去的銀行經驗與證照加持,讓林青壕後來轉職有了加薪的機會,月收入增加至六萬元,年薪平均有九十萬元的水準。○八年,他又利用工作之餘拿到輔 大國際金融研究所的文憑,並晉升小主管職位,年收入達到一百萬至一百一十萬元的水準。

再來,林青壕開始設定中長期財務目標,並依此計算出應該達到的儲蓄率與報酬率。

在○三年買第一戶房子以前,林青壕先評估現有的存款,再設定存夠自備款購屋為短期財務目標,在能力範圍下買屋保值,作為日後結婚及退休的長期目標依據。因此,他先提高自己的年度儲蓄率達近五成,設定每年基金、股票等投報率至少一五%以上。

存房置產 降低消費支出提高儲蓄率「我當時的計畫是,買一戶透天厝把父母接過來一起同住,不但能就近照顧,還可省下房租與伙食費,想辦法提高我的儲蓄率,讓我可以有 更多的資金拿來投資。」○三年SARS(嚴重急性呼吸道症候群)期間,林青壕趁房價修正之際,把從儲蓄與基金投資賺來的錢,提出一百五十萬元的頭期款,買 下總價七百萬元的透天厝;至今,這戶位於桃園的房子已增值逾一成,房貸也已還清。

在「有土斯有財」的傳統觀念下,一一年,林青壕再度在桃園購屋,每月固定支出二萬多元的房貸,把薪資的三分之一「存在」房子上,來降低不必要的消費欲望與支出。目前,這戶總價六百多萬元的房子,如今已增值到七百萬元以上。

在資產配置上,林青壕將五成的資金「存在」房地產,三成的資金放在積極型的股票型基金、台股或操作選擇權,並保留二成的現金(包含外幣存款)。所以,即使發生○八年金融海嘯,投資不如預期,林青壕的資產減損也有限。

除了嚴格設立一五%停損點外,也正因他向來會保留二成的現金部位,因此在度過景氣低迷後,股市觸底反彈時,讓他還有資金可以逢低布局加碼,在○九年,又把 虧損的資金賺回來,甚至創造更高的報酬率。綜觀○八年至一一年期間,林青壕每年平均投報率都有達到一成五以上的目標水準。

「其實,每個人生不同的階段,都有不同的財務規畫與目標,重點是你在設定目標後,要持續追蹤進度。」林青壕笑著說,有效率的財務規畫力與執行力,就是他完 成人生每個階段性目標的關鍵。例如,在清償完第一戶房子貸款後,他再度擬定近三年的理財目標,依序為「再買一戶房子」、「二年後結婚」,以及「三年後想換 一輛車」等等。

擬定三年的理財目標後,林青壕再依此評估,調整每年的儲蓄率和投資報酬率。比方說,目前有房貸的他,為了達成上述目標,就會設定每年儲蓄率約四成,多存六 十萬元,每月提撥一萬元、投資年報酬率一五%,分別為結婚與退休金做準備。另外,由於房貸金額仍有四百萬元,因此他計畫將原本年繳四萬元的壽險保費金額提 高,將保額增加到四百萬元來避險。

「我也曾想過不顧一切就買輛新車來開呀!但這樣一算發現,想換一輛新車,勢必要延緩其他理財目標達成的時間,一想到這裡,我就不會衝動消費。」林青壕笑 說,其實在「一人飽全家飽」的情況下,單身的人很容易不小心把錢花掉,這時候有目標的財務規畫,就能夠為自己的財富把關。

林青壕

出生:1974年

現職:新光銀行財富管理經理經歷:旅行社業務員、銀行理財業務學歷:輔大國際金融研究所家庭:單身(計畫二年後結婚)

林青壕的

家庭財務計畫書

步驟1 家庭財務目標: 1. 退休金規畫:希望在65歲退休,每月有4.5萬元生活費,退休金2000萬元。

2. 近三年財務規畫:結婚基金(50萬元)、購車(70萬元)、二年一次國外旅遊(8萬元)。

步驟2 階段財務目標: 1. 年度結餘54萬元。

2. 計畫3年靠業外投資理財多存75萬元,每年至少多存25萬元。

步驟3 可行性收支目標: 保守估計年度工作收入約為122萬元,年度支出(不含旅遊等目標支出)約為68萬元,年度結餘約為54萬元,儲蓄率約為36%;另提高投報率每年至少15%以上,以股票型基金投資為主。

步驟4 定期檢視程序: 1. 每月分析現金支出與流向,依目標調整年度支出比重。

2. 每年檢視資產負債表,即投資績效與投資比重配置,估計要花多少錢,才能達成階段目標。

林青壕財務整理3心法

財務整理3心法

加強本業競爭力:投資自己,考取RFP國際理財策畫師等8張證照,並在職進修EMBA。

增加資本財:5成資金投資房地產,強化長期財富的穩定性。

穩固業外收益:用3成資金投資,中長線以定期定額股票型基金為主,高現金殖利率股票為輔。

林青壕的私房買基金要訣

1. 獲利15%的三「10」法則,挑選規模超過10億美元、成立超過10年、過去10年績效前10名的基金。

2. 定期定額搭配單筆投資,報酬率30%就留意出場點,15%就停損,逢重挫15%就定期定額增加看好基金的投資單位數。

隨時 調整 儲蓄率 儲蓄 三十 十八 八歲 單身族 單身 搞定 階段 目標 銀行 穩健 布局 十年 年買 買兩 兩房 房、 、存 存千 千萬
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標題三房定兩房?(答) Home Blogger

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如購買力許可,買三房是較好選擇。惟現時樓價偏高,建議買入較舊或較遠及實用率高的三房有助你間樓跑贏大市。黎緊政府落實興建大量細單位,比類住宅對國內人或較有米之人都嫌太細,將來細單位會估計同現時情況反過來,跑輸大市比三房及更大單位。

 

當然你第一會問:「乜唔係於旺市保留實力,於旺市先求蝸居暫住,到市低全力出擊咩!?」需知每人借貸力不同,如買入三房後你還可以「留有一手」,不妨將你原有目標降低一格買入樓宇暫住,但留意一些樓齡近30而又未維護過既樓宇,政府會強制要求你地夾錢維修。

 

以讀者實力可以每月用五萬元供樓,假設冇任何負債,即購買力用盡可買入2.65*5=一千二萬萬之住宅亦冇問題。係九龍東可選社區將會改變之屋苑如德福,麗港城,鑽石山。麗港城係九七到零七都跑輸大市,係呢幾年越戰越勇,升幅跑嬴其他大型屋苑。該屋苑鄰近觀塘工業區,係麗港城既對街有一間酒店起緊,三幢工廈正活化中,到街上一行不難留意個度越黎越多開倉,好多真人舉紙牌SELL。睇黎越黎越多野賣,不難由工廠區轉做高級商貿區。向海一望亦有郵輪碼頭,將來潛力不少。而麗港城就係步行距離之屋苑,呎價7000餘,兩房四百幾萬。

 

反而德福未夠麗港城咁大改變,不過區內人流將增加已是不爭之事實,作為龍頭屋苑肯定受惠。但樓齡比黃埔仲舊係其一缺點。黃埔好多種積(單位)呎價可以因庭向同靚積與否好大分別。總之有能力住係三房,第時唔使煩換屋而再浪費裝修錢,係一個正確既選擇。如果你而家有心諗住係樓市投資既,何不用一人名先買一幢,第時再用另一名再買,不少讀者已知此法和聯名買入有何分別。請留意諗樣網。下章再談。

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灣仔唐樓可以賣、30歲擁有兩房有何策?(答) Home Blogger

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首先,真的反對你賣掉家父的唐樓,除非家父自己提出賣掉舊樓,自己取回全數錢再作另項投資。原因是錢可以係第度搵,他朝如你飛黃騰達,可能內心對賣掉父親家當仍有歉疚。城中亦有不少富豪不時被人番舊賬,指他靠老婆靠外父發達,到今日腰纏萬貫仍不能將污名去除。

 

當然筆者不知你家事,但你自己都很有想法,懂得將樓房加按。想你兩兄弟想必是首次置業,根據你自己報稱之收入應買入市區二手兩房,價值二百餘萬較易負擔。如無外力幫助以此收入試供四百萬以上之樓宇,實在太難。唐樓能加按一半已屬萬幸、利益會貴些少,你真的想加按才電郵HOMEBLOGGER或請教按揭顧問,看能否辦到。

 

至於你問二萬元月入的你如何達到30歲「買到」兩間樓之目標,最大阻力在於自身借貸力不足。假設你買入兩間二百萬之樓房,用埋老婆或老豆名借九成上會,每月淨還款都要兩萬多元。其實25歲年青人最好都是投資自己,看你的潛能不至於此,邊搵錢邊看HOMEBLOGGER多學財務投巧,才是快速達成目標之好方法。

講返兩兄弟,條數是咁計的:

將舊樓市值一半加按出來,最盡一百五十萬。但由於唐樓要有保守估計,又此其他屋苑樓收更貴息,如用年息3.5%借一百五十萬計落都好重「皮費」。先假設借到一百萬,年息3.5%,看來只能作15年較短年期之攤還,每月$7000。如可借到20年,每月$5800。一百萬兩兄弟分,每人五十萬。你用三十萬作首期買入居所自住,借九成上會,即借1.70mil,分30年還用年息2.15%計每月都要$6400。如用壓力測試+3%計更要$9200。由於你擔保了唐樓按揭之一半,又自行買入新居所,兩債入計$12100,已超出你入息之一半,所以此方法要你加人工才行得通。

 

將唐樓收租加碼

當然你加按唐樓後兩兄弟搬出,可將唐樓出租。收回租金可計作入息,減輕你在擔保債項上的負擔。首先要搞清楚唐樓業主及借款人都是父親,再由父親和新租客簽租約,收番幾個月租有哂銀行入數證明加租約,先可將全數租金當作收入看待。如純以差餉物業估價處之估價來計唐樓之租值,再衡量當中租值幾成計作父親租金入息,恐怕會打個七折或五折。而最大問題係,你兩兄弟係唐樓按按未批出,手上未有錢之時,就要搬出唐樓或再與家人同住。

 

買入較小樓房再自己加碼

當然你自己手上有現金,可將唐樓先加按每入得五十萬,再自己動用二十萬即七十萬首期買入較偏遠地區之兩房自住。成交2.0MIL分30年清還每月$4500,唐樓未租出先套錢令你負上$2900債項。兩債共加為$7400,就當有埋壓力測試你月入是夠支付的。此一方法已近用盡你所有錢,未計裝修雜費,最弊就係好難搵到二百萬樓盤比你。買樓確是不客易,在港擁有自己天地更要付出,當初老父亦是同一經歷。今次透過PRE-CASE希望令你心中有數,向自己不足之處加力,才有望三十歲擁有兩間樓。

灣仔 唐樓 可以 賣、 30 擁有 兩房 房有 有何 何策 Home Blogger
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美國計劃5年內解散兩房 另設聯邦抵押貸款保險公司

http://wallstreetcn.com/node/25425

一個由兩黨聯合的美國參議員集團正制定計劃清算房地美和房利美,另外設立一個由私人資本資助的政府抵押貸款證券再保險公司。

根據彭博獲得的法案草稿,這一提案可能將於本月頒佈,首先需要私人金融家提供足夠的資金來覆蓋價格暴跌產生的損失

這一法案由田納西州共和黨議員Bob Corker和弗吉尼亞州民主黨議員Mark Warner聯合其他一些議員撰寫,現在仍在起草中。作為第一個由兩黨一起努力塑造的一個新的房地產金融系統,隨著房地產市場的反彈,這將引起越來越大的討論。

根據這一草案,華盛頓的房利美和弗吉尼亞的房地美將在5年內解散,美國財政部將承擔兩房現有的抵押貸款擔保的責任。這兩家公司將抵押貸款打包成證券,並對這些抵押貸款的本息提供擔保,兩房自2008年來被美國政府接管。

在房地產危機將它們帶到破產的邊緣後,兩房從政府獲得了1875億美元的救助資金,這兩家政府監管的公司開始獲得創紀錄的利潤。受到公司命運改變的鼓舞,包括鮑爾森和Claren Road資產管理公司在內的對沖基金一直在購買兩房的初級優先股股票,並促使國會放棄廢除兩房的計劃。

據此前華爾街見聞報導,那些豪賭兩房私有化的對沖基金希望,最近房地產市場復甦已經導致房利美和房地美恢復盈利,將讓這兩家公司最終對優先股股東進行償付。

而討論中的法案草案中稱,任何對兩房的清算行動都將首先對美國政府這類高級優先股股東進行償付,然後才是次級優先股股東,最後是普通股股東。

新機構將被命名為聯邦抵押貸款保險公司,將繼續努力建設一個共同的證券化平台,並有能力幫助小型貸款機構發行證券。新機構還將繼續兩房現有的多戶住房擔保。

美國 計劃 年內 解散 兩房 另設 聯邦 抵押 貸款 保險 公司
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瑞銀達成和解協議,將賠償「兩房」8.85億美元

http://wallstreetcn.com/node/51063

負責管理房地美和房利美資產的美國聯邦住房金融署(FHFA)表示,針對抵押貸款債券訴訟的案件,它與瑞銀集團(UBS)已經達成了一項金額為8.85億美元的協議。

根據協議,UBS必須賠償房利美4.15億美元;賠償房地美4.7億美元。但是,UBS並沒有承認其負有任何責任或過失

FHFA的代理主任Edward DeMarco稱:

「這項訴訟案的結果令人滿意,向市場傳遞出更加清晰和確定的信息。我們的義務就是代表納稅人保管房地美和房利美的資產,這種結果與我們的目標一致。」

UBS曾於週一表示,它原則上已經與FHFA達成了協議。WSJ報導,該銀行已經把約7.44億美元(稅前)計入相關的準備金

UBS發言人Karina Byrne稱:「如我們本週所公佈的那樣,UBS完全計提了準備金,這符合我們客戶和股東的最大利益。」

2011年7月份,美國聯邦住房金融局(FHFA)起訴UBS,認為它在房地產泡沫鼎盛時期涉嫌錯誤描述美國按揭貸款的質量,這些按揭貸款被打包成價值45億美元的債券。美國的監管機構當時要求UBS賠償的金額約為9億美元。同年,美國的監管機構也起訴了另外17家銀行

UBS是今年第三家與FHFA達成協議的銀行,前兩家是通用電氣(6月份達成協議)和花旗銀行(5月份達成協議),但是後兩者並沒有公佈具體的賠償金額。

WSJ報導,在2008年金融危機威脅到它們的償付能力時,房利美和房地美被美國政府接管,並得到美國財政部1500億美元的資助以避免徹底崩潰。


瑞銀 達成 和解 協議 賠償 兩房 8.85 美元
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美國參議院推動關閉兩房

來源: http://wallstreetcn.com/node/71447

美國參議員Bob Corker和Mark Warner周三再次提出關閉房利美和房地美的方案,他們表示應該盡快解決2008年救助時遺留下來的問題。他們建議由私人部門接管兩房的同時,政府建立一個公共擔保部門,起到穩定和監管作用。 據FT,他們是在一個房地產金融改革的金融服務圓桌會議上提出該建議。目前,參議院正在討論一個民主黨和共和黨都能接受的新的兩房改革計劃。 Corker和Warner的方案主張政府擔任有限的角色,但依然保持擔保責任。根據該方案,房利美和房地美將於五年內關閉,政府則要新成立聯邦按揭保險公司,有點仿照聯邦儲蓄保險公司,保證私人部門承擔10%的信貸損失。 2013年11月,Bruce Berkowitz的Fairholme基金曾建議由兩家私營機構接管兩房的業務,政府從中撤出股份。 共和黨議員Corker認為,Fairholme的計劃有一個很大的問題,即私人部門存在較大的風險嗜好。民主黨議員Warner暗示最有可能通過的方案是將兩個計劃合並。他還表示,那些希望繼續由政府管理兩房的人正在朝錯誤的方向努力。 目前,包括對沖基金在內的越來越多人開始贊同保留兩房,因為它們在推動房價上升和保證貸款質量上做得很好。 民主黨和共和黨在參議院的領袖Tim Johnson和Mike Crapo表示,他們支持從Corker和Warner的建議中選出部分條款,形成一個折衷方案。 美國政府一直在幕後對“兩房”未來命運的進行辯論,華爾街見聞此前曾報道,一個粗略的改革思路似乎傾向逐步關閉兩房,擴大私營部門在按揭貸款市場上的作用。由一個“公共擔保人”取代房利美和房地美,公共擔保人將監督一個新的抵押貸款市場,而銀行和其他私營公司將在這個新的市場中發行抵押貸款或者抵押貸款支持證券。 截至2013年底,兩房已經累計向政府分紅1853億美元,他們在金融危機中一共接受政府援助1880億美元。
美國 參議院 參議 推動 關閉 兩房
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華爾街“碟中諜”:FBI稱兩家銀行涉嫌利用兩房訂單信息操縱市場

來源: http://wallstreetcn.com/node/72228

FBI發布公告稱,美國和加拿大的兩家銀行涉嫌利用房地美和房利美的訂單信息進行提前操作,操縱衍生品市場並從中獲利。但FBI並未公布兩家銀行的名字。 FBI 在公告中表示,銀行交易員通過手勢和特殊的電話鈴聲等“初級諜報技術”傳遞房地美和房利美的大宗訂單信息,搶在兩房之前在利率互換市場進行操作並從中漁利。 公告稱,該信息是由美國一家銀行的前高級員工和加拿大銀行的一名雇員提供,FBI還在2012年和2013年訪談了銀行的另外幾名員工。這位前高級員工表示,該行通過該業務獲得了大約5000萬至1億美元的利潤。 FBI披露,這兩家銀行的交易員將電話鈴聲設計成不同的類型,以區別不同的客戶和訂單。當客戶有大的訂單時,交易員就會收到相應的鈴聲提示。兩家銀行的高級管理人員不僅不禁止,而且“計劃並鼓勵這種行為,因為這將為母銀行提供可觀的收入。” FBI並未公布具體銀行和員工的名字,也沒有說明是否有其他銀行參與了該交易。 FNI表示,他們對該情報有“中等信心”,因為該情報來自“多個一手信息源”。但他們對以法律途徑起訴交易員只有“很低的信心”,因為他們的操作看起來都是合法的。 房利美和房地美經常會對提交大筆利率互換訂單,以對沖他們持有的大量按揭債券的波動性。正是這一點為提前操作提供了可乘之機。 FBI這次公告是官方監管交易員操縱市場的又一起案例。此前,美國和歐洲監管當局就LIBOR操縱案對10家銀行開出了60億美元罰單。
華爾街 華爾 碟中諜 FBI 稱兩 兩家 銀行 涉嫌 利用 兩房 訂單 信息 操縱 市場
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一張圖看懂美國打算如何消滅“兩房”

來源: http://wallstreetcn.com/node/81614

美國參議院銀行委員會高層16日公布了有關終結住房抵押貸款巨頭房地美和房利美的初步議案,這份長達442頁的議案計劃設置新的機構和系統來取代“兩房”。 根據《華爾街日報》披露的內容,在這份關於關閉“兩房”的議案中,三大重點內容是這樣的: A  房利美和房地美將於五年內關閉,政府則要新成立聯邦按揭保險公司,該公司由聯邦政府支持,主要為抵押貸款債券進行再保險。議案提議強制私人貸款商持有這家再保險公司一定的權益,並承擔至少10%的抵押貸款債務損失,而政府將只會在私人債權人承擔損失後才提供一定的幫助。 B  聯邦按揭保險公司將向行業內各個公司收費,並只是在上述10%的私人債權耗盡時,再來支持償付抵押貸款證券的損失。 C  聯邦政府依舊提供擔保,但僅針對債券,不對特定公司提供支持和擔保。議案還提出,要在新的系統中建立嚴格的貸款審批標準,要求除首次購房者以外,其他所有購房人必須支付5%的首付。 請點擊下面的小圖來查看大圖 關於房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac) 被稱為“兩房”的房利美和房地美是做什麽的? “兩房”不向購房人發放貸款,而是從貸款商手中購買抵押貸款債券,將其打包成證券出售給投資人,為市場提供穩定的抵押貸款資金來源。目前兩家機構為美國60%的住房貸款提供擔保。 簡單地說,“兩房”相當於房貸市場的批發商,一方面,他們從直接發放房貸的銀行和其他貸款機構批量收購住房抵押貸款;另一方面,他們背靠聯邦政府,能以較低的成本籌資,間接幫助購房者以更低的貸款利率和更少的首付實現有房夢。 “兩房”被關閉對市場有什麽影響? 美國房地產市場可能受到影響。美國貸款購房者可能面臨無法獲得抵押貸款的風險。私營機構將會提高對貸款者的信用評級要求,這將使得許多低收入者無法獲得貸款,從而導致美國房屋銷售受到沖擊。 不過,參議院委員的新提案計劃設立一套新的房地產貸款系統,其中包括一個可負擔的房地產信托基金,以確保那些低收入及中等收入群體仍然能夠貸款購房。至於舊系統關閉到新系統正式運行之間的過渡期,目前尚未可知,畢竟,這個提案還在等待參議院和眾議院批準,尚未有定論。 對於買入“兩房”的個人或機構投資者來說,這也不是個好消息,因為“兩房”被關閉將令其股價遭到進一步打擊。“兩房”的普通股股東倒是不用擔心股息的問題,因為,他們無權獲得任何股息,所有股息都將被支付給美國財政部。
一張 張圖 圖看 看懂 美國 打算 如何 消滅 兩房
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“兩房”股價暴跌40% 鮑爾森艾克曼等大佬踩雷

來源: http://wallstreetcn.com/node/208921

周三,“兩房”普通股重挫40%,優先股暴跌50%。此前其投資者起訴政府,認為股利和清算具有優先受償權,而當前“兩房”盈利幾乎都歸政府。投資者遞交了約20起訴訟,法院判決第一起訴訟投資者敗訴。鮑爾森、艾克曼等大佬都持有大量“兩房”頭寸。

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金融危機以來,房利美和房地美的利潤幾乎都上繳給美國財政部,作為當初美國政府與“兩房”達成的救助協議的一部分。一些投資者認為股利和清算具有優先受償權,他們應獲得部分股利,因此起訴美國政府。

“兩房”股票的投資者中有不少著名對沖基金,如鮑爾森、Pershing Square基金的Bill Ackman,Fairholme基金的Bruce Berkowitz,Perry資本的Richard Perry等。這些投資者起訴政府,認為政府打破了合約,非法獲得了本應歸屬投資者的企業利潤。

根據彭博新聞社,投資者們一共遞交了約20起訴訟,涉及330億美元“兩房”盈利。法院判決第一起訴訟投資者敗訴,這對其它訴訟而言不是好的征兆。

盡管多位對沖基金經理踩雷,但艾克曼的損失是最慘重的。根據對沖基金披露給政府的持倉數據,艾克曼的基金持有6350萬股房地美,1.15億股房利美。

另一位大佬Berkowitz曾表示,他和其他投資者們希望買下“兩房”,對其資本重組,轉化為私營公司。不過這個提議沒有受到美國政府官員的歡迎。Berkowitz持有3700萬股“兩房”股票,1.18億股優先股。

鮑爾森持有“兩房”優先股。

周三,房利美股價跌至1.7美元,昨日收盤為2.69美元;房地美跌破1.7美元。今日,“兩房”優先股更是重挫幅度達50%。私人投資者總共持有面值330億美元“兩房”優先股,而這些有被清零的可能。

房利美股價走勢:

fanniemae

房地美股價走勢:

freddiemac

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兩房 股價 暴跌 40% 鮑爾 艾克曼 艾克 大佬 踩雷
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國內遺產不到70億元 張榮發兩房PK海外大金庫

2016-04-21  TNM



據美國《富比士》(Forbes)雜誌調查,長榮集團創辦人暨總裁張榮發財產約有530億元,但本刊發現,張榮發名下的國內遺產,包括股票、現金、房地產等,還不到70億元,與富比士版本相差甚遠,應有鉅額遺產藏身海外,實際數額尚不得而知。

本刊調查,張榮發二房獨子張國煒被大房趕出長榮集團後,他棄經營之爭改打遺產官司,把矛頭轉向擁上千億元資產的家族海外大金庫—巴拿馬長榮國際公司,他不僅找來王牌律師要求查帳,也不耐大房久拖遺產分配,已委請巴拿馬當地律師協助調查,要與大房拚進度。張榮發兩房子女的遺產之爭,愈演愈烈。

長榮集團創辦人張榮發元月二十日過世,其遺囑指定二房獨子張國煒接總裁,並由他繼承名下所有財產。但事與願違,張國煒因股權不敵大房三兄長,被掃地出門,無法完成父親遺囑接班的他,只好退居二線改打遺產官司。

「大房要我捐出五百多億元遺產,我自己都不曉得有多少(遺產)。」張國煒指出,遺囑總不能一直拖著,要盡快執行遺產分配。因為這筆龐大的遺產,等於是張國煒僅有的武器。

國內遺產 約七十億

根據美國《富比士》雜誌去年調查,張榮發財產約有16億美元(約新台幣530億元),但本刊調查發現,張榮發國內遺產不到台幣70億元。法界人士說,就張榮發國內遺產部分,若按照《民法》「特留分」分配,先給大房三子一女與配偶李玉美後,張國煒稅後只剩35億元,與外界五百多億遺產說法天差地遠。

熟悉張家財務人士透露,張榮發名下的國內遺產,包括長榮海運、長榮航空、長榮國際儲運及長榮國際等四家公司的股票,約63億元,另有現金6千萬元;房地產則有台中太平區的農地2萬多坪,三峽家族墓園1,800多坪,及北市民生東路自家住宅,依照公告現值與地價,約3億多元,加起來不過近68億元,「也不知富比士怎麼算的?」張榮發國內遺產不如外界預期的多,但海運起家的他,隨著長榮業務拓展全球各地,他的投資置產也遍及海外各國。本刊調查,控制張榮發海外資產的大金庫,就是巴拿馬長榮國際公司。

「總裁(張榮發)曾形容,長榮集團與巴拿馬的關係像夫妻。」長榮老臣說,巴拿馬商長榮國際由張榮發及他四個兒子各持股20%,這家公司不但是長榮海運持股10.62%的最大股東,也是長榮集團的海外控股公司。「1968年長榮海運成立,這家公司就伴隨成長,進而開枝散葉,在全球各主要國家的子公司、孫公司有上百家,多到總裁也數不清。」

海外金庫 資產驚人

巴拿馬商長榮國際的業別

包括輪船、辦公大樓、貨櫃廠、貨運物流、飯店、碼頭、住宅等諸多領域。「在巴拿馬、倫敦、紐約、東京、漢堡的長榮辦公大樓,及巴黎、曼谷、檳城的長榮桂冠酒店,都屬於該公司的資產,總計上千億元不為過。」「這家公司才是張榮發遺產的大餅,柯麗卿是巴拿馬長榮國際的董事總經理,一輩子都在弄這塊,她一手安排這些子公司的董監等人事,最清楚的就是她。」老臣說。

不過,張家友人說,受日本教育的張榮發,生前很多公司股權都已分配給大房和二房的四個兒子,連張榮發在內,都是五等分均分,包括巴拿馬長榮國際也同樣是五等分,因此大房三個兒子仍居優勢。

但法界人士表示,巴拿馬法律沒有特留分的規定,「遺囑說財產要給張國煒,那就都給張國,全以亡者遺願為王,張國煒將可全數繼承張榮發名下二成的股權。」張國焯本人持有市值逾百億元的長榮集團各上市櫃公司股票,若再取得巴拿馬公司他及父親共四十%股權,有一定的實力抗衡大房。

律師出馬 加速查賬

為此,孤軍奮戰的張國除了找宋耀明和梁懷信等擅打經營權之爭的律師進入長榮航董事會,另也要求倒戈向大房的遺囑執行人柯麗卿盡快進行遺產分配,並對家族海外大金庫巴拿馬長榮國際公司進行查帳。

三月中,張國煒委任律師宋耀明已點名柯麗卿應盡快執行遺囑,並要求柯提供巴拿馬長榮國際公司近五年財務報表。


「許多海外財產都由柯麗卿掌控,數目無法得知,她也不提供財產清冊,她若認為財產太多還要精算,可以分批給,不應該拖延。「宋躍明說,如果一直不執行,張國煒將向法院提出撤換遺囑執行人,且不排除提告。


三月下旬,兩房各自委任的律師終於會面,討論遺產清查進度,原本希望四月底能查畢,但日前大房律師又說,「張榮發境外資產實在太多,最快也要到五月底,反正申報期限是半年,即七月二十日之前。」此舉惹來二房律師不滿,批評是「以拖待變L,為了加速海外查帳進度,二房目前已委請巴拿馬當地律師協助調查。


唯一繼承 耳放盯緊


宋耀明對本刊表示,大房每次都以「財產很多,要慢慢查」的說法推拖,他們只好找巴拿馬當地的律師協助,張榮發遺囑中指定張國煒為唯一繼承人,張國煒有權了解該公司的股權現況及價值,「這是做該做的事。」法界人士指出,從股權結構來看,巴拿馬長榮國際是長榮海運的最大股東,長榮海運又持有長榮航空一六.三一%,所以掌握巴拿馬長榮國際,張國才有可能重回長榮航空。


該人士說,為防止張榮發的遺產遭動手腳,張國當然須先查明,「申報期內可以做很多事啦,雙方比賽進度是一定要的,

不然最後拿回的不是資產,而是『負債』怎麼 辦?」儘管巴拿馬長榮國際股權,張國煒加上父親的四成,仍敵不過大房的六成,但查帳足以逼柯麗卿儘快公開財產。

而在這場長榮集團的權鬥中,日前才接任台灣長榮國際董事長的柯麗卿,被外界認為是關鍵人物。


秘書出身 坐上大位


柯麗卿自基隆女中畢業後,即一路相隨張榮發超過五十年,秘書出身的她心思細膩、行事謹慎,總在關鍵時刻給予建議,深得張榮發信賴,兩人關係深厚,讓她一路從基層升至長榮集團管理總部的副總裁,地位僅次於張榮發。如今集團管理總部雖已廢,但長榮國際接續扮演管理總部的功能,柯麗卿形同登上昔日的總裁大位,成為長榮集團權勢最高位者。


柯麗卿不僅負責財務資金調度,目前還擔任集團多家公司董監事,是集團的重要幕僚及家族大掌櫃,「柯麗卿在長榮集團的權勢,無人能出其右,張榮發基金會董事由她一手安排,甚至長榮航空的獨董也都是她找來的,說她一手掌長榮集團財務和人事,並不為過。」集團老臣透露。


老臣說,柯麗卿在張榮發生前,答應盡力輔佐張國偉接班,等同顧命大臣,而今竟然翻盤,令人始料未及。


「總裁強勢霸氣領導,他生前一句話,沒人敢吭一聲,他以為留下遺囑,大家會遵從,未料搞成這樣局面。」


旁人挑撥


柯麗卿大權獨攬,張家人不是沒有警覺,「柯除了管財務,還抓到人事調度權,張榮發晚年一度察覺有異,直說:『 麗卿,妳負責財務就好乙,只是張重病後已無能為力。」親近張家的友人透露,「柯麗卿一手掌控巴拿馬長榮國際,張榮發大房長子張國華也曾覺得不妥,曾想要清算掉巴拿馬公司,把錢分一分。」


「小K《張國煒》去年初


就曾向大哥張國華表明,雖然張榮發指定他兼管海運,但他力有未逮、父親身體也不好了,力邀張國華趕緊回來接父親掛念的海運事業,沒有要整碗捧去的意思。」張家友人說,「當時張國華爽快答應,還提議換股,讓兩房從此把海、空運切乾淨,兄弟分治。從那天起,小K就只負責蓋海運的章而已。」「沒想到遺囑開封後,原本大房、二房分治的布局全被推翻,尤其張國煒宣布要當總裁那天,就屬柯麗卿最激動,直呼張國要分家,並把大房兄弟與女婿鄭深池都叫來訓斥張國。」友人說。


友人認為,張國華與張國煒原本對海、空運分治還有共識,也沒這麼對立,但是在旁人你一言我一語起鬨下,終於鬧到無法挽回的局面。「例如副總裁林榮華是張國華的母舅,只說了『 我支持總裁』,就『 被退休』了,其他下聽話的人也都被調走了。」由於柯麗卿對巴拿馬公司狀況最熟悉,且是可用來打擊二房的棋子,故在遺產未釐清前,大房也耍讓她三分。伹遺產下可能一直拖延不處理,未來大房如何面對位高權重的柯麗卿,張國 能否藉由巴拿馬公司重返長榮並取得遺產,這場家族爭產風波,恐怕還有得吵。


國內 遺產 不到 70 億元 張榮 發兩 兩房 PK 海外 大金
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美國房貸可抵個稅 “兩房”是房貸批發市場

來源: http://www.yicai.com/news/5021328.html

作者:聽潮(筆名),曾在美國信用卡公司Capital One(第一資本)、房地美、美國銀行房貸風險部門工作,目前任職美國銀行總部企業風險管理部門。

說“擁有房產是美國中產階級家庭的基石”也不過分,國家從稅收,利率等方面給予勤奮努力的普通人足夠的機會。這樣信用良好的普通人就能夠有安穩的生活,整個社會也得益。常見的30年或者15年房貸的頭幾年還款,基本上都是付息為主,這部分可以在年度報稅的時候抵扣個人所得稅。

雖然說傳統上把房地產叫做Real Estates “不動產”,但是從中可以看到仿佛水循環一樣的財富流轉。

從房貸的申請,貸款項目的證劵化,貸款者的還本付息,房產賣出所得,房地產稅的運行,稅款用於抵扣個人所得稅,由於利率變動帶來的貸款重整機會,從地產抵押貸款提取現金,自住房與投資房,無力或者無意願還貸交稅導致的房產被沒收,以及後續的拍賣,這一系列紛繁蕪雜的話題,細細看來就是房貸的“循環”往複。

房貸可抵扣個稅

水從海洋蒸發成雲雨,在山川大地涓涓匯聚成小溪,再成大江大河奔流入海。其實錢的走向、房貸之路也是類似道理。這里管理得當就能造福社會並且大家安居,甚至可以發財、養老。美國的房貸從零售到批發,從安居到抵稅,鼓勵人們保持良好信用,提供儲蓄手段。

有恒產就有恒心,說“擁有房產是美國中產階級家庭的基石”也不過分,國家從稅收,利率等方面給予勤奮努力的普通人足夠的機會。這樣信用良好的普通人就能夠有安穩的生活,整個社會也得益。常見的30年或者15年房貸的頭幾年還款,基本上都是付息為主,這部分可以在年度報稅的時候抵扣個人所得稅。

美國房地產被認為最具投資價值的地區之一(資料圖)

美國中產階級儲蓄存款不多,但是通過房產貸款還本付息,多年以後還是能積累可觀的資產。以最常見的30年房產貸款來說,到還清貸款大致是退休年齡,這樣房產也就成了退休的保障。在房地產市場幾十年基本穩定的狀況下,這個是很好的財富蓄水池。

信用良好的個人,能夠得到相當於年薪三四倍的低息貸款——目前30年貸款年息在3.5%以下的房貸利率,大概是普通美國中產階級能夠得到的最優惠個人信貸。

而對於銀行來說,在房地產市場穩定的普通狀況下,穩定的房屋價值給貸款提供了良好的擔保,遇到無力還款的房主,銀行可以收下房產進行拍賣。

放出房貸的銀行,一般很快會通過證劵化把房貸產權賣給房利美、房地美以及別的大銀行機構。以房貸為基礎的債券是證券市場的重要品種,吸引了社會上的資本流轉起來。

在房貸房產財富的流轉中,又以房地產稅的形式對於各地經濟發展以及社會治安、學校教育都起著重要作用。因此,房地產稅、學區房,也成為美國人及在美國生活的華人所關註的話題。

房貸證券化,風險社會化

房地美、房利美(簡稱“兩房”)是美國房地產業的中堅力量,大約70%的房屋貸款會通過兩房債券化,這樣就把房貸市場的風險很大程度上社會化了,大中小銀行於是可以專註於房貸產品的市場營銷,而把相當部分的房貸風險管理任務交給兩房。這樣兩房就起到了房貸批發市場的作用,而因為房貸與房地產業在經濟中的影響,兩房的經營有很強的半國有色彩。

房地美總部(資料圖)

房利美的總部在華盛頓特區的城里,占著很大一片優質地塊。也許是因為公司建立得早,辦公樓群並不是高層建築,而是由二三十座二三層高的小樓組成。樓與樓之間的綠地休閑空間也是非常的寬裕。這樣的辦公環境,給來到公司的人們一種安穩自信的感覺。

房地美在華盛頓特區內環線的西側一個叫做泰森角(Tysons Corner),是高級住宅小區與高端商業購物中心區。和房利美類似,房地美的公司園區也顯得底氣十足。辦公大樓之間的休憩區寬廣流暢,有溪流小橋甚至有大樹成蔭,上百年的合抱古樹在員工散步的小徑左右隨處可見。

房利美總部(資料圖)

美國在次貸危機之前的房地產市場有數十年基本穩定增長的時期,擔任房貸批發市場任務的兩房由此也安穩而順利地盈利多年。公司的正式員工不僅職業穩定待遇優裕,每天中午就餐的食堂也是補貼十足,給大家提供價廉物美的午餐:比如說食材新鮮而足量的一大碗羊肉或牛肉蔬菜湯只需一美元就可以了,花上六美元,則可以吃上有機認證的上好牛排。

公司員工們享受了比一般公司要好很多的待遇,還包括一些高級職務的員工受聘從外地搬家到總部的時候,房地美公司會按市場價格買下員工在外地的房產。雖然說是市場價,具體執行的時候往往很慷慨的給予高估。有位從底特律福特公司跳槽來的程序員,靠這個福利非常幸運地把不久以後就要崩潰到不值幾個錢的房產脫手,讓房地美來接盤。

兩房均都有上萬的分析師程序員,要是雇傭福利待遇都堪比大國企的固定員工的話,大概也受不了因此,他們就雇傭了大量的consultant 數以千計,占正式雇員的三分之一還多。(註:本文僅代表作者個人觀點)

美國 房貸 可抵 個稅 兩房 批發 市場
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新港城3期兩房 首破400萬

1 : GS(14)@2014-06-26 16:48:46

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140626/news/ec_lac1.htm

【明報專訊】雖然馬鞍山馬錦街住宅地以低價批出,但無礙細價樓交投,區內屋苑亦錄新高成交。代理指出,鄰近地皮的新港城,有兩房單位獲買家追價3萬元,以403萬元沽出,為屋苑第三期首次有兩房衝破400萬元關口成交。

世紀21奇豐分行經理梁榮貴表示,區內本月迄今錄約110宗私樓二手成交,有望超出上月全月約116宗水平。現時市暢旺,反價情屢見不鮮,平均幅度約5%,其中新港城Q座中層1室,實用369方呎(建築498方呎),原叫價400萬元,獲買家追價3萬元,以403萬元易手,實呎1.09萬元(建呎8092元),屬屋苑第三期兩房新高。原業主2011年以280萬元買入,帳面賺123萬元或44%。

同區曉峰灣畔一個三房單位以638萬元破頂價沽出。梁續指,該單位為4座頂層戶,實用676方呎(建築855方呎),原業主630萬元放售,獲買家追價8萬元沽出,實呎9438元(建呎7462元),成交價創屋苑新高。賣方2008年3月以360萬元買入,打算沽貨後換樓,轉手帳面獲利270萬元或75%。

荃灣荃德花園錄新高價成交。美聯首席高級營業經理梁仲維表示,A座高層H室,實用306方呎(建築439方呎),以286萬元轉手,實呎高見9346元(建呎6515元),實呎創屋苑新高。原業主10年以135萬元買入,帳面獲利151萬元或1.1倍。
新港 期兩 兩房 首破 400
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兩房呎租逼60元 回報3.7厘囍滙租金媲美半山

1 : GS(14)@2015-01-07 01:06:39





■灣仔囍滙1期剛開始收樓,陸續有單位在市場委託代理出租。 陳奕釗攝



【本報訊】屬港島近10年最大規模新盤的灣仔囍滙,其中第1期剛展開收樓,部份業主急不及待鬥快放租搶客,市場速錄預租個案。一個591方呎兩房戶,月租3.5萬元,呎租逼60元媲美半山,市區新樓租金回報率有約3.7厘,洗脫過往買新樓回報衰過人民幣定存的污名。記者:朱連峰 湯家明


由信和(083)、合和(054)及市建局合作的囍滙,1及2期共提供1,275伙,是繼西環泓都2005年開售後,港島近10年最大規模新盤。2013年11月底開售時,由於首批單位折實平均呎價近1.9萬元,較市價略低一成多,掀起全城搶購潮,名人也爭相入票認購。


■灣仔囍滙第1期(第5座)提供179伙,市場現有逾20個租盤,每呎叫租56至76元。 資料圖片


其中提供179伙的第1期(第5座),業主去年底陸續獲發收樓通知,並於收樓後鬥快放租搶客。區內代理指,市場現已出現逾20個租盤,月租3萬元起,呎租介乎約56至76元,與同區樓齡較新物業差不多,如尚翹峰、尚匯、嘉薈軒及壹環等,現時平均實用呎租介乎約53至70元。囍滙1期租務成交陸續出現,其中5座中層C室兩房戶,實用面積591方呎,消息指剛以全包每月3.5萬元租出,呎租59.2元。土地註冊處資料顯示,業主去年5月以約1,071萬元購入單位,扣除每月管理費約2,070元,租金回報近3.7厘,新樓算是不錯。其呎租更媲美半山豪宅,如中半山曉峰閣及蔚皇居,實用呎價徘徊50至55元水平;西半山樂信臺呎租徘徊40餘元水平。過往新盤入伙,在大批租盤湧現的情況下,心急業主多以平價租出單位,回報率慘不忍睹。近年最經典例子有香港仔深灣9號,回報率慘見1.7厘,灣仔尚匯亦不足兩厘,買豪宅收租回報被指衰過人民幣定存。囍滙1期另一宗租務成交,為高層H室,實用面積552方呎,傳以3萬元租出,呎租54.3元。









凶案影響 嘉薈軒租務減半

另去年底被揭發雙屍命案的同區嘉薈軒,凶案陰影下,業界指屋苑租金已跌一成,租務成交跌五成,今年首宗租務成交失守2萬元。消息指凶宅樓上一單位,實用350方呎,剛劈租一成至1.8萬元租出,呎租僅51.4元。市區蚊型租盤搶手,香港置業黃慶龍表示,大角嘴奧朗.御峯中層E室,實用256方呎,剛以1.38萬元租出,呎租53.9元;業主2013年3月以約402.8萬元購入,扣除管理費,租金回報近3.9厘。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150106/18992573
兩房 房呎 呎租 租逼 60 回報 3.7 厘囍 租金 媲美 半山
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港人港樓喜雅兩房首破700萬 3年賺200萬 買家無懼股市波動入市

1 : GS(14)@2015-07-13 17:30:02

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150713/news/ea_eaa1.htm



【明報專訊】近期雖然股市波動,但買家仍願意以高價入市。標榜「港人港樓」的房協「喜」字系列,包括長沙灣喜薈開售在即前,同系同區喜雅於剛過去周末,即連錄2宗成交,其中一個實用510方呎兩房戶做價更高見718萬元,不但為屋苑兩房戶首破700萬元成交個案,更較對上紀錄688.8萬元高出4.2%,實呎逾1.4萬元,料將成為喜薈參考價。

明報記者 方可兒

有買家等不及喜薈推售,近日以破頂價搶先購入喜雅二手單位。中原分行經理雷澤麟表示,喜雅2座高層A室,實用510方呎(建築634方呎)2房戶,以718萬元成交,創屋苑2房做價新高,實呎14,078元(建呎11,325元)。原業主2012年以508.8萬元一手購入,持貨3年帳面賺209萬元或41%。他續稱,另一伙位於1座高層C室,實用456方呎(建築568方呎)的2房戶,昨亦以648萬元售出,以506萬元購入價計,帳面賺142萬元或28%。

東港城複式高見1600萬

將軍澳東港城亦錄得罕見複式成交,做價及呎價雙雙破頂。市場消息稱,東港城6座頂層一個實用964方呎(建築1184方呎)的複式戶,另連500方呎天台及450方呎平台,以1600萬元成交,實呎高達16,598元(建呎13,514元),成交價及呎價均創屋苑新高。對上複式戶成交已追溯至1年前,當時2座一個實用1131方呎單位以1350萬元成交,是次成交價將對上紀錄推高18%。原業主2010年以805萬元購入,帳面勁賺795萬元或近1倍。

油翠苑實呎9077元 創屋苑綠表新高

另世紀21聯席董事謝寶昭表示,油塘油翠苑B座高層9室,實用639方呎(建築847方呎),以580萬元成交(綠表價),實呎9077元(建呎6848元),成交價及呎價齊創屋苑綠表價新高。原業主2010年以約240.7萬元(綠表價)購入,帳面獲利339.3萬元或1.4倍。

新元中實呎11416元破頂

此外,美聯高級營業經理李怡澤指,新元朗中心4座高層B室,實用466方呎(建築576方呎),以532萬元成交,實呎11,416元(建呎9236元),呎價破盡屋苑紀錄。另美聯營業經理葉容生稱,粉嶺逸3座高層C室,實用506方呎2房戶,以610萬元售出,實呎12,055元。原業主於2013年3月以458.8萬元購入,持貨不足3年需付額印稅61萬元,扣除使費後料仍賺約70萬元或15%。
2 : GS(14)@2015-07-13 17:31:04

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150713/news/ea_eaa2.htm
美孚業主殺訂23萬後加價重售
2015年7月13日

【明報專訊】過去一周股市起伏不定,荔枝角美孚新有買家於上周初,即股市大跌前購入單位,其後股市大幅下跌後,隨即於上周五撻訂。單位業主除殺訂約23萬元,更加價10萬元重新放售。

市場消息指,美孚新2期百老匯街40號低層D室,實用708方呎(建築949方呎)2房戶,原本以770萬元成交,實呎10876元(建呎8114元),其後買家撻訂,料業主殺訂樓價3%,即約23萬元,並加價10萬至780萬元重新放售。

另一撻訂戶加價20萬售出

事實上,美孚新本月亦錄另一宗撻訂,但日前已加價20萬元,並成功重新售出。屋苑1期百老匯街6號高層C室,實用1022方呎(建築1362 方呎),最初以1360萬元成交,撻訂後以1380萬元再度售出,連同殺訂,料原業主多賺約61萬。

不過,過去兩天十大屋苑交投依然疏落。中原統計,十大屋苑僅錄約9宗成交,半數屋苑均「捧蛋」收場,僅天水圍嘉湖山莊錄得4宗成交支撐大局。

美聯住宅部行政總裁布少明表示,雖然股市波動,但二手業主持貨力強,大部份叫價仍強硬,準買家又持觀望態度,令交投大減。惟股市波動只屬短期影響,待股巿穩定後,購買力將進一步釋放。
港人 港樓 樓喜 喜雅 雅兩 兩房 房首 首破 700 年賺 200 買家 無懼 股市 波動 入市
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新元朗中心兩房賣532萬

1 : GS(14)@2015-07-22 23:19:51

【本報訊】買家無懼股市波動,有樓照買,二手連環創新高。中原地產研究部資料,新界西CCL Mass按年升21.3%,高於新界東、九龍及港島,反映新界西屋苑持續追落後。美聯物業李怡澤表示,新元朗中心4座高層B室,實用466方呎,成交價532萬元,造價貴絕屋苑兩房戶,呎價11,416元。原業主2010年1月228萬元買入,賬面賺304萬元,升值1.3倍。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指,中原城市指數(CCL)去年7月新增18個成份屋苑,新界西去年新增4個,包括屯門豫豐花園按年升33.7%、元朗蝶翠峰按年升27.3%、深井碧堤半島按年升23.8%,以及天水圍栢慧豪園按年升23.7%,新界西新增屋苑升幅高於新界東、九龍及港島區。居屋同樣獲追捧,世紀21嘉聯地產分行經理林泰和表示,鴨脷洲居屋漁安苑A座高層8室,實用504方呎,自由市場555萬元成交,呎價11,012元,為成交價新高。原業主1999年12月以156萬元買入,賬面賺399萬元。





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新元 中心 兩房 房賣 532
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匯景兩房 跌穿600萬

1 : GS(14)@2015-09-27 02:53:00

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150926/news/ea_eab2.htm


【明報專訊】繼青衣盈翠半島有2房戶驚現低價成交後,藍田港鐵站上蓋的匯景花園,亦有2房於股災後跌穿600萬元,僅以580萬元成交,做價低市價約一成。

低市價約一成

單位位於6座低層A室,實用537方呎(建築680方呎),望樓景為主。中原分行經理洪金興表示,原業主於7月以650萬元放盤,最後劈價70萬元至580萬元成交,實呎10,801元(建呎8529元)。事實上,位於3座一個景觀、樓層相若的2房單位,於7月才以640萬元易手,是次成交價低市價約一成。原業主於2012年以384萬元購入,帳面獲利196萬元或51%。屋苑本月暫錄約10宗成交,入場2房約630萬元。

CCL四指數齊跌 個半月首見

另反映二手樓價的8大CCL指數,其中4個均告下跌,為個半月以來首見。其中中原城市領先指數CCL按周跌0.17%,最新報146.67點;至於反映大型屋苑的CCL Mass於上周創新高後,亦告回軟,微跌0.15%至148.39點。
匯景 景兩 兩房 跌穿 600
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第一城租金兩年新低兩房降至9,000元 新界上車屋苑掀減租潮

1 : GS(14)@2015-10-08 01:58:41

■第一城租金一浪低於一浪,兩房最近以9,000元租出,回到2013年價位。



【本報訊】樓市前景未明,硬頸業主寧租不賣,造就租盤增加,令租金受壓。新界細價樓租金即冧,沙田第一城兩房戶月租9,000元,粉嶺名都兩房戶8,300元租出,一起坐時光機,把租金帶回2013年,創兩年新低。其他新界上車盤租金亦陷冧租漩渦,馬鞍山新港城月租創十個月新低。記者:陳家雄 陳東陽


沙田第一城兩房租金年初至今徘徊一萬元,然而交投死寂、股市波動、加息殺到埋身,多項不明朗因素纏繞,儘管業主寧租不賣,亦嚇到心慌慌,上月底即嚇到一位業主以月租9,100元將單位租出。不過低處未算低,日前再有一個兩房單位以兩年前價位租出。美聯吳嘉權表示,沙田第一城50座低層H室,實用304方呎,沒有半年、甚或一年租的附加條款,以月租9,000元租出,呎租29.6元,創兩年新低。業主2012年11月248萬元買入,租金回報率4.35厘。第一城租盤已增至約80個,按月增逾30%。



新港城銀禧紛減租

鄰近粉嶺站的粉嶺名都租金同樣創兩年新低,六福行粉嶺中心分行經理蔡惠娟表示,粉嶺名都3座低層C室,實用376方呎,租客今年7月搬走後,業主放租叫價1.2萬元,之後一直租不出,到本月初調整叫租至8,600元,惟仍未獲承租,最後租金減到8,300元才租出,呎租22元。月租創兩年新低,同類單位月租8,300元已追溯至2013年10月,當時為4座中層C室,實用面積一樣。同區租盤亦難倖免,美聯周志強表示,粉嶺碧湖花園3座中層C室,實用441方呎,3日內連減兩次價,由1.05萬直插至9,000元租出,減價幅度近15%,呎租約20元,跌至今年3月水平。目前屋苑租盤按月增五成,入場400方呎兩房戶叫租9,300元。





租盤增加 租金料回調

多個新界上車盤租金同步冧價,美聯馮棣齡指,馬鞍山新港城N座極低層7室,實用337方呎,業主兩個月前以1.3萬元放租無人問津,近期願意減租2,000元至1.1萬元租出,呎租約38.6元,與去年年底租金水平相若,創十個月新低。利嘉閣鄭勁松表示,火炭銀禧花園1座中層A室兩個月前原叫租1.7萬元,但租務市況欠佳,業主被迫多次減價至2,500元,以低市價1.45萬元才租出,減幅近15%,實用呎租約28.7元。屋苑上月8座凶宅同層同類型單位,更以1.3萬元租出。中大經濟系副教授莊太量認為,業主拒絕割價賣樓,轉移將單位出租減輕供樓負擔,近期租盤數量增加令到業主租客雙方形勢逆轉,租客議價能力轉強亦令租金回調。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20151007/19323555
一城 租金 兩年 新低 兩房 房降 降至 000 新界 上車 屋苑 苑掀 減租
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