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一張圖看懂美國打算如何消滅“兩房”

來源: http://wallstreetcn.com/node/81614

美國參議院銀行委員會高層16日公布了有關終結住房抵押貸款巨頭房地美和房利美的初步議案,這份長達442頁的議案計劃設置新的機構和系統來取代“兩房”。 根據《華爾街日報》披露的內容,在這份關於關閉“兩房”的議案中,三大重點內容是這樣的: A  房利美和房地美將於五年內關閉,政府則要新成立聯邦按揭保險公司,該公司由聯邦政府支持,主要為抵押貸款債券進行再保險。議案提議強制私人貸款商持有這家再保險公司一定的權益,並承擔至少10%的抵押貸款債務損失,而政府將只會在私人債權人承擔損失後才提供一定的幫助。 B  聯邦按揭保險公司將向行業內各個公司收費,並只是在上述10%的私人債權耗盡時,再來支持償付抵押貸款證券的損失。 C  聯邦政府依舊提供擔保,但僅針對債券,不對特定公司提供支持和擔保。議案還提出,要在新的系統中建立嚴格的貸款審批標準,要求除首次購房者以外,其他所有購房人必須支付5%的首付。 請點擊下面的小圖來查看大圖 關於房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac) 被稱為“兩房”的房利美和房地美是做什麽的? “兩房”不向購房人發放貸款,而是從貸款商手中購買抵押貸款債券,將其打包成證券出售給投資人,為市場提供穩定的抵押貸款資金來源。目前兩家機構為美國60%的住房貸款提供擔保。 簡單地說,“兩房”相當於房貸市場的批發商,一方面,他們從直接發放房貸的銀行和其他貸款機構批量收購住房抵押貸款;另一方面,他們背靠聯邦政府,能以較低的成本籌資,間接幫助購房者以更低的貸款利率和更少的首付實現有房夢。 “兩房”被關閉對市場有什麽影響? 美國房地產市場可能受到影響。美國貸款購房者可能面臨無法獲得抵押貸款的風險。私營機構將會提高對貸款者的信用評級要求,這將使得許多低收入者無法獲得貸款,從而導致美國房屋銷售受到沖擊。 不過,參議院委員的新提案計劃設立一套新的房地產貸款系統,其中包括一個可負擔的房地產信托基金,以確保那些低收入及中等收入群體仍然能夠貸款購房。至於舊系統關閉到新系統正式運行之間的過渡期,目前尚未可知,畢竟,這個提案還在等待參議院和眾議院批準,尚未有定論。 對於買入“兩房”的個人或機構投資者來說,這也不是個好消息,因為“兩房”被關閉將令其股價遭到進一步打擊。“兩房”的普通股股東倒是不用擔心股息的問題,因為,他們無權獲得任何股息,所有股息都將被支付給美國財政部。
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“兩房”股價暴跌40% 鮑爾森艾克曼等大佬踩雷

來源: http://wallstreetcn.com/node/208921

周三,“兩房”普通股重挫40%,優先股暴跌50%。此前其投資者起訴政府,認為股利和清算具有優先受償權,而當前“兩房”盈利幾乎都歸政府。投資者遞交了約20起訴訟,法院判決第一起訴訟投資者敗訴。鮑爾森、艾克曼等大佬都持有大量“兩房”頭寸。

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金融危機以來,房利美和房地美的利潤幾乎都上繳給美國財政部,作為當初美國政府與“兩房”達成的救助協議的一部分。一些投資者認為股利和清算具有優先受償權,他們應獲得部分股利,因此起訴美國政府。

“兩房”股票的投資者中有不少著名對沖基金,如鮑爾森、Pershing Square基金的Bill Ackman,Fairholme基金的Bruce Berkowitz,Perry資本的Richard Perry等。這些投資者起訴政府,認為政府打破了合約,非法獲得了本應歸屬投資者的企業利潤。

根據彭博新聞社,投資者們一共遞交了約20起訴訟,涉及330億美元“兩房”盈利。法院判決第一起訴訟投資者敗訴,這對其它訴訟而言不是好的征兆。

盡管多位對沖基金經理踩雷,但艾克曼的損失是最慘重的。根據對沖基金披露給政府的持倉數據,艾克曼的基金持有6350萬股房地美,1.15億股房利美。

另一位大佬Berkowitz曾表示,他和其他投資者們希望買下“兩房”,對其資本重組,轉化為私營公司。不過這個提議沒有受到美國政府官員的歡迎。Berkowitz持有3700萬股“兩房”股票,1.18億股優先股。

鮑爾森持有“兩房”優先股。

周三,房利美股價跌至1.7美元,昨日收盤為2.69美元;房地美跌破1.7美元。今日,“兩房”優先股更是重挫幅度達50%。私人投資者總共持有面值330億美元“兩房”優先股,而這些有被清零的可能。

房利美股價走勢:

fanniemae

房地美股價走勢:

freddiemac

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國內遺產不到70億元 張榮發兩房PK海外大金庫

2016-04-21  TNM



據美國《富比士》(Forbes)雜誌調查,長榮集團創辦人暨總裁張榮發財產約有530億元,但本刊發現,張榮發名下的國內遺產,包括股票、現金、房地產等,還不到70億元,與富比士版本相差甚遠,應有鉅額遺產藏身海外,實際數額尚不得而知。

本刊調查,張榮發二房獨子張國煒被大房趕出長榮集團後,他棄經營之爭改打遺產官司,把矛頭轉向擁上千億元資產的家族海外大金庫—巴拿馬長榮國際公司,他不僅找來王牌律師要求查帳,也不耐大房久拖遺產分配,已委請巴拿馬當地律師協助調查,要與大房拚進度。張榮發兩房子女的遺產之爭,愈演愈烈。

長榮集團創辦人張榮發元月二十日過世,其遺囑指定二房獨子張國煒接總裁,並由他繼承名下所有財產。但事與願違,張國煒因股權不敵大房三兄長,被掃地出門,無法完成父親遺囑接班的他,只好退居二線改打遺產官司。

「大房要我捐出五百多億元遺產,我自己都不曉得有多少(遺產)。」張國煒指出,遺囑總不能一直拖著,要盡快執行遺產分配。因為這筆龐大的遺產,等於是張國煒僅有的武器。

國內遺產 約七十億

根據美國《富比士》雜誌去年調查,張榮發財產約有16億美元(約新台幣530億元),但本刊調查發現,張榮發國內遺產不到台幣70億元。法界人士說,就張榮發國內遺產部分,若按照《民法》「特留分」分配,先給大房三子一女與配偶李玉美後,張國煒稅後只剩35億元,與外界五百多億遺產說法天差地遠。

熟悉張家財務人士透露,張榮發名下的國內遺產,包括長榮海運、長榮航空、長榮國際儲運及長榮國際等四家公司的股票,約63億元,另有現金6千萬元;房地產則有台中太平區的農地2萬多坪,三峽家族墓園1,800多坪,及北市民生東路自家住宅,依照公告現值與地價,約3億多元,加起來不過近68億元,「也不知富比士怎麼算的?」張榮發國內遺產不如外界預期的多,但海運起家的他,隨著長榮業務拓展全球各地,他的投資置產也遍及海外各國。本刊調查,控制張榮發海外資產的大金庫,就是巴拿馬長榮國際公司。

「總裁(張榮發)曾形容,長榮集團與巴拿馬的關係像夫妻。」長榮老臣說,巴拿馬商長榮國際由張榮發及他四個兒子各持股20%,這家公司不但是長榮海運持股10.62%的最大股東,也是長榮集團的海外控股公司。「1968年長榮海運成立,這家公司就伴隨成長,進而開枝散葉,在全球各主要國家的子公司、孫公司有上百家,多到總裁也數不清。」

海外金庫 資產驚人

巴拿馬商長榮國際的業別

包括輪船、辦公大樓、貨櫃廠、貨運物流、飯店、碼頭、住宅等諸多領域。「在巴拿馬、倫敦、紐約、東京、漢堡的長榮辦公大樓,及巴黎、曼谷、檳城的長榮桂冠酒店,都屬於該公司的資產,總計上千億元不為過。」「這家公司才是張榮發遺產的大餅,柯麗卿是巴拿馬長榮國際的董事總經理,一輩子都在弄這塊,她一手安排這些子公司的董監等人事,最清楚的就是她。」老臣說。

不過,張家友人說,受日本教育的張榮發,生前很多公司股權都已分配給大房和二房的四個兒子,連張榮發在內,都是五等分均分,包括巴拿馬長榮國際也同樣是五等分,因此大房三個兒子仍居優勢。

但法界人士表示,巴拿馬法律沒有特留分的規定,「遺囑說財產要給張國煒,那就都給張國,全以亡者遺願為王,張國煒將可全數繼承張榮發名下二成的股權。」張國焯本人持有市值逾百億元的長榮集團各上市櫃公司股票,若再取得巴拿馬公司他及父親共四十%股權,有一定的實力抗衡大房。

律師出馬 加速查賬

為此,孤軍奮戰的張國除了找宋耀明和梁懷信等擅打經營權之爭的律師進入長榮航董事會,另也要求倒戈向大房的遺囑執行人柯麗卿盡快進行遺產分配,並對家族海外大金庫巴拿馬長榮國際公司進行查帳。

三月中,張國煒委任律師宋耀明已點名柯麗卿應盡快執行遺囑,並要求柯提供巴拿馬長榮國際公司近五年財務報表。


「許多海外財產都由柯麗卿掌控,數目無法得知,她也不提供財產清冊,她若認為財產太多還要精算,可以分批給,不應該拖延。「宋躍明說,如果一直不執行,張國煒將向法院提出撤換遺囑執行人,且不排除提告。


三月下旬,兩房各自委任的律師終於會面,討論遺產清查進度,原本希望四月底能查畢,但日前大房律師又說,「張榮發境外資產實在太多,最快也要到五月底,反正申報期限是半年,即七月二十日之前。」此舉惹來二房律師不滿,批評是「以拖待變L,為了加速海外查帳進度,二房目前已委請巴拿馬當地律師協助調查。


唯一繼承 耳放盯緊


宋耀明對本刊表示,大房每次都以「財產很多,要慢慢查」的說法推拖,他們只好找巴拿馬當地的律師協助,張榮發遺囑中指定張國煒為唯一繼承人,張國煒有權了解該公司的股權現況及價值,「這是做該做的事。」法界人士指出,從股權結構來看,巴拿馬長榮國際是長榮海運的最大股東,長榮海運又持有長榮航空一六.三一%,所以掌握巴拿馬長榮國際,張國才有可能重回長榮航空。


該人士說,為防止張榮發的遺產遭動手腳,張國當然須先查明,「申報期內可以做很多事啦,雙方比賽進度是一定要的,

不然最後拿回的不是資產,而是『負債』怎麼 辦?」儘管巴拿馬長榮國際股權,張國煒加上父親的四成,仍敵不過大房的六成,但查帳足以逼柯麗卿儘快公開財產。

而在這場長榮集團的權鬥中,日前才接任台灣長榮國際董事長的柯麗卿,被外界認為是關鍵人物。


秘書出身 坐上大位


柯麗卿自基隆女中畢業後,即一路相隨張榮發超過五十年,秘書出身的她心思細膩、行事謹慎,總在關鍵時刻給予建議,深得張榮發信賴,兩人關係深厚,讓她一路從基層升至長榮集團管理總部的副總裁,地位僅次於張榮發。如今集團管理總部雖已廢,但長榮國際接續扮演管理總部的功能,柯麗卿形同登上昔日的總裁大位,成為長榮集團權勢最高位者。


柯麗卿不僅負責財務資金調度,目前還擔任集團多家公司董監事,是集團的重要幕僚及家族大掌櫃,「柯麗卿在長榮集團的權勢,無人能出其右,張榮發基金會董事由她一手安排,甚至長榮航空的獨董也都是她找來的,說她一手掌長榮集團財務和人事,並不為過。」集團老臣透露。


老臣說,柯麗卿在張榮發生前,答應盡力輔佐張國偉接班,等同顧命大臣,而今竟然翻盤,令人始料未及。


「總裁強勢霸氣領導,他生前一句話,沒人敢吭一聲,他以為留下遺囑,大家會遵從,未料搞成這樣局面。」


旁人挑撥


柯麗卿大權獨攬,張家人不是沒有警覺,「柯除了管財務,還抓到人事調度權,張榮發晚年一度察覺有異,直說:『 麗卿,妳負責財務就好乙,只是張重病後已無能為力。」親近張家的友人透露,「柯麗卿一手掌控巴拿馬長榮國際,張榮發大房長子張國華也曾覺得不妥,曾想要清算掉巴拿馬公司,把錢分一分。」


「小K《張國煒》去年初


就曾向大哥張國華表明,雖然張榮發指定他兼管海運,但他力有未逮、父親身體也不好了,力邀張國華趕緊回來接父親掛念的海運事業,沒有要整碗捧去的意思。」張家友人說,「當時張國華爽快答應,還提議換股,讓兩房從此把海、空運切乾淨,兄弟分治。從那天起,小K就只負責蓋海運的章而已。」「沒想到遺囑開封後,原本大房、二房分治的布局全被推翻,尤其張國煒宣布要當總裁那天,就屬柯麗卿最激動,直呼張國要分家,並把大房兄弟與女婿鄭深池都叫來訓斥張國。」友人說。


友人認為,張國華與張國煒原本對海、空運分治還有共識,也沒這麼對立,但是在旁人你一言我一語起鬨下,終於鬧到無法挽回的局面。「例如副總裁林榮華是張國華的母舅,只說了『 我支持總裁』,就『 被退休』了,其他下聽話的人也都被調走了。」由於柯麗卿對巴拿馬公司狀況最熟悉,且是可用來打擊二房的棋子,故在遺產未釐清前,大房也耍讓她三分。伹遺產下可能一直拖延不處理,未來大房如何面對位高權重的柯麗卿,張國 能否藉由巴拿馬公司重返長榮並取得遺產,這場家族爭產風波,恐怕還有得吵。


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美國房貸可抵個稅 “兩房”是房貸批發市場

來源: http://www.yicai.com/news/5021328.html

作者:聽潮(筆名),曾在美國信用卡公司Capital One(第一資本)、房地美、美國銀行房貸風險部門工作,目前任職美國銀行總部企業風險管理部門。

說“擁有房產是美國中產階級家庭的基石”也不過分,國家從稅收,利率等方面給予勤奮努力的普通人足夠的機會。這樣信用良好的普通人就能夠有安穩的生活,整個社會也得益。常見的30年或者15年房貸的頭幾年還款,基本上都是付息為主,這部分可以在年度報稅的時候抵扣個人所得稅。

雖然說傳統上把房地產叫做Real Estates “不動產”,但是從中可以看到仿佛水循環一樣的財富流轉。

從房貸的申請,貸款項目的證劵化,貸款者的還本付息,房產賣出所得,房地產稅的運行,稅款用於抵扣個人所得稅,由於利率變動帶來的貸款重整機會,從地產抵押貸款提取現金,自住房與投資房,無力或者無意願還貸交稅導致的房產被沒收,以及後續的拍賣,這一系列紛繁蕪雜的話題,細細看來就是房貸的“循環”往複。

房貸可抵扣個稅

水從海洋蒸發成雲雨,在山川大地涓涓匯聚成小溪,再成大江大河奔流入海。其實錢的走向、房貸之路也是類似道理。這里管理得當就能造福社會並且大家安居,甚至可以發財、養老。美國的房貸從零售到批發,從安居到抵稅,鼓勵人們保持良好信用,提供儲蓄手段。

有恒產就有恒心,說“擁有房產是美國中產階級家庭的基石”也不過分,國家從稅收,利率等方面給予勤奮努力的普通人足夠的機會。這樣信用良好的普通人就能夠有安穩的生活,整個社會也得益。常見的30年或者15年房貸的頭幾年還款,基本上都是付息為主,這部分可以在年度報稅的時候抵扣個人所得稅。

美國房地產被認為最具投資價值的地區之一(資料圖)

美國中產階級儲蓄存款不多,但是通過房產貸款還本付息,多年以後還是能積累可觀的資產。以最常見的30年房產貸款來說,到還清貸款大致是退休年齡,這樣房產也就成了退休的保障。在房地產市場幾十年基本穩定的狀況下,這個是很好的財富蓄水池。

信用良好的個人,能夠得到相當於年薪三四倍的低息貸款——目前30年貸款年息在3.5%以下的房貸利率,大概是普通美國中產階級能夠得到的最優惠個人信貸。

而對於銀行來說,在房地產市場穩定的普通狀況下,穩定的房屋價值給貸款提供了良好的擔保,遇到無力還款的房主,銀行可以收下房產進行拍賣。

放出房貸的銀行,一般很快會通過證劵化把房貸產權賣給房利美、房地美以及別的大銀行機構。以房貸為基礎的債券是證券市場的重要品種,吸引了社會上的資本流轉起來。

在房貸房產財富的流轉中,又以房地產稅的形式對於各地經濟發展以及社會治安、學校教育都起著重要作用。因此,房地產稅、學區房,也成為美國人及在美國生活的華人所關註的話題。

房貸證券化,風險社會化

房地美、房利美(簡稱“兩房”)是美國房地產業的中堅力量,大約70%的房屋貸款會通過兩房債券化,這樣就把房貸市場的風險很大程度上社會化了,大中小銀行於是可以專註於房貸產品的市場營銷,而把相當部分的房貸風險管理任務交給兩房。這樣兩房就起到了房貸批發市場的作用,而因為房貸與房地產業在經濟中的影響,兩房的經營有很強的半國有色彩。

房地美總部(資料圖)

房利美的總部在華盛頓特區的城里,占著很大一片優質地塊。也許是因為公司建立得早,辦公樓群並不是高層建築,而是由二三十座二三層高的小樓組成。樓與樓之間的綠地休閑空間也是非常的寬裕。這樣的辦公環境,給來到公司的人們一種安穩自信的感覺。

房地美在華盛頓特區內環線的西側一個叫做泰森角(Tysons Corner),是高級住宅小區與高端商業購物中心區。和房利美類似,房地美的公司園區也顯得底氣十足。辦公大樓之間的休憩區寬廣流暢,有溪流小橋甚至有大樹成蔭,上百年的合抱古樹在員工散步的小徑左右隨處可見。

房利美總部(資料圖)

美國在次貸危機之前的房地產市場有數十年基本穩定增長的時期,擔任房貸批發市場任務的兩房由此也安穩而順利地盈利多年。公司的正式員工不僅職業穩定待遇優裕,每天中午就餐的食堂也是補貼十足,給大家提供價廉物美的午餐:比如說食材新鮮而足量的一大碗羊肉或牛肉蔬菜湯只需一美元就可以了,花上六美元,則可以吃上有機認證的上好牛排。

公司員工們享受了比一般公司要好很多的待遇,還包括一些高級職務的員工受聘從外地搬家到總部的時候,房地美公司會按市場價格買下員工在外地的房產。雖然說是市場價,具體執行的時候往往很慷慨的給予高估。有位從底特律福特公司跳槽來的程序員,靠這個福利非常幸運地把不久以後就要崩潰到不值幾個錢的房產脫手,讓房地美來接盤。

兩房均都有上萬的分析師程序員,要是雇傭福利待遇都堪比大國企的固定員工的話,大概也受不了因此,他們就雇傭了大量的consultant 數以千計,占正式雇員的三分之一還多。(註:本文僅代表作者個人觀點)

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新港城3期兩房 首破400萬

1 : GS(14)@2014-06-26 16:48:46

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140626/news/ec_lac1.htm

【明報專訊】雖然馬鞍山馬錦街住宅地以低價批出,但無礙細價樓交投,區內屋苑亦錄新高成交。代理指出,鄰近地皮的新港城,有兩房單位獲買家追價3萬元,以403萬元沽出,為屋苑第三期首次有兩房衝破400萬元關口成交。

世紀21奇豐分行經理梁榮貴表示,區內本月迄今錄約110宗私樓二手成交,有望超出上月全月約116宗水平。現時市暢旺,反價情屢見不鮮,平均幅度約5%,其中新港城Q座中層1室,實用369方呎(建築498方呎),原叫價400萬元,獲買家追價3萬元,以403萬元易手,實呎1.09萬元(建呎8092元),屬屋苑第三期兩房新高。原業主2011年以280萬元買入,帳面賺123萬元或44%。

同區曉峰灣畔一個三房單位以638萬元破頂價沽出。梁續指,該單位為4座頂層戶,實用676方呎(建築855方呎),原業主630萬元放售,獲買家追價8萬元沽出,實呎9438元(建呎7462元),成交價創屋苑新高。賣方2008年3月以360萬元買入,打算沽貨後換樓,轉手帳面獲利270萬元或75%。

荃灣荃德花園錄新高價成交。美聯首席高級營業經理梁仲維表示,A座高層H室,實用306方呎(建築439方呎),以286萬元轉手,實呎高見9346元(建呎6515元),實呎創屋苑新高。原業主10年以135萬元買入,帳面獲利151萬元或1.1倍。
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兩房呎租逼60元 回報3.7厘囍滙租金媲美半山

1 : GS(14)@2015-01-07 01:06:39





■灣仔囍滙1期剛開始收樓,陸續有單位在市場委託代理出租。 陳奕釗攝



【本報訊】屬港島近10年最大規模新盤的灣仔囍滙,其中第1期剛展開收樓,部份業主急不及待鬥快放租搶客,市場速錄預租個案。一個591方呎兩房戶,月租3.5萬元,呎租逼60元媲美半山,市區新樓租金回報率有約3.7厘,洗脫過往買新樓回報衰過人民幣定存的污名。記者:朱連峰 湯家明


由信和(083)、合和(054)及市建局合作的囍滙,1及2期共提供1,275伙,是繼西環泓都2005年開售後,港島近10年最大規模新盤。2013年11月底開售時,由於首批單位折實平均呎價近1.9萬元,較市價略低一成多,掀起全城搶購潮,名人也爭相入票認購。


■灣仔囍滙第1期(第5座)提供179伙,市場現有逾20個租盤,每呎叫租56至76元。 資料圖片


其中提供179伙的第1期(第5座),業主去年底陸續獲發收樓通知,並於收樓後鬥快放租搶客。區內代理指,市場現已出現逾20個租盤,月租3萬元起,呎租介乎約56至76元,與同區樓齡較新物業差不多,如尚翹峰、尚匯、嘉薈軒及壹環等,現時平均實用呎租介乎約53至70元。囍滙1期租務成交陸續出現,其中5座中層C室兩房戶,實用面積591方呎,消息指剛以全包每月3.5萬元租出,呎租59.2元。土地註冊處資料顯示,業主去年5月以約1,071萬元購入單位,扣除每月管理費約2,070元,租金回報近3.7厘,新樓算是不錯。其呎租更媲美半山豪宅,如中半山曉峰閣及蔚皇居,實用呎價徘徊50至55元水平;西半山樂信臺呎租徘徊40餘元水平。過往新盤入伙,在大批租盤湧現的情況下,心急業主多以平價租出單位,回報率慘不忍睹。近年最經典例子有香港仔深灣9號,回報率慘見1.7厘,灣仔尚匯亦不足兩厘,買豪宅收租回報被指衰過人民幣定存。囍滙1期另一宗租務成交,為高層H室,實用面積552方呎,傳以3萬元租出,呎租54.3元。









凶案影響 嘉薈軒租務減半

另去年底被揭發雙屍命案的同區嘉薈軒,凶案陰影下,業界指屋苑租金已跌一成,租務成交跌五成,今年首宗租務成交失守2萬元。消息指凶宅樓上一單位,實用350方呎,剛劈租一成至1.8萬元租出,呎租僅51.4元。市區蚊型租盤搶手,香港置業黃慶龍表示,大角嘴奧朗.御峯中層E室,實用256方呎,剛以1.38萬元租出,呎租53.9元;業主2013年3月以約402.8萬元購入,扣除管理費,租金回報近3.9厘。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150106/18992573
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港人港樓喜雅兩房首破700萬 3年賺200萬 買家無懼股市波動入市

1 : GS(14)@2015-07-13 17:30:02

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150713/news/ea_eaa1.htm



【明報專訊】近期雖然股市波動,但買家仍願意以高價入市。標榜「港人港樓」的房協「喜」字系列,包括長沙灣喜薈開售在即前,同系同區喜雅於剛過去周末,即連錄2宗成交,其中一個實用510方呎兩房戶做價更高見718萬元,不但為屋苑兩房戶首破700萬元成交個案,更較對上紀錄688.8萬元高出4.2%,實呎逾1.4萬元,料將成為喜薈參考價。

明報記者 方可兒

有買家等不及喜薈推售,近日以破頂價搶先購入喜雅二手單位。中原分行經理雷澤麟表示,喜雅2座高層A室,實用510方呎(建築634方呎)2房戶,以718萬元成交,創屋苑2房做價新高,實呎14,078元(建呎11,325元)。原業主2012年以508.8萬元一手購入,持貨3年帳面賺209萬元或41%。他續稱,另一伙位於1座高層C室,實用456方呎(建築568方呎)的2房戶,昨亦以648萬元售出,以506萬元購入價計,帳面賺142萬元或28%。

東港城複式高見1600萬

將軍澳東港城亦錄得罕見複式成交,做價及呎價雙雙破頂。市場消息稱,東港城6座頂層一個實用964方呎(建築1184方呎)的複式戶,另連500方呎天台及450方呎平台,以1600萬元成交,實呎高達16,598元(建呎13,514元),成交價及呎價均創屋苑新高。對上複式戶成交已追溯至1年前,當時2座一個實用1131方呎單位以1350萬元成交,是次成交價將對上紀錄推高18%。原業主2010年以805萬元購入,帳面勁賺795萬元或近1倍。

油翠苑實呎9077元 創屋苑綠表新高

另世紀21聯席董事謝寶昭表示,油塘油翠苑B座高層9室,實用639方呎(建築847方呎),以580萬元成交(綠表價),實呎9077元(建呎6848元),成交價及呎價齊創屋苑綠表價新高。原業主2010年以約240.7萬元(綠表價)購入,帳面獲利339.3萬元或1.4倍。

新元中實呎11416元破頂

此外,美聯高級營業經理李怡澤指,新元朗中心4座高層B室,實用466方呎(建築576方呎),以532萬元成交,實呎11,416元(建呎9236元),呎價破盡屋苑紀錄。另美聯營業經理葉容生稱,粉嶺逸3座高層C室,實用506方呎2房戶,以610萬元售出,實呎12,055元。原業主於2013年3月以458.8萬元購入,持貨不足3年需付額印稅61萬元,扣除使費後料仍賺約70萬元或15%。
2 : GS(14)@2015-07-13 17:31:04

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150713/news/ea_eaa2.htm
美孚業主殺訂23萬後加價重售
2015年7月13日

【明報專訊】過去一周股市起伏不定,荔枝角美孚新有買家於上周初,即股市大跌前購入單位,其後股市大幅下跌後,隨即於上周五撻訂。單位業主除殺訂約23萬元,更加價10萬元重新放售。

市場消息指,美孚新2期百老匯街40號低層D室,實用708方呎(建築949方呎)2房戶,原本以770萬元成交,實呎10876元(建呎8114元),其後買家撻訂,料業主殺訂樓價3%,即約23萬元,並加價10萬至780萬元重新放售。

另一撻訂戶加價20萬售出

事實上,美孚新本月亦錄另一宗撻訂,但日前已加價20萬元,並成功重新售出。屋苑1期百老匯街6號高層C室,實用1022方呎(建築1362 方呎),最初以1360萬元成交,撻訂後以1380萬元再度售出,連同殺訂,料原業主多賺約61萬。

不過,過去兩天十大屋苑交投依然疏落。中原統計,十大屋苑僅錄約9宗成交,半數屋苑均「捧蛋」收場,僅天水圍嘉湖山莊錄得4宗成交支撐大局。

美聯住宅部行政總裁布少明表示,雖然股市波動,但二手業主持貨力強,大部份叫價仍強硬,準買家又持觀望態度,令交投大減。惟股市波動只屬短期影響,待股巿穩定後,購買力將進一步釋放。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=291341

新元朗中心兩房賣532萬

1 : GS(14)@2015-07-22 23:19:51

【本報訊】買家無懼股市波動,有樓照買,二手連環創新高。中原地產研究部資料,新界西CCL Mass按年升21.3%,高於新界東、九龍及港島,反映新界西屋苑持續追落後。美聯物業李怡澤表示,新元朗中心4座高層B室,實用466方呎,成交價532萬元,造價貴絕屋苑兩房戶,呎價11,416元。原業主2010年1月228萬元買入,賬面賺304萬元,升值1.3倍。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指,中原城市指數(CCL)去年7月新增18個成份屋苑,新界西去年新增4個,包括屯門豫豐花園按年升33.7%、元朗蝶翠峰按年升27.3%、深井碧堤半島按年升23.8%,以及天水圍栢慧豪園按年升23.7%,新界西新增屋苑升幅高於新界東、九龍及港島區。居屋同樣獲追捧,世紀21嘉聯地產分行經理林泰和表示,鴨脷洲居屋漁安苑A座高層8室,實用504方呎,自由市場555萬元成交,呎價11,012元,為成交價新高。原業主1999年12月以156萬元買入,賬面賺399萬元。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150715/19219756
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=291578

匯景兩房 跌穿600萬

1 : GS(14)@2015-09-27 02:53:00

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150926/news/ea_eab2.htm


【明報專訊】繼青衣盈翠半島有2房戶驚現低價成交後,藍田港鐵站上蓋的匯景花園,亦有2房於股災後跌穿600萬元,僅以580萬元成交,做價低市價約一成。

低市價約一成

單位位於6座低層A室,實用537方呎(建築680方呎),望樓景為主。中原分行經理洪金興表示,原業主於7月以650萬元放盤,最後劈價70萬元至580萬元成交,實呎10,801元(建呎8529元)。事實上,位於3座一個景觀、樓層相若的2房單位,於7月才以640萬元易手,是次成交價低市價約一成。原業主於2012年以384萬元購入,帳面獲利196萬元或51%。屋苑本月暫錄約10宗成交,入場2房約630萬元。

CCL四指數齊跌 個半月首見

另反映二手樓價的8大CCL指數,其中4個均告下跌,為個半月以來首見。其中中原城市領先指數CCL按周跌0.17%,最新報146.67點;至於反映大型屋苑的CCL Mass於上周創新高後,亦告回軟,微跌0.15%至148.39點。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=292644

第一城租金兩年新低兩房降至9,000元 新界上車屋苑掀減租潮

1 : GS(14)@2015-10-08 01:58:41

■第一城租金一浪低於一浪,兩房最近以9,000元租出,回到2013年價位。



【本報訊】樓市前景未明,硬頸業主寧租不賣,造就租盤增加,令租金受壓。新界細價樓租金即冧,沙田第一城兩房戶月租9,000元,粉嶺名都兩房戶8,300元租出,一起坐時光機,把租金帶回2013年,創兩年新低。其他新界上車盤租金亦陷冧租漩渦,馬鞍山新港城月租創十個月新低。記者:陳家雄 陳東陽


沙田第一城兩房租金年初至今徘徊一萬元,然而交投死寂、股市波動、加息殺到埋身,多項不明朗因素纏繞,儘管業主寧租不賣,亦嚇到心慌慌,上月底即嚇到一位業主以月租9,100元將單位租出。不過低處未算低,日前再有一個兩房單位以兩年前價位租出。美聯吳嘉權表示,沙田第一城50座低層H室,實用304方呎,沒有半年、甚或一年租的附加條款,以月租9,000元租出,呎租29.6元,創兩年新低。業主2012年11月248萬元買入,租金回報率4.35厘。第一城租盤已增至約80個,按月增逾30%。



新港城銀禧紛減租

鄰近粉嶺站的粉嶺名都租金同樣創兩年新低,六福行粉嶺中心分行經理蔡惠娟表示,粉嶺名都3座低層C室,實用376方呎,租客今年7月搬走後,業主放租叫價1.2萬元,之後一直租不出,到本月初調整叫租至8,600元,惟仍未獲承租,最後租金減到8,300元才租出,呎租22元。月租創兩年新低,同類單位月租8,300元已追溯至2013年10月,當時為4座中層C室,實用面積一樣。同區租盤亦難倖免,美聯周志強表示,粉嶺碧湖花園3座中層C室,實用441方呎,3日內連減兩次價,由1.05萬直插至9,000元租出,減價幅度近15%,呎租約20元,跌至今年3月水平。目前屋苑租盤按月增五成,入場400方呎兩房戶叫租9,300元。





租盤增加 租金料回調

多個新界上車盤租金同步冧價,美聯馮棣齡指,馬鞍山新港城N座極低層7室,實用337方呎,業主兩個月前以1.3萬元放租無人問津,近期願意減租2,000元至1.1萬元租出,呎租約38.6元,與去年年底租金水平相若,創十個月新低。利嘉閣鄭勁松表示,火炭銀禧花園1座中層A室兩個月前原叫租1.7萬元,但租務市況欠佳,業主被迫多次減價至2,500元,以低市價1.45萬元才租出,減幅近15%,實用呎租約28.7元。屋苑上月8座凶宅同層同類型單位,更以1.3萬元租出。中大經濟系副教授莊太量認為,業主拒絕割價賣樓,轉移將單位出租減輕供樓負擔,近期租盤數量增加令到業主租客雙方形勢逆轉,租客議價能力轉強亦令租金回調。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20151007/19323555
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