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外資私募基金近來紛紛準備出脫有線電視股權，由於不符國內課稅規定，上百億元獲利又相當驚人，引發違背租稅公平的批評。政府應立即圍堵這塊嚴重漏稅的灰色地帶。

撰文．周岐原

亞 洲私募基金業者安博凱(ＭＢＫ)出售台灣第二大有線電視系統中嘉網路，進入最後關頭，據傳最後成交金額可能達到新台幣六五○億元，成為亞洲今年最大的私募 股權交易案。台灣的有線電視交易案創下天價，但是政府卻一點都笑不出來，因為安博凱只需繳交千分之三證交稅，與一般散戶相同。

安博凱於二 ○○五年成立後，隔年底就以十五億美元(約合新台幣四八○億元)奪得中嘉六成股權，並向銀行聯貸取得二八○億元資金。在貸款未還完之際，安博凱就要以六五 ○億元的天價出售中嘉股權，短短四年，獲利率高達八五％，也就是說，安博凱今年就可以捧著一七○億元現金獲利出場，這其中還未計算四年來安博凱在中嘉所獲 得的股東分紅。

就在政府財政吃緊之際，國稅局也在緊盯這項巨額交易案，「很遺憾，幾乎是一毛都抽不到」，一位國稅局人員私下無奈表示，外資 這回能夠大賺一票，主因是證券交易的資本利得免稅，加上私募基金多透過境外法人身分來台，不適用最低稅負制有關「須在中華民國登記」的課稅規定，所以才能 夠成功地在兩端避稅。

相對地，假設賣方是設籍國內的企業，即使證交所得免稅，這六五○億元仍要併入最低稅負制計算，若以一○％稅率來說，國 庫至少多了六十五億元稅收。然而在一旁乾瞪眼的國稅局，只能針對賣方課徵千分之三的證交稅，也就是說安博凱只要繳二億元稅金就可以走人，嚴重不符私募基金 所得比例。這種所得極高卻課不到稅的交易，明顯違背租稅公平的基本精神。

透過投資有線電視，外資私募基金到底賺多大？真實的獲利幅度，可能都在一倍上下，探究箇中原因，就是私募基金採用的是高額融資槓桿。

銀 行業者表示，私募基金投資國內有線電視業者，往往不是全數自行掏錢，而是自備五成金額，餘款則透過國內銀行融資五成來給付。由於這些私募基金實力雄厚、放 款「出事」的風險甚低，故銀行普遍對放款態度「樂觀其成」。近年由於利息低落，銀行不敢隨便放款，惟有購買有線電視的私募交易，因為貸款利率可比一般利率 加收一％（一百個基本點），對銀行而言收益更佳，成為少數銀行用來消化爛頭寸的去處。

私募基金成立目的，本就是追求高額報酬，至於長久經營旗下事業，從來不是私募基金的當務之急。然而在外資私募基金紛紛「來台採購」時，原本就財政告急的政府，要如何修補稅務漏洞，避免台灣成為私募基金的「免稅購物天堂」，還有待當局有所作為。

　與廈門最短距離只有一‧八公里，航程只需三十分鐘，最有本錢成為台灣迎陸客第一站的金門，近來各路人馬紛紛摩拳擦掌、圈地卡位。金門，是否能像杜拜一樣，擁有點石成金的魔力？

撰文‧燕珍宜

期待已久的陸客自由行終於鳴槍，首波僅開放北京、上海、廈門三地居民。反觀位於台灣前哨站的金門，卻搶先台灣本島一步，於六月十三日即正式宣布，大陸各省市居民，只要在廈門居住一個月以上，都可以前往金門旅遊。

但這個利多，只是暖身。金門與廈門最短距離只有一．八公里，航程只需三十分鐘。最有本錢成為台灣迎陸客第一站的金門，早已經成為各路人馬摩拳擦掌的新戰場。

「金門連一家四星級的旅館都沒有」，「金門小孩要吃麥當勞或肯德基，必須搭飛機（到台灣）或坐船（到廈門），才能吃得到。」連一家速食連鎖店都沒有的金門，可說是一塊未開發的處女地。

缺憾也可以是優勢，金門或許具有像杜拜一樣，點石成金的魔力。因而引來各路人馬虎視眈眈，紛紛圈地卡位，進而使得金門房地產狂飆。

快馬加鞭 各開發案陸續進行最早卡位金門的是泰偉電子，早從二○○六年起，生產遊戲機主機板為主的泰偉電子，就開始在金門買地。看好金門發展博弈的潛力，泰偉很早就開始布局，並於去年通過最困難的環評。

泰偉「金門工商綜合區」開發案，位於金門縣金湖鎮士校段，開發面積約八公頃，預計投資金額為五十億元，興建國際度假村，內容將包含旅館、展覽館、購物中心、醫學美容、餐飲等等。

金門是否成為澳門第二？最後還得由金門人民公投決定。如果金門博弈公投沒通過呢？泰偉董事長楊南平表示，「玩真的或玩假的不是重點，重點在於玩大的還是玩小的。」他解釋，有博弈，總投資金額是三百億元，沒有博弈，就變成是幾十億元。

除 了博弈外，金門另一項致命吸引力，是離島免稅購物商店。○九年七月行政院正式核定「金馬中長期經濟發展規畫方案」，預定將金門發展為精緻購物免稅島與邊境 貿易試行區，立刻吸引台灣最大免稅集團昇恆昌與台灣土地開發公司，前來搶標「金湖商務旅館ＢＯＴ案」與「金門工商休閒區ＢＯＴ案」。

台開與昇恆昌分別計畫投入三十七億元與三十億元新台幣︵以下同︶，打造國際觀光旅館與免稅精品購物中心等。最快三年後，金門將補足沒有五星級觀光旅館的缺憾。而昇恆昌所計畫打造三千坪免稅精品購物中心，也號稱將成為大中華華南地區最大的免稅購物商場。

然而距離金門變身為「免稅購物島」的夢想，還有些障礙待克服。例如，法規規定，旅金旅客購物免稅金額限制為，菸酒以外貨物總金額三萬元以下。免稅額度上限只有三萬元，金門距離免稅精品天堂，恐怕還有一大段很長的路程。

此 外，為了彌補硬體建設不足的缺憾，金門縣政府正快馬加鞭，積極透過ＢＯＴ招商、自辦市地重劃及區段徵收、民間投資等方式，讓金門快速增加旅館數量、度假村 及精品免稅商店商場。例如，台北力霸飲水機公司所開發的「風獅爺度假村」、安泰技術工程公司所興建的「金沙大地」四星級酒店，以及金馬皇宮的「金門灣國際 觀光度假村」等規模小一點的開發案，也都陸續在進行中。

房地產飆漲 房仲大舉赴金金門島的世紀大開發，除了台資紛紛搶進之外，陸資也躍躍欲試。去年，經濟部正式核准，大陸企業廈門華天港澳台商購物公司在金門設立首家陸資合 資企業「金門延銘開發建設有限公司」，成為第一家投資金門的大陸企業，將在金門設置休閒度假村與國際購物中心，投資金額約五十億元。

金門東森房屋加盟店店東徐大富指出，金城鎮是金門最熱鬧的區域，是金門縣政府所在地、也是小三通水岸碼頭，旅客必經之處。該區土地○八年每坪平均約十萬元，去年平均行情已經到二十五萬元，漲幅至少一倍以上。

台灣房屋金門店主任許勇智說，金城鎮的店面自然成為搶手商品，金城鎮的最新店王，是屋齡二十四年、一至三樓的透天厝，土地坪數約二十六．六坪，成交金額為三千一百萬元，一坪高達一一七萬元，創下金門歷年最高成交天價。

許勇智表示，政府不斷釋出各項發展建設利多，財團也紛紛圈地卡位。未來如果金門博弈公投通過，勢必又將啟動新一波土地調漲熱潮。各家房仲業者也嗅到金門房地產的爆發力，東森房屋、台灣房屋等，共計有十幾家房仲業者，紛紛搶進金門，籌設加盟店。

金 門房地產飆漲，但是好的土地，卻是有錢也買不到。金門縣政府建設局工商課課長呂基鴻表示，「金門目前可供招商的商業土地真的很有限！」他解釋，之前，麥當 勞、摩斯漢堡都想來找地設點，都因沒有地而打退堂鼓。許勇智則指出，金門的土地，多數是祭祀公業的土地，地主人數動輒高達三、四百人，整合難度相當高。

另外，許勇智也說明，土地釋出的量非常稀少的另一個原因是，金門地區民風仍相當純樸、保守，對於「變賣祖產」這件事，大部分人仍覺得是一件背宗忘祖、大逆不道，可說非常丟臉的事情。

追開放商機 仍有困難待克服金門的世紀開發案，給予各方人士無限想像空間。但就像陸客觀光商機一樣，原本也對其抱持無限期望的金門，卻失望了。陸客「過金門而不入」的非過夜旅遊形式，金門縣交通旅遊局局長楊鎮浯指出，「看得到吃不到」，對於金門的助益不大。

金門縣政府正積極爭取，金門與廈門之間的「小自由行」，才能真正帶給金門商機。六月中剛開放的「廈門── 金門一日遊」，不但限制「團進團出、當天來回」，人數也限制在每日五百人以內。

「因為目前金門接待能力仍有限，難以迎接大量的過夜旅客。」金門縣議員謝東龍解釋。但是未來目標將是，金門離島自由行陸客，將是不限福建省居民，沒有人數上限，而且陸客入境二十四小時前提出申請即可。

據 統計，大陸每年約有二千五百萬人次前往廈門旅遊，未來只要有其中的一成到金門旅遊消費，每年就有超過兩百萬人次的消費需求與商機。但是這兩百萬人次的用水 用電問題，卻是金門發展觀光旅遊的潛在隱憂。金門自來水廠人員表示，金門降雨量不足，民生用水靠地下水、湖庫蓄水、和海水淡化廠的水支撐，常常面臨缺水危 機。

過去，兩岸局勢緊張時，駐守的十萬國軍，為金門帶來繁榮。如今，兩岸重啟交流，龐大的陸客觀光商機，是否能再造新金門，各界拭目以待。

陸客觀光商機帶動金門開發——金門各開發案位置一覽

台開

金門工商休閒園區

投資金額：37億元

面積：6.5公頃

內容：免稅購物島、時尚流行島和觀光休閒島

位置：尚義機場附近

營運時間：第一期2013年

昇恆昌

金湖商務旅館

投資金額：30億元

面積：2.1公頃

內容：五星級商務旅館、免稅商場、客房264間位置：金門太湖畔（金東地區）

營運時間：2014年

投資金額：30億元

面積：2.1公頃

內容：五星級商務旅館、免稅商場、客房264間位置：金門太湖畔（金東地區）

營運時間：2014年

投資金額：50億元

面積：８公頃

內容：五星級觀光飯店、精品批發中心、休閒娛樂中心、國際會議中心位置：金門縣金湖鎮士校段營運時間：第一期2014年

力霸

風獅爺度假村

投資金額：６億元

面積：２公頃

內容：商務旅館

位置：金門縣金湖鎮士校段

營運時間：2014年

攸關機場競爭力的新跑道仍在紙上作業階段，但桃園航空城一帶的土地行情，卻早已一飛沖天！

九月十八日，行政院長陳沖拍板，總統馬英九黃金十年政見中的「桃園航空城」核心計畫，將比照十大建設規模，官方與民間共同投資四千六百三十億元，並同步啟動廣達三千二百公頃，地政史上最大範圍的區段徵收案。

依規畫，桃園航空城計畫分為「蛋黃」和「蛋白」兩區，前者涵蓋機場第三航站、第三跑道與擴大自由貿易港區，由中央負責開發，須徵收民地的面積為一千四百餘 公頃；地方政府則負責周邊產業園區，及配套的都市計畫商業用地，徵收範圍逾一千七百公頃，約近十二個台北市信義計畫區面積。

農地價格狂飆》大戶到菜籃族，都搶進場

儘管整個航空城計畫，開發進度最快的，屬蛋黃區內無用地取得問題的第三航站，可望於二○一八年完工啟用，蛋黃區內其他區域以及所有蛋白區，尚停留紙上作業 階段，開發時程變數尚多，然而，等著被徵收的區域內上千公頃農地，過去兩年行情卻早已翻漲數倍，儼然成為投資客的炒地樂園。

實際走一趟航空城預定地的大園一帶，除主要幹道兩旁，房子沒幾棟，但各大房仲品牌卻都已到齊，店門口掛的出售物件十之八九是農地。

「這裡是投資客最愛的炒地樂園，」長期經營當地市場的台灣房屋青埔領航店范瑀芳說，過去兩年，當地農地成交行情從一坪一萬二千、一萬三千元，飆漲到目前約 四萬五千元價位，平均上漲近三倍，交易熱、轉手快，是投資客相中的原因。「一塊農地，一年交易、過戶五、六回的，很常見。」范瑀芳指出，跟緊航空城計畫議 題，轉手農地套利，已成為大桃園人盡皆知的投資活動。農地投資門檻低，除上億元資金的投資大戶，手頭上百來萬元的菜籃族，也一個拉一個進場，大炒農地占半 數的蛋白區。

按地方政府區段徵收的遊戲規則，未來農地一旦被畫入航空城用地，地主每一百坪「農地」，可換回五十五坪都市計畫內用地（市地）的「抵價地」，該「抵價地」依抽籤配發，若抽到臨近馬路或角地，如中樂透般幸運，這是鎖定農地的投資客，估算獲利的期望值基礎。

當地土地仲介業者彭成貴表示，以現在每坪不到五萬元的農地行情，換算日後換回市地，持有成本每坪不到十萬元，對照同樣也是農地變市地的桃園青埔高鐵特區， 目前至少約二十萬元的土地成交行情，只要放得夠久，還有很大的獲利空間，「過去兩、三年進場買農地的，幾乎都賺到！」他表示。

內線消息四竄》財團獵地，已遍及桃竹苗

看準農地變更市地賺取倍數差價的空間，一群由民代、地主和投資客組成的炒地高手，儘管過去兩年航空城計畫只聞樓梯響，一度還傳出地方政府財源不足，恐跳票破局，卻依舊敢進場重壓。

一位不願意具名的土地代書表示，和買股票一樣，一般進場買農地的投資散戶，看的是報紙上官方公告的政策利多，但真正的炒地高手，看到的都是關起門來密商的 內線消息，搭配財團大戶，有節奏的拉抬農地行情，賺的不只是航空城這波甜頭，凡桃、竹、苗有重劃議題的區域，都可看到這批人介入。

然而，這回航空城計畫最不一樣的，是不只聚集職業級炒手，更多是資金無處去的投資人。由於農地買賣不必繳土增稅、契稅，繼承和贈與享有免稅待遇，頻繁轉手 也沒有奢侈稅的問題，甚至閒置任其荒廢，還能領休耕補助金，加上有航空城議題加持，可說是兼具避稅、增值的完美投資標的。

范瑀芳說，因為農地交易有以上特點，且自二○○○年之後，農地開放自由交易，持有農地不須自耕農身分，因此，奢侈稅打房後，不動產投資客明顯偏好購買農地，「在桃園一帶，農地買賣十筆，有八筆是投資行為，買來種稻的不到兩筆，這個比例恰和十年前顛倒。」

地方政府帶頭炒作》為拚財政，把良田變荒地

對於攸關國家糧食自給率的農地，成為服務投資客和地方民代的禁臠，政大地政系教授徐世榮指出，不只桃園縣政府，從南到北地方政府，個個財政困難，都在打農 地變市地的主意，因為地價稅和土增稅是地方政府最重要的財源，但農地課不到稅金，只有農地變市地，才能把財政來源的餅做大。

再者，縣市首長透過土地利益分配，更能再次鞏固並掌握地方派系，這也可以從這回航空城計畫，地方政府比開出施政支票的中央政府還要心急，可以看出究竟。徐 世榮表示，開發論者認為航空城遲早要發展，農地變荒地是必然的，這更犯了只重經濟發展，把永續發展拋到腦後的謬誤。另外，苗栗大埔、新竹二重埔等地區段徵 收，造成社會激烈衝突殷鑑不遠，史上最大的航空城區段徵收，能否真能如官方預估五、六年內完成，顯然充滿問號。

當一片前途未定的農地裡，種的是白花花銀子，而不再是纍纍稻穗，這樣的風景，真是有為政府的亮麗成績嗎？

【延伸閱讀】「蛋白區」農地，每坪漲破4萬——桃園航空城興建大事紀

2009/1 立法院通過「國際機場園區發展條例」2010/3 桃園縣政府成立「桃園航空城公司」，公告航空城區域計畫（農地成交行情每坪約12,000元）2011/4 交通部核定「台灣桃園國際機場園區綱要計畫」2012/5 行政院通過一個都市計畫分蛋黃、蛋白兩區方式開發2012/9 行政院宣布桃園航空城計畫正式啟動（農地成交行情每坪約45,000元）

他只有小學畢業，隻身北上當起小學徒，18歲用標會來的3萬元創業；如今，走在機場大廳，短短幾百公尺的免稅商店區，是他一手擘畫出的免稅王國，創造出每年三、四百億元的業績。

每天川流不息的出入境旅客，幾乎人人都跟他買過東西，他是台灣的免稅天王──江松樺。

撰文‧劉俞青 研究員‧楊寶楨當行政院宣布，今年一到七月來台旅客達到四一八萬人次，比去年同期足足成長六成，所創造的外匯收入首度破一百億元，雙雙創下歷史新高之際，觀光業成了百業低迷中，唯一開出的紅盤。

觀光業大爆發，已蔚為趨勢，然而，誰才是其中的最大贏家？是極負盛名的五星級大飯店？還是觀光客趨之若鶩的鳳梨酥名店？

答案：都不是。

一家隱身在台北內湖的公司，既非大財團、也沒有上市櫃，但所有來台的觀光客，幾乎都跟它消費過，這家公司去年的營收就高達三、四百億元。

但這樣一家公司的老闆，卻比任何人都還要低調。幾年前，就在台灣的觀光業即將大爆發前夕，這位大老闆沒有身穿名牌坐在辦公室裡指揮調度，反而穿著一件夾克和一群志工在一起，彎身撿拾沙灘上破碎的玻璃瓶。任誰都看不出，眼前這位正在淨灘的歐吉桑，商場實力如此驚人。

他，就是江松樺。乍聽這名字，有些陌生，外界對他的認識，更是極其有限，但如果提起他的公司，就是如今囊括台灣國際機場的免稅店──昇恒昌，所有曾經出國的國人，肯定都不陌生。

昇恒昌不是歷史悠久的百年老店，一九九五年才正式創立，但不到二十年時間，從零出發，由無到有。如今，在桃園機場第一航廈、第二航廈、松山機場、高雄小港 機場、台中機場，甚至連金門都有它的蹤跡。不只來台的外國觀光客，台灣每年進出機場頻繁的台商、出國旅遊的國人，更是它最大的消費族群。

很多人出國時走進免稅店，都會從包包掏出一張長長的消費清單，直接指名購買。收銀台前，常見大排長龍的結帳顧客，收銀機一整天不停地打呀打，打出驚人的業績。

成功心法一：技術是王道

當學徒打好根基 四年領到大師傅級薪資根據本刊調查，去年昇恒昌的全年營收約三、四百億元，在免稅店的領域獨占鼇頭。如果以平均淨利率兩成計算，年賺至少六十億元，勝過絕大多數的上市櫃公司。

如果，陸客來台人數持續成長，昇恒昌未來幾年的業績，還會有驚人的成長。

幾乎從未接受媒體專訪的江松樺，破例暢談他的發跡經過，原來，這位台灣觀光業新天王，當年只是一個小學畢業的小學徒。

「現代人常說要存『第一桶金』，但我向所有昇恒昌的員工說，年輕人要學的是『第一把技術』，把技術練好，練得比老闆還要好，就不怕沒飯吃。」談起自己的發跡經過，江松樺忍不住語重心長。

江松樺是嘉義大林的農家小孩，小學畢業，家裡就無法讓身為長子的他繼續念書；他的爸爸甚至已經牽來一頭牛，要他開始下田工作，但還好媽媽力排眾議，要他無論如何都要北上去學一技之長。

江松樺帶著媽媽的支持，北上找工作，當時一個十多歲的小孩，哪裡有工作哪裡去。剛好有一家皮件工廠缺學徒，因緣際會，開啟他今日成為免稅天王之路。

說是皮件工廠，其實只是一間十坪大小的破房子，但江松樺在這裡練就「一把剪刀」的功力。同樣一張皮，別人只能做兩個皮包，但他懂得精細計算，硬是裁出兩個半的皮包，不僅幫老闆省錢，也讓自己功力突飛猛進。

就這樣，江松樺在這裡一待就是四年，一個月工錢從一開始只有二十元，四年後已經領到一個月三千元的月薪，這在當時，已經是大師傅級的薪資了。

江松樺看到機會，決定自己跳出來開工廠，這一年，他十八歲，也是人生第一次創業。但創業需要三萬元，媽媽幫他在大林整個村子借了一圈，也只借到三千多元，其餘不足款，硬是用標會才勉強湊足。

在環保意識未抬頭的六○年代，江松樺的皮包工廠用的是鴕鳥皮、鱷魚皮等真皮製造，很受日本觀光客喜愛，生意很好。入伍前，他已經幫自己存到第一桶金：三十萬元。這個數字在當時，足夠在台北三重買下一棟樓房，以一個嘉義北上打拚的小孩而言，是不得了的成績。

「所以我說，年輕人不要滿腦子光想『第一桶金』，要想如何學得好技術，好技術自然就會帶進財富。」江松樺說。

成功心法二：懂順勢操作

代理精品賺潮流財 靠談判扭轉劣勢但退伍回來之後，真皮的皮包生意越來越受到環保意識影響，江松樺嗅到市場的變化，發現前幾年向他買皮包的日本觀光客，已經轉買所謂的「名牌 包」了。於是，他也跟著轉向，開始向歐洲的精品品牌，一家家去洽談代理權，成為台灣精品界最大的代理商。

他曾經代理過的知名品牌包括古馳（GUCCI）、賽琳（Celine）、COACH、鐵師東尼（a.testoni）等，都是業績響噹噹的大品牌，也是日 本知名彩妝植村秀的台灣總代理。當時半句英文都不會說的他，只能靠錄音帶學說英文，邊學邊打進市場；敏銳的市場嗅覺不僅為他帶進豐厚的利潤，更重要的，讓 他在精品界打下人脈基礎，成為日後免稅事業的最重要基石。

懂得順勢操作，是江松樺成功的關鍵。他在代理權陸續被總公司收回的那幾年，又大賺一票，更是精品界至今仍津津樂道的一場勝仗。

只要代理商的業績一好，國外的總公司就想把代理權收回去，自己跳進來賺，這幾乎是所有代理商的「宿命」，江松樺不會不知道。但他在精品陸續被收回的這段時間，充分發揮談判功力，一舉逆轉代理商的命運。

「我有員工、通路，比你（指國外總公司）深入了解台灣市場，還有許多know-how，才能拚出今天這樣的成績，你當然不能平白收回，請你『買回』。」例 如二○○七年，手上最後一個被「買回」的精品大牌──COACH，就讓他一口氣進帳新台幣十二億元，這個價碼，至今仍是代理界難以超越的紀錄。

「人生的路不會白走。」儘管代理權一一被收回，但如果沒有這些經歷，就沒有今天的昇恒昌。而真正讓江松樺從小學徒躋身全台灣觀光產業龍頭的關鍵，要從一場陰錯陽差的「錯單」談起。

代理權逐一被收回後，江松樺才在一九九五年成立昇恒昌，試圖進軍免稅店，這一年，他已經四十四歲。

但在一九九七年之前，國內的免稅商店一直由國際集團ＤＦＳ（Duty Free Shop group）的台灣代理商多禮公司、多友公司所經營，多禮、多友兩家公司的負責人都是余正雄，余正雄是前副總統連戰的世交，政商實力雄厚，昇恒昌很難越雷池一步。

但就在一九九七年，因為高雄小港機場免稅店的投標案，原本應該得標的多禮公司，在投標單上犯下致命錯誤，竟然蓋上「多友公司」的大章。這一個錯誤，不僅讓第二名的昇恒昌因此遞補，也就此翻轉台灣的免稅店生態。

成功心法三：時時做好準備靠累積人脈與經驗 一年業績三、四百億「別人給你機會，也要看你接不接得下來。」江松樺說當時突然得標，連他自己都嚇到，要不是靠著當年做代理時，與各大精品品牌總公司長期 累積的人脈，大家都願意緊急調貨給他，否則按照精品業必須半年前下單的規矩，第一家店就會開天窗。

過了第一關，從此，昇恒昌從高雄小港機場一路北攻，二○○五年標下桃機第一航廈，首次踏進桃園機場這個一級戰區。而昇恒昌也一路從資本額四億元的中小企 業，近年來幾乎年年現金增資，因為公司賺錢，股東們人人都樂得掏錢認購，到如今已經是資本額三十五億元的大公司；如果加上江松樺弟弟投資的采盟公司營業 額，江松樺家族在免稅店領域的年營收約三、四百億元。

據熟悉機場運作人士指出，昇恒昌與采盟公司係同一集團，經本刊進一步查證，采盟公司的創辦人是江松樺，江松樺的弟弟是采盟的大股東之一；不過，昇恒昌強調，江松樺已將采盟的持股賣出，目前昇恒昌與采盟是兩家獨立的公司。

桃園機場公司負責每次免稅商店投標的業務人員透露，按照合約精神，昇恒昌每賣出一百元的商品，就要上繳二十元的「權利金」給民航局，以及每坪每月約四千元 的租金。去年光是桃園機場，昇恒昌就上繳三十多億元的「權利金」，推算回來，昇恒昌去年在桃機第一、二航廈的營收約一八○億元，加上江松樺弟弟投資的采盟 公司營收，兩者合計就有二五○億元；再加上高雄、台中等其他機場免稅店所貢獻的營收近三百億元。

為了提高毛利，昇恒昌採取「買斷」經營。包括旅客在機場免稅店所見的化妝品、各大國際精品，甚至連員工，都不屬於各品牌，而是歸昇恒昌所有。

這樣的好處是毛利可以大幅提升，但隨之而來的風險則是，庫存壓力大增。因此，採購的眼光，就成了影響獲利的最大變數。

靠著過去代理精品累積的專業，昇恒昌有一支一百多人的祕密採購團隊，是獲利的最大關鍵。如今這個採購團隊，由江松樺的女兒領軍，全世界跑透透。

不過，聰明如江松樺，不會只坐收機場生意，因為這樣成長有限。他陸續還在台北市民權東路、內湖兩地，分別設有市區預售中心，讓觀光客可以在市區購買，機場領貨。

這，才是江松樺最大的獲利來源。

因為市區預售中心的業績，不用繳給機場權利金，換句話說，預售中心做一元生意，在機場至少要三元才能賺得回來。根據旅行商業同業公會透露，目前來台的旅遊團中，十團有八團會在預售中心停留消費。

去年，有旅行業者幫他估計，市區兩家預售中心，每天川流不息的遊覽車，起碼一年為他帶進一百億元的生意。因為房地產都是江松樺個人所有，在不用繳交權利金、租金的前提下，獲利非常嚇人。

成功心法四：要五毛給一塊投資不拖欠還多給 大方加碼公共區域江松樺的算盤撥得精，是成功的生意人典型；但另一面，無論待人接物，「社會大學」畢業的他，非常懂得圓融之道，「大方不囉唆」，甚至「要五毛給一塊」，幾乎是和他交手過的人對他一致的評價。

「他是機場有史以來最好的房客。」桃機公司內部一位不具名的主管告訴我們，昇恒昌不僅一切按照合約走，所有該給的如數繳上之外，「還加碼投資！」例如這次 桃園機場是採ＯＴ(政府投資興建完成，委由民間機構營運的模式)投標，也就是得標的廠商必須參與公共區域的投資建設。按照合約規定，昇恒昌應該投資的金額 是十億元，但截至目前為止，昇恒昌已經砸了超過十二億元；而兩座航廈的合約分別還有五年、九年，昇恒昌還要繼續掏錢。

「給得大方，還跟你說謝謝，這種房客去哪找？」確實，江松樺的眉頭從不皺一下。偶爾走在機場裡，遇到桃機公司的員工，無論職務大小，握手寒暄，還可以熱絡交談，一點都沒有董事長的架子。

不僅機場內部打點周到，江松樺還幫機場「敦親睦鄰」。只要是機場附近、桃園縣內部的大小事，找到昇恒昌這裡來，他幾乎來者不拒，有錢出錢，有力出力；尤其機場所屬的大園鄉，他更是從中小學的清寒獎學金，到里長施政遇到困難，都出錢出力熱心相助。

不過，昇恒昌的員工也說，「老闆不是一切向錢看的人。」由江松樺與兒子江建廷帶頭，昇恒昌上下共四千多位員工，幾乎是每個周末假日都在做公益活動。上山下 海，都看得到穿著黃色背心、胸前別有昇恒昌的紅色標誌的身影，多年如一日；和一般企業成立基金會，偶爾做做公益提升公司形象大不同。

此外，江松樺還懂得「共創雙贏」的獨到生意經。他在免稅店內的一角，大賣台灣的農產品，包括鳳梨酥、茶葉、糕餅等具有濃濃台灣色彩的商品，努力要創造過去ＤＦＳ等國際集團經營時，無法製造的「在地價值」。

成功心法五：創造雙贏局面提供銷售平台 讓台灣產品被更多人看見不過，令人佩服的是，江松樺不打品牌，他甚至在這些「台灣產品」上面打上製造商的電話地址，要是客戶覺得好吃，回頭可以直接找製造 商下單，不用找昇恒昌。有人笑他笨，他說，昇恒昌只想當個平台，目的希望和所有台灣商家共榮。

許多員工衝著這一點，對這位老闆又愛又敬，機場招標人員也認定，光是這一點所創造的價值，就非國外集團經營所能匹敵。而我們實地走訪免稅店，這個擺放「台灣商品」的角落，人潮洶湧，據說這部分商品的業績已占一成，儼然成為免稅店裡支撐業績的另一隻腳。

這或許就是江松樺的成功之道，做生意不用拿著算盤精打細算，所有的付出，都會化成各種管道，回饋回來；到頭來，收穫最大的還是自己。

短短不到二十年，江松樺一步步取代ＬＶ集團所屬的ＤＦＳ，創造出讓他累積百億身價的免稅王國。江松樺最推崇的著作《了凡四訓》上說：「世間享千金之產者，定是千金人物。」他肯定細讀咀嚼書中所言，了然於胸。

江松樺

出生：1951年生於嘉義大林

現職：昇恒昌公司董事長

經歷：昇恒昌公司創辦人

采盟公司創辦人

學歷：小學畢業

家庭：已婚，育有一子二女江松樺家族400億的「免稅王國」除了少數地點有台灣菸酒公司進駐之外，昇恒昌幾乎已經囊括台灣所有免稅店據點。

基隆港東岸

台北市區預售中心

(民權店、內湖店)

松山機場

台灣桃園國際機場(第一、二航廈)

高雄小港國際機場

金門水頭商港

註：江松樺弟弟投資的采盟公司在台北、台中及高雄等地之各大百貨公司、高級鐘錶店(共設有超過100個營業專櫃)、台灣桃園國際機場(第二航廈)、馬祖南竿機場均設有免稅店，每年營業額約80億元。

新聞辭典

免稅商店

免稅商店是指在機場、港口處，對持有護照或旅行證件之出境、過境及入境旅客，銷售貨品的商店；因為不在境內，免課當地營業稅。也因此，銷售價格會比國內同樣商品更為便宜；以台灣為例，免稅商店商品售價約比國內定價略低10％到20％。

而市區免稅商店，則以對持有護照或旅行證件之出境旅客銷貨為限。

從小學徒翻身免稅天王

──江松樺人生大事紀

皮包小學徒

13歲~

13歲小學畢業，北上當皮包學徒，學得一技之長，比老闆還會裁剪皮包。

在皮包廠一待4年多，一開始月薪20元，離開時月薪3000元，約3年2個月出師。

創業

18歲~

眼看台灣經濟起飛，看準經濟趨勢，18歲靠著標會而來約3萬元創業，與別人分租開皮包工作室，做皮包賣給日本人，當兵前就已存得30萬元。

跨入進出口貿易

20多歲

30幾年前名牌開始暢行，他在香港成立貿易公司，從歐洲買貨到香港，再轉賣到日本，卻也因此練得一口流利的廣東話。

代理國際精品

30多歲

曾是台灣最大的精品代理商，代理過的品牌包括GUCCI等。

他善於談判，最後許多精品總公司都是以「買回」的方式，收回代理權，在精品代理界至今無人能及。

免稅天王

44歲

1995年成立「昇恒昌股份有限公司」，他陸續賣掉代理的名牌，全心經營昇恒昌。

1997年，因為對手填錯標單，他標得高雄小港國際機場免稅店經營權，從此跨入免稅店行業。

江松樺奮鬥40年的智慧語錄1.撩落去，做什麼像什麼！這就是我成功的祕訣。我沒有經營免稅店的經驗，當年也沒有賣過彩妝品，但是我謙卑學習，不恥下問，去除傲慢心，沒有不能克服的困難。

2.沒有籌碼你怎麼談判？我的籌碼很簡單，就是專業！

3.年輕人不要只想賺錢，學到好技術，比什麼都重要；我18歲出來創業，什麼都沒有，只有一把剪刀！

4.如果只是東西便宜，昇恒昌有什麼競爭力？競爭力來自人員的訓練和服務品質。每個人都會犯錯，員工有錯，主管要了解原因，可以原諒還是必須懲處？最重要的是要從錯誤中學習改進，成為優秀員工。

5.人生不只是為了賺錢而已，因為終有一天人將入土，金錢就什麼也不是了。

6.「積善之家必有餘慶」，命運是可以改變的；我希望由幹部帶動每一位同仁發揮愛心，就能影響其他企業，每家企業都有愛心，就能影響社會。

免稅天王昇恒昌董事長江松樺近來傳出跨足百貨業，知名老牌百貨公司欣欣大眾已被江松樺夫婦悄悄吃下一○％股權，未來動向備受矚目。

創立四十年的欣欣大眾最早為退輔會持股四九％的百貨公司，擁有台北市林森北路欣欣百貨一二四四坪的土地，近年經營績效平平。

江松樺妻子許麗鳳負責的圓方投資二年多前就已陸續買進欣欣三．二三％股權成為第五大股東。今年四月欣欣大眾的年報更揭露，江松樺不但以個人名義持股一．八六％，圓方投資持股更一舉增加至八．二％，總計江松樺夫婦持股一○．○六％，成為退輔會以外最大股東。

對於江氏夫婦持股突然大增，欣欣發言人孫中強表示，「不知其購買動機，純屬股東個人買賣行為。」一般推測，江松樺插旗欣欣著眼於土地開發的利益，但是昇恒昌執行副總江建廷不予置評。

短期內欣欣雖無土地開發計畫，但是在ＱＥ３大潮下，被歸類為資產股的欣欣大眾自九月以來已大漲逾七成，股價來到四十六元，江松樺帳面獲利就超過一．四億元。

免稅天王不只生意做得精明，投資眼光也相當精準，近來更獲得行政院工程會金擘獎，可說是喜上加喜。

（葉揚甲）

國內最老字號百貨欣欣百貨，今年面臨市場派威脅，昇恆昌董娘許麗鳳的圓方投資等市場派，預計拿下四董一監，並支持現任總經理、關中夫人張惠君角逐董事，欣欣大眾最大股東行政院退輔會恐將喪失對欣欣大眾的全面掌控權。

撰文‧李增雄

周末，台北市中山區的欣欣秀泰影城，正在上映熱門的「鋼鐵人３」，每場幾乎爆滿，片中鋼鐵人史塔克再次大展身手解除危機；但在現實生活中，欣欣秀泰影城的房東「欣欣大眾」，正面臨六月五日即將到來的股東會改選風暴。

兩大市場派由競爭轉為合作五月三日，欣欣大眾「股東常會委託書徵求人」資料一公告，正式引爆欣欣大眾成立四十二年來最大的經營權危機。根據出爐的委託書徵求名單中，「市場派」推舉四席的董事名單分別是圓方投資董事長許麗鳳、考試院院長夫人張惠君、李世銘、大天投資股份有限公司，以及一席監察人元瀧建設開發。

去年十月，市場傳出免稅天王昇恆昌董事長江松樺，悄悄布局知名老牌百貨公司欣欣大眾，他與太太許麗鳳負責的圓方投資持股逾一○％。當時，面對外界質疑江松樺是否爭取經營權，他本人並未公開發言，僅由昇恆昌回應表示，這是董事長個人的理財行為。

但從委託書徵求名單中看出，今年昇恆昌董娘許麗鳳不僅親上火線，出現在市場派的支持董事名單上，還與另一大股東蕭祥玲聯合徵求委託書，雙方合作企圖拿下四董一監。

根據了解，以昇恆昌董娘許麗鳳為負責人的圓方投資，以及曾是元大證券董事的蕭祥玲，是欣欣兩大市場派股東，雙方持股不相上下，加總近三成持股。蕭祥玲是大天投資公司、大元建設、元瀧建設的董事長，她目前也是欣欣的董事，並以元瀧建設拿下一席監察人。

據悉，蕭祥玲持股略勝昇恆昌董娘許麗鳳，而且投資時間比較長，原本許麗鳳、蕭祥玲曾分別與欣欣公司派溝通，希望各爭取到兩席董事，也就是要在九席董事席次中，讓出四席給市場派；如此一來，「公司派」必須從原本的六席董事減為五席。

這區區一席董事席次，卻足以製肘公司運作；原來公司派掌控六席董事席次，在九席董事中，剛好過三分之二席次的門檻，一位市場人士觀察：「依據《公司法》，包括董事長人事案或重大投資等議案，需要三分之二董事出席，差這一席，足以掐住公司派的咽喉。」知情人士透露，公司派堅持六席不退讓，兩大市場派見狀，原擬分別徵求委託書，但昇恆昌董事長江松樺與委託書大王、全通的董事長張永祥熟識，於是，不過就在一個月以前，蕭祥玲找上許麗鳳談合作。

面對實力不弱的兩大市場派聯手，欣欣公司派將在今年股東會面臨一場硬仗，但令外界訝異的，在委託書徵求人資料上，赫見「張惠君」竟在市場派的支持董事名單中。

張惠君是誰？她是現任欣欣的總經理，同時也是該公司董事；此外，張惠君家世顯赫，她的父親張國英曾任國防部副部長、退輔會主委，而她更為人熟知的身分，是現任考試院院長關中的夫人。

張惠君是台師大地理系畢業，先是從事教職，二十幾年前到欣欣任職，二○○七年，她從副總經理接手總經理至今；張惠君成為市場派支持的董事，其實早有紀錄。在○四年與○七年欣欣的董監改選中，她均名列華隆集團的嘉新畜產支持董事名單之列，而且隨後都順利當選董事，但翻開當年財報，她個人不過持有欣欣大眾一六六張股票（目前只剩八十三張），換言之，她是市場派支持的人馬。

資產潛在利益驚人

依據《公司法》，總經理由董事長提名，經董事會決議任命，此規定用意在於，確保「公司最高經理人須對董事會負責」，而現任公司總經理在董監改選中名列「非公司派」的董監事支持名單，此現象在一般上市櫃公司甚為少見。

針對張惠君在圓方投資的支持董事名單上，以及圓方投資與蕭祥玲聯合徵求委託書，圓方董事長許麗鳳透過祕書做三點回應：一、此為長期投資。二、張總經理是現任總經理，亦是專業經理人，顧及公司整體利益及發展，因而支持她繼續經營，希望能給股東創造更高的回報。三、蕭祥玲本就是民股董事，理念一致，希望共創佳績。

至於欣欣大眾與張惠君本人，本刊先致電發言人孫中強，他表示無法評論，須請示高層，但至截稿前兩人均無回應。

欣欣大眾成立於一九七一年，行政院退輔會是大股東，當時是奉前總統蔣經國指示成立，以照顧榮民及其子女為宗旨；目前退輔會持股約四三％，另退輔會的榮僑投資公司持股約四％，也就是退輔會掌有超過四七％股權。長久以來，公司派的六董二監，均是退輔會的法人代表，並指派董事長人選。

欣欣大眾是台灣第一家生鮮超市，同時也是最早上市的百貨公司，以國際二線品牌專櫃為主，企圖搶攻緊鄰的晶華酒店客源；並在三樓以上出租給業者經營欣欣秀泰影城，後館地下一樓目前是免稅店、一樓為玩具反斗城、二樓則是餐廳。

欣欣大眾財務結構健全，二十多年來未辦增資，資本額只有七．三億元，幾乎是無負債經營，去年營收為八．一億元，每股盈餘○．四八元，雖然經營績效平平，但其土地資產，卻令人驚豔。

欣欣大眾位於台北市林森北路本館的土地有一二四四坪，根據房仲估計，此塊商業區土地市價每坪至少值六百萬元，整塊土地市值高達七十五億元；後館（四季芳庭大樓）擁有地下一樓到二樓六千多坪的商場，市值約三十億元。

企圖一舉拿下四席董事

欣欣大眾自取得這些資產，幾十年來均未作資產重估，若進行資產活化，其潛在利益驚人，法人預估每股待實現利益至少百元以上；外界猜測，也因為這樣，才引起市場派進場布局。

其中，一向低調的昇恆昌董事長江松樺，在日前引爆「國寶人壽參與投票」爭議的龍邦建設董監改選中，同樣由董娘許麗鳳領軍的圓方投資順利取得一席董事，其法人代表江建廷就是江松樺的兒子。

而今，圓方投資又在今年欣欣大眾董監改選出手，聯合其他市場派共同徵求委託書，要一舉拿下四席董事，免稅店天王江松樺在資本市場的動態引人側目。

江松樺是出身嘉義大林的農家子弟，國小畢業就北上到皮件工廠當學徒，十八歲靠標會的三萬元創業，自己當皮件廠老闆，一路累積財富，一九九五年他跨入免稅店經營，成立昇恆昌，不到二十年時間，搶占國內機場通路，身價估計百億元。

除了在免稅店經營外，近年，江松樺更跨足旅館業。前年，他標下金門縣金湖鎮商務旅館ＢＯＴ（民間興建營運後轉移經營）案；該案位於金門金湖鎮的小太湖畔二．一公頃縣有地，金門縣政府為發展觀光，以設定地上權五十年方式，招商興建兼具住宿、購物、會議及餐飲等多功能的商務旅館，該旅館預計二○一四年開幕營運。

而在今年欣欣的董監改選，江松樺太太、許麗鳳的圓方投資，支持關中太太張惠君為董事名單，不知是張惠君的能力受到肯定，或是其他關係不得而知。

欣欣大眾

成立時間：1971年

董事長：廖鐵鳴

資本額：7.3億元

主要業務：百貨業、超市、電影院近３年營收：8.10億元（2012年）、8.24億元（2011年）、6.89億元（2010年）近３年EPS：0.48元（2012年）、0.44元（2011年）、0.27元（2010年）欣欣土地資產潛在利益驚人標的 取得時間 面積(坪)取得成本(億元) 估計市值

(億元)

台北市

林森北路土地 1972/01/01 1244 2.0982 75

欣欣大樓

(本館)建物 1972/01/01 3831 1.0779 —後館房屋建物 1989/10/01 6120 2.5064 30 資料來源：欣欣年報、市場預估

股王大立光執行長林恩平鮭魚返鄉，卻找不到土地設廠，最後只能向總統馬英九告御狀。

大立光找不到地、甚至成為工業區地主敲竹槓的對象，正是台灣房地產投資熱潮，在政府祭出「奢侈稅」後，台灣房地產熱錢正不斷從豪宅土地流竄到工業區土地的縮影。

怪象頻傳閒置地多，價格卻掉不下來

戴德梁行台灣分公司董事總經理顏炳立表示，近兩年來，新北、桃園等工業區用地，少則漲了一成到兩成，幅度大的漲幅五○％到一○○％都有，平均漲幅約有兩成，今年以來整個房市呈現「志玲（豪宅）休息、如花（工業用地）登場」局面，工業用地炒到瘋狂，簡直是群魔亂舞。

根據統計，北市內湖、南港地區地段較好的工業用地，今年每坪來到新台幣一百六十萬元到二百二十萬元，五股一坪達八十萬元（過去四十萬元）、林口、龜山每坪三十萬元（過去十五萬元），中壢去年每坪十三到十四萬元，現在也漲至十八到二十萬元。

現在「需要用地的業者找不到地，但工業用地又持續飆漲，」乍看之下會讓人以為「全台工業用地已經不敷使用」，但弔詭的是，從供給面來看，卻又不是這麼一回事。

根據台灣農村陣線統計，全台還有二千二百多公頃的閒置工業區，科學園區也還有兩百多頃閒置用地可供業者使用。去年監察院調查報告也指出，全台已開發的工業區，成為蚊子工業區的土地逾五百公頃，而尚未公告租售的工業區土地有一千一百五十六點一五公頃。

漏洞一：避稅又增值，養地一舉數得

最近新北市府為了讓鮭魚返鄉的台商可以找到棲身之地，根據經發局清查統計結果也發現，目前新北市汐止、五股、新莊等工業區閒置的土地還有二十多公頃。

明明工業區閒置土地還很多，那到底是什麼原因讓工業用地「供需失衡」？甚至現在會出現「破銅爛鐵變黃金」 的情況？

財政部於二○一一年六月祭出奢侈稅（特種貨物及勞務稅）打房，當時奢侈稅將不動產列入課稅範圍，但僅限於「持有兩年以內的房地或依法得核發建造執照的都市土地（都市計畫範圍內土地）」。

「素地」若是非都市土地，兩年內移轉也不會被課徵奢侈稅，由於工業用地幾乎都是非都市土地，因此也被排除在奢侈稅課徵範圍外。

淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰表示，奢侈稅上路兩年，近一年來不動產市場確實呈現「房地產冷卻，土地交易熱絡」的現象，尤其工業用地，因為短期買賣不受奢侈稅規範，又剛好搭配有「台灣鮭魚返鄉」的需求出現，近一年來原本在房地產市場大量的投機或投資的資金，都從炒房轉往炒地，造成工業用地價格飆漲。

因為工業用地不僅不在奢侈稅課徵的範圍，且短期內頻繁的轉手，因公告地價並沒有變化，所以也不會有土地增值稅產生，「土地轉來轉去，投機者大獲利，但政府卻一毛稅都課不到，可說是兼具避稅、增值的完美投資標的，」台信不動產專員吳志彬說。

漏洞二：空地稅虛設，炒家沒在怕

工業用地因為不在奢侈稅規定的範圍，短期的炒作買賣，不會有奢侈稅發生，但地方政府還是可以祭出空地稅來增加養地者的資金成本，但具有這項「撒手鐧」的地方政府卻始終「備而不用」。

空地稅曾一度停徵，不過在二○一一年一月二十六日，行政院就已經同意財政部建議，廢止了自一九八五年「暫時停徵空地稅或照價收買」的解釋令。

台大經濟系教授林建甫表示，廢止「暫時停徵空地稅或照價收買」的解釋令，就是財政部已經授權地方政府課徵空地稅及照價收買，也代表地方政府可課徵高於地價稅二至五倍的空地稅。

但恢復課徵空地稅的解釋令到現在已經頒布超過兩年，去年八月審計部也曾公開呼籲中央與地方要協調落實空地稅的課徵，但是到目前為止，全台灣沒有任何一個縣市地方政府有要開徵空地稅的打算或準備。

對於各地方政府時常為地方財政困窘喊窮，要求中央挹注稅收，但卻不願本於職權依法開徵空地稅，甚至以工業區不足，大舉徵收農地、開發「新工業區」的做法，審計部認為，不停的開發工業區，讓資金養地，土地仍然沒辦法落到真正需要的人身上，既然地方政府有「空地稅」這個政策工具可以使用，就應該趕緊恢復課徵「空地稅」，抑制工業區炒風。

除了奢侈稅、空地稅，林建甫認為另一個重要的配套措施，就是取消或提高工業區土地變更的回饋代金。

由於全台房價高漲，近年不斷有建商把只能用來蓋廠辦的工業用地拿來蓋住宅，去年八月北市建管處就查出內湖五期重劃區有八棟建物遭建商違法改建成豪宅，去年建管處決定開罰各建商六萬元，今年四月因情況不見改善，決定再罰建商三十萬元，但與豪宅一坪售價上百萬元相比，這樣的罰金顯得「小巫見大巫」，對建商不痛不癢。

林建甫認為，現行工業區土地變更為住宅，回饋的代金是依據公告現值加四成計算，現值通常遠低於市價，讓建商有暴利可賺。目前的辦法只有改變回饋方式，不能夠讓違法的業者延續往例「繳錢了事」，或是提高回饋金的計算基準，才能促使工業用地回歸正途，不再被浮濫使用。

【延伸閱讀】工業用地前10名漲幅，超越商業區—都市地價指數漲幅

地區：屏東縣住宅區（％）：4.45商業區（％）：2.05工業區（％）：8.49

地區：新竹市住宅區（％）：3.79商業區（％）：4.37工業區（％）：8.44

地區：苗栗縣住宅區（％）：4.79商業區（％）：2.14工業區（％）：6.51

地區：澎湖縣住宅區（％）：1.93商業區（％）：3.99工業區（％）：5.82

地區：台南市住宅區（％）：3.48商業區（％）：3.62工業區（％）：4.47

地區：南投縣住宅區（％）：2.69商業區（％）：3.22工業區（％）：3.22

地區：彰化縣住宅區（％）：1.22商業區（％）：0.89工業區（％）：3.10

地區：雲林縣住宅區（％）：0.27商業區（％）：-1.33工業區（％）：1.80

地區：新竹縣住宅區（％）：-4.25商業區（％）：-4.65工業區（％）：1.16

地區：嘉義縣住宅區（％）：0.32商業區（％）：-0.22工業區（％）：1.12

註：自2012年9月統計至2013年3月底資料來源：內政部地政司