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老樓周記:資金市力抗政策市 劉兆昌

1 : GS(14)@2013-04-14 13:21:52

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130414/18227424

                  樓價要跌幾多先至啱,若以2010年11月推出首階段額外印花稅時估算,起碼要跌兩成才反映到港府出招嚴控樓價的底線,但這個幅度根本無可能。
當年前朝政府推出嚴控需求措施時已表明,要趕走炒家來減低樓價風險,那時10個單位超過一半係炒賣,用家被迫要追價接火棒,兩年後樓價升了三成,令港府不斷出招打壓,樓價升勢受阻,但不見得有大幅下調,只有個別業主因財務原因或高位止賺,要賣走當然要比市價低,故造就有單位劈價賣樓的特殊個案。

新供應能否達標添變數

                樓價下跌除了外圍因素外,還要視乎供應能否真的會來,單是上個財政年度有個別地皮流標,今年新供應能否達2萬伙亦添變數,而重推的時間表又要視乎政府補價和港鐵方面的修定,故先後流標的大圍站上蓋和天水圍天榮站項目,在上半年推出的時間表尚未落實。
老樓預期地政總署為求令供應達標,已先後把將軍澳和九肚山等多幅地皮,以調高地積比率來直接提高可建單位數目,目的是讓市場錯覺未來新供應沒有太大減少,寧願犧牲地價的收入來換取可額外增加的單位。
醒目的投資者也知道近日樓市氣氛,純以行政手段造成,美日兩國的量化寬鬆政策今年不會改變下,買樓仍是最佳防守工具。
故見到有個別人棄我取的撈底個案,正是這個道理。
老樓 周記 資金 市力 力抗 政策 劉兆 兆昌
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老樓周記:連環措施 樓市真轉勢 劉兆昌

1 : GS(14)@2013-05-12 14:59:03

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130512/18256749

                雙辣招加上新規管,效應開始顯現,但二手樓市無可能在現階段倒下來,頂多少賺離場;反而市民已普遍認為樓市已經轉勢,但不認同會大跌,只待一個更便宜價入市。

市場積聚龐大購買力

                中大亞太研究所在3月份調查發現,自政府連番出招壓抑樓市,市民對本港樓價升跌預期開始逆轉。調查在該月中訪問了753名市民,當中九成半受訪者認為現時樓價過高,較去年8月同類調查上升4.3個百分點。但政府近期推出多項壓抑樓市措施後,只有約兩成受訪市民認為未來一年樓價仍會上升,較去年8月的調查下跌近10個百分點。反而有兩成六市民認為樓價會下跌,較上次升16.1個百分點。研究人員認為,措施已開始發揮效力,改變市民認為樓價只升不跌的心態。
這點值得深思,買家情緒主宰樓市起跌,縱使兩年前港府推出SSD後,半年樓市便回復正常上升軌,那時美國加強量化寬鬆政策,利好因素多於利淡因素,顯示多數勝少數,認為樓價上升的情緒膨脹,最後還是勝了少數,發揮了群眾力量,還用真金白銀來投票。
政策開始發揮威力,但老樓仍覺得利好因素仍未改變,只是狼來了作祟,令市場確信政府真的要樓價跌下來,只是審慎情緒作主導,若兩至三個月之後,樓價還不大跌,市民認為這些措施藥性減低時,不可以小看那股積聚多時的市場購買力。
老樓 周記 連環 措施 樓市 真轉 轉勢 劉兆 兆昌
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老樓周記:免補價購居屋如「偉哥」 劉兆昌

1 : GS(14)@2013-05-26 14:21:52

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130526/18271690

                首批2,500個白表免補價買綠表居屋於月底陸續收到房屋署確認信,稍後可選購二手居屋。受到消息刺激,個別綠表居屋業主突然像食了「偉哥」般異常亢奮,逐步把價錢掉頭攀升,嚇退了買家。

業主有反應同反價

                這點老樓一早便認定這批合資格買家,為淡靜樓市扮演及時雨角色。據房委會資料顯示,今年首4個月居屋第二市場成交量僅364宗,較去年同期572宗減36.4%;而今年頭4個月土地註冊處錄得的16,216宗二手住宅交投,按年跌31.6%,居屋第二市場表現明顯遜色。
首批獲配額的2,250個家庭及250個單身人士,會在本月下旬獲發批准信,次批12月底才獲發批准信。隨着5,000名白表客即將投入市場,相信會對居屋市場帶來刺激作用。據地產代理統計資料顯示,若以屋苑劃分,今年首4個月居屋第二市場成交量最多的首5個屋苑,旺角富榮花園以15宗居首,次為13宗的荔枝角荔欣苑,天水圍天盛苑及馬鞍山錦泰苑均以12宗隨後,天水圍天富苑、沙田愉翠苑及馬鞍山錦豐苑則錄得11宗成交。聞說部份業主對這劑救市靈丹反應大,齊齊反價,即使傾好價錢的也突然反價,反價幅度由數個百分點到一成左右,對於白表申請客受到無情打擊,退而求其次投向別屋苑懷抱。

劉兆昌 資深地產傳媒人
老樓 周記 免補 補價 價購 居屋 偉哥 劉兆 兆昌
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老樓周記:止跌乾升 又衰多次 劉兆昌

1 : GS(14)@2013-06-16 16:33:16

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130616/18299047

                  臨近七.一,除因普選引發和平佔中為政治的熱門話題外,最近因一手樓條例過嚴扼死樓市成交,引發業界的聲音越來越激烈,令4萬個業界人士上街抗爭,希望當局盡快撤招。
紀惠集團行政總裁湯文亮認為,出招應付高樓價屬正確,但指招數不正確,拖累不少人買不到樓。他建議取消3D(BSD、SSD及DSD),政策要分階段進行,以免令樓價飆升。中原集團創辦人施永青日前聯同八大代理商會代理的號召,在立法會印花稅條例修定會議前,集結逾千人請願,要求政府撤招以挽回樓市成交健康水平,料這類的抗爭會陸續有來。
實施行政手段兩年多,未見其利先見其害,樓價未有大跌,反而一手停、綠表居屋飈升情況下,會令樓價再次瘋升,越壓越升的惡性循環似又再浮現,中原城市領先指數CCL上周最新報120.74點,連升五周,累升1.89%。中原城市大型屋苑領先指數CCL Mass最新報119.57點,連升五周累計上升1.68%,按週上升0.64%。CCL及CCL Mass均創九周新高。升幅雖不多,但已呈止跌狀態,惟成交量仍未及高峯期的一半水平,是俗稱的乾升。
有代理恐嚇稱,因二手住宅交投受樓市辣招嚴重窒礙,估計全年二手住宅註冊流通率亦僅稍高於03年之極低水平,政府有需要認真檢討撤招時間表及方案,避免樓市陷入交投困局,打擊本港經濟及各行業。

劉兆昌 資深地產傳媒人
老樓 周記 止跌 乾升 又衰 多次 劉兆 兆昌
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老樓日記:田生驚青 急放舊樓地 劉兆昌

1 : GS(14)@2013-07-11 01:17:07

http://www.sharpdaily.hk/article ... A%E6%A8%93%E5%9C%B0
收購舊樓生意大減,最近有傳裁員的田生(183)正低調放售九龍城賈炳達道項目以求套現。田生近年興起做發展商念頭,賈炳達道142至154號舊樓便是其中之一。
惟因月前被終審法院對同區南角道某五個地段的政府租契詮釋,或增該項目重建成本,故田生為免麻煩,又望盡快套現,便以暗標方式出售該項目,據了解,其意向價5億至6億元。
該批舊樓是田生於2010年開始收購,收購金額約3.12億元,當時原擬興建1幢25層高商住大廈。惟終審法院對南角道五個地段地契詮釋作判決,認為基於地契限制,每個地段不可建多過一所房屋,更不能跨地段興建1幢多層高大廈;如欲跨地段發展須修改地契。田生賈炳達道項目有地段因涉有關限制,令整個項目受影響。
因政府暫未有明確指引去執行法庭判決內容,除田生外,收購不少舊樓的恒地(012)也有多個項目受影響。田生見計劃受阻及冒補地價風險,遂決定將項目放售。
老樓 日記 田生 生驚 驚青 急放 舊樓 劉兆 兆昌
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老樓周記:公屋狂熱 隊冧樓市 劉兆昌

1 : GS(14)@2013-07-14 11:45:55

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130714/18333483

                五窮、六絕、七翻身,樓市經歷多次風浪,抗跌力卻一次比一次強,自沙士以至金融海嘯,都以見底反彈快見稱,主因是地少人多資金流入所致,但現時卻被梁振英管理班子反轉了這個優勢,可能明年開始樓市經歷另一次十年浩劫。
梁振英為了向中央交代盡快解決中下階層住屋問題,無按既定遊戲規則,掠奪原先作私人住宅或公營機構用地,大量改造成公營房屋用地,圖讓八萬五房策重生,以大量土地來滿足市民需求,隨時變成豪宅區隔離有公屋、醫院地變居屋的土地錯配亂局,令規劃格式180度轉變。

寧犧牲新界東北居民

                                    睇番當年房委會主席王䓪鳴大力擁護老董之八萬五政策,搶赤柱地興建公屋及居屋,曾遭反對,但有人講:「公屋居民點解唔可以享受海景?」係嘞,邊個敢話唔可以呀,冇飯食,食COVA蛋糕都得;如此「公屋狂熱」,結果就係冇贏家。發展局局長陳茂波用類似手段搶醫院地建公屋、硬銷新界東北新規劃,勸千名農戶犧牲小我、完成大我,為建造公私營房屋或六萬戶家庭着想,這謬論十多年後又再次出現官場,這當然不是陳局長心嗰句,只是道出梁振英的策略。
既然政府懶理反對聲音和大量增加供應的惡果,當然以目前低息環境樓價大跌仍未會發生,唔怕一萬、只怕萬一。
老樓 周記 公屋 狂熱 樓市 劉兆 兆昌
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老樓日記:公屋獨旺有苦衷 劉兆昌

1 : GS(14)@2013-07-23 00:40:06

http://www.sharpdaily.hk/article/sup/20130722/214363
                                                    
                                            近排二手焦點仍集中在公營房屋買賣身上,一個又一個破頂創造歷史新高,令原本已缺盤的二手放盤量越來越少,點解實呎萬元的居屋、抑或是實呎半萬元的公屋仍有人吼?最大原因,是這批首期不足的買賣可以供足九成,即使畀多少少首期可以轉買私樓,也未能通過銀行的壓力測試。
百物騰貴,便利店一罐豆豉鯪魚要賣成32元,港鐵票價又加價,即使唔使供樓,每月生活開支已經百上加斤,何況月入只有萬零兩萬蚊收入的公屋買家?若果唔能夠向銀行借多點首期,即使有層樓住其他也要慳住使;兩面夾擊,到頭來生活環境未有改善,起碼借到九成按揭預番供樓大數,其他開支可以應使得使,唔使犧牲其他生活開支。
向來食慣大茶飯嘅地產代理,由於私樓生意淡薄,所以兼做埋外傭同死人嘅生意嚟吊命,而家都要揸頸就命,都唔知個市仲要捱幾耐。
老樓 日記 公屋 獨旺 旺有 苦衷 劉兆 兆昌
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老樓週記:自住用家冇有怕 劉兆昌

1 : GS(14)@2013-09-08 13:58:37

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130908/18413497

                新盤浴血戰,二手靜局,與此同時九肚山地只以低價成交,二手相當大壓力,尤其假豪宅過去以太高溢價開售,加上近兩年辣招壓縮了成交量,豪宅跌勢開始湧現。因自2003年由豪宅作為大市火車頭,一般中小型單位被帶動,升勢甚勁,縱使碰上兩次算大規模的調整仍能頂得住,還累積以倍計的升幅,這有賴曾蔭權政府當年停止賣地的惡果和美息低企產生的連鎖反應。
身邊有朋友在沙士期間入市,手上累積了一定的資金,供樓亦好輕鬆,對今明兩年的樓市關鍵時刻無動於衷。「如樓價真的下跌,會吼位再入市」,相信有個別已在物業上擁有第一桶金的幸運兒,不排除擁有同樣心態,這批實力派將會是未來樓市上升週期最受惠人士,任何時間入市的風險,相對近年高位接棒的業主為低。

樓市仍有強大承接力

                在土地供應真空期間,若未有外圍太大衝擊,今年樓價跌幅不一定如外界般那般慘烈,美國本月議息或會對退市有較具體的時間表和減債規模,但不代表短期內有加息的需要,故近月碰上調整市初期亦未有大規模的放血斬倉事件,落價一成以內便開始有強大承接力,證明購買力仍強勁反而購買慾卻低。當然若自己得層自用樓,不應受到樓市波幅影響心情,況且賣樓後都要找地方住,一動不如一靜,睇變化再謀後略。

                  劉兆昌
老樓 樓週 週記 自住 住用 用家 家冇 冇有 有怕 劉兆 兆昌
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=283725

老樓日記:內地買樓兵團全球化 劉兆昌

1 : GS(14)@2013-10-01 16:26:06

http://www.sharpdaily.hk/article/sup/20130930/235093
明天十一黃金週假期,承接過去兩年分別缺少了內地投資移民客,以及加重了買家印花稅的雙重打擊,超級豪宅的購買力不可同日而語。
這批大款究竟是否對港樓失去興趣就不得而知,但從海外多個國家和地區,分別發表了內地人買貴了當地價樓,便知道他們只是轉投他國繼續投資。
自從中國富人強起來,內地企業往國外收購,連同當地物業也炒起了,老樓在海外的親友經常掛在嘴邊的一句:「內地人買起曬啲樓。」尤其是美加兩地,也是熱門炒作的地區,他們往往不用問價,只要是市中心最貴的便買下來,連當地的老牌房地產經紀,也不得不承認,要找專隊來招呼這批貴客哩。
雖然並沒有正式統計強國人佔了當地成交量多少比例,但可以肯定的是,與全球首富爭購物業的對手,梗有一位來自內地,因此有部份地方即使限制了海外人士入市或加重了買樓成本,亦無損這些內地富豪全球性集樓的興致。
老樓 日記 內地 買樓 兵團 全球化 全球 劉兆 兆昌
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老樓周記: 豪宅減價戰 黑暗訊號 劉兆昌

1 : GS(14)@2013-10-13 11:14:25

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20131013/18461396

                踏入10月為股票市場最黑暗的月份,反之乃地產市場最興旺的季度,每逢在年尾總有發展商開檔賣樓,為年尾跑數而苦。若以今年首九個月來看,暫以新世界發展能突破近年由長實及新地壟斷市場的局面,先後以新界多個大盤突圍而領先,反而兩大發展商因受到不同問題影響,上半年賣樓窒步,未能達致目標銷售額,但由新地以回贈七成印花稅項開始,意味着第四季將演變成新盤血肉長城大鬥法的關鍵時刻。
今年以首次置業買家為目標的上車盤中,以元朗尚悅與粉嶺逸峰表現最佳,但缺少了投資客的推動,買樓氣氛未達最高峰時的一半,更影響其他發展商大型單位或換樓市場的資金,難以找到突破點。

儲局若減買債 勢掀衝擊

                既然市場積累大量投資客,發展商當然不會放過機會,尖沙嘴天璽以回贈達七成印花稅招徠,用意谷起投資市場,吸引這批有實力買家落叠,以分擔市場風險,同時搞活投資氣氛。見到其他發展商陸續加入散貨戰。繼二手上車盤之後,大額二手豪宅市場又開始進入新一輪跌市周期,跌幅料開始明顯,這也是政府希望見到的正常調整市。但擔心由優惠戰演變成減價戰,由豪宅市場帶頭,再蔓延至中小型住宅市場,若果今月稍後時間不排除美聯儲局有突然減買債機會,樓價下跌料引發另一次樓災,小心為上。

                  劉兆昌
老樓 周記 豪宅 減價 黑暗 訊號 劉兆 兆昌
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=283915

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