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花样年:增大持有物业 低价储地


http://www.21cbh.com/HTML/2010-1-14/161972.html


1月6日,花样年控股集团有限公司(1777.HK)参与竞拍上海一幅80多轮的较量,最后放弃。

“2010 年在业务高速发展的过程中,我们对于土地的投资一定是审慎的。”花样年执行董事冯辉明表示。2009年11月在香港上市后,花样年手中已经“不太差钱”。 但审慎的投资,快速应对的销售,聚焦于以健康、低风险为首要目标的现金流管理,适应业务高速发展的组织平台建设,是花样年今年最为关注的管理要点。

审慎面对“中性偏紧”

“2010年对政策的预期,市场上最乐观的也就是看到‘中性’,更多的是‘中性偏紧’。如果房价不再特别快速增长,政府应该不会继续出台特别利空的政策。”冯辉明分析。

但是,受市场预期的影响,市场已出现走软的迹象,敏感的二手市场开始价格出现松动,散户业主显然没有开发商坚定,降温开始蔓延。

冯辉明认为,市场调整预期也是明朗的,“第一,房价确实在高位运行,大家会变得比较谨慎;第二,从现在的总体预期显示,政府要有比较大的动作了,所以也会抑制需求。还有,现在到年关了,传统淡季。”

花 样年也制定了短期的业务策略。投资管理遵循非常审慎的态度。放弃上海的土地竞争即是证明。同时,加快销售。目前花样年在售的项目大概有12个,冯辉明表 示,“对于这些项目都会加快销售节奏,不会去博取高的价格。目前市场虽然还没有听到降价的声音,但是如果市场降价趋势一旦形成,花样年也会毫不迟疑地跟 随。

“房地产公司最重要的是现金流的管理。”冯辉明表示,目前公司对项目的要求是,“项目自我的现金流能够平衡,或者项目所在区域内部能够 实现现金流平衡。这个平衡有两种:第一是通过快速销售实现,那是一种最佳状况;还有一种是还没有进入销售的情况下能够判断可以合理地获得银行的融资。”

“将来的土地储备投资也是基于现金流规划,”他表示,公司在过去账户会保有最低的现金持有量为5000万元,保证公司在最极端的情况下可以支付公司员工3-5个月的薪酬,但在上市以后这一现金持有量再提高到一个更安全的程度”。

逐步增大商业比例

审慎态度之下,花样年同样在不断投入商业的开发。

“未 来3-5年我们要建10座酒店,这是公司聚焦于城市综合体和精品高档住宅的产品模式所带来的,是我们面向未来的持续战略”。冯辉明反思了单一住宅的开发模 式,认为这种模式可能并没有很好地实现对土地资源价值的利用,未来20年后当中国的城市化进程进入尾声后,单一住宅开发模式也将随中国城市化的完成而终 结。花样年正在建立专业酒店的管理团队。“未来持有资产的比例会提高到30%以内。将来会成立一个商业地产公司,一个酒店管理公司。”

土地价格升幅加大,住宅开发成本 上升,政策也在针对住宅市场调整,而商业地产和酒店由于可以为地方政府带来持续的税收和就业,可以获得当地政府的支持,不一定要到拍卖市场上去抢地。同 时,银行对商业地产非常感兴趣,贷款政策波动不大。他举例说,在深圳旅游区大梅沙的一个五星级酒店,开发商总投入约8亿元,银行放贷款12亿元,商业地产 占压资金的局面不复存在。花样年仍保持着大比例的住宅开发量,但也在逐步增加持有面积,每个项目酒店面积不会超过20%,做社区配套型的商业,同时,对一 些具有突出区位优势项目,则会打造成度假型酒店。

加速低价土地储备

“我们很少去拍卖,大部分是挂牌转让的土地,土地成本较低。”冯辉明表示。

2009年12月10日,花样年收购深业鹏基(集团)有限公司名为鹏基时代创业园项目,规划建筑面积约为9万平方米,此前,深业鹏基还向花样年出售一座位于创业园内的3号厂房,约1.2万平米,在未来将被改造做配套酒店。

截至目前,花样年在全国各地拥有30个处于不同开发阶段的项目,土地储备总面积约为1000多万平方米,其中已获得土地使用权总规划建筑面积约520万平方米,尚未获得土地使用权或业权总规划建筑面积约559万平方米。

“未 来5年,基本上还是围绕着四大区域:聚焦在长三角、珠三角、成渝经济区或者叫大西南地区,再就是京津都市圈,这四个方向,按照城市群的方式去推进。冯辉明 表示,最近几年花样年会保持高速的发展,在2010年在公司上市获得资本支持后公司业务规模会有巨大的提升,2010年以后基本上是按照30%-50%的 速度增长;5年之后,花样年的销售收入会达到200亿~500亿之间。



花樣 增大 持有 物業 低價 儲地
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中海一线城市储地仅够开发3年? 部分龙头房企“储地荒”或加剧地王争夺

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20101223/2153124.shtml


每经记者 杨羚强 发自上海
前两日,北京、广州等城市“地王”频现,A股地产股也集体暴涨。虽然两个现象似乎关联不大,但《每日经济新闻》记者调查发现,地王频出和开发商目前的“地荒”有直接联系。
以12月16日在广州白云新城以楼面地价19971元/平方米拿地的中海为例,据中原地产研究院统计,目前其一线城市的土地储备仅仅只够开发3年。
“粗算下来,‘万、保、金、招’四家地产龙头企业在上海的土地储备都不够再用2年了。”方方地产咨询机构分析师余大元说,2006年~2010年,上海累计销售面积已经超过土地出让面积4500万平方米,开发商的土地储备缺口非常大。
土储成看好首要指标
12月19日,国土部公布新政,对没有完成2010年保障性住房建设用地供应任务、“三类住房用地”供应总量没有达到住房用地供应总量70%的市县,要求年底前不得再出让大户高档住房用地。
上述政策似乎提醒投资者重新审视开发商的低廉土地储备,这或许引发了部分地产股价格暴涨。在高盛地产分析师孙贤兵发表的64页的地产行业大报告中,土地储备被列为看好首开股份的首要原因。
“首开170亿元的市值+净负债+未付土地款一共240亿元,30%归外地土地储备,北京土地储备均价只有4000元/平方米,而我们再细看一下它北京 的储备土地 (三里屯、方庄、望京、回龙观的土地)……买首开(股票)相当于以4000元/平方米的价格买它的北京储备土地。”
中原地产研究院的统计数据,或许可以更深入地反映各家房地产公司的土地储备情况。据统计,中海地产在一线城市的总土地储备建筑面积只有254万平方米,按照其今年前11个月77万平方米的销售速度,上述土地储备甚至只够用3年多。
此外,同为全国房地产企业前5强的绿城中国,在一线城市的土地储备建筑面积,只有146万平方米,这使得该公司今年在一线城市只有14万平方米的销售量,只比华润置地多4万平方米,大大拖累了公司今年的销售业绩。
“储地荒”或将延续
事实上,外界常常把房地产公司高价拿地与土地储备紧张联系起来。
此前,中国房地产信息集团分析师薛建雄曾就和黄在上海青浦高价拿地一事,对《每日经济新闻》记者分析称,根本原因是和黄在上海可以开发的土地储备已经不多,所以不能不天价拿地。
中海以接近2万元/平方米的价格在广州高价拿地,同样被认为是因为面临土地“危机”,不得已的举动。去年,中海、绿城和金地在上海天价拿地,也被认为是土地储备不足的反映。
不过,余大元告诉《每日经济新闻》记者,上述房企在上海高价拿地,丝毫不会解决“储地荒”。过几年,这些公司还有可能会以更高价格拿地。
与上海本地的中华企业、绿地等开发商不同,上述房企在上海并没有很深的根基,此前所获得的土地大多是2007年以后新出让的。这些新出让的土地又大多规 定了开发和竣工时限,开发商必须在规定时间内开发和销售完项目,这就意味着上述房企在几年后还需要不断补充新的土地。此外,大批中小房企也希望能进入一线 城市打造品牌,进一步加剧了土地需求的紧张。
中原地产研究院高级研究经理刘渊说,想在一线城市拿地的房企太多,高价拿地已是大部分房企的选择。未来一线城市的项目将高端化,因为只有高端项目才能承受高地价。

中海 一線 城市 儲地 地僅 僅夠 開發 部分 龍頭 房企 地荒 加劇 地王 爭奪
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