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瀋陽直擊 公安圍輝山講數 妖股王借爆銀行400億

2017-04-06  NM

水清無魚,但去到港交所接連有妖股爆煲的頻密程度,堪稱世界級。上月底,曾有「彤叔愛奶」之稱的輝山乳業(6863),股價在半小時內暴挫九成,創了香港股壇單日跌得最甘紀錄。事後四名獨立非執董跳船、執董失蹤、死無對證、七十家銀行及財務公司聲稱被借去四百億元(人民幣,下同),公司已嚴重資不抵債,復牌都「嘥藥費」。本刊飛赴瀋陽直擊輝山大本營,除了揭發這家市值曾逾五百億的「養牛賣奶」公司,部分牧場項目已縮水甚至停工,亦發現輝山的總部有大量保安及公安駐守。債權人都在總部內與大股東兼主席楊凱講數,不過,在當地政府介入及撐腰下,債權銀行原來要承諾「不抽貸、不壓貸、不起訴」,等輝山慢慢復元。債仔惡過債主,顛倒是非充滿強國特色,銀行準備剃頭(Hair-Cut)。

以內地銀行為首的債權人,連日來都在兩個地方和債仔輝山周旋。一個是輝山在皇姑區黃河南大街的總部,另一個是瀋陽市迎賓館。本刊記者上週五到訪總部,發現保安異常嚴密。大樓外的停車場停泊着一架公安警車,坐着四個公安,大門附近有十個保安守着,停車場更有數名便衣保安員,四周放置了水碼及圍上膠帶,沒有證件的訪客必須有工作人員陪同才能通過大門。

公安二十四小時駐守

據在輝山大樓外拾荒的老伯說:「近一個月忽然有公安進駐。」記者在門口表示,想找楊凱的秘書安排見面,保安人員當時未清楚記者來意,說:「你約了哪個秘書?是又肥又矮的女秘書?她還未上班,她上班時間不定的。還是男的那個?你先打電話給她吧。」記者講明想採訪楊總,保安馬上變臉:「現時不接受訪問,願意接受訪問時,會有人通知你。(什麼時候開始不接受訪問,保安這麼嚴密呢?),若你是訪問我的話,只能說一句,無可奉告。」據知債權人曾在瀋陽市迎賓館與楊凱見面,這裡的守衞更森嚴,記者連閘也入不到。迎賓館旁邊原來是軍事管理區,有軍人出來操兵,徽章都寫上解放軍東北部戰區。他們發現記者在影相,即要求記者刪除相片。這次牽涉債權銀行之多,也是一個紀錄。包括工商銀行(1398)、農業銀行(1288)、中國銀行(3988)、交通銀行(3328)、中信銀行(998)、招商銀行(3968)等等,唯獨建設銀行(939)已收回所有債項,避過劫數。借給輝山最多的是中國銀行,金額為三十三億元。就連滙豐銀行(5)亦兩度中招,二○一五年滙豐與輝山簽訂貨款協議,會予對方一億五千多萬元發展。同年輝山又與滙豐、中信、恒生、上海銀行及創興銀行等,簽訂二億美元定期貸款額度協議。

大陸政府幫妖股

去年底,在渾水(Muddy Waters)發表沽空報告後,其中平安銀行不單沒提高警覺,甚至數天後跟輝山簽署補充協議,將部分貸款延長期限一年,讓輝山「苟延殘喘」。據知,這並非楊凱「把炮」,而是輝山作為遼寧重點企業,現任國務院總理李克強,在任遼寧省委書記時已曾到輝山考察,並指:「輝山標準化奶牛養殖真是富民強縣的好項目。」國務院前副總理李嵐清亦有到訪。楊凱借着國家發展之名,引得彤叔入股,兼夾內地銀行無限量支持及國家補貼。被捧為遼寧首富的楊凱,在瀋陽住在一個規模巨大的四合院大宅,相信單是房間也有數十個,但記者到訪未有人應門。輝山承認已向遼寧省政府求助,與銀行的多次會面,遼寧省政府金融辦都有介入。有與會者透露:「政府幫輝山同我哋傾,話如果而家追債,只會同輝山攬住一鑊熟!」為了「維穩」,政府要求各金融機構「不抽貸、不壓貸、不起訴」,以維持社會穩定,與輝山一起共渡難關。為此,有銀行已走出來表示,相信輝山在四個星期內可以還息。這種硬撐債仔的行徑,相當畸形。

賣牧場益自己

將輝山的債務狀況揭出來,債權人總共超過七十個,涉及金額達四百一十八億元。而輝山總資產僅三百幾億元,是嚴重資不抵債。不過按輝山的自述,表面風光綺麗。一三年上市的輝山,聲稱擁有五十萬畝苜蓿草(Alfalfa)種植基地、超過二十萬頭純種進口奶牛、八十二座規模化牧場,及六座現代化乳品加工基地。輝山為表明自己唔係「國產貨」,講明苜蓿草籽來自美國和加拿大,養成牛來自澳洲及新西蘭,就連凍精,也是「來佬嘢」。記者來到瀋陽直擊,發現實際情況,比去年渾水所言更差。根據輝山的交易資料,一三年輝山以四千二百萬港元,向世京投資公司,買入瀋陽瀋北新區的世領牧場。這家世京,正是老闆楊凱擁有的私人公司。據港交所買賣記錄,該牧場主要做奶牛養殖。不過記者現場所見,這裡只是爛地一幅。多個牛棚只搭了支架,旁邊數個建築物只有地基,而雜草亦長滿在停泊貨車的進出通道上,反映地盤已停工好一段時間。不過輝山花的錢,楊凱已袋袋平安。記者另外來到康平縣兩家子村及唐僧廟村乳牛場,這裡的確有一隻隻乳牛,不過牧場工人卻踢爆這裡的牛並非吃營養豐富的苜蓿草,而是旁邊農地的粟米,「苜蓿草價錢太貴了!牛不會吃這些。」記者亦無緣見到輝山網頁上一片片翠綠的苜蓿草原。而在「瀋陽市動物疫病預防控制中心」,中心一名員工指那裡是輝山的食用牛場,小牛犢養至八個月後便會賣出,「不過現時牛場的數量由上萬隻,大減一半至只有五千多隻。」

八十八億不見影

輝山在一三年稱,會投放八十八億元在瀋陽康平,建四十座現代化奶牛養殖場。康平縣長當時還叮囑指輝山項目是康平的重點項目,各部門要全力配合,可惜輝山卻似乎沒有兌現承諾。輝山聲稱在八家子村建牛乳場。不過,現場所見八家子村雖有一點五個維園大,但建設還是非常初步,一名負責替輝山修車的工人說,那個場地廢棄了兩年,只有兩個中空的牛棚支架,部分未裝上的鐵架擱置在一旁,鐵皮亦未釘上。入口旁的兩幢矮樓,只建了外殼並未裝修。至於三台子村,附近居民更指沒有牛場存在,附近只有養家禽的地方。那八十八億元,究竟投資到哪裡去了?相信楊凱最清楚。由輝山炮製的奶類製品,在瀋陽的家樂福有售。價錢較另一龍頭蒙牛便宜,一瓶乳酪標價三元人民幣,比起同分量的蒙牛乳酪便宜近一元,更經常大劈價買一送一。根據輝山年報,其流動負債已達一百一十億,較一五年升超過一倍,且在短短六個月增加四十八億至一百五十九億元,而公司定期存款及現金,分別有十六億元及八十二億元,真正杯水車薪。再睇資產,流動資產並不足以填氹,而流動資產中,更有六十七億為生物資產,即是奶牛、苜蓿草及其他飼料。平均每頭牛身價接近三萬二千元,而蒙牛在差不多時段,計算一隻奶牛值約二萬七千元。難道輝山的牛種聲稱來自外地,所以貴啲?

房產變鬼城

輝山在瀋陽康平縣投資的八十八億,,

記者在香格里拉外遇上一名婦人,由她引進屋苑。她稱其公司以四百六十萬,購入了其中一幢別墅,公司周轉不靈需要放售,「兩層單位,接近三百米(約一千呎),還有可以放酒用的地庫,另外可停泊三輛車,放三百萬,價錢可以再談。」記者其後再逐戶走訪,發現這個小區恍如鬼城,異常幽靜,由大閘走至盡頭,只看到三名住戶,另有數戶單位掛上出租、放售的廣告。其餘的外圍漆油剝落、數包石灰粉堆在門前、小亭院雜草叢生。樓盤○八年開售,至今仍有大量單位在內地售樓網出售,原因是這屋苑可謂零配套。住戶要走一公里路才有巴士出市區,若果駕車每次出城亦要四十五分鐘,途中經過汽車部件廠、水泥廠、污水處理廠等等,到最近的餐廳、藥房至少要二十分鐘。而瀋陽的樓價,近年因供應過剩,已跌回至一一年水平。搞房產令資金鏈斷裂,並非無因。楊凱正正報住香格里拉最豪華的四合院式大宅,中央有數千呎獨立亭院,今日已經空無一人,大宅內外原有的小河、瀑布,都儼如楊凱現時的情況,斷水了。

曾是彤叔愛奶

輝山由楊凱於○九年成立,最初業務為奶牛養殖,後來發展至銷售牛奶,一三年更開始生產奶粉。一三年九月在港交所上市,集資額達七十五億元。在輝山未上市前三年,業績相當標青,公司營業額由一一年的三點七億元增至一三年的二十五點五億元,利潤亦由一一年的三千多萬,神奇地跳升至十億元。公司賣點就是從奶牛養殖到產品分銷都全程控制,一一年已引入多名投資者,合共集資四億,當中包括鄭裕彤旗下的周大福。據了解,中央政治局常委張高麗,曾鼓勵港商支持東北區企業,楊凱因而游說到彤叔入股。而內地另一乳業龍頭伊利及中糧,亦曾入股。一三年十一月輝山升至歷史高位三元多,較招股價高兩成。隨後由高位回落,一五年業績更倒退走樣,彤叔亦當機立斷跳船,將股份賣回予楊凱。據港交所權益披露資料,輝山現由楊凱及另一執董葛坤,合共持七成股權,當中兩成半已抵押予平安保險,葛坤現已失蹤,公司報了警。知情人士表示, 楊凱持股其實超過七成半︰「楊凱最戇居係掃起全街股票去銀行借錢。好多街貨喺佢手,所以散戶唔多,咁就可以托住股價,抵押俾銀行借錢。中途啲投資者發現公司有問題而跳船,楊凱又買番晒佢哋啲股份,持股便愈來愈多。」結果在斬倉壓力下,股價free fall,無人承托。

賣奶搞光伏

據知情人士指,輝山部分業務尤其下游,不是太差,應可斬件賣到價錢。楊凱背景頗為神秘,年報上提及他出身的資料不多,只知他在食品及乳品行業有二十年經驗。年報個人介紹後半部、接近四百字都是他多年來取得獎項、榮譽及公職等威水史,例如「第六屆瀋陽市優秀領導幹部證書」、「瀋陽市第一屆傑出企業家」、「瀋陽市勞動模範」等等,亦是瀋陽第十四屆及十五屆人大代表。有接近楊凱的人士表示,楊凱非常自大,看不起人,但又要扮叻。早年內地奶荒,自己順風順水,到近年全國牛奶供過於求,奶價大跌,成本大增時,他就「搞好多古靈精怪嘢」,用新業務去支撐公司。一六年年報提到,輝山「不額外佔用任何土地,在牛舍、遮陽棚和牛場空地上安裝太陽能板,投入研究光伏發電項目」。對於輝山的後續發展,新鴻基金融財富管理策略師溫傑直言:「都唔知點算。」公司資不抵債、所有非執董辭職、又有高級管理人員失蹤,如此不堪的企業管治,即使公司復牌,外資及基金經理都不會買這類股份。此外,曾經停牌令香港投資者的戒心提高, 也不會積極買入。他估計最大機會出現的結果是,復牌後股價很波動,最終可能被中資或外資收購。「內地人太喜歡抵押股份借錢,對投資者不利,因你不知道他押了股份,但隨時會被斬倉。我誇張啲講,你會陪葬!」面對輝山這隻妖股王出事,港交所以及證監會,唔知又有何解釋?

輝山小資料

輝山乳業主要業務來自遼寧輝山控股,於二○○九年一月成立。一一年二月,遼寧輝山控股轉讓其三十間附屬公司的權益,組成輝山乳業的骨幹公司。同年六月,公司引入多名投資者,包括鄭裕彤旗下的周大福,其投資額約一億四千萬美元(約十一億港元)。一三年九月,輝山乳業來港上市。招股書顯示,截至一三年三月三十一日止年度,溢利九億五千萬元人民幣,按年增長超過一倍。四家賬簿管理人為德銀、高盛、滙豐、瑞銀,基礎投資者有挪威銀行、伊利及中糧持股兩成的中糧農業產權投資基金。停牌前一日,輝山乳業收報2.84元,較一三年十一月歷史高位3.24元低12%,市值為三百八十三億元。停牌當日報0.42元,市值僅餘五十七億元,蒸發了三百多億。

輝山爆煲時間表

31/3/2017獨立非執董宋昆岡、顧瑞霞、徐奇鵬及簡裕良辭任。法庭文件顯示,凍結輝山香港資產的申請已被拒絕。對於葛坤下落不明,輝山已向香港警方提交失蹤人士報告。

30/3/2017輝山非執董李家祥辭任。

29/3/2017歌斐資產管理有限公司入稟香港高等法院,要求凍結輝山、楊凱、冠豐及張健美的資產。

28/3/2017執董葛坤因工作壓力太大而休假並失聯。此外,公司於數個銀行的還款延遲,而楊凱已質押大部分股份。

27/3/2017楊凱約見債權人,商討債務續期、展期,並希望能給予足夠時間,按計劃進行內部重組,引入戰略投資者。招行確認,牽頭為輝山批出一筆境外銀團貸款,涉二千五百萬美元,境內貸款涉二千二百萬美元,共四千七百萬美元。

24/3/2017新浪港股報導指,楊凱挪用30億資金投資房地產,資金無法回收,去年渾水發表沽空報告後,各間銀行前去審計調查。中國銀行發現,輝山乳業一堆單據造假。輝山股價急挫八成半,下午停牌。

23/3/2017在輝山召開的債權人會議上,有23間銀行參與。楊凱指,集團總資產為382.6億元,總負債為418.82億元。但總負債當中有147.8億元來自非上市公司,大股東境外借款41億元。中國銀行、九台農商行和浙商銀行表示,願意相信有六十多年歷史的東三省最大的乳企輝山,相信輝山四週內能支付全部拖欠的利息。

27/12/2016輝山公告指,冠豐與平安銀行簽署了一份補充協議,將一五年六月簽署、總額達二十四億元的2年期貸款中,約二十一億元貸款餘額到期日延長一年。

19/12/2016輝山發公告澄清。冠豐增持二千四百多萬股輝山股份,增持後持股逾七成三。

18/12/2016渾水發出第二份沽空報告,內容包括輝山呈報巨額欺詐性收益、銷售額造假等。

16/12/2016渾水發出第一份沽空報告,內容包括輝山長期向第三方公司購入苜蓿、誇大奶牛牧場的支出等。同日,輝山發公告澄清。

撰文:孫樂祈(瀋陽)、黃嘉慧攝影:財經組news@nextdigital.com.hk

瀋陽 直擊 公安 圍輝 輝山 山講 講數 股王 借爆 銀行 400
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上海富商借爆財仔急沽樓

1 : GS(14)@2012-08-21 14:38:15

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120821/News/ea_eaa1.htm


上海女商人葉冰霜曾大手購入盛薈7個單位,其中5伙需向「財仔」申請貸款,利率高達9厘;該5伙更有向另一「財仔」加按,市場預計此舉迫使葉氏急沽蝕讓單位套現。

持有大圍盛薈7伙的葉冰霜,近日率先以869萬元售出一個2座高層北翼C室單位,面積1030方呎,呎價約8437元,單是帳面已蝕約30萬元,扣除釐印和額外印花稅等使費後,實際更蝕逾110萬元,名下的其餘6個單位近日仍然繼續放售,預料將再蝕約730萬元。
購入7伙 5伙借財仔
翻查資料顯示,葉氏於2010年一口氣購入盛薈7伙後,只有2個單位是向渣打銀行申請貸款,而包括日前蝕讓110萬元的其餘5個單位,均是向利星行申請一按,並向另一「財仔」富昌財務申請二按。
據悉這類「財仔」的一按利率高達9厘,加按利率更高達20厘以上,較現時銀行提供的普遍一按利率約2.1至2.2厘高出逾3倍。以是次葉氏蝕讓的869萬元易手單位為例,如向正規銀行申請貸款,以五成按揭和20年供款年期計算,每月供款額約為23,200元。不過,若向利星行借貸,由於最長年期只有10年,故每月供款就高達56,940元,比正常高約1.5倍。
869萬元樓 月供5.7萬
葉冰霜可謂現時內地客狂借財仔出事的冰山一角例子。除了葉冰霜外,去年以近5.5億元購入赤柱赫蘭道12號大屋的重慶富商安晉辰,亦曾將該屋加按予「財仔」。
有市場人士估計,由於該單位仍受額印束縛,故近期安氏轉將君匯港的複式戶推出招標。
陳振聰曾向利星行申逾億元貸款
另外,龔如心案主角陳振聰亦曾將中半山楠樺居屋地抵押予利星行,申請過億元的貸款。近日陳氏更將物業標售,有指物業意向價約5.5億元,每方呎樓面地價85,938元。數月來不停蝕讓物業的「東涌富婆」唐穎耀,亦曾將自住的影岸.紅7座高層相連單位抵押予利星行。
明報記者
2 : GS(14)@2012-08-21 14:39:07

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120821/News/ea_eaa3.htm

無入息證明 「財仔」照借

到底銀行和「財仔」有何分別?據利星行職員表示,公司會提供兩款按揭,計劃A與銀行類似,即「本息同供」,最長還款期為10年,每月供款額會較多。計劃B是每月只還利息,供款額較少,但借款期只有一年,一年後需將本金全數歸還,若借貸人信用良好,亦可申請延期還款多一年,兩者的年利率同樣為9厘,但因年期較為短,每月供款額亦較多。

據了解,「財仔」雖會要求借貸人出示入息證明,但只要有一名香港居民作擔保,即使未能提供證明,公司亦會接受申請。相反,本港銀行批核較嚴謹,則會要求內地買家出示有關的入息證明,否則不會批出按揭。

業權有機會出現變數

雖然財務公司較易取得貸款,不過申請人就需要承受額外的風險。21財務市務及推廣董事莫耀強指出,小型財務公司的實力不及銀行,倒閉的風險會較高,若該公司亦向其他財團借貸,被抵押的單位就有機會因而被「債主的債主」追討收回,令物業出現業權問題。
上海 富商 借爆 爆財 財仔 仔急 急沽 沽樓
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金手指:借爆 Grant Loan抽 iBond

1 : GS(14)@2012-08-23 13:25:52

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120823/16627588
孫柏文呢幾日都聽到好多人講兩個原意係福利嘅議題。一就係政府為大學生提供嘅低息貸款,大學生攞來「非原意運用」。第二就係政府出嘅 iBond(4214),因為派息同政府計嘅「政府統計處甲類物價指數」掛鈎,亦因該率跌到得1.6%。
咁我聽完兩個議題嘅詳情後,第一個反應就係:「借爆 Grant Loan抽 iBond!」不過今日講點解之前,我想同批准 iBond嘅人講聲:「我都話咗啦,警告咗你又唔聽。」
iBond息睇甲類物價指數
我講過啲乜?記得政府第一次搞 iBond(4208)時,我叫所有想抽嘅人諗嚇 iBond嘅回報係建基喺乜上邊?如果答:「通脹囉。」咁就錯曬,因為係建基喺「政府統計處甲類物價指數」上。
有乜分別?前者係上億件貨品、服務交易或標價時,因貨幣供應太快,出現貨品普遍貴咗。後者可能係一個篤出來嘅數。我亦問,究竟知唔知係邊個計?不知名程度有如嗰啲乜都唔畀你睇,連相都冇,不過又 add你做朋友嘅 facebook用戶(圖)。更重要係,邊個可以決定點計呢個指數?
當時,我已嚴重警告,推 iBond之後,一個之前帶濃烈學術味道嘅官員,一個只作參考嘅數據,會搖身一變成為政治嘅血肉戰場。將會有各黨各派、「獨立人士」嘅抽水政客,「強烈要求」政府「正視」。原本計「政府統計處甲類物價指數」嘅嗰位官員,已面對好多以上講過嘅技術性問題,家仲要淪為政場炮灰,大鑊。
買人心不成 變計時炸彈
試問,未有 iBond之前,如果政府話甲類物價指數升咗1.6%,大家首先唔會質疑計法,而政府就可開曬香檳話成功控制物價。家?咪話「通脹未解決、計法有問題」囉。我想問政府,為一個原本係想收買人心,經濟上嘥社會資源,福利上補貼啲有幾十萬元嘅有錢人嘅政策,搞到好似計時炸彈咁,日後爆管治危機,值咩? Oh wait,前特首曾蔭權已走咗。
講番借爆 Grant Loan抽 iBond。我冇喺香港讀大學,所以同嗰啲成績唔好,一早出來做嘢嘅朋友一樣,只有交稅夾錢,冇份享用。睇噚日報導,最正一定係恆生管理學院商學院院長蘇偉文,佢話:「教育已經係對自己最好嘅投資,係咪真係要賺到盡,學生真係要諗嚇。」以我推斷,正式回應就係咁講,不過蘇院長佢心裡諗:「你班仔妹,如果讀完恆商都唔識走去借盡呢筆平錢,真係唔去走去話係我哋嘅"alum"囉,啋!」因為如果利息一釐,用上市價計 iBond最少都一釐,以特區政府信貸穩健程度,最多輸手續費。
仲有,如果甲類指數高,揸 iBond就冇問題。不過如果喺全球咁樣印鈔票嘅情況下,都出現通縮的話,等於有歐洲爆大鑊級數嘅金融危機發生,銀行信貸系統已心臟病發,完全停頓。咁就係 iBond真正贏大錢嘅機會!點解?大家計來計去,都係政府派幾多息,忽略嘅係當全球銀行都冇人信時,資金就要搵避風塘,試問有乜疊水過我哋特區政府呀?到時,如無意外,喺公開市場買 iBond,唔好話一釐,我絕對相信用公開市場 iBond成交價計,會係負利率,即係啲人用溢價搶 iBond。
我哋香港,由開埠已來,一路嘅核心 business model,就係借人哋唔識用嘅錢,低價買嘢,做 caretaker,之後沽畀啲出高價嘅「有需要人士」。所以,如果今時今日啲學生能讀書時已咁做,我就卒之放心,香港嘅 DNA唔會喺廢青當道嘅氣候下滅亡。
孫柏文
2 : Sunny^_^(11601)@2012-08-23 13:55:16

我想借都借唔到
3 : GS(14)@2012-08-23 14:00:50

2樓提及
我想借都借唔到


點會,讀到課程就有
4 : barryruger(14987)@2012-08-23 14:10:56

3樓提及
2樓提及
我想借都借唔到

點會,讀到課程就有


唔係個個屋企盤數都出得街...
5 : GS(14)@2012-08-23 14:43:22

4樓提及
3樓提及
2樓提及
我想借都借唔到

點會,讀到課程就有

唔係個個屋企盤數都出得街...


教埋你,有兄弟轉晒入兄弟,自置單位唔計的
6 : mannishmark(26310)@2012-08-23 15:25:29

有得借屋企人都唔會俾我亂黎= =
7 : Sunny^_^(11601)@2012-08-23 15:37:22

3樓提及
2樓提及
我想借都借唔到

點會,讀到課程就有


我前幾天大老遠去apply.

點知他們說是要開學後才可以呢.
8 : barryruger(14987)@2012-08-23 16:36:11

5樓提及
4樓提及
3樓提及
2樓提及
我想借都借唔到

點會,讀到課程就有

唔係個個屋企盤數都出得街...

教埋你,有兄弟轉晒入兄弟,自置單位唔計的


有D工主要收入其實幾灰色...
9 : GS(14)@2012-08-23 21:37:49

7樓提及
3樓提及
2樓提及
我想借都借唔到

點會,讀到課程就有

我前幾天大老遠去apply.
點知他們說是要開學後才可以呢.


學費可以拖的...
10 : GS(14)@2012-08-23 21:38:18

6樓提及
有得借屋企人都唔會俾我亂黎= =


你借一半畀我,我畀3%息你如何,你要我有擔保
11 : 自動波人(1313)@2012-08-23 23:39:24

第一批ibond無人睇好
第二批就全城熱賣,間間行鋪天蓋地,但high晒野

都咪話唔信邪
12 : mannishmark(26310)@2012-08-24 00:12:45

10樓提及
6樓提及
有得借屋企人都唔會俾我亂黎= =

你借一半畀我,我畀3%息你如何,你要我有擔保


但我都唔會借GRANT LOAN,屋企盤數出唔到街= =
13 : GS(14)@2012-08-24 00:15:24

12樓提及
10樓提及
6樓提及
有得借屋企人都唔會俾我亂黎= =

你借一半畀我,我畀3%息你如何,你要我有擔保

但我都唔會借GRANT LOAN,屋企盤數出唔到街= =


咁點出唔到法,當你家有4-5個人,不計以上限制有300萬都申請到
14 : GS(14)@2012-08-24 00:16:49

唔好成日驚被人check 到d乜唔去申請...

唔識可以教同慢慢講.... 班人有齊文件就唔會無端端吵你


我有朋友有身家有百零萬都可full loan,有人賺幾千都是得兩三成就就是呢個原因

做好d文件就得
15 : mannishmark(26310)@2012-08-24 00:20:20

14樓提及
唔好成日驚被人check 到d乜唔去申請...
唔識可以教同慢慢講.... 班人有齊文件就唔會無端端吵你
我有朋友有身家有百零萬都可full loan,有人賺幾千都是得兩三成就就是呢個原因
做好d文件就得


是老媽不可讓老爸知佢有幾多,老爸唔想俾老媽知佢搵幾多..
16 : mannishmark(26310)@2012-08-24 00:21:51

但你都可以教我的,反正只要慳到錢應該就OK
17 : GS(14)@2012-08-24 00:25:02

15樓提及
14樓提及
唔好成日驚被人check 到d乜唔去申請...
唔識可以教同慢慢講.... 班人有齊文件就唔會無端端吵你
我有朋友有身家有百零萬都可full loan,有人賺幾千都是得兩三成就就是呢個原因
做好d文件就得

是老媽不可讓老爸知佢有幾多,老爸唔想俾老媽知佢搵幾多..


你地屋企咁缺乏溝通的...
18 : GS(14)@2012-08-24 00:25:32

16樓提及
但你都可以教我的,反正只要慳到錢應該就OK


你父母是咪做穩定工作? 唔是可以叫他們簽聲明書搞掂
19 : mannishmark(26310)@2012-08-24 00:26:31

17樓提及
15樓提及
14樓提及
唔好成日驚被人check 到d乜唔去申請...
唔識可以教同慢慢講.... 班人有齊文件就唔會無端端吵你
我有朋友有身家有百零萬都可full loan,有人賺幾千都是得兩三成就就是呢個原因
做好d文件就得

是老媽不可讓老爸知佢有幾多,老爸唔想俾老媽知佢搵幾多..

你地屋企咁缺乏溝通的...


呢個係家庭問題黎...客觀條件(即係你講果D野完全OK),但係老爸是公務員,月入都唔少..
20 : GS(14)@2012-08-24 00:36:52

19樓提及
17樓提及
15樓提及
14樓提及
唔好成日驚被人check 到d乜唔去申請...
唔識可以教同慢慢講.... 班人有齊文件就唔會無端端吵你
我有朋友有身家有百零萬都可full loan,有人賺幾千都是得兩三成就就是呢個原因
做好d文件就得

是老媽不可讓老爸知佢有幾多,老爸唔想俾老媽知佢搵幾多..

你地屋企咁缺乏溝通的...

呢個係家庭問題黎...客觀條件(即係你講果D野完全OK),但係老爸是公務員,月入都唔少..

咁你地一家3口?
21 : mannishmark(26310)@2012-08-24 00:38:10

20樓提及
19樓提及
17樓提及
15樓提及
14樓提及
唔好成日驚被人check 到d乜唔去申請...
唔識可以教同慢慢講.... 班人有齊文件就唔會無端端吵你
我有朋友有身家有百零萬都可full loan,有人賺幾千都是得兩三成就就是呢個原因
做好d文件就得

是老媽不可讓老爸知佢有幾多,老爸唔想俾老媽知佢搵幾多..

你地屋企咁缺乏溝通的...

呢個係家庭問題黎...客觀條件(即係你講果D野完全OK),但係老爸是公務員,月入都唔少..

咁你地一家3口?


4口
22 : GS(14)@2012-08-24 00:40:03

21樓提及
20樓提及
19樓提及
17樓提及
15樓提及
14樓提及
唔好成日驚被人check 到d乜唔去申請...
唔識可以教同慢慢講.... 班人有齊文件就唔會無端端吵你
我有朋友有身家有百零萬都可full loan,有人賺幾千都是得兩三成就就是呢個原因
做好d文件就得

是老媽不可讓老爸知佢有幾多,老爸唔想俾老媽知佢搵幾多..

你地屋企咁缺乏溝通的...

呢個係家庭問題黎...客觀條件(即係你講果D野完全OK),但係老爸是公務員,月入都唔少..

咁你地一家3口?

4口


咁你父母咁好似關係一般,離了婚?

我唔可以咁狠心迫你拆散家庭呃錢嘛
23 : mannishmark(26310)@2012-08-24 00:41:47

22樓提及
21樓提及
20樓提及
19樓提及
17樓提及
15樓提及
14樓提及
唔好成日驚被人check 到d乜唔去申請...
唔識可以教同慢慢講.... 班人有齊文件就唔會無端端吵你
我有朋友有身家有百零萬都可full loan,有人賺幾千都是得兩三成就就是呢個原因
做好d文件就得

是老媽不可讓老爸知佢有幾多,老爸唔想俾老媽知佢搵幾多..

你地屋企咁缺乏溝通的...

呢個係家庭問題黎...客觀條件(即係你講果D野完全OK),但係老爸是公務員,月入都唔少..

咁你地一家3口?

4口

咁你父母咁好似關係一般,離了婚?
我唔可以咁狠心迫你拆散家庭呃錢嘛


不是,但最大問題係唔知老爸搵幾多
24 : GS(14)@2012-08-24 00:43:53

唔知你父賺幾多,咁他有無出糧戶口證明?
25 : mannishmark(26310)@2012-08-24 00:45:12

24樓提及
唔知你父賺幾多,咁他有無出糧戶口證明?


公務員點會無...
26 : GS(14)@2012-08-24 00:46:49

25樓提及
24樓提及
唔知你父賺幾多,咁他有無出糧戶口證明?

公務員點會無...


咁拿唔拿到呢個紀錄?
27 : mannishmark(26310)@2012-08-24 00:46:56

24樓提及
唔知你父賺幾多,咁他有無出糧戶口證明?


其實最大既問題就係呢樣,一出黎就穿了.唔知老爸肯唔肯,因為上次老媽同佢吵得好犀利都唔願俾佢知,今次呢個錢問題唔知點
28 : GS(14)@2012-08-24 00:51:30

27樓提及
24樓提及
唔知你父賺幾多,咁他有無出糧戶口證明?

其實最大既問題就係呢樣,一出黎就穿了.唔知老爸肯唔肯,因為上次老媽同佢吵得好犀利都唔願俾佢知,今次呢個錢問題唔知點

離婚最好辦法,用你媽媽加單身申請好d
29 : mannishmark(26310)@2012-08-24 00:53:35

28樓提及
27樓提及
24樓提及
唔知你父賺幾多,咁他有無出糧戶口證明?

其實最大既問題就係呢樣,一出黎就穿了.唔知老爸肯唔肯,因為上次老媽同佢吵得好犀利都唔願俾佢知,今次呢個錢問題唔知點

離婚最好辦法,用你媽媽加單身申請好d


咁就應該唔得了,湯兄抱歉
30 : GS(14)@2012-08-24 09:28:44

29樓提及
28樓提及
27樓提及
24樓提及
唔知你父賺幾多,咁他有無出糧戶口證明?

其實最大既問題就係呢樣,一出黎就穿了.唔知老爸肯唔肯,因為上次老媽同佢吵得好犀利都唔願俾佢知,今次呢個錢問題唔知點

離婚最好辦法,用你媽媽加單身申請好d

咁就應該唔得了,湯兄抱歉


你父親唔肯畀收入好煩...
31 : Sunny^_^(11601)@2012-08-24 12:41:53

9樓提及
7樓提及
3樓提及
2樓提及
我想借都借唔到

點會,讀到課程就有

我前幾天大老遠去apply.
點知他們說是要開學後才可以呢.

學費可以拖的...


我才不是用來交學$呢...

學$已經交了,不交沒書讀呢
32 : GS(14)@2012-08-24 12:45:02

31樓提及
9樓提及
7樓提及
3樓提及
2樓提及
我想借都借唔到

點會,讀到課程就有

我前幾天大老遠去apply.
點知他們說是要開學後才可以呢.

學費可以拖的...

我才不是用來交學$呢...
學$已經交了,不交沒書讀呢


你間學店來的?
33 : Sunny^_^(11601)@2012-08-24 12:45:48

29樓提及
28樓提及
27樓提及
24樓提及
唔知你父賺幾多,咁他有無出糧戶口證明?

其實最大既問題就係呢樣,一出黎就穿了.唔知老爸肯唔肯,因為上次老媽同佢吵得好犀利都唔願俾佢知,今次呢個錢問題唔知點

離婚最好辦法,用你媽媽加單身申請好d

咁就應該唔得了,湯兄抱歉


有一個不用check的呢.

都有一年的學$,不錯的.

我都是apply這個喇.要查資產的好煩,想騙都騙不到別人
34 : Sunny^_^(11601)@2012-08-24 12:46:28

32樓提及
31樓提及
9樓提及
7樓提及
3樓提及
2樓提及
我想借都借唔到

點會,讀到課程就有

我前幾天大老遠去apply.
點知他們說是要開學後才可以呢.

學費可以拖的...

我才不是用來交學$呢...
學$已經交了,不交沒書讀呢

你間學店來的?


學店???
35 : GS(14)@2012-08-25 00:04:32

恆商?
36 : GS(14)@2012-08-30 23:01:28

36樓提及
其實身家有返3百萬都唔洗諗有grant, loan 就仲loan 到


non mean ok 的,叫你弟弟用盡d呀
37 : GS(14)@2012-08-30 23:14:03

38樓提及
37樓提及
36樓提及
其實身家有返3百萬都唔洗諗有grant, loan 就仲loan 到

non mean ok 的,叫你弟弟用盡d呀

我細佬佢讀到大學先算


有non-mean 就得
38 : abbychau(1)@2012-08-30 23:15:00

39樓提及
38樓提及
37樓提及
36樓提及
其實身家有返3百萬都唔洗諗有grant, loan 就仲loan 到

non mean ok 的,叫你弟弟用盡d呀

我細佬佢讀到大學先算

有non-mean 就得

non-mean 我果陣借唔過
39 : GS(14)@2012-08-30 23:18:39

40樓提及
39樓提及
38樓提及
37樓提及
36樓提及
其實身家有返3百萬都唔洗諗有grant, loan 就仲loan 到

non mean ok 的,叫你弟弟用盡d呀

我細佬佢讀到大學先算

有non-mean 就得

non-mean 我果陣借唔過


前一陣我殺上去總部,發現是1.6xx%...好平好平,仲要最多30萬,你不如唔用,3%借給我吧
40 : abbychau(1)@2012-08-30 23:20:06

41樓提及
40樓提及
39樓提及
38樓提及
37樓提及
36樓提及
其實身家有返3百萬都唔洗諗有grant, loan 就仲loan 到

non mean ok 的,叫你弟弟用盡d呀

我細佬佢讀到大學先算

有non-mean 就得

non-mean 我果陣借唔過

前一陣我殺上去總部,發現是1.6xx%...好平好平,仲要最多30萬,你不如唔用,3%借給我吧

我果陣4%
41 : GS(14)@2012-08-30 23:21:03

42樓提及
41樓提及
40樓提及
39樓提及
38樓提及
37樓提及
36樓提及
其實身家有返3百萬都唔洗諗有grant, loan 就仲loan 到

non mean ok 的,叫你弟弟用盡d呀

我細佬佢讀到大學先算

有non-mean 就得

non-mean 我果陣借唔過

前一陣我殺上去總部,發現是1.6xx%...好平好平,仲要最多30萬,你不如唔用,3%借給我吧

我果陣4%

當年我6.x%,我一d都無考慮過
42 : GS(14)@2012-08-30 23:21:14

43樓提及
而家真係低左好多


所以狂借借盡佢
43 : abbychau(1)@2012-08-30 23:22:09

41樓提及
40樓提及
39樓提及
38樓提及
37樓提及
36樓提及
其實身家有返3百萬都唔洗諗有grant, loan 就仲loan 到

non mean ok 的,叫你弟弟用盡d呀

我細佬佢讀到大學先算

有non-mean 就得

non-mean 我果陣借唔過

前一陣我殺上去總部,發現是1.6xx%...好平好平,仲要最多30萬,你不如唔用,3%借給我吧

反彈
44 : GS(14)@2012-08-30 23:23:49

46樓提及
41樓提及
40樓提及
39樓提及
38樓提及
37樓提及
36樓提及
其實身家有返3百萬都唔洗諗有grant, loan 就仲loan 到

non mean ok 的,叫你弟弟用盡d呀

我細佬佢讀到大學先算

有non-mean 就得

non-mean 我果陣借唔過

前一陣我殺上去總部,發現是1.6xx%...好平好平,仲要最多30萬,你不如唔用,3%借給我吧

反彈


畀錢你套息wor,你仲想點,我可以拿30萬股票抵押都仲得
45 : abbychau(1)@2012-08-30 23:25:22

47樓提及
46樓提及
41樓提及
40樓提及
39樓提及
38樓提及
37樓提及
36樓提及
其實身家有返3百萬都唔洗諗有grant, loan 就仲loan 到

non mean ok 的,叫你弟弟用盡d呀

我細佬佢讀到大學先算

有non-mean 就得

non-mean 我果陣借唔過

前一陣我殺上去總部,發現是1.6xx%...好平好平,仲要最多30萬,你不如唔用,3%借給我吧

反彈

畀錢你套息wor,你仲想點,我可以拿30萬股票抵押都仲得

反彈即係你借到我比3%你借比我
46 : GS(14)@2012-08-30 23:30:15

48樓提及
47樓提及
46樓提及
41樓提及
40樓提及
39樓提及
38樓提及
37樓提及
36樓提及
其實身家有返3百萬都唔洗諗有grant, loan 就仲loan 到

non mean ok 的,叫你弟弟用盡d呀

我細佬佢讀到大學先算

有non-mean 就得

non-mean 我果陣借唔過

前一陣我殺上去總部,發現是1.6xx%...好平好平,仲要最多30萬,你不如唔用,3%借給我吧

反彈

畀錢你套息wor,你仲想點,我可以拿30萬股票抵押都仲得

反彈即係你借到我比3%你借比我

買樓或者得
47 : mannishmark(26310)@2012-08-31 00:49:23

湯兄,我之前聽TALK,話NON-MEAN最多係全期學費咋WOR..所以無閒錢做其他套息野
48 : GS(14)@2012-08-31 00:53:33

50樓提及
湯兄,我之前聽TALK,話NON-MEAN最多係全期學費咋WOR..所以無閒錢做其他套息野


你可以grant loan 左先嘛
49 : mannishmark(26310)@2012-08-31 00:55:04

我都係淨係搞NON-MEAN算..始終GRANT LOAN太多問題...
50 : GS(14)@2012-08-31 00:59:40

52樓提及
我都係淨係搞NON-MEAN算..始終GRANT LOAN太多問題...


仲有學費可分期的
51 : mannishmark(26310)@2012-08-31 01:02:35

53樓提及
52樓提及
我都係淨係搞NON-MEAN算..始終GRANT LOAN太多問題...

仲有學費可分期的


唔知佢俾錢係一筆過俾定係分期俾.. 如果一筆過既話好易有幾百蚊賺
52 : Sunny^_^(11601)@2012-08-31 08:22:25

借左loan唔係真係用來交學費吧...
53 : GS(14)@2012-08-31 10:03:59

55樓提及
借左loan唔係真係用來交學費吧...


我當年剩下幾千銀用來炒股票
金手指 借爆 Grant Loan iBond
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=281203

借爆按揭 套現未夠還債

1 : GS(14)@2014-02-26 12:46:27

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140225/18637038




【本報訊】強國客炒燶樓,借爆按揭周身債,單位慘變銀主盤。該單位為大角嘴瓏璽中層戶,昨日於忠誠拍賣行進行第三次拍賣,以低於銀行估價超過一成的2,100萬元售出,業主三年前以2,358萬元買入,勁蝕258萬元,但套現後仍未夠還債。
記者:陳家雄






忠誠拍賣行昨日再拍賣瓏璽2座21樓B室銀主盤,實用1,061方呎,以2,100萬元售出,實呎約19,793元,較銀行估價2,400萬元,低300萬元或12.5%。據悉買家為大埔康樂園業主,見上址低於市價,索性買入自住。土地註冊處資料顯示,上述單位業主張智勇(Zhang Zhiyong)持內地證件,2011年以2,358.09萬元買入上述單位。





領凱連使費蝕逾60萬放售

資料又顯示,張智勇買入單位後,先後承造多達四次按揭,其中第三次及第四次更向持有內地身份證的同胞救亡,分別向梁國強(Liang Guoqiang)借800萬元,以及向黃國華(Huang Guohua)借1,500萬元。到2013年12月更被管理公司追討管理費,最終上月被銀行收回單位,今個月在拍賣行進行拍賣。張智勇今次就算能夠套現2,100萬元,仍無法償還所有債務。
辣招通過,二手業主死心,高位入貨業主但求輸少少離場。消息稱,將軍澳日出康城領凱一個高層戶,實用1,001方呎,叫價790萬元,業主2011年一手買入價820萬元,若成功出售,賬面連使費料蝕逾60萬元。同類型單位新近成交,為9座右翼高層C室,面積一樣,成交價810萬元。
2 : ideal(34344)@2014-02-26 14:13:01

recently there are definitely a lot more interesting properties at attractive price for sale...
3 : 肥B(18468)@2014-02-26 15:18:56

ideal2樓提及
recently there are definitely a lot more interesting properties at attractive price for sale...

咁多D睇下樓, 合心水個業主又手緊咪有機會低於市價成交~~
4 : Sunny^_^(11601)@2014-02-27 09:23:45

賣左樓都唔夠還債…真係慘
5 : ideal(34344)@2014-02-27 09:34:21

肥B3樓提及
ideal2樓提及
recently there are definitely a lot more interesting properties at attractive price for sale...

咁多D睇下樓, 合心水個業主又手緊咪有機會低於市價成交~~


from what I see, still quite a bit of pent-up demand. not easy to find those 10% discount as mentioned in the newsapaper...
6 : 肥B(18468)@2014-02-27 09:59:33

ideal5樓提及
肥B3樓提及
ideal2樓提及
recently there are definitely a lot more interesting properties at attractive price for sale...

咁多D睇下樓, 合心水個業主又手緊咪有機會低於市價成交~~


from what I see, still quite a bit of pent-up demand. not easy to find those 10% discount as mentioned in the newsapaper...


實際市場的情況通常都係唔能夠完全反映, 有說「近水樓台先得月」及「朝中有人好辦事」

市場的第一手資訊, 當然會由前線參與交易的人仕最為清楚, 所以有家人/朋友(當然係要信得過啦)係做代理的話, 就會可以更清楚當下樓市的「溫度」同及時得悉減價盤的消息~~
7 : ideal(34344)@2014-02-27 10:18:05

in the last week, I saw three attractive properties. one is a blind auction for a foreclosure. I was the second highest bidder (with >10 bidders) and the highest bidder is 20% more than my bid!
8 : 肥B(18468)@2014-02-27 10:24:42

ideal7樓提及
in the last week, I saw three attractive properties. one is a blind auction for a foreclosure. I was the second highest bidder (with >10 bidders) and the highest bidder is 20% more than my bid!


but what is teh difference between the "marcket parice" & the highest bid price?

It should be a bit lower than the market price which are within 5-10%?
9 : ideal(34344)@2014-02-27 10:27:44

there is really no market price for the properties I am looking at, mostly because the transaction volume is so low and the bank is not leading. even for those properties, there is still a lot of demand..
10 : 肥B(18468)@2014-02-27 10:33:06

yup, that's why the press or some articles said "Hong Kong is full of rich people" to support the property market......

Let's wait~~
11 : ideal(34344)@2014-02-27 11:11:39

yes and no, on the other hand, most buyers are really newly-weds, or going to marry soon...
12 : qt(2571)@2014-03-02 06:55:00

賣家唔通係溫洲幚?! 但溫洲幚或強國人唔興借按揭買樓ga喎.

http://www.28hse.com/news/news_m ... 5%A0%B4&newsid=8424
借爆 按揭 套現 未夠 還債
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=284355

豪宅炒家頻借爆 加按成風 施佳龍抵押物業予波叔借4.9億

1 : GS(14)@2014-05-05 18:03:28

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140505/news/ea_eaa1.htm



【明報專訊】辣招推出後,豪宅成交大減,市場湧現不少投資者「按爆」物業,須以平價出貨,有物業甚至淪為銀主盤。本報發現,資深豪宅炒家施佳龍把貝沙灣一幢「孖屋」,連同葵涌一幢工廈,抵押予舖王鄧成波或相關人士,貸款4.9億元;而施佳龍持有的九龍塘根德道一屋地,在過去4年內先後八度向銀行及財務公司抵押。有業內人士認為,過去樓市炒風強勁,炒家間會互相借貸炒起樓市,至近期交投轉淡,加按情陸續浮現,實力不足的炒家最終被迫低價出售物業。


早前有消息指出,施佳龍持有之貝沙灣5期兩幢單號屋,已被利星行財務公司收回,並以銀主盤形式放售,每幢叫價1.8億元,較市價2億元低約一成。本報再翻查貝沙灣5期另一幢「孖屋」(同為施佳龍持有)的田土廳紀錄,發現除向利星行承做一按外,亦由富益貿易有限公司承造二按,單是二按已涉及4.9億元,富益之董事正是鄧成波之子鄧展英等。


息口3厘 遠低過往

本報致電鄧成波查詢,鄧氏稱,有關貸款並非單純為貝沙灣物業;施佳龍早前以7億元向鄧購入葵涌打磚坪街成功中心全幢,鄧得知施亦未成功向銀行申請按揭,故向施提供4.9億元貸款(即成交價之七成);息口只約3厘,遠低於公司過往批出之貸款息口。

至於為何會以貝沙灣物業作抵押,鄧成波則表示:「知道佢(施)唔係好掂,驚佢走我數,咪叫佢添,按埋貝沙灣」,不過,在土地註冊處文件所見,上述工廈與貝沙灣物業是分兩次作按揭登記,鄧指「詳細由律師處理,我唔清楚」。

另施佳龍秘書回應本報時稱,施曾購入葵涌兩幢工廈,並會活化成寫字樓,總投資約20億元,但就表示不清楚該工廈及貝沙灣等物業之按揭資料。

此外,施佳龍自用的根德道單號屋地,自10年5月以1.628億元購入後,已先後8次由銀行及財務公司抵押,當中4次就由永順資產管理有限公司承做按揭,最近一次為今年4月初,但有關資料並未詳細紀錄其按揭金額。

布力徑19號洋房 加按5次

事實上,近日市場上亦出現不少豪宅被揭多次加按個案。如惠州「80 後」少婦黎嘉敏於2011年,豪擲逾3.4 億元購入九龍站凱旋門摩天閣天際屋,一度刷新九龍最貴住宅紀錄。原來業主去年8 月再抵押物業,向投資者「磁帶大王」陳秉志借二按, 涉高達6000 萬元人民幣及1.8 億港元(合計共近2.55 億港元)。另由「椰菜娃娃之父」李群華家族持有的山頂布力徑19號屋一洋房,去年先後5次加按物業,最終今年以較叫價平1.5億元或33%成交,亦較市價平15%。

銀主盤增多 豪宅料受壓

第一信用財務主席冼國林認為,以往炒風強勁之時,不少炒家都會加按物業,增加流動資金,投資其他物業。由於近年豪宅交投淡靜,令該批加按物業遲遲未能賣出,部分業主唯有以平價沽貨,更有業主因斷供而被銀主沒收物業,料對豪宅樓價有一定壓力。

對於有炒家互相借貸,冼稱,過往都有不少炒家兼任放數,並會要求買家增加其他物業作抵押,一方面可賺取利息,另一方面若買家「走數」,除可收回原有物業外,更可多賺其他物業;不過若遇上淡市,買家則會隨時「輸凸」。

(樓市轉角系列2)

明報記者 林尚民、李宛婷
2 : GS(14)@2014-05-05 18:04:22

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140505/news/ea_eaa2.htm


【明報專訊】豪宅市場一向是樓市探熱針,其起落對整體樓價走向具參考作用。本報翻查差餉物業估價署於1997年至今年2月共17年的樓價指數(見圖),發現無論是97年亞洲金融風暴、2000年科網股爆破,還是2003年SARS、2008年金融海嘯,中小型單位及反映豪宅市的大單位樓價調整期大致相若,而97年、08年兩次,都以大單位跌幅較大。


辣招後 大單位跌價先於細單位





1997年,亞洲金融危機爆發,特首董建華又提出「八萬五」政策,重創地產市道。1997年5月至1998年10月,大單位樓價指數跌幅達48.36%,中小型單位則跌44.45%。2012年底起推出的辣招,包括買家印花稅(BSD) 及雙倍印花稅,對豪宅市場影響明顯較大。去年2月,大單位樓價已率先下調,迄今共跌3.93%,而細單位則要到半年後,即去年8月才跟隨下調,迄今跌幅暫只有0.81%。

過去曾炒賣多個豪宅物業的周譚月清,去年已積極散貨。她接受本報訪問時表示,今次樓價調整主要由於辣招,並非經濟因素,故預期豪宅樓價將繼續下調;再加上未來美國將會加息,故較難預計跌市會到何時才會停止。現階段,預計豪宅樓價跌幅約10%至20%。

周譚月清﹕蝕讓跟新盤鬥平

事實上,近月不少發展商都以低市價開盤,周太稱,「除非蝕讓,否則作為二手買家,根本無可能同新盤鬥平」,原因是發展商買地成本低,而二手業主買樓成本則較高,故炒家資金被凍結。現時她的策略是不買也不賣,以她持有的約10個物業為例,因沒有買家承接關係,現時全部沒有放售,部分物業唯有以低價出租,其中貝沙灣一幢洋房,更以月租約30萬元租出,比市價約40萬元平兩成半。但她補充,若用家見心水筍盤,亦不妨買樓自住,因本港樓市長遠仍會上升。
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細價股玩家「借爆」一號銀海

1 : GS(14)@2015-02-18 10:13:01

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150218/news/ea_eaa3.htm

【明報專訊】近年住宅物業樓價升幅驚人,不少豪宅單位更成為投資者的「錢」工具。由細價股玩家李鋈麟(Alan Lee)所持的奧運站一號銀海一個相連單位,最新由海外註冊公司及一私人名義借出總值9000萬元的二按及三按,比物業市值高出一倍。

土地註冊處顯示,李鋈麟2009年以1390萬元透過震榮有限公司購入的一號銀海7座一對相連單位,除於2009年底由恒生銀行借出一按外,於本月中亦分別由海外註冊公司STI PIP2 LIMITED及馮姓人士以私人名義,借出5000萬及4000萬元的二按及三按,未計一按,按揭金額已達9000萬元,比物業市值約4000多萬元高出一倍。

按揭金額高物業市值一倍

李鋈麟是香港著名「細價股玩家」,高峰期由他經手的細價股超過20隻,市場人士指他擅於供股、拆細等財技,更有傳他曾經沾手股份包括西伯利亞礦業(1142)、匯創控股(8202)等。

李鋈麟在1998年開始與伯明翰(2309)前主席楊家誠合作搞牛熊證券公司,正式全身投入股壇,2007年加盟麗盛(1004),自去年1月才辭任,目前是創板股份中國新華電視(8356)副主席。其前老闆兼麗盛大股東黎亮在內地名頭甚響,盛傳他與前國家總理李鵬女兒李小琳甚為熟稔,黎亮曾經控制的中電新能源(0735),更已易手李小琳旗下。
細價 價股 玩家 借爆 一號 銀海
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天津商人借爆 天匯首現銀主盤 兩年半前1.35億買入 降價三成月底開拍

1 : GS(14)@2016-04-15 15:36:15

【明報專訊】有內地客罕有借爆本港超級豪宅,令單位淪為銀主盤。創亞洲分層呎價最高紀錄的西半山天匯,一名天津商人持有的39樓B室,將於本月底連車位拍賣,開價9800萬元,成該廈首宗銀主盤個案,是次開價較2年半前買入價低近三成。同為該名商人持有的同層A室,雖未淪為銀主盤,但已於過去不足兩年間,先後6次向銀行及財務公司借貸,涉及總額超過9300萬元,約相等於當年買入價七成。



明報記者 林尚民、劉詠怡

天匯過去獲不少本港及內地富豪追捧。項目首個銀主盤為39樓B室,實用面積2476方呎,屬4房雙套連工作間及儲物室間隔,望西區海景為主,本月底以開價9800萬元連車位拍賣,實呎39,580元。

據資料顯示,有關單位由聯亞地產發展有限公司於2013年底以約1.35億元購入,並以282.94萬元購入車位,合共涉資約1.38億元,今次銀主開價則較當時買入價低約3970萬元或近三成。

負責是次銀主盤拍賣的世紀21測量師行董事蔡漢陞透露,該業主購入單位時曾支付首期,但其後未有按月供款,故淪為銀主盤。上述聯亞地產現由一名註冊地址於天津的內地商人尹聰擔任董事。

毗鄰戶六按盤共借逾9300萬

值得一提的是,雖然今次淪為銀主盤的天匯39樓B室,未有多次借貸紀錄,只於2014年6月及2015年6月,由交通銀行承造兩次按揭。不過,當年同由尹聰等人以1.353億元購入的39樓A室,卻在過去不足兩年內先後由銀行及財務公司承造6次按揭,而其中5次由財務公司承造之按揭,金額介乎1000萬至2160萬元不等,合共9320萬元,佔單位購入價近七成,惟部分貸款已經清還。至於尹聰等人同時以282.94萬元購入的一個車位,亦曾兩次按揭,每次金額均達280萬元。

加按物業解財困個案料日增

事實上,雖然豪宅買家持貨力一向較強,不過,近月市場先後出現多個豪宅銀主盤,如南區指標屋苑陽明山莊,就出現近10年來首個銀主盤,業主過去曾借約20次按揭,現叫價2200萬元放盤;香港仔深灣9號於今年2月亦出現首個銀主盤,銀主近日亦把叫價由3900萬元減至3500萬元。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,由於內地經濟環境未有好轉,早前更有不少內地客在港加按物業以調動資金救亡,故令豪宅銀主盤增加,若內地情?持續,相信同類型銀主盤會再增多。他又稱,雖然目前銀主盤數目未算太多,但若然有關單位數量持續增加,由於銀主盤成交價一般比市價平,料會為樓市增添壓力。



來源: http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160415/news/ea_eaa1.htm
天津 商人 借爆 天匯 匯首 首現 現銀 銀主 主盤 年半 1.35 買入 降價 三成 月底 開拍
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一周新增11銀主盤 朗屏邨11萬買入後 業主2年借爆共111萬

1 : GS(14)@2017-10-10 12:21:12

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2577&issue=20171010
【明報專訊】雖然樓價高企,但市場卻屢錄銀主盤放售,踏入10月,過去約一周市場即新增11個住宅銀主盤,本月累計已有12伙。在新增的銀主盤中,不乏租置計劃下售出的公屋戶,其中一個元朗朗屏邨單位,業主於2014至15年間先後向銀行及財務公司貸款約111萬元,相等於2006年購入價的10倍。

明報記者 林尚民

據世紀21網頁資料顯示,昨日新增5宗銀主盤放售個案,在過去7日(即10月3日至9日),合共便有11個住宅銀主單位放售,本月迄今則累計有12伙。同由世紀21資料顯示,上月全月錄得約15宗銀主住宅單位放售,即本月新增住宅銀主單位數字,已達上月全月的八成。另同期市場亦有5個其他類型物業銀主盤,包括車位、商舖等。

世紀21:上月全月15宗銀主盤放售

不過,中原按揭經紀董事總經理王美鳳 認為,以現水平來說,銀主盤數字未算太多,她又解釋,過往引發銀主盤數量急升,主要是市場出現重大變化,例如按揭息率急升,或經濟轉差導致市民供款能力有所下降,但她指,目前香港失業率奇低,息率又無大變化,相信短期內銀主盤數量都不會出現激增的趨勢。

值得一提的是,上述11宗銀主盤之中,有3伙屬租置計劃下售出的公屋單位,其中元朗朗屏邨悅屏樓中層15室,實用面積349方呎,剛淪為銀主盤,未補地價叫價175萬元,自由市場叫價265萬元,實呎分別為5014及7593元。資料顯示,業主於2006年10月以租置身分買入單位,成交價10.69萬元,實呎僅306元,但在2014至15年期間,業主先後三次向銀行及財務公司加按及借貸,合共涉及111萬元,相當於當年購入價的10倍。

恒安邨業主3年間借爆122萬

至於另一個租置公屋銀主單位,則是馬鞍山恒安邨恒月樓高層1室,實用381方呎,未補地價叫價268萬元,自由市場叫價380萬元,實呎分別為7034及9974元。資料顯示,業主於1999年向房委會以16.87萬元購入該單位,實呎443元,但於2013年至2016年期間,先後三度將單位向銀行及私人財務公司抵押加按及借貸共122萬元,至去年6月被法庭頒令破產。

中原王美鳳﹕短期內銀主盤難大升

王美鳳稱,雖然租置公屋單位的按揭一般都較容易審批,但估計上述個案,未必與審批過於寬鬆有關,相信只是個別業主的私人問題。另外,深井豪景花園、紅磡半島豪庭及灣仔修頓花園等,同錄銀主盤放售個案。
一周 新增 11 銀主 主盤 朗屏 買入 業主 年借 借爆 爆共 111
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=342439

沙田公屋戶借爆煲破產

1 : GS(14)@2017-12-18 03:48:05

【本報訊】平買公屋又如何,理財不善終破產。呎價超過一萬元的沙田博康邨一個單位業主即使沙士年代僅以16.11萬元做業主,目前市值升至約380萬元,惟六年前開始抵押公屋貸款後,最終走上破產之路,淪落拍賣去還債。

2003年僅16萬買入

土地註冊處資料顯示,沙田博康邨7座中層單位,實用381方呎,原業主2003年2月以折上折優惠購入,未補地價成交價16.11萬元,當時單位市值65.16萬元,變相二五折上車。直至2011年,將公屋抵押向財務公司貸款後,2014年被兩間財務公司追數,舊數未清,2016年再向另一間財務公司借貸8萬元,年息高達42厘,分30期還錢,每期還4,353元。數冚數,當事人今年初宣告破產。單位目前委託環亞拍賣行拍賣,居二市場開價150萬元,自由市場開價343萬元。開價較市價為低,該屋邨最近自由市場成交呎價已突破一萬元,資料顯示,1座中低層11室,實用370方呎,以370萬元成交,實呎1萬元,為該屋邨已補地價新高。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171211/20241273
沙田 公屋 戶借 借爆 爆煲 破產
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=345409

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