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恒大接盘佳兆业广场扩张再加速?

http://www.21cbh.com/HTML/2010-9-2/zNMDAwMDE5NTQzNw.html

宏观调控之下,地产公司之间交易频密。8月30日,恒大地产中期业绩发布会上,围绕一幅位于广州珠江新城的商业旺地——佳兆业 广场,恒大地产主席许家印进行了耐心解释。此前4天,恒大刚刚收购了这一项目,单价远低于周边在售项目;而对于出售方佳兆业来说,这也不失为一笔划算的买 卖。

8月26日,佳兆业公告称,公司与恒大地产签订协议,拟出售广州佳兆业广场,作价10亿元,及9亿元以清偿与项目有关之费用。

佳兆业广场位于广州天河区,可售面积约92,783平方米。宏观调控之中出售商业旺地,佳兆业是否资金紧张?

对 此佳兆业表示否认。“按照恒大付出的19亿元,除以92783平方米的可售面积,单价约是20500元。这个价格比市场价格低,但从公司的角度来看,我们 也节省了很多的成本,比如资金、管理、营销成本,”8月31日,佳兆业内部人士对记者表示,整售带来的是快速回笼资金,对企业资金周转率和使用率有明显的 改善和提升。

佳兆业集团主席兼执行董事郭英成表示,出售项目所得款项净额,将使公司在合适的机会出现时,可进行投资。佳兆业中报显示,集团发展集中于经济高增长地区,如珠江三角洲、长江三角洲、重庆成都地区以及环渤海地区。目前土地储备达1000万平米以上。

对于交易的另一方恒大地产来说,收购佳兆业广场也是一项令外界意外的举动。面对“是否意味着大举进入商业地产”的疑问,许家印表示,佳兆业广场将主要是恒大公司自己办公场地,还不能说是恒大正式进入商业地产。但他亦表示,计划于明年下半年大幅增加商业地产比例。

“公 司目前资金充裕。”许家印说,截至2010年6月30日,集团现金余额为184.9亿元,连同未动用的银行融资额度252.4亿元及尚未回收的合约销售款 57.9亿元,集团拥有可动用资金495.2亿元。此前,恒大发行两笔年利率为13%的优先票据,发行额达到13.5亿美元。高于此前碧桂园、雅居乐等公 司的融资成本。

万科中报显示,今年上半年万科销售金额达370亿,今年或达800亿。同期恒大集团营业额为203.7亿元。当被问及“恒大是否将在不久的将来超越万科”时,许家印称,从未想超越万科,但是大应该有自己的规模和位置。

上半年,恒大通过兼并收购,新购土地储备26幅,成本约每平方米738元,总土地储备达到惊人的7238万平米,在建面积达到2306万平方米,占总土地储备的32%,成为全国在建面积最多的地产商。截至6月30日,恒大73个项目已有67个已开工建设。


接盤 佳兆 廣場 擴張 加速
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一天狂取9块地佳兆业掀拿地高潮

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20101126/2074238.shtml

 每经记者 翟敏 发自深圳
2009年底赴港上市的深圳房企佳兆业(01638,HK)被业内称为“一匹黑马”,近期其一天之内接连拿下9幅地块的举动令人瞠目。目前,佳兆业土地储备已达1500万平方米,其中大多数位于二三线城市。
昨日(11月25日),佳兆业通报称,以12.92亿元(人民币,下同)竞得9幅四川南充及辽宁营口住宅地块,总占地近74.86万平方米,预计总建筑面积约237.04万平方米。在上述消息刺激下,港股佳兆业昨日股价上涨3.865%。
佳兆业近期拿地十分频繁,9月15日,佳兆业在江苏成功竞得太仓地块;10月13日,佳兆业以约2.3亿元购得广州佛山市顺德地块;10月17日,佳兆业以3.06亿元投得江苏省江阴市周庄镇两幅商住地块;10月22日,佳兆业通过收购的方式购得广东顺德杏坛镇地块。
昨日,佳兆业总裁黄传奇在接受《每日经济新闻》记者采访时透露,截至2010年3季度,佳兆业拥有总建筑面积1250万平方米的土地储备,加上最近新获 约260万平方米的土地储备,佳兆业土地储备达到1500万平方米,足够应对未来三至五年的发展。黄传奇透露,未来两三个月内,佳兆业还将有大幅度的拿地 动作。
截至10月底,佳兆业实现认购销售金额86亿元,合约销售金额83亿元。黄传奇透露,结合今年严峻的房地产环境,将全年销售目标略微调整,预计销售达90亿元,较原定计划下降10亿元。
昨日公告还称,近期获得香港银行提供3900万美元无抵押贷款,外界对于佳兆业财务状况的担忧由此而生。对此,佳兆业首席财务官张鸿光表示,截至10月底,佳兆业现金达38亿元,足够应付未来发展。
黄传奇表示,近段时间密集的拿地动作并不意味着佳兆业对明年下半年市场预期向好,不过他称,即便是房地产调控当头,管理层仍信心十足。
张鸿光介绍说,佳兆业看重在大城市工作却无力承担高房价的人群,此类人群刚性需求需要回到原住地得到解决。此外,佳兆业管理层还透露,除了地域上瞄准二三线城市之外,按物业类型分,佳兆业还将强化商业运营。据悉,佳兆业目前所持住宅比例为90%,商业物业为10%。

一天 天狂 狂取 塊地 佳兆 業掀 掀拿 拿地 高潮
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佳兆业一周拿地十幅 外资频投内地房企

http://www.21cbh.com/HTML/2010-12-2/4NMDAwMDIwODY4Ng.html

深圳房企佳兆业成为11月土地市场的一匹黑马。当月,佳兆业增加超过200万平方米的土地储备,更创下一周拿地十幅的纪录。

在宏观调控愈加深入的背景之下,佳兆业此举备受关注。

佳兆业大幅拿地并非个案。而房企大举扩张离不开资本的支持,近期国际资本市场热钱汹涌,纷纷投资中国房地产,11月外商投资房地产企业环比暴增157%。

业内人士称,由于通胀压力较大以及负利率的存在,外资看好中国内地房地产,寻求投资和合作的愿望迫切。

房企拿地凶猛

11月29日,佳兆业宣布公司通过竞拍方式,以人民币约8.19亿元,成功投得位于四川省南充市的一幅地块。


这是佳兆业在一个星期内投得的第十幅地块。

此前的11月25日,佳兆业公告称,以12.92亿元竞得9幅四川南充及辽宁营口住宅地块,总占地近74.86万平方米,预计总建筑面积约237.04万平方米。

“公司拿地主要集中于二、三线城市,目前调控政策对这些城市影响不大。”佳兆业总裁黄传奇表示,公司的业务重点在于这些地区的刚性需求,其中有一幅地已经深入到江苏的一个镇。

谈及近期大手笔拿地的原因,黄传奇对记者表示,佳兆业今年开工量比较大,到今年年底有400万平米,明年有700-800万平米的开工量,需要补充土地储备。

据其介绍,截至2010年3季度,佳兆业拥有总建筑面积1250万平方米的土地储备,加上最近新获约260万平方米的土地储备,佳兆业土地储备达到1500万平方米,足够应对未来三至五年的发展。

对于公司的财务状况,佳兆业首席财务官张鸿光表示不必担忧,截至10月底,佳兆业现金达38亿元,年底公司负债率可控制在60%以内。

外资依然看好内地房地产

频繁拿地,离不开大量资金的支持。

在公告拿地的同时,佳兆业还宣布,近期获得香港银行提供3900万美元无抵押贷款,黄传奇又透露,其正与新加坡淡马锡商谈合作事宜。

“目前国际资本市场依然非常看好内地房地产。”张鸿光对记者表示,近期有不少外资机构来找佳兆业,希望能进行一些投资合作,但佳兆业认为,其提出的融资条件成本太高。

佳兆业并非个例。央行数据显示,10月新增外汇占款激增,美国第二轮量化货币政策启动后,游资涌入明显提速,而楼市成为游资的主要聚集地之一。

商务部数据显示,11月份以来,全国完成备案的外商投资房地产企业已达108家,而整个10月份只有42家。

除 了发债、银团贷款外,一些私募基金也在进入房地产业。11月24日,福建房企明发集团公告称,公司向私募基金华平基金((WarburgPincus)发 行15.52亿港元的可转股债券以及3.88亿港元的认股权证,此次发行债转股的资金将主要用于公司购买土地、收购和日常经营。

此次明发选择策略不同的可转股债券,年利率仅为5%。香港资本市场人士分析,虽然年利率较低,但一旦可转股之后,给华平带来的收益也是显而易见的。按之前有些私募进行股权投资的惯例,也很可能附带其他条件,甚至包括“对赌”协议。

“并不是外资就是热钱。”摩根大通中国投资银行董事总经理龚方雄表示,热钱是快进快出的,而国外投资机构投资房地产一般呆三五年,这对中国房地产影响不大。


佳兆 業一 一周 周拿 拿地 地十 十幅 外資 頻投 內地 房企
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佳兆業否認主席被扣查傳聞

來源: http://www.yicai.com/news/2014/10/4029544.html

17日,市場盛傳佳兆業主席郭英成被扣查。不過,佳兆業方面對《第一財經日報》回應時,否認了上述傳聞。

近地產圈風波不斷。 繼雅居樂(03383.HK)董事長被指定居所後,市場今日盛傳佳兆業(01638.HK)主席郭英成被扣查。不過,佳兆業方面對《第一財經日報》回應時,否認了上述傳聞。(更多獨家財經新聞,請加微信號cbn-yicai)

佳兆業副主席譚禮寧今日向媒體表示,沒有收到有關郭英成被扣查及要求協助調查消息,公司運作一切正常。

佳兆業已連跌六日,今再挫6.36%,收報2.65元,累計跌近17%,是近三個月低位。今天成交量增至4521萬股,逾七個月最多。

佳兆業是由郭氏兄弟1999年創立,於2009年12月在香港聯交所主板上市。主席郭英成為老二,副主席郭英智老三;而老大郭俊偉是富昌金融集團的主席,也是佳兆業的股東之一。三兄弟現時透過一個家族信托共同持有佳兆業六成股權。

佳兆業擅長舊城改造,隨著城市土地日益稀缺,佳兆業的舊改優勢開始顯現。

今年9月,佳兆業實現合約銷售額約43.589億元,環比增長高達117.95%;前九月的合約銷售合共約達194.045億元,合約銷售面積191.10萬平方米,同比分別增長15.7%、5.5%。按照300億元的年度目標計算,佳兆業已完成65%。


(編輯:明智)

佳兆 否認 主席 被扣 扣查 傳聞
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佳兆業主席郭英成去向成謎 或涉深圳龍崗舊城改造

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2014-12-06/881413.html

先是公司主席盛傳被扣查,之後旗下上千套預售房源莫名其妙被官方鎖定,《中國經營報》記者通過多方了解獲悉,深圳龍頭房企佳兆業正在面臨前所未有的危機。幾乎與此同時,該公司股權卻出現大筆轉讓,這是“金蟬脫殼”,還是賣盤保泰?

12月4日早間,因為“鎖盤”事件而停牌一日的佳兆業發布複牌公告稱,公司主要股東大正將向另一主要股東生命人壽的全資附屬富德資源投資,轉讓集團5.755億股份,相當於已發行股本約11.21%,代價為16.68億元,轉讓完成後,生命人壽(連同富德資源投資)所持佳兆業的權益將增加至29.96%,而大正持有的佳兆業股權將從20.84%降至9.63%。

資料顯示,上述主要股東背後的實際控制人正是佳兆業主席郭英成及其兩兄弟郭俊偉、郭英智,在如此敏感的時機進行股權轉讓引起了資本市場的恐慌,當天複牌的佳兆業盤中一度暴跌12.55%至2.3港元。

金蟬脫殼?

根據佳兆業的最新公告,上述股權的轉讓價格相當於每股股份2.898港元,較停牌前每股股份收市價溢價約10.19%,股份轉讓將於2014年12月5日前完成。股份轉讓完成後,生命人壽(連同富德資源投資)所持佳兆業的權益將從18.75%增加至29.96%,而大正持有的佳兆業股權將從20.84%降至9.63%。

資料顯示,大正投資有限公司是2007年7月23日在英屬處女群島註冊成立的投資控股公司,此前持有佳兆業已發行股本的約20.84%。大正的所有已發行股本均由一家名為昌裕投資的公司所持有,而昌裕投資有限公司又由一家名為Good Health Investments Limited全資擁有,Good Health Investments Limited則由Seletar Limited及Serangoon Limited作為Credit Suisse Trust Limited的代名人及受托人分別擁有50%及50%的權益。

根據公告,這家名為Credit Suisse Trust Limited的信托公司是以郭俊偉、郭英成及郭英智於2008年5月23日成立的全權信托之受托人的身份行事,全權信托的受益人包括郭俊偉、郭英成及郭英智的直系家族成員。這意味著,大正投資背後的實際控制人正是佳兆業的主要創始人郭氏三兄弟。

在如此敏感的時機進行股權交割引起了資本市場的恐慌,當天複牌的佳兆業盤中一度暴跌12.55%至2.3港元。“繼多家房企涉官員貪腐案後,房企涉官商利益輸送等內幕已令投資者如驚弓之鳥,主要股東選擇此時進行股權轉讓確實難以理解,市場亟待佳兆業有進一步明確的消息。”有香港機構人士對《中國經營報》記者表示。

數天前,一場前所未有的“鎖盤”危機令佳兆業措手不及。其位於深圳龍崗區的數個正處於預售期的項目,包括佳兆業大鵬假日廣場、佳兆業悅峰花園及佳兆業城市廣場的未售單位被深圳規劃和國土資源委員會鎖定買賣協議備案,初步估計涉及房源超過千套,其中包括數百套商鋪項目也處於鎖定狀態。這種異常的狀況在深圳房地產市場發展歷史上可謂前所未有。

由於此事件官方以及佳兆業至今都未能給出詳細的解釋,12月2日停牌前,佳兆業股價爆跌6.41%至2.63元。次日,佳兆業以將公布一份載有內部消息的公告為由宣布股票停牌。

在最新的複牌公告中,佳兆業仍不能解釋旗下樓盤被鎖定的具體原因:“公司並無就有關鎖定接獲由中國有關當局發出的任何通知書,也尚不清楚有關當局作出有關鎖定之原因。本公司正與有關當局進行溝通,以恢複受影響的單位至正常狀況。”佳兆業表示。

根據官方解釋,預售房源被“管理局鎖定”,一般是由於房屋處於限制狀態或開發商存在違規行為而導致,但涉及同一個發展商如此多項目被同時鎖定,顯然不是普通的項目違規所能解釋,最大的可能是,佳兆業企業本身涉嫌違規。

這種猜測市場早已有之。一個多月前的10月13日,擔任深圳政法委書記的蔣尊玉涉嫌嚴重違紀而落馬。幾天之後,市場就傳出了佳兆業主席郭英成卷入該案而被官方扣查的傳聞,為此佳兆業不得不緊急發布澄清公告稱,主席被扣查消息完全不屬實,當日郭英成還在香港辦公室上班。

但此後郭英成並未在公開場合露面過。“鎖盤”事件發生後,郭英成的下落再次被資本市場所關註。但據佳兆業人士向記者透露,當前公司並未受上述事件影響,運作完全正常,公司主席也還在公司正常上班,市場上的一些傳聞並不符合實際。

舊改專業戶

但這數次澄清並未打消市場的疑慮,是次旗下樓盤預售單位莫名其妙地被官方鎖定開始讓市場擔心佳兆業的命運。

“這是深圳房地產市場上前所未有的事情,而且政府方面似乎也不願意作出更多的解釋,這種情況極其罕見。”一名深圳地產圈人士告訴記者,佳兆業在深圳本土與相關政府人士關系密切幾乎是眾所周知的事情,該事件或將影響到佳兆業未來的命運。

作為深圳本土龍頭房企,佳兆業以善於運作城市舊改項目而知名。

從1999年開始涉足舊改以來,佳兆業在深圳成功運作了平湖舊墟改造、鹽田整體搬遷、阪田雪象村工業區改造等大型舊改項目,從某種程度而言,舊城改造業務已成為佳兆業最為重要的發展戰略之一,其在深圳的大部分項目土地均通過舊改而獲取。

“在深圳,能夠操作舊改項目的只有兩類企業,一是資金實力雄厚的央企,比如華潤、招商;二是舊改經驗豐富的民企,包括佳兆業、京基、卓越等,這類企業擁有豐富的本土資源和開發經驗,政商關系密切,具有很好的談判優勢。”

上述深圳業內人士表示,在深圳近年城市土地供應主要依賴城市更新的模式下,佳兆業在本土的競爭力遠超萬科這樣的行業龍頭。

為了推進舊改,佳兆業在2013年成立了一家名為佳兆業置業的企業,這是國內首家專註於城市更新的公司實體。憑借多年來舊改的成功,佳兆業贏得了行業“舊改專業戶”的稱號。

2009年12月,佳兆業在港交所完成上市,隨後的三年時間,佳兆業的銷售額呈現出幾何級的增長:從2010年銷售額剛突破百億到2013年完成239億元的銷售額,三年時間增長了2.4倍,截至今年10月底,佳兆業完成銷售額193億元,而今年其銷售目標是300億元。

佳兆業的快速擴張與其在深圳本土的爆發式成長不無關系。在深圳,佳兆業的銷售增長速度遠超其他房企。

今年上半年,憑借佳兆業城市廣場、佳兆業悅峰、佳兆業前海廣場、佳兆業假日廣場、龍崗大道1號等項目,佳兆業以16.7萬平方米(1801套)的成交量、41億元的成交金額,超過行業龍頭萬科,摘得深圳樓市成交量、成交金額的雙料冠軍。

此次被鎖定的預售樓盤佳兆業城市廣場,在上半年則以2.2萬元/平方米的均價賣出了1033套,成為今年上半年深圳樓市最火的樓盤。

但這一切榮光可能都將就此打住。除了深圳佳兆業前海廣場預售不受影響之外,當前佳兆業在深圳的所有預售項目都已經被鎖定而不能銷售,其中上半年賣得最火的佳兆業城市廣場首當其沖。值得註意是,上述被鎖定的項目除了位於福田區的佳兆業中心外,其他均處於過去數年佳兆業深耕的龍崗區。

龍崗陰影

記者采訪的各種信源,均指向佳兆業的違規極有可能發生在2011年至2014年其龍崗舊改項目推進期間。而當時龍崗區的主政者正是剛落馬不久、彼時擔任龍崗區委書記後升任深圳政法委書記的蔣尊玉。

2011年深圳的大運會概念令龍崗成為深圳開發商紮堆的熱門區域。2011年至2013年,佳兆業先後在龍崗通過城市更新的方式拿下多個項目地塊,開發了佳兆業城市廣場、龍崗大道一號(新都匯家園)、佳兆業假日廣場、悅峰花園等四大項目,成為該區域最大的“地主”之一。如今,這四個項目逾千套預售房源都已被房管局鎖定,僅佳兆業中央廣場一個項目,被鎖定的房源就超過了800套。

佳兆業廣場是佳兆業在龍崗中心區的最主要項目,也是深圳至今為止規模最大的城市改造項目。項目位於龍崗華為科技新城的核心地段,項目占地面積約32萬平方米,建築面積則達到180萬平方米,是一個集地標級寫字樓、商業MALL、商務公寓、住宅等多種業態的大型綜合體項目。

2011年3月,該項目舉行拆遷啟動儀式,時任龍崗區委書記的蔣尊玉為佳兆業親自站臺,與佳兆業集團董事局主席郭英成一起出席啟動儀式。在該儀式上,佳兆業則宣布將向龍崗區政府一次性捐贈2000萬元,用於大運會的城市建設。

“華為科技新城是蔣尊玉主政龍崗的主要政績工程,作為特區擴容示範區,蔣一直期望將科技新城打造為深圳下一個區域中心。”一名深圳政經觀察人士告訴記者,蔣尊玉是華為科技城建設的主要推動者,而佳兆業則是近年來在龍崗區最為活躍的發展商,雙方關系密切幾乎是深圳地產圈眾所周知的事情。

據公開報道,2011年4月,郭英年曾跟隨蔣尊玉回其江蘇豐縣老家參觀考察,為當地招商引資助力。而在龍崗主政期間,蔣尊玉則不止一次為佳兆業旗下項目的奠基、開工活動站臺:2012年8月10日,佳兆業位於深圳大鵬新區十大項目集中啟動暨佳兆業萬豪大酒店奠基,蔣尊玉出席;當年11月29日,佳兆業華為科技城01單元項目改造簽約,蔣尊玉也出現在了現場。

對於郭英年與蔣尊玉過從甚密的說法,佳兆業方面並不認可,“他是當時龍崗的區委書記,佳兆業在龍崗有很多的項目,也需要與政府合作,雙方有來往是很正常的事情。”佳兆業人士對本報記者表示。

但從客觀上而言,在蔣尊玉主政龍崗期間,佳兆業確實是該區域受益最大的開發商。2013年5月,佳兆業以虧本的形式拿下了位於龍崗的深圳大運中心運營權,該場館在大運會之後因為每年6000萬元的維護成本而成為了深圳市政府的沈重負擔,佳兆業拿下該項目運營權後,曾被外界解讀為這是“投桃報李”的舉動:一方面是為政府解憂,另一方面為自身未來在龍崗的土地開發增加談判籌碼。對此,佳兆業方面明確否認:“場館的經營與房地產開發是割裂的,接手大運中心與公司的地產開發業務沒有任何關系”。

如今,蔣尊玉已經落馬,佳兆業能否憑借其在深圳經營多年的政商關系而走出危機仍要拭目以待。

佳兆 主席 郭英 英成 去向 成謎 或涉 深圳 龍崗 舊城 改造
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佳兆業董事會主席郭英成辭職 傳涉蔣尊玉案

來源: http://www.yicai.com/news/2014/12/4050975.html

梳理公開資料顯示,郭英成與蔣尊玉多有交集。蔣尊玉考察經常由郭英成陪同,而佳兆業樓盤開工也會有蔣尊玉出席。
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2月10日深夜,以深圳龍崗舊改項目起家的開發商佳兆業(01638.HK)發布公告,宣布公司創始人郭英成將辭任執行董事、董事會主席、提名委員會主席、薪酬委員會成員及公司授權代表等;其三弟郭英智調任為非執行董事,並自2014年12月31日起生效。

這意味著未來公司運作將不再需要經過郭英成授權。

2010年4月時任龍崗區委書記的蔣尊玉與郭英成共同出席了華為科技城項目的簽約儀式。

事實上,過去兩個月里,佳兆業一直站在風口浪尖。

今年10月17日,據香港DBC數碼電臺報道,稱市場盛傳佳兆業(01638-HK)主席郭英成被扣查,股價隨即急插,跌逾7%。10月17日晚,佳兆業發布公告澄清主席失聯信息,稱被拘留或無法聯絡是假消息。

佳兆業主席郭英成為郭氏三兄弟中的二哥,副主席郭英智是三哥;而大哥郭俊偉是富昌金融集團的主席,也是佳兆業的股東之一,但在集團沒有職位。

郭氏兄弟一度被香港媒體稱為“隱形富豪”,其在商界的人緣也甚廣。香港新世界集團的鄭裕彤、玩具大亨蔡誌明、英皇的楊受成和富商劉鑾雄等都是佳兆業在港交所上市時的入股股東。

三兄弟現時透過一個家族信托共同持有佳兆業61.35%股權。

12月4日,佳兆業公告宣布三兄弟通過家族信托向中國生命人壽出售11.21%股權,至今,郭氏家族仍持超過50%的控股股權。

佳兆業雖然發布了澄清公告,但10月17日之後,郭英成一直沒有在公開場合露面。

澎湃新聞(www.thepaper.cn)在佳兆業網站查詢發現,郭英成最近一次出現在公眾視野是今年9月30日佳兆業集團的新聞稿中,主席郭英成為由佳兆業首席贊助的2014年ATP深圳網球公開賽冠軍穆雷頒獎。

佳兆業集團在深圳以舊改項目聞名,而澎湃新聞曾報道,深圳市委原常委、政法委書記蔣尊玉落馬的最直接原因是其擔任龍崗區委書記時力推的舊城改造工作。

郭英成被傳出失聯傳聞前,2014年10月13日,有消息稱深圳市委原常委、政法委書記蔣尊玉被有關部門帶走。10月24日,這一消息在廣東省紀委監察廳網站得到了證實:蔣尊玉因涉嫌嚴重違紀問題,接受組織調查。

梳理公開資料顯示,郭英成與蔣尊玉多有交集。蔣尊玉考察經常由郭英成陪同,而佳兆業樓盤開工也會有蔣尊玉出席。

2010年 04月 02日,龍崗華為科技城項目啟動,這一項目也是蔣尊玉在位時的主要政績之一,由他提出並主導改造。啟動當天,時任龍崗區委書記蔣尊玉等政府官員,以及佳兆業集團有限公司董事局主席郭英成等出席簽署儀式。

佳兆業廣場是佳兆業在深圳龍崗區的主要項目,也是深圳至今規模最大的城市改造項目。該項目位於龍崗華為科技新城的核心地段。2011年3月,該項目舉行拆遷啟動儀式,時任龍崗區委書記的蔣尊玉為佳兆業親自站臺,與佳兆業集團董事局主席郭英成一起出席啟動儀式。

2011年4月2日,時任深圳市委常委、龍崗區區委書記蔣尊玉,深圳市人大辦公廳副主任田曉紅,佳兆業集團董事局主席郭英成等一行來豐參觀考察。

2012年8月10日,佳兆業萬豪大酒店奠基儀式在龍崗大鵬新區金沙灣酒店原址隆重舉行。時任深圳市龍崗區委書記蔣尊玉、佳兆業公司佳兆業集團控股有限公司主席兼執行董事郭英成出席了這一儀式。

2014年07月04日,郭英成等多名潮商巨資捐助見義勇為基金會,募捐儀式上,時任深圳市委常委、政法委書記蔣尊玉等上臺接受了企業家的捐贈。

除主席失聯之外,佳兆業公司也於近期陷入房源鎖定風波。

11月底,又有關於深圳上千房源被“鎖盤”的消息傳出。截至12月11日澎湃新聞發稿時,深圳市規劃和國土資源委員會官網上,位於華為科技城的佳兆業中央廣場、佳兆業悅峰花園等項目仍為“管理局鎖定”。

所謂“管理局鎖定”,深圳市規土委給出的解釋是,房屋處於限制狀態或開發商存在違規行為,導致售房系統被管理局鎖定。

佳兆業內部人士向澎湃新聞否認了“鎖盤”與蔣尊玉的必然關系,“公司並未收到深圳市規土委相關部門關於鎖定房源的通知或者函件,突然鎖盤對我們的影響也非常大,正在進一步洽談中。


(編輯:吉蕭彤)

佳兆 董事會 董事 主席 郭英 英成 辭職 傳涉 涉蔣 蔣尊 尊玉 玉案
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2015年中國首例違約:地產商佳兆業4億港元貸款未還

來源: http://wallstreetcn.com/node/212675

郭英成,佳兆業

深圳房地產龍頭企業佳兆業集團昨日公告稱,未能償還4億港元匯豐提供的融資貸款。這是該司董事會主席郭英成辭職觸發的強制性提前還款。該司稱此次違約可能導致有關貸款融資、債券、股本證券的交叉違約。

這是2015年中國資本市場首例違約。2014年11月佳兆業上千套房源被深圳市政府有關部門鎖定,國內媒體稱郭英成辭任涉及深圳落馬政法委書記蔣尊玉案。

佳兆業是深圳本土龍頭房企,連續三年榮獲“深圳地產資信十強”。2009年12月赴港上市後三年內,該司銷售額增長2.4倍,從2010年的剛過百億元增至2013年的239億元。2014年上半年,佳兆業以16.7萬平方米(1801套)的成交量、41億元的成交金額,超過行業龍頭萬科,摘得深圳樓市成交量、成交金額的雙料冠軍。

佳兆業以運作城市舊改項目聞名業內,其快速擴張與深圳當地政府有千絲萬縷的關系。隨著近期深圳市委高層、政法委書記蔣尊玉落馬,佳兆業也一步步深陷泥潭。

2014年10月,郭英成就被傳涉及落馬官員而被帶走。11月底深圳多個樓盤被爆出遭當地國土部門“鎖定”,目前除前海廣場外,佳兆業在深圳的所有預售項目都已經被鎖定而不能銷售。

2014年12月4日,因“鎖盤”事件停牌一日的佳兆業發布複牌公告,稱郭英成及其兩兄弟控制的公司主要股東向另一主要股東——生命人壽的全資附屬富德資源投資轉讓5.755億股份,約相當於已發行股本的11.21%。敏感時機的股權轉讓引起市場恐慌,當天複牌的佳兆業盤中一度暴跌12.55%。

12月10日,佳兆業突然宣布郭英成辭任董事會主席及執行董事,郭英成胞弟郭英智也辭去執行董事一職,大股東郭氏家族再無任何人出任執董。12月28日,佳兆業發布公告稱,執行董事及董事會副主席譚禮寧和首席財務官張鴻光均辭職。

佳兆業港股((01638.HK))自12月29日起停牌,昨日該司稱將繼續暫停交易,待進一步公告。12月一個月內,佳兆業股價暴跌約50%,單月跌幅創最高紀錄。國際信用評級機構標準普爾認為,董事會主席與副主席辭職後,佳兆業今後幾日可能面臨“更多挑戰”。另一國際評級機構穆迪已將佳兆業的信用評級由B1降至B3。

佳兆業,H股,中國股市,房地產

深圳一位地產老板向《華夏時報》表示,佳兆業事件可能比想象的更加複雜,

“如果只是與深圳市委原常委蔣尊玉落馬案有關,沒必要把佳兆業全深圳的項目都鎖起來,顯然沒有這麽簡單。”

深圳市房產登記中心的工作人員向該報表示,佳兆業的樓盤停止辦理手續,該部門也沒有接到過任何正式的文件,都是口頭通知。相關人士稱:“這是從未有過的事,而且也不是我們國土部門單方面管理,涉及多個部門,有的跟我們部門也沒關系。”

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2015 年中 首例 違約 地產 佳兆 港元 貸款 未還
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$佳兆業集團(01638)$ 何純在南國

來源: http://xueqiu.com/2657407918/34783225

$佳兆業集團(01638)$
上次 $比亞迪股份(01211)$ 頭一天暴跌,結果第二天暴漲,隨後漲了一個星期。如果敢在第二天早上買入的,一個星期獲利20%。
稍微遠點,$雅居樂地產(03383)$  老板因為有行賄嫌疑被監視居住,結果開盤暴跌,敢在當天開盤買入的,一天獲利30%。
更遠一點,2008年 中信泰富 因為衍生合約暴虧而當天暴跌,不到1年股價翻番。
現在輪到佳兆業更大的醜聞。
http://finance.sina.com.cn/china/20150102/190421214178.shtml 
老板涉嫌行賄被逼轉讓股份,公司管理層動蕩,匯豐的貸款違約,這次如果再次複盤,會跌多少?
關註股票的可以思考下。
關註債券的也可以思考下:
香港櫃臺交易的債券2016年到期的跌到年化收益率有27%了。考慮到公司貸款的違約披露時間是在周五晚上,很可能下周可以看到更低的價格,更高的年化收益率。
詳見:
http://www.poems.com.hk/zh-cn/product-and-service/bonds/price/ 
這次會有什麽不同嗎?假設有合適的價格機會,我會考慮買入一點債券投機。膽大的朋友,可以考慮直接買入正股。
原因:
1. 目前的大股東生命人壽實力強大。
一家敢與土豪安邦保險爭奪金地集團大股東地位的公司,控股和參股多家上市公司。
http://www.howbuy.com/news/2014-04-24/2288903.html 
2. 佳兆業地產銷售額大,資產總金額龐大。
2013年銷售額接近200億元,今年上半年在深圳地產業居於第一名。它的資產總額1000億元,借款總額達到人民幣300億元。
難以想象,深圳市會在原有大股東撤出的情況下,容忍一家這樣大的地產公司違約而導致大規模事件。
買了房還沒有拿到房產證的百姓怎麽辦?貸款給這家公司的銀行怎麽辦?它的上遊供應商怎麽辦?所有人都會給政府巨大壓力。
3.  佳兆業的資產大部分位於深圳,如果政府允許他盤活,可以說全部都是優質資產。
畢竟它不是因為自身情況違約的,而是因為政治問題而出大麻煩的。

@管我財 老兄怎麽看?
雪球上最懂政治的@釋老毛 兄,怎麽看?
佳兆 集團 01638 何純 純在 南國
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佳兆業違約引關註 房企債收益率齊走高

來源: http://wallstreetcn.com/node/212796

新年伊始,地產商佳兆業違約事件引發了投資者對於地產行業出現多米諾骨牌違約風險的擔憂情緒。上市房地產公司發債熱情和規模也明顯放緩。標普數據顯示,2015年中國上市房地產公司的總體到期債務規模為33億美元。

違約所帶來的惡性循環顯而易見:公司債務違約,投資者競相逃離,公司無法為現有債務再融資——公司被迫降價出售資產,並導致投資者信心進一步惡化。佳兆業2018年到期的美元債券收益率已經飆升至45%。

深圳房地產龍頭企業佳兆業集團元旦發布公告稱,未能償還4億港元匯豐提供的融資貸款。這是該司董事會主席郭英成辭職觸發的強制性提前還款。該司稱此次違約可能導致有關貸款融資、債券、股本證券的交叉違約。

在佳兆業之前,評級機構標準普爾去年11月下調人和地產評級至CC級——暗示違約風險近在眼前;雅居樂則在去年12月宣布延遲交付4.75億美元的債務。

過去幾年內地地產公司大肆舉債,不過隨著地產熱的降溫,房地產企業發債熱情有所減弱。路透的數據顯示,中國開發商2014年發債規模達到150億美元,同比下降41%。

一月通常是承銷商比較忙碌的開始,包括評估評級和尋找潛在投資者的工作理應逐漸展開。但是由於佳兆業的事件,整個市場目前相對平靜。中國房地產公司債券收益率去年12月全線走高。一些評級較低的公司債券收益率全部突破兩位數。

根據標普的數據,2015年中國上市房地產公司的總體到期債務規模為33億美元。

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佳兆 違約 引關 關註 房企 企債 收益率 收益 走高
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佳兆業否認破產重組傳聞

來源: http://wallstreetcn.com/node/212804

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佳兆業對澎湃新聞稱,破產重組消息來源於金融機構,一切尚未定論;破產重組是假的,一切以公告為準。但是對於如何應對違約,佳兆業方面並未給出答複。

今天早些時候,第一財經報道稱,連續的違約之後,深陷違約門的佳兆業董事會1月6日下午最後達成意見:破產重組。

“一切抵質押手續和債權主張暫停。”有知情人士向第一財經客戶端表示

彭博數據終端顯示,佳兆業集團發行的債券均已經跌落谷底,其中一只於2015年12月20日到期的人民幣債券,年化到期收益率已經達到了146.386%,另外一只於2016年4月22日到期的人民幣債券年化到期收益率則飆到了99.154%。

海通證券在昨日的報告中警告稱,警惕佳兆業違約觸發的避險情緒傳染。海通證券分析師李寧在報告中稱,離岸市場違約不斷,避險情緒或傳染至在岸市場。2015年信用事件料有增無減,信用債配置應以中高等級產業債和優質城投債為主。需警惕反腐對地產業的不利影響,尤其是民營企業,其創始人對公司經營影響巨大。預計地產業信用分化將加劇。

華爾街見聞網站介紹過,深圳房地產龍頭企業佳兆業集團開啟了2015年中國資本市場的首例違約。1月1日,佳兆業發布公告稱,未能償還4億港元匯豐提供的融資貸款。這是該司董事會主席郭英成辭職觸發的強制性提前還款。該公司稱此次違約可能導致有關貸款融資、債券、股本證券的交叉違約。

佳兆業曾連續三年榮獲“深圳地產資信十強”。2009年12月赴港上市後三年內,該公司銷售額增長2.4倍,從2010年的剛過百億元增至2013年的239億元。2014年上半年,佳兆業以16.7萬平方米(1801套)的成交量、41億元的成交金額,超過行業龍頭萬科,摘得深圳樓市成交量、成交金額的雙料冠軍。

佳兆業以運作城市舊改項目聞名業內,其快速擴張與深圳當地政府有千絲萬縷的關系。隨著近期深圳市委高層、政法委書記蔣尊玉落馬,佳兆業也一步步深陷泥潭。

交叉違約

2014年11月佳兆業上千套房源被深圳市政府有關部門鎖定,國內媒體稱郭英成辭任涉及深圳落馬政法委書記蔣尊玉案。

隨後,佳兆業在海外發行的系列債券收益率均開始快速飆升,交叉違約跡象出現。

1月6日該公司有發布公告稱,2014年12月31日,該公司接獲龍崗區兩個市區舊改項目的兩名合作夥伴通知,稱佳兆業已違反該等項目的合作協議,要求終止該等合作協議,並退回已經支付的12億元人民幣的費用。

第一財經援引分析人士看法稱:

佳兆業大股東是生命人壽,有著強大的資金實力,最終可能能找到合適的方法解決目前的違約門。

佳兆業曾連續三年榮獲“深圳地產資信十強”。2009年12月赴港上市後三年內,該公司銷售額增長2.4倍,從2010年的剛過百億元增至2013年的239億元。2014年上半年,佳兆業以16.7萬平方米(1801套)的成交量、41億元的成交金額,超過行業龍頭萬科,摘得深圳樓市成交量、成交金額的雙料冠軍。

佳兆業以運作城市舊改項目聞名業內,其快速擴張與深圳當地政府有千絲萬縷的關系。隨著近期深圳市委高層、政法委書記蔣尊玉落馬,佳兆業也一步步深陷泥潭。

人事大變

1月5日,佳兆業發布公告宣布,其首席財務官張鴻光及集團執行董事兼董事會副主席譚禮寧雙雙辭任在集團內所有職務。

對於離職的原因,公告稱系二人有意將投放更多時間於個人事業發展。這也是繼郭英成以個人健康為由辭任佳兆業執行董事、董事會主席以及生命人壽的葉列理與雷富貴被委任為執行董事後的又一次重大人事變動。

北京商報援引業內人士稱,此輪人事變動背後的原因並非如此簡單,或是郭氏家族退出佳兆業經營控制權的一個後續。上海易居房地產研究院研究員嚴躍進分析稱,兩位高管的辭任或與生命人壽持續增持佳兆業股份,並進入經營層有關。嚴躍進坦言:

一方面或許要給生命人壽的團隊留出更多的空位,另一方面也是為了進一步降低郭英成因牽涉深圳落馬高官而為企業帶來的風險。

生命人壽全面接管佳兆業

12月10日晚間,佳兆業發布公告稱,郭英成以“健康理由”而請辭,辭任公司執行董事、董事會主席、提名委員會主席、薪酬委員會成員及公司授權代表。同時,郭英智因“希望投放更多時間追求個人事業發展”,調任為非執行董事。第二大股東生命人壽代表葉列理,接任執行董事及董事會聯席主席。

資料顯示,生命人壽首次出現在佳兆業前十大股東名單是在2013年10月,當時生命人壽購入佳兆業約2.16億股的股票,累計持股比例達到7.99%,首次超過5%。隨後,生命人壽通過二級市場不斷增持。

今年12月4日,生命人壽全資附屬公司富德資源投資控股集團有限公司受讓主要股東郭英成家族的大正投資5.755億股,約相當於已發行股本的11.21%。股份轉讓完成後,生命人壽系累計持股增至約29.96%,成為佳兆業單一最大股東,公司第二大股東。

股價暴跌

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12月一個月內,佳兆業股價暴跌約50%,單月跌幅創最高紀錄。國際信用評級機構標準普爾1月5日宣布,將中國佳兆業集團評級從BB-降至SD(選擇性違約) ,穆迪則將佳兆業的信用評級由B1降至B3,後又下調至Caa3,展望為負面。

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佳兆 否認 破產 重組 傳聞
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海通證券:警惕佳兆業違約觸發的避險情緒傳染

來源: http://wallstreetcn.com/node/212807

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深圳龍頭房企佳兆業違約事件或引發投資者對於地產行業出現連鎖式風險的擔憂情緒。海通證券昨日警告稱,警惕佳兆業違約觸發的避險情緒傳染。

海通證券分析師李寧在報告中稱,離岸市場違約不斷,避險情緒或傳染至在岸市場;需警惕反腐對地產業的不利影響,尤其是民營企業,其創始人對公司經營影響巨大;預計地產業信用分化將加劇。

不過,國泰君安證券分析師徐寒飛等表示,佳兆業集團貸款違約更可能是源於前期治理結構問題的發酵,並不具有行業代表性,仍然看好年內房地產企業信用基本面改善和新發房地產債投資機會。

1月1日,佳兆業發布公告稱,未能償還4億港元匯豐提供的融資貸款。這是該公司董事會主席郭英成辭職觸發的強制性提前還款。對此,海通證券點評稱:

① 佳兆業集團4 億港元貸款違約,違約由公司董事會主席郭英成辭職而觸發強制性提前還款所致,11 月底以來公司在深圳多個在售、預售及待開發物業被鎖定,公司陷入流動性危機;

② 地產快速增長期結束。房地產與人口結構相關,而中國人口紅利拐點已至,25-44 歲青年人口總數將於15年見頂,預示地產業大拐點將至;

③ 地產業信用分化加劇,馬太效應漸顯。房地產中票開閘,但僅限上市優質房企。萬科、保利12 月底中票發行利率僅為4.7%、4.8%,優勢盡顯,這將進一步拉開與中小房企的差距;

萬科於14 年12 月24 日發行三年期中票,票面利率為4.7%;保利於12 月25 發行五年期中票,發行利率為4.8%,均較發行當日同期限AAA 中票收益率低12BP,顯示發行成本較低。而中小房企融資環境並未明顯改善,這將進一步拉大其與優質龍頭企業的差距:

QQ圖片20150106221001

④ 警惕反腐對地產不利影響,尤其是民營企業,其創始人對公司經營影響巨大。媒體報道稱14 年10 月郭英成被傳涉深圳落馬官員而被帶走,此後公司逐步陷入泥潭,高壓反腐或加劇部分房企經營風險;

⑤ 離岸債市違約不斷,警惕避險情緒傳染。港股上市鋼企中國鎳資源也於上月曝出三筆債券違約,需警惕避險情緒傳染至在岸市場,信用債配置應繼續以中高等級產業債和優質城投為主。

違約事件發生後,佳兆業集團發行的債券均已跌落谷底。彭博數據終端顯示,佳兆業一只於2015年12月20日到期的人民幣債券,年化到期收益率已經達到了146.386%,另外一只於2016年4月22日到期的人民幣債券年化到期收益率則飆到了99.154%。

華爾街見聞網站此前介紹過,違約所帶來的惡性循環顯而易見:公司債務違約,投資者競相逃離,公司無法為現有債務再融資——公司被迫降價出售資產,並導致投資者信心進一步惡化。

不過,在國泰君安徐寒飛等看來,佳兆業的違約並不具有行業代表性:

違約應並非源於直接的公司業務經營和財務困境,更可能是與前期的治理風波的發酵有關,並不具有行業代表性。出現貸款違約一是可能有技術性原因:董事會主席辭任意外觸發了提前還款約定,而銀行要求的還款時間相當緊,很可能公司來不及反應;二是更可能源於前期公司治理風波的發酵:公司近期陸續公告高管涉案澄清公告、高管辭任公告、深圳地產項目被凍結銷售公告、上海地方項目轉讓公告等,總體上看源於治理方面的問題可能已經給公司經營財務帶來了實質影響,但此類問題不具有行業代表性。

該券商表示,仍然看好年內房地產企業信用基本面改善和新發房地產債投資機會:

首先,房地產開發融資政策的全面放松,有利於緩解行業的資金壓力和實質違約風險;第二,開發商將有效提升資金管理,平衡開發支出與銷售回款進度,降低現金流壓力和周轉風險;第三,市場對於房地產行業長期信用資質仍存擔憂,導致房地產債仍然是目前絕對收益率最高的品種,短期資質的邊際改善會帶來市場交易機會。

過去幾年內地地產公司大肆舉債,不過隨著地產熱的降溫,房地產企業發債熱情有所減弱。路透的數據顯示,中國開發商2014年發債規模達到150億美元,同比下降41%。 

標普數據顯示,2015年中國上市房地產公司的總體到期債務規模為33億美元。

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海通 證券 警惕 佳兆 違約 觸發 避險 情緒 傳染
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違約風波蔓延 佳兆業5只離岸債暴跌

來源: http://wallstreetcn.com/node/212827

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由於一筆4億港元的匯豐銀行貸款違約,佳兆業集團多只離岸債券在場外市場出現價格大跌。

21世紀經濟報道,一只2018年到期的佳兆業債券價格已經跌至34-37美分(面值1美元)左右。而近日在二級市場上,佳兆業的五只離岸債券迅速變身為“垃圾債”,債券價格自從去年10月中以來一路暴瀉,目前平均價格已經由1美元的債券面值腰斬至40美分以下。

佳兆業月初宣布無力償還匯豐銀行一筆4億港元的貸款,市場擔心這將觸發集團5只總數值25億美元的離岸債券的交叉違約事件,從而導致了這些債券的價格狂瀉。

目前,穆迪和標普均將佳兆業的評級調低。穆迪繼上周將佳兆業信用評級由“B1”降至“B3”後,1月5日再次將評級下調至“Caa3”,前景展望降至“負面”。而標準普爾宣布,將佳兆業集團評級從BB-降至SD(選擇性違約)。

華爾街見聞網站此前提到,深圳房地產龍頭企業佳兆業集團開啟了2015年中國資本市場的首例違約。1月1日,佳兆業發布公告稱,未能償還4億港元匯豐提供的融資貸款。這是該司董事會主席郭英成辭職觸發的強制性提前還款。該公司稱此次違約可能導致有關貸款融資、債券、股本證券的交叉違約。

佳兆業曾連續三年榮獲“深圳地產資信十強”。2009年12月赴港上市後三年內,該公司銷售額增長2.4倍,從2010年的剛過百億元增至2013年的239億元。2014年上半年,佳兆業以16.7萬平方米(1801套)的成交量、41億元的成交金額,超過行業龍頭萬科,摘得深圳樓市成交量、成交金額的雙料冠軍。

繼宣布遭匯豐銀行追款4億港元後,1月6日,佳兆業在香港聯交所公告表示,公司於2014年12月31日,接獲兩名項目夥伴的通知,關於深圳龍崗區兩個市區舊改項目,項目夥伴指佳兆業已違反項目合作協議,因此行使終止合作協議的權利,要求退回根據合作協議支付的12億元人民幣費用。

佳兆業表示,截至1月5日,除上述通知及根據匯豐融資協議的還款通知外,集團並無接獲任何債權人的任何還款通知或要求。截至5日,佳兆業有約7.97億元人民幣的債務已屆到期並需支付。公司正評估上述通知及還款責任對財務狀況的整體影響。

 

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違約 風波 蔓延 佳兆 離岸 暴跌
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佳兆業140億債務已“兵臨城下”

來源: http://wallstreetcn.com/node/212914

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本文系一財網發布的《第一財經日報》文章,授權華爾街見聞轉載,作者為慕青。

突如其來的“黑天鵝”,正在讓越來越多的金融機構卷入佳兆業集團控股有限公司(下稱“佳兆業”)困局。

2014年11月下旬,佳兆業位於深圳的多項未售物業被深圳市規劃和國土資源委員會鎖定房源,而佳兆業董事會原主席郭英成也在2014年12月10日辭職,並觸發一項融資違約條款,其債務危機由此引發。

《第一財經日報》記者多方調查得知,迄今為止,與佳兆業存在往來的金融機構至少多達11家,所涉資金規模合計約140億元,其中近半是信托融資,金額70億元左右,涉及5家信托公司,且部分信托將在近期集中到期,而最近的一筆到期日就在本月。

最為迫切的是,1月8日,佳兆業需要為一筆5億美元票據支付約2600萬美元利息,尚不知能否如約支付。

如何處置到期借款,在回複《第一財經日報》記者采訪時,佳兆業相關人士未予正面回應。而在此之前,佳兆業已經出現融資違約,並被合作方要求退回款項。有分析認為,這將使佳兆業的資金狀況進一步惡化,這也使得相關金融機構面臨不小的風險。

11家金融機構涉140億元債務

1月7日晚間,突然有消息稱,從當天開始,包括銀行在內的至少3家金融機構,向深圳市中級人民法院申請訴前財產保全,要求查封佳兆業在深圳的部分資產。

“具體以公告為準,作為上市公司,現在說其他的,似乎都不太負責任。”1月8日,佳兆業有關人士對《第一財經日報》記者稱。不過,截至記者發稿,佳兆業尚未發布有關公告。

而就在1月8日晚間,本報記者從消息人事處獲悉,目前向法院申請訴前財產保全、查封佳兆業在深圳資產的金融機構,已經不止3家,其中一家城商行申請的財產保全總額,就達到30億元。

根據佳兆業2014年中期業績報告披露, 在與其有業務往來的金融機構中,有6家銀行。截至2014年6月30日,佳兆業共有72.26億元銀行貸款。

而受到波及的金融機構,遠非上述6家銀行。《第一財經日報》記者調查發現,卷入其中的金融機構,可能至少有11家,涉及金額或達到140億元左右。

除了銀行貸款,作為具備一定實力的大型房企,在此次危機爆發前,佳兆業一向是信托公司爭搶的對象。從2013年開始,先後共計有近十家信托公司與佳兆業合作。迄今為止,這些向佳兆業提供融資的信托公司中,至少尚有5家的產品處於存續期,而且總金額達到70億元左右,與銀行貸款規模相當。

相較於銀行貸款,佳兆業的信托融資規模亦不小。而在上述信托公司中,又以平安信托涉及資金規模最大。2014年4月和10月,平安信托通過兩款信托計劃,共計向佳兆業融資近29億元。

網站信息顯示,2014年4月22日,平安信托發行“平安財富·翔園17號集合資金信托計劃”(下稱“翔園17號”),募集規模25.1億元,其中A類金額25億元,期限9個月,預期年化收益8.8%;B類金額0.1億元,預期收益9%,期限1年,融資方為佳兆業子公司佳兆業商業集團有限責任公司(下稱“佳兆業商業集團”),資金用途為補充日常運營支出,佳兆業及佳兆業商業集團提供本息償還連帶責任擔保。

此外,2014年10月,平安信托還通過“平安財富·佳譽23號三期集合資金信托計劃”,向大連佳兆業中心項目發放3.43億元信托貸款,期限16個月,預期年化收益9.6%,用於項目後續開發。

除了平安信托,華潤深國投、外貿信托、愛建信托等多家信托公司,亦在2014年向佳兆業提供資金支持,總規模亦達數十億元。

2014年6月,華潤深國投曾發行“鼎新130號”、“鼎新131號”兩款集合資金信托計劃,為佳兆業旗下蘇州黃橋、塔園路兩個項目提供10億元融資。其中,“鼎新130號”募集規模8億元,分為優先級和劣後級兩類,規模各為4億元,優先級又分為A1~A4四類,由合格投資者認購,預期年化收益為9%~10%,期限為24個月+6個月;4億元劣後級則由上海新灣投資發展有限公司(下稱“上海新灣”)認購蘇州佳兆業上品房地產開發有限公司(下稱“佳兆業上品”)4億元債權。資金用途為佳兆業上品增資,增資後,信托計劃持有佳兆業上品49%股權,資金用於其蘇州市相城區黃橋項目開發。

“鼎新131號”募集規模則為12億元,亦分為優先級和劣後級兩類,金額各6億元,分別由合格投資者、上海新灣認購,預期年化收益同為9%~10%,期限也與“鼎新130號”相同,資金用途則為對蘇州佳兆業房地產開發有限公司增資,增資後持有該公司49%股權,資金用於其蘇州高新區塔園路項目開發建設。

除了上述信托公司,愛建信托在2014年3月17日和3月21日,分別發行兩款信托向佳兆業杭州項目提供資金,金額分別為3.4165億元、3.575億元,兩者合計約7億元,期限均為兩年。

而中國外貿信托則在2014年5月,通過“外貿信托·富祥25號”一期、二期、三期股權信托計劃,向佳兆業長沙梅溪湖項目提供融資,總規模為20.8億元,存續期為12個月~24個月,通過認購項目公司股權的方式,補充其長沙項目後續開發資金缺口。不過,《第一財經日報》記者未能獲得該項目最終的實際募集金額。

而這並非佳兆業信托融資的全部。2013年,中融信托亦曾向該公司融資。根據項目盡職調查報告,中融信托以LP(有限合夥人)的身份,在深圳設立佳選穩贏有限合夥企業,以私募股權信托的方式,向佳兆業杭州項目融資6.33億元,優先級、劣後級各為4億元、2.33億元,期限為兩年。

“後來的情況和盡調報告很不一樣,實際募集金額遠遠沒有這麽多。”中融信托人士對《第一財經日報》記者稱,該項目在2013年7月成立,優先級實際募集金額1.82億元,遠低於原計劃的規模。

部分信托到期在即

根據上述數據粗略計算,迄今為止,佳兆業已知存量信托融資規模已經高達70億元左右。不過,佳兆業方面目前尚未披露相關信息和數據。

“作為上市公司,靠譜的方式就是看公告,如果有最新消息,我們會及時披露。”1月7日,佳兆業總部有關人士對《第一財經日報》記者如此表示。

值得註意的是,繼合作方要求退回款項、匯豐銀行貸款違約等事件後,佳兆業面臨的環境仍有繼續惡化的勢頭。而上述信托融資,絕大多數均是發生在2014年,距離到期尚有一定時間。但在突然陷入困境之後,這些信托機構和產品,是否會受到波及,已引發高度關註。

而對部分產品即將到期的信托公司來說,面臨的風險仍然不可小視。根據產品推介材料,佳兆業上述融資中,愛建信托兩款產品將在明年3月到期,外貿信托的絕大多數資金將在今年5月到期,中融信托則於今年7月到期。而最為緊急的則是平安信托的翔園17號,其 25億元A類信托計劃將於1月21日到期。

1月7日,《第一財經日報》記者向平安信托了解相關信托計劃的狀態,以及後續處置措施,但截至發稿,未能獲得該公司回複。不過,當日晚間,該公司曾向投資者發布了一份該信托計劃的臨時信息披露公告,但本報記者未能獲得公告具體內容。

盡管如此,本報記者在采訪過程中,上述信托公司、業內人士並未對此表示出特別擔憂。一方面,部分信托計劃距離到期尚有時日,另一方面,佳兆業深圳之外的項目,仍可支撐。

“雖然深圳的項目和資產都被鎖定,但佳兆業的資產,本身還是不錯的,只要其他地區的業務能保持穩定,問題應該不會很大。”某地產行業人士對《第一財經日報》記者分析。

公開信息顯示,佳兆業上述信托融資的項目,大多數位於深圳以外地區。愛建信托、中融信托相關項目位於杭州,中國外貿信托項目位於湖南長沙,華潤深國投兩期信托計劃資金則全部用於蘇州項目開發。

上述多家信托公司人士亦稱,其涉及項目目前仍在正常運營。“主要是深圳區域受影響比較大,江蘇的項目運營是正常的,目前還在正常付息,但進一步怎麽處置,現在還不清楚。”華潤深國投人士對《第一財經日報》記者稱。

“佳選穩贏有限合夥企業雖然設在深圳,但資金並不是用在深圳,而且當初我們也委派了董事和財務人員,監督項目運行,管著公章和財務,保證資金不會被挪用,而且目前還有大半年才會到期。”上述中融信托人士說,該公司涉及的佳兆業杭州項目,進入銷售已有一段時間,且銷售較好,回款相對良好,目前仍在正常付息。

資金壓力加劇

自2014年底危機爆發以來,佳兆業的煩惱仍在持續升級。相關金融機構面臨的風險似乎也不止於上述情形。

2014年12月10日,郭英成辭職,從而觸發一份融資協議中的違約條款,共涉及4億港元貸款本金及應付利息,債權人為香港上海匯豐銀行有限公司。

2014年中期業績報告顯示,截至2014年6月底,佳兆業總借款金額為297.73億元人民幣,其中包括五筆優先票據,需要在2016年~2020年間償還,其中四筆為美元票據,總金額17億美元,一筆為人民幣票據,金額為18億元,折合人民幣共計超過130億元。

對佳兆業來說,壓力最大的還是短期債務。據其披露,截至2014年6月底,需要在一年內償還的債務為60.07億元,而同期,其賬面現金、銀行存款為110.9億元,而從違約及目前的情況來看,佳兆業的資金狀況可能已經極為緊張,情況並不樂觀。公告顯示,2014年最後一天,佳兆業已將全資子公司青灣兆業100%股權及股東貸款,作價12億元人民幣,出售給上海萬科房地產有限公司。

除了部分信托,佳兆業還有一筆於2015年到期的人民幣可轉債,金額為15億元,轉股價為2.64港元/股,而佳兆業目前股價為1.59港元,僅為轉股價的60%稍多。若無法完成轉股,佳兆業必須選擇現金贖回。

上述4億港元貸款違約曝光後,佳兆業面臨的環境日趨惡化。1月6日公告顯示,由於在深圳龍崗區的舊改項目沒有順利進行,項目合夥人已要求終止協議,並退回12億元人民幣及應計利息、未償還款項。緊接著,又在1月7日傳出金融機構要求查封其在深圳部分資產的消息。

與此同時,目前距離其票據到期雖然尚有時日,但佳兆業面臨的付息壓力仍然不小。據媒體公開報道,2013年1月,佳兆業曾發行一筆7年期、票面利率10.25%的5億美元票據,1月8日需要為此支付約2600萬美元利息。有分析認為,佳兆業如果不能按約支付,將會引發更多金融機構追債。

對於這種說法,上述佳兆業人士未予正面回應。

而這也是包括上述信托公司在內的金融機構面臨的共同難題。不過,事情並非完全沒有轉機。2014年12月6日,生命人壽接手11.21%股份後,成為佳兆業第一大股東。而生命人壽是否會施以援手,將成為能否挽回佳兆業危局的關鍵因素之一。

截至目前,生命人壽尚未采取更多動作。“我們現在的態度是不予回應,具體進展以佳兆業的公告為準,這也是有關負責人的態度。”1月7日,生命人壽相關人士對《第一財經日報》記者稱。

另據財新網報道,中信銀行股份有限公司深圳分行日前向法院提出訴前財產保全,申請查封佳兆業股份有限公司資產。深圳市中級人民法院於1月8日在官方網站予以公示,立案時間顯示為1月6日。

這兩起案件均由中信銀行股份有限公司深圳分行提出,被申請人中均有佳兆業集團(深圳)有限公司。兩起案件中,被申請人還分別有深圳市悅峰投資有限公司和寶吉工藝品(深圳)有限公司。

工商資料顯示,這兩家公司均位於深圳市龍崗區。其中深圳市悅峰投資有限公司是佳兆業集團的全資子公司,成立於2012年4月,註冊資本為1億元。而寶吉工藝品(深圳)有限公司是佳兆業集團持股的子公司,成立於1988年12月28日,註冊資本為8.77億元,其中佳兆業的投資金額為3.58億元,持股比例約為40.8%,其余兩股東為冠華基業實業(深圳)有限公司和平安信托有限責任公司,分別持股39.2%和20.0%。

 

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佳兆 140 債務 兵臨 城下
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關於佳兆業集團 燕歸來

來源: http://xueqiu.com/7889176837/35107110#

$佳兆業集團(01638)$ 關於佳兆業集團,公司目前停牌當中,也有銀行開始向公司追債,國內的銀行及債主甚至已入稟法院,查封佳兆業的一些房地產項目。公司目前停牌當中,股價無法作出反應,但其發行的優先票據就"大插水",面值100元的票據普遍跌到30元左右,即是說如果現在以3折價格買入這些票據,他日公司真的破產清算的話,清算所得的款項如果足以覆蓋其所有債務,則這些票據可以獲得100%兌付,而現在"撈底"的投機者可以獲得超過2倍的回報,實在是非常吸引的。

自己對買入佳兆業票據這投機也非常感興趣,也因此請教了銀行業內人士相關的風險。業內人士給予的意見是這些票據雖然表面上是"優先"票據,但實際上國內的做法是一旦進入破產清算程序的話,則清算所得的款項會優先償還國內的債務,包括預繳了的買家、員工工資及福利、稅項如所得稅等、起樓的建築商及國內的銀團貸款、發行的信託以至供應商等,如有餘款才償還境外的債務。關於這說法,我也在網上搜索資料,找到一份評級機構"惠譽"發表的關於"中資企業境外發債的從屬性" 文件,支持上述的說法。文件的連結如下,所有已買了或打算買入佳兆業票據的,請詳讀:http://www.fitchratings.com.cn/uploaded/20130605083510514.pdf 

萬一佳兆業真的進入清算程序,則其境外票據持有人回收率有多少取決於:

1. 佳兆業隱藏的表外負債及擔保有多少;
2. 佳兆業資產能否以接近市場價格出讓。

我大致計算過,如果佳兆業的資產及應收款等如能以8折或以上清算的話,而且隱藏的表外負債及擔保等低於百億元人民幣,則境外的票據持有人仍可以獲得頗高的回收率。
關於 佳兆 集團 歸來
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佳兆業140億債務危局迫近:部分信托本月到期

來源: http://www.yicai.com/news/2015/01/4061558.html

迄今為止,與佳兆業存在往來的金融機構至少多達11家,所涉資金規模合計約140億元,其中近半是信托融資,金額70億元左右。

如其來的“黑天鵝”,正在讓越來越多的金融機構卷入佳兆業集團控股有限公司(下稱“佳兆業”)困局。

2014年11月下旬,佳兆業位於深圳的多項未售物業被深圳市規劃和國土資源委員會鎖定房源,而佳兆業董事會原主席郭英成也在2014年12月10日辭職,並觸發一項融資違約條款,其債務危機由此引發。

《第一財經日報》記者多方調查得知,迄今為止,與佳兆業存在往來的金融機構至少多達11家,所涉資金規模合計約140億元,其中近半是信托融資,金額70億元左右,涉及5家信托公司,且部分信托將在近期集中到期,而最近的一筆到期日就在本月。

最為迫切的是,1月8日,佳兆業需要為一筆5億美元票據支付約2600萬美元利息,尚不知能否如約支付。

如何處置到期借款,在回複《第一財經日報》記者采訪時,佳兆業相關人士未予正面回應。而在此之前,佳兆業已經出現融資違約,並被合作方要求退回款項。有分析認為,這將使佳兆業的資金狀況進一步惡化,這也使得相關金融機構面臨不小的風險。

11家金融機構涉140億元債務

1月7日晚間,突然有消息稱,從當天開始,包括銀行在內的至少3家金融機構,向深圳市中級人民法院申請訴前財產保全,要求查封佳兆業在深圳的部分資產。

“具體以公告為準,作為上市公司,現在說其他的,似乎都不太負責任。”1月8日,佳兆業有關人士對《第一財經日報》記者稱。不過,截至記者發稿,佳兆業尚未發布有關公告。

而就在1月8日晚間,本報記者從消息人事處獲悉,目前向法院申請訴前財產保全、查封佳兆業在深圳資產的金融機構,已經不止3家,其中一家城商行申請的財產保全總額,就達到30億元。

根據佳兆業2014年中期業績報告披露, 在與其有業務往來的金融機構中,有6家銀行。截至2014年6月30日,佳兆業共有72.26億元銀行貸款。

而受到波及的金融機構,遠非上述6家銀行。《第一財經日報》記者調查發現,卷入其中的金融機構,可能至少有11家,涉及金額或達到140億元左右。

除了銀行貸款,作為具備一定實力的大型房企,在此次危機爆發前,佳兆業一向是信托公司爭搶的對象。從2013年開始,先後共計有近十家信托公司與佳兆業合作。迄今為止,這些向佳兆業提供融資的信托公司中,至少尚有5家的產品處於存續期,而且總金額達到70億元左右,與銀行貸款規模相當。

相較於銀行貸款,佳兆業的信托融資規模亦不小。而在上述信托公司中,又以平安信托涉及資金規模最大。2014年4月和10月,平安信托通過兩款信托計劃,共計向佳兆業融資近29億元。

網站信息顯示,2014年4月22日,平安信托發行“平安財富·翔園17號集合資金信托計劃”(下稱“翔園17號”),募集規模25.1億元,其中A類金額25億元,期限9個月,預期年化收益8.8%;B類金額0.1億元,預期收益9%,期限1年,融資方為佳兆業子公司佳兆業商業集團有限責任公司(下稱“佳兆業商業集團”),資金用途為補充日常運營支出,佳兆業及佳兆業商業集團提供本息償還連帶責任擔保。

此外,2014年10月,平安信托還通過“平安財富·佳譽23號三期集合資金信托計劃”,向大連佳兆業中心項目發放3.43億元信托貸款,期限16個月,預期年化收益9.6%,用於項目後續開發。

除了平安信托,華潤深國投、外貿信托、愛建信托等多家信托公司,亦在2014年向佳兆業提供資金支持,總規模亦達數十億元。

2014年6月,華潤深國投曾發行“鼎新130號”、“鼎新131號”兩款集合資金信托計劃,為佳兆業旗下蘇州黃橋、塔園路兩個項目提供10億元融資。其中,“鼎新130號”募集規模8億元,分為優先級和劣後級兩類,規模各為4億元,優先級又分為A1~A4四類,由合格投資者認購,預期年化收益為9%~10%,期限為24個月+6個月;4億元劣後級則由上海新灣投資發展有限公司(下稱“上海新灣”)認購蘇州佳兆業上品房地產開發有限公司(下稱“佳兆業上品”)4億元債權。資金用途為佳兆業上品增資,增資後,信托計劃持有佳兆業上品49%股權,資金用於其蘇州市相城區黃橋項目開發。

“鼎新131號”募集規模則為12億元,亦分為優先級和劣後級兩類,金額各6億元,分別由合格投資者、上海新灣認購,預期年化收益同為9%~10%,期限也與“鼎新130號”相同,資金用途則為對蘇州佳兆業房地產開發有限公司增資,增資後持有該公司49%股權,資金用於其蘇州高新區塔園路項目開發建設。

除了上述信托公司,愛建信托在2014年3月17日和3月21日,分別發行兩款信托向佳兆業杭州項目提供資金,金額分別為3.4165億元、3.575億元,兩者合計約7億元,期限均為兩年。

而中國外貿信托則在2014年5月,通過“外貿信托·富祥25號”一期、二期、三期股權信托計劃,向佳兆業長沙梅溪湖項目提供融資,總規模為20.8億元,存續期為12個月~24個月,通過認購項目公司股權的方式,補充其長沙項目後續開發資金缺口。不過,《第一財經日報》記者未能獲得該項目最終的實際募集金額。

而這並非佳兆業信托融資的全部。2013年,中融信托亦曾向該公司融資。根據項目盡職調查報告,中融信托以LP(有限合夥人)的身份,在深圳設立佳選穩贏有限合夥企業,以私募股權信托的方式,向佳兆業杭州項目融資6.33億元,優先級、劣後級各為4億元、2.33億元,期限為兩年。

“後來的情況和盡調報告很不一樣,實際募集金額遠遠沒有這麽多。”中融信托人士對《第一財經日報》記者稱,該項目在2013年7月成立,優先級實際募集金額1.82億元,遠低於原計劃的規模。

部分信托到期在即

根據上述數據粗略計算,迄今為止,佳兆業已知存量信托融資規模已經高達70億元左右。不過,佳兆業方面目前尚未披露相關信息和數據。

“作為上市公司,靠譜的方式就是看公告,如果有最新消息,我們會及時披露。”1月7日,佳兆業總部有關人士對《第一財經日報》記者如此表示。

值得註意的是,繼合作方要求退回款項、匯豐銀行貸款違約等事件後,佳兆業面臨的環境仍有繼續惡化的勢頭。而上述信托融資,絕大多數均是發生在2014年,距離到期尚有一定時間。但在突然陷入困境之後,這些信托機構和產品,是否會受到波及,已引發高度關註。

而對部分產品即將到期的信托公司來說,面臨的風險仍然不可小視。根據產品推介材料,佳兆業上述融資中,愛建信托兩款產品將在明年3月到期,外貿信托的絕大多數資金將在今年5月到期,中融信托則於今年7月到期。而最為緊急的則是平安信托的翔園17號,其 25億元A類信托計劃將於1月21日到期。

1月7日,《第一財經日報》記者向平安信托了解相關信托計劃的狀態,以及後續處置措施,但截至發稿,未能獲得該公司回複。不過,當日晚間,該公司曾向投資者發布了一份該信托計劃的臨時信息披露公告,但本報記者未能獲得公告具體內容。

盡管如此,本報記者在采訪過程中,上述信托公司、業內人士並未對此表示出特別擔憂。一方面,部分信托計劃距離到期尚有時日,另一方面,佳兆業深圳之外的項目,仍可支撐。

“雖然深圳的項目和資產都被鎖定,但佳兆業的資產,本身還是不錯的,只要其他地區的業務能保持穩定,問題應該不會很大。”某地產行業人士對《第一財經日報》記者分析。

公開信息顯示,佳兆業上述信托融資的項目,大多數位於深圳以外地區。愛建信托、中融信托相關項目位於杭州,中國外貿信托項目位於湖南長沙,華潤深國投兩期信托計劃資金則全部用於蘇州項目開發。

上述多家信托公司人士亦稱,其涉及項目目前仍在正常運營。“主要是深圳區域受影響比較大,江蘇的項目運營是正常的,目前還在正常付息,但進一步怎麽處置,現在還不清楚。”華潤深國投人士對《第一財經日報》記者稱。

“佳選穩贏有限合夥企業雖然設在深圳,但資金並不是用在深圳,而且當初我們也委派了董事和財務人員,監督項目運行,管著公章和財務,保證資金不會被挪用,而且目前還有大半年才會到期。”上述中融信托人士說,該公司涉及的佳兆業杭州項目,進入銷售已有一段時間,且銷售較好,回款相對良好,目前仍在正常付息。

資金壓力加劇

自2014年底危機爆發以來,佳兆業的煩惱仍在持續升級。相關金融機構面臨的風險似乎也不止於上述情形。

2014年12月10日,郭英成辭職,從而觸發一份融資協議中的違約條款,共涉及4億港元貸款本金及應付利息,債權人為香港上海匯豐銀行有限公司。

2014年中期業績報告顯示,截至2014年6月底,佳兆業總借款金額為297.73億元人民幣,其中包括五筆優先票據,需要在2016年~2020年間償還,其中四筆為美元票據,總金額17億美元,一筆為人民幣票據,金額為18億元,折合人民幣共計超過130億元。

對佳兆業來說,壓力最大的還是短期債務。據其披露,截至2014年6月底,需要在一年內償還的債務為60.07億元,而同期,其賬面現金、銀行存款為110.9億元,而從違約及目前的情況來看,佳兆業的資金狀況可能已經極為緊張,情況並不樂觀。公告顯示,2014年最後一天,佳兆業已將全資子公司青灣兆業100%股權及股東貸款,作價12億元人民幣,出售給上海萬科房地產有限公司。

除了部分信托,佳兆業還有一筆於2015年到期的人民幣可轉債,金額為15億元,轉股價為2.64港元/股,而佳兆業目前股價為1.59港元,僅為轉股價的60%稍多。若無法完成轉股,佳兆業必須選擇現金贖回。

上述4億港元貸款違約曝光後,佳兆業面臨的環境日趨惡化。1月6日公告顯示,由於在深圳龍崗區的舊改項目沒有順利進行,項目合夥人已要求終止協議,並退回12億元人民幣及應計利息、未償還款項。緊接著,又在1月7日傳出金融機構要求查封其在深圳部分資產的消息。

與此同時,目前距離其票據到期雖然尚有時日,但佳兆業面臨的付息壓力仍然不小。據媒體公開報道,2013年1月,佳兆業曾發行一筆7年期、票面利率10.25%的5億美元票據,1月8日需要為此支付約2600萬美元利息。有分析認為,佳兆業如果不能按約支付,將會引發更多金融機構追債。

對於這種說法,上述佳兆業人士未予正面回應。

而這也是包括上述信托公司在內的金融機構面臨的共同難題。不過,事情並非完全沒有轉機。2014年12月6日,生命人壽接手11.21%股份後,成為佳兆業第一大股東。而生命人壽是否會施以援手,將成為能否挽回佳兆業危局的關鍵因素之一。

截至目前,生命人壽尚未采取更多動作。“我們現在的態度是不予回應,具體進展以佳兆業的公告為準,這也是有關負責人的態度。”1月7日,生命人壽相關人士對《第一財經日報》記者稱。


(編輯:羅懿)

佳兆 140 債務 危局 迫近 部分 信托 本月 到期
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佳兆業案突顯政治風險 中環資產

來源: http://xueqiu.com/7786512276/35194166

數個月前,雅居樂($雅居樂地產(03383)$ )出了事的時候,我在本欄已指出過內房美元債的風險問題。內房發的海外債增速很快,單在2014年已超過210億美元,比2012年的90億多了超過一倍。後來雅居樂大股東家族(老婆和兄弟很有義氣)願意包底供股,解決了跟匯豐的短期貸款問題,雅居樂主席亦在國內做了「交代」,債息遂從最早的18厘回落到現在的12厘左右。

誰不知,冷不勝防,本來經營得不錯,亦相對低調的佳兆業($佳兆業集團(01638)$ )突然出事,問題看來更嚴重。深圳全部樓盤被封,所有銀行戶口也明顯被控制了。匯豐「見過鬼怕黑」,所以第一時間要求公司還約4億元的短期貸款。上星期又有一筆約2500萬美元的債券利息到期,據聞投資者亦未收到。

理論上,公司手上現金近100億元,要還這些小錢絕不困難。但就如我從前說過一樣,現金都在國內,沒事就可動用,一出事就連一分錢都不能匯到國外。

白武士轉頭追債 不尋常

更糟糕的是主席、副主席、財務總監等高管都已相繼辭職。最近連面對投資者的IR(投資者關系)主任都跑了。股價跌了一半後更停牌了。債價亦從90元人民幣以上,跌到現在的32元人民幣左右,投資者哭訴無門。

我有一些很有經驗、膽子也頗大的朋友,已開始在現水平吸納佳兆業債券。他們計算過Recovery Value (收複價值) 應在60元人民幣以上,值博率不錯。還問我有沒有興趣參與,因為他們都知道我在2011年時曾撈底買了不少內房債,賺過錢,但我心理有點糾結。佳兆業的資產質素的確不錯,正常的情況下,Recovery Value應該很高,但問題就是情況不正常嘛!

第二大股東生命人壽,不久前還接了大股東10多億元的股票,儼然做了白武士。但轉過頭來,不單不幫手應付匯豐及債息問題,反而在深圳追討有關一個樓盤的資金。明顯佳兆業已是一潭沒有人敢碰的真正「渾水」。

海外債權人隨時血本無歸

現在已有愈來愈多的國內債權人加入追討行列。如他們在國內申請破產令,那麽我覺得海外債權人能收回的價值就非常低,可能不到20%。幾乎所有資產都在國內,而銀行的貸款一般都是有抵押的。而其他國內債權人的地位也肯定排在海外債權人之前。股東更當然排到最後。

有一個說法認為,國家不會讓一家過千億元人民幣資產的企業倒閉。我的看法是不要低估國家「改革」的決心。將來應有更多的企業以至銀行都會破產及債務重組。

我認為解鈴還需系鈴人,唯一的可行拯救辦法就是大股東挺起胸膛,回到國內作出全面「交代」。最好時機已過,但希望還來得及力挽狂瀾。請不要再留戀「望北樓」了。

中環資產投資 行政總裁

[譚新強 中環新譚]

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150113/columnist/en73_en73.htm 





* 中環資產微信號:centralasset

@天天靜心課 @方舟88 @不明真相的群眾 @富蘭克淩 @Ricky

* 如果可以,請推薦給你們的朋友,並分享到微信朋友圈,謝謝!

* 如果想跟我們討論,請關註@王毅_中環資產 @陳嘉鍂_中環資產

* 本文只提供一般信息。它不構成購買任何證券,投資產品或基金任何權益的邀請。投資者應咨詢財務顧問後再作出任何投資決定,而不應僅僅依靠上文而作出投資決定。投資者應驗證本文所提及的任何信息的準確性。中環資產可能會也可能不會投資在這篇文章中提到的公司。
佳兆 業案 突顯 政治 風險 中環 資產
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19家機構申請查封資產 佳兆業或“被破產”

來源: http://wallstreetcn.com/node/213054

佳兆業逾6億元存款已被法院凍結。迄今已有中信銀行、愛建信托等19家金融機構向法院提申請查封佳兆業資產。昨晚佳兆業公司公告稱,該司正聘請財務顧問,試圖重組現有債務。銀行業人士向《第一財經日報》表示:“銀行賬戶凍結之後,資金就轉不動了,甚至可能導致企業完全停擺。”如果不能妥善解決,這可能會加劇佳兆業的債務危機,並引發連環交叉違約。

下文系一財網發布《第一財經日報》文章,授權華爾街見聞轉載,作者慕青。

深陷債務危機的佳兆業集團控股有限公司(下稱“佳兆業”)面臨的環境仍在惡化。

1月12日晚間,愛建股份(600643.SH)發布公告稱,其子公司愛建信托已向上海市第一中級人民法院(下稱“上海一中院”)起訴,要求佳兆業下屬公司提前歸還6.5115億元信托借款本息,法院已經受理將於3月11日開庭審理並裁定凍結佳兆業杭州公司6.5115億元賬戶存款。

愛建信托是最新申請查封佳兆業資產的金融機構。在此之前,已有中信銀行等15家金融機構向法院提出訴前財產保全,申請查封佳兆業資產。《第一財經日報》記者獲悉,包括愛建信托在內,1月12日,又有4家金融機構采取類似行動。迄今為止,申請查封佳兆業資產的金融機構已經達到19家之多。

“銀行賬戶凍結之後,資金就轉不動了,甚至可能導致企業完全停擺。”多位銀行業人士對《第一財經日報》記者分析,如果不能妥善解決,這可能會加劇佳兆業的債務危機,並引發連環交叉違約。

佳兆業6億資金被凍結

愛建股份公告稱,2014年3月,愛建信托曾發行“愛建-佳兆業杭州項目投資集合資金信托計劃”,募集規模為6.9915億元,向杭溪隆業房地產(杭州)有限公司(下稱“杭溪隆業”)發放借款。由於杭溪隆業實際控制人佳兆業面臨重大不利情形,可能對該信托構成不利影響,愛建信托日前向法院起訴,要求該公司提前歸還借款。

工商登記資料顯示,杭溪隆業成立於2013年6月,註冊資金9800萬元,主要股東為佳兆業孫公司浙江伍豐置業有限公司,持股約51%,愛建信托則持有其約49%的股權。

2014年1月,愛建信托與杭溪隆業簽署《股東借款合同》,隨後又簽署了《股東借款合同補充協議》。根據約定,愛建信托向杭溪隆業提供金額不超過6.52億元借款,但以實際金額為準,資金用於杭州佳兆業項目開發建設。

根據雙方約定,在6.9915億元的信托募集資金中,4800萬元向杭溪隆業增資,愛建信托持有其49%股權,剩余6.5115億元,則用於向杭溪隆業提供股東借款。2014年3月,愛建信托分兩次共計向其發放借款6.5115億元。

作為風險保障措施,杭溪隆業以其名下編號為“杭余出國用(2014)第120-208號”《國有土地使用證》項下國有土地使用權,為信托融資提供抵押擔保,並且辦理了抵押登記手續。

2014年11月,佳兆業位於深圳的多個待售項目被深圳規劃和國土資源委員會“鎖定房源”。2014年12月10日,佳兆業原董事會主席郭英成辭職,並觸發一項融資協議中的違約條款。隨後,其在深圳龍崗區的一個舊改項目因進展不順利,也被合作方要求退回款項及應付利息,截至目前,已有19家金融機構申請查封佳兆業的資產。

愛建股份稱,佳兆業面臨重大不利情形,可能對上述信托產生重大不利影響,為保障全體信托受益人的利益,依據合同中的交叉違約條款,愛建信托要求杭溪隆業提前歸還股東借款本息。與此同時,愛建信托已向上海一中院起訴杭溪隆業,請求判令杭溪隆業支付6.5115億元本息及違約金,同時將上述抵押土地優先用於清償上述信托計劃。

根據公告內容,愛建信托日前接到上海一中院案件受理通知及傳票,法院目前已經受理案件,並定於3月11日開庭審理。上海一中院還裁定,查封、凍結杭溪隆業銀行存款6.5115億元,或其他等值財產。1月9日,杭溪隆業土地使用權及在建工程查封手續已辦理完畢。

佳兆業方面目前尚對此事保持沈默。截至《第一財經日報》記者發稿,該公司尚未披露與此相關的任何信息。

根據愛建信托網站信息,該信托兩期規模分別為3.4165億元、3.575億元,使用期限兩年,預期年化收益率均為8.3%,到期日分別為2016年3月17日和3月21日。

債權人的擔憂

按照借款合同約定,愛建信托上述信托計劃,目前距離到期尚有一年多時間,項目本身目前也仍在正常運營,尚未出現重大風險。

“項目距離西溪濕地只有兩公里左右,現在仍然正常運營,而且銷售也都不錯。”接近愛建信托的人士對《第一財經日報》記者表示。

杭州透明售房網信息顯示,該項目位於杭州西溪印象城西南面,開盤時間為2014年12月20日,已開盤216套,可售數量為0套。上述接近愛建信托的人士說,僅去年12月,該項目預約、網簽數量就有十幾套,遠超之前預期。

“對於投資人來說,承諾的關鍵在於資產能否約束負債,從目前來看,項目本身並沒有多大問題,但我們作為受托人,必須要保障信托投資人的利益。”上述接近愛建信托的人士說。

時至今日,形勢朝著越發不利於佳兆業的方向發展,而采取類似措施的金融機構並非愛建信托一家。自中信銀行申請查封佳兆業部分資產後,已有多家銀行、信托公司等債權人迅速跟進。

中原地產研究總監張大偉認為,促使金融機構申請查封佳兆業資產的原因可能有兩個,一是一些銀行認為佳兆業危機很難解決,為避免損失而進行資產保全;另一方面則是為了更妥善地處理此事。

“現在跟佳兆業有資金往來的金融機構,都在想辦法查封佳兆業資產,”華南某銀行人士亦對《第一財經日報》記者稱,據其掌握的情況,相關金融機構可能存在恐慌心理,擔心佳兆業萬一破產,無法收回資金,“查封之後,萬一出現最壞的情況,多少也能收回一部分資金。”

資金鏈危機可能加劇

“在出現司法訴訟不可抗力的情況下,銀行可以拒絕進行任何支付結算,就算是銀行願意,如果賬戶被凍結,資金也沒辦法流動起來。”上述華南銀行人士向《第一財經日報》記者分析。

根據《第一財經日報》記者掌握的情況,此前包括工行、建行、中行、交行、平安信托、華潤深國投在內的15家金融機構已向深圳中院申請訴前財產保全,要求查封佳兆業在深圳的部分資產。就在1月12日,又有3家金融機構向深圳中院申請查封佳兆業資產。加上愛建信托,截至本報記者發稿,申請查封佳兆業資產的金融機構達到了19家,且絕大多數已經進入審理狀態,但資產和存款是否被凍結,目前尚無更多消息傳出。

“如果銀行賬戶被凍結,企業正常經營會陷入困境。”某銀行人士說,一旦佳兆業銀行賬戶被凍結,會對佳兆業產生兩方面的不利影響,一是上下遊貨款的無法正常支付,會導致企業整個運營停擺,另一方面,房源被“鎖定”之後,無法進行銷售,企業無法產生現金來源,從而導致資金鏈被切斷,現金流會迅速陷入枯竭。

這一影響已經開始顯現。據佳兆業前海廣場項目一名業主介紹,該項目有五六十名業主已經交完首付,但交房時間在今年3月,而另一部分業主購買的精裝房,交房時間為2016年初。1月11日以來,深圳部分業主開始采取行動,“大家都非常著急,佳兆業現在這個情況,不知道能不能按期交房。”上述業主說,他們已在1月11日成立維權委員會,與佳兆業進行交涉。

最大的擔憂,則是銀行賬戶被凍結之後,可能引起交叉違約。接下來,佳兆業可能有債務陸續到期需要償付,未到期債務也要付息,但賬戶凍結後,這些資金流動無法進行,從而可能引起更多債務違約。

2014年中期業績報告顯示,截至去年6月底,佳兆業總借款金額為297.73億元,一年內到期的債務為60.07億元,其中一筆金額25億元的信托將在10天之內到期。此外,大量票據也需要付息。

“現在資產被查封了,資金根本轉不動,如果還不上,將會引起更多的糾紛。這樣下去,光財務成本就不得了,只能讓企業的現金流更糟糕。”上述華南銀行人士說。

房地產,信托,佳兆業

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19 機構 申請 查封 資產 佳兆 業或 破產
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佳兆業成最後一根稻草 壓垮房地產外債市場

來源: http://wallstreetcn.com/node/213462

20150113025142950

國際債券投資者對中國房地產企業的債券的熱情被佳兆業事件徹底撲滅,迫使中國房企從別處尋找資金。

中國大陸開發商已經成為了亞洲垃圾債券市場的核心。根據數據咨詢平臺Dealogic,2013年和2014年,大陸開發商分別通過垃圾債籌集了195億美元和214億美元的資金。

在2013年和2014年的前三周,中國大陸房地產公司分別從國際債券市場籌集了53億美元和49億美元資金。然而截止至今,今年還沒有一個已經完成的交易。銀行家們表示,因投資者越來越謹慎,許多房地產企業推遲了發債計劃,轉而從其他地方尋找融資。

一家投行債券融資市場主管向英國《金融時報》表示:

你不想腆著臉地向投資者要錢,如果他們覺得自己好像在抓住一把正在下落的刀。

大陸開發商發行的債券目前均以低於面值的價格進行交易,這加大了近期發行新債券的難度。投行Jefferies的分析師表示,佳兆業的情況將改變開發商的發債時間表,而監管審查將變得更為嚴格。

中國大陸開發商近年來開始越來越多的通過海外發債進行融資。雅居樂和碧桂園一半的資金來自海外債券市場。

華爾街見聞網站此前提到,深圳房地產龍頭企業佳兆業集團今年1月公告稱,未能償還4億港元匯豐提供的融資貸款。這是該司董事會主席郭英成辭職觸發的強制性提前還款。該司稱此次違約可能導致有關貸款融資、債券、股本證券的交叉違約。

這是2015年中國資本市場首例違約。2014年11月佳兆業上千套房源被深圳市政府有關部門鎖定,國內媒體稱郭英成辭任涉及深圳落馬政法委書記蔣尊玉案。

佳兆業是深圳本土龍頭房企,連續三年榮獲“深圳地產資信十強”。2009年12月赴港上市後三年內,該司銷售額增長2.4倍,從2010年的剛過百億元增至2013年的239億元。2014年上半年,佳兆業以16.7萬平方米(1801套)的成交量、41億元的成交金額,超過行業龍頭萬科,摘得深圳樓市成交量、成交金額的雙料冠軍。

佳兆業以運作城市舊改項目聞名業內,其快速擴張與深圳當地政府有千絲萬縷的關系。而隨著深圳市委高層、政法委書記蔣尊玉落馬,佳兆業也一步步深陷泥潭。

2014年10月,郭英成就被傳涉及落馬官員而被帶走。11月底深圳多個樓盤被爆出遭當地國土部門“鎖定”,目前除前海廣場外,佳兆業在深圳的所有預售項目都已經被鎖定而不能銷售。

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佳兆 業成 最後 一根 稻草 壓垮 房地產 房地 外債 市場
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佳兆業:“爛尾樓專家”爛尾

來源: http://www.infzm.com/content/107517

佳兆業究竟為什麽陷入破產危機,不論是政府還是佳兆業都保持沈默。 (CFP/圖)

以“爛尾樓專業戶”“舊改專家”示人的開發商佳兆業可能從未想到,有一天會出現身份大逆轉,要由別人來收拾自己的殘局。

“沈默的佳兆業,未出聲的政府,熱鍋上的業主,多麽鮮明的對比?”佳兆業城市廣場二期的一位業主在微博上寫道。

2015年1月開始,接踵而至的債務違約、合作夥伴終止合作、各地銀行信托申請訴前保全,查封佳兆業資產,讓在中國30個城市擁有93個項目的佳兆業集團,如多米諾骨牌一般節節垮塌。

自從2014年11月28日,佳兆業在深圳的上千套房源被深圳市政府鎖定;一周後,佳兆業兩家位於深圳的子公司被政府限制轉讓股本權益;再一周後,佳兆業創始人、董事長郭英成辭職,佳兆業深陷破產傳聞。

諸多掠食者聞風而來。據新華網消息稱,融創地產團隊十余人已經進駐佳兆業總部,對佳兆業做產權與債務評估。

在過去15年時間里,佳兆業究竟做了什麽,以至於從地產新貴變成破落戶?

“爛尾樓專家”

佳兆業的發家故事始於爛尾樓。

2009年11月,佳兆業集團赴港上市的招股說明書中提到:我們的集團由郭氏家族所創辦。起源可追溯至1999年6月成立的深圳佳兆業地產,其於深圳從事住宅物業開發。

郭氏家族,是郭俊偉、郭英成、郭英智三兄弟。郭俊偉是老大,為香港富昌金融集團主席,不直接參與佳兆業事務。郭英成是老二,擔任佳兆業集團主席兼執行董事,郭英智是老三,為佳兆業副主席、執行董事。郭氏三兄弟為人低調,除了佳兆業業績發布會,從不接受媒體采訪。

廣東省普寧市人民政府一份《關於授予郭英成等111位先生、女士2011年度“鐵山蘭花獎”勛章的通知》顯示,郭英成祖籍普寧市大壩鎮鐵山洋村,這是潮汕平原與粵東丘陵交界處的一個村落。

郭氏兄弟在1999年以前的相關資料幾乎為空白。在佳兆業招股說明書中,對於郭英成、郭英智的介紹,也是從1999年創立佳兆業集團開始,此前的教育、從業經歷完全沒有提及。

郭英成本人對媒體的公開表述是,“搞房地產生意之前,我們在潮汕一帶做貿易及工業生意,因為見同鄉搞房地產生意有聲有色,所以自己也參與其中。”

相關工商資料及佳兆業招股說明書顯示,郭氏家族早期所控制的三家公司——深圳佳兆業實業有限公司、深圳市星寶利實業發展有限公司、深圳市吉利隆實業有限公司——的經營範圍均為興辦實業、國內商業、物資供銷業。這也和郭英成所說的“貿易及工業生意”相吻合。

1999年8月31日,深圳市佳兆業實業有限公司經營範圍增加了一條,“在合法取得土地使用權範圍內從事房地產開發經營業務”。

這一年,他們拿到了深圳龍崗區布吉鎮的一個爛尾別墅群地塊,將其改造成為綜合住宅項目。當時布吉屬於深圳特區“關外”,位置偏僻。

2000年8月15日,深圳市佳兆業實業有限公司更名為深圳佳兆業房地產開發有限公司。

更名半個月後,桂芳園第一期公開發售時,新盤還處在一片爛尾別墅簇擁之中,30棟5至6層高的多層住宅,分別以蘭花、荷花、紅梅、海棠、芙蓉、牡丹命名。相比周邊缺少設計感的樓盤,桂芳園一期很快獲得市場響應,2001年佳兆業一鼓作氣開發完2、3、4期,之後又在別墅群東面繼續拿地、一共開發了8期,桂芳園也成為布吉第一個大型社區。

2004年6月,佳兆業的第二宗住宅項目“可園”公開發售,同樣位於龍崗布吉鎮。

很快,佳兆業就開始將觸角從關外伸到關內、從住宅拓展到了商業地產。2003年11月6日下午,在七家公司參與的競拍中,佳兆業以4億元人民幣的價格拍下了鄰近深圳市政府的爛尾樓“子悅臺”,不到三年,“子悅臺”變成了深圳佳兆業中心,成為佳兆業第一個商住綜合開發項目。

這不僅是深圳當年拍賣的最大一宗爛尾樓項目,也是廣東省當年拍賣標的最大的爛尾樓項目。

“中誠廣場”大贏家

佳兆業在招股說明書中寫到,2005年,佳兆業在翻新爛尾樓子悅臺的同時,也翻新了廣州的爛尾樓物業廣州金茂項目,也就是中誠廣場。

1992年,泰國華人KULPHAT.SA-NGA(中文名鐘華)回國創業,註冊成立廣州鵬城房產有限公司,開發地產項目“中誠廣場”。

2002年3月4日,中誠廣場在封頂前已預售樓花,無法按時交樓面臨業主追討,廣州中院發布了債權人登記公告,隨後又致函廣東省高院,要求以公開拍賣的方式解決中誠廣場的糾紛。

據《財經》報道,半年後,一名叫範駿業的潮汕商人,以廣州駿鵬置業有限公司、金貿國際投資有限公司董事長身份,與鐘華簽訂了收購合同,以9.24億收購中誠廣場16.5萬平米樓盤,余下6.7萬平米仍屬於鐘華,範駿業的兩家公司負責整個中誠廣場的裝修。

不過,範駿業資金不足,且因涉嫌合同詐騙和票據詐騙被廣州、天津兩地公安機關立案偵查。鐘華不得不將該筆款項退回,中誠廣場再度爛尾。

2004年11月,已受到通緝的範駿業仍以金貿國際之名向廣州市中院申請成為中誠廣場獨家收購方。此時金貿國際股東結構已經發生變動,以信托形式成為佳兆業的間接全資附屬公司。

這份獨家收購方案接連獲得廣州中院、廣東高院和最高法院批複同意後,廣州市中院要求金貿國際在一個月內將9.24億元收購款匯入法院指定的賬戶。

由郭氏家族郭映龍、郭映光控制的深圳市琪裕擔保有限公司,為金貿國際的9.24億元收購款提供了擔保。

隨後廣州市中院調查發現,這筆資金由中石化旗下廣東省石油企業集團賬戶轉入。中誠大廈的A座大樓隨後由中石化持有,改名“中石化大廈”,佳兆業則持有其B座,不過要減去部分此前在鐘華手中預售的房產。

據佳兆業招股說明書披露,2007年6月4日,佳兆業出售金茂國際控股有限公司給獨立第三方,售價1億元人民幣。應該說,佳兆業成為“中誠廣場”最大贏家。

佳兆業入主後,鐘華開始向中紀委舉報潮汕幫經濟問題,涉及71名官商。但落馬者最終判決書中涉及“中誠廣場”的,只有楊賢才一人。

2010年5月31日,原廣東省高級法院執行局長楊賢才被判無期徒刑,其判決書中認定,楊賢才接受佳兆業集團董事長郭成(郭英成的別名)的請托,為金貿國際收購廣州中誠廣場提供幫助,後收受郭成港幣100萬元。

但郭英成和佳兆業似乎絲毫未受此案影響。

2009年12月9日,佳兆業赴港上市。佳兆業主席兼執行董事郭英成意氣風發。 (CFP/圖)

“舊改”生意

2005年開始,佳兆業走出深圳,開始向珠三角周邊拓展,以合作開發、公司收購等方式在全國範圍內布局。在成立近十年後,2009年5月,佳兆業才第一次通過招拍掛獲得土地儲備,以3.18億元拿下廣州益豐搪瓷廠地塊。

2009年12月9日,佳兆業赴港上市。盡管上市首日破發,但也融得34億元,相當於其2008年全年合約銷售額。

在上市前一周,深圳開始實施《深圳市城市更新辦法》,在深圳新增土地供應逐年遞減下,鼓勵舊住宅區、城中村及舊屋村等進行重建。為佳兆業從“爛尾樓專家”進化為“舊改專家”埋下伏筆。

此時佳兆業還是很小的一家地產公司,一位深圳地產界人士對南方周末記者回憶說,當新地越來越少,佳兆業這樣有著舊改經驗的公司就開始引人註目了。他註意到這家企業是從2010年5月的“帶頭跳水”事件開始的。

2010年5月28日,佳兆業深圳的三個在售樓盤金翠園、茗萃園及上品雅園打出八折促銷,最大優惠幅度達1萬元/平米,成為深圳第一批降價銷售樓盤。

這一年,中國政府一共發布了三條關於樓市調控政策,地產商的日子都不好過。但佳兆業卻開啟了有史以來最激進的擴張布局,在2010年全年一共取得了16個項目地塊,新增建築面積約540萬平方米,拿地金額合計約52億元人民幣。

為此,佳兆業在2010年4月發行了一個總額為3.5億美元的5年期美元債券,票面利率高達13.5%,打破了此前恒大地產保持的13%的息率紀錄;8月又將位於廣州的佳兆業廣場以19億元的價格賣給恒大地產,錄得約8億元凈收益,以緩解資金緊張。

2010年12月底,時任佳兆業總裁的黃傳奇接受《第一財經日報》采訪時表示,佳兆業在2010年戰略性進軍三四線城市,以應對政策調控,試圖通過擴大規模總量、快速周轉來提高盈利能力,這一年新進入8個城市。

不過,爛尾樓、舊城改造仍是佳兆業舍不得扔掉的肥肉。

2013年2月21日,在年報發布會上,佳兆業集團副主席譚禮寧談到,“我們過去成功取得260萬平方米舊改項目,其中50%在深圳,20%在東莞,21%在珠海,這些舊城改造的毛利率相當高,均會超過50%。”

方圓地產首席市場分析師鄧浩誌曾參與過房地產企業的舊改工作,他對南方周末記者表示,不少做舊改的房地產企業賺了第一桶金之後就轉行,因為在中國做舊改很難。通常舊改的推動者背景都不簡單。

回到一二線城市

從2012年開始,佳兆業的公司戰略又從三四線城市轉移回一二線城市。

在佳兆業2012年度業績說明會上,郭英成明確表示,土地策略方面,未來在一二線城市的發展可能會去到70%,余下30%會留到三線城市。2012年,佳兆業新增土地90%集中在一二線城市,2013年更是耗資141億增持一二線城市土地,在廣州、上海招拍掛中高價拿地,樓面價和周邊樓盤售價相差無幾。

一二線城市的新增建設土地畢竟有限,招拍掛之外,舊改成了開發商拿地的不二選擇。2012年5-6月間,佳兆業和萬科“不請自來”,圍繞著深圳南苑新村舊改發生一起拉鋸戰,雙方不惜以提高補償標準、舉辦各種活動以吸引更多住戶支持,開出了“拆賠比例1賠1.4”這樣的深圳歷史新高。最後,這場爭奪戰以政府部門明確表態“該片區尚未納入‘城市更新’範圍,更未到公開選擇市場主體的階段”而告終。

2013年8月,佳兆業通過“代管代建”方式,拿下北京長安街沿線的爛尾樓“長安8號”,進入北京。

“社會大眾把舊城改造簡單地等同為拆遷,又簡單地給拆遷貼上了黑色的標簽,我們認為所有粗暴的原因、根源就在於沒有把利益分配好,沒有均衡好。”2012年12月,佳兆業新任總裁金誌剛在一個地產論壇發言稱,

這番話說完9個多月後,據中新社報道,2013年10月初,佳兆業下屬機構之一、負責珠海灣仔中沙街舊村改造項目的珠海展大房地產開發公司,涉嫌逼遷,發生了珠海首例在舊村拆遷過程中以暴力手段傷害原住戶案件。

就在上述論壇上,有香港記者就舊改的利潤問題提問金誌剛,得到的回答是:所有舊改的地段都是不錯的,同期投入資金產生利息,地段也在升值。這是我們舊城改造項目毛利率相對比較高的核心原因。

倒在巔峰時刻

“現在是眼睛一睜300億,眼睛一閉300億,走路想著300億,吃飯想著300億,聊天也在想著300億……”2014年9月3日,佳兆業集團舉行了沖刺300億銷售及回款動員大會,進入年度銷售額300億元倒計時,佳兆業策劃營銷管理部總經理劉偉在朋友圈感慨。

這是佳兆業有史以來最好的銷售業績年。兩個多月後,據佳兆業集團的官方公告,2014年前11個月銷售額就到272億元,眼看勝利在望,佳兆業卻在最後沖刺時刻動彈不得。

2014年10月13日,深圳政法委書記蔣尊玉涉嫌嚴重違紀被調查,此後一度傳出與之關系密切的佳兆業主席郭英成受牽連被扣查的消息。佳兆業隨後發布澄清公告。

一位接近佳兆業的深圳地產界人士告訴南方周末記者,佳兆業要出事的苗頭早就有了,2014年6月開始高管陸續被請去配合調查。

而佳兆業總裁金誌剛在2014年3月、8月、9月分別減持佳兆業股票200萬股、200萬股和350萬股,前後套現2000多萬港幣。

不僅僅是辭任佳兆業主席、執行董事職務,郭氏兄弟更早便有了與佳兆業切割的動作。2014年12月3日,郭氏家族對佳兆業的信托持股量降為49.28%。

佳兆業中期財報顯示,截至2014年6月底,佳兆業的現金及銀行存款賬面總值111億元,總借款約為297.74億元,公司的負債凈額與權益總值比率為72.5%,低於同行水平,資產凈值200億元。

佳兆業的總借款中,約60.08億元將於一年內償還,大部分不在償還期,但在“黑天鵝”效應的影響下,越來越多的債權人提出了未償還的款項及時到期應付的要求,這也給佳兆業資金鏈帶來了巨大的壓力。

“佳兆業的問題不是錢。”一位接近佳兆業的人士對南方周末記者表示,佳兆業債務有多種處理途徑,即使資金都被凍結,深圳潮汕圈子要湊錢很容易,他們曾有過10多個老板湊齊200億救急的經歷。

前述深圳地產界人士則對南方周末記者說,現在一切不透明,如果佳兆業就這麽在不透明的情況下資產被處置完畢,會不會重現深圳金光華官司?

2002年金光華集團以舊城改造名義,協議低價獲取南國影視城舊改地塊,改造為金光華廣場。2009年因涉嫌深圳市原市長許宗衡案,金光華董事長李亞鶴被帶走調查,2012年深圳市深圳市規土委沒收金光華廣場用地範圍內的建築物和其他設施並上繳國庫。目前,李亞鶴正試圖以司法途徑要回金光華廣場。

佳兆業和政府保持了驚人的一致——沈默。據一位參加了1月26日政府、佳兆業高管、業主協調會的業主告訴南方周末記者,鎖盤決定權很可能並不在地方政府手里。

一位不願透露身份的佳兆業高管告訴南方周末記者,深圳市政府正在積極促成解決佳兆業的問題,有關佳兆業重組事宜,最快1月底會出公司公告。

佳兆 爛尾樓 專家 爛尾
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佳兆業今早照大合影 融創將全面接手

來源: http://www.yicai.com/news/2015/01/4570238.html

佳兆業今早照大合影 融創將全面接手

一財網吳斯丹2015-01-30 13:07:00

1月30日早上,佳兆業中高層在惠州博羅開了最後一次高管會議。會上宣布,融創中國將全面收購佳兆業,郭氏家族持有佳兆業約49%股權全部轉讓給融創中國。收購完成後,佳兆業可能會被更名,這也就意味著佳兆業將不複存在。

佳兆業(01638.HK)經歷了風雨飄搖之後將成為歷史,變成另一家房企融創中國的控股子公司。

《第一財經日報》記者從多方信源獲悉,1月30日早上,佳兆業中高層在惠州博羅開了最後一次高管會議,照了大合影,紀念最後的佳兆業。

會上,佳兆業高層宣布,融創中國將全面收購佳兆業,郭氏家族持有佳兆業約49%股權全部轉讓給融創中國。

收購完成後,佳兆業可能會被更名,這也就意味著佳兆業將不複存在。

同時,知情人士向本報記者透露,融創中國並不是唯一主角,深圳本土房企華僑城(000069.SZ)可能將拿下佳兆業的舊改部分。

財報顯示,截至2014年6月30日,佳兆業總土地儲備約2360萬平方米,其中舊改面積占了近一半。

目前,融創中國、華僑城雙雙停牌。

融創中國已於今早停牌,表示有待刊發內幕消息。

此前兩天,也就是1月28日下午,融創中國董事長孫宏斌在官方微博上發布了一則消息稱,他參與了“你認為誰最能可能接手佳兆業”的投票活動,並把票投給了自己的公司融創。雖然這條微博在幾分鐘就被刪除,但可看出融創收購佳兆業已經胸有成竹。

 “融創中國昨天晚上去香港跟郭氏家族簽了股權轉讓協議。”一位接近佳兆業的人士對《第一財經日報》記者透露,在此之前,融創團隊10余人進駐了佳兆業總部,對佳兆業做產權與債務評估,前後時間不過十多天,速度很快。

事件的另一主角——華僑城早在1月23日就已經停牌。當時業內猜測華僑城將收購佳兆業,但華僑城新聞發言人曾輝在停牌當時出面進行“模糊”的回應:“有傳聞說華僑城在接手佳兆業,說我們結了婚。這其實是個別媒體的善意(猜測)”。

本報記者就華僑城將接手佳兆業舊改項目一事致電華僑城相關負責人,截至發稿前,仍未有人接聽電話。

有業內人士分析,佳兆業事件如今進展如此迅速,主要原因在於政府方面受到外界太大壓力。從最初的鎖房開始,相關部門在不告知原因的情況下將佳兆業深圳所有業務叫停,導致佳兆業債務違約、項目被查封、業主不停維權。持續兩個多月之後,相關部門已經意識到必須盡早解決好這個事情,否則會成為越鬧越大的社會事件。

在兩周前甚至更早些時候,深圳市政府就開始籌劃佳兆業重組,政府的初步方案是將佳兆業旗下資產按板塊拆分,如中高端住宅、低端住宅、商業、酒店等,並邀請了幾家總部在深圳且涉及相關業務的房企進行初步洽談。

華僑城作為唯一一家總部隸屬於深圳的國企、央企,被認為是接手佳兆業的最好選擇。且華僑城在深圳的土地儲備已接近枯竭,急需擴充。

融創中國作為殺出來的一匹黑馬,讓大部分業內人士驚訝。

“孫宏斌的個性是比較激進的,可能不會想那麽多,先把股權收過來再說。”上述業內人士分析道,像萬科、華潤置地等企業,都需要做更為詳盡的調查,不會這麽快。

而佳兆業在被拆分之後,其團隊將何去何從?

事實上,佳兆業作為近年來崛起的黑馬,其團隊的能力和敬業是業內頗為欣賞的。

據本報記者了解,裁員和離職是不可避免的,一些佳兆業內部人士已經開始下一步打算了。

編輯:胡軍華
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