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位高勢危乎? 易明的生活點滴

來源: http://eming620.mysinablog.com/index.php?op=ViewArticle&articleId=20175016

  港股自去年十二月十五日開始至今約個半月的時間一直在上升,期間只象徵式的跌了三天而已,這樣的升法真是幾十年難得一見。

  這一浪恆指自28135開始爬升,升至今天最高的33484共升了5349點,被認為是歷史性高點的31958不但輕易地被突破了,而且至今已經於其上守了近兩周,該歷史高點已經由阻力轉化成了支持點,只要港股不跌破該支持點,後市仍然是大漲小回、反覆上升的格局。

  經歷過無數次股災的股市老兵對於創了新高的股市自然戒心甚重,可能早已把手上的貨沽得七七八八,手上仍然持有的可能是仍然未見家鄉的「蟹貨」,所以說,面對這樣的大升市,真正能夠賺大錢的股民並不多。

  然而,處於33000之上的股港股是否真的位高勢危了?

  若是按傳統智慧而言,當身邊的朋友又再爭相談論股市、不少新丁趕住開戶口入市、連最穩健及從不沾手衍生產品的投資者亦開始染指窩輪及牛熊證,這些現象近期頻頻出現,從這些現象看的確是股市即將見頂回落的先兆。

  不過,細心地想一想,港股又不似快將見頂,後市似乎仍有一定的上升空間。

  港股升至目前的水平主要是集中於部份藍籌股,騰訊(700)、平保(2318)、港交所(388)及近期的四大內銀股正是最大的功臣,雖然上述股份屢創新高,可是只要望一望,仍有大量股份遠低於當年的歷史高位,中石油(857)、中海油(883)及中石化(386)正是典型的例子,其他的更不用多說了。更何況低於0.1元的股份仍然有數以百計,而低於1元的股份更是多不勝數,這一批股份至今仍然了無生氣,證明散戶仍未瘋狂入市,而且目前仍然有不少市場人士「知驚」,所以,港股似乎未到見頂的時候。

  早於1987年曾經有人預計恆指可以升至四萬點,料想不到事隔三十多年預言才有可能成真。若以恆指破頂之後仍有機會抽升四、五成計算,恆指真的有可能升至45000-48000之間,美股自從早年破頂之後不又是升至現在嗎?

  據報章的報道,近幾年北水在密密吸納港股,最明顯的莫如匯控(005)了,除了平保已經持有逾5%之外,不少股份亦已落入「大媽」之手,相信其他不少股份亦被北水靜悄悄地在收集,北水只多買少賣,日後股份會否因此而漸漸貨源歸邊,導致港股升至不合理的地步?一如樓市般,論基本因素,樓市已經與生活脫了節,非一般人能夠負擔,可是在北水的狂吸之下樓價一直居高不下就是一個例子。 

  當然,港股近期累積的升幅的確不少,隨時出現大幅調整亦屬正常,縱使有望升逾四萬點亦不可能一條氣直上,必定是起起伏伏地運行。

  所謂「居安思危」,縱使對後市如何樂觀,還須步步為營,以免「陰溝裡翻船」。 

 

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港樓位高勢危 轉戰海外磚頭

1 : GS(14)@2015-10-05 23:47:07

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151005/news/eb_ebh1.htm


【明報專訊】傳統上本港股市及樓市是最受港人歡迎的投資工具,惟受內地經濟增長放緩拖累,港股過去幾個月持續受壓,而本港樓市升了十多年後亦位高勢危,漸露疲態,港人資金苦無出路。因此,今期《Money Monday》專訪全城海外物業投資專家,與讀者衝出香港,蒐羅美國、日本、英國、加拿大、澳洲及馬來西亞物業的投資機會。

明報記者 葉創成

胡孟青除了是著名股評人外,原來投資海外物業亦甚有心得,她多年前曾在英國以4萬鎊購入一個小型住宅,目前該單位已升值1倍至8萬鎊。她認為,目前是港人投資海外物業的好時機:「衡量匯率及樓價水平後,一定是海外物業比本港物業抵買。因為本港樓價已經見頂,而且是泡沫化後見頂。例如在我所居住的港島東屋苑,其一個車位售價達100萬多元,有關金額已經足夠在東南亞一些國家買入一個兩房連露台的住宅單位加車位,到底是本港或海外物業抵買?投資者大可自己衡量。」

港車位價格 東南亞可買兩房連露台

根據美國研究機構Demographia今年初公布的年度國際樓價負擔能力報告,統計全球378個城市數據,以當地的住宅價格與居民年入息中位數比較,香港有關比率為17倍,成為全球樓價最難負擔的地區(見表)。

與此同時,美元自從去年下半年開始轉強,今年升勢更加快,過去15個月美元兌主要貨幣匯價升值13.1%至36.9%不等(圖1),提升港人對海外物業的購買力,故港人投資海外物業的趨勢料方興未艾。

在本港代理銷售海外物業的SQFT,2013年舉辦10場海外物業展銷會,去年已增至30場,今年料取得逾30個海外樓盤銷售權,上月便租用銅鑼灣信和廣場千多呎單位作為寫字樓及展銷廳作擴張,並提供客戶親身到海外考察服務。

SQFT國際銷售副總監區愷恩表示:「港元強勢,加上全球各地息口持續低企,有利港人購買海外物業。例如過去加拿大元匯價最強時,1加元可兌逾8港元,目前只兌5.9港元左右。換言之,以港元買加拿大樓便宜了三、四成,好處顯而易見。」

資金轉投海外物業 助分散風險

區愷恩認為,就本地投資者來說,目前海外置業需求主要來自兩方面:「第一批是買不到香港樓上車的人,因為政府推出辣招未能令樓價下跌,但將按揭成數由七成降至六成,結果他們更難儲到首期在港買樓,唯有轉投海外物業;第二批是資深投資者,他們覺得目前本港買樓銀碼大、成本重、風險高,不如將部分資金轉投海外物業分散風險,避免將所有雞蛋放在港樓這一籃子上。」

(封面故事)
2 : GS(14)@2015-10-05 23:48:29

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151005/news/eb_ebh2.htm
覓優質盤 看人口基建經濟
  2015年10月5日

【明報專訊】除了港人外,海外物業另一個購買力來自在港做生意或工作的外籍人士。由英國人Tim Murphy於2005年成立的IP Global,定位是向本港、新加坡及中東高資產值客戶銷售海外物業。IP Global高級投資經理朱潔瑩透露,受惠於眾多利好因素,集團去年海外物業銷售額按年升30%至4.3億美元(圖2),今年目標是按年再上升16.3%至5億美元。

朱潔瑩表示:「我們老闆Tim Murphy是英國人,在香港居住逾20年,他發覺很多在港居住的外國人希望投資海外物業,惟無時間作盡職審查,故10年前便成立IP Global為其代勞。我們的商業模式是向發展商支付按金,保證一段時間內可銷售某一數目的單位,若有關單位最後未能向外銷售,便由IP Global買入。」

富戶棄中港股 換外地樓

自2013年加入IP Global以來,朱潔瑩在全球飛來飛去物色優質海外樓盤,她表示可以簡單的「PIE」法則來決定哪一城市的物業值得投資,她以東京為例解釋道:「第一是人口(Population),若某一地方有人口增長,例如近年愈來愈多其他城市人口湧入東京,其樓價有『剛性』需求,自然看好;第二是基建(Infrastructure),東京將舉辦2020年奧運會,將興建很多公路及鐵路,交通方便自然吸引更多人入住;第三是經濟表現(Economy),若有很多人在某一城市工作,自然有居住需求,空置率便會低,租金回報率便有保障。」

除了息口及匯價因素外,朱潔瑩認為,海外物業亦受惠於資產轉移的趨勢。她解釋,近日中港股市大幅波動,很多高資產值的投資者聞股色變,轉買磚頭保值:「很多有錢人目前不敢再買股票,但持有現金收息回報又超低,所以最好都係買樓收租。何借七成按揭買樓很平常,但若投資者早前以同樣槓桿倍數買A股,過去幾個月已被斬倉,所以都係買樓穩陣。但近年本港政府推出辣招後,外國人在港買樓要繳交很多稅項,加上香港樓價格高企,所以他們近月已增加轉買外國樓。」

經濟轉差 港樓宜減磅

房地產私募基金安泓投資總監楊書健則表示,一般投資者都有本土偏好,即只在自己居住及熟悉的城市買樓。不過,他認為美國加息在即,反映經濟轉強,料在當地加息周期初期其樓價仍可繼續上升;相對之下,香港經濟現正跟隨內地經濟處於下行周期,日後加息只是因應聯繫匯率要跟貼美息,屆時本港樓價將有頗大下跌壓力。因此,楊書健建議若投資者目前持有一籃子本港住宅物業,應趁目前本港樓價處於歷史高位,加上港元跟隨美元兌其他貨幣大幅升值,沽出部分港樓轉買海外物業。

楊書健總結:「本港樓市像其他資產一樣,一定有升跌周期,我個人認為樓價今年不跌明年亦會跌,所以投資者若希望持有房地產長線收租,目前應盡量投資不同地區的物業。」
3 : GS(14)@2015-10-05 23:48:39

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151005/news/eb_ebh3.htm
宜以當地貨幣借按揭
  2015年10月5日

【明報專訊】SQFT國際銷售副總監區愷恩預測,美元短期及中期仍然處於強勢;港人目前在某一地方購買物業後,若日後當地貨幣匯價下跌,其折算為港元的價值亦會下跌。他教路,可以當地貨幣借入按揭,對畄匯率下跌的風險。

不過,區愷恩亦提醒本港按揭利率僅2厘,在全球屬偏低水平,例如在英國及泰國向當地銀行借按揭利率分別達4厘及6厘,因此海外置業的供樓利息負擔相對較高。
4 : GS(14)@2015-10-05 23:48:50

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151005/news/eb_ebi1.htm
利物浦樓價相對低水 成英國新興物業市場
  2015年10月5日

【明報專訊】位處英格蘭西北部的著名港口城市利物浦(Liverpool),由於物業樓價較低,呎價約介乎200至500英鎊(折合約2385至5962港元),在區內大型基建及英國推行的企業家投資移民政策推動下,近年來成為海外投資物業買家另一新興市場。

明報記者 劉詠怡

近年倫敦以外的城市續受投資者關注,其中利物浦為英格蘭西北部經濟重鎮,距離曼徹斯特僅40多分鐘車程,而往來倫敦則需2小時,近年起陸續有發展商在港推介利物浦樓盤經緯物業國際房產部項目經理陳詠芝稱,早年利物浦樓價升幅較慢,不過由於近年來多個大型基建例如Liverpool Waters的大型海濱發展區落實,令投資者關注區內物業投資潛力。

樓價中位數約倫敦四成

據英國房地產統計公司Hometrack今年8月份最新統計數據顯示,利物浦平均樓價中位數約11萬英鎊(折合約129萬港元),按年升3.9%;期內倫敦平均樓價中位數為43.8萬英鎊(折合約515萬港元),按年升幅約為10%,數據反映利物浦平均樓價中位數僅為倫敦的25%。

該統計數據又顯示,目前倫敦平均樓價中位數早已超越2007年最高點約30.9萬英鎊(折合約363.5萬港元)水平,反之利物浦現時的樓價中位數則僅為2007年最高點12.6萬英鎊(折合約148萬港元)的87%;陳詠芝認為,倫敦樓市近年來已有顯著升幅,相信未來倫敦樓價升幅將會放緩,相反利物浦樓價仍在「追落後」。租賃方面,目前利物浦市中心內物業租金回報最高可達6至7厘,與倫敦淨租賃回報率約3%比較,利物浦物業升值潛力可看高一線。

降低移民門檻 刺激就業

她指,英國政府近年在全國推行企業家投資移民政策,並於2013年降低申請門檻,亦是另一個吸引海外投資者投資倫敦以外城市。事實上,英國於2011年起推出Tier 1企業家投資移民,並於2年前降低居住時間及語言能力等門檻,要求申請人須擁有20萬英鎊(折合約235萬港元),符合英語要求、並有意在英國創業或投資企業人士申請,為當地創造就業。

陳詠芝表示,由於Tier 1企業家投資移民下申請人可在當地購買舖位營運業務,故此市場上的住宅連舖位物業,可為有意在英國申請企業家投資移民提供選擇。

「雖然企業家投資移民申請者除可以用現金投資外,亦可以股權或擔任公司董事的方式參與企業家投資移民,但『買磚頭』始終較實際,加上利物浦生活消費指數較倫敦低,在多個因素下目前在港推介位於利物浦的North Point舖位連住宅物業銷售反應不俗,單位及下層舖位入場價分別為12.91萬英鎊(折合約151萬港元)起。」

可透過買舖申請創業移民

不過值得留意,英國企業家移民主要吸引高淨值的企業家到英國創業或投資英國企業,以促進英國的經濟發展,申請人必須全職在英國經營其生意,同時為業務提供的就業機會亦設有下限,申請人亦要通過「真實企業家測試」(Genuine Entrepreneur test);購置物業方面,如申請企業家投資移民,申請人需以現金投資方式、且不可按揭貸款購入舖位,另外購置英國住宅樓價高於10萬英鎊的物業才可承造按揭貸款,與本港情有別。
5 : GS(14)@2015-10-05 23:49:01

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151005/news/eb_ebi2.htm
英國買樓稅務繁多
  2015年10月5日

【明報專訊】事實上,在英國投資買賣物業,需要繳付多個稅項目,但有業內人士表示,雖然稅項較多,仍未有打擊港人參與英國物業投資的興趣。

據了解,英國現行的印花稅是根據物業價值分為5級別,免稅額為12.5萬英鎊(約149.26萬港元),超過免稅額而低於25萬英鎊,需繳納2%印花稅,此外如物業價值高於92.5萬英磅、150萬英磅以下與150萬英磅以上,稅率則分別為5%、10%及12%。

出租房屋需繳所得稅

作為海外業主,其物業多會選擇租出,不過如果選擇出租房屋,則需要繳付所得稅。所得稅亦採用分段式稅率,收入低於31785英鎊需按基本稅率20%徵收,超過該額度而低於15萬英鎊的部分再徵收40%的高等稅率。若收入超過15萬英鎊,則超過部分亦需再徵收45%的額外所得稅。

此外,由2015年4月1日起,非本地居民出售物業時需繳交資產增值稅,個人名義買家最高更需要付28%,公司名義則為20%。另外,如價值100萬英鎊或以上由企業持有的物業須繳交年度住宅物業稅。

最後,若業主不幸過世,則其所擁有的物業便需徵繳遺產稅。英國對海外人士同樣實行32.5萬英鎊的免稅額,而超過部分的遺產稅稅率則為40%。
6 : GS(14)@2015-10-05 23:49:12

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151005/news/eb_ebj1.htm
紐約樓升幅巨 邁阿密更抵 海嘯跌幅僅收復一半 回報達6厘
  2015年10月5日

【明報專訊】港元匯率與美元掛鹇,美元強勢,到美國置業沒有這方面的好處,但美國經濟始終是全球火車頭,而美國的二線城市樓價仍處於歷史上較低水平,不失是一個投資好選擇。資深房地產投資專家、《買起美國樓》作者官永寧表示,美國買樓還是位置最關鍵,紐約作為國際金融中心,尤其受捧。不過亦有專家認為,近年紐約樓價已返回金融海嘯前水平,邁阿密回升幅度未及一半,故更具升值潛力。

明報記者 龍彩霞、尉奕陽

官永寧表示,若港人做純投資用途,建議買公寓房(Apartment),因其與獨立或聯排別墅(House)等相比維修較少,不需要屋主花費太多費用。現時在氣候宜人的洛杉磯與適合度假養老的邁阿密置業,租金回報率可達6厘至7厘,而在紐約,雖然租金回報率略低為4厘至5厘,但官永寧稱其為「貴買貴賣」,論升值潛力還是紐約最高。

此外,中原地產項目部(中國及海外物業)營業董事許大衛表示港客投資額介乎數萬至數十萬美元不等,大多抱尋寶心態,看準收租吸引,打算長線持有。不過,若以收租為主,因為紐約、洛杉磯等大城市樓價已升值了很多,現時租金回報只屬單位數字,吸引已略為下降。

留意各州稅制各異 買樓前宜做足功課

美國各地物業價格差距非常大,紐約一間獨立屋最平300萬港元,底特律則最平33萬港元,租金回報率還可達十多厘。有公司甚至將未發展的地皮分割出售,即使只有數十萬元在手,亦可以購入業權。許大衛續稱,近年紐約樓價累積升幅已返回金融海嘯前水平,反之邁阿密只回升至2008年的一半,相信仍具上升潛力。

由於2008年金融海嘯後,美國銀行收緊了海外買家的按揭貸款,故現時海外買家在美國置業也需要一筆過付清款項,當然個別地區銀行也接受海外買家申請按揭,但都會較以前審慎。

美國買樓亦涉不少稅項,許大衛提醒,美國各州的稅制各異,買家最好請專業會計師幫手計稅。
7 : GS(14)@2015-10-05 23:49:30

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151005/news/eb_ebk1.htm
多倫多樓價 10年升八成 鐵路沿線 租值潛力佳
  2015年10月5日

【明報專訊】作為港人長期以來移民或升學的熱門選擇,加拿大投資置業一直備受港人追捧,其中以多倫多、溫哥華等氣候宜人與發展較為完備的大城市為主,近年樓價穩步上升,亦為投資者帶來穩定的租金回報。儘管如此,目前在加國依然可以通過相對低價購入豪宅。而在挑選物業之餘亦要留意簽證、匯率與稅收等問題,以幫助自己能夠更好的在加國投資與生活。

明報記者 尉奕陽

加拿大多座城市長期排在世界最宜居城市前列,而前往加國置業的港人亦多青睞氣候最和暖的溫哥華、發展成熟的多倫多以及資源豐富的卡加利。最新數據顯示,多倫多樓價指數上月達185點,比十年前升77%。而溫哥華與卡加利多年來樓價亦勁升,只是走勢大上大落難以預測。

人口稠密 宜買樓收租

雖然多倫多物業的租金回報率或未及其他城市高,但曾於加拿大居住、本身亦有投資多倫多物業的卓凌地產行政總裁鍾維傑表示,若港人打算跨國買樓,發展完善的多倫多會較適合。事實上,多倫多由多倫多市及周邊數個市鎮組成,而大部分的就業機會也是來自多倫多主市,因此該處居住人口最為稠密,較適合買樓收租。

鍾維傑表示,投資鐵路沿線的物業最「穩陣」,而在眾多鐵路中,作為多線交匯站且毗鄰全市經濟及政府中心的布羅爾-央街站(Bloor-Yonge)附近的物業,擁較佳的租值潛力。另外,以多倫多的二手樓價而言,猶如裵魚涌太古城級數的物業,亦只需約230萬港元,便可購得一個約800至1000方呎的2房單位。鍾維傑指出,在加國置業會涉及每月管理費、委託代理代收租金以及地稅與維修等多項開支,故實際租金回報率取決於扣除各項雜費後的租金收入,實際租金回報率可達4厘。

千萬港元可進駐洋房

如果是希望移居加國,而資金又較為充裕的買家,亦可嘗試購置當地「獨立屋」。多倫多市內不乏豪宅地段,約1000萬港元在多市已能購得一間逾2000呎的洋房,而在香港卻只能購得太古城的一間2房細戶。但鍾維傑表示,要留意洋房分為多種類型,包括獨立式、排屋式等,買家最好親身視察物業後才作選擇。

以多倫多市最頂尖的豪宅地段跑馬徑(The Bridle Path)為例,此區級別相當於香港的山頂。據多倫多房地產協會資料顯示,該區8月獨立屋樓價指數高見229點,冠絕多倫多市,而獨立洋房的中位數樓價則約720萬港元,排屋式的洋房中位數樓價,則為約560萬港元。

加元或下探1.35

加元匯價,往往是港人在當地買樓的重要考慮因素。星展香港財資市場部董事總經理王良享表示,預計國際油價短期內難見大幅反彈,加之中國經濟不穩定引發金融市場出現資產價格波動,預計加元會受到打壓,料加元有機會下探至1.35水平。而交銀香港首席經濟師及策略師羅家聰對加元則不算悲觀,他認為,加拿大再減息機會不大,而美匯指數亦稍見回落,預期加元已見底。

除了匯率問題,海外投資另一項重點便是簽證。近年加拿大政府對各類移民政策愈發收緊,不過現時有另類途徑可助港人長居加國,那便是申請「超級簽證」(Super Visa)。

「超級簽證」實際上就是探親簽證的升級版。一般探親簽證最長有效期為10年,期間可以多次往返,每次入境停留時間為半年,而超級簽證的單次停留時間則可長達兩年。但需要邀請人必須為加拿大公民或永久居民,且年收入須達一定額度(若供養三人則需達3.6萬加元以上,約21萬港元)以上。
8 : GS(14)@2015-10-05 23:49:45

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151005/news/eb_ebl1.htm
主辦英聯邦運動會 帶動住屋需求 布里斯本樓價追落後
  2015年10月5日

【明報專訊】每逢舉辦大型國際運動會,對相關主辦城市的經濟、樓市前景,總會帶來一定「畄喜」作用。將於2018年4月舉行的英聯邦運動會,主辦地點雖然是以澳洲昆士蘭省旅遊勝地黃金海岸為主,但代理業界估計,運動會將可帶動昆士蘭省會布里斯本的房地產發展;事實上,相對悉尼和墨爾本,布里斯本整體樓價仍然低水,以實用面積50方米(約538方呎)的一手一房單位為例,最低入場費34萬澳元(折合約184萬港元)已有交易,除相對悉尼同類單位低約四成之外,租金回報率普遍逾5厘,吸引力不俗。

明報記者 林可為

昆士蘭將是2018年英聯邦國家運動會的主辦地區,令市場對當地的經濟、樓市和就業前景,增添一份憧憬;事實上,根據過往2012年倫敦奧運會、2008年北京奧運會的經驗,當有關地區獲批主辦權後,房地產市場都會處於升軌。澳洲當地傳媒曾報道,估計2018年英聯邦運動會可為布里斯本、黃金海岸一帶,帶來21億澳元(折合約113億港元)的經濟效益。

環球資產總經理梁智立認為,由於昆士蘭省將會主辦英聯邦運動會,料帶動省內主要大城市的基礎設施建設,以及住屋需求。他稱,雖然港人、海外投資者首次入市澳洲房地產物業,依然是以悉尼、墨爾本兩大一線城市為首選,但布里斯本因樓價相對低水,兼屬毗昆士蘭省會,亦屬可留意的城市。

1房單位 入場價200萬

梁智立稱,布里斯本實用面積約50方米的1房單位(約538方呎),普遍入場費約40萬澳元(折合約216萬港元),部分較優質物業,每周租金可介乎350至380澳元(折合約1890至2000餘港元),業主可享租金回報5.2厘至5.5厘,表現稍勝悉尼及墨爾本。

另一方面,泛亞環球物業顧問行區域銷售總經理鄭偉文亦表示,位處澳洲東北部的昆士蘭省會布里斯本,既是澳洲第三大城市,整體樓價水平亦較悉尼及墨爾本為低,亦是港人值得留意的城市。

鄭偉文表示,與昆士蘭省國際級旅遊勝地黃金海岸、開恩茲(即大堡礁所在)一樣,布里斯本擁有氣候宜人、日照時間長的優點,但城市化程度更高,與澳洲國內各大城市、外國的交通聯繫亦相當方便,但相對悉尼、墨爾本,布里斯本樓價相對依然低水。

租金回報約5厘 略高悉尼墨爾本

鄭表示,布里斯本市中心一手1房單位(實用約50方米起、即約538方呎起),入場門檻約由34萬澳元起(折合約184萬港元起),相對悉尼、墨爾本同類型單位入場費60萬、38萬澳元起(折合約324萬及205萬港元),布里斯本1房戶的最低消費,較兩大都會分別低逾四成和一成。此外,在布里斯本,售價在50萬澳元的1房單位(折合約270萬港元),一般而言已屬質素上佳的類別。至於租務市道,鄭偉文指布里斯本市中心1房單位,每周租金約300澳元(折合約1620港元),業主可享租金回報率約5.1厘,略高於悉尼、墨爾本的4厘至5厘。
9 : GS(14)@2015-10-05 23:49:54

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151005/news/eb_ebl2.htm
澳洲全年樓價 料升6.1%
  2015年10月5日

【明報專訊】據澳洲國民銀行研究報告指,澳洲5大一線城市於2015年下半年的樓價升幅,依然以悉尼最強勁,預料下半年茘10.2%;排名第2的墨爾本,預料下半年可升6.5%;布里斯本排第3位,估計下半年升幅為4%。至於南澳省會阿德萊德,估計下半年樓價僅上升0.9%,唯獨西澳省會珀斯估計下半年整體樓價會下跌3.8%(見圖),是唯一樓價呈跌勢的一線城市。

事實上,澳洲政治及經濟穩定、法律制度完善成熟,加上氣候溫和宜人,即使冬天亦不會如英國、加拿大般嚴寒,且同樣是以英語為主流,故當地的房地產物業,向來備受包括香港在內的海外投資客歡迎。根據澳洲國民銀行進行研究預測,澳洲整體樓價在2015年全年可上升6.1%,升勢不俗。

據泛亞環球物業顧問行表示,今年上半年經該行促成的澳洲一手物業成交,共有218宗,相對去年同期錄得的125宗,大幅上升74%,顯示澳洲物業甚受海外投資客歡迎;而經該行代理的澳洲一手住宅物業,平均呎價介乎743至1115澳元(折合約4000餘至6000餘港元),比去年同期上升8%至10%不等。
10 : GS(14)@2015-10-05 23:50:04

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151005/news/eb_ebm1.htm
奧運效應 東京樓料旺到2020
  2015年10月5日

【明報專訊】安倍晉三於2012年底出任日本首相以來,大印銀紙刺激經濟,加上東京成功申辦2020年奧運,未來幾年當地料大興土木增加基建,交通更加便利,吸引更多來自日本其他地區的人口進駐,故專家普遍看好東京樓市前景,至少可旺到2020年。有日本發展商指出,東京優質住宅物業的淨租金回報率3厘,屬穩健投資之選。

明報記者 葉創成

《Landed Japan》作者Christopher Dillon在2010年出版該書後,當年身體力行購買東京多個小型住宅物業,該一籃子物業中部分物業至今升值逾六成,租金亦同步向上,最新租金與當年買入價計算的淨租金回報率達9厘至11厘。

Dillon指出,2020年奧運令東京成為市場焦點,惟作為長線投資者,更應關注人口結構走勢。從這角度分析,東京亦是投資日本房地產的首選城市。他解釋,雖然日本整體人口持續減少,老化問題嚴重,惟日本其他城市的人口不斷向東京轉移,以尋找更好的工作、教育、醫療、文化及退休服務,東京人口仍然錄得增長。

另外,日本人英語水平普遍不高,而東京作為首都,東京人的英語能力在全國屬最佳,對外國人亦最友善;加上東京是日本最大及流動性最高的地產市場,對海外投資者來說均屬正面因素。

其他地區人口 不斷流入東京

住友不動產香港辦事處銷售及市場推廣經理Maggie Chan則透露,自從安倍晉三上任首相以來,推出寬鬆的貨幣政策,當地樓價開始回升,而該辦事處於2013年起在港銷售日本物業的收入亦按年穩步增長。

曾有報道指在日本買樓收租回報率逾8厘,惟Maggie指有關物業是否真的可租出實屬疑問。作為比較,Maggie指出,住友不動產香港辦事處在港銷售的東京物業,均屬處於黃金地段新樓,業主收樓後放租一般可在3個月內租出。住友亦會提供一條龍的買賣、放租、收租及管理服務,扣除有關收費,淨租金回報率約3厘。

品川擁鐵路概念 升值潛力佳

至於在東京哪一地區置業最具升值潛力呢?Maggie推薦新區品川。原因是日本首條磁懸浮商用線——中央新幹線,首段將連接品川至名古屋,而日後品川亦會連接東京鐵路網絡,由當地到羽田機場只需3分鐘,到市區涉谷及新宿分別只需13分鐘及19分鐘。隨覑該區鐵路網絡啟用,交通更加方便,樓價上升可期。住友不動產本季擬在港推出品川新樓盤,700呎單位售價約400萬港元。

若讀者希望以較低入場費買日本樓,可考慮東京以外的城市,例如位處日本西面九州地區的福岡縣600呎單位售價約100萬港元。惟Maggie指出,日本銀行一般只會為客戶磘造物業價值逾3000萬日圓(約200萬港元)的按揭貸款。換言之,港人購買福岡物業,料難以磘造按揭須有一次過現金付款的準備。
11 : GS(14)@2015-10-05 23:50:12

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151005/news/eb_ebm2.htm
投資日樓 要找可靠代理
  2015年10月5日

【明報專訊】Dillon指出,雖然日本樓市中、長線睇升,惟對於外國投資者來說,投資當地物業仍有不少挑戰,從買入、放租到出售均有很多難題需要解決。他舉例說,日本樓市透明度不高,不少物業出售予外資的「零售價」,是本地「批發價」加某個百分比,這樣的話,外國人買日本樓相對當地人一開始便輸在起跑線。

收租方面,非當地居民是不可以在日本開設銀行戶口的,投資者必須委託代理處理收租事宜。有關代理的工作包括尋找租客、填報稅表、交水電費及代收租金等,責任重大,故物色優質代理十分重要。另外,與本港實行普通法不同,日本實行大陸法(civil law),後者對租客有較大保障,換言之,業主加租時將面對較大阻力,日常維修費用亦會較高。

須委託代理收租

另外,投資者買入日本物業後五年內賣出,如有盈利須繳付30%的利得稅;若持有5年以上,有關稅率則減至15%。綜合上述分析,港人若有興趣投資日本物業,須物色可靠的代理及發展商,並且有持貨逾五年的心理準備。
12 : GS(14)@2015-10-05 23:50:22

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151005/news/eb_ebn1.htm
令吉大貶值 七折買大馬物業 吉隆坡食正一帶一路商機
  2015年10月5日

【明報專訊】除了已發展國家外,華人比例在東盟十國之中最高的馬來西亞,也是不錯的物業投資地。馬來西亞受惠中國「一帶一路」政策,近日獲多家中資機構進駐,有助帶動當地經濟起飛。首都吉隆坡樓市長遠看升,加上該國貨幣令吉匯價去年下半年以來大跌逾三成,港人買樓變相打七折,締造低吸良機。

明報記者 葉創成

汎華集團總裁伍安琪目前身兼馬來西亞入境旅遊協會入境部理事長,主力從事旅遊及房地產工作,對當地樓市前景有透徹分析。她表示,馬來西亞有800至900萬華人,佔當地人口近三成,有關數量及比例在東盟十國中均為最高,故最受惠中國的「一帶一路」商機。

精通7種語言的伍安琪說:「馬來西亞的華人一般精通廣東話、英文、福建話,部分更能講東南亞各種方言,所以近月很多中國公司到馬來西亞開設地區總部,以此作為樞紐向其他東南亞國家發展。中國人與馬來西亞的華人合作,語言上有依靠,可一起做生意,所以『一帶一路』最受惠的是馬來西亞。」伍安琪又稱,馬來西亞華人一般聚居吉隆坡,故若因為看好「一帶一路」政策的機遇而投資馬來西亞樓市,吉隆坡屬首選。

建隆新鐵路 吉隆坡往星洲僅1.5小時

中國近年推動「一帶一路」國策,增加基建投資,與周邊國家加強聯繫,而馬來西亞亦採用類似國策。伍安琪透露,連接新加坡及吉隆坡的隆新鐵路料於2021年啟用,屆時來往兩地的時間將由4小時大幅縮減至1個半小時,兩地將形成「1個半小時生活圈」,對馬來西亞旅遊業及房地產有非常正面的影響。伍安琪解釋,「去年馬來西亞的旅客約2700萬人次,待2021年隆新鐵路落成後,有關人次料將增至3500萬。另外,目前吉隆坡樓價僅為新加坡三分之一,兩地基建互連互通後,料水向低流,故吉隆坡樓價長遠仍有很大升值空間。」

馬來西亞正與印尼磋商,以當地馬六甲作為落腳點興建跨海大橋,最終目標是東南亞各國可以在最短時間內抵達吉隆坡,「馬來西亞政府對自己很有信心,相信只要交通進一步便利,日後不止新加坡,印尼、越南、泰國以至緬甸的有錢人都會來吉隆坡買樓」。

雙子塔地段住宅 租金回報達6厘

除了上述中、長期利好因素外,由於去年下半年以來令吉兌港元貶值逾三成,惟當地樓價卻變化不大,故港人目前投資馬來西亞樓市,與去年6月底比較,變相七折掃貨。

由巴比倫建商興建、21世紀不動產代理銷售、汎馬久久集團負責後續物業管理、位處吉隆坡核心區摩天大樓雙子塔黃金地段的住宅物業「帝堡」,8月推出38伙單位在大中華銷售,至今已售出31伙,反應理想。帝堡一個700呎標準單位,包精裝修家私電器,目前售價約200萬令吉,折合約354萬港元。有關單位料可每月收租約1萬令吉,即每年租金收入12萬令吉,租金回報率達6厘。惟伍安琪提醒,投資者在馬來西亞買樓收租,扣除維修費及其他開支後,須繳付20%入息稅;以此推算,上述單位的實際租金回報率約5厘,仍然吸引。
13 : GS(14)@2015-10-05 23:50:32

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151005/news/eb_ebn2.htm
高生育率利好經濟
  2015年10月5日

【明報專訊】伍安琪表示,「馬來西亞政府過去幾十年推出多項德政,例如12年免費教育,醫療及房屋政策亦到位,目前人民豐衣足食、生活得很開心,普遍欣賞政府的執政水平,社會氣氛不差。8月29及30日民眾上街34小時,他們表達訴求後已和平退場,整個政局仍十分穩定。綜合來說,馬來西亞仍然是一個很值得生活及投資的國家。」

伍安琪又說,正正由於房屋政策到位,大部分馬來西亞人可以低價住大屋,故居民生育率亦偏高,「目前馬來西亞一個家庭平均生2至3個小孩,早期我們更生4、5個小孩」,因此,未來十年大馬年輕人口佔整體人口比例料持續上升,出現人口紅利,屬另一利好樓市的因素。
14 : GS(14)@2015-10-05 23:50:41

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151005/news/eb_ebn3.htm
港股樓困局 資金去哪兒?
  2015年10月5日

【明報專訊】《明報》財經版將會在10月17日(周六)舉辦「打破香港股樓困局 為資金尋出路」暨馬來西亞房產投資研討會,除了邀得胡孟青分析港股會否在第四季大翻身外,還有《明報》投資及地產主編陸振球先生等專家,分析強美元下的投資部署,以及知名投資者湯文亮博士為何在考察馬來西亞後買入當地物業。內容豐富,不容錯過,有興趣讀者可登入以下網址:link.mingpao.com/32003.htm
港樓 樓位 位高 高勢 勢危 轉戰 海外 磚頭
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=292742

【歐美潮話】五位高顏值奧運女運動員

1 : GS(14)@2016-08-07 01:48:02

奧運即將開鑼,除了要緊貼刺激的賽事外,運動員英姿一樣吸引觀眾眼球!當大家認為運動型女生很強壯、又不施任何胭脂水粉的話就大錯特錯,自從運動品牌起用運動員代言,為顧及美麗與力量並重的形象,她們都會略為化妝上場,揮灑汗水之餘看起來更精神,下列五位參與里約奧運會的女運動員,一舉手一投足都散發自信,留意她們的同時不忘為她們打打氣。



Kelsey Robinson(左)Leryn Franco(右)


1. Melanie Adams(撐竿跳)曾參與上屆倫敦奧運會的澳洲撐竿跳選手Melanie Adams早前已獲得兩次全國冠軍,她憑着美貌及健康身材,不時接下模特兒工作,更希望可成為環球小姐。2. Ana Ivanovic(網球)塞爾維亞網球選手 Ana Ivanovic現於世界排名第六,於03年轉為職業網球員,參與兩次奧運,曾獲女單世界排名第一位,有聞她去年成績下滑,且看今年會否回復水準。3. Kelsey Robinson(排球)笑容甜美,年紀輕輕的美國排球選手 Kelsey Robinson擁有六尺二吋模特兒身高,只有24歲的她這次將會是她首次參與奧運會。4. Camille Leblanc-Bazinet(舉重)猜不到樣貌標緻的Camille Leblanc-Bazinet原本是加拿大舉重全國冠軍,訓練得一身肌肉,展現女性的強大力量。5. Leryn Franco(標槍)巴拉圭標槍選手 Leryn Franco已參加過三屆奧運會,她既是模特兒、演員和職業運動員。記者:畢慧婷





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20160804/19721731
歐美 潮話 五位 位高 高顏 顏值 奧運 運動員 運動
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=304436

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