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歹命囝仔,棄賭翻身高雄土地仲介王

2012-12-17  TCW
 
 

 

我是考最後一名的傑出校友!」在可以遠眺整個高雄市美術館重劃區的辦公室裡,有著「高雄土地公」稱號的顏子傑這樣介紹自己。

他不僅是當年高雄市內惟國小以最後一名畢業的學生,他的學歷也一直停留在小學,但,這已是他家七個兄弟姊妹裡的最高學歷。

吊車尾不妨害他的回饋,這些年,他為母校出錢、出力,並設立「金品獎」獎助學金,「別的獎學金,都是獎勵成績優秀,但我覺得,人不一定要讀好書,但一定要有好品德。」

其實,品德的好處,他自己也是摸索很久才發現的。

九歲時,左耳失聰無奈小學以最後一名畢業

他是標準的「歹命仔」,出身農家,上有一個哥哥五個姊姊,家境已經夠困窘了,沒想到母親懷他時,父親誤將農藥水噴到自己眼睛,要送醫的錢又被朋友侵吞,成了「青瞑人」(盲人)。

祖母看到長子貧困,很擔心自己死時「沒錢請師公」,父親為了讓祖母安心,竟把農地以低價賣掉,還騙祖母說是中了愛國獎券。

賣地的錢一下子就還債還光了,但厄運還沒結束。

九歲時,父親給他兩毛錢去買糖,他誤買顏色鮮綠的甩炮,一丟進嘴裡就砰然炸開,牙齒、鼻孔都流出血來,他從此左耳失聰,卻不敢跟父母說,因為聽不清楚老師在講什麼,結果以全校最後一名的成績畢業。

十四歲,四處打工一路從洗碗工做到餐廳經理

十四歲不到,他就去餐廳打工,一做就是二十年,全省跑透透:台北真北平、一條龍,士林的錦江川菜館,還去過台中、花蓮、基隆……,一開始是個頭矮小被排斥,之後朋友多了,「只要多幾千塊錢我就跳槽,」反正都是吃人頭路,沒差。

他做事很「巧」,從洗碗工一路做到餐廳經理,手腕靈活,交陪甚廣,從不休假,因為一堆董事長、總經理訂酒席都要找他。

然而,他還是兩手空空,連結婚時唯一一套西裝、太太的一點陪嫁首飾都拿去典當。因為不拿錢回家,夫妻倆天天大吵大鬧。

好賭博,口袋空空改做土地仲介還五十萬賭債

為什麼會這樣?很簡單,一個「賭」字害死他。

「做餐廳很無聊,下午休息沒事幹,只能打麻將,晚上九點收班,又再摸幾圈,」他說,輸到脫褲子時,當然不能再賭,但只要有贏,他就一直抓著同事不放人。

三十四歲那年,有位做代書的常客要開土地仲介課程,拉他去上課,還說,你薪水這麼一點,要賺到哪一年才會有錢?顏子傑不求有錢,但想想每月三萬元薪水,不知什麼時候才能還清五十萬元的賭債?他心動了。

可是土地仲介沒那麼簡單,交易都在熟人圈裡進行,將近兩年,他一個案子都沒做成。最潦倒時,連遠在基隆的姊姊都打電話來,叫他「千萬不要自殺!」

退無退路,他只好硬著頭皮每天早出晚歸,頂著大太陽騎車四處跑,連屁股都磨出水泡,一天只睡三小時,還把一張張地籍圖拿去放大,手工黏貼成大圖,再去現場實地對照,和地主搏感情。

有時他會跑到廟裡卜卦、問籤,廟公總是一句話:「你嘸運啦!」有天深夜回家,他抬頭看著天上的月亮,想著:「月亮都有三日圓,如果我每天打拚,總也會碰到屬於我的月圓日吧。」

心情低盪時,他就拿當兵時看的孫中山傳、拿破崙傳勉勵自己,「拿破崙四尺九打天下,鄧小平也很矮,」他強調,人小也可以做大事,「現在大家說我有『大將之風』,不是個子高,是有氣勢!」

都說戒賭難,為什麼說不賭就不賭了?「其實沒什麼重大刺激,」他說,「真的想改,念頭一轉就改了!」一來已脫離餐廳環境,二來現在不是為老闆賺錢,是為自己打拚,三來不想被老婆「離」掉;再說,他已三十四歲,眼看五十歲就走下坡,「我不想要人生白白一張紙,都沒用就浪費了。」

一有賺,就捐一點專注工作,熬成建商好夥伴

在那段四處拜廟都說「嘸運」、「歹命」的日子裡,他倒是想通一件事,「我家窮,又矮,又聾,業報不好,」廟公告訴他,要「轉運」只有一個辦法,捐錢做好事。於是他開始有賺錢就捐一點的習慣。

苦熬快兩年,他終於成交第一筆土地,之後一年內連做六筆,靠著熟悉大高雄每一寸土地的「活電腦」本事,不僅還完賭債,還初次嘗到致富的滋味。

和他長年合作的皇裕建設總經理王獻聰說他,「看地準,做人更準。」仲介土地時,他總會弄到雙方都滿意,收費也很阿莎力,「有時該賺三百萬元,你給他一百萬,他也笑笑收下了。(因為金額大,土地仲介佣金抽成比率一般在○‧五%至一%之間)」但遇到好地,他也會力爭:「這地足水(很美)ㄟ,你麥給我扣喔。」

做人圓融、骨力(勤快)、不貪,是他的成功秘訣。

因為隨傳隨到,人又隨和,他人面極廣,建設公司也樂於找他一起投資土地;又因為口風緊,建設公司看上一塊地時,常會先找他徵詢,哪塊地有哪些地主?誰要賣、誰不賣?每位地主的家境、個性、可能的開價條件,他都心中有數。

這段期間,他開始接觸慈濟功德會。證嚴法師一句話打動他,?人生沒有所有權,只有使用權。因此要賺錢,更要懂得用錢,用得漂亮,才是富中之富。?證嚴法師把人分成「富中之富」、「富中之貧」、「貧中之富」、「貧中之貧」,最常見的是物質富足但心靈永遠不滿足的「富中之貧」;最難得的,是出生貧窮,日後賺大錢又能捨大錢助人的人,有財富,更有愛心,就是「富中之富」。

他深信當初轉運,是因為自己的一念向善;他把「富中之富」當成座右銘,為了強迫自己發心,他常「先捐再說」,先簽一張年底的支票,然後努力賺。

身為高雄地區一千多名慈濟「榮董」(榮譽董事,三年內要捐滿一百萬元)召集人,顏子傑多年來捐出去的錢已超過三億元。不過他說捐錢不重要,重要的是「捐人」,要身體力行去行善。目前他還採「雙軌制」──他衝事業,太太做志業,他希望再過幾年交棒給兒子,然後也專心志業。

「上人一直說『來不及,來不及!』全世界七十億人,救苦來不及;上人年歲大了,我們這些人到底有沒有學好?再不學也來不及!」他笑說,自己「沒有『慧根』,也要『會跟』,」跟著善的力量走,越跟越快樂!

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「業務幫主」靠加臉友 仲介億元案

2013-07-29  TCW
 
 

 

中年轉業很難嗎?這裡有一個運用網路,創立全台最大的業務員網站,並擔任「幫主」的例子。

二○○九年曹順安離開有線電視業務主管職務,追尋創立業務員社群網站的夢想。他整合「虛實」人脈,特地報名知名部落客Mr. 6劉威麟的講座課程,課後邀老師擔任自己創設的「業務幫」網站顧問。他也與講座同學成為臉書好友,連結再連結,結交眾多網路名人。

加保險員好友,衝會員數

前PChome副總經理、Skype入台推手羅子亮就是這樣搭上線的。當羅子亮收到曹順安臉書交友邀請,得知兩人是嘉義同鄉,自己還與曹的哥哥同班,馬上按了接受,有了這層淵源,羅子亮成為業務幫股東。曹順安還在臉書結識時任1111人力銀行執行長的李紹唐,讓規模尚小的業務幫能與1111合作舉辦論壇,爭取曝光。

為擴大會員規模,他將各壽險公司業務員一一加入臉書好友,三個月內把好友增加到一千多名。現在,業務幫網站已有兩萬多名會員,臉書有四萬多名會員。有會員當班底,業務幫舉辦的五十場演講場場爆滿。他最得意的戰績,是幫離開台灣十三年的成功學講師陳安之安排演講,網路宣傳三天,就賣掉三百多張票。

新浪微博人脈,則是進軍中國的秘密武器。在微博剛到台灣時,他在網路上認識了微博行銷人員,以「業務幫幫主」拿到微博的V(名人)認證。目前持有V的台灣人僅百來人,有次遇到大陸學生,學生看他的微博,馬上說:「哇!有V,你是名人嗎?」

當會員夠多,獲利模式漸成形。業務幫將社群移往臉書平台後,今年原網站轉型為「業務傭兵」,仲介會員銷售高單價、高佣金產品,原有會員都可看到委託案,但唯有付費會員能接案,成交後網站也向委託人收取手續費,解決社群網站獲利不易的問題。

新網站剛上線,就受大陸台商委託,發出尋找一億二千萬元未上市公司投資標的英雄帖,一個月內仲介成功,單筆手續費高達數百萬元。

「我的創業人脈,有九成以上來自網路,」他說,他要證明「幫主」稱號名不虛傳。

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仲介老手看基因炒股案:犯了很多行規

2013-10-14  TCW
 
 

 

近五年來,台灣有約四十宗借殼案,平均不到兩個月就有一宗;不僅替台股增加五百億到一千億元的市值,也讓許多人一次就獲利上億元。

如果把台股「借殼」風潮,比喻為時下最夯的都市更新,可以說,借殼前營運不善、股價個位數的公司,猶如一棟棟老舊建築,經過仲介商(借殼中間人)巧手修整,讓買家(借殼者)能陸續搬進本業;這些都更的公司,擁有強勁成長的業績以及十倍速翻漲的市值。

高額利潤吸引各方人馬競逐,券商、律師或會計師事務所第一手接觸公司,是市場上最大的交易平台,他們在本業之外,低調、神秘,但有步驟的進行撮合,因為這當中任一消息的走漏,就可能導致借殼案失敗,也可能因股價暴漲暴跌而被主管機關盯上。

想要賣殼,都有人收營建業最常買,小S鄰居也在詢價

找到一個「乾淨的殼」,也就是法務、財務、業務都很清楚的公司,所能獲取的利潤,是股權出售之外再加兩億元的報酬。平均一年的整理期、一次就能獲利兩億元,無怪乎台股上有十幾組人馬積極仲介借殼標的。

這些中間人找上的公司,多半是產業前景不明,或是經營者無心戀棧、後輩也不願接手者。而買殼者除了地產營建業為最大宗之外,也不乏其他領域的名人與龍頭企業,例如囊括全球七成市占率的自行車鏈條公司桂盟。

借殼背景百百種,曾有借殼團隊打著百億元身價的中國藝人趙本山、台灣藝人吳宗憲名號,要做兩岸文創生意。連小S鄰居、房產投資大戶劉媽媽,近日也透過中間人尋求借殼機會,希望讓旗下控股公司檯面化,地產、資本利得兩頭賺。

《商業周刊》找到一位曾經操盤「借殼」的中間人,短短不到一年裡,他把一家每股虧損超過三元、股價不到六元的半導體公司整理好出售,買家業績灌入後,這家公司市值增加約十四倍。

如果把台股的借殼比喻為城市的都更風潮,到底中間人如何找殼、如何整理殼、如何協調「住戶」(賣家)與「建商」(買家)?以下是一位「股市都更操盤人」的第一手告白:

我整理(殼公司)不到一年,帳、資產、本業就乾淨了,最後大概賺了兩億元。一個好殼的代價大概都要兩億,就是股權出售價格之上,再加兩億元;如果沒有這個數,沒人要做。

借殼,這在成熟市場中是很正常的,現在美國、加拿大(股市)就有四百多家中國公司等著借殼上市。在台灣,你只要看起來有殼的樣子,就有至少十幾組人馬來找你。

找殼的話,台股市值低於五億元的公司,我看可能有五十家,我偏好這種,因為取得成本比較低;尤其是股本兩、三億元,財務結構不要太差的。

便宜的成本是最重要的,像我現在入主另一家電子公司,就是看上它有地產資產,取得成本又很低,馬上就有人要找我借殼了。

帳目不明才要借殼??找到標的是機會,會弄乾淨才厲害

必須要借殼的,第一個是台灣地產商,沒有成文法規說你不能IPO(首次公開募股),可是上市櫃就是過不了,券商也沒人敢送,所以變成要借殼。第二個就是說本業帳務不透明,對不對?帳不明,整帳這些很辛苦,靠借殼是最快的。當然他們的麻煩是,股票不是那麼好炒的,炒上去誰來買?

在我看來,找到標的是機會,你有能力整理殼,這才是有實力。

要把殼弄乾淨有幾個要件,包含子公司的負債都要處理完,原來的本業、庫存、產品、工廠什麼的也要處理掉,所以IC設計公司最容易被找上;相反的,如果公司有很多種產品和工廠,跟客戶有長期合約,這種你要處理就很划不來。其他的,就是要檢查有沒有不利合約、法律訴訟、專利問題、非銀行債務像是地下錢莊等。

我那一年花最多時間的,就是整理股權,原來的公司你要收到一定的股權,最好是四成以上。我把幾個大股東的持股全部整理在一家投資公司下面,這樣買家只要把投資公司買走,股權就完成轉換了;而且投資公司的買賣可以自己定價,這是最簡便的方式。

我之前的殼公司原本每年都虧一屁股,所以有很多累積虧損,後來入主的買家只要能賺錢,就可以從中抵稅,所以最後議價時,「稅」也是可以賣的。

很多人說借殼很好賺,可是整理殼的過程很麻煩,萬一你還掛個董事長,什麼人都可以來告你,員工可能抱怨公司拖欠薪水,股東也可以說他權益受損,那你怎麼辦?這錢好賺嗎?我覺得不好賺。

我一邊整理,買家也來了,那時候大概有十餘組人馬,包括現在已經掛牌的兩家公司。

賣殼有個壞處是,小股東(持股)沒有被賣掉嘛!如果你害人家賠錢,有道德上顧慮,所以那時候來找我們買殼的,很多人我是不想跟他談的,例如後面大股東堅持不曝光、摸不清楚底細的,或是公司明明有帳務清楚的業績,還硬要借殼,多半都有問題,因此不是誰出高價,我就賣。

我挑這個買家是看他本業比較穩,後續不會有麻煩。業績隨著一家家子公司購併進來,穩定增加。

基因股票被拉抬得太粗糙??徐洵平是被拱上去,只賺表面財富

你看賈文中是把亞全(基因國際的前身)整個買下來再去整理。你賣殼最怕這種,前面看起來都很好,過了兩三年還要回來找你,那不是很煩嗎?

基因大部分是合法的,這件事情不是基因借殼到底對不對,而是借殼之後股票被拉抬得太粗糙,從兩塊到兩百塊。他犯了很多行規裡面一看就知道是有問題的,表示這些人很不懂,講難聽是徐洵平很naive(天真),被其他人抬轎、拱上去,看起來賺到表面財富,實際上到底賺到什麼,我很懷疑。

我們當初做(借殼),都有去主管機關打過招呼,他們都是樂意的,我要買賣殼、改變營業項目,都先講好的。因為他們很怕公司下市很多家,這對他們是不好的。這個動作一定要做,萬一我買來的公司是電子業、買家是傳產業,主管機關不讓我改營業項目,那怎麼辦?

在我看來,「借殼」只是從「購併」衍生出來的一個旁枝,是資本市場的正常運作,只是最近台股特別熱,太多人在做,什麼事情太多人做,就會出問題,搞得現在在台灣,殼公司的形象都不太好。

【延伸閱讀】拆解借殼仲介賺錢3部曲

第1部 撿便宜貨1.資本額最好低於5億元,總市值不超過10億元2.月營收千萬元等級,EPS正負1元3.產品線少、員工少,最好沒有工廠4.本業前景不佳,或老闆已無心於此

第2部 清理股權1.實地查帳,包含子公司,注意有無長期供貨合約、地下錢莊負債、法律糾紛等2.簡化本業項目3.負債、資產都要處理掉,只留下必要項目4.將至少4成股權集結到一家投資公司

第3部 挑對買家1.確認買家營運前景、團隊背景,免除未來不必要的糾紛2.辦理私募、減資,引入新團隊3.買家的新業績不要急劇拉升,最好花1年時間慢慢灌入4.避免股價、營運暴起暴落,滋生事端

整理:王毓雯

仲介 老手 基因 炒股 犯了 很多 行規
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假油風暴吹向國際 鎖定兩家維多利亞公司西國油商喊冤 台商:僅仲介進口

2013-11-25  TWM
 
 

 

撰文‧賴若函、林麗娟

衛生福利部追查發現,一家名為「Vidoria S.L.」(維多利亞)的西班牙公司,進口到台灣的橄欖油與葡萄籽油產品竟被驗出添加銅葉綠素;檢方更查出,九年來,國內至少有七家油品廠商向此公司進口橄欖油,該公司則跨海喊冤。究竟是源頭就混摻?還是檢驗準度出問題?衛福部有必要進一步釐清,以安民心。

衛福部公布的食用油添加銅葉綠素名單中,包括泰山、福懋油、福壽、頂新、理想農產加工廠等,經查,這些廠商的進口油來自Vidoria S.L.公司。

銅葉綠素究竟是在何階段被添加,衛福部到泰山、福壽實際訪查,未檢出加工再販售的證據,懷疑是Vidoria S.L.公司的進口原料油就黑心染「銅」。

根據檢方調查,位於台中市西區的「維多利亞食品公司」負責人林山力,從九年前開始以個人身分替國內油廠與Vidoria S.L.公司牽線,仲介販賣該公司油品。直到三年前,林山力才在台中市美村路登記立案為「維多利亞食品有限公司」,進行食用油脂仲介買賣,資本額三百萬元,並非外界傳聞為Vidoria S.L.在台分公司。

維多利亞食品拆裝禁入

事發後,維多利亞食品公司表示,進口Vidoria S.L.公司原裝橄欖油與葡萄籽油,原料油品品質應由西班牙製造商負責。

檢方十一月十四日赴維多利亞食品公司搜索,訊問林山力,查扣九年來銷貨紀錄;初步查出至少有七家公司,透過林山力向西班牙Vidoria S.L.公司進口葡萄籽油與橄欖油,林山力扮演貿易商角色經手媒合,進口油品數量龐大。

本刊記者十一月十五日循線找到公司登記所在地,位於三樓的維多利亞食品公司雖有點亮日光燈,但尋無門鈴,一樓門面也堆積廢棄物相當髒亂。本刊記者打電話進該公司,接電話的小姐緊張地先問:「你是誰?做什麼的?」隨即表示不方便說什麼,就掛斷電話。

十八日上午,記者再到該棟樓房,只見三樓的維多利亞食品公司完全熄燈、開窗,電話也無人接聽。兩位拆裝工人不准記者上樓查看,僅表示三樓在周末時都搬空了,還說:「業主林先生交代現在是敏感時刻,絕不可讓人入內。稍早有某家公司說來討債,也沒讓他們上去,何況拆裝中,東西都堵住樓梯口,很危險,負不了責!」本刊進一步追查,該棟建物所有權人姓江,並不姓林。

而林山力則於十八日下午首度露臉,與Vidoria S.L.公司西班牙籍負責人維多(Alabart De Pablo Victor)以證人身分,到彰化地檢署接受訊問。林山力表示,他是單純的貿易商,居中協助進口國內廠商的葡萄籽油與橄欖油,對添加銅葉綠素一事並不知情;維多則強調油品沒有問題。

百年老廠強調油品無虞

據了解,維多是在泰山油品遭衛福部認定含銅葉綠素後,立即被泰山邀請來台,與泰山高層前往西班牙在台辦事處、彰檢等相關單位說明,希望澄清疑慮。維多強調,西班牙是產油大國,該公司絕無摻偽。Vidoria S.L.公司是家族事業,有超過百年歷史,其橄欖油外銷到二十幾國,包括義大利、法國、美國等,年營業額為八百萬歐元。

台南一家西班牙橄欖油代理商說,西班牙並非沒有黑心油商,但法律採取重罰。據查,二○一二年有兩名西班牙橄欖油商因產品摻假,遭判刑兩年。

衛福部食品藥物管理署區管中心主任馮潤蘭日前宣布,啟動邊境管制,所有橄欖油與葡萄籽油的進口商須檢附技術文件,若未檢附,則油品要停在港口受驗;西班牙Vidoria S.L.公司與義大利Basso Fedele & Figli srl公司,是這次被檢出有銅葉綠素油品的外國油商,會一律逐批檢驗。食藥署也通知兩國駐台辦事處與我外館,了解其供應鏈。

不過,代理西班牙進口橄欖油的代理商表示,歐盟對於出口的油品有嚴格規範,衛生單位應提出更明確的證據來佐證其看法。

十九日下午,維多與泰山董事長詹玉霖共同開記者會,針對泰山進口的葡萄籽油被驗出含銅葉綠素,詹玉霖說,目前國際間並無針對葡萄籽油中銅葉綠素的檢驗方式,多數以銅含量作為鑑別依據;而根據西班牙國家檢驗局、泰山自行送驗SGS與食品工業研究所的結果,僅驗出極微量,其數值合乎CNS(中華民國國家標準)與歐盟針對銅的總量標準。

面對台灣政府的指控與本刊邀訪,西班牙在台辦事處遲遲沒有回應。據相關人士了解,兩年前曾向我政府示警、質疑台灣橄欖油不純的西班牙在台辦事處,正在向西班牙政府與台灣海關蒐集西班牙進口油品相關資料,待證據完備,有可能透過記者會說明並提出建議。而國人也期待,經過假油風暴,政府對食品安全的把關,能建立更完善的機制。

假油 風暴 吹向 國際 鎖定 兩家 維多利 維多 公司 西國 油商 喊冤 臺商 僅仲 仲介 進口
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陳韻佳與仲介博感情 勤看房挑便宜 30K粉領年收飆20倍

2014-05-05  TWM
 
 

 

不受限於忙碌、月薪約三萬元補習班講師工作,陳韻佳利用課餘時間勤看房,靠著與仲介博感情和自己累積的經驗,操作一間台北東區的華廈,曾創下年收入600萬元的新高。

賈伯斯曾在史丹佛大學畢業典禮演說過:「工作會佔去你生活的一大部分,要獲得真正的充實感,唯一的方法就是去做你認為了不起的事;要做到了不起的事,唯一之道就是愛上自己做的事情。」五十九年次的陳韻佳就是把興趣變成事業的典型代表。進入職場前十年,她先是發掘房地產興趣,把握下班後的空檔、邊問邊學,幸運地搭上台灣房地產翻漲的光輝十年。現在的她負責房地產設計與裝潢,把工作、興趣、財富相結合,充滿著動力與熱情。

回顧二十多年的職場轉換,陳韻佳從空姐、補習班講師、建設公司總經理祕書,乃至現在的設計公司營運長,每一次工作轉換的性質不同,但唯一的共同點是,下班後,她一定花時間研究房地產,瞭解產業變化。

工作前五年,陳韻佳只是個會跟會、傻傻存錢的單純上班族,但對照比她大三歲、畢業五年就躋身包租婆行列的姊姊,除了有一份正職收入,每月還有租金輕鬆落袋,讓她好生羨慕。

有一回,陳韻佳充當仲介,幫忙帶看姊姊的房產,沒想到一下子就租掉了。幾次下來,她發現,原來房客都喜歡有採光、裝潢簡單、格局方正的房子;因此,讓她漸漸萌生向姊姊看齊的念頭。

想當包租婆 三個月意外賣出千萬房後來,隨著利率直直落,錢放在銀行愈來愈薄,二○○四年,陳韻佳決定憑著過去帶看房子累積的心得,準備了兩百萬元的頭期款,進入市場尋找投資標的。「一開始,我也擔心買貴或買到爛房子。」儘管知道什麼是好房子,但對於什麼是好價格,那時才三十三歲的陳韻佳,心裡卻沒有譜。

當時在補習班擔任講師、月薪約三萬的陳韻佳,由於學生多、上課時間長,只能勉強擠出零碎時間,或是等學生下課後才能看房子。為了提高看屋效率,她從自己最熟悉的住家區域,開始密集看屋。三天兩頭到附近仲介店頭跟經紀人攀談,終於在台北市吳興街找到一間價格不到一千萬元的老公寓。

「我花了兩個月裝修後,不到三天,就被人訂走了。」談起這段初試啼聲的得意之作,陳韻佳露出欣喜微笑,一對路過的新婚夫妻,進門第一眼就很喜歡,當下就出了一一四○萬元要求割愛。原本想收租金的陳韻佳,意外當起了投資客,三個月不到,讓她賺進百萬元。

初嘗甜美成果的陳韻佳,投資信心大增,於是把投資區域擴大到大安、信義及松山區一帶的一手中古屋。她說,精華區房價很高,但只要能找到一手物件,屋主不會太堅持底價,價格多半好談,「只是好貨都在仲介手上」。

為了找到「低於市價」的便宜標的,只要一有空檔,陳韻佳就找經紀人聊天、交換訊息,最後甚至變成朋友。她坦言,好的經紀人是最佳的指導教練,不僅可以教你避開地雷屋,還會在第一時間通知你,一週內就可能賣掉的「紅蘋果」(房仲術語:超搶手的物件),甚至發現你開價高於屋主底價時,還會替你更改斡旋金,幫你省下成本。

○七年,陳韻佳就曾經在延吉街搶下房仲眼中的「紅蘋果」,這間位於二樓約二十八坪的電梯華廈,最後以一一七○萬元成交。當時台灣房地產仍健康成長,市場資金寬鬆,因此,她決定把房地產當成抗通膨的工具,打算長期置產,「用租金當成房價的支撐,若賺到合理利潤再考慮出售」。

便宜沒好貨 低於市價太多須當心陳韻佳的如意算盤是:自備款約一成、房貸利率一%,前兩年使用寬限期,到期後再轉貸。經過精算,她發現每月房貸約兩萬元,房租可收到三萬元,就算要本金、利息一起繳,也只要再掏腰包一萬多元,負擔並不沉重。

不過,儘管陳韻佳打算長期持有該房產,但一年後,由於房價飆漲,她還是決定轉手,以獲利六百萬元豐收出場。

台北市房仲經紀人數達到三萬人,要找到真正和自己「對味」的經紀人並不容易,只能長期而有耐心地慢慢培養。

有一回,陳韻佳碰到一位房仲經紀人,帶她去看一間未立案、專門收容老人的安養中心,讓她身心很不舒服。「剛進到公寓的樓梯,黃燈泡閃閃爍爍,直覺不太對勁,進入屋內尿騷味撲鼻而來,長形格局分割四個小房間,中間甚至沒有對外採光,最後一間還有幾位面容呆滯的老爺爺,並坐著看著窗外。」她回憶說,雖然只短暫停留三分鐘,卻花了許久才平復難過的心情;同時也學到「便宜沒好貨」,低於市價太多的房子,都應多向經紀人探詢。

靠著低買、高賣,賺一成合理利潤就出場原則,這些年來,陳韻佳來回操作約十間房產,賺進一般上班族十年年薪。○九年,她結束忙碌的補習班工作,決定過著優閒的貴婦生活;但不到兩年,她對房地產的「不安分」心情又出現了,但這一回她進入建設公司擔任總經理祕書,希望從更高的制高點,學習房地產的眉角。

加班無怨言 花一年摸透都更眉角然而,非本科系的陳韻佳卻吃足苦頭,因為對很多部門要向總經理報告的工程術語或圖面,完全無法理解,「就像鴨子聽雷,有聽沒有懂」,她只好用最克難的方法,把每字每句都記下來,私底下請教同事。

許多上班族對加班,總是心不甘情不願,但對於把興趣與工作結合的陳韻佳來說,就算下班後還得和總經理參加都更住戶大會,仍舊雀躍不已,甚至還會利用假日冒充客戶,到公司進行中的都更區瞭解行情,花了一年時間搞清楚都更的眉眉角角。

與陳韻佳熟識的卓映室內設計負責人張威文,對陳韻佳願意放下身段,領著腰斬再腰斬的三萬多元薪水並不意外。張威文回想起第一次與陳韻佳碰面,直覺她是一位外形出色、有閒錢投資的房產貴婦,後來慢慢發現,她很有企圖心,並且願意主動學習。

雖然,陳韻佳最後並未如當初預期,挖掘到投資都更的金礦,卻開創出另一個設計天地,靠著長期累積的人脈,以及自己對裝潢設計的濃厚興趣,一三年,她成立裝潢設計公司,準備進軍大陸。

靠著把興趣和工作結合,讓陳韻佳每天充滿鬥志。如果不是對房地產充滿熱情,很少人會在四十歲時,放棄優閒的半退休生活,彎下腰虛心學習;如果沒有從房地產找到興趣,現在的陳韻佳也無法開創出另一片天地。下班後,不想過著一成不變的生活,不妨從現在開始培養興趣、發掘天賦吧!

陳韻佳

出生:1970年

現職:寬達時尚空間設計營運長經歷:補習班講師、建設公司祕書

學歷:私立大專企管系

掌握房地產資訊,年收飆20倍!

── 陳韻佳下班後的時間安排

補習班講師階段

每週上午

看新聞、瞭解房市最新動態。找經紀人、銀行朋友聊天。

目的 瞭解房地產租買資訊、熟悉區域行情。

每週晚上或週末

集中時間看中古屋物件、計算投資成本與報酬。

目的 記錄成交價格的變化、投資報酬率。

建設公司祕書階段

晚上下班及週末

與老闆開都更住戶大會、到預售工地瞭解建材及成本。

目的 拉高在房地產的深度與廣度,完整瞭解都更流程。

撰文‧劉育菁

陳韻 韻佳 佳與 與仲 仲介 介博 感情 勤看 看房 房挑 便宜 30K 粉領 年收 收飆 20
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地產騙案多 擬規範仲介

1 : GS(14)@2016-03-16 14:20:50

內地買賣二手樓陷阱多多。針對地產仲介機構多種不良手法,住房和城鄉建設部副部長陸克華,昨在全國人大會議記者會上指將於今年全面整頓仲介機構,包括要求地產代理提供房源正確資訊、建立代理人員信用檔案制度等。以往常有地產代理不讓買賣雙方洽談價錢獨食差價、賣家未收足款項經紀已夥同買家抵押房產逃之夭夭、房產資訊不透明讓經紀可發虛假訊息等。昨日正值「國際消費者權益日」,陸克華指出,現時內地約有6萬多間地產仲介機構,當中不少涉以不良方式欺騙消費者。當局將於今年開展整頓工作,包括規範隱瞞房屋抵押查封狀況、推行網簽制防止「一房多賣」、加強交易資金監管避免遭代理侵佔等。此外,也會加強管理仲介機構備案、建立地產從業人員信用檔案制度並加強培訓。新華網



網民有話說

‧在房價面前,我們的努力和奮鬥就是笑話。‧一線城市的房價漲成這樣,這還讓群眾活嗎?‧剛瘋漲,就已看到調控已收到成效,效率可真高!‧上海、深圳房價這一暴漲,白領們這10年算是白幹了!‧洗了腦、做牛做馬還說好。因看病、為買房,跨代窮苦受煎熬。‧他要的就是無量上漲。價格上去,交易量下來。然後挑高指導價,然後收稅。‧北京房山的房價這幾天要漲到3萬。哪裏來的調控,根本就沒有控制,固定資產天天爆滿!?資料來源:新浪微博





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20160316/19531447
地產 騙案 案多 規範 仲介
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