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陸振球:零售好轉 九置前景俏

1 : GS(14)@2018-02-03 09:43:29

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9401&issue=20180203


【明報專訊】耶倫主持她任內最後一次的聯儲局會議未有加息,但強烈暗示下月加息機會極高,美國10年期債息昨日在歐洲時段升穿2.8厘,30年期債息更是明確升穿3厘。香港雖然仍未正式加息,代理仍在高唱縱使將來香港加息,也不會對樓巿有重大影響。不過,新做按揭選擇拆息按揭(H按)比例卻是開始回落(圖1),採用定息按揭的比例也在增加,實在反映買樓人士或提供按揭的銀行,並不是對未來息口變化完全置諸不理。

拆息回升用H按着數減

雖然近期香港銀行的1個月拆息回落至1厘以下,但和去年中比較仍高出超過1倍,以往在巿場預期息率低處未算低,人們會較願意採用拆息按揭以享受較低的按息,但隨着去年中起拆息回升,採用拆息按揭的着數大為減少,如預期未來香港加息,採用H按更是隨時賺頭蝕尾,所以採用H按的比例也開始回落,反映巿場對息率上升的憂慮,更有愈來愈多人開始考慮採用定息按揭,藉以鎖定供樓初段時間的按息上升風險。

說到按揭,近年樓價攀升,以至上車客愈來愈難儲到首期,本來也可透過申請按揭保險,用較高按揭成數來買樓,不過,根據差餉物業估價署的最新數據顯示,原來截至去年12月,面積為431平方呎以下、屬上車盤的細單位之中,新界區平均售價已升至約518萬元,九龍區平均售價約551萬元,港島區的上車盤平均售價更高至658萬元(圖2)。

樓價過高按揭保險無助上車

以現行政策,只有450萬元以下物業才可承做九成按揭保險,450萬至600萬元只可做八成,600萬元以上沒有按揭保險可以提供,若根據差估署的數據,新界和九龍的上車盤,平均計最多也只可做八成按(更有貸款額上限360萬元),港島的上車盤平均高達658萬元,不能承做按揭保險,以要儲四成首期計算,約263.2萬元,以香港二人家庭中位數收入低於約2萬元,若要買一個港島區上車盤,不吃不用,儲首期也要11年多,若要每月花一半收入做開支,就要22年才可以儲到首期買上車盤!

香港樓價高買樓難,已造成不少社會怨氣,而對收入低的家庭而言,不單是買不起樓,如沒有公屋,更可能要被迫租劏房住!立法會補選將於3月11日舉行,港台昨日早上舉行九龍西選舉論壇,3名參選人姚松炎、鄭泳舜和蔡東洲均有出席。論壇中談及劏房問題嚴重,報稱獨立的蔡東洲提到自己在觀塘區劏房住了14年時,一度感觸,泣不成聲,直言「高官啲樓應該拎出嚟畀人住」。

論壇中,民建聯鄭泳舜認為,房屋問題是重中之重,劏房居民處於水深火熱之中。無填政治聯繫的姚松炎則稱,有短期、中期和長期的解決方案;短期方面,政府以空置校舍和政府用地幫助劏房租戶;中期方面,在公屋編配中,加快公屋興建和加速劏房戶上樓;長期方面,棕土先行,亦可以利用部分高爾夫球場用地建公屋。

筆者認為,香港劏房問題嚴重,政府自然有責,但一些逢政府建議新增土地政策必反的政客和團體,也有不可推卸的責任。有研究指出,只要容許將郊野邊緣地帶約1%的土地建樓,香港可多建近100萬個單位,香港房屋供應短缺的問題可大為紓緩,樓價和租金回落,政府也可大增公屋供應,最受惠是低下階層。

零售復蘇利加租九置具吸納價值

文首提及美國債息上升,奇怪的是,美息升但美元卻持續弱勢,單是去年美匯指數便跌了約14%,和中原樓價指數的升幅相若,亦即若以非美元計,香港過去一年的樓價其實只是打橫行!不過,在聯繫匯率下,美元弱即港元弱,會有利香港的零售巿道,統計署便公布去年12月香港的零售總值按年升了約5.8%,而業界也指出香港的零售業低潮應已過去,如此會提供什麼的投資機會?

當然,零售好轉可以考慮投資零售股,同時也可以留意商場收租股。不過,最能受惠弱美元應是主力針對海外消費者的高檔商場物業,民生商場則利好有限。或許是這個原因,今年以來,主要擁有包括海港城、時代廣場等高檔商場物業的九倉置業(1997),其股價明顯跑贏主打民生商場的領展(0823),昨天九倉置業股價更破了去年底上巿以來的高位(圖3),變成技術上沒有蟹貨阻力的商場股,如稍後零售業進一步復蘇,將有助九倉置業的商場加租,令該股具吸納價值。

[陸振球 樓市解碼]
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