陸振球：零售好轉 九置前景俏
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GS(14)@2018-02-03 09:43:29https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9401&issue=20180203
【明報專訊】耶倫主持她任內最後一次的聯儲局會議未有加息，但強烈暗示下月加息機會極高，美國10年期債息昨日在歐洲時段升穿2.8厘，30年期債息更是明確升穿3厘。香港雖然仍未正式加息，代理仍在高唱縱使將來香港加息，也不會對樓巿有重大影響。不過，新做按揭選擇拆息按揭（H按）比例卻是開始回落（圖1），採用定息按揭的比例也在增加，實在反映買樓人士或提供按揭的銀行，並不是對未來息口變化完全置諸不理。
拆息回升用H按着數減
雖然近期香港銀行的1個月拆息回落至1厘以下，但和去年中比較仍高出超過1倍，以往在巿場預期息率低處未算低，人們會較願意採用拆息按揭以享受較低的按息，但隨着去年中起拆息回升，採用拆息按揭的着數大為減少，如預期未來香港加息，採用H按更是隨時賺頭蝕尾，所以採用H按的比例也開始回落，反映巿場對息率上升的憂慮，更有愈來愈多人開始考慮採用定息按揭，藉以鎖定供樓初段時間的按息上升風險。
說到按揭，近年樓價攀升，以至上車客愈來愈難儲到首期，本來也可透過申請按揭保險，用較高按揭成數來買樓，不過，根據差餉物業估價署的最新數據顯示，原來截至去年12月，面積為431平方呎以下、屬上車盤的細單位之中，新界區平均售價已升至約518萬元，九龍區平均售價約551萬元，港島區的上車盤平均售價更高至658萬元（圖2）。
樓價過高按揭保險無助上車
以現行政策，只有450萬元以下物業才可承做九成按揭保險，450萬至600萬元只可做八成，600萬元以上沒有按揭保險可以提供，若根據差估署的數據，新界和九龍的上車盤，平均計最多也只可做八成按（更有貸款額上限360萬元），港島的上車盤平均高達658萬元，不能承做按揭保險，以要儲四成首期計算，約263.2萬元，以香港二人家庭中位數收入低於約2萬元，若要買一個港島區上車盤，不吃不用，儲首期也要11年多，若要每月花一半收入做開支，就要22年才可以儲到首期買上車盤！
香港樓價高買樓難，已造成不少社會怨氣，而對收入低的家庭而言，不單是買不起樓，如沒有公屋，更可能要被迫租劏房住！立法會補選將於3月11日舉行，港台昨日早上舉行九龍西選舉論壇，3名參選人姚松炎、鄭泳舜和蔡東洲均有出席。論壇中談及劏房問題嚴重，報稱獨立的蔡東洲提到自己在觀塘區劏房住了14年時，一度感觸，泣不成聲，直言「高官啲樓應該拎出嚟畀人住」。
論壇中，民建聯鄭泳舜認為，房屋問題是重中之重，劏房居民處於水深火熱之中。無填政治聯繫的姚松炎則稱，有短期、中期和長期的解決方案；短期方面，政府以空置校舍和政府用地幫助劏房租戶；中期方面，在公屋編配中，加快公屋興建和加速劏房戶上樓；長期方面，棕土先行，亦可以利用部分高爾夫球場用地建公屋。
筆者認為，香港劏房問題嚴重，政府自然有責，但一些逢政府建議新增土地政策必反的政客和團體，也有不可推卸的責任。有研究指出，只要容許將郊野邊緣地帶約1%的土地建樓，香港可多建近100萬個單位，香港房屋供應短缺的問題可大為紓緩，樓價和租金回落，政府也可大增公屋供應，最受惠是低下階層。
零售復蘇利加租九置具吸納價值
文首提及美國債息上升，奇怪的是，美息升但美元卻持續弱勢，單是去年美匯指數便跌了約14%，和中原樓價指數的升幅相若，亦即若以非美元計，香港過去一年的樓價其實只是打橫行！不過，在聯繫匯率下，美元弱即港元弱，會有利香港的零售巿道，統計署便公布去年12月香港的零售總值按年升了約5.8%，而業界也指出香港的零售業低潮應已過去，如此會提供什麼的投資機會？
當然，零售好轉可以考慮投資零售股，同時也可以留意商場收租股。不過，最能受惠弱美元應是主力針對海外消費者的高檔商場物業，民生商場則利好有限。或許是這個原因，今年以來，主要擁有包括海港城、時代廣場等高檔商場物業的九倉置業（1997），其股價明顯跑贏主打民生商場的領展（0823），昨天九倉置業股價更破了去年底上巿以來的高位（圖3），變成技術上沒有蟹貨阻力的商場股，如稍後零售業進一步復蘇，將有助九倉置業的商場加租，令該股具吸納價值。
[陸振球 樓市解碼]