浦東新區推出首批國企改革方案，涉及以外高橋(600638.SH)、浦東金橋(600639.SH)為首的多家國有企業。

11日，浦東新區召開深化國資改革促進企業發展工作會議，正式發布“浦東國資國企改革18條”，並同時公布了首批直屬公司改革方案。資本市場對此予以積極回應，浦東建設(600284.SH)、上工申貝(600843)SH)漲停，張江高科(600895.SH)也上漲6.5%。

此次改革，與浦東新區的二次創業、自貿區建設以及科創中心建設密切相關，要在“科學布局、混合發展、高效流動”三個環節加大改革力度。具體來說，要提高國資在臨港、中部等重點區域比重；加快發展混合經濟，吸引社會資本參與浦東開發建設；加大企業上市培育力度，提高資產證券化比例；促進國資高效流動，打造適合浦東特點的綜合國資運營平臺——上海浦東投資控股（集團）有限公司。

按照大會公布的方案，上海自貿區外高橋片區的開發建設主體――外高橋集團，意在打造戰略目標明確、治理結構規範、激勵約束機制完善、競爭優勢突出的國有投資控股公眾公司，以市場化手段更好地服務自貿區建設。

根據11日晚間外高橋的公告，將會調整外高橋集團、上市公司管理體制，充實上市公司高管團隊，優化上市公司組織架構，完善市場化管理機制；梳理外高橋集團所屬的非上市資產，委托上市公司管理並簽訂委托協議。

而南匯工業園區公司將並入金橋集團，在繼續做好上海自貿區金橋片區和臨港地區開發建設的同時，以金橋集團為龍頭重點實施“中部崛起”戰略。浦東金橋11日晚間公告稱，控股股東金橋集團擬無償劃轉公司15％股份至浦東國資委籌建中的上海浦東投資控股（集團）有限公司。外高橋和浦東金橋都將在12日複牌。

市場關註的陸家嘴和張江高科，並未進入首批試點，目前尚不清楚首批試點的推進節奏以及第二批試點啟動的時間表。

浦東方面稱，這一輪改革的最大特點是強調頂層設計，將國資國企改革與新區重大任務結合起來，按照“總體籌劃、一司一策”原則，成熟一批，推出一批。

浦東國資改革加速

近日，因為浦東新區兩大國企接連停牌，引發市場對浦東國資國企改革加速的預期。

6月8日，外高橋開始停牌。6月10日，浦東金橋開始停牌，兩家公司均公告稱，浦東國資委正在籌劃、研究與本公司相關的重大事項。目前，重大事項已經揭開面紗。

上海是地方國資重鎮，目前國資委系統企業資產總額、營業收入、凈利潤分別占全國地方省市國資委系統1/10、1/8、1/5。截至2014年底，上海市地方國有及國有控股企業資產總額超過12萬億元，同比增長10%。

而浦東，則是上海區縣國資重鎮。統計數據顯示，浦東新區企業國資總量約占上海全市的9.2%，占區縣級35.5%，其中直屬企業22家，包括陸家嘴集團、金橋集團、張江集團、外高橋集團、浦發集團、港城集團、浦東土控集團、上工申貝集團等，國資總量達到1349億元。

在浦東的國資中，外高橋、金橋、陸家嘴、張江四大集團又是絕對的主力。

但是，在長期發展後，浦東的國資國企也面臨轉型的挑戰。主要問題有三：國資國企布局不夠合理、功能開發類企業同質化主體較多、競爭類企業市場化程度不高。

僅以功能開發類企業來說，浦東國資以開發公司為主，在歷史最高時期，開發類公司占全區國資權重甚至超過90%。

浦東開發開放二十多年來，國資國企成功打造了一批國家級開發區，有力推動了浦東開發開放。統計數據顯示，2014年度，浦東新區各重點開發區內增加固定資產投資713億元，占全區40.4%;產生稅收總額1750億元，占全區71.8%；吸引合同外資123億元，占全區85.8%；新增內資4,525億元，占全區83.7%。在功能性項目投融資建設方面，2014年國有企業共完成138項融資項目，當年融資金額288億元。

但是，目前浦東開發類國企的產業結構相對雷同，房地產業務占比過大。伴隨著可開發土地面積的日益減少，轉型成為必需。

此前張江高科總經理葛培健在接受《第一財經日報》記者采訪時就表示，張江高科要從房地產開發企業，轉型為高科技投行，並預期3年後，股權投資收入將占張江高科主營業務收入的半壁江山。

股份公司更加市場化

在轉型中，上市公司作為重要的市場主體，將會發揮更大的作用。

此次浦東國資國企改革的一大亮點，就是對集團公司和股份公司的關系進行調整。其目的，則是強化上市公司的市場化競爭能力，鼓勵上市公司走出去和轉型發展。

比如，外高橋將推進整體上市，之後外高橋股份有限公司有望成為浦東新區國資委的直管企業。

目前，浦東新區區屬國資控股上市公司為6家。其中，上工申貝由浦東新區國資委直接持股，陸家嘴、張江高科、外高橋、浦東建設(控股股東為浦發集團)、浦東金橋等5家分屬於不同的直屬公司。

而金橋集團則將與股份公司構建功能與市場兩個平臺，實施分類改革、分類運營。改革後的金橋集團定位於政府功能性業務運行載體，股份公司進一步強調市場化公司定位和走出去發展，以創造股東價值為主要目標，提高市場競爭力和資本回報率。

事實上，在《浦東新區“十二五”規劃》中，浦東就提出做優做強國有控股上市公司，進一步理順集團公司(控股股東)與上市公司關系。

在上述規劃里，浦東提出集團公司以基礎開發、功能開發、環境配套、產業服務等政策性業務為主，著重做功能、做環境、做服務；而上市公司則要按照資本市場要求的商業模式和盈利水平發展市場性業務，包括市場化操作的功能性項目，以融資支撐和利潤貢獻為主。

在職能劃分的同時，還要推動市場化業務、經營性資產上市發展。規劃稱要推動企業集團分類梳理經營性資產和市場化業務，明確可上市資產的數量、分布、質量和問題，制定上市計劃，或註入現有上市公司，提高上市公司資產質量和產業發展後勁。

此外，規劃中還提出，要探索國資委對上市公司直接持股。對條件成熟的集團公司，探索通過資本補足、股權部分留存、一定階段紅利返還等方式，提升上市公司監管能級，由國資委直接持股。

這些思路，在此次浦東國資國企改革首批試點方案中都有相應體現。

此外，浦東還將設立區級國資流動平臺――上海浦東投資控股(集團)有限公司，將國資系統內市場競爭類企業的股權劃轉至平臺，履行資本管理職能，通過規範治理結構，優化企業監督，加強市值管理等手段，實現國有資本的布局優化和價值提升。

國資流動平臺建設是本輪上海國資國企改革的一大亮點，其將成為部分國有股權的持股主體，也是國資運營的執行主體、部分一般性競爭領域國資退出的主要通道。

上海市級層面確定的兩大國資流動平臺是上海國盛集團和上海國際集團。目前已有包括上海紡織集團、交運集團、上海建工、上汽集團、光明食品等公司的部分國有股權劃轉到了上述兩大平臺。

按計劃，上海今年將實質啟動若幹資本流動項目，分步驟持有並適時運作部分整體上市公司、多元化企業的國有股權，重點支持戰略新興產業、城市基礎設施和民生保障工程。

國資布局調整

此外，首批試點還涉及浦發集團、南發集團、海洋高新等企業。

具體來說，就是將南發集團劃入浦發集團，進一步強化投融資和城市建設功能。將海洋高新公司並入港城集團，優化臨港地區國資布局，重組後的港城集團，成為區級國資在臨港主城區唯一的基礎開發、城市建設和產業集聚載體，對海洋高新公司開發區域的投入力度將大幅提升。

此舉的目的，則是實施大集團戰略，打造一批主業優勢明顯、組織架構合理、管控體系健全的戰略性集團公司。其中也體現了南北對接的原則，提高國資在臨港、中部等重點區域比重，推進直屬企業兼並重組的思路。

另外，此次改革還進一步優化了國企領導人員的管理和激勵機制。

與“浦東國資國企改革18條”同步出臺的，還包括《浦東新區直屬企業領導人員管理辦法》、《浦東新區直屬企業領導班子和領導人員任期制管理辦法》等四個配套文件。

據此，浦東國資國企要強化分類管理，根據企業不同的功能定位，分類設置法人治理結構，分類規範領導班子職數配置、分類實施領導人員管理、分類設置考核激勵機制，實行差異化管理。同時，則要強化市場化導向，完善企業領導人員發現培養、選拔任用、考核評價、激勵約束機制，嚴格任期管理和目標考核，通過任期制的實施，形成經營者能上能下、收入能增能減的管理機制。

前一階段，外高橋股份公司的總經理人選，已經通過市場化機制選聘到位。市場化激勵方面，目前相關部門已經選取了風險投資類、規模管理類、高新技術類等4家企業，開展市場化激勵試點方案研究。

得知某開發商在洛杉磯的一個投資移民項目後，程女士很快決定花50萬美元加入，同時計劃擇機再買入該開發商在洛杉磯的房產。

她的目的很簡單，為了孩子的教育。她的女兒正在國內上高二，準備申請洛杉磯的大學。

由於洛杉磯華人區眾多，教育資源豐富，大量因投資移民和留學教育而需要購置物業的中國買家選擇進入洛杉磯房地產市場。加上近年來洛杉磯房價上漲動力強勁，出於純粹投資目的的中國買家數量也在增加。

而嗅覺靈敏的中國開發商早已提前布局，綠地集團、泛海建設、合正集團不約而同地在2013年進入洛杉磯，在洛杉磯房地產觸底反彈之際形成“抄底”之勢。

值得註意的是，上述開發商在洛杉磯市中心的項目均為地標項目，他們的大手筆正在改變洛杉磯當地的房地產市場。仲量聯行早在去年8月份的一份報告中就指出，來自中國的商業房地產投資已開始對洛杉磯的地標性建築、房地產價格和未來建設項目產生重大影響。

投資移民的“誘惑”

程女士準備投資的項目來自合正集團。這家深圳的老牌房企在全國的名氣雖然不大，卻是最早進軍洛杉磯的中國開發商之一，並且是目前在洛杉磯擁有項目數量最多的中國開發商。

“我們在洛杉磯一共有三個項目。”8月24日，合正集團營銷管理中心總經理肖芳接受《第一財經日報》記者采訪時透露。

自2012年起，合正集團就正式啟動海外發展戰略，並於2013年成功收購了洛杉磯機場喜來登酒店，共投入1.28億美元，升級改造後已投入運營。

合正集團提供的數據顯示，截至2014年第四季度，洛杉磯機場喜來登酒店的訂房率為95%，利潤1000萬美元，取得了較好的經營業績。

初嘗甜頭之後，合正集團在接下來兩年里馬不停蹄地在洛杉磯拿地。

2014年，合正集團收購了位於洛杉磯市中心的Luxe酒店，計劃投資6億美元打造合正洛杉磯中心項目;2015年又收購了洛杉磯華人區聖蓋博市商業核心區地塊，計劃投資1.2億美元建造聖蓋博酒店。

聖蓋博酒店項目在不久前剛剛啟動了EB-5投資移民業務，程女士正是受到了這項業務的吸引。

根據美國投資移民EB-5方案，外國移民申請人在美投資創設有利於美國經濟的商業性企業，並創造10個全職的美國工人就業機會，即可獲發兩年期的條件式移民簽證。兩年屆滿前90天，若移民投資者的投資行為仍存在，可申請成為永久居民。此方案的投資額為100萬美元，如果投資標的是位於目標就業區，則投資額可降為50萬美元。

“我的小孩過兩年可能會申請加州的大學，合正的項目只要投資50萬美元就可實現全家移民，這就是我的主要目的。”程女士表示，當然，隨著人民幣貶值，在洛杉磯投資房地產項目也可以作為較好的家庭資產配置。

像程女士這樣為了子女教育到洛杉磯投資移民的中國買家很多，她告訴記者，身邊很多朋友都這麽做。因為洛杉磯擁有一流的教育資源，加州理工學院、加州大學洛杉磯分校、南加利福尼亞大學等在全美名列前茅。

肖芳告訴記者，聖蓋博酒店項目總共獲得了100個EB-5投資移民指標，在啟動投資移民業務後一周內，就有約4成指標被認購。

合正洛杉磯中心項目是該公司當前的另一重點項目。這個項目位於洛杉磯市中心，毗鄰湖人隊主場斯臺普斯中心，周邊有JW萬豪酒店、麗思卡爾頓酒店、微軟劇院、格萊美博物館等。項目占地約1萬平方米，建築面積約9.4萬平方米，計劃建成一棟W酒店、兩棟高檔精裝公寓，分兩期進行。

肖芳說，該項目正在報建階段，預計將於明年下半年開始預售，定價將會參考周邊項目的售價(1~1.2萬美元/平方米)。

洛杉磯地標的中國烙印

綠地集團、泛海建設也將目標投向了洛杉磯市中心(DowntownLosAngeles)，並且是地標性建築。

洛杉磯市中心包括金融區、文娛區、時尚區和藝術區等四個片區，不僅是整個洛杉磯的中央商務區，也是5萬多高端人群的多樣化居住區，提供超過50萬個就業機會。

但因經濟下滑，洛杉磯市中心低迷了數十年。尤其是金融危機之後，整個洛杉磯的房地產市場經歷了長達5年的大低潮，到2011年跌至最低，平均房價不到5000美元/平方米。

直到2012年以後，洛杉磯的房地產市場才開始複興。聯邦政府推出了一系列旨在複興城市中心的法案，積極招商引資，吸引全球各地的開發商入駐，總計約有198億美元投入到洛杉磯市中心的複興計劃。

綠地集團成為洛杉磯市中心複興計劃的重要參與者。2013年7月，綠地集團獲得洛杉磯市中心大都會地塊，占地面積2.56萬平方米，規劃建築面積15.32萬平方米，計劃投資10億美元，建造一個四星級酒店和三棟高級公寓，分兩期進行，預計將在2018年完工。

據《華爾街日報》報道，在過去將近25年的時間里，洛杉磯綠地中心項目一直都是洛杉磯市政規劃者和房地產開發商的夢想，但最終圓夢者是中國國有開發商綠地集團。

洛杉磯綠地中心項目已於2014年7月開工建設，同年11月，綠地集團美國公司總經理張伊琲就對外宣稱首期大都會310套公寓已經賣出了六成。

泛海建設則於2013年12月拿下洛杉磯市中心從菲格羅阿街到斯泰普爾斯中心的地塊，總建築面積逾24萬平方米，由三棟高層塔樓、七層的裙樓構成，總投資約12億美元。該項目已在今年3月19日動工，建成後也將成為洛杉磯市中心的地標性建築。

複興與抄底

洛杉磯緣何能吸引眾多中國開發商?

首當其沖的是洛杉磯發達的產業。洛杉磯是僅次於紐約的美國第二大城市，其零售業、國際貿易位居全美第一，金融業、高科技、旅遊業等產業都很發達，同時還是美國的文化娛樂中心，迪斯尼、環球影城、好萊塢、NBA湖人隊主場都坐落於此。

產業的發達帶來豐富的人口導入，進而推動當地房地產的發展。自2011年觸底反彈以來，洛杉磯的房價迅速飆升。據美國房產相關部門統計，2014年全美20大城市，房價平均漲幅在13.6%，而洛杉磯房價在過去三年的累積漲幅更是達到了30%以上。

肖芳說，在洛杉磯房地產這一波觸底反彈中，合正能在2013年較早拿到項目，也算是踏準了時機。

即便迅速上漲，洛杉磯市中心當前的房價也才1.2萬美元/平方米，與北京、上海、深圳中心區的房價相當。

程女士表示，現在國內的房價已經處於高位，到洛杉磯投資房產的升值空間相對更大。

與此同時，洛杉磯公寓出租率穩定在96%以上，中心地區單身公寓租金穩定在2000~3000美元/月，公寓整體凈回報率為6%~10%。

“洛杉磯市中心的就業人口很多，客源不用太愁，我們項目的目標客戶應該會是一半亞裔，一半其他國家人口。”肖芳告訴記者。

另一方面，中國買家到洛杉磯置業的需求也在不斷增長。上海胡潤研究院4月27日發布的《中國海外置業趨勢報告》顯示，在有海外投資需求的中國高凈值人群中，有60%選擇美國，而洛杉磯位列最受青睞的海外置業城市前三名。

“我女兒剛從洛杉磯回來，她很喜歡那個城市，那里氣候宜人，文化包容，還有她喜歡的學校。”程女士這樣告訴記者。

而隨著人民幣貶值，可能會刺激更多中國買家投資洛杉磯房地產。加州大學洛杉磯分校安德森預測中心的經濟學家威廉•於說，中國投資者認為現階段美元對他們的財產來說保值作用更明顯，其中很多人已經是這一區域內的大型地產投資商，尤其是洛杉磯和比弗利山中心地帶的各種豪華不動產。

剛剛過去的“9·3”小長假里，有人守在電視機旁觀看了震撼的“反法西斯勝利暨中國人民抗日戰爭勝利70周年”大閱兵，也有不少人選擇通過旅行來追憶那段歷史。

各大旅遊企業在9月6日盤點“9·3”小長假數據顯示，假日期間抗戰歷史類景點及旅遊線路的在線預定量同比增長了90%，形成了一股明顯的“紅色旅遊”熱。而此番小長假更像是一場隆重的愛國主義教育，著名抗戰紀念地成國內遊熱門線路，14歲以下遊客占比近40%。

根據同程旅遊發布的“9·3”小長假出遊盤點數據，假期期間各地的抗戰歷史紀念基地、場館等遊客接待量同比增長了70%多，包含著名抗戰戰場的旅遊線路的出遊人次同比也增長了近80%，與抗戰歷史相關的旅遊產品（含門票和旅遊線路）預訂量同比增長了90%。

“這是一個特殊的日子，小長假期間‘紅色旅遊’的大幅升溫在預料之中，所有人都在通過自己的方式緬懷歷史，熱愛旅遊的人自然會選擇紅色旅遊，同程旅遊對此也早有準備。” 同程旅遊COO吳劍表示。

綜合各大旅行社的信息可見，小長假期間，長沙、北京、重慶、太原、南京、上海、武漢、杭州、濟南、大同等是“紅色旅遊”熱門目的地，這些城市均是當年抗日戰爭的重要戰場所在地或重要抗日歷史紀念場館所在地。

值得註意的是，80後和90後年輕群體是小長假期間“紅色旅遊”的主流出遊人群，占比高達39.2%。另外，14周歲以下的未成年人在“紅色旅遊”出遊人群中的比例也達到了36.2%，他們都是在家長的陪伴下出遊的。不少家長認為，在這個特殊的日子里，讓孩子在旅途中學習歷史非常有意義。甚至在9月3日當天，有一群80後和90後的年輕人到上海虹橋機場進行愛國主義歌曲大聯唱，也感染了在場所有的旅客。一些孩子在接受采訪時都紛紛表示要記住歷史。

此外，蘇錫常高鐵遊、山東景區紅色主題遊、江蘇鄉村旅遊等特色產品，這些景區的網絡營收均實現翻倍增長，同時拉動了整體營收增量。以湖州長興為例，9月3日和9月4日，統計（含6個景區和旅行社）的兩天合計收入33.22萬元，接近8000人次，其中仙山湖、貢茶院的兩大風景區的貢獻最大。

驢媽媽方面透露，周邊短途遊產品銷量大幅增長，景區門票產品的訂單量是同比2014年增長顯著。其中，安徽黃山風景區、上海歡樂谷、上海動物園、四川峨眉山風景名勝區、上海野生動物園、北京歡樂谷、廣東珠海長隆度假區、上海東方明珠廣播電視塔、四川九寨溝、四川成都大熊貓繁育研究基地等景區位列勝利日小長假熱門景區TOP10。9月3日至9月5日三天的周邊自由行產品銷售是2014年同期的三倍多。並且，9月3日當天的支付訂單量是2014年同期的11倍。

頗為特別的是，2015年9月被稱為“史上假期最多的9月”，除了月初的勝利日小長假，月底的中秋小長假還可以和國慶黃金周最多拼出16天的“超級大長假”，這為國內遊客提早“拼假“提供了便利條件——遊客可以請4天年假拼成7天長假來進行國內長線遊或出境遊，既錯開了暑期出遊高峰，又避免了周邊短途遊的匆忙。驢媽媽數據顯示，國內長線遊銷售同比增長180%，出境遊同比翻番。針對國內長線遊目的地省份進行排行，廣東、浙江、四川、海南、安徽、江蘇、廣西、湖南、雲南、福建位列國內長線遊熱門目的地省份TOP10。