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銀行撐財仔炮製「按中按」炸彈

2013-08-08  NM
 
 

 

金管局近期罕有地連續兩星期,對銀行貸款情況表示關注,尤其是當局管不着的財務公司(俗稱財仔),懷疑銀行借錢予財仔再濫借出去,令已收緊的按揭風險加劇。

自從辣招一出,銀行按揭生意無啖好食。本刊調查發現,原來近期銀行界新興了一種叫「sub-mortgage」(再按)的按揭模式。當業主把物業抵押給財仔借錢後,財仔會將手上一籃子物業捆綁,再抵押予銀行借錢擴展業務,形式就如「按中按」。其中在物業一按市場極進取的財仔康業信貸及GIC環球信貸,大造這類「再按」;幕後泵水者,竟是東亞銀行(23)。亦即東亞兜個靚彎,便繞過了金管局,大模廝樣在樓按市場搵食。

現時猶如「港版影子銀行」的財仔,已開到成行成市,名字千奇百趣,如「疊水」、「醉瓊樓」等,辦公室是唐樓天台或商場死場一角。究竟底子是否豐厚、財政是否穩健,往往爆煲才知。

記者翻查土地註冊處資料,發現部分經由財仔造一按的物業,註冊記錄上出現「sub-mortgage」的字眼,記者問過多名資深銀行家,及前線的按揭職員,大都表示聞所未聞。一名不願透露姓名的財仔說,sub-mortgage(又或sub-charge,再按),近期才在物業市場上出現。與二按不同之處,是「二按」經由業主,將一按後的物業向財務機構抵押借錢,但「再按」卻是由借出一按的財務機構,再抵押物業給同行借錢,猶如「按中按」,業主不涉其中,可以毫不知情。

業主懵然不知

在眾多sub-mortgage中,以東亞銀行造得最多。記者在西貢一獨立別墅找到業主Gloria Law,她今年三月以一千五百多萬,買入這個背山面海的別墅一個單位自住,並於同月向財仔GIC借一千二百萬元樓按。根據金管局按揭指引,這類千萬豪宅,銀行最多只可借五成,不受監管的財仔,則借幾多都有!羅小姐便借足八成。只有三十多歲,打扮入時的羅小姐說:「搵GIC都係貪方便,夠簡單。見佢賣咁多廣告唔會有咩古怪,但利息貴銀行六釐!」按土地註冊處資料顯示,GIC在今年六月,再將這物業連同豪宅紀雲峰及元朗工廈等,共七個由其他不同業主持有的已抵押物業,再抵押予東亞銀行,亦即sub-mortgage。記者向羅小姐透露此情況,她驚訝地表示毫不知情:「真係o架?」她更乘機向記者投訴GIC:「我唔知!而且我一直同佢哋講想借一千萬,點知到簽約時,先知佢哋預備咗一千二百萬,氹我借多啲﹗」

○八年才成立的GIC,創辦人是只三十歲出頭的王瑤,本來在摩根大通做banker的她,向親友借來一千萬創辦GIC,幾年間總貸款額已逾三億,更計劃上市。對毫不知情的羅小姐來說,「大鑊」之處,是若果GIC走佬或財困,東亞銀行有權收樓。翻查GIC與東亞簽訂的sub-mortgage合約,其中一項寫明,假如GIC違約,作為借款人的東亞,可要求物業業主即時還清按揭,或由東亞把該按揭賣出。持有抵押品(物業)的東亞,身份便如物業擁有人,最終要買要賣,由東亞話事。大律師陸偉雄說:「普通嘅按揭,業主只有一個債權人,再按就變咗兩個債權人,一齊凌駕於業主。銀行有需要,絕對有權沒收物業,當然情況較少見。」記者找到GIC的王瑤回應,她聽到sub-mortgage字眼即表示:「唔答呀,你都睇到啦,我只可以講唔否認。」但她表示大家不要一刀切:「大家聽到物業按揭,就覺得我哋係壞人,政府又覺得係我哋support咗個樓市,我可以講借錢嚟炒樓嘅人,少過百分之五,好多人都係要借嚟生意周轉。政府喺中小企方面做得唔好,叫HKMA(金管局)同我哋傾吓!」

形同次級債

另一間大造「再按」的,還包括財仔康業信貸,同樣是把手頭一按物業「再按」予東亞銀行。債仔的「身世」更複雜,部分業主曾把物業三按甚至四按。其中觀塘裕民中心低層的業主郭先生最誇張,物業曾按予財仔及時雨、匯龍、GIC、康業等,一個單位前前後後、反反覆覆按足十次!最終財仔康業「再按」予東亞;若果樓市掉頭加息,東亞就形同攬住一批「次級債」,而這正是金管局關注所在。再加上東亞與財仔的再按合約中,並無寫明貸款形式,原來銀行若以工商貸款(commercial loan)形式,收下抵押品借錢予財仔,便可繞過金管局對住宅物業按揭的規定。據一名財務公司老闆說:「東亞有問過我要唔要錢。我借幾多出去俾個客,東亞可借出其中八成。一層樓值一千萬,我借足十成俾客,東亞就借八百萬俾我,利息只係高過同業拆息少少!」如何界定貸款性質,屬銀行內部指引,亦即又是銀行自己話事。本週一,本刊把sub-mortgage情況告知金管局,發言人罕有地發出聲明:「銀行如果提供資金予財務公司進行按揭,而這些財務公司又不依金管局指引進行貸款,可能減低審慎監管的效力。這做法並不理想,所以不鼓勵銀行提供資金予這類公司進行按揭。」上週四東亞銀行公布中期業績,個人樓按業務按年增長百分之零點二,然而香港工商金融的借貸增長卻高達百分之十,金額逾一千億,記者於業績會後,詢問副行政總裁李民橋有關樓按的表現,他說:「樓按業務固然無增長啦!」記者再問他有否借錢俾財仔造樓按,他表現謹慎:「我哋有嘅,不過唔係造二按嗰啲囉。」本刊本週一再向東亞查詢「再按」情況,發言人表示:「不論那一類型機構,均會詳細評估財務狀況、前景等,會嚴守金管局指引。」

財仔門檻低

事實上,金管局多番出招收緊物業按揭成數,令銀行生意大減,客仔轉而幫襯財仔,令後者開到如雨後春筍。根據公司註冊處的財仔名單,財仔名字光怪陸離,如「疊水發展」、「醉瓊樓」、「香港城市貸款集團」及「蛟龍集團」等。其中一間華泰財務,註冊地址為深水埗唐樓六樓,上到去該唐樓原來只有五層,六樓是空空如也的天台;喜喜財務的報址是元朗一個商場鋪位,但鋪位枱櫈鋪上厚厚灰塵,另外的財仔老闆由報住山頂到粉嶺公屋都有,相當參差。跟財仔借錢買樓原來很簡單;記者曾以客人身份,致電GIC環球信貸,表示將買入一層五百多萬的住宅單位,並佯稱這是第二層樓,銀行最多只借五成,但記者希望可以借足八成,職員答道:「無問題o架!我哋亦無須入息證明,你只須要交住址證明,同臨時買賣合約,一個星期就批到o架喇,利息約十二至十五釐。」GIC近來在各大媒體大賣廣告,標榜「用心為你做好物業貸款」,還有「八分鐘即批熱線」,幾分鐘就知初步審批結果,雄心壯志搶佔樓按。另外亦有財仔,標榜內地人不用有香港樓作抵押,亦可借貸。近年放債人牌照數目逐年上升,由兩年前的只有七百多個,至今有逾一千個牌照。根據金管局數據,有四、五十家財務公司與銀行有貸款業務往來,截至三月底,財務公司的貸款總額為三百億元,其中八十億元屬於樓按。做財仔,只需要申請放債人牌照,並由警方進行背景審查。牌照批出後,警方的監管只在於財仔是否涉及高利貸,對於註冊資本或資本充足率等,都沒有規定,即是注資一蚊都可以做財仔!又沒有相關機構進行持續性監管,令財仔如內地的影子銀行。若遇上樓市急跌,勢將成為香港金融的一個大炸彈。

按揭解碼

一按(First Mortgage)即業主把物業作抵押,向銀行申請貸款。一般業主只會把物業按揭一次,稱之為一按或首按,按揭成數通常是物業市值五至七成。二按(Second Mortgage)又稱加按,即業主獲得一按後,再申請額外的貸款。貸款利息亦會較一按為高。再按(Sub-Mortgage)貸款機構把客戶抵押的物業,再抵押給其他機構如銀行,以獲得貸款。轉按(Transfer Mortgage)將現有貸款由原來的貸款機構轉到另一間,一般情況貸款剩餘金額和攤分年期不變。通常轉按是貪新機構利息較低。不過要注意,如提早還款可能給原來的貸款機構罰息。

放債人牌照申請SO EASY

負責部門由三個部門分掌,牌照法庭負責就牌照申請作出裁定及發出牌照,公司註冊處旗下的放債人註冊處,負責牌照續期及在牌照上簽註的申請,並備存放債人登記冊。警務處審查放債人牌照、續期及簽註的申請和投訴。申請程序向放債人註冊處及警務處遞交申請書後,由警務處就申請進行調查,以決定是否有理由反對有關申請。並會查看申請人經營放債業務的處所的租約、公契及財務狀況等文件。如無反對,便交由牌照法庭發放牌照。申請費用申請及發牌分別繳交$8,800及$1,910。最低資本要求沒有。申請續期牌照有效期12個月,如要續牌可在牌照期滿前3個月申請,需時2至3個月。

新興網上財仔

銀行無生意,銀行職員亦要走佬謀出路。曾任渣打銀行東北亞地區主管的龍沛智,今年跳出銀行,成立財仔WeLend,目標是在網上籌集資金,再matching(配對)及借出去,參與各方無須見面。「我哋賺嘅,係促成交易嘅手續費;唔似一般財仔,由銀行低息借錢,再高息借給債仔賺息差,所以我哋嘅息口一定較低。」龍沛智說。WeLend若網上集資,或違反香港《證券及期貨條例》。陸偉雄大律師表示:「一切籌集資金未經證監許可,均屬違法。即使資金係海外戶口(即成立BVI公司)籌集,再匯返香港;抑或話係『朋友間』借嘅,但如出資者對上述財產管理並無日常控制,出資行為是持續,而目的是獲利,仍屬集體投資計劃,須經證監審批。」無申請就會如長實雍晴軒,最終腰斬。

 
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