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陸企、教堂、診所 砸錢進駐 揭開台北一○一神祕房客

2012-8-27  TWM




全台最具指標性的商辦大樓台北一○一,除了有陸資與外資企業進駐,連教堂、醫院與木雕工作室都砸大錢當房客,為的就是服務VIP客戶。

撰文‧梁任瑋

台北一○一大樓董事會即將於今年十月改選,三年前以公股董事長身分兼任總經理的林鴻明,在改選前夕繳出一張辦公大樓出租率九成五的傲人成績單,不僅讓過去看衰的人刮目相看,更讓原本跌破淨值的一○一股價從棄婦變貴婦,股權人人惜售。

正因為如此,一○一大股東金融重建基金(RTC)決定暫緩處分股份,繼續長抱,讓三年來亟欲擴大一○一股權版圖的頂新集團魏家,在收購股權之路碰了軟釘子。

台北一○一變得炙手可熱,財報是最好的證明,台北一○一去年營收一○七億元,首度突破百億元大關,剛出爐的今年前七月營收也有六十七億元,比去年同期成長一四%。內部估計,今年全年營收上看一二○億元,獲利達六億元,台北一○一終於從賠錢貨變金雞母。

台北金融大樓副總經理楊文琪表示,一○一目前僅剩八十樓以上空置,總共不到五個樓層尚未租出,挾著即將滿租的高姿態,高樓層租金每坪已開價四千六百元,創下國內商辦大樓最高價,篩選客戶條件也更趨嚴苛。

陸資租客別苗頭 熱門首選台北一○一能夠揚眉吐氣,陸企這幾年爭相進駐是重要關鍵,尤其是今年進駐的陸資企業較兩年前大幅成長一倍,不僅成為辦公大樓穩定的租金來源,更是國內其他商辦大樓難以撼動的基本樁腳。

一○一租賃部主管透露,目前進駐台北一○一的陸企共有十一家,光是租給陸資的樓地板面積就有四千五百坪,占比約一成。其中又以中國交通銀行、京泰實業,各 承租四百坪面積最大,其餘包括聯想電腦、中國中化、中國石油都是百坪租戶。預期在︽兩岸投資保障協議︾簽訂後,未來進駐的陸資家數還會增加,租金也還有調 升的空間。

同樣進駐一○一的台北高力國際董事總經理劉學龍指出,中國國營企業喜歡互別苗頭,目前看得出來進駐一○一已開始要求樓層要比競爭對手高,氣勢才能略勝一 籌。劉學龍說,租金對陸企不是問題,只是來台設分公司的法令限制多,若要來台設點,考量到門面價值,多數都會首選地標建築台北一○一。

除了陸資之外,根據本刊調查,一○一還有許多神祕房客,甚至連教堂、診所與木雕工作室都砸大錢進駐。商仲業者表示,這些神祕房客走頂級客層路線,並透過一○一森嚴的門禁管理過濾客源,也保護自己的身分。

教會、診所 服務頂級客戶位於一○一大樓中五十二樓的社團法人台灣愛無限協會,幕後就是這一年在基督教圈竄紅的新形態教會「i'M行動教會」。這個透過臉書、智慧型手 機聯繫活動的教會,主要教友為演藝圈藝人以及政商名流,連台塑集團創辦人王永慶之子王文祥都是支持教友之一,讓這個神祕教會迅速在台北政商圈打響知名度。

i'M行動教會是在去年九月以社團法人台灣愛無限協會名義,承租台北一○一當辦公室與教堂,由於坐落位置高,號稱是「台灣最高的教會」。以一○一每坪三、四千元租金計算,一年租金上百萬元,也開了國內頂級教堂風氣之先。

除了台灣最高的教會之外,一○一另一個神祕租戶是去年八月進駐二十八樓的台北德式診所。這家診所專做頂級健康檢查與抗衰老醫美諮詢的診所只接受預約看診,據了解,由於信義計畫區辦公大樓有嚴格使用分區限制,所以德式在一○一只有諮詢,無醫療行為。

台北德式最近還在網站誠徵多名照顧VIP客戶的護士,以及腫瘤科、心臟內科、腸胃醫師,看得出來醫療諮詢科別眾多。對此,台北一○一大樓副總經理楊文琪表示,為了保護租戶隱私,不方便透露房客的背景。

除了教堂與診所外,另一個重金進駐的租戶,是苗栗三義知名木雕師傅康木祥工作室,可別小看這間木雕展示中心,它的客戶可都是大陸的知名億萬富翁包括SOHO中國董事長潘石屹、中國復星集團董事長郭廣昌。

工作室負責人康木祥表示,由於這十年他的作品在兩岸頗獲好評,為了與國際客戶接軌,有別於藝廊多半承租仁愛路、內湖店面當展示中心,去年他突發奇想在一○一承租辦公室,目前每月租金約二十、三十萬元。

因為木雕走高單價路線,一件四、五百萬元起跳,今年一月進駐以來,不少一○一的租客都成為康木祥的客戶,他甚至與中國交通銀行台北分行行長陳越成為好朋 友。更重要的是,每當他拿出名片介紹自己的工作室在一○一大樓,就非常有面子,這讓他覺得每個月付給一○一高額租金付得很值得。

一○一門牌 再貴也值得仲量聯行副總經理吳瑤華表示,台北一○一特殊的門面優勢與門牌效應,對很多租客來說,仍有難以抗拒的吸引力,尤其一○一門禁森嚴,所有訪客都必須在一樓用電腦換卡才能進入,可直接過濾客戶,讓許多高檔服務業趨之若鶩。

更重要的是,一○一可承租的面積非常彈性化,小自一百坪、大至一千坪,「不少企業就衝著擁有一張一○一門牌,再貴都值得」,這也是其他頂級辦公室無法提供的優勢。

顯然,一○一身為全台商辦地標,想進駐的企業依然很多,儘管租金愈漲愈貴,就為了名片上一行一○一的門牌地址,類似教堂、醫院與木雕等特殊的房客,相信未來只會多不會少。

爭氣勢!陸企搶租台北101

公司名稱 樓層

聯想電腦 19

中國海洋燃油 21

網訊通訊 27

中國交通銀行 29

中國中化國際集團 29

台灣花樣年開發 37

現代傳播 46

澳門駐台辦事處 56

中國金貿 61

中國石油 69

京泰實業 70

資料來源:台北101

陸企 企、 教堂 診所 砸錢 進駐 揭開 北一 一神 神祕 房客
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【案例】愛情公寓:「第一神劇」煉成記

http://new.iheima.com/detail/2014/0326/59905.html

從某種意義上說,這絕對是一款具有典型意義的文化產品——儘管成本不高,沒有大製作與大明星,但卻人氣火爆,收入自然相當可觀——《愛情公寓》第四季創收超過一個億。這部看起來傻傻的「第一神劇」,究竟是如何煉成的?

太陽與流星

同為80後的編劇汪遠和導演韋正,是上海交通大學的校友。2004年兩人在校期間,正值校園DV電影非常流行,原本就酷愛話劇的兄弟倆,搭起一個學生班底,嘗試著拍攝了一部校園喜劇電影《我的太陽》。

不料,這部自娛自樂的原創電影竟然一炮而紅,不但在各個高校內上映時場場爆滿,還斬獲了不少獎項,大導演王家衛還給韋正頒過獎。不過,這其中最令兩人難忘的經歷是,為了給電影籌集資金,他們找到康師傅綠茶,拉來了幾千元的贊助費和80箱綠茶飲料。而作為回報,電影中植入了綠茶廣告。

如今回頭去看,《我的太陽》確實為汪遠和韋正推開了一扇門。無論是商業運作,還是劇情風格,在後來大紅大紫的《愛情公寓》中都有《我的太陽》的影子。

2005年,大學畢業後的汪遠創立了高格文化傳播公司,通過運作明星演唱會,賺到了第一桶金。但他的夢想仍然是影視創作。「演唱會做得再成功,還是那些明星的,跟我沒半毛錢關係。」

糾結了兩年後,汪遠說服韋正從上海電影集團辭職轉而加盟高格。最佳拍檔再度攜手,高格轉型影視製作,兩人斥資百萬元拍攝了《我的太陽》的姊妹篇《逆轉流星》。

然而,真正的市場完全不同於校園。雖然《逆轉流星》拿到了放映許可證,但由於班底和演員都不知名,片子本身也不夠商業化,發行方直接告訴汪遠和韋正:「這部戲根本就沒有賣點,沒有電影院會放映你們這種片子。」

現實給了兩人一記耳光。眼看著幾百萬元投資就要打水漂,一張北京大學生電影節的邀請函,將他們從懸崖邊緣拉了回來。在這屆北京大學生電影節上,《逆轉流星》憑藉在學生人群的口碑擊敗了同時參賽的《長江七號》斬獲「最佳喜劇片創作獎」,進而被橙天娛樂買下版權,讓他們收回了成本。

闖過一劫後,汪遠和韋正不得不通過廣告製作業務養活公司。「一年能拍30多條,幾萬元到幾十萬元的廣告都做過。」他們輕鬆幽默的製作風格,獲得了不少廣告主的青睞,其中包括《「麥當勞」超值達人》系列廣告。

機會不期而至。一家名叫「愛情公寓」的台灣交友網站慕名而來,表示願出100萬元拍一條廣告,再砸1000萬元做投放。但汪遠認為電視廣告成本太高,說服對方嘗試電視劇,「廣告只是單方面砸錢,但電視劇播出後,不但能夠達到更好的宣傳效果,而且還能回本甚至賺錢」。

「愛情」與「交友」原本就是80後人群的熱門詞彙,汪遠和韋正的《愛情公寓》定位清晰。因為兩人都是80後,恰恰最瞭解80後最喜歡什麼,最需要什麼。創作劇本時,他們延續了原本駕輕就熟的喜劇風格,講述年輕人都會經歷的故事。

早在拍攝《我的太陽》時,汪遠就喜歡在網絡上找素材。「80後是互聯網的一代,看到好玩的,就想讓更多的人看到,一起笑。」《愛情公寓》裡就有很多網絡段子,儘管遭到過很多質疑,但汪遠堅持認為,80後是網絡的中堅力量,這些網絡笑料更符合他們的胃口。「互聯網像海灘,笑話像貝殼,《愛情公寓》做的就是把貝殼收起來,打磨後串成項鏈送給大家」。

《愛情公寓》第一季樣片出爐後,汪遠和韋正找來100多個年輕白領和大學生當「小白鼠」。結果「笑果」不錯,90分鐘裡「小白鼠們」笑了173次。

然而,由於創作團隊在業界主流名氣不大,電視台也大都不敢嘗試播出這一「有些非主流」的電視劇,僅有江西衛視以低於創作成本的價格買下了它的播出權。但在網絡上,《愛情公寓》第一季的視頻卻被瘋狂點擊。

產品為王

《愛情公寓》很快積累起來了一批忠實的80後粉絲。汪遠和韋正開始通過網絡與粉絲們建立某種聯繫。「如果《愛情公寓》是一個產品,那我們作為產品經理,只需要注重用戶體驗,其他的什麼都不考慮。」

與其他國產電視劇不同,汪遠和韋正採用了數據量化方式來製作《愛情公寓》,其對細節把控的精細程度到了令人吃驚的地步。比如《愛情公寓》裡插入的笑聲,竟然多達三四百種。又比如,該劇每季只有24集,可是單單上字幕一項工作就花了兩個月時間。韋正對記者說:「要是擱別人,可能一兩個星期就完事兒了,但我們硬是過了五道工序,要求字幕時間點精確到每幀。」

《愛情公寓》第四季後期製作花了近九個月時間,大約是同類國產劇的四到五倍。其耗片比高達30:1,即30分鐘的拍攝素材,剪出來只有1分鐘成片。韋正甚至為《愛情公寓》第四季的笑點密度設定了「死要求」——10秒鐘必有笑點,兩分半鐘一個大的興奮點。韋正告訴記者:「根據國內外收視公司的統計報告,10秒是一個換台的上限,兩分半鐘是一個興奮點,喜劇片必須要有這麼快的節奏。」

除了打好質量基礎,更重要的是,汪遠和韋正重新梳理了影視產業的邏輯。

傳統電視劇必須取悅發行方和電視台,最後才是觀眾。最初不受主流待見的《愛情公寓》,將重心全部放在了取悅80後目標觀眾上。「電視劇不應該牽著觀眾的鼻子走,演什麼觀眾就看什麼,應該觀眾說了算,只要在尺度範圍內,觀眾愛看什麼就演什麼。」

《愛情公寓》採用了類似美劇的季播模式。對於每一季的劇情走向,主創們都會適當參考粉絲們提出的意見。「我們會定期在微博、貼吧、論壇和粉絲會上蒐集觀眾反饋,儘量做到每個觀眾的微博留言都認真閱讀。」

例如,《愛情公寓》第三季播出後,很多觀眾在網上評論劇中主角之一「呂子喬」過於痞氣,不夠正面,汪遠便在第四季裡面設計了很多橋段,為該人物貼上了一些「講義氣、善良」的性格標籤;男主角之一「曾小賢」被網友發現酷似著名羽毛球運動員林丹之後,汪遠便在後面的劇情中添加了關於這個細節的調侃台詞,使得劇情更加接地氣、搞笑;還有一些粉絲不但喜歡《愛情公寓》同時也是《快樂大本營》的粉絲,於是在第四季中汪遠便設法邀請快樂家族中的何炅和杜海濤等人來劇中客串。

類似種種為了迎合粉絲的改動,不但帶給粉絲們極大的驚喜,還讓他們產生了一種強烈的參與感。然而,汪遠和韋正並非對粉絲們言聽計從。「不是每一條意見都照辦,有時候得反著做,吊他們胃口。」

比如,從第一季開始,粉絲們就呼籲讓劇中人物曾小賢與胡一菲「在一起」,但汪遠和韋正在第二季和第三季的劇情設計上,刻意讓兩個人物之間的關係若即若離一波三折,直到第四季才稍有定數。這樣的懸念讓《愛情公寓》對粉絲們形成了強烈的用戶黏性。

緊緊抓住粉絲這樣的邏輯起點,讓《愛情公寓》在產業鏈上逐漸掌握了主動權。就拿時長來說,一般的電視情景喜劇每集都在20分鐘左右,而一般的電視劇則普遍為45分鐘,但《愛情公寓》平均單集時長近50分鐘,個別單集甚至長達56分鐘。如果是在過去,電視台一定會拒絕播放,或者是刪減。不過由於觀眾買賬,如今的《愛情公寓》讓很多電視台不惜破例調整播出時間,為其讓路。

這樣的邏輯鏈條反饋出了驚人的成績。《愛情公寓》在第四季播出後的十二天裡,以超過400萬的平均值創下了電視劇「百度指數」歷史之最,同時也創下了影視劇網絡點擊「最快破億紀錄」。

互聯網思維

優質的內容會在網絡上自動傳播。汪遠和韋正常常感嘆,《愛情公寓》的爆發與互聯網密不可分,是互聯網給《愛情公寓》打開了一線生機。

實際上,國內電視劇的銷售模式,是由製作公司賣到電視台,電視台就像是經銷商。而視頻網站更像是超市,直接面對終端消費者,觀眾如果喜歡就能口口相傳,迅速走紅,觀眾不喜歡的內容在網上根本就賣不掉。

2009年《愛情公寓》第一季播出時,整個網絡版權都不夠規範,再加上《愛情公寓》毫無名氣,根本沒有視頻網站願意花錢去買播出版權,所以《愛情公寓》第一季的網絡版權賣了不到2萬元。

待到2013年《愛情公寓》第四季播出時,視頻網站行業已經非常成熟。各個視頻網站不但越來越規範,而且互相之間競爭激烈,走紅之後的《愛情公寓》僅網絡版權就高達每集400萬元。

網絡上聚集起來的超高人氣,反哺了電視台渠道。據汪遠回憶,《愛情公寓》第一季面世後,幾乎無人問津,只能低價賤賣。《愛情公寓》第二季則是被放在收視率最差的下午檔時段,以一天六集的速度在三天內播完。當《愛情公寓》第三季和第四季播出時,微博、微信等社交網絡工具開始走紅,《愛情公寓》的粉絲們迅速助其完成了口碑營銷,多家地方衛視紛紛以晚上7點半黃金檔搶播。

儘管《愛情公寓》大紅大紫,但汪遠和韋正卻並不滿足於此——如何才能讓《愛情公寓》成為一個品牌,而不僅僅是一個「播完就結束」的電視劇?

實際上,自從播映渠道被打開後,《愛情公寓》已經形成了一個針對80後人群的品牌媒體。在廣告植入上,比起撒大網的其他影視作品,《愛情公寓》的廣告傳播目標更為精準。

為了廣告植入不顯生硬,招致觀眾反感,汪遠和韋正採用一種獨特的運作方式——在劇本創作階段就將廣告編進劇情,有了合理的情節,廣告就不會顯得生硬,避免跟其他影視劇一樣,在拍攝期間或者拍攝後才生硬植入廣告。

而對於潛在的廣告主,他們也精挑細選,確保廣告品牌的內涵與《愛情公寓》品牌本身的青春、陽光、活潑等特質相符。比如,知名預調酒品牌百加得,被設計在幾人一起在酒吧喝酒的劇情中,就非常符合年輕人的生活習慣。

除了給廣告主們植入廣告,《愛情公寓4》還將「由產品到廣告」的邏輯倒推回來,即「由廣告到產品」。《愛情公寓》第四季熱播後,汪遠和韋正專門在淘寶網上開了愛情公寓網店,根據每天的劇情,售賣當天出現在劇裡的服裝、道具、玩具和床品。

其中有一次,劇中人物張益達有一場以「大魚吃小魚」為線索的戲,韋正就給演員定製了一件印有大魚和小魚T恤,隨後他把這件衣服放在淘寶店裡,劇情播出當晚便被粉絲們搶購一空。

得粉絲者得天下。汪遠發現,其實《愛情公寓》似乎成了一種文化現象,甚至形成了一種新派影視劇與傳統電視劇的一種對峙——能夠抓住互聯網主流人群這批觀眾,把他們從觀眾變為粉絲,進而主動成為這部劇的口碑傳播者,就是《愛情公寓》最大的勝利。


案例 愛情 公寓 第一 一神 神劇 煉成 成記
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【一神一票】求神問卜測特首:奸人衰人先會當道

1 : GS(14)@2017-01-29 10:31:40

第5屆特首選舉將會喺今年嘅3月26日舉行,到目前為止,四位熱門候選人包括:林鄭月娥、曾俊華、葉劉淑儀及胡國興。早前「奶媽」林鄭月娥就喺一個閉門會議中表示呢次參選係受到上帝感召,係上帝嘅旨意喎!我哋就搵咗20個各大中西占星命理專家,用咗唔同方法:八字、面相、術數、奇門遁甲、六壬法科玄術,仲有扶乩、靈雀……;西式以塔羅、占星、靈擺,又走勻港﹑九新界各大廟宇去預測下究竟邊個最有機成為新特首。以下就係各師傅嘅節錄:



吳佩孚(方法:八字;預測特首:林鄭月娥)「今年2017年,天干上上面就丁壬合,就合咗木。所以姓氏嚟講係林鄭,或者曾俊華嗰啲,名裏面有木嘅元素,其實嚟講都係機會會大啲。但係丁酉年,個酉字嚟講等於個鄭字咁樣;上面既然合咗木嘅話,就等於雙木林林鄭。」轉姐(方法:數字命理分析;預測特首:林鄭月娥)「以排數嚟講呢,林鄭月娥,我會排行佢第三喇。撞到個數字佢係第9,3為木,9為火。所以木火通明,我會覺得佢係優勝一啲。」司徒法正(方法:術數;預測特首:曾俊華)「今年係丁酉年,天干地支係屬於陰火,屬於代表陰人,女性們;或者男性嚟講係代表滋油啲,四個嚟講,曾俊華先生比較上柔和一啲。」法基師叔(方法:六壬法科玄術;預測特首:林鄭月娥)「林鄭月娥我覺得個機會十分高,第一因為支卦顯示女星比較強;第二林鄭月娥個八字本身官殺星十分之強。」張芯熏(方法:奇門遁甲;預測特首:林鄭月娥)「林鄭月娥出勝率比較高,由於喺佢個命盤裏面,佢嘅值符星同埋太陰星比較旺相。」關雲麒(方法:奇門遁甲﹑面相;預測特首:曾俊華)「我用奇門遁甲開咗個卦,見到個盤係講緊青龍下水,意思主要係男性,而嗰件事唔係幾好做嘅,所以我會估曾俊華做特首個機會大啲。」夢妮妲(方法:直覺塔羅;預測特首:胡國興)「胡國興個牌講緊佢嘅公關好似做得幾好。第二都係講緊一個完成將士或者一個戰士勝利嘅一個牌。」
Angela(方法:塔羅;預測特首:胡國興)「暫時睇牌似乎比較勝算高少少,就好似係胡國興。」
Belinda(方法:占星;預測特首:葉劉淑儀)「過去三位特首董建華﹑曾蔭權,同埋梁振英都一模一樣有呢個土星水星90度嘅強硬相位,我就睇到唯一一個最類似就只係得葉劉淑儀一個。」何漢明(方法:求籤;預測特首:林鄭月娥曾俊華)「呢兩位林鄭同曾俊華如果能夠做到菩薩期望佢哋做到果一點嘅話,佢哋係可以跑出,連菩薩都唔會啟示話邊個一定得。」



占星師Belinda話只有「葉劉」嘅盤出現土星水星90度嘅強硬相位

玄學風水師吳佩孚話林鄭最有機,大家又想唔想佢估中呢

乩文嘅箇中玄機真係要靠自己去參透喇


我哋仲派記者走勻港九新界嘅廟宇求籤

我哋將四位候選人嘅名放入呢堆信封,靈雀真係識擔番出嚟!

周法緣師傅講嘢夠晒直接,話o依家香港奸人衰人先會當道,仲即場問記者林鄭個樣衰唔衰


陳淑嫻師姐(左)請呂祖先師預測邊個會成為新特首

夢妮妲仲話有三隻唔同嘅手,大家著唔同嘅衣著,意思係佢有兩個好重要嘅致勝元素

靈擺唯獨對住「奶媽」張相先順時針轉

另外,麥玲玲﹑蔡興華﹑楊天命就拒絕訪問;蘇民峰以及李居明就話連電話訪問都冇時間做。而代表星座界別嘅車婉婉同李丞責到目前為止都仲未回覆。今次訪問,我哋一共問咗20個唔同單位,暫時林鄭月娥成為大熱門,想知道更多師傅嘅獨到見解,即刻去片啦!玄學並非精密科學,節目內容只供參考,敬請留意。採訪:植詠珊(Cathy)拍攝:Neo、峰剪接:Roy




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20170129/19912276
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