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《 老店新梗》《紐約時報》也按讚的蔥抓餅 用鞋匠精神賣小吃 一坪店年賺千萬元

2014-03-10  TWM
 
 

 

小籠包、芒果冰與牛肉麵被稱為「永康街三寶」,但近年來,一攤「天津蔥抓餅」異軍突起,搶盡逛街客的目光,還被《紐約時報》評為亞洲最好吃的蔥抓餅;這家不到一坪大的小店,一天賣出兩千片,每年獲利破千萬元。

撰文‧梁任瑋

「九層塔的要不要辣?」鐵板清脆的聲音鏗鏘作響,下午四點,坐落台北市永康街熱鬧角落的「一坪獲利王」——天津蔥抓餅攤前,排隊的人潮綿延超過三十公尺,老闆翻轉餅皮的雙手從未停過,還是照著自己的節奏,把餅皮煎得金黃噴香才交給客人。

「蔥抓餅要做得好吃,一點也快不得。」腳踩輕便的藍白拖、穿著樸素襯衫、頭戴棒球帽的歐吉桑不疾不徐地說,他正是這家天津蔥抓餅攤的林老闆。

別小看這個不到一坪的攤位,四、五位工作人員在擁擠的空間分工合作、動作熟練地煎餅、加料、包裝,平均一分鐘賣出三到四片,換算一天賣出二一六○片,以每片三十五元計,一年營收高達兩千五百萬元,等於一坪地就創造一千三百萬元利潤,堪稱永康街商圈的一坪獲利王。

不僅如此,林老闆自己就是旁邊、也是永康街老字號「誠記越南麵館」店面的持有人,除了蔥抓餅的營收,每月還有十餘萬元房租可收,他把坪效發揮到極致的功力,在永康街恐怕找不到第二位。

致富心法一:

把工作當運動,越忙越快樂然而,這家蔥抓餅的成功,並非僅靠地利之便,背後其實有一段絕處逢生的故事。

一九九一年之前,這間店面原本是林老闆經營的「天使皮鞋店」,鞋匠出身的他,雖然擁有一身好工藝,但卻不敵當時工廠開始大量生產皮鞋的衝擊,不僅找不到師傅一起製作手工皮鞋,連帶生意也逐漸萎縮凋零。

為了養家,林老闆把皮鞋店生意交給太太照顧,另外找了泰山黎明工專校長司機工作,希望能多一份固定薪水貼補家用。「後來皮鞋店生意還是無力回天,我太太下定決心將店面轉租給誠記,並保留一點空間做生意,才有今天蔥抓餅的局面。」林老闆說,妻子總是想辦法突破困境,是很堅強的女性,他把一切成就都歸功於給妻子。

原來,隔行如隔山,收掉皮鞋店後,林太太賣過珍珠奶茶、豆花,但生意始終沒起色,「連鎖手搖茶店如雨後春筍般增加,開到最後,大家都是殺價競爭,很難經營下去。」直到二○○一年加盟天津蔥抓餅,才出現轉機。

儘管現在已六十六歲,也有穩定店面租金收入來源,兩年前才自校長司機工作退休的林老闆,依然認真經營蔥抓餅生意,他與太太幾乎全年無休,每天早上九點就開門營業,直到晚上十點才打烊,「來攤位幫忙就是我們的運動,也是樂趣。」他打趣地說。

致富心法二:

自創新口味,把握國際露臉機會皮鞋匠出身的林老闆,早年訂做皮鞋就以技術紮實獲得客戶信賴,轉賣蔥抓餅一樣抱持腳踏實地的精神,選材用料實在,每片蔥抓餅比一般厚二○%。不過,真正讓永康街蔥抓餅暴紅的關鍵,是一二年被《紐約時報》評選為「亞洲最好吃的蔥抓餅」,也讓原本在永康街就小有名氣的攤子,瞬間躍上國際舞台。

談起這段經歷,戴著口罩的林老闆臉上看得出一絲驕傲神情,「那時候《紐約時報》記者偷偷來採訪好幾次,最後一次才表明身份,我還不敢相信,直到台灣的電視台播出這條新聞,我才確認是真的。」讓《紐約時報》驚豔的蔥抓餅口味,是林太太首創的「九層塔加蛋蔥抓餅」,只見她毫不手軟地將氣味濃郁的九層塔放在煎得酥脆的餅皮上,再搭配滑嫩蛋汁,份量十足,「有一陣子九層塔產量少,一斤要價一百元還是得賣,多出來的成本只能自己吸收。」林老闆開業十三年,只有調漲過五元,因為他相當自豪自己的蔥抓餅是永康街的「庶民美食」,每個人都吃得起。

事實上,為了維持穩定的口感,幾年前,林老闆也成立中央廚房製作蔥抓餅麵團,他認為,「做生意與人生一樣,絕對不能偷工減料,要賣給客人的產品,為了賺錢降低品質,做事怎麼會成功?」林老闆的一生,正是充滿這樣的熱情與衝勁。不論年輕時替客人製作皮鞋,或是現在經營一間小小的蔥抓餅攤位,他感慨地說:「我始終相信『自助者天助之』!」

天津蔥抓餅

進駐永康街時間:2001年進駐永康商圈原因:本身為永康街房東,利用畸零地賣起蔥抓餅年營業額:估計約2500萬元特色:永康街上單價最便宜的「庶民美食」

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含金量》創意,才是決定多少營收的關鍵「一坪」小店面 締造月收百萬的黃金傳奇

2015-07-20  TWM


美食排隊店是逢甲夜市的靈魂,許多店家的含金量之高,令人咋舌。能在競爭激烈的市場裡,吸引遊客好奇與消費,靠的往往是比別人多一點的創意,與多一點點Try and Error(反覆嘗試)。

撰文•許秀惠、林麗娟、洪依婷銅板價章魚小丸子 疊出夜市億萬富翁每天下午兩、三點,在台中逢甲商圈文華路與福星路交叉口,總會出現絡繹不絕的排隊人潮,仔細探究,人潮聚集在打著大章魚標誌的日船章魚小 丸子與赤鬼牛排店門口。兩家排隊店背後老闆都是張世仁,他聚財有方,早早便晉身為夜市裡的億萬富翁。

只見日船章魚小丸子員工們身手俐落,將一顆顆章魚小丸子煎得金黃,一口咬下,口感外酥內軟,扎實的內餡在嘴裡翻轉,香味令人難忘,這一顆顆的黃金小丸子, 正是張世仁致富的關鍵。如今,除了逢甲、東海兩家直營店,在全世界已有約四百多家加盟店,台灣占兩百五十多家,其餘遍及中國與東南亞。

光是逢甲店,一天可賣三千多盒,換算下來,一天營業額高達十二萬元以上;赤鬼牛排更驚人,僅有四家分店,但逢甲店一天賣出一千兩百客牛排,翻桌率高達十八 次(編按:在一段用餐時間內,每桌或每個座位被客人使用的頻率;翻桌率愈高,代表營收愈高),平均單日營業額近四十萬元,一年營業額高達一億元以上。

張世仁充滿美食創意,除了章魚燒、牛排,也想進軍拉麵店,只是口味研發多年,卻遲無蹤影。「新產品一定要達到張世仁九十五分以上的標準才及格。」與張共事十八年的總經理朱家和如此描述,就連正研發新的口味也是如此,不達標準絕不貿然出手。

章魚小丸子的誕生,是當年張世仁到日本大阪旅遊,看到傳統章魚燒,覺得有商機,決定引進台灣。他與太太從一輛攤車開始,但因口感偏酸偏乾,市場反應不佳, 很快便關門大吉。張世仁意識到口味須在地化,開始自行改良調配口味,甚至嘗試加入汽水、養樂多增添風味。為此,張世仁還吃到上吐下瀉,甚至住院好幾天;但 他越挫越勇,終於調配出獨門配方。一九九六年他重返逢甲商圈,在文華路上重新設攤,這一次他成功出擊,開始嘗到日進萬金的滋味。

掛上大章魚招牌,生意再升級十二年前,張世仁看準逢甲商圈的發展潛力,開始逐步收購文華路巷道內的六塊土地,整合改建成小商城(編按:今「逢甲歡樂星」商 場),並規畫分租一百多間攤位與店家,從小攤販老闆搖身成為商城大亨,後來他把整個商城高價賣給整形名醫林政誠,霎時成為夜市裡現金最多的億萬富豪。

但在二○一一年,日船章魚小丸子在文華路的旗艦攤位遭祝融之災而停業半年,張世仁把店面搬至福星路與文華路交叉口,生意更勝以往;他也開始追求器材升級, 為了讓章魚小丸子能夠均溫受熱,七年內連換三十幾批的鐵板才滿意,並指派員工每天清洗抽油煙管、安裝瓦斯自動遮斷開關,確保每個環節都安全無遺漏。

在食材上,每批從中國運回的章魚配料一定先送驗,合格才能使用。他從水溫、雞蛋的蛋白或蛋黃的比例、炸豬油的氣味,每一個影響口感的元素,都逃不出張世仁的味蕾,朱家和也笑說,員工幹部也跟著他一起嘗出「一口」好功夫。

在日船章魚小丸子旁營業、明倫蛋餅負責人張良汕對張世仁的生意頭腦以及創意也讚譽有加:「我們像站在巨人的肩膀上前進,跟著一百分學習。」從攤販到加盟 主,張世仁也學習如何經營企業,他極注重員工健康,公司裡店長以上的幹部,每周一定要跟著他一起爬山、走步道,鍛鍊健康體魄。朱家和笑說,張世仁原本是工 作狂,近幾年才有所改變。但他吹毛求疵的個性依然故我,不斷想推出新口味,這種精神,或許是章魚小丸子稱霸逢甲夜市近二十年仍屹立不搖的祕密。

日船章魚小丸子

負責人:張世仁(上圖)

特 色:口感外酥內軟

成 績:年營業額約4000萬元熊手形狀台式漢堡 熱銷全球50地區刈包放進熊掌模子壓出掌印,夾上雞腿排、生菜,再淋上醬料,這就是逢甲夜市裡當紅的排隊店熊手包。老闆蕭永瑞從迪士尼樂園造形漢堡、日本 的刈包夾燒肉得到啟發,他玩出自己的創意,一隻「熊手」帶進滾滾財源。

看著蕭永瑞俊朗的外形,很難想像他已四十一歲,而且歷經滄桑,他說自己不愛讀教科書,高職畢業的第一份工作是到酒店當少爺,每天凌晨兩點下班,再跟同事們 去泡KTV,總是天亮才回家。日夜顛倒地過了一年多,有一天醒來,竟是在醫院的急診室,父母在一旁急得猛掉淚,原來他「續攤」喝到茫,騎機車返家途中發生 車禍,這場車禍讓他決定告別少爺生涯,重新找工作。

美食尬創意,迸出一門好生意此後,蕭永瑞待過哈帝漢堡(編按:因營運狀況不佳,一九九五年退出台灣市場)、當過宅急便快遞,接著進入嘟嘟連鎖茶飲店,從手 搖茶外場做到全國總店長,也練就一身的茶飲本領,當時嘟嘟在逢甲夜市生意鼎盛,兩坪小店曾創下一天五千杯的業績,雖然日後因不堪房租劇漲而退出商圈,但足 以讓他見識逢甲商圈的威力,二○○三年他自行創業的第一站:泡沫紅綠茶吧,便選擇商圈所在地文華路開張。

剛進駐時,整條巷子沒幾家攤店,晚上八點前全都休息,只剩他的飲料店還亮著燈,後來生意做起來,一年不到就來了五家同類型的競爭者,接下來的十一年期間,每月房租從四萬元一路漲到二十五萬元,他只好改搬到對面,也就是現址的路沖位置。

○八年四月,他讓弟弟蕭登誌看守茶吧,自己帶隊進駐中科友達光電內部餐飲店面,販賣日式拉麵、定食,起初生意熱絡;不料全球金融風暴來襲,眼看著友達裁 員、放無薪假,一年之間,友達一萬八千名員工一度縮減到三、五千人,他的拉麵店生意跟著掉到谷底,勉強撐到○九年十月合約期滿撤出,大虧八百萬元。

下一步怎麼辦?這時他想起,他曾帶著小孩到日本迪士尼樂園,在園內看到的米老鼠造形漢堡,又想到在東京池袋街上看過小吃攤採用中式刈包夾燒肉,「如果我能 做出有造形又美味的台式漢堡,應該有商機 。」為了落實創意,他回到南投老家學做饅頭、包子,又花了十六萬元開發八組模具,終於宣告成功,一○年四月上市,九月電視節目《康熙來了》聞香而來報導, 自此搖身成為逢甲夜市必吃美食。

熊手包大流行,士林夜市立刻邀蕭永瑞進駐設點,目前除了台灣十家店,星馬都有加盟店,去年五月起,他前進中國,在湖北武漢、吉林等地區展店十七家,甚至遠征澳洲墨爾本的店也將開幕,總數達到五十家。

熊手包店內有座位,也可外帶,由於內場員工訓練有素,現炸包肉、淋醬、包裝的動作流暢,在最忙碌的時刻,三名員工一小時可做出一百五十個熊手包,以此提升翻桌速度,展現蕭永瑞重視效率的一面。

熊手包中西結合的特色,不但對本地客有吸引力,連老外都稱讚:「比漢堡好吃!」整體接受度高,回頭客也在七成五以上。創意能賣錢,美食創意做得好,更像會下金蛋的雞,只要產品品質穩定,品牌效應強,經營者企圖心強,就能把創意打造成一門好生意,熊手包就是最好的例證。

熊手包

負責人:蕭永瑞(上圖)

特 色:中式刈包、西式內餡,多種口味醬料,熊掌造型可愛,加上肉掌式的烙印成 績:單店平日一天賣出300份熊手包,周末、假日加倍;月營收百萬元以上「官芝霖」大腸包小腸 美食沾上明星光打著港星關之琳的同音趣味,「官芝霖大腸包小腸」堪稱是逢甲夜市第一名攤,走在夜市商圈,遊客人手一條大腸包小腸,邊走邊吃。

大腸包小腸的小吃形式全台皆有,官芝霖卻能在逢甲夜市獨占鼇頭,關鍵在於多了一個小小新意,就是加料。官芝霖負責人梅舉議的媽媽,在夜市裡賣香腸、米腸已 經賣了幾十年,所賣的香腸、米腸傳統而陽春,但梅舉議的哥哥梅衍祥靈機一動,在剖開的糯米腸夾的香腸裡添加佐料,而且研發多種口味,從切碎的大蒜辣椒、黑 胡椒、醃黃瓜、菜脯、花生粉到蒜苗、薑片、酸菜等選項近十種。一加料後,嘗起來口感便有變化,但有了新意還欠東風,此時,主持人胡瓜的外景節目開拔到逢甲 夜市,把官芝霖送上螢幕,自此知名度大開,梅家趁機在攤位上播放節目錄影,提高指認度,就此躍為外來觀光客的指定小吃。

梅舉議說,自家的大腸包小腸用料很實在,一定選用豬腸灌糯米,「經大火烤後的皮才會脆又咬得斷」,如此吃起來的口感才會好;而加料部分,以大蒜、黑胡椒口味最受歡迎。

大腸包小腸平日一天至少可以賣掉千份以上,生意一好,房租跟著漲,梅家把攤位從原址搬到對面,攤租一個月要十多萬元,沒想到對手趁機租下原址,做起同樣生 意,瓜分不少客源。不過,逢甲夜市的觀光客多,官芝霖的名號依舊響亮,梅家也開始到外地展店,目前已擁有十一個據點。

燠熱的夏晚,人聲鼎沸的逢甲夜市,只見一坪大的官芝霖前人龍排得老長,店員揮汗烤著大小腸,伴著「要什麼口味?」吆喝聲中,一份一份地賣出夜市驚嘆號。

官芝霖大腸包小腸

負責人:梅舉議(右圖)

特 色:有大蒜辣椒、醃黃瓜、花生粉、蒜苗、薑片、酸菜等近十種配料成 績:月營業額約百萬元現做Q彈蛋餅 讓台積電嘴饞揪團「台積電六月要訂五百份蛋餅,我不敢接,擔心冷了再吃影響口感,更重要的是,現場客人排隊也吃不到,有可能會暴動喔!」說這句話的張良汕 是明倫蛋餅的第二代,第一代即父親張尚書,從一九七八年在彰化員林明倫國中旁的田間賣起,已有三十年以上歷史,他接手之後搬到逢甲商圈,生意比起鄉間如 何?「哇!好上一百倍呢!」蛋餅到處都吃得到,明倫的有何稀奇?原來麵粉漿淋到熱鐵板枱上,迅速形成薄中帶脆的餅皮,撒上青蔥、打個蛋捲起來,奶香四溢, 「這才是現做的蛋餅嘛!比起其他店使用現成的冷凍蛋餅皮,蛋、餅分離沒香味,餅皮又韌,當然不一樣。」熟客吳先生替老闆回答。

張良汕還很用心地紓解上門的人潮,設計一組三十張、撲克牌材質的號碼牌,當他發現抽了號碼牌等待的客人已經達二十五位,就建議後面排隊的客人改去附近的二店買蛋餅,以免久等。

一個蛋餅賣三十元,這一坪店面,每月創造八十萬元營業額,誰想得到,小小店面,一個月賣出近三萬個蛋餅,真正小兵立大功。

明倫蛋餅

負責人:張良汕

特 色:現煎餅皮有點像法式可麗餅,在軟嫩中透著脆度和一股淡淡奶香成 績:蛋餅一份30元,平日每日營業額2萬元以上,假日約4萬元韓國男愛的韓式炸雞 融化台妹這家店,門裡只有三十六個座位,門外卻有五十個人在排隊,客人自動地將姓名和人數,填進號碼表格裡,耐心等待叫號,以便一償宿願,享受道地口味的 韓式炸雞配啤酒。

來台灣念研究所的韓生朴世敏,為了請求女友吳名珊的父母同意婚事,於二○一一年三月進駐逢甲商圈,想以行動證明「我會擁有事業,而且會在台灣待下去。」有 別於泡菜豆腐鍋、銅盤烤肉,他端上桌的正是時下韓國年輕人熱愛的炸雞美食。起初三百元一盤的炸雞,在逢甲夜市根本是天價,第一年生意慘澹,最慘時一天營業 額只有五百元,連房租都付不起,他向家人求助,用阿嬤的家傳配方、正統韓式手藝熬出口碑,又拜《來自星星的你》火紅,電視追捧,朴世敏苦盡甘來,如今幾乎 每天都接到想加盟的來電。

小小店面一天翻桌率十五次!暢銷前三名菜色依序是紅醬(以辣椒為主材料)無骨雞、黑醬(以醬油為主材料)無骨雞、起士辣炒年糕麵,生意好到分排左右兩條長龍。朴世敏正在洽談第二家的地點,「我已經準備好要提親了,我可是台灣人了哩!」他滿面紅光地說。

朴大哥的韓式炸雞

負責人:朴世敏(上圖右)特 色:道地口味韓式炸雞,甜中帶辣,過癮重口味成 績:月營業額約300萬元


含金量 創意 才是 決定 多少 營收 收的 關鍵 一坪 店面 締造 月收 收百 百萬 萬的 黃金 傳奇
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養店學》租金三倍跳升 店王一坪成交近千萬 北客南下當包租公 劉媽媽、名醫重金獵地

2015-07-20  TWM


撰文•梁任瑋

去年五月,店面交易沉寂已久的台中逢甲夜市,位於福星路與西安街口的康是美藥妝店面,出現總價一.一億元成交價,換算每地坪單價高達三○○.五萬元,刷新福星路店面的新高價位,較五年前投資客劉媽媽買下麥當勞店面的單價還高。

「十年前,這間店面開價五千萬元還乏人問津,沒想到台北人一出手就寫下新紀錄。」經營逢甲商圈十餘年的信義房屋台中逢甲十二期店專案經理廖朝賢,一路見證逢甲商圈從醜小鴨到天鵝的蛻變,對於這幾年當地店面售價與租金逐年加溫的力道相當有感。

獵地潮》從投資客到名醫,插旗效應發酵從廖朝賢經常拿下信義房屋業績冠軍的殊榮,就可知道逢甲商圈周邊商用不動產、土地交投有多熱絡。早期他的客戶多半是 在地有實力的台商、醫師,現在他服務的對象中,專程南下獵地的台北客愈來愈多,「有些專業的台北投資客根本不用看屋,只要報門牌號碼,他們就知道哪一間要 賣。」他說。

揭開這一波逢甲夜市店面行情飆漲序幕的主角,當屬台北投資客劉媽媽。

二○○五年,劉媽媽的兒子俞昌哲先是與朋友合夥,買下福星路四三一號的康是美藥妝店;一○年,他大手筆砸十.三六億元,買下逢甲夜市「蛋黃區中的蛋黃」碧 根商旅大樓,樓下分租給麥當勞、屈臣氏,樓上租給碧根商旅,儘管總價高不可攀,投報率仍超過五%。逢甲路與福星路這個黃金十字路口的四個三角窗,俞昌哲就 成功拿下兩個,他插旗地標的效應,很快在逢甲商圈發酵。

近五年來,俞昌哲持續買進文華路的店面,他的親戚也跟隨腳步在逢甲夜市卡位;此外,所謂的台北「醫師幫」也頻頻在逢甲夜市獵店,包括減肥名醫林政誠、江醫師、何醫師等,紛紛成為逢甲商圈的大房東。

新店王》六坪多店鋪,一坪成交近千萬元一三年,夜市主幹道的文華路上,出現一坪近一千萬元的「店王」,僅六.九六坪的小店鋪,以總價六千七百萬元成交,買方正是知名節目主持人陳斐娟。

這些外來投資客一波一波重金押寶,成為帶動逢甲夜市店面行情水漲船高的主力。

要快速掌握逢甲商圈最精華的三條街,一定要看的就是文華路、俗稱「便當街」的逢甲路二十巷與福星路。與逢甲大學僅一牆之隔的文華路,是最核心的主幹道,三 十年前擺的是小吃攤與民生必需品,十幾年前開始,店面被特色美食、服飾店取代,目前一間二十五坪大的店面,租金起碼二十萬至三十萬元起跳,面寬較寬的甚至 有四十、五十萬元的租金水準。

以台北成衣批發商蕭先生為例,他專門鎖定文華路上的店面,共持有五間,是目前文華路上最大的投資客,實力雄厚的他,近期將其中兩間店面拆掉,大興土木重建 為旅館與商場,打算以複合式經營的模式,創造更高租金收益,預期完工後會是文華路上第一間旅館,直接鎖定年輕背包客市場。

隨著租金上漲,逢甲商圈也逐漸走向兩極化的養店趨勢,第一種是大者恆大的「商場化」經營,例如林政誠自前手、章魚小丸子創辦人張世仁手中買下的逢甲歡樂 星,為三十個單位經營的商店街,商場自設五星級廁所、ATM提款機、休息坐椅,供免費使用。負責經營管理的逢甲歡樂星主任林政億說,這些服務設施雖然需要 額外負擔成本,「但只要逢甲夜市好,我們的生意自然就好,一起創造雙贏,才能讓商機細水長流。」逢甲商圈的第二種有趣現象,則是「極小化」趨勢,因為寸土 寸金,店租節節高漲,連一根柱子、一面牆都可以做生意。信義房屋逢甲店專案經理王順弘說,分割出租降低了房客退租時產生的空置風險,在這一區,一根柱子單 面至少出租四至五萬元,若四面全租則要二十萬元,坪效驚人,且積少成多,每月租金收入可觀,使得「黃金柱」櫛比鱗次地盤據在人潮最密集的牆面柱側。

將「黃金柱」精神發揮到淋漓盡致的,就是排隊名店官芝霖大腸包小腸的所在地。這間位於便當街入口的店面,擁有兩面臨路的先天優勢,房東正是劉媽媽的弟弟, 他為了創造店面更高附加價值,將店面右側牆面隔成六個小攤,其中官芝霖租金最高,約僅一坪大的攤位,一個月租金高達十餘萬元,加上其他店面收入,光靠這間 店面加上黃金柱的運用,月租金達一百多萬元,養店功力令人咋舌。

黃金柱》一根柱子、一面牆也能做生意一位難求的逢甲夜市店面戰火延燒,讓文華路的店家早已經換過幾輪房東,至今只剩下一家新聯成麵包店尚未換過店招,因為房東就是該店麵包師傅,雖然烘焙業成本持續攀升侵蝕利潤,但老闆依舊堅持自營,成為唯一老店,相當特殊。

這樣的排擠效應,從小在逢甲夜市長大的江德益感受特別強烈,他家本來在文華路自營小生意,但隨父親年事已高,便將店面出租給潮T服飾店,單純當個包租公。 這幾年文華路上每月店租動輒二、三十萬元起跳,他卻不為所動,「我不想大幅調高租金,怕一口氣調太高,房客萬一承受不了,店面空置更麻煩。」為此,他被鄰 居笑稱是「逢甲夜市最有良心的房東」。

廖朝賢表示,當店面由傳統餐飲業轉為服飾店進駐之後,租金會先拉高一倍,如果又被付租能力強的3C電信業者承租,租金漲幅可達三倍,最好的例子就是福星路 一家原為大埔鐵板燒的店面,一二年租約到期後,遠傳立刻以每月四十萬至五十萬元簽下這間兩面臨路的三角窗,租金至少翻兩番。

這種現象也悄悄在「便當街」蔓延,這裡十幾年來一直是逢甲學生的校外廚房,每到中餐、晚餐時間就人潮洶湧,近年來開始吸引服飾業者進駐,帶動一間店面每月租金上漲到十餘萬元。

逢甲夜市店面的輪替,讓人見識到一個夜市發展的無限潛力,但也看到了所有傳統夜市幾乎都會面臨顧此失彼的難題。

台北客砸錢,插旗逢甲商圈蛋黃區持有者 租客 成交總價(元) 地址 購入時間劉媽媽 康是美 1.2億 福星路431、431-1號 2005年

麥當勞、屈臣氏、

光南文具、

碧根行館 10.36億 福星路427號 2010年服飾店 8500萬 文華路75號 2010年碧根廣場 - 逢甲路19巷 2010年服飾店 9000萬 文華路73號 2011年鞋店 8800萬 逢甲路30號 2014年劉媽媽的弟弟 官芝霖大腸包小腸等 - 逢甲路22號 2005年服飾店 約6000萬 文華路79號 2006年

布拉格

百貨廣場 逾2億 文華路

77之5號 2011年

減肥名醫

林政誠 逢甲歡樂星 逾7億 文華路71號 2010年

台北成衣

批發商蕭先生 興建中,樓上經營商旅 2.4億 文華路43號 2012年

整理:梁任瑋

停車場毛利高 地主搶撈周邊財逢甲夜市是典型的老社區,路邊停車格早已無法滿足車潮,暴紅前,福星路立體停車場還夠用,但隨著遊客蜂擁而入,停車成為一大困擾。兩年前,緊鄰逢甲商圈的十二期重劃區完成,光是福星北路就出現十餘個大小不一的停車場,蔚為奇觀。

這附近重劃後的空地多半尚未開發,地主養地待價而沽之餘,看到龐大停車需求,索性兼營停車場,搶撈租金收益,有些則由停車場業者向地主包租,再對外經營, 由於供不應求,停車場皆採「浮動價格」,每小時收50元到60元,最高曾喊至一小時150元,不論平假日的晚間,都可見工讀生在路口攬客搶生意。

就拿這裡最大一塊停車場用地,約100個停車位,每月粗估進帳120萬元,加上「零負債」經營的商業模式,儼然成為逢甲商圈「毛利最高」的行業。

 


養店 店學 租金 三倍 跳升 店王 王一 一坪 成交 近千 千萬 北客 南下 包租 媽媽 名醫 重金 獵地
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窮人租不起+富人屋閒置=單親媽擺脫一坪房 香港安麗前舵手 幫窮人住進富人區

2016-02-29  TCW

香港劏房與兩個孩子的媽

做為一個帶著兩個孩子的單親媽媽,香港對燕萍來說,是個黑洞。她找不到正職工作,照顧兩個孩子占去她大部分的時間。三人擠在不到兩坪的劏房中,一張床占去多數空間,沒窗,分不清楚外頭晴雨,孩子不時生病。即便如此,租金還是政府各項補助加總的兩倍多,「我不吃不喝不穿,也住不起……。」現在的她找到工作,房子有客廳、廚房,孩子學拉小提琴、打鼓。帶她走出黑洞的是一家社會房產公司──「要有光」。

在香港,有十七萬人過著這樣的日子:

他們住在屋齡超過五十年的建築物中,一間公寓被分成十間以上,在這些被稱為「劏房」的狹小陰暗空間裡,床的上面是曬衣間,馬桶上方是電磁爐、餐桌,沒有對外窗。為了重新鋪設管線,樓層地板加厚了一層,也讓老建築加重負擔,新拉出來的電表把大樓入口遮到看不見牆面。

色情產業為鄰、火災、甚至整棟樓垮,是除了蝨子、抑鬱症外,這十七萬人每天的害怕。六年前一棟樓塌、四年前一場大火,送走十三條人命,也擋不住貧窮線下四十萬人的前仆後繼,香港劏房租金漲幅還比豪宅多出一倍,讓更多人「改房」出租,最新的房型,大小有如棺材,一.五立方公尺的膠囊房月租約新台幣六千元。

劏房問題如社會地雷,但對曾帶領上萬名會員、四十六歲余偉業來說,卻是辭去安麗香港區總經理,中年創業最好商機。

房價及居住問題一直困擾著香港政府,來自國際的資金,加上中國、南亞的移民壓力,讓香港房價居高不下,即使有公共住宅制度,但貧富差距居亞洲最高的香港,申請入住社會住宅的需求卻遠遠超過新屋的建造,政府束手無策,「一年上房」的政策屢屢破功。

問題一:整戶租金太貴找不到房客,成富人的特殊煩惱

把政府都解決不了的問題當作創業機會,經商二十餘年的他,拋出的解方很大瞻:讓弱勢住進富人的第二套房。

「兩個數字,香港貧窮線以下有四十萬人,但有超過三十萬人有兩套房子,」余偉業說。

別以為他癡人說夢,從一二年拿到第一個房產至今,委託「要有光」(Light Be)管理的房產去年底近四十戶,總值超過港幣兩億元,六十幾個家庭在裡面擺脫生存危機,一百六十多人的生活重新回到社會。今年要有光管理的房產將增至百戶。

讓房東把房子拿出來給窮人住,連余偉業老婆都不肯相信,「這整件事都瘋瘋的,直到公司開記者會,我才知道他要幹嘛。」

五年前,他從安麗辭職時,自己也沒有把握。「我的假設是物業主是有良心的,他們願意賺少一點,」一個假設,花了他兩年時間證明。

中年轉業,他彷彿重考一樣。每天跑圖書館,讀香港地產市場研究、政府補助政策,還到劏房、社福機構拜訪弱勢。他發現,香港住宅困境是市場失靈的結果。

要開物業管理公司,他先考專業執照,一邊讀書、一邊進入物業公司擔任助理,提老闆公事包,以了解物業主的世界。

從繼承房產的二代到開發商,余偉業發現他們的需求與難處,房價過高,讓他們找不到租房及買房者。「整個市場被價格給綁住了,我想為什麼不能在價格的束縛外重新思考(think out price)呢?」

房租太高,一戶完整的住宅反而難租,擁有第二套、第三套房產的他們,管理成本比租金收入還高,如何找到房客,競成了這些富人的特殊煩惱。

「還有一些,是為了回饋社會。」早期儲蓄買下的房產,在市場推升之下競成為高價資產,有些物業主希望能以合理的價錢出租,但卻找不到門路跟放心的房客。

問題二:單親媽沒錢租高房價讓政府補助全進房東口袋

市場另一端,弱勢及政府,也遇到障礙。香港政府長期補助綜合援助金、公共住宅,但除非成功住進公共住宅,否則再高的補助也抵擋不過高房價,給弱勢的錢像丟進池塘般進了房東口袋,弱勢家庭還是無法在生活品質、教育上投入資源,社會階級流動凍結。

其中,又以單親媽媽最是弱勢中的弱勢,沒工作、沒房產、需要長時間照顧孩子,而陷入無解的負面循環。在香港貧窮情況報告中,各種貧窮人口中,單親家庭擁有全職工作的比率最低,不到三成。當住進公屋要等上三到六年,這些弱勢家庭跟下一代,只能住進劏房,卻又衍生更多社會問題跟社會成本。

突破點:一間公寓入住三個家庭兼顧房東收益穩定、房客租屋減壓

「政府看似投入了很多的資源,但是都沒有效率,」余偉業說,他想做的,就是讓閒置的資源及需求媒合,讓單親家庭住進第二套房,「商人的使命就是讓資源發揮最大的效益,不是嗎?」

他決定以三年為期,讓一間公寓住進兩到三個家庭,以社福計畫結合房產的方式,讓弱勢站起。房租,依照每個單親家庭拿到的社會補助金為準,如此一來,單親媽媽找到安全、穩定、可以跟鄰居、社工互相照顧的居所,房東則收到比市價低約三%的租金,但省了管理及維修成本,對物業主來說,也成為穩定的長期投資。

曾跟著余偉業拜訪單親家庭的香港社會創投基金創辦人魏華星觀察,余偉業雖是商界出身,但卻相當了解弱勢,沒有距離。原來,余偉業就是弱勢家庭的孩子。

直銷經驗:用訓練下線方式助房客確保她們三年內重返就業市場

爸媽在戰時逃到了香港,若不是有社會住宅讓一家五口安頓下來,他不會有後來一路完整受教育的機會。「所以我一開始就會跟他們說好,要有光不是給你一個房子住,而是給你一個訓練,三年之後要找到人生的方向,」余偉業用嚴格來形容自己的風格,就像過去他帶領安麗一百五十位幹部、上萬名會員一樣,他用短、中、長期訂定目標的方式,激勵單親媽媽們。

「當你的生活是在馬桶上面吃飯的時候,任何人對任何機會都不會說不的。」

要有光的七名正職員工,加上來自牛津、哈佛、律師、會計師背景的志工,長期跟單親媽媽們互動,幫她們做就業訓練、面試練習,確保三年內她們能站起。

但弱勢接受幫助久了,有時會拒絕走出舒適圈、拒絕自力更生。余偉業笑著說,「對社工生氣簡單,但對我們生氣是不可能的,」因為他們既有社工般服務陪伴,又有房產公司的主導權,更有力量要求人住對象接受培訓。

以燕萍為例,兩個孩子在要有光幫助下找到社區共學組織,找到義務的音樂老師敦孩子,「搬進來之後,他們的病少很多,也開心很多,知道這個社會還有人關心我們,」燕萍說。她的房門上,掛著五、六頁的生活公約。

相較政府的僵化、房產公司的追求獲利,要有光補足中間的空缺,可以更彈性利用資源。如今,資源匯集日趨多元,除了個人房產委託出租,還有家族基金會、銀行、大型開發商,以資金、房產、提供設計師、工班等方式,幫助要有光,在香港各區打造「光房」。

驚人的是,三分之二的光房集中在維多利亞港的周圍,香港房價最高的地段。

「其實只有第一戶是我們自己找的,後來都是介紹來的,」余偉業笑說,謹慎的他花兩年摸索,找出政府、社福、商業市場中的各方需求,再花半年,帶三個家庭住進第一戶,建立整套服務流程之後,訓練來自地產及社福的員工,然後才開記者會,公開要有光的新模式。

「很多香港人想回饋社會,尤其大家都用『地產霸權』稱他們的時候,」他將自己形容為階梯,接合上層與底層,只要能為他們創造社會價值,低利潤不是問題。

用「老派的商人」形容自己,他看見跟他同個世代,靠著讀書、努力工作、白手起家的商人,許多人信奉永續的經商,將資源最好運用,不追求無上限的獲利,「因為那樣就變成惡魔了!」

香港的房市因惡魔而失靈,他試著找回永續的商道,連政府也找他拿藥方。我們來到上環永利街,夾在高聳的商用大樓、高價住宅之間,一棟超過五十年的建築前,擺出了歲末派對。這裡是政府委託給要有光的六個老屋翻新的物產,現場上百人包括了要有光的住客、前住客、志工還有合作的公益組織。

眼前,這些單親媽媽開著香檳,為每一個客人倒酒,感謝一年的辛勞,一旁,大的孩子抱著小嬰兒,大哥哥還親了小女孩的臉一下,其實他們才剛結束閱讀課,擔任志工的老師稱讚,這些孩子的進度比一般中產家庭的更快,五、六歲的孩子都能自己閱讀了。

成績單:政府主動交託物業若接手,將可安置近五千個家庭

創造的績效連政府都埋單,香港政府首開先例,將一棟四十戶的前紡織廠宿舍交由要有光經營。如果順利,香港光是閒置校舍就有超過一百間,根據香港審計署統計,只要能改建其中八十間,就可安置四千九百多個劏房家庭。

從政府、企業、弱勢中找到新的方式,重新分配資源,堅持薄利的要有光二〇一五年業務翻倍之後,今年將收支平衡。離開光鮮亮麗的世界五年,「好像我所有經商的訓練都是為了這時候。」他與歐美、澳洲、印度的經理人都在討論,當城市發展到了不是錢可以解決問題的時候,「能不能用新形態的企業,幫社會找解方,這是我們這代經理人的責任,誰不想要一個下一代能過(的下去)的世界呢?。

專家相對論APPLE HOUSE房屋自售平台總經理葉國華:媒合窮富兩端,跨業合作商機大

要有光「社會房產」的營業模式,在同樣專精豪宅市場、具有超過20年房仲經驗的葉國華眼裡,是一片沒人找得到的藍海市場。別人眼中的邊緣人,可能是他(余偉業)的資產,葉國華認為,貧富差距太大、房價高漲之下,閒置房產便成了問題。對地產商,建商、銀行來說,很多賣不出去的豪宅或一般房產,因價格太高沒人買,與其放著繳稅,不如交給要有光活化。「這些客戶名單是很有價值的,租屋客的消費力不能小覷,」葉國華認為,不論是窮富兩端,未來都能跨業合作的機會,把眼光放遠的話,此媒合平台的市場潛力絕對不只是「由民間發起的社會住宅」而已。

撰文者劉致昕

 
窮人 租不 不起 富人 閒置 單親 擺脫 一坪 坪房 香港 安麗 麗前 舵手 住進
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房市低迷,租給「東西」比租給人好賺 一坪小倉庫 租金竟比一○一還貴

2015-03-07 TCW

迷你倉,是台灣的新興產業,因租金報酬高而異軍突起,但,要賺得到,須看口袋深度及經營者的管理能力。

台北一○一大樓租金,是台灣商務辦公室指標,它曾在二○一四年,創下每坪四千四百多元的月租金高價,但如今卻有人把「租人」的商辦,改裝成「租東西」的迷你倉庫,每坪月租金,最高甚至達七千多元,比一○一大樓還要貴。

倉庫當精品店開專供名包、名酒入住

「我把迷你倉當精品店在經營。」經營「大典藏家」迷你倉的大人物綜合企業公司董事長吳豈典說。

「迷你倉」,是一種將商辦隔成小型倉庫出租的產業,在美國已有四十年歷史,是一個年營收超過兩百億美元(約合新台幣六千億元)的產業,訴求讓大家可以擁有完全屬於自己的地方,儲放私物。全世界房價高的城市,如紐約、倫敦、新加坡、香港等地,迷你倉都蓬勃發展。

台灣在金融海嘯後,才開始發展迷你倉,目前大約有十王十五家廠商競逐,約有一萬個迷你倉,每倉的月租金,換算成坪為單位,一坪大約兩干多元到七干多元。目前,有業者把迷你倉當成精品店在經營,目標即吸引金字塔頂端客戶。

走入位於台北市饒河街夜市附近的大典藏家八德店,這裡原本是商辦,如今,隔成一排排紅白相間的雙層櫃,空間明亮清爽,空氣中還有股淡淡的清香,是來自法國的香精油,吳豈典打開其中一個櫃子,裡面有兩個LV皮箱,上百雙Lavin、Ferragamo Tod、s等名牌鞋,還有單瓶要價十二萬元的路易十三白蘭地,櫃子裡的東西,總價值約兩百萬元。

「這些都是我心愛的東西,」他說,每次客人來參觀,他就會打開自己的櫃子,告訴客人,他放了什麼東西在裡面,「我都敢把我最心愛的東西放這裡了,你有什麼不敢的?」他說,當客人看到這些東西,大部分會回葸承租。

在這個小小空間裡,存放客戶珍愛的物品,有長輩拿著泛黃的寶貝相本來放,有人買下一個要價一百一十六萬元的愛馬仕空氣鐘,直接從鐘表店送來存放,也有人因為搬家裝潢,暫時把家具放在這裡,更有年輕人把這裡當成自己的店面,商品放在倉庫,和客戶就在店裡面談起生意。

租金是商辦的四倍

裝潢費也動輒數百萬起跳

大典藏家兩年前成立,目前有五個店面,總倉庫數一千個,一千個迷你倉已八、九成滿,年營收約四千多萬元,獲利超過三成。

亞洲最大的迷你倉集團香港「儲存易」,三年前來台灣設分店,目前在台有八個據點,據點之一就是在寸土寸金的信義區。

負責台灣市場的協理賴淑君說,以五十坪商辦來看,租給公司行號,月租金大約四萬元,但,裝潢成迷你倉出租,租金收入可達十七萬元,迷你倉租金是商辦的四倍左右。

獲利誘人,但這筆生意並不比想像中好做。

以大典藏家八德店為例,「光裝潢就花六百萬,」以一百坪計算,每坪裝潢成本六萬元,比同業每坪三萬元多一倍。其倉庫材質是可使用二十年的組合屋鋼材,外加鋼琴烤漆:坪數上百坪的店面,就放了十幾台歐洲空氣清淨機,要花三十萬元左右;另外,一每問迷你倉都有獨立慼應裝置,當門打開,系統會自動照相存證,同時記錄下開啟次數。

「進入門檻不低,尤其,初期投資(金額)較大,」以香港模式來看,如果不動產是承租,「要開兩、三問店,才可能賺錢,」她分析,只開一家店,要賺錢至少要花五年,以一家五十坪的店為例,第三年後,才可能有八、九成滿租,第六年才可能小賺,但熬過五年,之後每年就會有至少三成的穩定獲利。

獲利來源不只租金

自有資產增值收益更關鍵

若攤開這些迷你倉商家的獲利結構。其獲利的來源除了租金,更關鍵的是自有資產的增值收益。

以大典藏家的八德店來看,當初用七千萬元買房地產,現在市價將近一億元。而儲存易的發展方式,也是以自用不動產出發開始。

當迷你倉市場開始細分化,加上台灣房價低迷,更是逢低進場的不錯時機。「迷你倉,會像房仲業一樣百家爭鳴,」賴淑君說。現在,店數最多的摩爾空間仍持續擴充,如今全台有二十五個點,還到香港開分店,還有知名企業,如新光集團旗下誼光保全也紛紛投入這產業,新加坡業者,甚至還來台灣購併了「收多易」。

「過去跟十個人講迷你倉,沒有人知道它是什麼,現在,會有六個人知道,」賴淑君說,「晅表示市場逐漸擴大當中。」

當房地產產業低迷,利率持續定低,商辦市場空置率上升三%左右,卻有另一群人看到操作迷你倉庫生意的可能性。

值得注意的是,現在乍看雖是投資者入門的好時機,但摩爾空間副總經理鄭維穎也說,

「這是一刀兩刀」,當景氣低迷,顧客花錢租迷你倉庫的意願也可能降低。到最後,比的還是大家差異化的能耐。

撰文者賴寧寧

房市 低迷 租給 東西 人好 一坪 坪小 倉庫 租金 竟比 比一 一還 還貴
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「一坪店」助小品牌翻身

2016-03-21  TWM

開發新口味點心,日本廠商聯盟為北海道三笠哈密瓜成功打響品牌; 台灣農特產也存在不少加值商機,需要有心人出面整合,讓消費者與生產者共享雙贏。

日本有四十七個都道府縣(地方行政區),地方物產特色鮮明,許多中小製造商卻仍空有好商品,而苦於缺乏銷售通路。

通路的職責雖是為顧客開發優質商品,雙方供需卻未必能順利連結。

東京有一家以「食品製造業的支援業者」自居的組織,名為「生產者直賣暖簾會」(以下簡稱暖簾會),已吸引日本全國逾百家中小食品生產者入會。會員只須月繳十萬日圓會費,由暖簾會買斷其商品,並籌畫之後的販售事宜,讓製造商不必再承擔退貨風險。

「暖簾」其實就是日本商家掛在門上的「布招」,上面印有店家的商號與店徽,每日開店時掛出、關店時收下,代表了商店的商譽;暖簾會以此為名,目的是將日本各地的農產品與食品品牌化,可說是日本特產的食品傳道師。

暖簾會的經營特色是「一坪商店」,只在車站、高速公路服務區、百貨公司等人流量高的地方,設置一坪大小的攤位,有點像是台灣超市的「花車」。但暖簾會的攤位都是「一周限定」或「此地限定」,本周是九州特產,下周可能就換成北海道物產,有計畫地幫助旗下會員,將農特產品銷往都市。

暖簾會的成功,甚至吸引了地方市公所上門求助。位於北海道的三笠市出產瓜類,因緊鄰以哈密瓜聞名的夕張市,相形黯淡失色,三笠的「道之驛」(具備休憩服務與振興地方產業功能的公路休息站)淪為借廁所的地方,名產毫無特色,生意冷冷清清。

為此,暖簾會負起「搶救三笠哈密瓜」之責,委託其會員奶油麵包名店「八天堂」開發推出哈密瓜口味的奶油麵包、冰淇淋、巧克力等,這些商品讓三笠道之驛的單日營業額,立刻從五萬日圓攀升至十八萬日圓,且東京的八天堂店面也推出「三笠哈密瓜」招牌,成功打響地方農產品牌。

台灣雖然腹地比日本小得多,但農特產,尤其水果並不輸日本,其中一定存在可加值化的商機。如果能學習暖簾會,整合北中南各地特產,就能將生產者的效益最大化,消費者也能買到好東西。

(本專欄隔周刊出)

撰文 / 徐重仁

一坪 坪店 助小 品牌 翻身
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