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最新樓市調控出台 長沙收租勝上海 二城市突圍

1 : GS(14)@2010-10-25 07:56:34

2010-10-16 im


湖南直擊

中央9月29日再度出招調控樓市後,各大城市紛紛推「限購令」,其中上海10月更宣布每戶只能新購一套住房,市場擔憂新一輪調控措施,陸續有來。

一?城市或者是高樓價的二?城市,目前是政策打壓的高危區,投資內地樓市,還是要避開買樓成本較高,及受政策干擾影響的城市。

臨近廣東的中部省份湖南,省會長沙早已成為不少香港地產商眼中的肥肉。自2006年起,和黃(00013)、新鴻基(00016)、新世界(00017)等各大地產商紛紛進駐長沙,興建住宅樓盤,全因看中這個二?城市的樓市發展潛力。地產商固然快人一步,要得知當中的底蘊,本刊記者近期也直飛長沙,了解行情。

如今搭乘武廣高鐵到長沙,從廣州出發僅需2小時,比飛機只慢1個小時,長沙到武漢也只需1小時。原來目前均價為每平方米5,600元(人民幣,下同)的長沙,仍埋藏不少投資機遇,收租回報更高於上海。

速讀內地最新樓市調控

中央自今年4月推出被視為「史上最嚴厲」的調控政策,卻未能令房價過高城市降溫,8月份成交量更有恢復象,於是中央9月29日再度推出「加強版」調控措施,以下是最新出台的樓市調控政策︰

1. 暫停發放第三套房貸

各銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款,消費性貸款亦禁止用於買房。

2. 加快推房產稅

加快推進房產稅改革試點,並逐步擴大到全國。

3. 部分城市限購房套數

房價過高、上漲過快、供應緊張的城市,要在一定時間內限定居民購房套數。

4. 禁囤地捂盤房企發股票債券貸款

對有違規紀錄的房地產商,要暫停發行股票、公司債券和新購置土地,各銀行停止對其發放新開發項目貸款。

中央國慶前兩日再度出招調控樓市,深圳翌日立即響應號召,要求深圳戶籍家庭限購兩套住房,而能夠提供1年以上當地納稅證明或者社保繳納證明的非深圳戶籍居民家庭,限購一套住房,至於其他情況的買房者,則無緣買房。隨後上海、杭州、福州、寧波等多個城市也紛紛出台「限購令」。

在同為一城市的廣州,由於許多人認為推出「限購令」勢在必行,於是在政策影響之下,廣州上周新房單日成交量竟然創下4月樓市調控以來的新紀錄。買家希望搶在「限購令」出台前購房,令廣州10月9至11日期間,便連續三日成交破千套,較上月同期翻了一倍。由此可見,「限購令」短期反而成了「催購令」。

有研究報告指,今年8月份一?及二?城市的物業成交均價,分別按月上升7%及5.3%,相對一?城市,二?城市樓市投資成本低,機會多,但是若沒有「地膽」相助,貿貿然去必定要碰釘子。

在湖南土生土長、去年結婚的嚴暉曾經從事財務工作,婚後就辭職當全職太太,但熱衷地產投資,這位現時懷胎數月的準媽媽,已擁有兩套住宅和一個產權式商舖。

盡管如此,嚴暉並沒有成為「房奴」,她的丈夫從事I.T.行業,她是全職主婦,收入足夠生活和供樓。她於2003年買入的第一套房,樓價只約15萬元,故只申請了2年期的按揭貸款,按揭已供完,現時出租月收1,800元;而目前居住的這套房,則是丈夫出資,已一次性付款。她目前僅須負擔按揭供款,是2006年買入的產權式商鋪,但她每月來自第一套房的1,800元租金,已經完全夠支付這商鋪月供開支,且5年的按揭也將於明年完結,屬於「無貸一身輕」。

長沙人愛玩樂花錢闊綽

在一個風和日麗的下午,當記者來到嚴暉位於長沙城北的家時,她就直說記者來得巧,原來她又有買樓打算,前一日還挺?肚子親自去看樓,講起如何買樓,她說來頭頭是道。

「昨天剛去看了一套房,估計是1995年之前的,10幾年樓齡,沒有電梯,也沒有物業管理,底價在每平方米5,700元。」該單位位於市中心地鐵站口,該站地鐵又是1號?和2號?交叉的地方,因此附近樓價漲了不少,周邊的新房都要每平方米9,000元。

很多二?城市都在大興土木、修地鐵,嚴暉這次打算買二手樓,最看重的是位置,和香港樓市一樣,地鐵沿當然成了不少買家的心頭好。

其實湖南的樓價在內地算是偏低,在中部城市中,貴州的工資可能不如湖南,江西省會南昌的環境也沒有長沙好,但是房價都比長沙高,這跟不同地方的人消費習慣不同有很大關係。由於湖南人很願意將錢花在吃喝玩樂方面,用於買樓的收入比例不會像其他城市那麼高,故樓價也相對溫和。

嚴暉還指出另一個令房價較低的原因,因為當地國有企業、機關政府以前建了很多福利房。「老長沙人手上基本都有兩套以上的房子,買的價錢都很便宜,單位上的福利房或者集資房,剩下的錢更願意拿來吃喝玩樂。」

租金回報率逾?%勝上海

如今國家要振興中部,經濟發展重點地區由沿海轉至中西部,給這裏的二?城市帶來不少商機。對投資大城市也有所了解的嚴暉說,以收租回報計算,投資上海樓遠不如投資長沙。

嚴暉2003年買了一個為61平方米(約610平方呎)的一房兩廳小單位,目前正拿來收租。當初她是以每平方米2,500元的價格買入,樓價為15.3萬元,若如今出售,她估預能賣到6,000元至7,000元一平方米(即樓價逾40萬元),漲幅逾1.4倍。不過她暫時不想賣樓,只肯放租,因現在每月可收1,800元租金,她隨即做了個簡單的計算︰「租金一年可以回收逾2萬元,20年能收回投資,但是在上海你找不到20年可以收回投資的房子。」此單位每年租金回報率約有5.4%,比上海南京西路不少樓盤的租金回報更優勝。記者翻查在上海地鐵2號南京西路站及恒隆廣場附近發現一個類似樓盤「駿豪國際」,與嚴暉所購的第一套房一樣都是7年樓齡,其中一個同為一房兩廳約為66.7平方米的單位,售價為300萬元,而類似單位的租金差不多要6,500元,收租回報率僅為2.6%,遠不及長沙。

買樓收租已勝人一籌,嚴暉現時自住的那套房子,更令她感驕傲。

發展商VIP噱頭製造騷動

二?城市售樓的情況跟香港不盡相同,但一樣會各出奇謀,製造開盤騷動。她目前住的珠江花城是內地開發商廣東珠江實業旗下項目,第一期於2006年開盤,算是首個於長沙推出的精裝修大樓盤,當年還引起了不小的騷動。

珠江花城推出了一種VIP制度,即是買家提前繳納3,000元的「誠意金」,獲取VIP優先選房的資格以及一定的房價優惠。因為專為VIP提供的選房時間僅僅得一日,並且要拿籌,於是當年不少VIP凌晨就開始排隊,終於輪到自己的時候,每個人又僅有約5分鐘的決定買或不買,從當年一些VIP的看房日誌中得悉,開發商從VIP踏入房間的那一刻開始「正正經經」計時,於是滋生了不少不愉快,還有人給予「黑色5分鐘」的評語。

她提醒,就算是現在,長沙那邊的開發商還是很喜歡玩類似噱頭,讓人感覺房子真的是供不應求,製造晚來一會兒就會錯失良機的錯覺。

施小計向營銷總監拿折

作為VIP之一,嚴暉比較理性又有辦法。她早上8點多才去看房子,之後也沒在限定的時間裏做出買樓決定。「當時只給你幾分鐘,沒有太多時間考慮,畢竟不是買一套衣服。就算是買上千元的衣服也要試一下啊。」於是看了4分鐘她就決定離開,但其實她不是放棄買房,而是等到了當天大部分人都離開後,找了一位副營銷總監聊了很長時間,才買了這套房。

當然營銷總監不是任何普通人都能見到,嚴暉這位「地頭蟲」有甚麼辦法?她開始慢慢解疑,「首先要知道,售樓小姐肯定是沒有權利給你折扣,接待大部分客人的都是售樓小姐,所以,營銷總監其實不是很忙。至於甚麼人會到營銷總監那裏去?就是售樓小姐覺得她是『啃不動』(很難纏)的客戶。」於是她就讓自己成為一個難纏的客戶,並相信營銷總監會給一些讓利來搞定這樣的客戶,以求房子能快點賣出去。最後,嚴暉不單房子買得較為滿意,還罕有地拿到了一些折扣。

盡管如此,面對諸多關於VIP制度和時間的抱怨,嚴暉也幫開發商說句公道話,她指戶型會提早向外公布,買家要自己做好應做的功課。嚴暉心儀單位是朝東面的戶型,價位相對高一些,每平方米3,500元,而西斜的鄰居家就是每平方米3,100元至3,200元。VIP專屬日的售價也確實比後來的售價每平方米便宜100元至200元。

「長沙有一句老話——南帝北丐,所以真正的老長沙人喜歡住南邊,北邊這一帶算是「移民」。鬧市區回來的公交車很方便,有一輛車開到12點(在二?城市較少見),還算方便。」看來,到外地買樓者,確實還要了解當地風俗習慣。

長沙未出限售令

限售令出台後,不同城市的購買政策細則都有所不同。記者致電湖南房地產律師門戶網律師劉海平,他表示長沙最近還未有最新的限購令,港人仍可投資。由於香港人是非本地居民,除非可一次過付清樓價,否則,若想向銀行貸款,還是要提供1年以上本地納稅證明或社保繳納證明,首套住房首期為三成及利率85折,第二套為五成首期及貸款利率不低於基準利率的1.1倍,第三套房貸現在則全面停辦。劉海平指,不滿足貸款條件的外地人(包括港人),現在就只能用現金支付了,不過據他所知,在出示證明文件方面,當地有時未會嚴格執行。

精明眼投資商舖

除了買住宅,嚴暉還小注投資「產權式商舖」,即由開發商將大商場分割成若干小產權證的商舖出售,然後給予一定的回報,有時候投資大小是以單位計,而非以舖位計,類似房地產證券,回報約為9%至10%,比買樓收租更吸引。

嚴暉提醒在投資類產權式商舖前,要小心「捲款潛逃」的事,在北京和上海曾有產權式商舖的營運失敗案例,開發商拿到錢就消失。她目前投資的項目開發商是湖南省供銷總社,是國家單位的分支;而租用該物業的單位,則是本港企業新世界百貨,在她看來這是「強強聯營」,兩個單位都信譽良好。為了讓自己投資得更踏實,她還努力爭取看到了新世界百貨與開發商簽下的20年租約原件,知道新世界的總公司為此做了擔保,有了白紙黑字,她就放心投資了。

如今中央打壓住宅樓市,本地人購買住宅所受限制已經較多,於是產權式商鋪投資的熱潮又起。記者特致電長沙房管局,了解港人可否在當地進行這類投資,而工作人員就爽快地回答︰「可以,只要有錢就行。」手續亦與本地人一樣。不過,有意投資的港人需留意,這類投資存在不少財技,要做足功課。

高鐵推動長沙樓市

以前坐空調特快火車從廣州到武漢,要使用約10個半小時,到長沙要7個多小時,更不用說其他速度更慢的列車,自去年底武廣高鐵落成後,從廣州出發到武漢和長沙,僅僅分別需時4個小時和兩個半小時,完全可以實現早上武漢吃熱乾麵,中午長沙嘗湘菜,晚上廣州喝靚湯。

武廣高鐵長沙站,落戶長沙市雨花區,令附近一帶有了個新名字「武廣新城」,更令該區樓價獲看好,樓價已經接近長沙市中心。長沙近來有一項針對新婚買房的年輕人的調查,結果顯示近四成人選擇在雨花區置業,反映高鐵效應對該區樓市的號召力強,因為這裏除了南北走向的武廣高鐵站,未來還有一條東西走向的滬昆高鐵站興建,高鐵十字交叉的黃金位置,成為當地樓價看漲的要因之一。事實上,前陣子股神巴菲特到訪長沙比亞迪電動巴士廠區,引起一陣旋風,該廠正是落戶雨花區。

目前港人去搭乘高鐵還不算十分方便,因為要從深圳坐巴士去廣州高鐵站,或者先坐和諧號到廣州火車站,再轉地鐵至高鐵站,年底深圳北站通車後,深圳到高鐵站僅需時20分鐘,料有更多港人捧場高鐵。

二?城市樓價穩步上揚

過去一年,內地不少投資需求,已由一?城市轉投至二?城市。「每平方米低於一萬元人民幣的住宅,在二?城市仍大有選擇,隨?市場愈趨成熟,預期樓價長遠上升潛力頗高。」中原(中國)物業顧問有限公司華南總裁賴國強(見下圖)指,金融海嘯後,中央雖然多次推出遏止樓市過熱的調控措施,內地二?城市表現仍穩步上升,不但成交持續增加,樓價也是仍然在升,成都、重慶、天津、杭州及長沙等,去年樓價普遍上升20%至30%。

賴國強向本刊說,雖預期內地樓市短期將受政策等不明朗因素影響,交投將再度回落,惟因市場資金仍然充裕,他相信二、三?城市的樓價大跌機會較微,加上一?城市的樓價普遍偏高,波幅較大,認為樓價入場費基點仍相對低的二?城市,中長?仍可看俏。

收緊信貸有利二?樓市

9月26日,中央突然再出手,重申實行多項國十條的內容,令市場擔憂新一輪的調控潮又再開始,尤其是政府將進一步收緊信貸等,賴國強預期,近年樓價升幅顯著的一?城市,因投資氣氛甚濃,所受的不明朗因素衝擊較大,惟在市場資金仍然氾濫下,二、三?城市的樓價,短期難出現大跌。

賴國強指︰「近期集團在二?城市協助推售的住宅項目,反應甚佳,當中買家的借貸比例不算高,反映該個市場也具備不少財力充裕的投資者作後盾。」

新的調控措施亦增加了外地人買樓的規限,直接影響港人在二?城市投資樓市。目前港人投資二?樓市的概況,賴國強指集團未有相關統計數據,惟相信近年不少取得二?城市樓市資訊的港人,其投資正持續在升。他舉例說︰「不少外來投資者,包括港人及其他省份的投資者等,以往一窩蜂集中撲向天津、南京及杭州等地,近年食髓知味,更慢慢轉至重慶、武漢及長沙等地尋寶。」

他續指,其他較冷門、樓市剛告發展的地區,包括西安、南寧及南昌等,也成了少數投資者物悉投資機會的地點。

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4顆明日之星

美國財經雜誌《福布斯》最近發布的「未來10年發展最快的城市」研究報告,中國的成都、重慶、蘇州和南京四個城市榜上有名,其中成都和重慶分別排名前兩位。《福布斯》認為,中國今年的經濟發展,以及大膽的城市多元化戰略,令內地城市商業發展前景可觀。

報告指出,成都和重慶等地,已有能力承載沿海大都市如上海、香港和深圳的企業轉移,想逃離高地價、高成本、交通堵塞等問題,這兩城市都是理想的替代。

成都變外資企業駐腳地

9月份成功開通中國西部首條地鐵?的成都,這個600萬人口的城市,目前到處大興土木,航空、鐵路和公路的發展已通往中國沿海城市和世界各地,並吸引了像戴爾(Dell)、IBM、微軟、英特爾(Intel)等高科技公司在近兩年裏往這個生產成本較低的城市聚集。

至於擁有3,200萬人口的重慶,這個中國西部唯一的直轄市,今年6月18日已獲批成立中國第三個副省級經濟區,也是中國西部第一個經濟區——兩江新區。該區在成立100天內簽署110個新投資項目,投資總額達190億元人民幣。

至於外號東方威尼斯的蘇州,旅遊業蓬勃,加上距離上海僅120公里,預期也令該城市經濟受惠,人均收入較其他內陸城巿高出兩倍以上。而距上海241公里的南京,因該地生活指數較低,正發展成江蘇省交通樞紐,巿中心有大型商業建設,服務業全速發展,故被認為同樣具潛力。
最新 樓市 調控 出臺 長沙 收租 租勝 上海 城市 突圍
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Scotland 蘇格蘭用新能源 向中國吸金

1 : GS(14)@2010-10-25 07:57:09

2010-10-16 iM

蘇格蘭愛丁堡直擊

蘇格蘭三字令你想起甚麼?格仔裙、威士忌、還是靚聲村姑蘇珊博伊爾(Susan Boyle)?

真相是,在未來10年,這片土地可能成為全世界最大的環保能源發動中心!

靠北海邊陲的蘇格蘭,領地雖小,卻手握傳統能源和新能源的天時地利,既蘊含豐富的石油及天然氣資源,且擁有強大的潛在海洋力量。在氣候轉變的大環境下,蘇格蘭積極發展低碳經濟,並嘗試衝出北海,希望吸引全球資金投資其低碳事業。

本刊記者親身和蘇格蘭首席大臣薩孟德(Alex Salmond)作獨家專訪,了解中國在蘇格蘭發展低碳事業上扮演的角色。

9月尾的愛丁堡,秋意濃郁,落葉片紅片黃,映襯全城灰沉沉的建築。城市不大,沒有地下鐵,除了汽車外,更多人步行或踏單車穿梭街頭巷尾,上下班時間,不少OL上身Executive Look,卻腳踏球鞋,男士則乾脆換上專業的單車手服裝,化身黃金寶,旁人沒有絲毫奇怪的目光,似乎習已為常。

蘇格蘭積極提倡低碳,市民環保意識高,街道任何時間也乾乾淨淨,垃圾分類回收箱隨處可見。這地方雄心勃勃,希望把本國塑造成一個全球低碳投資的平台。

目標2020年減碳42%

歐盟本來的目標是在10年後,即2020年,把碳排放從1990年的水平減少20%,蘇格蘭對自己要求高,把目標定在最少減42%,國家用電的一半要來自可再生能源;又繪出一個低碳經濟的藍圖,指2020年,經濟可從中增加60億英鎊的累積增加值,即每年多13億英鎊,而從事低碳經濟的職位會增加至13萬個。

蘇格蘭位處歐洲邊陲,與北海連接,擁有天然風力、波浪和潮汐的能量,據蘇格蘭政府資料,她佔歐洲海上風能潛力的25%,佔波浪能源潛力的10%,另擁有全歐洲最大的碳儲存(Carbon Storage,見Green Knowledge)資源。

問題是,怎樣把這些潛力轉化成實際能源?這些行業又面對甚麼挑戰?記者受邀出席由蘇格蘭政府主辦的低碳投資大會,目的就是為新能源企業創造商機之餘,也讓投資者、銀行家、經濟師和政府要員濟濟一堂,闡述他們眼中新能源的機遇及挑戰。會議邀得不少具分量的講者,包括蘇格蘭首席大臣薩孟德、英國能源大臣亨德利(Charles Hendry)等。

望中蘇合作愈來愈多

薩孟德掌管蘇格蘭的日常事務,儼如半個總理,記者原以為不能輕易親身見到這位首席大臣,孰料對方一口答允會面。記者甫坐下便立即發問,倒是薩孟德不慌不忙,一邊吩咐記者坐近些,一邊遞過一張紙,紙上列出蘇格蘭和中港機構的合作事件,他說:「蘇格蘭企業和中港有不少合作,港燈(00006)便和蘇格蘭及南方能源(Scottish and Southern Energy)共同持有Seabank能源站,我相信未來會有更多合作機會(詳見下表)。」

其實中國在發展陸上風能和太陽能已取得極大進步,甚至定位於新能源的出口國,薩孟德也認同中國成就,但蘇格蘭也有可以協助中國新能源技術的地方,他半開玩笑地說:「中國古代便有四大發明,而蘇格蘭人也擅於研究新科技,發明蒸氣機的瓦特(James Watt)、發明電話的貝爾(Alexander Graham Bell)都是蘇格蘭人。」

投資新能源扭轉貿赤

與其說中蘇可多點合作,不如說在全球資金緊絀、新科技企業難以取得借貸的情況下,中國反而是提供資金的大水喉,果然聽薩孟德明人不說暗話:「中國現在已是全球第二大經濟體,外儲備數以萬億美元計,需要到處尋找投資機會,這些資金都希望投資於有用的東西,除了傳統能源之外當然包括新能源,蘇格蘭正正提供了另類的選擇。」

但記者所見,場內場外大部分均是來自歐洲的投資者,中國的角色有多大?薩孟德點點頭說:「金融海嘯後不少人認為長投資已經不存在,可是我們能夠靠雙手創造一種新的資產,便是新能源,這是種有形資產的投資。」

「再者,我們的世界失衡,西方國家負債這麼重,東方儲蓄率高,假如有一個辦法把東方的財富引渡到西方有價值的投資上,解決失衡問題便更有效,較經濟轉型更快。」

其實薩孟德這一年已經多次探訪中國,在北京和上海路演,最主要便是宣傳自家的新能源技術。他於今年7月到訪北京的時候,與商界人士聚會,呼籲中國企業家投資蘇格蘭的海上風能,更被媒體形容為「激情的」首席大臣。

盡管會議中看得出投資者相當保守,薩孟德回應時沒有表現太「激情」,指希望歐盟啟動歐洲智能網(European SmartGrid,見Green Knowledge)後,確保有足夠的基建傳送新能源,科技發展便會愈趨成熟,也會有更多投資者願意參與這個新市場,看來他相當樂觀。

蘇獨分子掙脫英國財赤

蘇格蘭屬於英國的領土,但長久而來都爭取獨立,蘇格蘭有自己的國會和政府,不過軍政大權的最終決策者仍為英國政府。

獨立聲音最強的是蘇格蘭國民黨(Scottish National Party),作為「蘇民黨」黨魁,薩孟德在探討低碳發展的時刻,每每形容蘇格蘭是一個「國家」。

經濟師出身的他常說之以「利」:「獨立對蘇格蘭的經濟和政治發展是最好的安排,試想想,世界上有很多國家能生產石油和天然氣,也有很多國家有潛質發展新能源,但有多少個國家能同時擁有石油和天然氣、以至新能源的科技呢?我們便是了。」

事實上,英國的財赤佔GDP比率達11.6%,蘇格蘭自然希望盡快甩身,並且以包攬傳統能源和新能源作為賣點,屆時便財源滾滾來,避免為英國乾巴巴的荷包作嫁衣裳。

最佳模式為採用歐元

蘇格蘭有8家發鈔銀行印刷蘇格蘭鎊(Scottish Pound),表面上和英鎊掛,但在英國未必處處通用,蘇格蘭希望能擁有真正屬於自己的貨幣。

對港人最切身的問題是:未來到蘇格蘭旅行,是用英鎊還是蘇格蘭鎊?薩孟德表示,獨立的話會先沿用蘇格蘭鎊,穩定經濟,但最好的貨幣是歐元。

「有些歐元區國家在使用歐元時感到左支右絀,這全因他們生產能力低降,我們不同,蘇格蘭是個高生產力的國家。」這名推銷員不忘本份繼續推銷。

投資者與企業家的對罵

這場低碳投資大會其中一場小組討論,便是新能源企業在融資上的困難,讓投資者和企業家面對面「攤牌」,過程中當然擦出不少火花。

一開首,彭博社旗下的新能源財經研究員Ethan Zindler身為主持人,提出創投基金(Venture Capital)能否解決企業資金緊絀的困難,他引述該機構所作的調查指,去年47家企業中有15家獲得資金,但今年上半年僅有8家,反映創投的態度依然保守。

金融海嘯令資金卻步

專門研發波浪能源的Aquamarine Power,其CEO Martin McAdam緊接發話,想來一肚子怨氣憋了好久,劈頭便說:「創投是哪門勞什子的投資者?也不過是堆沒有運氣的資本家而已,創投在現在沒有任何貢獻,在過去也沒有!」他的敢言引來台下一陣哄笑及掌聲,坐在他身旁的創投基金合夥人James則尷尬不已,只能苦笑。

McAdam繼續投訴:「創投只有300萬英鎊卻叫你做5年工作,有甚麼可能做到?他們只懂得說些美妙動聽的話,這兒只是給他們吹水的機會罷!」

James也不甘示弱,說:「作為投資者,看到很多投資機會,但前路畢竟有很多變數,你不會知道這種技術最後會是柳暗花明、還是一條死巷。」

他指,創投基金往往投資於微型公司,提供資金讓他們的技術發展得似模似樣,當然也有創投基金要關注的風險,他意有所指地說:「融資本來就有很多渠道,不同階段的公司便用不同的渠道,假如所有融資渠道結合了,這又會是怎樣的境地?」

求財若渴望吸引中國

小組討論便在雙方各執一詞的情況下完結了,而事實上,新能源看上去前景無限好,但實際發展起來企業要拿到資金一點也不容易,尤其是2008年金融海嘯後銀根緊縮,銀行都不願意冒險把動輒數百萬的投資放在完全沒有被測試過的新科技,即使有借款成本也高。

想透過IPO集資嗎?股市波幅不定、公司規模太小也令他們對IPO卻步,最後一個辦法便是向專門投資小型科技公司的創投基金伸手。

主持人Ethan在台下對記者表示,風能和太陽能已發展到較成熟的階段,但專研海洋能源(包括波浪和潮汐)的公司,在規模和數目上都不大,「很多公司的員工都不超過1000人,他們不會上市集資,但你看得出他們求『財』若渴,當然不會排除來自中國的投資,以擴大或改善其技術。」

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夠創新 有錢賞

為鼓勵創新,蘇格蘭政府出錢出力,除了舉辦會議來為新能源企業牽紅外,也撥出1,000萬鎊(約1.23億港元)作獎勵創新科技,特別針對尚在發展初階的海洋能源。

由蘇格蘭政府成立的Saltire Prize,號稱是全球最大型、以獎勵創新的政府獎金,開放予各國任何公司參與,得獎者需要在蘇格蘭的海域內,運用潮汐或波浪所產生的能量,轉變成電力,在連續兩年內最少要生產100吉瓦時(GWh,100吉瓦時大約相當於1億度電)。整個試驗期由2012年開始,至2017年完結,據知今年6月以來已有150間機構表示有興趣,蘇格蘭亦已開放部分水域讓這些企業研究。

獎金出手不低,其實另有原因。中國、德國和北歐國家在發展太陽能和陸上風能發電上已頗有成績,蘇格蘭要突圍,便惟有依賴自己長達1.2萬公里的海岸,再搞噱頭,冀做一支突起的異軍。

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iKnowledge

何謂碳儲存?

全球暖化是由於進入大氣層的二氧化碳愈來愈多,不少科學家提出把碳回收,用各種方法儲存起來,紓緩氣溫上升的問題。其中一種方法,是發展生物碳技術,透過燃燒有機廢物,將氧氣在燃燒過程中抽走,令廢物燒成黑色土壤,剩下碳成分,變相將碳固體化,鎖在土地上,可達到碳儲存的作用。實驗證明,把黑土再鋪在農田上,土地會特別肥沃。

何謂歐洲智能電網?

智能電網是運用數碼科技,偵測電力供應者的電力供應狀況,與一般家庭使用者的電力使用狀況,來調整家電用品的耗電量,以達到節約能源,降低損耗,增強電網可靠性的目的。例如在電力需求大時,它可以關閉一些非必要的用電器來降低需求。

智慧電網包括超導傳輸,以減少電能的傳輸損耗,還可以整合新能源。歐洲的智能電網是2005年由歐盟推動的,屬於歐洲科技平台(European Technology Platform)旗下,正開始發展並希望用以達到2020年的目標。
Scotland 蘇格蘭 蘇格 新能源 中國 吸金
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熱辣辣美式三文治 「焗」住賺

1 : GS(14)@2010-10-25 08:00:32

2010-10-21 NM



在加國長大的范顯龍(Eric,二十四歲),隻身回港創業,獲父母打本,投資近二百萬元在大角咀開設新派三文治專門店,產品標榜新鮮熱辣,麵包每日自家製,三文治亦在客人面前即叫即烘,連舊區的老人家也來捧場。一改三文治冷冰冰形象,不但三歲至八十歲市場都一「包」打盡,更極速成為人氣食肆,半年前開業即賺,上月穩袋七萬七千元。

星期六早上十一時,位於大角咀亮賢居地鋪Hero Sandwich店面,幾位老人家零星坐在鋪內細嚼三文治,與Hero新潮的快餐店環境相映成趣。七十五歲李婆婆是Hero Sandwich的忠實擁躉,這天剛與丈夫在隔籬港灣豪庭飲完早茶,忍唔住口痕,又來吃三文治,「呢度三文治熱辣辣,麵包又香又脆,餡料又足,十八蚊仲有杯熱咖啡,好抵食。」李婆婆表示每隔一日就會過來幫襯,貪這裡坐得舒服又有音樂聽,適合老人家打發時間。

老闆Eric笑言,半年前開業第一台客就是一對老夫婦,本來飲完茶路過打算飲杯咖啡,現在卻成為熟客,「佢同我講:『後生仔,我幾十歲人淨係食飯唔食麵包o架,但你呢度麵包真係好好食。』」他指,有一班耆英熟客不時會來「打躉」。

店面烘包吸客

平日中午十二時許,是鄰近幾間學校的放學時間,大批學生湧入店內,加上食午飯的上班族,店內三十個座位一下子爆滿,三文治製作外圍亦人頭湧湧,排隊取外賣。

一個學生點了該店的王牌產品 —— 燒肉眼牛排三文治套餐。接到柯打,店員先將一堆薄燒肉眼片沾上燒汁,鋪在已塗上牛油並放滿芝士碎的法國麵包面,然後置於三文治製作中央的焗爐輸送架上。這部焗爐是有名堂的,叫Conveyor Oven,投資八萬元,是Hero Sandwich的招牌架生,「爐內上下有出風位,穩定地吹出攝氏二百五十度熱風,外國通常用來焗pizza的。」老闆Eric介紹道。麵包從一邊送到另一邊約兩分半鐘,旁邊客人的眼睛就會齊齊跟輸送架活動,看麵包由另一邊輸出時變得熱辣香脆。店面推廣從沒提過「新鮮」二字,但親身經歷這排場,客人無不認同。

Eric指,目前店內提供八款三文治,全都是製作簡單、口味大眾化的款式,如吞拿魚沙律、煙三文魚雞蛋沙律、熱狗等,單買售價從十九到廿八元,加十元跟餐有薯條汽水,毛利達七成,開業一個月至今,王牌燒肉眼牛排三文治保持日賣超過二百份。

放權廚房退幕後

食品有質素,但店鋪始終位處大角咀舊區,若食物定價太高便會不切實際。Eric表示,為保持毛利便要控制原材料成本,「我會用紐西蘭的肉眼扒取代美國牛,因為價錢平一半,除了較腍身,其實新鮮程度是相若的。」Eric稱,多供應商策略亦有助控制價錢及食物品質,「我一共有十多個供應商,揀平又得,揀靚又得,亦方便比較和控制食物質素。」

除了三文治由麵包到醬汁都自己做,餐廳更設有麵包及蛋糕專櫃,出品自家製產品,確立品牌形象。「我整麵包唔加糖,完全靠兩次兩個幾鐘頭的發酵帶出香甜,是酒店級的做法,比普通麵包製作費時但亦更好吃。」A-1麵包店出身的師傅阿樂,道出靚麵包秘訣,「入焗爐前用清水噴灑麵團,法包外皮就會更香脆。」另一廚房重臣是半島酒店出身的輝叔。輝叔有幾十年的做餅經驗,目前每週推出二至三款新蛋糕,藍莓芝士、木糠芝士、特濃朱古力等都熱賣,每件蛋糕售價廿一元,依然日賣五、六十件,毛利達八成。由於他年資較深,Eric亦委任他兼任經理職務,管理廚房工作。

短短半年,生意已上軌道,Eric每日都返店鋪,但只是設計菜單,簽支票等瑣碎事務,甚至悠閒地在店內踱步。年紀輕輕管理全店十六個全職員工,Eric自言並不吃力,「如果我有睇唔過眼地方都會出聲,只要擺番一個老細款,認真講,同事都會記得我係老闆。不過我主力籌劃業務拓展開分店,管理工作一般都放手同事負責。」這位二十四歲的年輕老闆說得頭頭是道。

父母力撐開鋪

Hero Sandwich做得有板有眼,但其實Eric只是創業初哥。Eric自小一家移居加拿大,去年二月祖母過身回港奔喪,其間走遍全港找不到加國常吃的新鮮三文治,心想:「產品凍冰冰的店鋪都可以有咁多間分店,新鮮即製的三文治更加會有得做。」於是萌生開鋪念頭。Eric在加拿大多倫多Ryerson University修讀酒店管理,一直希望學以致用,但也顧慮自己沒有社會經驗,這時母親說了一句話:「時間唔等人,睇準機會就要去馬。」他遂決定留港發展,父母打本一百八十多萬順利開到第一間店,四月父親更親自回港幫忙申請牌照。

雖然父母打本,但Eric亦絕不願繞埋手做二世祖,開鋪由食物味道、定價、鋪面設計、裝修……大小事務都自己處理,「依家諗返轉頭樣樣都好難。」他憶述,當時一心想搵商場鋪,但因為太幼嫩而無人理睬,「打電話去旺角、尖沙咀一帶商場的租務部,對方第一句就問咩牌子?以前有冇做過、未聽過一概唔考慮,講唔夠兩句就收線。」三個月後才接洽到新落成的亮賢居,這裡所處的詩歌舞街人煙稀少,Eric亦曾擔心客流不足,但發現附近有三間中學及一間預科,亮賢居和港灣豪庭也提供了住客客源,再加上附近工廈寫字樓林立,應該夠「撐場」。同時店鋪面積達千四呎,滿足Eric首間店要有中央工場以支持未來分店的要求,最終去年十二月敲定鋪址。

選鋪裝修皆撞板

月租四萬,Eric以為「執到寶」,怎料原來揀來一間名副其實的「吉鋪」,「所有通風、電線、水喉都冇,簽合約的時候亦無經驗去留意及爭取,結果單是安裝這些基本設施就多花了十幾萬。」誰知「好戲」還在後頭,裝修更難搞,「俾錢裝修師傅一定唔可以俾得太順,未完成分期工程計劃就要完成先好過數,唔係好容易被拖延工程。」這個道理他到第三期工程才發現,但已經太遲,兩個月免租期過去仍未完工,最終白蝕一個月租金。

幸好食客反應較預期好,收支平衡階段由預計的半年縮短至一個月,個別月份盈利更超過十萬元,店鋪營運進入「自動波」狀態,Eric已開始留意尖沙咀、銅鑼灣等旺區商鋪,計劃開分店,「呢種食物好易被人抄,所以要站穩腳就要盡快開分店打響品牌。我唔怕競爭,相信高質素的正餐食物肯定會有市場,希望有一日可以衝出香港,分店開遍全亞洲。」Eric雄心壯志地說道。

開業資料(2010年4月)

租金:$120,000 *

裝修:$1,100,000

工具:$500,000

入貨:$20,000

雜費:$80,000

總投資:$1,820,000

*兩個月按金一個月上期

營業資料(2010年9月)

營業額:$380,000

租金:$40,000

人工:$130,000

水電:$23,000

入貨:$80,000

雜費:$30,000

盈利:$77,000
2 : vickson(179)@2010-10-25 21:38:59

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