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建築師揭偽豪宅化妝術 發展商賺到盡　建露台大過天

1 : GS(14)@2010-10-08 12:33:55

2010-10-05

【明報專訊】近年香港新樓盤的宣傳和銷售，偷換概念的歪理突然大行其道，普通住宅區變成半山區、康樂設施變成宮廷式會所，樓盤廣告再看不見合家歡，只有洋妞舉杯淺嘗歎世界；儘管種種落差之大令業主要睡窗台，自欺欺人的港產偽豪宅繼續全城天天熱賣。然而，並非天下人心盡黑，4名香港土產良心建築師不畏地產霸權，站出來揭露香港偽豪宅的製作過程。
明報記者　陳健佳

接受訪問的4名建築師吳永順、解端泰、黃啟聰和Peter（假名），全都在本地行內有逾20年經驗。吳、解仍從事建築師工作，黃啟聰已轉任室內設計，Peter則轉投發展商工作，故不方便披露身分受訪。

「令買家感富貴　縱使蝸居睡窗台」

吳永順形容，豪宅的「包裝紙」是「打扮成貴族、宮廷式會所，令單幢樓因此可以賣貴些，令你自覺住在富貴地方，縱使你買的單位只是蝸居，還要睡窗台」。發展商一般會建樓底特高的大堂，少不了水晶燈、雲石。氣派不凡，不過，未必個個發展商肯花錢用靚料，有些所謂「豪宅」，適逢經濟低迷時興建，建築經費有限，只能用廉價材料，解端泰說﹕「瓷磚是6元一塊的貨色，廚櫃是發展商的舊款倉底貨，貼上名牌貼紙魚目混珠。」還有更「慳皮」方法，Peter稱，「找個出名的設計師，設計一個靚的示範單位，即使沒有電器，買家也覺得單位較有品味」。

為建露台犧牲廚房售單身族

住宅交到建築師手上，又如何打扮成豪宅？吳永順稱，任何美學設計、用料、建築物的形態、用色，都要遵守發展商兩大原則「炒盡面積」和「呎價最高」。所謂「炒盡」，就是盡用建築面積，現時發展商興建露台、工作平台、窗台，都不計算入政府批出的建築面積，但買家必須付錢購買，發展商可以「淨賺」。因此，發展商便會要求建築師盡量建露台、窗台，「一幢樓建100個單位，比建80個好，因為前者有多20個露台......即使對著後街，也要建一個露台」。於是則師要盡建300多呎的單位，連廚房也容不下，「發展商改為迷你的開放式廚房，包裝成單身貴族單位。但這些單位依然有露台，去到咁，真係好mean（刻薄）呀。」吳永順說。

墊高整幢樓　低層價更高

「炒盡面積」後，便要做到「呎價最高」，例如海景單位呎價可高兩三成，則師便要令最多單位面向海景，但後遺症是屏風樓頻現。高層單位呎價又較低層高，於是盡量把整幢樓「墊高」，興建空中花園、停車場、會所等

用透明家俬　示範單位「更寬敞」

示範單位也成為吸引買家的虛招。黃啟聰曾參與設計示範單位，他指出，最常見是家俬透明、沒有櫃門，營造寬敞感覺。發展商市場部要求單位內的衣櫃，深度不可超過兩呎，縱使他覺得與真實的衣櫃距離太大，但又不敢拒絕市場部要求。因為整個銷售樓盤的過程，市場部已經成為最具影響力的部門，甚至凌駕建築師，在私人地產商工作的Peter表示，以前項目經理角色最大，樓盤建好後，才交給市場部銷售。現在倒轉由市場部先「度橋」，項目經理要跟隨；甚至是畫則的專業項目，市場部也會干預。

建築師嘆被市場部凌駕

樓盤包裝除了靠外觀，也要靠虛招，例如﹕名稱、地點，要令人聯想似皇宮、有霸氣。「以前叫乜乜花園、大廈、邨、軒、閣、居，都與住屋有關，現在只講氣勢。」吳永順繼續舉例，牛池灣被包裝成飛鵝山、西營盤升格西半山、大圍變成香港正中心等。解瑞泰慨嘆，市場部的包裝手法已凌駕建築師的專業，「不幸地，（樓市）瘋癲的狀況下，建築師也是受害人」。



建築師吳永順相信豪華包裝的物業，某天會反璞歸真。「好多人未必鍾意返屋企就似入皇宮……想要的可能是優閒、恬靜、舒服，有回到家的感覺。發展商會反思一個回到家感覺，簡約設計，吸引買家。」（余俊亮攝）



曾任建築師的現任室內設計師黃啟聰﹕「豪宅講感覺，收樓時有禮賓師給你一個錦盒，放齊單位內的鑰匙、冷氣遙控，連廁所板都繫上絲帶，令你覺得零舍不同。」（陳智良攝）



建築師解端泰﹕「豪宅化現象不能返回頭，宮廷式、金碧輝煌，都是要迎合大陸人口味。」（智良攝）




凡樓如何變毫宅

1. 「露台、工作平台、窗台」等不計算入政府批出的建築面積，買家必須付錢購買，盡量建大，發展商「淨賺」
2. 刻意間格設有大窗台的廳房，即使無法安放家俬，總之窗台越大越好
3. 單位面積細，寧放棄廚房，包裝成單身貴族單位出售，但堅持有露台，出現「有露台，冇廚房」的怪現象，而此舉又可增加單位數目
4. 高層必須打通多個單位製造「特色單位」，再以高價發售，營造樓下單位售價「較平」，同時又發揮拉高整幢樓價的妙效
5. 越高層、景觀越少遮擋越值錢，於是刻意興建空中花園、停車場、會所等底層樓層，務求「墊高」整幢物業，住宅最低層位處 3 樓，往往已是鄰近舊式物業的 10 樓。整幢物業變相造出更多「高層開揚樓」，呎價更高
6. 海景最值錢，畫則時，爭取最多單位面向海景，導致屏風樓也在所不惜
7. 力爭每幢樓興建最多單位，因可藉此興建更多露台，此舉既符合政府批出的建築面積，又可出售更多樓面
8. 以前低層單位無人問津，現透過加高「樓底」，包裝成低層獨立層，吸引買家
9. 交樓時有禮賓師款待，鑰匙放入精美錦盒送交業主，連廁所都繫上絲帶
10. 附送貴價名牌電器，即使牌子冷門，日後維修欠佳都「照送」
11. 如沒有名牌電器，設計時代品味的示範單位，吸引買家
12. 物業地點，山腳大膽形容為半山、採用風馬牛不相及的歐洲景觀，來形容本港物業，總之產生「高格調」的心理聯想最緊要
13. 物業名稱，名字講派頭、講氣勢，浮誇不要緊

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2 : abbychau(1)@2010-10-08 18:52:28

有冇咁易呃

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3 : 加量熱狗(10)@2010-11-04 14:47:20

都冇人話過香港D樓要黎住…

我發覺我有好多新樓盤個名唔識讀

其實我想問投資移民係咩黎
早排見過灣仔某蚊型唐廈重建
咁細個位做到一梯四伙
D間隔衰到不得了，好好奇係咪真係有人肯長住
呢D會唔會就係專比人炒個種樓？

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教育界老千-疑假美大學港招生 證無註冊 涉騙貸款「奮力」辦公室內 教局跟進

1 : GS(14)@2010-10-09 10:34:27

http://www.hket.com/eti/search/a ... 0-062121&category=m

懷疑假大學與日前騙取貸款的奮力教育中心租用同一店舖招生，負責人昨力說記者參加課程。 （林宇翔攝）







警方打擊兩間涉詐騙學生資助的學店之際，本報發現，涉案的「奮力教育中心」辦事處內，昨仍有人為懷疑假大學招生，聲稱中五生花18萬元報讀3年課程後，便可獲其美國總校頒發學士學位，但原來有關課程沒註冊、該「大學」不獲美國政府認可，其地址亦只是一個停車場。
聲稱中五生讀3年 獲美學位
涉事的「國家聯合大學」（UNU）負責人辯稱，校方於一個小國註冊為大學，提供遙距課程，美國地址只供收信。教育局則證實，UNU並沒向局方註冊，會進一步了解該校是否違法。
警方昨再拘捕多名涉透過「偉林」及「奮力」教育中心詐騙學生資助的學生；學資處表示，過去兩個學年分別向609名偉林及209名奮力的學生批出資助，但由於警方正調查，不便提供其他資料。
「奮力」雖然捲入官非，但本報發現一間名為UNU的大學，昨仍以「奮力」位於佐敦的辦事處招生，職員更耐心游說記者報讀多個可疑課程。
涉「國家聯合大學」 學費逾4萬
到底UNU是何方神聖？該校在網站自稱是美國和澳洲法定組織，本港的佐敦辦公室則是其亞太中心；網站內羅列數十個由證書至博士的課程，部分聲稱可銜接其美國總校，或當地著名的州立大學。
不過，美國官方組織Council for Higher Education Accreditation的網站顯示，當地根本沒有名為UNU的大學。
根據UNU的網站，其課程學費大多介乎4.6萬至7.8萬港元，學員須將錢存入「國際顧問策略有限公司」；而根據公司註冊處資料，該公司於08年4月成立，唯一董事名為陳志明。
校方：澳小國註冊 辦遙距課程
本報致電UNU辦事處，一名自稱為總監的尹先生稱，陳志明為老闆，但強調該校與「奮力」沒關係，雙方只是分租：「我們將搬走，要劃清界綫！」
他又多次重申：「我沒必要回答你的問題！」但最終承認，UNU並非美國政府認可的大學：「我們在Hutt River Principality註冊成為大學，那是澳洲附屬的小國……個別僱主會承認資格！」
美地址為停車場 稱只供收信
至於為何UNU在美國的地址是一個停車場，他則指出，由於課程是遙距的，該地址只是用作通訊聯絡。
他又指，該校提供的是遙距課程，故即使在港招生，亦不必向教育局註冊；至於招收了多少學生、涉及多少學費，則拒絕透露。
教育局證實，UNU並沒根據《非本地高等及專業教育（規管）條例》或《教育條例》註冊。根據法例，任何人若未經許可而舉辦受規管課程，可處罰款2.5萬元及監禁2年。

撰文:蔡瑤

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二手居屋按揭 還款延至30年

1 : GS(14)@2010-10-09 10:36:37

http://www.hket.com/eti/search/a ... e-062115&category=m




港府下周三將公布恢復資助置業措施，房委會亦決定把居屋按揭還款保證期，由25年延長至30年，讓更多準買家獲得較長按揭還款期，並估計居屋第二市場的成交，可增加3成，但同時要承擔更大壞帳風險。
活化措施 成交可增3成
有地產界人士認為，延長按揭還款保證期，對居屋二手市場的影響有限，但卻可以為公屋富戶保留資助置業的機會。
針對市民上車難問題，房委會早前已提出多項活化居屋第二市場措施，其中包括延長房委會的按揭還款保證期。
房委會資助房屋小組下周五將審議有關措施，據悉一旦通過會在短期內實施；而現正推售的居屋餘貨第6期單位，以及仍未推售的天頌苑800多個單位，亦會一併延長有關期限。
現時32萬個居屋單位中，只有約6萬個已補地價，其餘25萬多個未補價單位可供「活化」。由於36%現有單位的樓齡已達20年或以上（見表），估計5年後有關比率更會升至6成，故不少居屋的按揭還款保證期，其實只餘下約10年，未必對準買家供樓按揭安排有利。
房委承擔更大壞帳風險
雖然目前不少財務機構，主要是以居屋準買家的收入和還款能力進行審批，按揭還款期僅屬參考，但當局相信延長期限，可令該等機構審批時更有彈性。
消息人士指，隨着不少居屋單位日趨老化，延長還款保證期可鼓勵財務機構，願意為樓齡較高的居屋單位，提供按揭貸款，同時較長的還款期，亦可讓準買家供樓負擔減輕。
不過，有關措施會令房委會需承受更大的財務風險，以及未能償還按揭貸款的風險，當局估計，倘以成交量增加3成計算，房委會在首年承擔財務風險，由8,400萬元升至1.59億元，增幅達89%；至於未能償還貸款的風險，房委會須支付有關金額，亦會由1,600萬元升至2,100萬元。
中原地產研究部聯席董事黃良昇表示，延長居屋按揭還款保證期，對二手樓的成交影響有限，但對於公屋富戶則有較大幫助，因新資助置業措施主要照顧夾心階層，增加居屋第二市場供應，仍可為富戶提供資助置業途徑。

撰文:黃偉超

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