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建築師揭偽豪宅化妝術 發展商賺到盡 建露台大過天

1 : GS(14)@2010-10-08 12:33:55

2010-10-05

【明報專訊】近年香港新樓盤的宣傳和銷售,偷換概念的歪理突然大行其道,普通住宅區變成半山區、康樂設施變成宮廷式會所,樓盤廣告再看不見合家歡,只有洋妞舉杯淺嘗歎世界;儘管種種落差之大令業主要睡窗台,自欺欺人的港產偽豪宅繼續全城天天熱賣。然而,並非天下人心盡黑,4名香港土產良心建築師不畏地產霸權,站出來揭露香港偽豪宅的製作過程。
明報記者 陳健佳

接受訪問的4名建築師吳永順、解端泰、黃啟聰和Peter(假名),全都在本地行內有逾20年經驗。吳、解仍從事建築師工作,黃啟聰已轉任室內設計,Peter則轉投發展商工作,故不方便披露身分受訪。

「令買家感富貴 縱使蝸居睡窗台」

吳永順形容,豪宅的「包裝紙」是「打扮成貴族、宮廷式會所,令單幢樓因此可以賣貴些,令你自覺住在富貴地方,縱使你買的單位只是蝸居,還要睡窗台」。發展商一般會建樓底特高的大堂,少不了水晶燈、雲石。氣派不凡,不過,未必個個發展商肯花錢用靚料,有些所謂「豪宅」,適逢經濟低迷時興建,建築經費有限,只能用廉價材料,解端泰說﹕「瓷磚是6元一塊的貨色,廚櫃是發展商的舊款倉底貨,貼上名牌貼紙魚目混珠。」還有更「慳皮」方法,Peter稱,「找個出名的設計師,設計一個靚的示範單位,即使沒有電器,買家也覺得單位較有品味」。

為建露台犧牲廚房售單身族

住宅交到建築師手上,又如何打扮成豪宅?吳永順稱,任何美學設計、用料、建築物的形態、用色,都要遵守發展商兩大原則「炒盡面積」和「呎價最高」。所謂「炒盡」,就是盡用建築面積,現時發展商興建露台、工作平台、窗台,都不計算入政府批出的建築面積,但買家必須付錢購買,發展商可以「淨賺」。因此,發展商便會要求建築師盡量建露台、窗台,「一幢樓建100個單位,比建80個好,因為前者有多20個露台......即使對著後街,也要建一個露台」。於是則師要盡建300多呎的單位,連廚房也容不下,「發展商改為迷你的開放式廚房,包裝成單身貴族單位。但這些單位依然有露台,去到咁,真係好mean(刻薄)呀。」吳永順說。

墊高整幢樓 低層價更高

「炒盡面積」後,便要做到「呎價最高」,例如海景單位呎價可高兩三成,則師便要令最多單位面向海景,但後遺症是屏風樓頻現。高層單位呎價又較低層高,於是盡量把整幢樓「墊高」,興建空中花園、停車場、會所等

用透明家俬 示範單位「更寬敞」

示範單位也成為吸引買家的虛招。黃啟聰曾參與設計示範單位,他指出,最常見是家俬透明、沒有櫃門,營造寬敞感覺。發展商市場部要求單位內的衣櫃,深度不可超過兩呎,縱使他覺得與真實的衣櫃距離太大,但又不敢拒絕市場部要求。因為整個銷售樓盤的過程,市場部已經成為最具影響力的部門,甚至凌駕建築師,在私人地產商工作的Peter表示,以前項目經理角色最大,樓盤建好後,才交給市場部銷售。現在倒轉由市場部先「度橋」,項目經理要跟隨;甚至是畫則的專業項目,市場部也會干預。

建築師嘆被市場部凌駕

樓盤包裝除了靠外觀,也要靠虛招,例如﹕名稱、地點,要令人聯想似皇宮、有霸氣。「以前叫乜乜花園、大廈、邨、軒、閣、居,都與住屋有關,現在只講氣勢。」吳永順繼續舉例,牛池灣被包裝成飛鵝山、西營盤升格西半山、大圍變成香港正中心等。解瑞泰慨嘆,市場部的包裝手法已凌駕建築師的專業,「不幸地,(樓市)瘋癲的狀況下,建築師也是受害人」。



建築師吳永順相信豪華包裝的物業,某天會反璞歸真。「好多人未必鍾意返屋企就似入皇宮……想要的可能是優閒、恬靜、舒服,有回到家的感覺。發展商會反思一個回到家感覺,簡約設計,吸引買家。」(余俊亮攝)



曾任建築師的現任室內設計師黃啟聰﹕「豪宅講感覺,收樓時有禮賓師給你一個錦盒,放齊單位內的鑰匙、冷氣遙控,連廁所板都繫上絲帶,令你覺得零舍不同。」(陳智良攝)



建築師解端泰﹕「豪宅化現象不能返回頭,宮廷式、金碧輝煌,都是要迎合大陸人口味。」(智良攝)




凡樓如何變毫宅

1. 「露台、工作平台、窗台」等不計算入政府批出的建築面積,買家必須付錢購買,盡量建大,發展商「淨賺」
2. 刻意間格設有大窗台的廳房,即使無法安放家俬,總之窗台越大越好
3. 單位面積細,寧放棄廚房,包裝成單身貴族單位出售,但堅持有露台,出現「有露台,冇廚房」的怪現象,而此舉又可增加單位數目
4. 高層必須打通多個單位製造「特色單位」,再以高價發售,營造樓下單位售價「較平」,同時又發揮拉高整幢樓價的妙效
5. 越高層、景觀越少遮擋越值錢,於是刻意興建空中花園、停車場、會所等底層樓層,務求「墊高」整幢物業,住宅最低層位處 3 樓,往往已是鄰近舊式物業的 10 樓。整幢物業變相造出更多「高層開揚樓」,呎價更高
6. 海景最值錢,畫則時,爭取最多單位面向海景,導致屏風樓也在所不惜
7. 力爭每幢樓興建最多單位,因可藉此興建更多露台,此舉既符合政府批出的建築面積,又可出售更多樓面
8. 以前低層單位無人問津,現透過加高「樓底」,包裝成低層獨立層,吸引買家
9. 交樓時有禮賓師款待,鑰匙放入精美錦盒送交業主,連廁所都繫上絲帶
10. 附送貴價名牌電器,即使牌子冷門,日後維修欠佳都「照送」
11. 如沒有名牌電器,設計時代品味的示範單位,吸引買家
12. 物業地點,山腳大膽形容為半山、採用風馬牛不相及的歐洲景觀,來形容本港物業,總之產生「高格調」的心理聯想最緊要
13. 物業名稱,名字講派頭、講氣勢,浮誇不要緊
2 : abbychau(1)@2010-10-08 18:52:28

有冇咁易呃
3 : 加量熱狗(10)@2010-11-04 14:47:20

都冇人話過香港D樓要黎住…

我發覺我有好多新樓盤個名唔識讀

其實我想問投資移民係咩黎
早排見過灣仔某蚊型唐廈重建
咁細個位做到一梯四伙
D間隔衰到不得了,好好奇係咪真係有人肯長住
呢D會唔會就係專比人炒個種樓?
建築師 建築 揭偽 豪宅 化妝 發展商 發展 賺到 到盡 建露 露臺 大過
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教育界老千-疑假美大學港招生 證無註冊 涉騙貸款「奮力」辦公室內 教局跟進

1 : GS(14)@2010-10-09 10:34:27

http://www.hket.com/eti/search/a ... 0-062121&category=m

懷疑假大學與日前騙取貸款的奮力教育中心租用同一店舖招生,負責人昨力說記者參加課程。 (林宇翔攝)







警方打擊兩間涉詐騙學生資助的學店之際,本報發現,涉案的「奮力教育中心」辦事處內,昨仍有人為懷疑假大學招生,聲稱中五生花18萬元報讀3年課程後,便可獲其美國總校頒發學士學位,但原來有關課程沒註冊、該「大學」不獲美國政府認可,其地址亦只是一個停車場。
聲稱中五生讀3年 獲美學位
涉事的「國家聯合大學」(UNU)負責人辯稱,校方於一個小國註冊為大學,提供遙距課程,美國地址只供收信。教育局則證實,UNU並沒向局方註冊,會進一步了解該校是否違法。
警方昨再拘捕多名涉透過「偉林」及「奮力」教育中心詐騙學生資助的學生;學資處表示,過去兩個學年分別向609名偉林及209名奮力的學生批出資助,但由於警方正調查,不便提供其他資料。
「奮力」雖然捲入官非,但本報發現一間名為UNU的大學,昨仍以「奮力」位於佐敦的辦事處招生,職員更耐心游說記者報讀多個可疑課程。
涉「國家聯合大學」 學費逾4萬
到底UNU是何方神聖?該校在網站自稱是美國和澳洲法定組織,本港的佐敦辦公室則是其亞太中心;網站內羅列數十個由證書至博士的課程,部分聲稱可銜接其美國總校,或當地著名的州立大學。
不過,美國官方組織Council for Higher Education Accreditation的網站顯示,當地根本沒有名為UNU的大學。
根據UNU的網站,其課程學費大多介乎4.6萬至7.8萬港元,學員須將錢存入「國際顧問策略有限公司」;而根據公司註冊處資料,該公司於08年4月成立,唯一董事名為陳志明。
校方:澳小國註冊 辦遙距課程
本報致電UNU辦事處,一名自稱為總監的尹先生稱,陳志明為老闆,但強調該校與「奮力」沒關係,雙方只是分租:「我們將搬走,要劃清界綫!」
他又多次重申:「我沒必要回答你的問題!」但最終承認,UNU並非美國政府認可的大學:「我們在Hutt River Principality註冊成為大學,那是澳洲附屬的小國……個別僱主會承認資格!」
美地址為停車場 稱只供收信
至於為何UNU在美國的地址是一個停車場,他則指出,由於課程是遙距的,該地址只是用作通訊聯絡。
他又指,該校提供的是遙距課程,故即使在港招生,亦不必向教育局註冊;至於招收了多少學生、涉及多少學費,則拒絕透露。
教育局證實,UNU並沒根據《非本地高等及專業教育(規管)條例》或《教育條例》註冊。根據法例,任何人若未經許可而舉辦受規管課程,可處罰款2.5萬元及監禁2年。

撰文:蔡瑤
教育界 教育 老千 疑假 假美 大學 招生 證無 註冊 涉騙 貸款 奮力 辦公 室內 教局 跟進
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二手居屋按揭 還款延至30年

1 : GS(14)@2010-10-09 10:36:37

http://www.hket.com/eti/search/a ... e-062115&category=m




港府下周三將公布恢復資助置業措施,房委會亦決定把居屋按揭還款保證期,由25年延長至30年,讓更多準買家獲得較長按揭還款期,並估計居屋第二市場的成交,可增加3成,但同時要承擔更大壞帳風險。
活化措施 成交可增3成
有地產界人士認為,延長按揭還款保證期,對居屋二手市場的影響有限,但卻可以為公屋富戶保留資助置業的機會。
針對市民上車難問題,房委會早前已提出多項活化居屋第二市場措施,其中包括延長房委會的按揭還款保證期。
房委會資助房屋小組下周五將審議有關措施,據悉一旦通過會在短期內實施;而現正推售的居屋餘貨第6期單位,以及仍未推售的天頌苑800多個單位,亦會一併延長有關期限。
現時32萬個居屋單位中,只有約6萬個已補地價,其餘25萬多個未補價單位可供「活化」。由於36%現有單位的樓齡已達20年或以上(見表),估計5年後有關比率更會升至6成,故不少居屋的按揭還款保證期,其實只餘下約10年,未必對準買家供樓按揭安排有利。
房委承擔更大壞帳風險
雖然目前不少財務機構,主要是以居屋準買家的收入和還款能力進行審批,按揭還款期僅屬參考,但當局相信延長期限,可令該等機構審批時更有彈性。
消息人士指,隨着不少居屋單位日趨老化,延長還款保證期可鼓勵財務機構,願意為樓齡較高的居屋單位,提供按揭貸款,同時較長的還款期,亦可讓準買家供樓負擔減輕。
不過,有關措施會令房委會需承受更大的財務風險,以及未能償還按揭貸款的風險,當局估計,倘以成交量增加3成計算,房委會在首年承擔財務風險,由8,400萬元升至1.59億元,增幅達89%;至於未能償還貸款的風險,房委會須支付有關金額,亦會由1,600萬元升至2,100萬元。
中原地產研究部聯席董事黃良昇表示,延長居屋按揭還款保證期,對二手樓的成交影響有限,但對於公屋富戶則有較大幫助,因新資助置業措施主要照顧夾心階層,增加居屋第二市場供應,仍可為富戶提供資助置業途徑。

撰文:黃偉超
二手 居屋 按揭 還款 延至 30
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=271055

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