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投資REIT 定房地產?

1 : GS(14)@2010-06-06 13:11:18

REITs是 Real Estate Investment Trusts之縮寫，亦即地產投資信託基金。香港首隻掛牌上市的就是領匯（ 823），當年鬧得滿城風雨，要延遲 1年才上到市，繼後有另 7隻：冠君（ 2778）、越房（ 405）、泓富（ 808）、富豪（ 1881）、陽光（ 435），和近期也在港掛牌的置富（ 779），及除牌之睿富（ 625）。
相信不少人對 REITs印象不太好，除盧婆婆案外，部份 REITs上市時用各樣「財務工程」技巧增加估值，亦可能是原因。然而，筆者覺得 REITs有其價值與功用：
（ 1） REITs美妙之處在於法例規定，要將最少 90%盈利以股息派給股東，不像一般上市公司，賺大錢也可不派股息。
（ 2） REITs可提供較穩健收入，法例亦規定其借貸不可超越資產估值 45%，風險相對少些。
（ 3）灰髮社會需要穩健收入多於資產升值。「灰髮」是指人口平均年齡趨老，但現代老一輩較長壽，亦較健康，生活多采多姿，要支持這種生活有賴穩定收入。由於擁有上述兩個特性， REITs應是提供穩定收入重要渠道之一。
（ 4）現在掛牌的 REITs，大多已有三數年運作，就算上市時股價疑似偏高，現在已較近市價，財技效應亦褪色。
市盈率較低　派息至少 5厘


投資講表現， REITs之表現如何？可從股息百分比及股價升降幅度兩個層面看。
附表將 6隻 REITs與 6隻普及的地產或公用股比較。以市盈率（ PE）計， REITs「貴」的不過 10倍，「平」的連兩倍也沒有。若根據近年派息紀錄， REITs低的也近 5%，高的有 10%。物業收租回報有沒有 5厘？再者，一般人是不用繳股息稅，但物業租金收入則要報稅。
篇幅有限，下期再續。（二之一）
註：筆者持有一些 REITs。本文部份分析來自筆者與香港大學合作的研究。

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2 : GS(14)@2010-06-30 21:15:06

今期繼續研究 REITs（房地產投資信託基金）之表現。上次得知 REITs在派股息方面，優於一般地產股或公用藍籌股，更不用說比買樓收租高。那麼， REITs近年股價表現又如何？
以兩隻地產龍頭股長實（ 001）、新地（ 016）及恒生指數 07年 11月至今的表現，與 7隻 REITs作比較，發現幾隻 REITs將長實、新地和恒指也比下去。若用電視賽馬慣常描述，可分以下 4個表現。
領匯由頭贏到尾


假設於 07年 11月 23日大家的起步點同為 0，截至今年 4月 28日，領匯（ 823）由頭帶到尾贏整條街，相反長實、新地，以至恒指同期表現遠遠遜色，甚至一直未能升回起步點。至於越秀（ 405）、睿富（ 625）則後段發力贏幾個「馬位」。冠君（ 2778）、泓富（ 808）、陽光房產基金（ 435），雖然鬥得好貼，但仍贏少少。當然亦有較落後的富豪產業信託（ 1881），但還拍得住「齊過終點」。
和香港近年住宅又怎比？ REITs持有的不是本港以外物業就是商業類物業，而且是股份化了的資產，技術上有點不一樣，但比就比吧。近年香港平均住宅價格升了約四成，除陽光房產基金外，所有 REITs皆拍得住或勝過這升幅。
總結而言， REITs無論在派息或價格上均不輸蝕於藍籌和實物，大眾是否應留意多些呢？（二之二）
註：筆者持有一些 REITs。本文部份分析來自筆者與香港大學合作的研究。

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3 : 龍生(798)@2010-06-30 21:48:41

要說REITS 比買樓好
我怎樣也不同意

買樓可以出必殺技
借9乘! 退一步借7乘
也己經是完全的另一套計法

光是這一點, 己無法相比
真要比較, 應該跟公用股比
性質會更相近

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4 : abbychau(1)@2010-07-05 10:54:49

股化後的東西要花行政費

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5 : jc(1882)@2010-07-05 12:55:33

自住或有足夠錢哽係房地產啦,小小資本又想投資收息就 REIT 啦.

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6 : 黃金蟲(1617)@2010-07-06 10:09:23

REIT靈活性較高吧

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香港會計師公會對一名會計師作出紀律懲處

1 : GS(14)@2010-06-08 22:20:47

http://www.casource.net/file/med ... ciplinary/lam-c.pdf

香港會計師公會對一名會計師作出紀律懲處
（香港，二零一零年六月七日） ─ 香港會計師公會轄下一紀律委員會於二零一
零年四月二十七日就林星強先生(會員編號：A02490) 因在香港被裁定犯有一項
涉及不誠實行為的罪行，命令將林星強的名字由二零一零年六月十二日起從會計
師註冊紀錄冊中永久刪除。
此外，林先生須支付紀律程序之費用共四萬二千一百零二元。
林先生當時為一間香港上市公司之財務總監，他與另一名人士串謀欺詐該公司，
並於二零零八年六月被裁定觸犯刑事罪行條例（第200章）第159C(6)條之串謀欺
詐罪。林先生被判監禁十八個月。
公會經考慮所得資料，根據《專業會計師條例》第34(1A)條對林先生作出投訴。
紀律委員會裁定公會對林先生的投訴屬實。經考慮是項投訴的有關情況，紀律委
員會對林先生作出上述的命令。
紀律委員會的命令刊載於公會網頁www.hkicpa.org.hk 內”Compliance”一欄中。
公會的紀律程序是由以五位成員組成的紀律委員會根據《專業會計師條例》第V
部執行。每個紀律委員會的大多數成員，即包括了主席的三名成員，是由香港特
別行政區行政長官從業外人士組成的紀律小組中選派委任，另外兩名成員由專業
會計師出任。
除因負責的紀律委員會因公平理由認為不恰當，紀律聆訊一般以公開形式進行。
紀律聆訊的時間表可於公會網頁查閱。如當事人不服紀律委員會的裁判，可向上
訴法院提出上訴，上訴法院可確定、修改或推翻紀律委員會的裁判。
紀律委員會有權向公會會員、執業會計師事務所會員及註冊學生作出懲處，紀律
懲處範圍可包括永久或有限期地將違規者從會計師註冊紀錄冊中除名或吊銷其
執業證書、對其作出譴責、命令罰款不多於五十萬港元，及支付紀律程序的費用。

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2 : GS(14)@2010-07-03 13:38:30

http://financenews.sina.com/sina ... -23/1746852207.html

2008-06-23 17:46:54


　　每經記者 李凌霞

　　記者昨日從香港廉政公署獲悉，電訊盈科(00008，HK)前財務總監林星強涉嫌串謀詐騙公司會計服務費43.2萬港元一案，上周六在香港區域法院進行了宣判。經過審理，香港法院判處林星強入獄18個月。

　　資料顯示，林星強現年48歲，曾經擔任電訊盈科有限公司前集團財務總監。在2005年1月1日至1月17日間，林星強為了幫助其台灣女友申請工作簽証而獲得香港居住權，伙同其女友任職的正風會計師事務所前高級合伙人Radcliffe，對電訊盈科進行詐騙，涉案金額達43.2萬港元。

　　據悉，林星強伙同Radcliffe在一張借項單據上作假，稱正風會計師事務所曾于2004年在內地向多個電訊盈科旗下公司提供會計服務，為此電訊盈科需向正風會計事務所提供總計43.2萬港元的服務費。

　　此外，在2006年9月21日至9月28日期間，林星強還在廉政公署對其有關涉嫌詐騙行為進行的調查中要求有關人士進行虛假陳述，從而涉嫌妨礙司法公正。

　　案件經審訊後，林星強于今年6月14日被判定串謀詐騙電訊盈科罪名成立，而其妨礙司法公正罪名則得以脫罪。

　　上周六，受理此案件的法官林偉權在判刑時表示，考慮林星強已歸還全部款項，且電訊盈科沒有受到實際損失，同時認為被告重犯的機會不大，所以酌量減刑，最終判處林星強入獄18個月。

　　而另外兩名涉案人員林星強的女友謝雪及正風會計師事務所前高級合伙人Radcliffe則被判定相關罪名不成立。

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證監會譴責恒豐及其負責人員並罰款共250萬元指恒豐處理內地客戶帳戶時出現內部監控不足

1 : GS(14)@2010-06-17 22:42:30

http://www.sfc.hk/sfcPressReleas ... ervlet?docno=10PR66

證券及期貨事務監察委員會（證監會）對恒豐證券有限公司（恒豐證券）、恒豐期貨有限公司（恒豐期貨）（統稱恒豐）及其各自的負責人員作出譴責並罰款共250萬元，指恒豐處理內地客戶帳戶時出現內部監控不足。

證監會就上述內部監控不足向恒豐證券及恒豐期貨分別罰款1,200,000元及700,000元，其各自的負責人員吳金城（男）及周元彤（男）則分別罰款300,000元（註1）。

證監會調查2007年8月至2008年7月期間有關本案的事宜後，發現恒豐投資顧問（深圳）有限公司（恒豐深圳）曾在內地為恒豐提供市場推廣服務。恒豐深圳的總部設於深圳，是恒豐的聯屬公司。

證監會發現，恒豐深圳為內地投資者提供開戶表格，協助他們在恒豐開戶，並在處理這批內地個人客戶的開戶程序時：

  * 恒豐沒有對有關內地客戶執行充分的"認識你的客戶"的程序；
  * 恒豐沒有採取足夠的步驟，逐一確立這些內地客戶的全部身分及詳細地址，以致未能確立這些資料是否準確無誤；
  * 在這批內地客戶當中，22名恒豐證券客戶及44名恒豐期貨客戶獲恒豐容許，以恒豐深圳辦事處的地址為通訊地址；此外，上述內地客戶中，有51名恒豐證券客戶獲准許使用恒豐其中一名客戶的地址作為通訊地址；
  * 恒豐容許恒豐證券約1,000名個人客戶授權當中一人代為操作他們各人的帳戶；
  * 縱使每一宗轉帳都有相關客戶的書面授權轉帳指示，恒豐長期沒有採取足夠步驟檢查源自恒豐深圳的兩個帳戶的運作情況，以致容許這兩個帳戶被用以轉帳資金，協助內地客戶經恒豐帳戶執行的交易進行交收；及
  * 恒豐容許上述情況發生，顯示恒豐沒有採取足夠步驟，處理客戶紀錄不全及妥善保管現金客戶資產方面由之而起可能產生的監管事宜。


吳及周分別是恒豐證券及恒豐期貨的負責人員，因此須就證監會調查發現的內部監控缺失承擔責任。

證監會決定上述紀律處分時，已考慮到以下因素︰

  * 恒豐在經營業務活動時以真誠行事，並無證據顯示恒豐或其高級管理層當時有不誠實行為；
  * 恒豐表現合作，願意就上述違規事項承擔責任；
  * 恒豐同意委聘獨立核數師，檢討內部監控制度的相關範疇及開戶程序；核數師同時會查證自證監會發現有關不足之處後，恒豐有否採取任何補救措施；
  * 恒豐亦承諾，恒豐證券將：(i) 不再接受內地個人客戶的帳戶操作指示，只接受有關客戶的沽盤指示並向該等客戶退回證券和戶口餘額；及 (ii) 不再為恒豐深圳或其他內地人士或法?所轉介，或經恒豐深圳或其他內地人士或法團轉介的內地個人客戶開戶，除非有關做法符合內地適用法規；及
  * 恒豐期貨、吳及周過往從未被證監會紀律處分。


證監會法規執行部執行董事施衛民先生（Mr Mark Steward）表示："不論客戶是否在香港，香港持牌人為客戶開戶時，必須全面遵從香港在這方面的規定。"

施衛民先生續說："本案帶出的訊息十分明確：持牌人應清楚知道，為境外客戶提供服務時，證監會要求持牌人遵從適用於香港客戶的同樣嚴格標準。在香港境外經營業務的證監會持牌人，亦須同時遵從當地的適用法規。"（註2）

完

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