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鋼鐵業下游金主疲弱 346萬套保障房「吞不下」巨額產量

http://www.21cbh.com/HTML/2012-6-8/2NNDE3XzQ1MDE2NQ.html

21世紀網獨家報導 住建部6月7日消息，截至5月底，全國保障房已開工346萬套，完成投資3895億元。不過，保障房也「吞不下」巨額的鋼鐵產量，21世紀網推算，每年超2億噸的建築用鋼產量，足夠將十二五保障房計劃完成三四次。

「房地產用鋼需求量最大，目前只能依靠保障房拉動鋼市，2012年實際在建工程量有1800萬套左右，這遠不能滿足鋼鐵去庫存需求。」卓創資訊分析師郭凱表示。

房地產、基建、機械、家電和汽車是鋼鐵行業下游消費的主力軍，來自卓創資訊數據顯示，2011年房地產、基建、機械、家電和汽車的用鋼需求量佔比，建築55.1%，機械19.3%，汽車6.6%，造船3.6%。

當前，中國地方債與房地產風險猶存，這些鋼鐵行業的「金主」需求疲軟，是導致此輪鋼鐵業全面虧損的主因。

數據來源：中鋼協

鋼鐵下游「金主」 整體疲弱

房地產是鋼鐵行業的最大金主。但中央多次強調堅持房地產調控不放鬆、促進房價合理回歸的政策，讓企業投資開工更加謹慎，許多開發商不得不打折促銷、以價換量。

然而，保障房建設用鋼需求量本身在螺線年產量中佔比並不大。21世紀網據相關數據統計，近三年螺線年產量均超兩億噸且呈持續增長態勢，由此推算，每年的螺線產量就足夠讓十二五保障房計劃完成三四次。

卓 創資訊鋼鐵分析師郭凱算了這樣一筆賬，保障性住房一般採用磚混結構，用鋼需求為20-40公斤每平米，取平均值30公斤/平方米。每套面積按經適房標準 50-60平方米估算，3600萬套保障房的用鋼量在5400-6400噸左右，由於房地產用鋼中的90%為螺紋鋼和線材（以下簡稱「螺線」），若按規劃 完成建設任務，螺線需求量將在六千萬噸左右。

國家住建部計劃在「十二五」期間，全國規劃建設保障性住房和棚戶區改造3600萬套，去年已開工1000多萬套，完工432萬套。2012年計劃開工700萬套以上，計劃完工量500萬套，粗略估算今年在建保障房總量為1800萬套左右。

如此浩大的民工建築工程，能否為庫存高壓的鋼市帶來起色？「地方政府在執行保障房建設中存在投機跡象，下半年保障房完工量仍無法判斷。像東莞、深圳等地做『貼牌』保障房，造成數字上紅火的假象，但真實在建工程不足3成。」美爾雅期貨分析師雅妃曾公開表示。

她 分析，這主要是地方政府財政趨緊、保障房項目盈利能力不足所致。今年是地方政府集中還貸高峰，加上經濟增速降低、稅收政策調整等，地方政府財政收入減少； 房地產行業不景氣，盛行十多年的土地財政也是大打折扣，致使地方政府主觀上不願意大建保障房項目；另外，保障房工程融資問題沒有有效解決，大多數地方存在 著項目開挖之後長期閒置的尷尬。

「我的鋼鐵網」資深分析師張鐵山對鋼市的低迷行情並不看好，「鋼鐵下游的金主們需求疲軟，加之鐵礦石及勞動力成本居高不下，政策利好因素發揮作用需要很長時間。」

基建方面，資金問題持續制約著「鐵公基」的建設，1-4月鐵路固定投資累計同比下降43.6%。鐵路、公路等基建投資在短中期或難以超預期回升。

據國家統計局數據，一季度工業行業中汽車產銷同比負增長，分別下降1.83%和3.4%，造船行業依舊低迷不振。1-4月固定資產投資同比增20.2%，創10年來新低。中國人民銀行披露的4月信貸數據也顯示，企業的貸款需求也降至低點。

中國鋼鐵工業協會副會長兼秘書長張長富表示，「2012年國鋼材消費將低速增長，將比2011年增長3-4%左右。而2003年來中國粗鋼表觀消費量年增速平均值在15%以上，最高的2004年曾達到26.8%。」

2萬億，能救鋼鐵嗎?

在國內經濟增速和企業贏利惡化的情況下，國家投資及消費刺激政策頻出，從家電、汽車下鄉到國家發改委提速審批項目，有媒體驚呼類似2008年的「四萬億」2.0版已至。但業內人士表示，新一輪刺激政策或將加劇產能過剩。

08年底國家出台的四萬億刺激政策全面拉動了鐵路公路、基建、房地產建設，鋼材價格因此一路飛漲。據卓創資訊數據，鋼材價格從2009年4月開始一路飆升到8月5日，幅度在1400元以上。

但從8月5日鋼價止漲回跌，兩個月後跌幅在一千元以上。郭凱坦言，雖短期拉動內需，但由於前期炒作過猛，投資資金過大，市場經過一段時間的消化後，真實需求並沒有想像中的那麼樂觀。2010年鋼鐵行業的產能過剩危機開始顯現，負面影響一直延續至今。

今 年，雖官方不會再度出台類似08年的四萬億刺激政策，但據發改委網站顯示，僅在5月21日一天就審批了100多個項目，相當於5月份前20天的總和。5月 24日，久拖未決的廣東湛江鋼鐵基地項目和廣西防城港鋼鐵基地項目以及河北省唐山遷安市的首鋼搬遷項目同時獲批，總投資過千億元。

據此前媒體報導，註明2012年4月批准的項目超過200個，其中一半以上為水利、風能、生物能清潔發電項目。

但利好政策出台後，鋼材現貨市場表現並未轉好，甚至仍繼續弱勢盤整。三大鋼鐵項目審批通過後，鋼材價格的僅維持四天上揚，就重陷下跌的泥淖。

中 國宏觀經濟學會秘書長王建表示，在中國鋼鐵產能過剩的背景下，這輪刺激政策恐怕會進一步加劇產能過剩。他明確提出，無論是加大投資還是降准減稅，雖然可以 暫時創內需保增長，推遲生產過剩危機的爆發，但從長遠的角度，這些刺激措施都是在刺激供應而非刺激需求，因而難以避免生產過剩危機的爆發。

「新一輪刺激政策很難達到08年的效果，整體而言這輪經濟刺激仍然是以投資基建為主，只能消化一小部分積壓庫存。家電下鄉、新能源汽車的補貼等拉動作用更加微乎其微。只有房地產才能拉動國內鋼鐵市場需求，但短期內國家不會放鬆房地產調控。」張鐵山稱。

此 外，從鋼貿商來看，新一輪刺激政策主投的基建項目鋼材訂單，主要掌握在國有大型鋼貿商手中，由於產能過剩嚴重，這部分鋼貿商受國家調控，在資源配置和資金 規模上限制重重，始終處在微利狀態。「中小型鋼貿商雖然經營方式靈活，但是沒有基建項目的供貨權，產品主要供應建築領域，受低迷的房市影響庫存積壓嚴 重。」郭凱補充道。

5月22日，國內多家鋼廠再次宣佈下調鋼價，新撫鋼、四平現代、山西晉鋼、日照鋼鐵螺、安鋼建築用鋼下調幅度20元/噸~90元/噸不等。在此之前，國內最大的民營鋼企沙鋼股份發佈5月下旬鋼價政策，價格大幅下調50~100元/噸。

業內人士分析，六月份鋼價將繼續走低，綜合來看，近期鋼價或將繼續因為需求量得不到有效的洩洪口釋放而持續探底，在下游需求的相關刺激消息出來前，鋼材價格基本上失去了上漲的能動性。（21世紀網 戰瑞琬 熊婷婷）

一周狂銷六三○萬套 刷新電腦遊戲銷售紀錄 〈暗黑破壞神Ⅲ〉熱銷的祕密

2012-6-11  TWM

「請問，你打〈暗黑〉了嗎？」到底線上遊戲〈暗黑破壞神Ⅲ〉有什麼樣的魅力，在這個已經被〈魔獸世界〉、〈天堂〉等知名線上遊戲盤據，〈憤怒鳥〉等ＡＰＰ小遊戲又當道的時代還能引發熱潮？ 撰文‧翁書婷 「還有賣︿暗黑Ⅲ﹀嗎？」凌晨三點，台北某家連鎖便利商店，小明眼神與聲音都流露著渴求，詢問店員，「對不起，已經賣完了！」店員無奈地搖搖頭，小明的臉 整個垮下來，因為從五月十五日凌晨零時遊戲上市開始，他已經打了三十多通詢問電話，確定進貨，然後騎著摩托車夜追物流車。 台北的小明，只是全球所有玩家的縮影，英國倫敦、美國紐約、韓國首爾各處都是買不到遊戲的玩家，買到的台灣玩家則大量湧入伺服器裡，造成大癱瘓。自從〈暗 黑破壞神Ⅲ〉上市，一套約一五○○新台幣，開賣二十四小時，全球賣掉三百萬套，一周內狂銷六三○萬套（最少九十四億新台幣），刷新電腦遊戲史上的銷售紀 錄。 玩家因童年回憶力挺 淒黑幽暗的恐怖煉獄、聲光乍現的兵器相接、靈空史詩般的音樂、玩家們從地獄開始拯救眾生，體驗置之死地而後生的快感。〈暗黑破壞神〉系列是一種可單人玩也 可多人連線的電腦遊戲，自從一九九六年發售第一代，二○○○年第二代，今年是第三代。由玩家飾演電玩裡頭的野蠻人、武僧、巫醫、巫師、惡魔獵人等角色，跳 入一場又一場機智反應與戰略策畫的緊張戰鬥中，玩家自行裝備自己，消滅故事裡頭的怪物，然後升級、賺錢、打裝備。 全球玩家的瘋狂，也讓〈暗黑Ⅲ〉形成特殊文化現象。網路出現「暗黑寡婦」一詞，形容因丈夫沉迷遊戲而遭冷落的老婆。在中國則因〈暗黑Ⅲ〉的官方審查沒有過 關，無法正式販賣，網購商城因此出現以「大波蘿第三代」代稱〈暗黑Ⅲ〉的賣家。台灣歌手嚴爵乾脆把它寫進一首歌詞，「一邊過帶一邊打怪，斧頭聲一起過進母 帶……應該專心但我上癮，應該配唱但我上癮。」有趣的是，不少玩家反映，「〈暗黑Ⅲ〉的系統、劇情、戰鬥模式和〈暗黑Ⅱ〉比較下，沒有創新特殊之處，但手 卻停不下來。」「現在的〈暗黑Ⅲ〉風潮，來自〈暗黑Ⅱ〉的光環……。談〈暗黑Ⅲ〉，一定先要談十二年前的〈暗黑Ⅱ〉，它盤據我的童年回憶。」一位〈暗黑〉 迷如此形容。原來，〈暗黑Ⅱ〉給玩家留下極好的印象，多年來未曾磨滅，「〈暗黑Ⅱ〉是遊戲中的經典，現在終於推出第三代，怎能不玩？」「〈暗黑Ⅱ〉有許多 創新設計和玩法，是當代電玩的先驅。」前任電玩國手，現任台灣電競聯盟賽評的張軒齊觀察。例如先前若要打鬥都會跳出視窗，然後開始你一拳、電腦一拳的回合 制，但〈暗黑Ⅱ〉擺脫視窗，獨創「即時戰鬥」，人物走一走就可以直接打鬥，「就像真的打架一樣。」而且遊戲裡頭的怪物、配備寶物會隨機變換，讓玩家猜不到 下一秒會有什麼出現，「而且就算已經破關，玩第二次、第Ｎ次也不一樣，讓人怎麼玩都玩不膩，也玩不透！」而一般的餡尚遊戲需要操作高達十幾個鍵盤按鍵，同 時搭配滑鼠，「〈暗黑〉用單手按滑鼠再加上四個按鍵也可以玩，容易上手，許多女生其他線上遊戲都沒玩過，就只玩〈暗黑Ⅱ〉。」交大傳播科技學系教授，本身 也是女性玩家的林日璇分析。加上〈暗黑Ⅱ〉用色大膽，畫風細膩，「半夜玩暗黑，還會被裡頭的怪物嚇到，風吹的時候，影子都還會搖動。」 台灣代理商嘗到甜頭 「〈暗黑Ⅱ〉一戰成名，電玩界爭相模仿，像︿天堂﹀就有暗黑的影子，因此舊玩家為重溫美好舊夢購買〈暗黑Ⅲ〉，新玩家則是在舊玩家的強力推薦下躍躍欲試。」一位遊戲界人士分析。 〈暗黑〉系列除本身光環外，暴雪公司（Blizzard）讓玩家忍耐十二年，才推出第三集也是熱潮主因。製作〈暗黑Ⅲ〉的是世界最大的線上遊戲公司動視暴 雪旗下子公司暴雪，它曾發行的作品包括〈魔獸世界〉、〈魔獸爭霸〉，〈星海爭霸〉、〈暗黑破壞神〉等知名線上遊戲。就像現在年輕人對蘋果產品的深深迷戀與 追逐，暴雪在線上遊戲玩家的心中也有如「遊戲界中的蘋果」。 但是蘋果年年推出新產品，暴雪卻是六到十年才推出一項產品。〈暗黑Ⅲ〉和第二代整整差十二年。暴雪研發總監Jay Wilson接受媒體訪問時就說，「品質至上，若趕著出〈暗黑Ⅲ〉而錯誤百出充滿ＢＵＧ（電腦系統或程序中隱藏著的缺陷與問題），那對公司是很大傷害。」 雖然公司強調品質至上，但外界傳言是〈暗黑〉與〈暗黑Ⅱ〉製作人，人稱「暗黑之父」的北方暴雪副總裁Bill Roper，離開暴雪另組公司，暴雪流失重要大將，才讓〈暗黑Ⅲ〉延誤上市。 不管真相為何，暴雪的確吊足玩家胃口。而從暴雪過去的紀錄來看，讓玩家等待已是家常便飯，甚至會在測試後宣布停止發行。「之前有一款遊戲叫〈Ghost〉，遊戲都已開發完成，但測試時玩家不捧場，就完全丟到垃圾桶不推了。」張軒齊說。 〈暗黑Ⅲ〉推出後，台灣代理的智冠股價連番上漲，不過熱潮卻未榮耀暴雪母公司動視暴雪（Activision Blizzard）。五月十五日上市後，股價反而從十二．七八美元跌到六月初的十一．六五美元，有美國分析師因此認為「雖然〈暗黑Ⅲ〉風潮正熱，但卻不是 另一個嶄新系列，加上〈魔獸〉玩家日益縮減，暴雪正面臨自己打敗自己的困境。」 暴雪公司 成立：1991年（2007年12月，暴雪母公司與美國動視宣布合併組建成動視暴雪） 地點：美國加州 主要經營團隊：麥可．莫萊姆（執行長和聯合創始人） 知名作品： 年 遊戲名稱/英文原名 成績1996年 〈暗黑破壞神〉/〈Diablo〉 與〈暗黑破壞神Ⅱ〉合計1800萬套1998年 〈星海爭霸〉/〈StarCraft〉 銷售1100萬套2000年 〈暗黑破壞神Ⅱ〉/〈Diablo Ⅱ〉 與〈暗黑破壞神〉合計1800萬套2002年 〈魔獸爭霸Ⅲ：混亂之治〉/〈Warcraft Ⅲ：Reign of Chaos〉 無官方數據2003年 〈魔獸爭霸Ⅲ：寒冰霸權〉/〈WarcraftⅢ：The Frozen Throne〉 無官方數據2004年 〈魔獸世界/〈World of Warcraft〉 有效會員1020萬名2010年 星海爭霸Ⅱ：自由之翼〉/〈StarCraftⅡ：Wings of Liberty〉 上市三周內500萬套2012年 〈暗黑破壞神Ⅲ〉/〈DiabloⅢ〉 一周銷售630萬套

電玩揪出黑暗人性　半年瘋賣五十萬套

2014-03-31  TCW

三月中，英國電影電視藝術學院（BAFTA）舉辦電玩大賞， 模擬海關人員檢查通關文件的遊戲「請出示證件」（Papers, Please）拿下年度策略與模擬遊戲獎項。英國廣播公司（BBC）說，「無聊」是它最大賣點。 在這款遊戲中，玩家扮演共產國家的海關審件人員，唯一工作就是檢查旅客的護照及入境許可等資料，系統依據玩家是否正確准件、退件動態來調整薪水。玩家的壓力不僅來自於達成率，還得時時檢視薪水能否及時應付房租、家電、食物與醫療支出，以免淪於最糟的破產結局。 這套遊戲看似繁瑣重複，一碰就上癮的玩家卻都讚不絕口，全靠口碑相傳，半年多以來就賣破五十萬件，之前就已先獲《紐約客》（New Yorker）評選為「年度十大最佳遊戲榜首」，盛讚它「雖然陰森，卻令人動容，是一款絕不浪費生命的遊戲。」 BBC把得獎功勞歸於「無聊」，吸引許多媒體跟進分析箇中原因。The Verge說，「請出示證件」適切的滿足玩家即使是普通人，也能掌握他人生殺大權的慾望，像是拒絕證件齊全的旅客通關，雖然得冒著被罰款的風險，但相對放行毒梟或人蛇集團，成為掃黑英雄的渴望，更容易讓玩家投入其中。 尤其是系統還會不斷改變遊戲背景，像是突然爆發恐怖攻擊事件、與鄰國關係急凍，玩家也會在情境導引下提高審查嚴密程度，拒絕證件不齊的入境申請，防堵恐怖分子潛進國內，結果卻造成鄰國難民最終死於戰亂，頓時成為隔日報紙抨擊的道德狗熊。 角色扮演，考驗道德判斷 網路雜誌石板（Slate）分析，在「請出示證件」中，道德兩難試煉一再出現，考驗玩家的判斷能力；而且，不論是證件不齊造成夫妻分隔兩地， 還是玩家接受賄賂通關，生活馬上獲得改善，諸如此類的遊戲情節可說是毫無歡樂可言，因此它堪稱是名副其實的「闇黑遊戲」。 例如，有玩家招認，遊戲進行不到三分之一就快玩不下去了，不只是規定朝令夕改，不小心蓋錯章就得害家人過縮衣節食的生活。甚至有一次拒絕一名重病旅客後，還為了「我不知道我還能活多久，但反正你也不在意。希望你不會遇到跟我一樣的情況。」這句話難以成眠。 關注科技產業的智庫新美國基金會（New America Foundation）編輯奈瑪地（Cyrus Nemati）表示，這款遊戲深入玩家內心的程度十分驚人，到最後還會讓玩家對於自己的虛偽深感痛恨，不啻為一認清自我的檢驗工具。

中國真有五千萬套空置房嗎？

來源: http://wallstreetcn.com/node/100296

本文作者陸挺 是美林證券大中華區首席經濟學家。文章首發於中國首席經濟學家論壇，授權華爾街見聞發表 今年我國房地產市場自年初開始就凸顯疲態。在一片唱衰聲中，西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心（CHFS）六月初發布了《城鎮住房空置率及住房市場發展趨勢 2014》的報告，其驚人結論無疑給本來就已脆弱的中國房地產市場一拳重擊。根據CHFS的估計，2013年我國城鎮地區空置住房為4898 萬套；空置率為22.4%，比2011年上升1.8 個百分點；城鎮空置房占用了4.2萬億的銀行房貸。CHFS認為城鎮住房需求乏力，供給過剩，現有住房年供給的40%即可滿足新增住房需求；“房價下行趨勢已定，中國住房市場的寒冬即將到來”。   CHFS的報告一石激起千層浪，房地產界一直唱多房價的任誌強先生迅速發微博批評。任認為我國自 1998年開始房改至2012年底城鎮總共竣工住房95億平米，至2013年底共竣工約106億平米，約1.1億套住宅，扣除拆遷，凈增約70億平米。同期城鎮新增約七千萬個家庭，超過新建住房套數，因此絕不可能有五千萬套空置房。CHFS的甘犁主任立即反駁，引用中國經濟信息網數據，推算1998年至2012年間城鎮地區凈增住房面積為156億平米，高出任的數字達80億平米。甘認為任低估了城鎮住房凈增面積達60億平米。雖然甘也承認尚有20億平米的差距不能用現有數據解釋，但認為“至少我們可以得出，任誌強先生關於我國絕不可能有五千萬套或更多的空置住房的結論是站不住腳的”。   如何看待甘任之爭？我們認為，核心是如何定義我國的城鎮及如何使用家庭調查數據。任使用的住房數據大致局限於城鎮實際建成區，而甘的估計源於國家統計局的人口普查和家庭調查數據。雖然任在反駁中沒有提及小產權房，算是一個瑕疵，但總的來講，CHFS的結論過於草率。   CHFS家庭金融調查在同類調查中質量是第一流的，填補了國內很多空缺。但其設計和樣本也照樣存在眾多缺陷，在CHFS從其樣本推斷到我國總體情況並提出政策建議時，忽視了我國宏觀數據中的諸多問題，從而得出了一些明顯有誤的結論。在我們看來，CHFS大幅高估了我國城鎮住房存量和空置率，從而遠遠誇大了我國城鎮空置房數量。我們估計我國城鎮地區空置房數量應在三千萬套以內。CHFS忽視其家庭調查的盲點，嚴重低估了我國1.7億外出農民工及其家屬的城鎮住房需求，忽視被納入城鎮但實際上尚屬農村地區的居民城鎮化需求，同時又不恰當的使用住房開工率等數據誇大了住房供給。   這些分析上的誤區使得CHFS在政策建議上撿了芝麻，丟了西瓜。CHFS有些關於住房調控思路有一定合理性，但沒有觸及導致我國城鎮住房市場扭曲的核心問題。   我們認為，住房和城鎮化方面的改革重心是逐步放開戶籍限制和改進農村土地制度。我國住房建設存在嚴重的區域間錯配，也終將為此付出慘痛代價，但我國城鎮住房總體建設規模並沒有脫離經濟高速增長和低城鎮化率的現實。從今後的需求來判斷，我國城鎮住房的完工面積或接近頂部，但因為質量的提高和配套的改善，未來十年內城鎮住房投資仍能以5-10%的速度增長。伴隨著戶籍制度改革和人口的更自由遷徙，住宅需求的區域分化必然加大。今後哪里有穩定的工作機會，哪里就有住房需求，哪里的城鎮就會發展，而非像過去那樣住房投資在全國四處開花。我們認為，全國範圍內房價大幅持續上漲已成歷史，房價會周期波動，房價的區域分化還會加劇，但出現全國性房價持續下跌的可能極小，我國住房市場也不大可能出現持續的寒冬。   本文接下來分四節來闡述我們的觀點。第一節我們在假定CHFS的22.4%城鎮住房空置率是準確的情形下，討論我國是否真的存在4898萬套城鎮空置房。第二節我們解釋為何CHFS可能高估了城鎮住房空置率。第三節我們討論是否真有4.2萬億銀行房貸被浪費在城鎮空置房上。第四節我們討論為何CHFS低估了城鎮住房需求和高估了未來城鎮的住房供給以及為何CHFS的政策建議存在很大問題。   “建制城鎮化”導致CHFS高估城鎮空置房數量   我國的官方統計既誇大了城鎮範圍又漏報了城鎮人口。在區域上，統計局誇大了我國的城鎮範圍，計入了大量“被城鎮化”的農村地區和農業家庭；在人口上，統計局卻沒有將大部分的外出農民工計入城鎮內。CHFS是按照統計局的城鄉編碼系統和已有的統計局區域統計數據進行分層抽樣的。這種分層抽樣的優點是樣本和統計局定義的統計總體較為吻合；缺點是CHFS的家庭調查幾乎複制了統計局在城鄉劃分上的所有缺陷。具體說來，CHFS和甘犁教授引用的數據存在兩個明顯問題，由此導致其高估我國城鎮住房存量。一是錯將家庭戶統計數據當作人口數據，從而誇大了我國城鎮居民住房的總面積；二是沒有認識到統計局定義的城鎮地區實質上覆蓋了大量農村地區和農業戶口。   不能將所有城鎮人口都看成是城鎮家庭戶   甘犁教授所引用的中經網“1998年，中國城鎮地區人均建築面積18.7平方米，城鎮人口為4.2億；至2012年，城鎮人口為7.1億，中國城鎮地區人均建築面積已大幅增至32.9平米”實際上來自於統計局的人口普查和城鎮家庭調查數據。但統計局的人均居住面積僅指家庭戶，而非所有人口。在我國的戶口管理中，把以家庭立戶的，即是以“具有血緣婚姻或收養關系”立戶的稱為家庭戶，而把以“無血緣關系而居住在一起的人員”立戶的，即由業緣關系共同居住在機關、團體、學校、企業、事業單位內部或公共宿舍的人而立戶的稱為集體戶。眾所周知，集體戶人均居住面積遠小於家庭戶，在人口普查中也不作為調查項目，所以在計算城鎮住宅套數和面積時，應將集體戶排除在外或進行一定調整。   根據2010年六普，城鎮家庭戶人口占城鎮總人口比例為88%，在2000年五普中這個比例是89%。經調整，我國城鎮住宅面積在1998年和2012年之間增加了136億平米，比甘犁教授的算法少了20億平米。這恰好回答了甘回應任時的一個疑惑，即在考慮自建房，小產權房和較小的拆遷規模後“尚有20億平米的差距不能夠用現有數據解釋”。   我國所謂的城鎮地區包含大量農村   按家庭戶計算的我國城鎮住宅面積在1998年和2012年之間增加了136億平米。根據國家統計局，在此期間我國城鎮住宅建設完工了95億平米。無論是甘犁教授、還是任誌強先生主管的REICO工作室，在小產權房存量方面的估計其實比較接近，所以我們姑且使用甘犁教授的8.3億平米這個數據。有關拆遷規模，有爭議但畢竟差距有限。最大的分歧其實來自於城鎮中所謂的“自建房”。從CHFS的所有推論和政策建議來看，CHFS把所有的城鎮自建房都列為真實的城鎮住房，但我們認為城鎮中絕大部分的自建房實際上就是“被城鎮化”之後農民在農村的自有住房而已，不是真正的城鎮住房。   我國有關城鎮的定義不斷變化   長久以來，我國在城鎮定義方面不斷變化反複。一方面我國沒有穩定合理的城鄉劃分標準，一直以行政界線作為城鄉劃分的基礎，使得絕大部分市鎮的行政管轄範圍都遠遠大於建成區，涵蓋大廣大農村地區和農業人口。另一方面則遺漏了億萬進城務工的農民工，給學術研究和政府決策造成了很大障礙。   從1963年到1990年，我國城鎮人口只計算設有建制的市鎮的非農業人口，不包括農業人口。1990年我國第四次人口普查為城鎮人口制訂新標準，導致對設區的市鎮統計偏大和對不設區的市鎮統計偏小兩種現象並存。2000年五普時又有修正，引入“人口密度原則”，把人口密度在每平方公里1500人以上的區的人口全部算做城鎮人口，而對密度在每平方公里1500人以下的區只計算真正的城鎮部分，鄉村部分不再計入城鎮，從而在一定程度上克服了四普對設區的市城鎮人口的偏大統計。五普同時引入“建成區延伸原則”，將與市鎮駐地建設用地相連的鄉鎮地域和村委會地域納入城鎮，從而一定程度上克服了四普對不設區市和建制鎮人口的偏小統計。但五普的城鄉劃分標準操作複雜，難以推廣。因此2006年和2008年統計局再度調整城鎮定義，取消了人口密度指標，以我國的行政區劃為基礎，以民政部門確認的居民委員會和村民委員會為劃分對象，以實際建設為劃分依據，將地域劃分為城鎮和鄉村。城區是指在市轄區和不設區的市，政府駐地的實際建設連接到的居委會和其他區域。鎮區是指在城區以外的縣人民政府駐地和其他鎮，政府駐地的實際建設連接到的居委會和其他區域。同時，開始使用全國行政區劃代碼，建立《城鄉地域庫》。2008年的修訂應該說有較大的改進，但新城鄉劃分標準實際操作起來仍然有很大難度。尤其是“實際建設”這個標準，因為鄉村地區基礎設施的改善，地方政府有很大的自由度將之定義為城鎮。另外在實際操作中，不少地方政府只是將村委會換成居委會的牌子而已。   另一方面，我國地方政府為擴大編制，爭取中央優惠政策和獲取廉價土地，一直熱衷於更改行政區域名稱，令統計局劃分城鄉的工作難上加難。據南方都市報不完全統計，從1997年底至2013年初的15年間，全國縣市改為市轄區的共有158個。1997年我國市轄區面積為35萬平方公里，建成區面積為1.4萬平方公里，建成區僅占市轄區面積的3.9%。2011年我國市轄區總面積為64.3萬平方公里，建成區面積為3.7萬平方公里，建成區占市轄區面積的5.8%。   從六普和CHFS數據推算我國城鎮化被高估至少25%   根據六普推算，2010年我國城鎮地區中有至少40%的家庭戶是農業戶口，人口2億3400萬。而根據2010年國家統計局農民工監測調查，有可能被列為家庭戶的舉家外出農民工人數是3071萬人，即使這部分農民工全部被納入城鎮家庭統計調查範圍，仍然是2億3400萬存爭議城鎮人口的一小部分。單獨外出的農民工是否可能大量的以常駐人口的身份被納入城鎮家庭戶呢？答案是否定的。   據六普數據，城鎮中“一人戶”一共只有3410萬，中間十五歲至五十歲的只有2135萬。即使這2135萬全部是農民工，再加上3071萬舉家外出農民工，城鎮中納入家庭戶的農民工最多只有5206萬，仍然只是2億3400萬存爭議城鎮人口的四分之一不到。實際上，根據統計局的農民工監測調查，在2010年，52%的外出農民工住單位宿舍或工棚，18%合租，所以有70%的農民工基本上被排除在城鎮家庭調查之外，因此被納入六普和國家統計局平時城鎮家庭調查的農民工可能遠小於5206萬這個數目。結論是我國六普統計的城鎮家庭中保守估計有三成左右的居民是當地農村居民，有三成左右的城鎮住房是當地農民在鄉村的住房。   從CHFS的樣本我們也能得出相似結論。目前，CHFS關於其家庭調查抽樣方法和樣本的最全面信息披露來自其2012年家庭金融調查報告。有關其2011年抽樣，“在320個居委會/村委會社區中，城鎮樣本與農村樣本比例為181：139”，“農村地區抽取的戶數統一設定為20戶”，所以農村樣本戶數應該是139*20=2780戶；城鎮戶數是5658戶，總有效樣本是8438戶。根據我們的詢問和CHFS的信息反饋，有19個社區雖然根據統計局編碼是城鎮，但在CHFS實地繪圖時反饋回的信息是農村，社區名稱也是某某村委會。非農業戶籍家庭數是3997個，農業戶籍是4441個。所以，至少有1661戶被調查的城鎮家庭是農業戶籍，占29.4%。實際上，因為城鎮抽樣不是隨機的，而是偏向於“以達到進一步抽取富裕家庭的目的”，所以城鎮中的農業戶籍家庭的比例可能更高。一個更為有力的證據是，“在調查的8347戶家庭中，有土地的家庭約4048戶”。因農村樣本是2780戶，假定農村家庭都有地，城鎮地區中有地的家庭則是1268戶，所以在CHFS調查的城鎮地區中，有地的家庭至少占22.4%。 如果對CHFS樣本的非隨機性進行一定調整，城鎮家庭中有地家庭的實際比例很有可能要高於22.4%。有一種可能是有地的城鎮家庭是農民工，其所擁有的土地是在農村老家的土地。可惜的是，CHFS在其調查問卷中並沒有問及這個問題，迄今為止CHFS也沒有提供更詳細的信息。但從其他信息來看，CHFS城鎮家庭樣本中的農民工家庭比例微乎其微。在其2011年的樣本中，單人戶共有564戶，按比例城鎮單人戶約為378戶，占總調查樣本人口的1.3%和城鎮人口的2.5%。即使把他們全部算作農民工，也遠遠小於我國城鎮中的農民工比例。根據統計局調查，我國2011年單人外出農民工為1億2584萬人，占全國總人口的9.3%和城鎮人口的18.2%。   即使假定CHFS的空置率正確，CHFS高估城鎮空置房達40%   上述分析表明，在我國所謂的城鎮地區人口中，估計有三成左右實際上是居住在鄉村的農業戶籍人口，只是因為“建制城鎮化”才被劃為城鎮人口。同樣道理，有三成左右的所謂城鎮住房其實是位於農村的住宅。討論我國的城鎮化，一定要去偽存真，剔除這部分偽城鎮化；研究我國城鎮空置房數量，也有必要剔除這部分農村住房。將CHFS估計的4898萬套空置房數量去掉30%，我們得到一個相對較為可靠的3428萬套空置房的數字。   換個角度，按CHFS的城鎮住房空置率在過去兩年的變化，2011到2013年兩年之間我國城鎮空置房增加了842萬套。但這兩年間我國官方統計的城鎮化增加了4032萬人，按戶均2.8人算，需1440萬套住宅。兩年間我國包括小產權房的城鎮住房建設完工量約2250萬套。如果按照CHFS的空置率數據，則我國過去兩年在城鎮地區幾乎沒有任何拆遷，但這顯然是不可能的。以此判斷，如果假定CHFS關於我國城鎮住房空置率的統計是準確的，其使用的城鎮住房總量可以確定是誇大的。   我國城鎮住房存量究竟是多少？   業界公認建設部早些年公布的《2005年城鎮房屋概況統計公報》中的數據相對比較可靠。根據這份報告，至2005年底，全國城鎮住宅建築面積為108億平方米，人均住宅建築面積26.1平方米，戶均住宅建築面積83.2平方米，戶均成套住宅套數0.85套。通過與其他人口數據核對，這些住房數據顯然是基於戶籍而非常住人口的。我們認為，雖然使用人口普查數據會高估城鎮人口，但僅僅納入非農業戶籍人口則低估城鎮人口。一個折中的辦法是以建設部2005年數據為基礎，加入大部分當時已經建成的小產權房，再以國統局每年城鎮住房完工數據和小產權房完工量來推算2005年後的總新增量。假定2000年前的住房在2005年前以每年2%的速度被拆遷，之後以3%的速度被拆遷，小產權房建設規模為統計局統計的年城鎮住宅供應量的8%。由此我們估算，2013年我國城鎮實際住宅存量為166億平米，約合1.8億套住宅。我們估算的城鎮住房面積同2010年六普結果相比低23%。根據我們的估計，截至 2010年底，在我國城鎮地區， 2000年以前建造的房子約占48.7%。相比之下，六普的數字是56.8%。 之所以有差別，是因為六普的城鎮住宅中包含三成左右的農村住宅，而農村住宅的建設高峰是八九十年代。到2013年，我們估算的這個比例下降到39.7%。   西南財大22.4%的城鎮空置房率可靠嗎？   有兩大因素使我們認為我國城鎮住房空置率要明顯低於22.4%。一是有必要扣除正在裝修的毛坯房；二是CHFS的抽樣和問卷設計也導致其高估我國城鎮住房空置率。由於文化傳統等種種原因，我國新房供應中約有70%左右是毛坯房。從國際標準來看，這些毛坯房是非成品房，應該從空置房中扣除。當然也有不少毛坯房是純粹用來作投機或投資用的，買主不會考慮去裝修，所以毛坯房也不能完全從空置房中扣除。如果毛坯房是真實剛性需求，那麽從毛坯房的交房、裝修到入住時間平均約為九個月。所以一個較為合理的調整城鎮住房空置率的辦法是從空置房中扣除年供應量的一半左右，即550萬套。以我國1.8億套城鎮住房存量來計，這樣的調整可以使我國城鎮住房空置率下調約3個百分點。   CHFS非隨機抽樣性及其權重調整的隨意性   CHFS在計算我國城鎮住房空置率方面的一個更為嚴重的問題是其樣本偏重於高收入人群。CHFS在抽樣的第一和第二階段是按照國家統計局的編碼系統和已有的地區經濟數據來進行分層抽樣的，權重調整的難度應該不大。但在其第三階段社區抽樣中，城鎮家庭的抽樣和樣本數量不是隨機的，而是“在城市地區，我們收集了各社區的平均住房價格信息，並以此作為社區富裕程度的衡量指標。在此基礎上，我們根據住房價格由高到低將各社區分成四個組，在住房價格最高的組分配50戶樣本，而在住房價格最低的組分配25個樣本，以達到進一步抽取富裕家庭的目的”。通俗一點，就是富人區抽的樣本多，平民區抽的樣本少，貧民區抽的最少。從理論上來講，這種非隨機的分層抽樣可以通過權重調整來解決樣本的代表性問題。但分層抽樣的前提是利用事先掌握的關鍵統計信息，在社區這個層面，無論是通過房價還是其他指標，數據質量已很不穩定，權重確定的隨意性相當大。舉一個例子，CHFS估算的2011年我國城鎮家庭擁有兩套及以上住房的比例就經歷了較大調整。CHFS在2012年的報告中提及的是19.1%，後來經過權重調整，調降到15.9%。由此可見，權重調整的空間相當大。又比如，或許是因為權重調整難度太大，CHFS調查報告中有些統計數字是肯定沒有經過權重調整的。在其2012年調查報告中關於“自有住房擁有率”的表述中，城市的85.4%和農村92.6%的“自有住房擁有率”是按照樣本直接計算的，未經任何權重調整。   一點題外話。權重調整這個問題不僅涉及CHFS的城鎮住房空置率，還影響其他CHFS之前公布的關鍵統計結果。比如CHFS公布的2010年中國家庭收入基尼系數為0.61，遠遠高於統計局公布的0.48。統計局的數字或許是低估的，但因為樣本代表性問題CHFS高估我國基尼系數的可能性也不小。如果CHFS城鎮家庭住房多套率可以從19.1%下調到15.9%，調整幅度達20%，那麽CHFS的基尼系數向下調整的空間也不會小。   其他因素導致CHFS高估城鎮住房空置率   一是CHFS在調查問卷設計時，並沒有問及城鎮居民的空置房位於農村還是城市。根據CHFS的城鎮住房報告，城鎮中因為人房分離導致的空置率為5.1%。CHFS定義“人房分離”為僅擁有一套住房的家庭因外出務工等原因而空置的自有住房。我們認為這部分人有可能是在城鎮租房居住的農民工，而農民工在老家農村基本都擁有住房，因此CHFS在計算空置率時很有可能錯將農村住房當作城鎮住房從而擡高城鎮住房空置率。   二是CHFS在使用統計局的編碼系統時所導致的樣本偏差。由於縣市改區主要發生在我國較為發達地區，其所在地“被城鎮化”的農村居民的人均住房水平一般來講比城市居民要高。另外較發達地區的城市化速度確實較快，拆遷量大，而農民的拆遷房補助也較多，經常有補償一套以上拆遷房的情況，從而擡高了統計結果中的空置率、人均居住面積和戶均套數。   CHFS在計算城鎮住房空置率方法上的問題   CHFS的城鎮住宅空置率和其他一些他們提供的住房數據有不一致的地方。在2012年的報告中CHFS較為詳細地列出了2011年我國城鎮家庭擁有住房套數的分布表。根據此表， 擁有3套以上城鎮住宅的家庭占比為0.32%，若合理假設這些家庭的平均擁有量為5套，則可算出每一百城鎮家庭擁有的住房數量為111.5套。上面提過，由於沒有問清楚這些住宅是在城鎮還是農村，所以實際數量可能小於111.5套。對這一百個城鎮家庭來講，除非合租，一個家庭會居住在一套房子中。那麽合租的比例是多少呢？合租的應該絕大部分是單人戶。在其2011年的樣本中，城鎮中單人戶數量約為378戶，占調查樣本中城鎮家庭戶的6.7%。保守假定合租是3人住一套住房，則2011年CHFS的樣本中每一百城鎮家庭居住在96.7套城鎮住房中，如此計算出來的城鎮住房空置率為13.3%左右，要比CHFS公布的20.6%的空置率小一大截。事實上，CHFS後來已經將2011年的城鎮擁有多套住房家庭的比例從19.1%下調至15.9%，說明根據我們的合理假設計算出來的城鎮住房空置率可以進一步降低至10.5%左右，更不用說，如果我們去掉多套房中可能包含的農村住宅，這個空置率會更低。   我國城鎮住房空置率究竟是多少？   通過上述分析，我們認為，我國城鎮住房空置率應該在10%到20%中間，或者說可能在15%左右。通過調查我國部分城市居民小區晚上開燈率，國際投行里昂證券最近發表了一份報告，認為我國一線城市商品住宅的空置率在10%，二三線城市的空置率在16%左右。如果以平均15%的空置率來計算，我國在2013年底城鎮空置房的數量約為2700萬套。   毋庸置疑，即使經過下調，我國城鎮的住房空置率相對其他國家是很高的。我們認為原因主要有四個。一是我國仍處於經濟增長速度和城鎮化速度較快時期，每年城鎮住房完工量相當大，占存量的7%左右，而從新房完工到成交最後到居民入住必然有一定時滯，由此帶來較高的空置率。二是我國由於戶籍和其他限制，我國外出農民工和其他流動人口主要還是在原籍地中小城市買房而非在其工作地買房。三是我國城市發展的土地供應額度主要由當地戶籍人口數量決定，導致外來務工人口較多的發達地區城鎮住房供不應求，房價上漲過快，而人口流失的不發達地區城鎮住房則可能供過於求，從而造成較高的住房空置率。四是我國居民儲蓄率高，但資本市場發展落後，銀行存款利率低下。在我國高速經濟增長和快速城鎮化的背景之下，大城市房價持續攀升，引導資金過度追逐部分城市的有限住房供應，造成一定的投機，又因房屋租賃市場落後，導致即使在人口密集的大城市也造成較多空置住房。同時我們也要看到，在大量空置房的背後，我國70%的1.7億外出農民工生活在工棚，集體宿舍和合租的住房中，許多受過高等教育的年輕人成了“蟻族”。我國雖然沒有像有些發展中國家的大型貧民窟，但我們同樣有棚戶區，臟亂擁擠的城市邊緣地帶和居住環境惡劣的城中村。   我國有4.2萬億銀行房貸被浪費在空置房上嗎？   CHFS的調查報告認為截至2013年8月，城鎮空置住房占用了4.2萬億的銀行住房貸款余額。空置住房不僅具有較高的信貸可得性，其平均貸款規模也遠高於非空置住房。CHFS認為房價一旦下跌，空置住房更容易虧本房價一旦下跌，空置住房更容易資不抵債。   因為資料有限，我們很難去深究CHFS如何得出上述有些結論。 2013年8月時我國銀行的房貸余額約為9.3萬億。我國新房銷售以預售為主，占78%；從預售到交房，保守估計平均大概需要一年時間；因為我國新房中約有70%是毛坯房，毛坯房的合理裝修到入住時間是九個月。調整預售所用銀行貸款，在2013年8月已經交房的銀行房貸應在7.95萬億左右。如此說來，CHFS認為我國有超過一半（53%）的銀行房貸被浪費在了城鎮空置房上。   假定CHFS這個推斷基本準確，我國嚴格的銀行按揭貸款政策就是一個徹底的失敗。若從政策建議角度出發，CHFS大概是認為我國銀行的差別性房貸政策應該大幅收緊。但CHFS的結論和實際情況或許有較大出入。我們可以肯定的是，CHFS這個4.2萬億銀行房貸被浪費在空置房上的結論是建立在其對我國空置房數量嚴重高估的基礎之上的。如前所述，我國城鎮空置房數量可能在2700萬套左右，按照CHFS的其他信息，空置房所占銀行貸款應在2.3萬億左右，占2013年8月銀行房貸余額的25%。其實我們認為2.3萬億這個數字仍然高估了城鎮空置房所占的銀行房貸。過去幾年我國大量城市空置房來自於城市擴張所帶來的拆遷補償。城郊農民在拆遷過程中往往得到一套以上的住房，而這些空置房則幾乎不涉及銀行房貸。   CHFS在分析今後城鎮住房供需方面的誤區   CHFS根據其家庭調查和統計局數據推論出2013年我國城鎮地區空置住房為4898萬套和空置率為22.4%後，認為城鎮住房需求乏力，供給過剩，現有住房年供給的40%即可滿足年新增住房需求。房價下行趨勢已定，中國住房市場的寒冬即將到來。我們認為CHFS低估了未來的城鎮住房需求，高估了將來的住房供給，從而得出了有誤的政策結論。   農民工的城鎮住房需求被嚴重低估   CHFS將城鎮住房需求分成兩類。一是現有城鎮居民的需求。“截至2013年八月，24.6%的城鎮家庭具有剛性需求，約為5400套房。13.1%的城鎮家庭具有潛在的改善型住房需求”。CHFS然後根據家庭金融資產和新房市場價格，計算“可實現的住房需求”不及總需求的40%。二是新增住房需求。CHFS預計未來五年年均新增住房需求為995萬套，其中包括年新增成年人所需求的317萬套，補償新增拆遷家庭的242萬套和新增農民工的336萬套。   我們認為CHFS明顯低估了未來的城鎮住房需求。CHFS調查的城鎮家庭中，有三成家庭實際上是生活在農村中的農業戶籍人口。這些家庭，尤其是城郊農民，有很高的城鎮住房需求。雖然部分城鄉結合部農民可以通過拆遷取得城鎮住房，大部分農民仍需購置城鎮住房。   和其他家庭調查一樣，CHFS的家庭調查嚴重低估進城農民工的住房需求。2013年我國1.7億外出農民工中，在工作居住地擁有住房的只有1.1%，49%的外出農民工住單位宿舍或工棚，20%合租。我們認為這些沒有單獨居住的農民工絕大部分被排除在城鎮家庭調查之外。農民工即使單獨居住，也主要在城郊或城中村。如前所述，CHFS在農村和低房價社區的樣本量小（20到25個），又因樣本權重的調整困難，農民工家庭的比例很有可能在調查統計中被低估。除了大量城中無房的存量農民工，農民工人數還在逐年增加。2013年農民工增加633萬，外出農民工增加274萬，這些新增農民工也有住房需求。我國目前還有大量留守兒童， 2012年9月教育部公布義務教育隨遷子女超過1260萬，留守兒童2200萬。全國婦聯2012年發布《中國農村留守兒童、城鄉流動兒童狀況研究報告》，根據《中國2010年第六次人口普查資料》樣本數據推算，全國有農村留守兒童6103萬，占農村兒童37.7%，占全國兒童21.9%。46.7%農村留守兒童的父母都外出。另外全國有流動兒童達2877萬。   我們保守估算有城鎮住宅需求的農民工及其家屬約有2.2億。如果以1.7億外出農民工為基礎，中間舉家外出的有3525萬，住房需求是1763萬套；剩下1億3085萬人，假定50%已經結婚（家人在鄉下）或嫁娶鄉村配偶，另50%單身並主要在外出農民工中間尋找配偶，則住房需求為1億468萬套。所以總計1億2230萬套。扣除在工作居住地擁有城鎮住房的1.1%，實際需求是1億2096萬套。即使考慮到部分農民工會選擇回鄉，未來十到十五年若我國能夠較為順利的解決進城農民工的住房問題，每年新增的住房需求也在500萬套以上。   最後，CHFS在計算“可實現需求”時，使用現有區域房地產市場數據，忽視未來居民收入上升、政府提供保障房和居民遷徙等因素。我們尤其要指出的是，我國目前每年畢業大學生約720萬。這些未來的白領階層也有很強的流動性。即使他們的上一代已經為他們在家鄉購買了房子，這些年輕人也很有可能隨著我國產業的區域間轉移和遷徙，從而形成新的住房需求。   現有住房年供給的40%即可滿足年新增住房需求？   在論及未來五年年均住房供給時，CHFS由於對房地產行業的宏觀數字缺乏了解，在年均商品房和保障房兩個方面大大高估了未來住房供應量，從而得出“現有住房年供給的40%即可滿足年新增住房需求”的結論。同時又不切實際的認為我國現有城鎮空置住房都可以成為有效供給，從而誇大了現有住房的供給量。   CHFS假定過去兩三年的商品房開工面積可以在未來五年得以維持，從而預測未來五年年均供應1300萬套商品房。殊不知我國14.6億平米的商品房開工面積很有可能在2013年已經達到頂峰，今年前五個月商品房開工面積同比已經下降22%，照此速度，今年我國商品房開工面積也就是在11.4億平米左右，今後也不大可能恢複快速增長。但一個遠為嚴重的分析錯誤是假定過去幾年開工的商品房都能完工交貨。實際上，商品房開工面積過去幾年來遠遠高於完工面積，且差距越拉越大。根據我們的估算，2011年時商品房的平均施工期為2.5年，但到2013年躍升至5.6年，而如果一切正常的話毛坯房的施工期應該在2年左右。2013年我國商品房完工面積為7.9億平米，只有同期開工面積的54%。那麽究竟是什麽原因導致我國商品房開工面積遠遠脫離完工面積呢？我們認為，主要原因是自從2010年以來中央政府為遏制房地產泡沫，打擊開發商囤地行為，開始嚴格執行“開發商在購得土地兩年之內若不開發土地，則政府有權收回土地”的政策。這迫使眾多囤地的開發商只是象征性的開始施工從而避免受到政府懲罰。我們估計未來五年年均商品房供應也就在接近800萬套左右的水平，和2013年基本持平。   CHFS預測我國未來五年年均供應保障房720萬套。我國的確計劃在十一五期間完工3600萬套，但從目前進程來講，基本上不可能完成這個任務。2011年至2013年底，保障房基本建成1577萬套，其中包括棚戶區改造668萬戶。今年國家計劃新開工保障房700萬套以上，基本建成480萬套。也就是說，如果今年能夠順利完成計劃，十一五的前四年共完成2057萬套。顯然2015年作為十一五規劃的最後一年不可能完成剩下的1543萬套。實際上，根據實際情況，政府已經在一定程度上淡化這個3600萬的指標。按照去年和今年的實際完工目標，十二五規劃中的保障房完工指標應該大幅低於十一五規劃中的3600萬套。但一個更為重要的問題是，保障房的實際開工和完工情況可能要比官方數字低一大截。地方政府虛報保障房數據的現象較為嚴重。絕大部分經濟適用房和拆遷房等住房項目因為由開發商承建，已經被統計為商品房；但許多地方政府為完成上級下達的目標，將這些經濟適用房和拆遷房再次作為保障房工程向上匯報成績。工業區宿舍以前一般不作為住房項目上報，但為了完成指標，地方政府紛紛將開發區和工業區內宿舍統計為保障房。   不是所有的空置房都是有效供給：土地和戶籍制度的扭曲   在存量住宅分析供應方面，CHFS認為，“中國城鎮地區可實現剛性住房需求上限約為2300 萬套，可實現改善型住房需求上限約為950萬套，總計3250萬套。同時，城鎮地區家庭自有空置住房為4898萬套，待售商品住宅約為350萬套，總供給為5248萬套住房。由此可知，即使不計算“十二五”期間的保障性住房建設供給，現有的存量住房可以滿足可實現住房需求”。除了低估需求和高估供給的絕對量外，CHFS也誤將所有的空置存量房當作有效供給。   我們認為，我國特殊的土地和戶籍制度造成了我國居民住房供應的低效配置。我國的戶籍制度不僅僅限制農業戶籍人口在城鎮的居住權利和使用城鎮公共服務，也限制非農業戶籍人口在戶籍所在地以外城市的居住權利。我國農村的集體土地制度使得農村人口向城市轉化時，大量鄉村用地尤其是宅基地空置造成嚴重資源浪費，又因為不能將農村土地包括宅基地置換成可交易資產，農民進城沒有原始積累，很難累積起一定財富購買城市住宅從而獲得戶籍。另一方面，堅守18億畝耕地紅線有一定的合理性。但正因為此，土地緊缺，城市每年擴張的速度受嚴格限制，土地擴張的額度以當地人口為標準來安排，造成人口湧入的經濟高速增長城市過於擁擠，房價過高，而人口流失地區的城市土地供應則綽綽有余，造成住宅供過於求的局面。   可以說，我國改革開發後第一代的住宅建設浪費在農村。八九十年代農民工將大部分在城鎮的打工所得花在老家的蓋房支出上，房子越蓋越大，我國直到2006年以完工面積計農村的蓋房規模超過城鎮。但許多農民工也就是春節時回家住幾個星期而已，農村新建住房的使用效率極低。這些被納入“城鎮統計”的農村住房很多也就成為城鎮空置房。CHFS在2011年調查中，即使樣本偏重於富人區，仍然有17.1%的城鎮家庭是“自建擴建”的。六普數據中，“城市”中的自建房比例是16.4%，“鎮”的自建房比例是56.2%，“城鎮”合起來的比例是31.5%。這些所謂的城鎮自建房絕大部分都是農民在鄉村蓋的房子。   第二代的住宅建設浪費在中小城市和鎮，主要是在過去十年間。在大城市打工的新一代農民工和非農戶籍流動人口由於戶籍和限購等種種因素，紛紛在老家城鎮購房。對部分農民工而言，在老家城鎮購房可以為其家庭取得非農戶籍，從而獲得公共服務尤其是將子女送入城鎮中小學讀書的權利。從地方角度，過去十來年是土地財政登峰造極的時代，大部分地方政府通過運作土地獲取資源，將民間儲蓄大規模轉換成城鎮建設。這其中不乏成功的例子，我國城鎮化和城鎮基礎設施建設取得了巨大成就。但這種四面開花式的城鎮建設必然有其非理性的一面，最後也必然會出現一批嚴重供過於求的“空城”甚至“鬼城”。是否這些“空城”最後都能被新湧入的人口填滿呢？答案是否定的。隨著我國戶籍制度的逐步放開和人口流動加速，有些空城或許有前途，有些空城甚至會更空。結論顯而易見，不是所有的空置房都是有效供給。   對未來需求和供給的估算   簡單起見，不考慮老年供應和新增成年人，合理假定兩者間基本互相抵消；拆遷家庭需求計入城鎮化需求中；去掉農民工，再去掉25%的偽城鎮化，我國目前的城鎮化率約為40%。未來十年，我國實際的城鎮化（包括真正吸納農民工及其家屬）可達60%。新增城鎮居民，即二十個百分點的人口約為2.7億人。保守估計以戶均3口人來計算，需要9000萬套房；我國目前在2000年前建成的城鎮住房約有7000萬套，進入加速折舊階段。未來十年假定約有30-40%會被拆遷。如此計算，我國未來十年的需求是1.2億套左右。我國截至2013年完工大約1.16億套。如此推論，以面積來計，我國新房開工和銷售已經處於頂部或已越過最高點。但今後十年的修建量的質量和綜合配套將提升。住房投資增速仍能夠維持5-10%的增長。   謹慎對待CHFS提出的政策建議   CHFS在得出“中國住房存量已經過剩，空置率高”的結論後，得出幾點政策建議。一是“在住房市場調控中，應註重盤活存量，減少浪費。短期而言，可以通過免除租房稅費，規範租房市場來保護出租雙方利益，讓空置住房產生效益”。二是“通過對多套房家庭征收房地產稅，提高空置房持有成本，激活空置住房。中國的住房市場主要由投資需求驅動”。三是“正確引導價格預期是住房市場調控的另一方面。應該通過收集並定期發布空置率等相關指標，幫助投資者了解住房市場運行現狀並合理預期其發展趨勢，理性決策”。四是“應該減少或停止新建保障房。通過對低收入家庭或農村流動家庭發放租房補貼，既能解決這部分家庭的住房問題，也能活躍租房市場”。   我們認為，CHFS這些政策建議大體上是合理的。CHFS的“應該減少或停止新建保障房”適用於我國住房供應明顯過剩的中小城市，但對大城市和城市的棚戶區，保障房建設和棚戶區建設還是非常必要的。這一方面是因為大城市較快的房價上漲的確擠壓了原有居民的生存空間，對他們來講，遷徙到其他城市是不切實際的。另一方面我國大城市的實際空置率和空置房數量遠沒有CHFS估算的那麽高，而大城市的保障房建設規模也可能遠遠低於CHFS的估計和官方數字。   農民工問題是CHFS家庭調查的盲點和其政策建議的盲點   CHFS政策建議的一個更大問題是忽視其家庭調查的盲點，從而在政策建議上撿了芝麻，丟了西瓜。CHFS的家庭調查在城鎮遺漏了絕大部分進城打工的農民工和農民工家庭，另外一方面卻通過其農村家庭調查又得出了“農村戶籍人口中，年輕人口大部分已經進入城市”。通觀CHFS的調查結論，似乎進城的農村戶籍人口已經融入城市，成為自有住房擁有率達89%中的城市家庭中的一部分。如此一來，CHFS就得出了一系列嚴重脫離我國實際的政策結論，過於強調城鎮住房過剩，而忽視我國城鎮住房的結構性區域性錯配問題，無視我國億萬農民工的居住生存狀態和歸屬問題。在有關我國城鎮住房問題的政策建議上沒有任何地方涉及我國深層次的戶籍和土地問題。   我們認為，今後我國在住房和城鎮化方面的改革的核心是以穩健的逐步放開戶籍限制和改進農村土地制度背景下的城鎮化。我國城鎮住房建設雖然存在嚴重的區域間錯配，也終將為此付出較為慘痛的代價，但我國城鎮住宅總體建設規模並沒有脫離我國經濟高增長和低城鎮化率的現實。從今後的潛在需求來判斷，我國城鎮住宅的完工面積或接近頂部，但因為質量，裝修和配套的改善，在未來的10年內城鎮住房投資仍將維持5-10%的增長。住宅需求的區域分化必然加大，哪里有穩定的工作機會，哪里就有住房需求，而非像過去那樣全國四處開花。可喜的是，中央政府在這方面有著清醒的認識。在6月30日中共中央政治局會議上，領導層指出“加快戶籍制度改革是涉及億萬農業轉移人口的一項重大措施”，要“著力促進有能力在城鎮穩定就業和生活的常住人口有序實現市民化，穩步推進城鎮基本公共服務常住人口全覆蓋”。中央也認識到土地問題是今後戶籍改革的核心。“戶籍制度改革是一項十分複雜的系統工程，要堅持統籌謀劃，協同推進相關領域配套政策制度改革。要完善農村產權制度，維護好農民的土地承包經營權、宅基地使用權、集體收益分配權”。我們認為，在經濟體制改革上，如果說要找到一個能夠順應民心，提高資源使用效率，促進社會公義和縮小貧富差距的最佳切入點，一定是農村土地制度改革。  

更新：深圳規土委回應”上萬套房源被鎖“事件

來源: http://wallstreetcn.com/node/213232

對於今天早些時候媒體報道的“深圳上萬套房源被鎖、涉及多家央企的安居保障房項目”一事，深圳市規劃和國土資源委員會予以了回應。

深圳規土委在官方微博中稱，主管部門在監督檢查過程中發現房地產開發企業、經紀和估價機構及從業人員有違反法律、法規及《深圳市房地產市場監管辦法》規定行為的，可以暫停其使用信息系統。房源鎖定或限制產權可能存在多種因素。

此外，據證券時報，對於中糧地產旗下位於深圳寶安的鴻雲花園部分房源處於鎖定及自動鎖定狀態的報道，中糧地產相關負責人回應稱：

中糧鴻雲花園早已售罄，且各戶房產證全部已經辦理完畢，不存在房源鎖定的問題。

今天早些時候，一財網授權華爾街見聞發表的一篇報道稱，深圳上萬套房源被鎖，並涉及到多個央企的安居保障房項目：

忽然之間，深圳上萬套房源被鎖，並涉及到多個央企的安居保障房項目，這讓業內有點摸不著頭緒。

1月15日晚間，繼榮超地產、花樣年之後，市場又曝出中海地產、招商地產、中糧地產等多個房企有房源被“管理局鎖定”。據統計，按照預售證2011年1月1日以後開始統計，被管理局鎖定的開發商數量超10家，粗略統計涉及鎖定房源超過16800套。

中海地產、招商地產相關人士均對《第一財經日報》記者回應稱，上述被鎖房源早已銷售完畢，也均已完成備案，對公司不會有任何影響。

深圳市規劃和國土資源委員會網站顯示，深圳中海地產有限公司旗下位於龍崗區的最大安居房地產項目閱景花園遭遇“管理局鎖定”，其中，該項目1號樓至4號樓大面積處於管理局鎖定狀態，5號樓至7號樓均處已備案狀態。據初步統計，中海閱景花園被鎖房源達2888套，占全部房源超九成。

據了解，安居型商品房是指政府提供政策優惠，限定套型面積、銷售價格和轉讓年限，主要采取市場化運作方式籌集、建設，面向符合條件的家庭、單身居民配售的具有保障性質的住房，其性質為商品房。

與中海閱景花園項目一批的另外兩個安居房項目卓越西鄉安居項目和富通永福苑的房源也被大範圍鎖定。

中海地產相關人士對《第一財經日報》記者表示，中海閱景花園項目早在2013年就已經全部交給業主，入夥完畢。

此外，招商地產的安居房項目招商錦繡觀園也有房源被管理局鎖定。招商地產對本報回應稱，該項目向深圳市規劃國土委申請了預售許可證並按照相關規定完成了銷售，公司未接到主管機關鎖定的通知，也未影響公司正常業務，對於小業主權益也無任何影響。

有業內人士分析，安居型商品房的銷售、申請、抽簽、登記、備案等都是在住建局完成，但產權歸國土局管理，可能兩個部門之間在做相關工作交接，暫時對房源進行鎖定。

就在昨日，榮超地產旗下榮超大廈133套房源被鎖定一日後解除鎖定，深圳市規劃和國土資源委員會事後發布微博解釋稱，榮超大廈被鎖定是因為業務辦理要求，需要暫時停止銷售。現榮超大廈鎖定原因已經消除，已予以解鎖，屬於正常情況。

深圳市規劃和國土資源委員會還表示，被鎖定的原因有兩類，一類是主管部門發現開發商、經紀和估價機構及其從業人員有違法行為，可以暫停信息系統使用（即無法辦理網簽）；另一類是，已批預售項目在辦理施工圖變更、初使登記等業務時，主管部門可以臨時鎖定相關房源，待事項辦理完畢後再解除鎖定。

但關於此次上萬套房源被鎖一事，本報記者一直未聯系上深圳市規劃和國土資源委員會。

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十年銷售千萬套：GMod幕後的故事

來源: http://www.iheima.com/zixun/2016/0701/157096.shtml

文｜落沙 來源｜遊戲研究社

2011年，《我的世界》發布了官方正式版，同屬沙盒遊戲類型的《Garry's Mod》賣出了一百萬套。

《Garry's Mod》一般簡稱為GMod，中譯為“蓋瑞模組”，它在2006年登陸Steam時，定價還不足10美元——時至今日，依舊如此。鑒於它給予玩家們的回報——一個開放的，擁有幾近無限可能性的可控沙盒，以及作為一個標榜自己為“不可征服”的遊戲模組，這個價錢買下它確實很劃算，你不會後悔。

2004年，《Garry's Mod》的創作者Garry Newman向全球免費發布了他的同名項目。因為在他看來，誰會花錢買一個著實詭異的起源引擎（Source）遊戲模組？然而兩年後，一個愛好者聚集的社區蓬勃發展了起來，媒體爭相報道，Valve也開始聯系Newman商議把這個遊戲模組加入他們的數字發行服務。

至此，《Garry's Mod》似乎已經超越了普通的“遊戲模組”，成為一個羽翼豐滿的獨立遊戲。Newman用瘋狂二字來形容當時媒體鋪天蓋地的宣傳熱潮，同時回顧他拒絕了來自Valve的第一次邀請。

“要說定價的話，就得談到那些最初的日子，”他解釋道，“我們決定低價，因為當Valve最早問我們是否想要把它放上Steam的時候，我拒絕了。我心想：誰會買它？當我們第一次討論定價時我們就定了10美元。如果我們當初定了50美元或30美元，甚至20美元，我都不覺得它能走到10年後的今天。”

Steam現今的地位相較當年可謂雲泥之別。2006年，雖然這個平臺已經走進了第三個年頭，大多數人依舊覺得它是個麻煩——一個單調沈悶阻止我們直接從桌面進入《反恐精英》的軟件。Newman確實看到了電子平臺的巨大潛力——它將勢不可擋——但他不確定《Garry's Mod》是否會是這股潮流中的一分子。

“我們期望它能大賣，第一天賣出個一兩萬套。然後在接下來的一個月內保持下去，最後沈浸下去，”Newman承認道，“它有可能會完全淡出歷史，所以在十年後的今天，坐在這里回想我在爸媽家里制作這個遊戲的時光，依然非常興奮。我完全不知道那會改變我整個人生。”

2016年1月，《Garry's Mod》銷量超過1000萬套

在登錄Steam九年多之後，《Garry's Mod》已經出售了超過1000萬套。它顯而易見地改變了Newman的職業道路，本來他會是某家公司的藍領，或在某個工廠忙碌。Newman的父親在他僅有八歲的時，用一臺Sinclair Spectrum（註：1982年由Sinclair公司生產的一款8位個人電腦）將電子遊戲帶進了他的生活，雖說他現在依舊對兒子的職業選擇感到困惑不已。

Newman最初對制作遊戲產生興趣源自他對學習閱讀的興趣和對牛人奧利弗雙胞胎的敬仰——菲利普與安德魯·奧利弗（Philip & Andrew Oliver）兩兄弟在12歲時就開始開發遊戲，因此在Newman的眼中，他們的成就簡直就是傳奇。其中尤為值得一提的是《Dizzy》系列，因為那是他和父親常在一起玩的遊戲。

“我們現在還玩，”Newman說道，“當然，那些年是沒有存檔這回事的——我們會把遊戲整夜開著，給媽媽留張小紙條，讓她千萬別在早上碰電腦！”

奧利佛兄弟的《Dizzy》系列成為了Newman成長的重要陪伴

當Newman成為青年後，開發自己的電子遊戲就成了一個既費時間而又沒回報的愛好了，因為他之前完全沒有正式編程的經歷。開發“帶槍的馬里奧”——《Facewound》讓他在輟學後擺脫了早九晚五的工作機會，Facepunch工作室則是他想要做的品牌。與此同時，Newman還在改進《Garry's Mod》的雛形。

不久後，開發《Facewound》的工作陷入僵局，成為一種了無生趣的工作，而與之相反的是，《Garry's Mod》則給他帶來了莫大的樂趣。但《Facewound》是有目的性的,按原始定義來說它才是一款“遊戲”，有關卡有目標有刺激動機。《Garry's Mod》從另一個角度來說，是一項消遣娛樂——一個Garry Newman蝸居在自己父母家的房間里瞎折騰的起源引擎遊戲模組。他所做的只是努力將這個引擎的潛力發揮到極致，看看自己能讓它做些什麽。

2004年Newman無限期停更了《Facewound》，隨後發布了《Garry's Mod》的免費版，得到了褒貶不一的評價。“當時主要有兩種反應，”他說道，“第一種類似‘噢，這個不錯。再做些。’那個時候有另外一個同樣使用起源引擎的遊戲模組——《JBMod》，而《Garry's Mod》和它有點像。另一種反應順理成章地來自於他們的社區，基本就是‘靠。我還是回去玩《JBMod》吧。’”

《Garry's Mod》是一個非常大的沙盒，樂趣在於自己發掘

隨著大家口口相傳，早期的評論很快就被覆蓋掉了，大家開始意識到Newman在鼓搗一個特別的東西。在《Facewound》幾近退出歷史舞臺的情況下，Newman所捍衛的Facepunch 工作室就像是一個單人團隊，隨著《Garry's Mod》社區持續茁壯成長，其他玩家加入其中，這促進其從頭開始反複改寫模組以符合它Steam價格的第一版。

“一時間來自外界的聯系鋪天蓋地，”Newman說起那場圍繞著他最初成功的大混亂，“我曾經超級迷戀《半條命》，整天玩它，所以當他們聯系我時，我覺得這事簡直太瘋狂了。因為我知道他們的名字出現在遊戲的介紹動畫里，閃現在那趟帶著玩家列車行進去向黑色高地的路上。當我玩《半條命》的時候，我從未想過這些人會寫郵件給我——尤其是考慮到《Garry's Mod》本質上還是《半條命》的盜版！”

登陸Steam僅六個月後，Newman意識到遊戲開發成為了他的全職工作。他現在從過去那些做了好多年的，沒有收入也樂在其中的事中得到了回報，並且從中學到很多東西——特別是在遊戲的早期詮釋中。

第四版後Newman開始不用起源引擎控制軟件運行了，這就意味著如果遊戲停止運作或者莫名卡殼崩潰他要從頭再來。那樣的狀況他在每次更新開發中都會遇到三到四次——Newman現在回想起那時的感覺實在是 “超級令人崩潰”，但同時也顯示出當時他的編程知識比較匱乏。

即便這個過程如此讓人沮喪崩潰，但這種循環往複的試驗與失敗是Newman唯一的學習方法，他在這個過程中成長起來並一一克服這些難關。Newman毫不猶豫地承認，現在的他，半數以上的知識源自這段痛苦掙紮的時期，而諸如Google這樣的現代社區安全網絡的存在使解決方案隨時隨地觸手可及。甚至若非如此他也不會偶然發現人物塑形——采用物理槍（Physics Gun）來為無生命的遊戲人物擺造型，這已然成為了《Garry's Mod》廣大世界里的一種亞文化。

“當我第一次能讓遊戲人物為我所任意擺弄的時候，我覺得簡直不能太贊！”Newman興奮地說道，“我記得我當時一心想把截圖上傳到論壇上，然後說‘快來看！’我自己從來沒有見過這樣的事，我完全沒想過這是可行的，所以當它實現的時候我覺得太棒了。”

Facepunch目前正在努力開發《Rust》——另一個效仿《Garry's Mod》的開放世界沙盒遊戲，昔日的積累在開發的過程中證實了它們寶貴的價值。Newman依然退居二線讓社區主宰遊戲的去向，《Garry's Mod》的成功，正是這種“偶然”的主宰所成就的。

Facepunch開發的沙盒遊戲《Rust》繼承了《Garry's Mod》的精髓，在Steam上也大受歡迎

2009年下半年，Facepunch舉辦了Fretta大賽——一個讓用戶們用Fretta編程框架（Fretta在意大利語中意為“匆忙/急速”）設計它們自己的遊戲模式植入主遊戲的競賽。《叛徒模式（Trouble in Terrorist Town簡稱：TTT）》是個中翹楚，如今已成為《Garry's Mod》中最受歡迎的模式。

“那就像是一個遊戲模型中的模型中的模型，就像《盜夢空間》一樣！”Newman說起大賽的贏家，“他們現在就像是在制作一個屬於他們的獨立遊戲，從我們的角度來說那是件非常棒的事。在《Garry's Mod》之前他們從未真正做過遊戲，但《Garry's Mod》促使他們開發遊戲並讓他們知道那是多麽簡單。同時，《Garry's Mod》也給了他們一份事業。”

當Newman談到其他團隊時他的話語之間透露出由衷的自豪。畢竟，《Garry's Mod》最初是團漿糊，一個意料之外的產物——它是Newman的寶貝，是個令人愉快的意外。看到其他人運用他的創造對他有很大的意義。

在《我的世界》和《Rust》大熱的時代，再加之《Garry's Mod》盛行至今的成果（《Garry's Mod》里有《我的世界》的各種版本，反之亦然），我問Newman對於此類遊戲最終被證實如此具有流行性有何看法。

“我想關鍵在於你可以運用你自己的想象，去實現你想要做的任何事，”他說，“你可以玩一個諸如國際象棋那樣的遊戲，但那只是一個遊戲而已——你可以做的事有限。但在《Garry's Mod》這樣的遊戲里，你可以創造出你自己的玩法。如果你覺得無聊了，你還可以編寫自己的遊戲模式或創造你自己的附加程式；有Steam Workshop，還可以下載新東西。只要有足夠的人它就能有無限的內容。”

如果你現在上Steam看，《Garry's Mod》的定價依舊是10美元。即使過去了那麽多年，即使它已經引起了媒體與玩家的關註，也贏得了市場的需求。鑒於它現今的高完成度，Newman是否會將現有的價格調高呢？

“不會。”他回答道，“我的意思是，我們像是在做一個系列，所以提價是一件很蠢的事，現在談這個還為時過早。我們正在試圖把更多的虛擬實景內容融入其中——這是最重要的一點。而它也不會被命名為《Garry's Mod 2》。”

今年《Garry's Mod》將迎來自己在Steam上的十周年。Newman可能會組織一些活動慶祝，不過他說那不會是什麽瘋狂的東西。至於社區將對此表現出怎樣的反應，那就是另外一回事了。因為這才是《Garry's Mod》的真正魅力所在：在過去的11年多的時間里，它的社區始終給創造者帶來源源不斷的驚喜。相對的，要承受一個擁有如此悠久歷史卻始終持續發展的社區的期待，也是一種挑戰。

“從設計的角度來說，關鍵在於盡其可能地給予玩家自由，因為他們總會給你驚喜，設想出新的玩法，”Newman說道，“這就好像是退居幕後，讓玩家們決定自己想要做什麽然後從中吸取養分學習發展。從開發的角度來說，這是一個長期的開發策略，而不是在一年里做個遊戲然後把它推出去接著做後面的系列。更重要的是循序漸進地培養一個社區，而不是想要在第一個月就搞定所有的事。”

也正因為如此，直到2011年《Garry's Mod》才突破了百萬銷售。它挨過了平靜的PC遊戲時代，掙紮於2008年—2010年，最終破繭而出。

如今，Steam正處在自己的鼎盛時期，《我的世界》將眾多玩家帶向了PC，遊戲直播平臺勢頭正勁。在僅僅四年中這個百萬銷售數字倍猛增了近9倍。Newman的父母如今終於可以認識到他們兒子在做的是一份“貨真價實”的事業。

“是的，他們現在開心多了，”Newman說，“雖然他們依舊不太理解我在搞什麽。我的父親對於我的工作是如何運轉的一頭霧水，他完全搞不懂我為何能在家工作，即使我擁有一整間辦公室。這超出了他的認知。”

全國棚改超400萬套 提高貨幣化安置助樓市去庫存

從統計數據來看，全國棚戶區改造的速度依然在加快，同時貨幣化安置的比例有望進一步提高。

住房和城鄉建設部12日發布消息稱，今年1-6月，全國已開工棚戶區改造401.64萬套，占年度目標任務的66.9%，完成投資6794億元。

此外，今年1-6月，全國城鎮保障性安居工程基本建成365.98萬套，占年度目標任務的97.7%

按照預定計劃，2016年是“十三五”的開局之年，《政府工作報告》有明確要求，今年要開工改造棚戶區600萬套，同時要提高貨幣化安置比例。

住建部副部長倪虹今年全國兩會期間曾表示，“十三五”的改棚任務依然艱巨：一方面，“十三五”期間棚戶區改造的“硬骨頭”項目越來越多，征收拆遷的難度也會更大;另一方面，由於一些地方財政收入的增速放緩，配套資金的難度也會增加。

“在這種情況下，要完成600萬套的任務，壓力很大，困難也不少。但我們有信心全面完成任務。”倪虹說。

2016年全國棚改任務為600萬套，將有6個省的建設任務超過30萬套。而在2015年，全國計劃開工建設保障性住房740萬套，其中棚改580萬套，為歷年之最，湖北、山東、河南、貴州等7個省的全年棚改任務超過30萬套。

“十二五”之前，我國保障房主要以廉租房，經濟適用房為主，“十二五”前期，面向城市“夾心層”群體的公租房開始被政府大力推廣，並在此後與廉租房逐漸並軌。

到了“十二五”中後期，棚戶區改造已經成為我國保障房建設的主力類型。2014年我國改造了棚戶區470萬戶以上，到了2015年，這一計劃上調至580萬套。

根據官方數據統計，如加上2015年的580萬套棚改房，自2008年至2015年的八年間，我國共計進行了2630萬套的棚戶區改造。

棚改任務逐年加碼，一方面是改善相關民眾的居住條件，另一方面，政府也打算通過加大貨幣化安置方式，幫助解決一些城市的樓市庫存問題。

2015年6月，國務院下發《關於進一步做好城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設有關工作的意見》，提出推進棚改貨幣化安置，要求各地要制定相關指導意見和具體安置目標。

此後，地方政府紛紛出臺相關文件，要求提升當地棚戶區改造的貨幣化安置比例。

倪虹在今年兩會期間表示，（貨幣化安置）有利於當前房地產市場的去庫存。去年看，棚改貨幣化安置的比例達到了29.9%，今年我們要加大工作力度，力爭向50%努力，對於消化庫存是一舉雙得。

對於貨幣化安置的好處，倪虹認為還可以提高效率。“建設回遷房一般要兩到三年時間，通過貨幣化的安置可以馬上就讓動遷居民住到新的房子里去，他可以免受過渡之苦，提高效率。”

從今年各地方政府出臺的相關文件來看，一般都把貨幣化安置的比例設置在50%以上，甚至達到80%。

買不起房咋辦? 深圳5年要建28萬套人才保障住房

近日，深圳市住建局表示，“十三五”期間，深圳將建設28萬套人才住房，而這些人才住房將從保障房體系剝離。

據第一財經記者了解，單獨建立人才住房保障體系，在全國尚屬首創。此外，這28萬套住房占深圳“十三五”期間原保障房計劃供應數量的80%。

顯然，深圳的保障性住房正向人才大幅度傾斜。當地部分區域經濟觀察人士表示，在深圳這座房價居高不下、外來人口占多數的城市，這一舉措是合理的。

以90平方米較大戶型為主

今年深圳市兩會期間，有人大代表表示，當地的人才住房隸屬保障房體系，但保障房屬“救濟政策”，而人才房屬“激勵政策”，兩者交集運作，出現了諸多弊端：如果按保障面積標準，難以滿足人才住房需求。如果以人才住房需求提高保障房標準，則違反了保障房“保基本”的政策，也存在保障房“福利化”的問題。

深圳市住建局近日答複，計劃將人才住房困難群體與社會住房困難群體相分離，厘清社會保障房與人才住房邊界，制定人才住房建設標準。

該部門也表示，“十三五”期間，深圳將建設28萬套人才住房，而這些人才住房將從保障房體系剝離，以90平方米左右的較大戶型為主。同時，建設一批100平方米、150平方米的大戶型人才住房，滿足高端人才引進需求。

當地一位熟悉保障房建設的人士告訴記者，將人才住房從商品房中剝離出來，單獨建立人才住房保障體系，在全國來說屬於首創。“在深圳，人才住房概念是‘十三五’期間，也就是今年才提出來的。‘十二五’期間，住房保障主要是指公租房和安居型商品房，不單獨針對人才。”

自去年以來，深圳房價漲幅較大，外來人才的購房壓力大幅增加。“來了就是深圳人”這句遍布當地各個公共場所的廣告語曾經讓外來人心生溫暖，但如今，在那些去東莞和惠州買房的深圳上班族無奈的戲謔中，這句話已經被改為“來了就是東莞惠州人”。

在這座人口結構嚴重倒掛、外來人口占多數的城市，這種壓力也傳遞到了當地政府等各個層面。

在今年6月份的當地一次研討會上，深圳市住建局房改處處長劉逸群公布了他掌握的一組數據：“十三五”期間，深圳可能還要引進約132萬名本科以上、技能型的人才，新引進的人才至少50%在深圳沒有房子，保障房建設的任務艱巨。

他也表示，深圳引進人才的數量已經出現一點點下降的趨勢。本科以上的學歷，從2011年的59.76%降低到55%，呈小比例下降，碩士和博士占比下降得更多一些。深圳迫切需要通過住房保障和人才安居，來緩解高房價帶給人才的擠出效應。

八成保障性住房留給人才

當地政府已經加大了住房保障的力度。今年2月1日，深圳市政府在市六屆人大二次會議上提出，計劃五年內建籌保障房40萬套。而“十二五”期間，深圳全市新增安排籌集建設保障性住房24.62萬套，建築面積約1600萬平方米，超額完成計劃。

兩相對比可以發現，深圳“十三五”期間的保障房籌建數量將是上一個五年規劃實際完成的1.6倍左右。

此次，深圳市政府計劃從保障房中剝離出28萬套，意味著什麽?深圳旅遊與地產研究中心主任宋丁對第一財經記者表示，深圳市政府承諾“十三五”期間籌建40萬套保障房，其中交付35萬套。如果從保障房中剝離出28萬套作為人才住房的話，這意味著80%的保障房將提供給人才，其他20%才是給低收入者。

“為什麽向人才傾斜呢?因為房價上漲速度太快，如果要留住和吸引能滿足產業升級需要的人才，只有通過政府強制補貼和實物補貼的方式來解決這個問題。”他說，人才住房的比例似乎大了一點，但是對於深圳這座城市來說是合理的。至於能否在全國推廣，不好說。

目前，將人才住房從保障房體系中剝離出來這個大的戰略目標已定，但是一些實際操作問題，包括人才標準的制定、以及住房如何落實到人才手里等，尚未明確。

不過，今年6月底，深圳先後召開的市政府常務會議和市委常委會都原則通過了《關於完善人才住房制度的若幹措施》。

其中一點是，實行統一性與差異化相結合的人才認定標準。一方面，設定人才安居政策適用對象的基本條件，包括全日制大學本科以上學歷、國家職業資格二級及以上技能人才、特殊緊缺專業人才，並與本市用人單位簽訂聘用合同或服務協議等，作為準入門檻;另一方面，允許各區政府、行業主管部門制定差異化人才認定標準。

審計署：19萬套保障房空置數萬人騙補 478億資金閑置

據新華社消息，日前，審計署公告了2015年保障性安居工程跟蹤審計結果。近日，全國多地政府也披露了關於2015年保障性住房的審計結果。

多地審計結果暴露了保障性住房建設的三大問題：十幾萬套建成的保障性住房“空置”，數以百億元建設資金被閑置，數以萬計的人員騙取保障房資格。“新華視點”記者對此進行了跟蹤調查。

四大原因致19萬套保障房“空置”

根據審計署的審計結果顯示，至2015年底，有19萬套保障性住房因配套基礎設施建設滯後等原因，不能及時交付使用。

記者發現，由國家財政出資、地方投入巨大人力物力建設的保障房，近年來卻屢屢出現長期閑置現象。去年底，審計署曾點名多個閑置嚴重的地方，包括江西省南昌市、河南省新鄉市、吉林省吉林市、湖北省赤壁市和貴州省貴陽市。在空置情況最嚴重的貴陽，空置房曾超過3萬套。

據記者調查，保障房閑置的主要原因包括：

——供需不匹配。例如，廣東1個市多個項目4138套公共租賃住房空置超過一年，主要原因是供需不匹配，實際需求並沒那麽多。

——配套設施不好，居民不願住或不能住。山東3個市5個縣的9個項目由於配套基礎設施建設滯後，4023套住房已建成1年以上但無法交付使用。如濱州市濱城區第二油棉廠小區項目2014年12月便已建成，但周邊配套設施不完善、道路不通暢，230套廉租房和220套經濟適用房無人入住。海南瓊中等3個縣的情況也類似，由於項目配套基礎設施建設滯後，已竣工建成一年以上的2077套保障性住房不能交付使用。

——與現行安居房政策不符，無法配置。記者近日到深圳寶安區坪山新村一期看到，9棟共700多套住宅空蕩蕩。該項目2008年便完工，戶型多為100平方米以上，還有兩三百平方米的大戶型。當地住建部門稱，空置是因住房政策更新原因，相對於現在的安居房政策存在面積超標的情況，無法配置。

——質量有問題無法交付使用。審計發現，海南昌江、文昌等8個市縣的1712套保障性住房，存在未按照工程設計圖紙和施工技術標準施工，以及偷工減料、墻面開裂等質量問題。

逾478億元專項資金閑置超1年，有地方虛報開工和完工量

審計署的審計發現，至2015年底，全國有748個市縣結存結轉安居工程專項資金603.55億元，相當於當年總投入的3%，其中478.6億元閑置超過1年。

記者發現，有的地方以財政困難為由，向上級要來了錢卻沒辦事。廣東1個市收到上級財政補助的保障性安居工程資金6.41億元，卻閑置超過1年。

一些地方則把“借來的錢”閑置。審計發現，山東2個市4個縣有13.58億元國家開發銀行專項貸款和企業債券資金閑置超過1年。臨沂市高新區棚改項目，融資單位為4.7億元債券資金承擔的利息就近5000萬元。

通過各種途徑找來的“安居錢”，為何長時間“躺在賬上睡大覺”？

記者調查發現，一些項目未能如期開工導致資金閑置，其重要原因是拆遷進展緩慢。根據審計，這一問題在城市棚戶區改造安居工程上更為明顯。

審計發現，山東9個市10個縣未完成棚戶區改造開工任務1.4萬套，占任務總數的9%;還有3個市3個縣只完成保障性住房和棚改安置住房基本建成任務的六成。

此外，一些地方規劃沒跟上，也是有錢沒花的原因之一。從事住房政策研究的中山大學教授朱亞鵬認為，有的地方在計劃不周詳的情況下，為完成指標盲目申請資金，但相關建設跟不上。

同時，審計還發現，相關部門在審批上存在疏漏，資金撥付後跟蹤管理不到位，監管機制不健全，導致資金未能及時使用。

在大筆資金被“閑置”的同時，許多項目成了“規劃中的工程”“報告中的工程”，一些地方未完成國家下達的開工和建成任務，有的地方則“為了完成任務而完成任務”，虛報開工和完工量。

有數萬戶騙房騙補，圓“安居夢”需精細化管理

調查發現，一些地方的管理部門對於保障房建設，主要把精力集中在要錢、建房上，疏於後續管理，甚至當“甩手掌櫃”，導致騙房、騙補事件時有發生。

審計署報告顯示，去年，全國有5.89萬戶不符合條件的城鎮家庭享受保障性住房補貼超過6000萬元，住房3.77萬套;有6544套住房被違規銷售或出租經營。

各地審計報告顯示，海南19個市縣和單位有918戶不符合條件對象違規享受保障性住房和農村危房改造待遇;山東6個市21個縣的478戶保障對象因家庭收入、住房發生變化，不再符合保障條件，但未及時退出，仍享受保障性住房，違規領取補貼。

據記者調查，深圳曾查出大量開著寶馬、奔馳豪車還住著保障房的情況。此外，今年6月，廣州一男子“裝窮”騙經適房，後來被查出退房後竟還告到法院。廣州市住房保障辦介紹，該男子家庭年收入超過13萬元，申報時聲稱收入僅3萬元。核查發現後，依規定令其退房。

“近年來，各級財政連續投入推進保障性住房建設，每年數以百萬套的房源建成，用好、管好已有保障房與繼續加大建設同樣緊迫。”深圳大學經濟學院教授國世平說。

各地的審計報告顯示，相關部門已在進行整改，部分閑置房源陸續被分配使用，一批不符合條件的申請人被取消資格，一批房源被清退。

受訪專家認為，保障房是民生大事，地方政府不能只在數量上完成民生答卷，必須在選址、配套、分配等方面科學決策，提高決策透明度，接受社會監督。

深圳綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁說，保障性住房是一項系統工程，建好還需用好，這就需要精細化管理，明確誰建設、誰負責、誰監管的問責機制，杜絕保障低收入群體的“安居房”成為一些地方幹部的“面子房”和少數違規者的“福利房”。

全國棚改開工467萬套 地方積極推進“房票”

住房和城鄉建設部10日發布消息稱，2016年1-7月，全國棚戶區改造已開工467萬套，占年度目標任務的78%，完成投資8211億元，基本建成任務已完成。

按照預定計劃，2016年是“十三五”的開局之年，《政府工作報告》有明確要求，今年要開工改造棚戶區600萬套，同時要提高貨幣化安置比例。

2015年全國棚改貨幣化安置的比例達到了29.9%，官方曾要求今年要加大工作力度，力爭向50%努力。

今年上半年全國已開工棚戶區改造401.64萬套。據此可以發現，7月單月全國棚戶區改造新開工約66萬套。

2016年將有6個省的棚戶區改造建設任務超過30萬套。而在2015年，全國計劃開工建設保障性住房740萬套，其中棚改580萬套，為歷年之最，湖北、山東、河南、貴州等7個省的全年棚改任務超過30萬套。

在“十二五”中後期，棚戶區改造已成為我國保障房建設的主力類型。2014年我國改造了棚戶區470萬戶以上，到了2015年，這一計劃上調至580萬套。

根據官方數據統計，如加上2015年的580萬套棚改房，自2008年至2015年的八年間，我國共計進行了2630萬套的棚戶區改造。

住建部副部長倪虹今年全國兩會期間曾表示，“十三五”的改棚任務依然艱巨：一方面，“十三五”期間棚戶區改造的“硬骨頭”項目越來越多，征收拆遷的難度也會更大;另一方面，由於一些地方財政收入的增速放緩，配套資金的難度也會增加。

從一些地方省份的進展來看，棚戶區改造貨幣化安置的比例確實在逐步提高。

據《安徽日報》報道，2016年國家下達安徽省棚戶區改造新開工目標任務是26.63萬套。截至7月底，安徽省棚戶區改造新開工21.4萬套，開工率達80.43%，較去年同期增長15.6個百分點。

其中在貨幣化安置方面，今年安徽省棚改貨幣化安置目標任務為14.75萬套。截至7月底，全省已實施棚改貨幣化安置12.38萬套，占棚改貨幣化安置目標任務的83.9%;全省棚改貨幣化安置比例達57.8%，較去年同期增長46個百分點。其中，宣城、蕪湖、淮北、池州、宿州、阜陽市貨幣化安置比例超過70%。

內蒙古自治區政府近日也下發文件，要求加大棚戶區改造貨幣化安置工作力度，提高貨幣化安置比例，各旗盟市、旗縣(市、區)原則上按照貨幣化安置不低於60%的目標做好棚戶區改造計劃安排。

這份《內蒙古自治區人民政府辦公廳關於全區棚戶區改造貨幣化安置工作的指導意見(試行)》的文件要求，各地區要積極推行“房票”制度。征收補償安置協議簽訂之後，棚改居民可按照協議確定的補償額度，從旗縣(市、區)房屋征收部門領取協議約定的同等價值的購房憑證——“房票”，用於在服務平臺購買商品房。“房票”額度高於所選購商品房價格的，棚改居民可以將超出部分額度兌換成貨幣;“房票”額度低於所選購的商品房價格的，不足部分由棚改居民自行補足。房地產開發企業在與棚改居民簽訂房屋買賣合同後，可持買賣合同及“房票”到政府相關部門兌換貨幣。