陸振球﹕減稅好過政府亂使錢
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GS(14)@2018-02-26 11:46:24https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4258&issue=20180226
【明報專訊】股神巴菲特上周六公布旗艦巴郡的年度業績增長23%，跑贏了美股標普500指數，不過巴菲特指業績好並非全歸功於經營增長，相當部分是受惠美國的稅改。投資有趣的地方就是，正如鄧小平所說﹕「不管黑貓白貓，捉到老鼠便是好貓。」大部分人買股票，最在乎的是股價升跌，管它背後原因是什麼？
以上當然是說笑，經濟增長，公司經營有道，公司賺多了錢，盈利增長推動股價上升，這是合理和令投資更放心的投資。如果是單靠政策催谷，造就經濟虛火來推升股巿，中短線尚好，長線則要小心「出得來行，遲早要還」 ！
不過，從政策層面分析，減稅始終比政府亂花錢亂投資來催谷經濟為佳，因為錢留在私人部門手裏，運用時的效率都會比公營機構高，因為花自己錢消費或投資，一定會更為負責和小心，這亦是朋友王弼一向推崇的奧國經濟學有關自由經濟的理念，王弼近年亦以奧國經濟學的理念進行投資而獲得不錯的成績。
《明報》本周五（3月2日）和王弼成立的香港奧國經濟學院合作，邀得知名分析員及基金經理陸東舉辦「美酒‧佳餚‧高手論投資」晚宴，名額有限，詳情及報名請登入：link.mingpao.com/53297.htm
明報投資及地產版資深主編
[陸振球 主編的話]
陸振輝：退休人士忌買欠成交股票
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GS(14)@2018-02-27 08:03:56【明報專訊】退休人士的資產管理，筆者認為最重要只有四個字：「謹慎理財」！因為我們必定要知道一個不爭的事實，就是當你退休之後，錢只有花出去沒有賺進來，古語有云：「坐食山崩」，就是這種寫照。
雞年投資市場風起雲湧，很多人都會覺得賺錢十分容易，而且退休人士通常都有一種偏執的己見，經常掛在口邊：「我食鹽多過你食米！」筆者眼見很多長者經常聚集在銀行的免費報價機前，不斷按號碼看股價，還高談闊論，但筆者覺得十分危險，因為這樣的情况代表他們連最基本的報價裝備也欠奉，可以推斷沒有做足功課。投資市場是鱷魚潭、英雄塚，就算那些基金經理也極可能在短時間內丟盔棄甲、敗下陣來！退休者沒有再生金錢的能力，就更難收復失地。
筆者認為投資首要是千萬不要投資到問題股之中，有些股票買了就有如入了黑店，或沽售困難、或不斷下挫、或被停牌甚至被除名結業，風險巨大。因此，選擇股票就變成了首要的問題。假如不是專業投資者，如何分辨股票好壞呢？
筆者在此提供一個簡單方法作可行指引，就是看每日平均成交額，若金額僅數十萬元就絕不沾手。因成交額太少，股價就很容易受操控，投資者買入後就會不自覺地陷入險境。以筆者個人經驗，若以月計的每日平均成交額沒有逾1億元（即不能以單日計）， 就不宜投資，這可是數十年來「血的教訓」，投資者不可不慎。
陸振輝（聽琴的牛）《退休做中產》作者
[優游歲月]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2308&issue=20180226
陸振球：着眼收息 買股債勝買樓
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GS(14)@2018-03-10 10:08:01https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1131&issue=20180310
【明報專訊】投資股巿也好，樓巿也好，不外乎着眼升值及收取的股息或租金回報。九倉（0004）日前公布業績，投資者除了關注其核心盈利增長了14%至157億元，也留意到集團披露在2017年下半年起再投資達705億元，當中255億元或36%投資於上市股票，255億元中六成或153億元投資於CME2（新經濟股份），其餘四成投資包括藍籌地產股組合及非地產的相關行業股份。
九倉主席吳天海解釋，除了買地起樓，集團也大手投資股票的目的是為資金「泊車」，因不能「守株待兔」再依賴買地收納土儲，在未能買到地皮下，投資地產股等為中期過渡投資方案，「變相買地，就先買股」，並指出本地地產股有三成以上折讓及有數厘股息。
本港地產股比房託折讓近四成
根據券商高盛研究，撇除房託以外，香港的主要地產股確有約接近四成的折讓（見圖1），筆者看一看九倉同系的會德豐地產（0020），股息率高於3厘，買地產股收息，遠比買地起樓乾手淨腳。如大家不善忘，應記得年前恒基地產（0012）主席李兆基便一再表示，買地產股好過買樓，當時亦指自已公司的股票較資產折讓四成以上，屬非常抵買，自己也身體力行不斷增持，其實對於一般投資者，買賣地產股更不用付高昂的物業印花稅。
差餉物業估價署最近公布各類型住宅單位的最新租金回報率，其中面積431方呎以下最細類型單位，今年1月的租金回報率維持在2.7厘，實用面積431至752方呎的一般單位，同期回報率按月跌0.1厘至2.4厘。至於753至1075方呎單位，回報率維持在2.3厘的低位。同時，實用面積1076至1721方呎較大型單位，1月份租金回報率亦跌0.1厘至僅約2.1厘水平。最突出的是實用面積1722方呎或以上最大單位，租金回報率守住2厘7個月後，終在今年1月份跌至僅1.9厘，按月下跌0.1個百分點，其餘四類面積單位回報率都為歷來低位。
各類住宅租金回報遠低於美債息
要注意的是，以上的是名義租金回報率，買樓收租，還要支付管理費、差餉，維修及其他稅項，所以實際租金回報，大部分住宅單位的實質回報可能只略高或貼近2厘，豪宅更應只低於2厘，現在美元大額1年期定期存款也隨時有2厘，如買10年期美債，其孳息更高近2.9厘（如認為息口向上，更可買浮息償，日後利息上升，所收到利息也會上調），高於上述差估署公布的香港各類住宅租金回報率（見圖2）。
以上數據反映，如只是着眼於收息，買地產股，甚至只是買債，收到的股息或債息隨時都高於買樓收租的租金回報率，地產股也明顯存在資產折讓，不過，投資行為往往受偏好影響，只要擁有資金的投資者繼續偏好持有物業，樓價便繼續會有支持，雖然現時樓價已脫了大部分港人的購買力，但資深投資者林一鳴最近出版的《林一鳴的投資世界》卻有分析指出，香港或可能有七成人買不起樓，但餘下三成最高收入的家庭，其購買力足以撐起樓巿。
最高30％收入人士樓價仍可負擔
林一鳴引述統計數據指出，截至2017年底，香港勞動人口約396萬人，就業人數385萬，交稅人口約185萬，他們的平均年收入為52萬元，餘下53%共211萬人口是不需要交稅的，扣除小部分有本事避稅的人（例如的士司機），估計大部分在該群組的人，年收入低於12萬，除非他們早已買入樓宇，或有其他不靠工作的收入方法，否則以他們賺取工資的能力，應該並非樓巿的參與者。林續稱，在其他需要交稅的185萬人，約100萬人的年收入在30萬元以上，50萬人年收入在50萬元以上（見圖3），即是說，對於最高收入的30%的香港人而言，樓價負擔便不如大家想像般辛苦。
祥益：新界西北二手樓價超銀行估價
昨天收到主力經營新界西北二手物業代理的祥益地產一份研究研告，根據該公司的成交紀錄，以及3家主要銀行的平均估價，再綜合數據計算成交價與銀行估價相差的幅度，以平均估價及成交價對比出同步值而計算出的「銀行估價指數」，自今年1月17日起，有關指數都出現正值，即反映該區二手樓的成交價都傾向高於銀行的估價。出現此一現象，可能是樓價升得過急，以致估價跟不上，又或銀行趨於審慎，不論是哪一種原因，如情况普及化，買樓人士便要小心一點，因一旦銀行估不足價而買家又未能籌得足夠資金上會，小心會被迫撻訂。
[陸振球 樓市解碼]
陸振球﹕化危為機
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GS(14)@2018-03-12 14:29:49https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2035&issue=20180312
【明報專訊】曾聽投資老前輩教路，投資兩大原則：一是居安思危，二是化危為機！踏入2018年，股巿明顯變得波動，站在居安思危的角度，最好是減低槓桿，各種利淡因素，包括最近特朗普打貿易戰，對美國和對手國家包括中國的股巿都曾構成壓力，但同時也利好一些行業，上周五納指更率先再創新高，便值得思考如何化危為機。
基金經理黃國英認為，就算真的出現貿易戰，也只會對舊經濟板塊構成不利影響，世界已逐漸轉型由新經濟主導，科技股明顯在貿易戰陰霾下表現硬淨，今回貿易戰也損害了美國和一些盟友國家的關係，這反而對中國開拓美國以外國家的巿場和建立更密切關係有利。
另外，如曾淵滄教授所指，貿易戰會令中國減低依靠出口拉動經濟，將更專注以內部消費支撐經濟增長，大家可以留意相關板塊。
另一名朋友盧楚仁則分析，特朗普對鋼和鋁作為發動貿易戰的引子，或許是預示美國快將啟動大型基建，會對鋼和鋁以至銅等基本金屬的需求大增，因此美國透過徵收關稅，讓本國的相關行業受惠，好過肥水流別人田，因此基本金屬的行情其實可以看好。
另外，盧楚仁將在本周六（3月17日）與《明報》合辦「金股匯商品10大贏錢攻略」投資課程，詳情及報名可登入：link.mingpao.com/53248.htm
明報投資及地產版資深主編
[陸振球 主編的話]
陸振輝：退休可投資 投機要小心
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GS(14)@2018-03-19 05:04:28【明報專訊】假如你是一個早已在股票市場中打滾的沙場老兵，筆者相信你可以區分投資和投機，但假如你一直沒時間涉獵這個市場，到了退休有一筆資金，加上閒暇，想有一點經常現金流的話，投資股票是可以理解的選擇。問題是對這方面的金融知識不多，筆者覺得首要從投資和投機之間取得抉擇和了解。
很多人在市場傳聞和友儕之間得到很多不當的信息，例如說在股票市場中很容易賺錢，但也有另一派的說法是風險很大和很容易虧本。這種現象的出現，就正正是問題的癥結的所在。同樣的一個市場、同樣的買賣股票行為，但給別人的觀感卻可以是南轅北轍。
投資就是有些公司希望集資而上了市，把股份放到交易所供公眾人士買賣，我們就有了操作機會。最重要是這家公司經營良好，管理層品格純正，生意也已經上了軌道，在股票市場集資是為了謀取更好的發展。作為投資者的你，看到這家公司業務蒸蒸日上，每年都有盈利和派息，這樣對投資者來說就是一個很好的機會。因此如果你想成為這家公司的股東，只需要到交易所去買入這家公司的股票來長期持有，你就可以分享到這間公司的股價上升和盈利，這就是投資的最基本情况了。
投機卻是另一回事，你可能根本對這公司的營運並不了解，只見股市中有資金追逐這股票，因此你也見獵心喜，想去乘一趟順風車。就是人買你又買，在短時間內就想沽售出來賺取其中的差價，這就是投機的基本概念了。可以看到，投資是較為長線的、投機卻是較為短線的，那你就要撫心自問了，你究竟把資金投入到市場之中是投資抑或投機呢？投資的風險其實相對較小，但投機來說風險就很大，這就說明為什麼人們對股票買賣有着截然不同的看法了！
《退休做中產》作者
[陸振輝（聽琴的牛） 優游歲月]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9835&issue=20180312
陸振球﹕超人投資哲學
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GS(14)@2018-03-19 11:04:21https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6475&issue=20180319
【明報專訊】上周五「超人」李嘉誠趁旗下四大藍籌公司公布業績，一併宣布將在5月辭任長和（0001）和長實（1113）的主席職銜，交棒予長子李澤鉅，自己將轉任集團的資深顧問，並「換上新戰衣」，專注其視為「第三個兒子」的慈善基金事業。
記得和李嘉誠的第一次近距離接觸，乃是2000年左右當時的和黃剛成功賣掉了英國的Orange流動電訊業務獲利逾千億港元，轟動全球，之後他又獲劍橋大學頒發名譽博士學位，筆者便趁機前往英國訪問他，並與他一起用早餐。之後回港也多次在長江中心頂樓茶敍或飯局，每次傾談都長了不少見識，受益匪淺。
李嘉誠不止一次向筆者表示，知識改變命運，十分認同江澤民的科教興國理念，又說古人之中，他極為佩服曾國藩屢敗屢戰，絕不輕言放棄的精神。投資和做生意方面，李對筆者說一定要有誠信，並要緊守「穩健中求發展」、「發展要穩健」的原則，永不要將所有雞蛋放在同一籃子內，如長實剛公布的業績便顯示其負債比率低至6%，極為重視控制風險。現在不少港人都將所有資金投放在地產上，一些人更是「靠父幹」或發展商的高成數來勉強入巿，對「穩健」二字拋諸腦後。
大家可能最關心李嘉誠退休後長和系股票會否一蹶不振？朋友湯文亮就認為，李嘉誠已安排妥當，甚至預留好方案予接棒者，長和系股票未來兩三年應有意外驚喜。
明報投資及地產版資深主編
[陸振球 主編的話]
陸振球﹕貿戰風高浪急 宜減倉儲彈藥
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GS(14)@2018-03-26 11:01:45https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2916&issue=20180326
【明報專訊】上周四凌晨美國聯儲局宣布再加息0.25厘後，早上港股一度升破2月份高位，但未幾巿况即急速逆轉並以大陰燭收巿，收巿後便傳出騰訊（0700）南非大股東Naspers首度售出約2%的持股，套現近800億元，隨後兩天美國總統特朗普動真格開打貿易戰，港股進一步大插，上周五曾跌穿2017年初以來引伸的上升軌，到了上周五晚美國道指再多400幾點，恐怕今天恒指有頗大機會裂口低開，如收巿明顯失守上升軌，宜減持避一避風頭。
現在主流分析，一是認為特朗普一貫風格都是雷聲大、雨點小，加上港股估值低，認為貿易戰只會是過場或討好美國選民的一場政治騷，不用太過擔心，不過也有認為隨着中國這個「老二」崛起，中美不論政治和經濟的摩擦和矛盾只會愈來愈深，貿易戰只是前奏，投資者最好做好防風措施，小心駛得萬年船。
其實自去年初至今年2月高位，港股恒指累升了四成有多，迄今調整幅度約一成多，就算未能把握在高位套現，在現水平減持一些股份，甚或半倉操作，也仍有可觀利潤，只要不是全面清倉，就算港股短時間內拗腰向上甚至再創新高，也不用太可惜，相反能增加手上彈藥，若局勢急速惡化而港股再大跌，便可伺機再在低位撈底買貨，好過堅持滿倉，甚至用槓桿，萬一真的看錯巿，便可能後悔不已。
明報投資及地產版資深主編
[陸振球 主編的話]
陸振球﹕走出去闖天下
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GS(14)@2018-04-03 12:22:49https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1572&issue=20180403
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【明報專訊】數天長假，不少港人趁機外遊，筆者應邀到毗鄰新加坡的馬來西亞新山巿，參觀由內地發展商碧桂園（2007）在當地開發的一個名為森林城巿超大型樓盤，可說大開眼界，並得到不少啟發。
這個大型樓盤主要分作兩部分，第一部分是透過填海打造4個面積合共約20平方公里的人工島，並在島上大興土木，計劃分期興建料會超過10萬個住宅單位，連同酒店及商業等項目，另一部分為距離數公里，在紅樹林生態區旁的土地，興建高爾夫球場連住宅及酒店項目等，佔地達10平方公里，兩部分總面積大概等同澳門面積！發展期可長達30年！
據發展商表示，森林城巿單在2016年已售出約1萬個住宅單位，套現約200億元，去年再售出數千個，首期可在今年下半年開始交樓。
該項目規模宏大令人印象深刻，不禁令筆者聯想到，其實在國家提出「一帶一路」政策之前，內地不少雄心壯志的企業家，早已有走出去、闖天下的決心，除了賺錢之餘，也同時會如數百年前鄭和下西洋一樣，將中國的影響力在世界不同層面深化。
回看今天的香港，卻有不少人畫地為牢，在投資上只看着眼前的兩塊磚頭，甚至如高鐵的一地兩檢，以至大灣區中港融合明顯的利多於弊，也只會為反對而反對，拖慢香港的發展步伐，能令人不痛心嗎？
明報投資及地產版 資深主編
[陸振球 主編的話]
陸振球﹕貿戰陰霾下 妙用Pair Trade
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GS(14)@2018-04-09 11:54:19https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3783&issue=20180409
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【明報專訊】發動任何戰爭的目的，都求損人利己，不過最近美國總統特朗普向中國開打貿易戰以來，不論中港股巿和美股都同時受壓，筆者將中國A股的上證指數和美股的標普指數進行相關系數分析，發覺在貿易戰以後兩者的變動相關系數竟高達0.9，在統計學上，兩者相關系數愈趨近0，代表兩者的關係愈小，愈接近1或接近-1，則代變關係愈高（接近1為極度正相關，接近-1則代表呈相反關係），現在兩者的相關系數高達0.9，意味貿易戰對兩國至少在股巿的傷害幾乎相等，美國向中國打貿易戰而引致中國還擊，絕對是損人不利己的雙輸行為！
現在大家都關心貿易戰會如何發展下去，以及應如何應對？筆者早前已在本欄勸喻大家應趁早減持一些股份甚至半倉操作，減少風險並儲子彈以待一旦股巿大跌可趁低撈貨，至今效果應不錯，《Money Monday》的一些作者，以及今期訪問的道富徐志傑，更先後建議可增持金礦股，以至直接買金對冲巿場風險。
筆者最近在facebook提出另一種做法，就是貿易戰其實也反映地緣政治升溫，所以一直看好美國的軍工股ETF——ITA。局勢愈緊張，其相對美股標普的走勢愈強，事實上ITA相對標普指數的比例近期便屢創新高，如大家操盤技巧高，可同時長倉ITA而沽空標普指數，成為最佳的Pair Trade！
明報投資及地產版資深主編
[陸振球 主編的話]
陸振球﹕新富戶政策推升了私樓樓價
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GS(14)@2018-04-14 09:03:30https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2027&issue=20180414
【明報專訊】港元終於跌至7.85的警戒線，金管局按聯繫匯率機制終於出手接盤，導致銀行拆息開始抽升。同一時間，中原城市領先指數CCL最新報177.42點，連續3周創新高後回軟，按周跌0.11%，但這主要反映兩個多星期前的巿况，稍後如港元繼續挑戰7.85而銀行拆息續升，會否對樓巿構成壓力，尚待觀察。
香港樓巿是否過熱，言人人殊。高力國際最近一份研究報告，指截至今年2月香港的中小型住宅樓價以半年計升了約6.9%，有關變幅仍屬1個標準差內（+12.5%），所以樓巿仍未算過熱，不過，筆者發覺由年頭至今計算，中原樓價指數已升了約7.5%，若上升速度保持，上半年中原樓價指數便可升逾11%，已貼近1個標準差，而1996年以來，按高力的統計，每當中小型樓價半年內升幅高逾1個標準差，不久樓巿便有調整壓力，而若半年升幅明顯超過兩個標準差（+21.5%），如1997年，樓價之後更會急跌（圖1）。
樓價首季急升，發展商開盤售價也愈來愈進取，根據美聯物業的統計，原來首季一手新盤開售價較二手樓高出溢價已升至18.7%，在2016年首季，有關溢價只有0.7%（圖2），而一手樓價能以遠超二手樓價開售，也令到二手業主更加心雄，於是形成互相強化的作用。當然，能賣得愈貴，發展商獲得的邊際利潤也愈高，不過，也要留意原來首季新盤的銷售金額只有529.1億元（圖3），按季減少了6%，而更值得留意的是，新盤銷售金額在2017年首季創出684億元的高位後便連跌兩季，去年第四季稍作反彈在上季又跌，由高位計累跌了接近四分之一，反映了發展商雖努力托價，能賣出的單位金額卻在萎縮，似不能單以「惜售」來解釋，而是巿場的承接力有放緩迹象。
新盤銷售額萎縮 承接力似放緩
文首說到今年首季樓價升勢頗急，一個可能原因是政府的公屋新富戶政策，事緣政府去年10月修訂公屋富戶政策，新政策下，若公屋戶的家庭入息超過入息限額5倍，或家庭資產超過入息限額100倍，必須遷離公屋。或許有住戶為避過被標籤成富戶，紛紛申請刪除家庭成員戶籍，以留住公屋居住權，或避過多繳屋租，以致觸發大批公屋戶刪除家庭成員戶籍。原來，在新富戶政策實施後，房署去年第四季批准刪除9300個家庭成員戶籍，全年數字錄得4.11萬宗，按年升了兩成，更是2013年以來新高。另外，截至去年底全港約有77萬戶公屋家庭，過去5年房署就批出近18萬宗相關申請，佔公屋戶總數23%。
大家想想，那些因避開富戶政策而主動刪去公屋戶籍的人士，會去了哪裏居住？大概離不開租樓或去了買私人樓，他們亦往往成了細單位的租客或新買家，反而推升了有關住宅的租金和樓價！另要留意的是，雖然有關公屋單位刪除了部分家庭成員的戶籍，並非全個家庭會遷出，所以並不會交還有關單位予房署而讓申請公屋人士可加快上樓。
施永青：放寬地積比可讓港人住千呎單位
香港的房屋問題，除了樓價貴，還有人均居住面積細，中原地產老闆施永青最近在獅子山學會的一個研討會上指出，香港經濟發展好，但香港人住得差，若以生產力和香港相若的地區比較，一個香港家庭應該有能力居住在1000方呎的單位。施永青認為，香港亦不是欠缺土地，現在只用了7%的土地作住宅用途，市區住宅只佔整體的4%，如果政府可以放寬地積比率至3倍，7%用地已經足夠每個家庭住1000方呎，所以目前最重要的是政府需要確定規劃目標，並決定撥出多少用地來興建住宅。
研討會上另一講者香港奧國經濟學院院長王弼認為，香港已用作發展的24%土地當中，只有7%用作住宅用途，這7%的住宅用地當中，有3%更是以低密度鄉村形式發展，因此香港沒有足夠土地用作住屋用途的說法是不成立的。王弼又稱，現時很多討論中的土地供應方案「有你無我」，但只要動腦筋，加入想像力，很多問題就可以解決。
王弼：不回收粉嶺高球場也可建10萬戶
王弼以粉嶺高爾夫球場為例，只要改變場內的球洞分佈及周邊建築的位置，在不喪失一個球洞的情况下，不單可以保留高球場，還可以提供10萬個住宅單位；假設每個單位住3人，就可以容納30萬人，對比坊間其他有關高球場的改劃用途建議，例如土地供應專責小組收回整個高球場並興建13,200個單位，又或是環保觸覺收回整個高球場以供10萬人居住的建議，兩者均不及獅子山學會提出的方案成效的三分之一。
其實，筆者上周在本欄也指出，只要香港能容許大規模填海和引入大量外勞起樓，要在10年內額外增加以十萬計、呎價僅二三千元的住宅單位並不困難，屆時樓價高，土地或住宅單位不足，以至港人居住面積偏細等問題都可一一解決，只是大家願不願意而已。
[陸振球 樓市解碼]
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