白天更新工行年報。
晚上回來開會聽論文。總算結束了。
由於建行的表現自己感覺特別好,就抱著工行比建行表現要差的心態看工行,但弄完了卻找不出來哪裡比建行差,兩個都挺好。並且相比起來,建行在長三角爆出的不良讓人有點不舒服,尤其是在零售批發行業的高不良,這個行業目前經營都比較艱難,他們一遇到問題,建行的不良就跟著出來了,而工行卻沒有,所以感覺還是工行更穩靠一點。再就是工行的存款優勢依舊不減。
把七君子的賬戶重新清算了一遍,階段性數據留檔,用了挺久的,總算完全理清楚了
寶業集團早該更新完的,上次做的太粗了,最近磨磨蹭蹭用的時間比較久
感覺寶業的發展策略越來越清晰了,賬上淨現金10個億,房地產項目存貨有52個億,其中已完工開發物業就有12個億,建築施工和建材都在穩步增長
合肥寶業東城廣場的商業預計2013年開業,開始有持有型物業了
寶業集團定義合肥東部新中心
2003年,寶業在合肥拿地,開發了在合肥的第一個商品房小區寶業城市綠苑;
2005年,寶業在瑤海區拿地開發了寶業家紡廣場;
2007年,寶業在包河區拿地開發建設了寶業桐城綠苑;
2010年,寶業在瑤海區拿地開發了寶業東城廣場。
作為一個外來的民營企業,寶業集團結緣合肥,已逾十年。
2005年,寶業來到了東城瑤海,當時東區的房地產市場遠不如今天繁華。而在2005年8月6日,這一切開始慢慢改變。寶業集團進駐合肥的首部作品——寶業·城市綠苑之西區中心景觀高層組團開盤。開盤當日,待購者在中意的房源銷空後,遲遲不願離去。
這是寶業在合肥的首秀。的確,寶業用自己在合肥的第一個項目印證了「好房子寶業造」的理念,讓我們印象更為深刻的是,寶業城市綠苑保留了作為見證幾代人愛情的「青年林」,在此基礎上,合理增加了藝術的休憩條凳、親水泊岸等現代景觀造景元素,達到歷史與現代的完美結合。
寶業城市綠苑在合肥東城的房產開發市場炸出了第一聲春雷,其所帶來的高品質無疑成為了東區住宅地產的引領者。而當時很多東城市民可能沒有想到的是,寶業在叩響合肥的大門之後,這扇門就再沒有關上。這個來自浙江的企業,開始了在合肥尤其是東城風生水起的十年,這個企業的名字也從此緊緊地與合肥聯繫在一起。此後,寶業先後在合肥開發了
深耕合肥市場的寶業,2012年開始有了向外拓展的需求。2012年11月30日,寶業集團在安徽的第五個開發項目寶業·夢蝶綠苑開工典禮在蒙城縣舉行。而據稱,2013年寶業集團也有望進軍蚌埠開發項目。拓展,或許會是2013年寶業的重要關鍵詞之一。但對東城商業格局的改變將無疑是最為重要的事件。
2012年12月31日,寶業·東城廣場項目順利封頂,預示著瑤海區的東部中心由「華麗轉身」開始走向「蛻變」階段。作為東區最受市民關注的標誌性建築,寶業·東城廣場的全面封頂從自身而言,標誌著距其成為東部中心的這個夢想更近了一步;對於大瑤海區域而言,寶業·東城廣場封頂的意義在於,這一區域離新商圈的全面誕生又近了一步。
據悉,2013年國慶期間,寶業東城廣場城市綜合體的商業部分將全面開業。屆時,這一能滿足市民「住、辦、用」以及兼具「吃喝玩樂」的商圈將很快惠及百萬周邊市民。東部中心的暢想,將成為現實!
1、和bruce關於GDP增速和股市關係的討論
2、飛亞達物業的估值問題
Thus,
因此,我們面臨著一個悲慘的選擇:巨額資本投資會使紡織業得以存活,但同時會使我們不斷增長的資本回報慘淡。每次投資過後,依然要面對來自國外低成本的強力競爭。但是如果不繼續投資,則將使得我們變得沒有競爭力,甚至是在國內紡織行業來看。我經常按照Woody
For
想要瞭解在商品化產業下如何在投資或不投資的兩難境地中勝出,去看看Burlinton
Burlington
Burlington做出堅守紡織業的決定,在1985年其銷量大約為28億。在1964-1985年期間,該公司總計投入資本30億美元,遠遠超出其他美國紡織公司也遠高於每股200美元的淨資本,其市場售價只有60美元。我很確信很大一部分資本都投入到成本改善以及擴張之上。如果Burlington要一直堅守在紡織業,那我便可推測該公司的資本決策是非常明智的。
Nevertheless,
雖然如此,但Burlington的銷量用真實美元(扣除通脹影響)來衡量的話已然在下滑,與20年前相比,無論是銷售淨利率還是淨資產收益率也都在下降。該公司現在股價為34美元,考慮到1965年每兩股配一股,大約略高於1964年每股60美元。而與此同時,CPI大約漲了3倍。因此,每一股的購買力縮水至1964年的三分之一。每年正常發放的股利同樣的道理在購買力方面也大大縮水了。
This
這個對股東而言非常慘痛的結果說明了如果將腦力與精力投入到一個錯誤的行業將回帶來什麼。這種情況就像是Samuel
My
就我自己的經驗以及多年對其他產業的觀察來說,我的結論就是優異的記錄(通過經濟回報來衡量)的功能是比起多麼高效地划船,你選擇怎樣一條船更加重要(儘管對任何企業來說,無論好壞,才智與努力也非常重要)。一些年前我曾寫到:「當一個蜚聲在外的管理者遇到一家不具前景且經濟基礎較差的公司時,將是企業沒有任何變化。」現在我的觀點也沒有任何改變。如果你發現自己正在一所一點點漏水的船上,花費精力去換一艘船可能比花費精力去補漏洞更加有效。
*
There
有關我們投資紡織業冒險故事還有後續。一些投資者在做出買入股票的決定時重視賬面價值(如我在早年所做的)。而一些經濟學家和學者卻認為重置價值對於整個市場而言用來計算的合適的價格水平更為重要。這兩個派別都將因為1986年我們處置紡織設備的拍賣會而受到教育。
The
出售的設備(包括在拍賣會前幾個月處置的設備)佔New
Gross
我們的設備售出後總共帶來十六萬三千多美元的銷量。只夠支付必要的售前售後成本,我們的淨回報幾乎為零。在1981年花五千美元一件買入的較為現代的紡紗賣50美元還找不到買主,我們最終按照26美元賣出,連搬運工的工資都不夠支付。
Ponder
想想這個:兩家Buffalo報攤或者一家See』s糖果店的商譽收入都要原超出我們從不多年前大量累積有形資產的所得到的,在不同的競爭環境下,後者早些時候卻可以一次僱傭1000個員工。
three
三個非常棒的公司(以及一些關於補償激勵的思考)
When
我12歲的時候,和我的祖父一起住了幾個月。他開了一家雜貨店,並且在寫一本書,沒晚他都會讀幾頁給我聽。書名是如何「如何經營一家雜貨店和我想到的關於釣魚的一些事」。我的祖父非常確信關於這兩件事的興趣是普遍的而且全世界都會認同他的觀點。你可能從這一節的標題以及內容中得出這樣的結論:我完全繼承了我祖父的文學風格(以及性格)。
I
我把Nebraska家具店、See』s糖果店以及Buffalo晚報放在一起討論,因為其經濟優勢、弱勢以及前景與我一年前所報告的都變化不大。然而這一節討論縮短並不意味著這些行業對我們的重要性降低:在1985年他們總夠賺的七千二百萬的稅前收益。十五年前,在我們收購他們之前,稅前總收益僅為八百萬美元。
While
從八百萬美元到七千二百萬美元聽起來很嚇人,而通常的情況是你不該機械地思考這一案例。你首先必須確定這些收益按照基年計算沒有被大量低估。如果他們相對於投入的資本而言也是巨額的,那麼有更為重要的一點需要檢驗:額外收益需要多少額外的資本來獲得?
In
從各個方面來說,我們這三家公司都得分良好。首先與15年投入的資本相比前其收益良好。其次,儘管現在擁有年六千四百萬的巨額收益,但僅需四千萬美元的額外資本投入。
The
這三家公司在收益能力方面顯著的成長,與其所需的小額的資本投入相比,正說明了在通脹期間其良好的商譽(這種現象在1983年年報中有詳細解釋)。而這些公司的財務特點允許我們使用他們所賺取大部分的收益。然而美國公司有著完全不同的情景:為了使得收益大幅上漲,大部分的公司需要大額投入資本。每家美國公司平均需要投入5美元的額外資本來獲取平均1美元的稅前收益。因此一些公司需要從其股東處得到三億的額外資本投入來取得和我們這三家公司相同的收益表現。
When
當資本報酬率一般,這種通過不斷投入資本的方式獲得的記錄在冊的收益的上升不再是管理的成就。你自己坐在搖椅上就可以取得同樣的結果,僅僅就是把存在銀行賬戶裡的錢翻倍,這樣你就可以取得翻倍的利益收益。你將很難期望通過這種成就而收穫掌聲。但是在某位CEO的歌功頌德的退休儀式上,他只會宣稱在其就任期間收益翻倍,而不解釋這些收益是否是由多年留存收益以及複利的結合而得到的。
If
如果一定期間內一家公司持續獲得高於平均水平的資本回報,或者在CEO在任期間資本投入只是翻倍,那麼對其的讚頌還是值得的。但是如果資本回報水平平平又或者資本投入增長的速度高於收益,那麼需要保留掌聲。一個儲蓄賬戶在其利息被再投資的情況下也將產生每年相同的收益增長,而在8%的利率水平下,18年後其收益將翻倍。
The
這種簡單的數學運算經常被公司所忽略而損害了股東的權益。許多公司補貼計劃獎勵經理人就是因為其個人創造的收益增長,或者很大一部分因為其留存收益,即從股東那裡收回的收益。舉個例子,一個10年期,固定價格的股票期權經常通常被授予那些經理人,而這些公司通常只拿出其收益的一小部分來分派股利。
An
這個例子說明了在這類情況下隱藏的不公平性。讓我們假設如果你擁有一個10萬美元的存款賬戶,年收益率8%,通過託管人管理,其可以決定你每年從利息收入中提取多少現金。沒有支付的利息部分將會作為留存收益投入存款賬戶中。讓我們再次假設如果你是託管人的話,運用他的高超智慧,決定每年收益的支付比率為四分之一。
Under
在這些假設之下,你的賬戶在十年後將價值十七萬九千多。此外你的年收入通過這種激勵人心的管理將會上漲70%,從八千美元上漲到一萬三千多美元。而最終你的「股利」將會相同比例的上漲,從最初的每年兩千美元到第十個年頭的三千三百多。每一年當你的管理人的公共關係公司遞交年度報告給你的時候,所有的表格的數字都一飛衝天。
1、too
2、too
3、問題
Shutdown
關閉紡織業
In
七月份的時候我們決定關閉紡織運營,而在年底之前這項不愉快的工作也大致完成了。回顧這一產業的歷史具有一定的啟發性。
When
當Buffet
At
在我們買下公司的時候,南方紡織工廠由於沒有大型的工會而被認為是具有強大的競爭力。大部分北方紡織業已經關閉了而很多人認為我們也會清算這家公司。
We
然而我們卻覺得這家公司會運行良好,得益於長期在Ken
In
在1967年初,紡織業創造的現金被用於購買NationalIndemnity公司而使我們進入保險業。部分現金來自於收益,而部分來自減少紡織存貨、應收賬款以及固定資產。這一資金的撤回證明是非常明智的:儘管通過Ken的管理公司已經大大改善,但是紡織業務從未賺到什麼錢,即便是在經濟週期頂峰之時。
Further
Berkshire後來持續多元化戰略,而紡織業對我們總體收益的負面影響逐漸減輕,逐漸成為公司業務中一小部分。如我在1978年年報中所所言我們繼續保護這項業務的原因是:「(1)紡織公司在當地是大僱主;(2)管理層直面報告中所指出的問題並有動力攻克它們;(3)工人們非常的團結並且對我們所面臨的問題表示理解;(4)相對於投資而言公司尚且能夠產生平均而言少量的現金收益。」我需要進一步說明的是:「只要這些條件都還滿足,我們期望這種情況,我們就會繼續經營紡織業不管投資於其他產業是多麼的誘人。」
It
但事實證明關於第四點我是錯的,雖然1979年獲益不錯,但之後卻耗用大量現金。在1985年年中這種情況愈發清楚,而且在我看來這種情況多數會持續下去。如果我們能夠找到一個買主繼續經營,我們肯定傾向於出售而非清算。但是我們清楚這一點,別人也清楚,沒有人會對此感興趣。
I
我們不會因為想要增加企業收益水平的一個百分點而去關閉收益較差的公司。然而我同時覺得即使對於一個非常賺錢的公司而言去投資一項未來很有可能無休止損失的業務是不正確的。Adam
I
我必須再次強調的是Ken和Garry都試圖讓我們的紡織業務取得成功,足智多謀、極具幹勁與想像力。為了獲得持續盈利,他們重建了生產線、生產流程以及營銷渠道。我們也進行了重大的收購,如Waumbec
The
國內的紡織行業是一個商品化產業,在世界市場上因大量的資本過剩而競爭激烈。很大的問題直接或間接來自於國外市場低廉勞動力成本的競爭。但關閉公司絕不是本國勞動力的錯,事實上,比起美國其他產業的勞動力來說,紡織業的工資水平低的可憐。在協商合同時候,工會的領導與成員充分認識到這個產業所面臨的困境,從未做出吧不合理的提薪要求或不符合生產效益的要求,相反地,大家都努力維持競爭力,而即使到了公司最後清算的時刻,他們仍舊非常配合。(可笑的是,如果我們的工會在前些年表現不這麼理智的話我們的財務狀況可能更好;因為那樣的話我們會意識到我們所面臨著不可能的未來,而選擇關閉公司以避免巨額的損失。)
Over
長年以來,我們一再面臨資本的大量投入以降低變動成本的選擇。每次提出的意見看上去都像是即刻的贏家。通過與標準投資回報測試的衡量,事實上,這些建議通常給出的經濟收益的預期與我們高收益的糖果和報業相比都甚至更好。
But
但這些紡織投資所預期的收益通常都是假象。我們很多的競爭者,無論是國內還是國外的,全部勇於投入相同的資本支出,而一旦有足夠多的公司這樣做,降低的成本就使得整個產業價格下降。從個人的角度來看,每個公司的資本投資決策看上去都是成本節約且合理的,但是總體來看,這些決定就相互抵消且不合理了(就像每個去看遊行隊伍的觀眾,以為自己只要抬起腳就可以看得更清楚一樣,每多投入一次,所有的競爭者投注的金額就越高,但投資報酬卻一點也不見起色。)
YEAR
1985年
To
致Berkshire
You
各位可能還記得去年報告當中提到的那個爆炸性消息:沒有什麼在運作但實際上我們經驗是一些重要的事偶爾會出現。這類精心設計的公司策略終於在1985年取得回報。這份報告的後面部分將會討論:(a)我們購買Capital
Our
我們本年度淨收益為六億一千三百多萬美元,增加了48.2%。這一比率就好像哈雷彗星撞擊地球一樣巧合:我的這一生再也不會看到這樣的景象。我們每股賬面收益在過去二十一年(即從目前管理層接收後)從19.46美元上升到1643.71美元,年複合增長率為23.2%,這是一個再也不會被覆制的比例。
Two
有兩個因素造成這樣的比率在未來不可能再實現。一個是暫時性的,與1964年至1984年盛行時期相比,股票市場提供非常少的機會。現在我們不可能發現一個嚴重被低估的公司來購買放入保險公司的資產組合當中。現在的情況已經同10年前完全不同了,那時唯一要做的就是挑選一家便宜的公司。
This
市場的變化也對我們現有的投資組合產生負面的影響。在1974年年報中我說到:「我們認為在我們持有幾隻重要的有潛力在未來大幅成長的股票。」現在我不能這麼說了。我們的保險公司現在持有幾家公司大的頭寸,而這些公司有良好的經濟基礎以及優秀的管理團隊,這是事實,就像我們在1974年的時候一樣。但是現在的市場價格已然反映這些特點,而在1974年時是被忽略的。現在的估價意味著保險公司沒有機會在未來像過去那樣取得投資組合的巨大收益。
The
第二個負面因素更加顯而易見,即我們的規模。我們的權益資本是10年前的20倍。而經濟鐵律是隨著規模的增長邊際收益最終下降,只需看看那些只有10億資本的公司所創造的超高資本回報。據我所知沒有一家公司能夠持續10年獲得20%的資本回報,如果它將所賺取的收益用於再投資的話。相反,為了持續高收益,這類公司需要或者通過分發股利或者通過回購股票的方式減少其資本。如果把所有的收益在投資到能夠賺取高額回報的業務之上,其股東將會獲利更多。而公司卻往往找不到足夠高回報的機會來實現上述可能。
Their
我們的問題同他們一樣。去年我告訴大家我們需要在未來十年獲得39億美元的利潤,才能有每年15%的增長。而從現在的可比數據來看未來十年的利潤必須達到57億美元,根據我們1985年資本情況看有一個48%的增長。(這裡有一個簡單的假設:除去石油公司,美國只有15家公司可以在過去的10年獲得57億美元。)
Charlie
Charlie
今天把高鑫更新了一下,順便把聯華看了下。
高鑫的情況很不錯。聯華真的好慘。還沒看其他超市的情況,不知還有沒有這麼慘的。淨利潤下滑接近50%,調整後淨利潤虧損接近1個億。原因在於毛利率的收窄和人工及租金的剛性上升。活生生的體現。
上週組合更新沒做到位,給工作帶來不便!很抱歉。以後不論什麼情況都要把及時性的事情先完成。
明天把這幾天整理的整理的百貨超市總結下。
路勁基建收購順馳的過程瞭解了一下,還有很多未售項目,具體的收購價格如何確定還沒想好
歷史上的高速公路和普通公路的各項經營數據整理了一遍
晚上開會講品牌
中海出了2012年年報
讀了一半
中海2012年末的土地儲備3510萬平方米,中國建築土地6935萬平方米,意味著中建地產3425萬平方米?
這規模直逼中海萬科了
想起來順便補充了全國房地產市場銷售數據
路徑基建除了2007年打包收進來的一堆項目其他都理清楚了,較早時間取得項目拿地價格也找出了了
收購的鳳凰城和順馳其他項目還沒整理出來
把公路業務這塊再好好做一下
路勁現在有四條高速公路,總長度300多公里,其他7條都是普通公路
公司近幾年也在慢慢退出普通公路的經營
主要高速公路每條都整理過,現在把歷史上進入退出各條公路的情況及公路業務現金流瞭解下