美龜速加息 衝擊日圓微 瑞信邵志銘：3個月可見96
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GS(14)@2016-09-06 04:51:54【明報專訊】雖然上周五美國非農就業人口變動未如預期，但市場多認為12月聯儲局加息幾乎成定局，美元兌日圓匯率由103最高升穿104至104.27水平。與上輪加息周期每月或每兩月加息一次相比，若9月美聯儲局未能加息，則該輪兩次加息時隔整整一年。由於2004年美元長期處於弱勢，日圓曾於2004年第3次和5次加息期間不貶反升，由112升至102，並於第12至16次加息期間由121升至110。現時美國已脫離當初弱勢狀態，經濟亦見復蘇，但隨着大選臨近，以及各國央行對貨幣的干預，多家大行認為美元兌日圓上升空間有限。
香港中文大學全球政治經濟社會科學碩士課程客席講師黃元山表示， 現時市場對美國聯儲局加息的預期經常改變，準確度低，美元兌日圓走勢令市場很難判斷。另外，亦需考慮日本經濟狀况，11月份美國大選，以及市場動盪時日圓的「避險」作用。至於2004年開始的上一輪升值周期，由於2008年前美國資金在全球尋找投資機會，資金流入日本等其他國家，令美元兌日圓較弱。
量寬作用減 日央行難令日圓貶值
美國上個加息周期由2004年中開始，動作頻密，每個月或每兩個月即加息一次。當時美國正經歷「雙赤」（即經常性項目赤字和財政赤字），加息4次後美元仍然持續弱勢，當時市場認為美國經濟並未為加息做好準備，油價雖由高位回落但仍然高企，不利經濟，令資金到高息貨幣避難，令美元失去支持。
瑞信亞太區投資策略邵志銘表示，不同於此前2004年加息，此次步伐「特別慢」，這就導致日圓貶值的壓力相應減小。他認為，現時美元兌日圓處在100上下，不貴亦不平，較能反映日圓價值，在此階段，日本央行很難動用工具令日圓貶值。另外，量寬（QE）等貨幣政策對實體經濟增長以及通脹影響愈來愈小，相信日本會將焦點從貨幣政策轉移至財政政策，加上安倍晉三獲得上議院控制權，相信其更有能力有效推動財政政策的實施，這均將減少對日圓的干預。同時，日圓作為避險貨幣，現時波動環境則對日圓有支持。因此瑞信維持日圓兌美元仍會走強看法，預期將來3個月及12個月美元兌日圓匯率分別為96和93。
上周五美國非農就業數據不及預期，冲淡了耶倫在上月底Jackson Hole透露的鷹派觀點，市場對9月美聯儲局加息的預期隨即下跌。邵志銘表示，仍然相信美國聯儲局待美國大選結束後，最早於12月加息，但仍需注意9月份日本央行動作，預期有進一步寬鬆，屆時會出現暫時拋售，但無論寬鬆是通過減息還是QE，日圓都會回升。因為，雖然減息短期內可幫助日圓貶值，但實施負利率之後，日圓息口未低過歐元區，令套利交易（Carry Trade）選擇增加，沽日圓的干預效果未如以往明顯。
摩根：大選未明朗 美元升值空間有限
摩根資產管理日本貨幣研究主管Junya Tanase在其報告中表示，預期本月20日至21日的日本貨幣政策會議，超額準備金利率將降低20點子至-0.30%，並增加國債和日本房託購買量分別至每年90萬億日圓和2000億日圓。預期美元兌日圓匯率在9月日本貨幣政策會議前，維持現時區間波動，預期今年12月和明年7月，美元兌日圓分別為103及101，但受美國大選不確定，以及美元估值過高，令美元升值空間非常有限。
明報記者
[姚丁鈺 理財專題]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9233&issue=20160906
零售吹淡風 衝擊第二波 銅鑼灣銀座式商廈 十室九空
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GS(14)@2016-10-05 05:33:392016-09-21 EW
隨着零售業吹淡風，旺區舖市首當其衝受影響，租金普遍勁跌四成，過往，為了在黃金地段爭一席位插旗，品牌不惜「天價」搶租一線舖，現時核心區吉舖處處。繼地舖受衝擊後，銅鑼灣銀座式商廈成為第二波受影響的，而且「災情」更嚴重，部分大廈出現十室九空的情況。
這些銀座式商廈，有新落成的，亦有改裝自全幢服務式住宅的，兩年前推售時，搶購激烈，部分創下單日售罄的紀錄。不過，現時業主收樓後，基於市況差，物業租不出，即使以蝕本價放售，依然乏人問津。儘管銅鑼灣人來人往，熱鬧非常，但銀座式物業慘淡情況，有如回到〇三年沙士時期。
近年零售市道轉差，惟位處銅鑼灣的羅素街，仍然人頭湧湧，旅客穿梭於各間店舖間購物，不過，座落羅素街八號當眼位置的英皇鐘錶珠寶中心（又稱「羅八」），由服務式住宅改裝而成的銀座式商廈，去年初入伙，空置率非常高，與熱鬧的羅素街，成了強烈對比。
作為核心地段的銀座式商廈，目前英皇鐘錶珠寶中心僅五名租客進駐，包括三家美容店、 日本代理行及名牌開倉店各一家。業內人士透露，名牌開倉店去年已進駐，一直以短租形式租用。原先租用十六樓，及後由於業主有意收回單位作長租及出售，商戶因而搬到現址。「這間公司主要是打游擊戰，每次都是簽六個月短租，大廈內好多選擇，佢都唔怕租唔到，約滿搬去不同樓層。雖然業主與租客，都沒有透露租金，但你知道，短租一定折讓，像短租地舖，一般只有長租的三成。」
「羅八」年前拆售業權分散
現場所見，店內只有簡單裝潢，主要以低於市價銷售國外品牌手袋及服飾，記者在該樓層停留約半小時，只見兩名顧客上來，最後未見光顧。
由於租客疏落，該廈原先作為廣告的玻璃幕牆，未見有商戶介紹，取而代之的，只是代理行的租售放盤廣告，除了上述五層有租客進駐，其餘層數都空置。
短租客吼平盤進駐
有代理表示，由於零售業不景，現時租客着實難求，不少業主惟有將租金一減再減，今年初，呎租叫價普遍維持六十元，四月份降至四十五元，五月份跌穿四十元，業主近日通知代理，進一步減至三十一元。代理續說，業主都希望單位盡快租出，免「擺一日蝕一日」，白交管理費及差餉。現時，該廈有租盤十三個，佔全幢廿一層樓面，比例逾五成。
現任里昂亞太恒富房地產基金香港區主管趙朗，於二〇一三年看中當時作為服務式住宅的英皇鐘錶珠寶中心，以十八億元購入，及後於二〇一四年初拆售，最後套現逾三十二億元。
毗鄰羅素街的霎東街，雖由區內地標時代廣場一個出口，可以抵達，但熱鬧程度，遠遠不及羅素街。霎東街有兩座銀座式商廈，Oliv及THE SHARP，年前開售時迅速沽清，現時入伙已數個月，不過，從大廈外牆所見，Oliv營業樓層廖廖可數，THE SHARP更未有單位營業，樓下保安看守嚴謹，表示前往各層，需要獲批准才行。
冀出租補貼管理費差餉
「THE SHARP十室九空！」區內代理指，不少業主兩年前購入物業後， 收樓前開始放售及放租。「當時業主很有信心，企硬有賺先賣，呎租開逾七十元，惟一直未見承接，連問價都很少，部分心急業主立即減價。」
目前叫租最低樓層，面積一千五百八十方呎，僅以五萬元招租，平均呎租不足三十二元，遠低於預期，以購入價五千二百一十四萬元計算，即使成功租出，回報僅一厘多，低於區內不少寫字樓。「當初大家預期回報逾四厘，以購入價計算，要租廿萬元才達標！業主大失預算。」
據悉，業主將該樓層以四千一百八十萬元放售，較購入價低約一千萬元。「現時只是第一輪，如果依然租不出，相信業主被迫要鬥減租爭客。」他透露，部分業主心急出租，希望藉租金補貼管理費差餉等支出。
THE SHARP樓高廿九層，一梯一伙，於一三年拆售，今年四月收樓，初期空置率高達百分百，近月雖錄零星租賃成交，惟呎租僅四十多元。 業主叫租一減再減，由年初呎租普遍逾七十元，目前降至最平僅三十多元。該廈有十五個租盤，買賣盤達十七個，佔拆售樓層近六成。
開則三角形「先天不足」
「該廈每層一千五百八十方呎，單位開則三角形，好多商戶不合適，做飲食地方唔夠，只可以做精品，惟精品交不起租，加上位處霎東街，不是「大街大巷」，位置及單位面積，都係先天不足。」代理明言，以往地舖搶手，所以打造「樓上舖」，認為市場需求充足，惟現時地舖出現空置，「樓上舖」需求自然受拖累。「問價客極少，情況慘淡。單位無租收，仲要俾管理費，每呎超過五元，小數怕長計，業主叫價動搖。」
他續說：「有內地業主持有高層，對蝕賣猶豫不決，去年八月企硬每呎三萬一千元，相隔半年，叫價降至二萬八千元，若成功售出，將會蝕讓逾三百萬元，惟及後決定收回，希望再睇定少少先。」
內地客減價「蝕放」
毗鄰THE SHARP的Oliv，空置率同樣高企，由恒生銀行創辦人之一梁昌家族發展的Oliv，全數十九層，於二○一三年二月以樓花形式拆售，極速售沽，成交價介乎六千九百三十一萬至八千七百七十八萬，平均呎價約三萬八千六百元。及後政府突然出招打擊工商舖，當中有三層買家褪軚撻訂。
直至去年初物業入伙後，該三層物業，即十樓、二十樓及二十一樓，發展商減價出售，成交呎價急跌至最低兩萬，業主始料未及，「新鮮滾熱辣」才收樓，帳面不見「一大嚿」。
半數業主有心離場
有見及此，個別業主火速蝕讓離場。土地註冊署數據顯示，原由順天隆創業有限公司持有的中高層單位，面積一千八百零九呎，早前以四千一百萬易手，較購入價約七千萬，低二千八百餘萬，持貨三年，蝕逾四成一，蝕到入肉。
現場所見，定位為銀座式商廈的Oliv，假日訪客寥寥可數，近半樓層被鎖。大廈水牌亦顯示，發展商拆售的四至廿四層中，有十層均未有租戶進駐。透過大門玻璃可見，大部分單位維持收樓時原貌，亦未見裝修。部分樓層後樓梯放置雜物，樓梯灰塵滿布。
有代理透露，Oliv入伙一年多，大多業主決心離場，現時共有十個放盤，佔單位拆售總數逾五成。「賣樓時正值樓市高峰期，大家搶住買，不足一個月銷售一空，無人估到市道咁樣，當時預期做「樓上舖」，呎租八十至九十元，售價貴過寫字樓。」
消息指，該廈中層戶，面積一千八百九十八方呎，以每月八萬元租出，每呎四十二元，月租呎租皆創新低。市場人士指，Oliv現時有五個租盤，呎租叫價最低僅五十元，以購入價每呎三萬七千元計算，回報不足兩厘。
割價求租寫字樓客表興趣
銅鑼灣銀座式難於出租，單位叫租普遍低於同區寫字樓，同樣位處羅素街、作為銅鑼灣地標的時代廣場，現時寫字樓呎租五十元。區內另一核心地段、接近崇光百貨的皇室大廈，呎租四十五元。有代理指：「銅鑼灣寫字樓需求不俗，亦有寫字樓客對銀座式有興趣，有意承租。」
其中，於荔枝角商廈內設據點的東日日本物業顧問，上月起，遷入英皇鐘錶珠寶中心八樓C及D室，開設辦事處兼展銷廳，面積約一千七百方呎。
東日日本物業顧問董事總經理謝永汶指，當初曾考慮過附近多座商廈，惟認為銀座可兼容寫字樓及銷售點兩種用途，方便客戶到來簽訂文件、交收支票等。「該廈電梯一打開，透過玻璃一目了然全層單位，感覺似一個舖位展現眼前，不似傳統商廈俾人局促感覺。」
目前該樓人流稀少， 惟謝氏認為：「始終我們不是做零售，本身有固定客源，我們一直加強在社交平台宣傳。此外，即使日後多了商戶進駐，由於低層食肆有專用電梯，不怕顧客爭相使用電梯用。」
英皇鐘錶珠寶中心目前僅五名商戶進駐，東日日本物業顧問是其中之一。
東日日本物業顧問營業部經理麥小姐指，集團首度於港島區設據點，單位作寫字樓，亦方便客戶上門簽單。
零售吹淡風衝擊第二波
銀座式商廈英皇鐘錶珠寶中心雖然座落旅客必到的羅素街，「樓上舖」仍然吉位處處。
有代理指，由於英皇鐘錶珠寶中心多個樓層放租，業主議價空間持續擴大。
多個樓層空置中，向大街的落地窗掛着巨型的租售放盤廣告。
訪港旅客按年大減，核心區舖位率先受影響，圖為銅鑼灣波斯富街吉舖。
當時為里昂證券董事的趙朗於二○一四年初，將銅鑼灣羅素街八號服務式住宅，改作銀座式，拆售時賣個滿堂紅。
Oliv大廈部分水牌顯示的，並非商戶名稱，而是僅掛上「Oliv」字眼。
梁昌家族發展的銅鑼灣Oliv，拆售當日極速沽清，套現十四億五千萬元。圖為其子梁仲豪。
Oliv後樓梯灰塵滿布，部分裝修廢料亦未見清理。
Oliv部分交吉樓層凌亂地放置雜物，業主則割價求租。
恒隆前執董吳士元等人，以公司名義購入低層全層，購入價五千三百七十二萬元。
中原集團亞太區總裁黃偉雄亦是業主之一，購入SHARP一個單位，作價近五千七百萬元。
THE SHARP二○一三年初拆售，首日沽清廿九層樓面，平均呎價高達三萬三千四百元，惟現時空置率較相鄰的Oliv更高。
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