【文化籽】合法擴建舊宅轉手倍賺 港建築師：這些機會不屬於香港
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GS(14)@2017-11-13 03:42:46倫敦對舊樓改裝需求很大，吸引港人林韶麟（右）與吳尚年搵真銀。這是林韶麟的新居兼示範作，600萬港元買來改成1,700呎花園洋房，羨煞樓奴。
【文化籽：胚芽故事】記得好些年前我訪問新世代建築師樓MVRDV的創辦人Winy Maas，對於香港建築他以「悶」字一錘定音。建築師本應為大眾塑造棲身之所，改善生活，但香港在發展制約下不是屢創奇「則」，就是砍樹填海拆舊樓起豪宅，齊齊違背初衷，建築師恐怕惟有出走，才能尋到真正舞台。「倫敦很少新建房子，住緊戰前百年舊樓的大有人在。政府鼓勵買入舊房翻新、改建內攏，表達對舊物的愛惜。有如此眼光、資金和心思時間，真係可以賺到錢之餘，循環再用社會資源，免得下下都拆卸重建。」移居倫敦十多年的建築師林韶麟，港大建築系畢業後前來英國讀第二個學位，就留下來生根。因為加盟英資小型建築師樓一腳踢，練就他瓣瓣精的生存絕活，殺出一條血路。
最初他利用港式地痞智慧，配合現代人生活方式幫客人改樓，例如戰前舊樓無沖水廁所、廚房面積細卻有千呎大花園兩個車位，他協助擴建廚房、加建溫室，將停車場或儲物室改建睡房，實用呎數一千變兩千。就算樓市不升，樓價亦會隨地積比率自我倍級升值。「倫敦基本上沒有地積比率的限制，只要不向高空發展，擴大實用面積不須補地價。唯一的風險是受規劃法（planning law）監管，倫敦33個區各自有發展法規，只要懂門路依法申請，基本上不是問題。」林韶麟認識一些投資者每年挑兩幢舊樓改裝套現，變成全職。「有人在切爾西區一帶狂挖三層，加上本身兩層，住五層的豪宅咪話唔爽。」
4,000萬買地買危樓 改建34房精品酒店
有圖有真相，林韶麟向我展示了一個位於Sewardstone Road的獨立屋的改造計劃，他甚至把車房連增建部份拓變成了第二間屋，是劏房2.0演變的劏屋。「所以呎價沒變，房子自動增值五成。」另一個位於Lonsdale Road連車房樓宇，他花兩年將實用面積增加一倍，結果此樓由1,600萬港元升值至3,300萬港元。位處倫敦北部Enfield鎮、林韶麟自住的老宅新居，自然成了他改頭換面的示範單位。香港人夢寐以求的天幕溫室延伸至近千呎草地上，拓建成飯廳，屋頂加建了客房。他只花約600萬港元買了這郊區的獨立屋，在香港同等價錢或許只能買新界400呎蝸居，改裝後實用面積倍增至1,700呎，樓價也翻倍。「記住，係合法擴建，唔係偷偷摸摸的香港式僭建。」同樣來自香港的建築師吳尚年補充。回報可觀又能一展創意，林韶麟與一班志同道合的建築師朋友索性成立財團聯手在倫敦尋寶，甚至變身迷你發展商，吳尚年便是其中一員。他們越戰越勇衝出倫敦，甚至在英國北部的Darwen買地買危樓，計劃改建為有34房、22,000呎的精品酒店。「平到你唔信，地買回來是500萬港元，連一家百年歷史遇過火災的丟空酒吧，政府不知幾想你幫危機重建，整個翻新項目投資約4,000萬港元，在香港買間公寓都唔得。」吳尚年說，英國跟香港不同，香港地貴、麵粉貴，所以做出來的麵包（房子）貴到超離地。「英國地大麵粉很便宜，最值錢是它的規劃許可（planning permission），才會令個麵包貴。所以英國很多潛在項目需要時間去尋寶、增值，加鹽加醋令不濟的項目變成好嘢。」近年英鎊滙率下降，不少外資都跑到英國買樓，令英國的房價亦炒起來。林韶麟指，受惠於大城市規劃（Big City Plan）發展藍圖，英國樓價近兩三年升逾20%，倫敦買樓要付印花稅，若放租要繳交收入稅，針對買第二層樓也有微辣招。「這裏的機會比香港多，香港來來去去都是四大地產商，做些倒模式的發展，沒有發揮空間。因為香港樓市太好，肯建四面牆出來就有人買，根本不需要思考如何令樓盤增值，這裏不是這樣。」吳尚年為香港建築業把脈說。林韶麟補充，除了賺錢外，他們有個信念，利用港式創意，在社區保育、環保、空間需求和城市規劃之間尋求突破，諗計建真正的安樂窩。
香港人夢寐以求的天幕溫室延伸至近千呎草地上，變成飯廳。林韶麟指改裝自由度大，風險是過城市規劃那關。
由屋內望出去，可見拓建的有景飯廳。
兩人都說英國機會較多。他們越戰越勇，決定衝出倫敦，與其他合作方在Darwen買地買危樓。
兩人在Darwen所買的危樓。
兩人把這危樓，計劃改建為有34房、22,000呎的精品酒店。
位於Lonsdale Road的連車房樓宇，未改裝前之貌。
他花兩年將實用面積增加一倍，結果此樓由1,600萬港元升值至3,300萬港元。
編按：報道刊登前，〈果籽〉接到不幸消息，受訪者林韶麟先生遇意外離世，本報特向他的親友送上最關切的慰問。鳴謝：
http://homeaway.com
記者：鄭天儀攝影：王國輝（部分圖片由被訪者提供）編輯：翟純恩
來源:
https://hk.lifestyle.appledaily. ... e/20171112/20210563
何濼生﹕僭建有條件合法化 助提升公眾利益
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GS(14)@2018-01-22 05:16:52【明報專訊】公共經濟學一個經常關注的原則叫「柏拉圖效率」（Pareto efficiency）或稱「柏拉圖最優」（Pareto optimality） 。簡單地說，若有一做法可提高社會上一個或以上的人的福祉，而又不會損害任何其他人的福祉，公眾利益就算有所進步；當一切可以如此提升公眾利益的機會已用盡，社會就達到柏拉圖最優或柏拉圖最高效。
香港是一個寸土尺金的地方，基於物盡其用的原則，僭建是非常普遍的現象。法例規管樓宇的改動，首要的目的是保證改動符合安全，其次是保證不影響其他人士和符合地契的規定。由於地契的規定會影響地價，偏離規定可能需補回地價，亦可能會影響應課差餉租值，因此，任何樓宇的改動都應循規蹈矩。不守規矩應罰，這點應毫無懸念，亦絕對合符公眾利益。
倘不損人利益 何必花費還原
然而，如果僭建符合安全，又不損害任何人的利益，為什麼必定要花費資源去把僭建還原？記得唐英年巨宅有僭建巨型地庫。地庫還原了、沒有了，建築廢物增加了，結果是堆填區將更早填滿，另一方面覓材料填回地庫也會進一步破壞環境。損害各方利益，就是為了「守法」。
是以本文以僭建有條件合法化為題，希望社會各界多一點討論這個議題。
愚見認為：違規擅自改動樓宇應罰。罰則亦當然要有適當的阻嚇力，嚴重違規須嚴懲；輕微違規應輕罰。不符合安全要求的固然要拆除；評估後認為因任何理由不符合公眾利益的也要拆除。符合安全又無害於公眾利益的可保留，但要追回差餉差額，以及視情况追補地價。
要追回差餉及補地價
作為寸土尺金的地方，香港多僭建物有其客觀的合理性，不應全面取締，亦不應視而不見。當天林鄭為新界僭建物影相登記，算是什麼？沒有罰，沒有收差餉差額，沒有追補地價，是不是不了了知，存冊算數？
筆者建議，僭建物被發現後屋宇署應先要求屋主找合資格人士檢驗是否安全。如果他不願意，才發清拆令。
僭建有條件合法化符合香港的公眾利益；有條件合法化不但無損法治精神，還可以還法律服膺公眾利益的本意；相反，只為追隨法治而損害公眾利益完全無理。
珠海學院商學院院長
[何濼生 濼觀天下]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7794&issue=20180115