抵押物業養老 享低息貸款 樓價倘看跌 趁高做逆按揭
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GS(14)@2016-08-06 00:28:52【明報專訊】政府專為65歲以上長者設計的通脹掛鈎債券「銀髮債券」剛剛推出，曾經同為長者設計的安老按揭計劃也快5周年，最新數據顯示，現時安老按揭累計申請1299宗，長者的接受程度仍然不高，加上去年以來本港樓市成交淡靜，樓價下跌，更令業主卻步。然而，業界認為供應增加有機會令本港樓價繼續下跌，加上低息環境持續，是申請安老按揭貸款的好時機。
香港按揭證券有限公司公布的最新安老按揭數據顯示，7月新增宗數為19宗，相比年初每月新增約30宗，安老按揭的受歡迎程度稍有下跌。去年全年新增宗數為368宗，而今年以來7個月新增189宗，經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓稱，這個數字不算差，且樓市成交淡靜，一般樓市按揭成交量亦有下跌。
樓市一度轉趨淡靜 申請略減
房地產顧問公司萊坊大中華區研究及諮詢部主管紀言迅表示，總體而言，雖然香港樓市自去年高位已經跌了約10%，且最近有回升趨勢，但隨着新界樓市供應增加，樓價有機會再跌，樓價處於高位。
另外，低息環境亦是安老按揭的有利因素。美國萬利理財亞太區總裁張佩儀表示，低息可降低安老按揭的貸款成本。現時既是樓市高位，又是加息前夕，若長者未有足夠現金存款，且毋須擔心子女生活，不妨申請安老按揭。
劉圓圓表示，現時安老按揭普及度不高，或是因為投資者教育不足，長者對安老按揭的認知度仍低。目前累計申請1299宗，規模不算大。
安老按揭又稱逆按揭，與需要供款的一般按揭恰好相反，長者業主向銀行抵押物業，而銀行須分期向業主提供「貸款」，計劃旨在為55歲以上長者提供現金收入，同時減輕子女供養負擔。這筆貸款既可一筆過提取，應對緊急情况，亦可選定提取年期，分別為10年、15年、20年或終身，無論已全數領取還是領取期間，長者仍可繼續居住原有物業，直至百年歸老。
貸款可一筆過提取 或分年期
通過年金支付，以物業估值為800萬元或以下的物業計，年金上限為估值100%，但800萬元以上估值的物業，上限則可能為60%至80%。年齡愈大，年金年期愈短，物業估值愈高，每月領取的年金則愈多。但要注意的是，貸款利息的計算並非按年金年期計算，無論10年還是終身借款，利息年期均按長者的在世年期計算。
以400萬元估值物業計，一位60歲長者借款10年，則每月年金為1.48萬元，70歲長者每月則可獲年金2.04萬元。若年金年期為15年或20年甚至終身，則60歲長者的每月年金則分別為1.12萬元，9600及8000元。安老按揭亦可由夫婦共同申請，按照上述方法計算，60歲兩位長者若同時借款10年，每月每人可獲1.32萬元。兩人或以上同時借款，以最年輕借款人的年齡計算。
7銀行參與 貸息約2至3厘
另外，安老按揭有6個月的解除合約期，首6個月內，若長者決定終止貸款，只需全數清還包括累算利息和法律費用在內的總結欠。
現時坊間共有7間銀行提供安老按揭——中銀、永隆、東亞、交銀、上海商業銀行、富邦及匯豐；息率相若，通常為2厘至3厘。不過，銀行對這類產品的積極程度參差，優惠較少。現時中銀香港對安老按揭客戶提供火險或家居險的保費折扣，並豁免按揭期內中銀信用卡年費。富邦銀行「安枕無憂」按揭理財計劃，則向客戶發放1000元超市現金券。
此外，安老按揭除了以住宅作為抵押物外，還可外加壽險保單作為附加抵押物，以提高每月年金或一筆過貸款的金額，官方稱之為「壽險保單轉讓」。可以附加的壽險保單數目不限，其退保現金價值將用於償還安老按揭貸款，惟壽險保單轉讓只適用於不超過兩位借款人的按揭。
明報記者
[姚丁鈺 負利率年代 理財專題]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7543&issue=20160805
按揭戰再起 南商降門檻
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GS(14)@2016-08-06 00:31:21【明報專訊】銀行按揭戰再升溫，繼金管局干預現金回贈後，銀行再度聚焦按揭息率。南洋商業銀行把H（香港銀行同業拆息）加1.5厘的息率門檻，降低至貸款額100萬元。
「大小通吃」 惟不掛鈎存款
此前不少銀行紛紛把H按年息減至H加1.5厘，但設有較高門檻，初期要貸款額達800萬元甚至1000萬元才可得到此年息，其後匯豐及東亞（0023）等大行把門檻逐步降至300萬及200萬元。
日前南洋商業銀行把門檻再降至100萬元，適用於新做或轉按，P按封頂為最優惠利率減2.85厘。
有業界人士指，南商降低門檻，同時把目標擴至轉按客戶，形同「大小通吃」，但該計劃不提供存款掛鈎戶口，因此競爭力不算高。
中原按揭董事總經理王美鳳指出，估計其他銀行即使有提供存款掛鈎戶口，亦會陸續把H加1.5厘的門檻降低。她指出，金管局早前就銀行的現金回贈作出「溫馨提示」，已減少銀行按揭產品的花款，銀行於是重新聚焦在息率上。
她認為，銀行的按息戰雖對樓市有支持作用，但經濟前景及樓價走勢同樣是買家的主要考慮因素。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2738&issue=20160805
南商低息按揭門檻降至100萬
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GS(14)@2016-08-07 01:56:52【本報訊】銀行積極爭取按揭生意，繼按息陸續減至H+1.5厘後，貸款門檻亦越降越低。南洋商業銀行昨降貸款門檻至僅100萬元，全城最低，變相貸款額較少的轉按客亦能適用。近月多間銀行陸續將按揭利率由以往同業拆息（H）加1.6厘，降至H+1.5厘，惟資金成本未變下，銀行再難壓低按息搶客，故戰線轉移至壓低貸款門檻，藉此擴大客戶群。
未提供存款掛鈎按揭
最初H+1.5厘計劃僅適用於貸款額過千萬的豪宅按揭客，但是，作為按息戰先頭部隊的東亞銀行（023），上周已率先將H+1.5厘按揭計劃的貸款額門檻降至200萬元。不過，低處未算低，南商昨再降至100萬元，以目前最高按揭成數六成計，變相200萬元以下的樓盤，已經能取得低息優惠。雖然按揭客戶更容易於市場上取得低息，但東亞以及南商的低息按揭門檻計劃均未有提供存款掛鈎按揭服務，故未能享用慳息效果。按昨日一個月銀行同業拆息為0.24厘計，H+1.5厘相當於實際按息1.74厘。有業內人士坦言，上月按揭推薦計劃回贈（MGM）遭金管局逼停後，銀行難再偷雞推不同名目的「送錢計劃」吸客，加上按息下調空間有限，唯有靠降貸款門檻突圍。中原按揭經紀董事總經理王美鳳亦表示，銀行減按息後已吸引不少客戶轉按套現，亦有舊有H+1.7厘計劃的客戶希望轉會至更低息計劃，相信轉按需求會持續。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160805/19723778
金管局向銀行 查地產商貸款市場料出招「隔山」遏高成數按揭
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GS(14)@2016-08-09 06:55:45■金管局對高成數按揭或牽涉銀行融資風險表關注。圖為金管局總裁陳德霖。 資料圖片
【本報訊】針對地產商頻推高成數按揭貸款促銷新盤，金管局雖非直接監管發展商，但對高成數按揭或牽涉銀行融資風險，仍口誅筆伐表關注。消息指該局正透過專項問卷形式，查詢活躍於地產商貸款的本地及外資銀行，涉及各地產公司的未償還貸款金額規模，當局要業界代為「收料」，了解當中有多少資金，被地產商用作提供高成數按揭「彈藥」。記者：劉美儀 陳家雄 周家誠
若銀行提供的融資，對地產商總股本佔比水平偏高，金管局不排除會出招管理。
銀行需周內交回問卷
據悉，由於問卷內容有觸及銀行現時就有關貸款、計算資本要求時所採用的風險加權資產（RWA）權重（Weighting）水平，故業界估計，金管局或考慮對被界定為高風險的地產貸款，透過提高借款銀行的權重要求，藉此增加銀行資本成本，再推高貸款息率，從以達「隔山打牛」、曲線壓抑地產商高成數按揭活動。運用調高大行RWA權重的策略，從而達到收緊按揭、使樓市降溫的效果，金管局於2013年亦曾在新造按揭貸款上使用過 。上述問卷調查約於7月初發出，銀行需於本周內填妥並交回金管局。金管局發言人表示，雖然該局不監管發展商，但一直有留意其提供高成數按揭情況，如果他們提供的高成數按揭數額繼續迅速增長，銀行借貸予有關發展商所面對的潛在信貸風險，亦會相應增加。該局指會與銀行業界保持溝通，需要時進一步收集資料，研究有否需要及將如何加強銀行的風險管理，以維持銀行體系穩定。一大型銀行主管認為，該局明顯無法直接監控地產商高成數按揭，故惟有透過銀行入手，收集風險授信資料及出招理據，無論屬地產項目融資、公司一般營運資金借貸，以銀團、小型俱樂部或雙邊貸款形式，均要申報。但他指出，地產商籌組借貸用作一般營運資金，用途無得識認，借款人提取資金後有否轉移支持旗下財務公司參與按揭，更無必要向銀行交待，故可婉拒提交。
遏地產商「高按」恐難奏效
有銀行主管舉例指，難得悉地產商所運用資金來自哪一種融資手段，例如部份可能來自海外融資，或是本地發債，而這些當局未有權力監管。而即使地產商部份資金來自本地銀行貸款，要核實這筆資金是否落入地產商旗下財務公司，亦是高難度動作。另一大行稱，因地產商貸款違約率往績紀錄極低，故採用內評法計算資本的大行，相關貸款的RWA風險權重水平亦遠較細行為低，可低至20%到60%，採取標準法計算的中小行，有關權重一刀切為100%。即使金管局真的出招、調高銀行對地產商貸款的RWA權重，能否真的可達「隔山打牛」之效，目前亦難預計，因地產商自身財力雄厚，大可以「自己錢」借出按揭，難遏止有關活動。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160808/19727165
港人港樓快售 地政署設3關卡 買家須承諾不簽長期租約 禁向財仔借按揭
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GS(14)@2016-08-19 06:14:34【明報專訊】首個「港人港地」樓盤「啟德1號 (I)」終獲批預售，將於短期內推出，由於地皮是首個具「港人港地」條款私樓，賣樓程序有別於一般私樓，地政總署分別透過買賣同意書、租賃同意書及按揭同意書「3關卡」，要求單位在買賣、出租及按揭前向署方申請同意書，以防單位最終轉售予非港人。
涉545個單位 料2017年入伙
中海外（0688）昨日公布，全港首個「港人港地」項目、啟德發展區「啟德1號 (I)」，已獲批預售。中海外地產董事總經理游偉光表示，項目是啟德城中心首個私宅項目發展，前臨興建中之港鐵沙中線啟德站，亦是下半年九龍市區的大型焦點新盤。據發展商資料顯示，項目將包括2座分層大廈、6座低座住宅，共涉545個住宅單位，預計關鍵日期為2017年10月31日，樓花期約14個月。
加強限制非港人買家入市
由於項目屬全港首個「港人港地」，地政總署除於月前已在網頁公布有關買賣、租賃及按揭同意書安排，同時又與代理舉辦工作坊，解釋買家注意事項。不過有參與工作坊的代理表示，地政總署未有提及違規罰則，本報曾向署方查詢，惟截稿前未獲回覆。
項目主要的條款是買家須為香港永久居民身分證持有人，或聯名買家中至少1人擁有有效香港永久居民身分證，且為近親；故買賣港人港地單位，須向地政總署署長申請買賣同意書，以證明買家身分符合資格。此外，日後小業主出租單位時須向地政總署署長申請買賣同意書，租約期不可超過5年，包括續租期，而所收取的租金亦不可超過1年的租金，以防止有人以超長租賃期變相轉售單位。
發展商消息：同意書10天內批出
承做按揭時，亦需要得到當局批出按揭同意書，與指明機構（包括銀行、香港按揭證券有限公司、與認可機構合伙經營的按揭保險公司及財政司長法團）簽訂。美聯首席聯席董事何家豪稱，三份同意書須在土地註冊處上登記，不過在按揭同意書限制下，未來小業主將未能向財務公司加按，此與市場上的私樓做法各有不同。另發展商消息指，三份同意書批出時間為10個工作天。
內地客入市豪宅比例 創3年半新高
正當港人港樓快售之際，近期樓市回暖，代理統計數字顯示，內地客入市購買香港豪宅金額比例近期有所回升。中原研究部統計，今年次季整體豪宅市場，已知內地個人買家佔金額比例26.6%，按季上升9.7個百分點，佔比例是14個季度、即3年半新高；佔宗數比例20.4%，按季上升2.8個百分點，佔比例亦是14個季度新高。
明報記者
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3917&issue=20160819
滙豐加入H+1.4厘按揭戰
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GS(14)@2016-09-01 06:05:40■大銀行冀力爭成為按揭業務龍頭，故此爭相減息。
【本報訊】按揭減息戰今年第3度展開！中銀香港（2388）日前將按揭貸款利率，由同業拆息（H）加1.5厘削至H+1.4厘，作為主要對手的滙豐昨日跟推，條款均與中銀相若，分析認為，渣打香港及東亞銀行稍後亦會加入戰團，並且會掀起轉按潮。現時滙豐及中銀的最優惠按揭條款中，包括逾1,000萬元貸款額一手物業按息H+1.4厘，400萬元貸款額一手物業及1,000萬元貸款額二手物業亦減至H+1.45厘。根據財資市場公會網頁顯示，現時一個月同業拆息為0.25厘，意味滙豐及中銀按揭息率將低至1.65厘。滙豐發言人回應時指，該行密切關注市場情況，並會按客戶關係個別批出優惠按揭利率。據按揭中介透露，雖然現時銀行未能明目張膽地推出計劃，只是埋枱洽談後才會提供低息優惠，事實上該優惠具靈活性，早前有約800萬元貸款亦以H+1.4厘敍造。事實上，若果有業主早前以年初H+1.7厘借取按揭貸款，若果轉按至H+1.4厘計劃，假設貸款餘額為800萬元，分20年歸還，全期總利息可慳近27萬元。中銀香港副董事長兼總裁岳毅昨日在業績會強調，該行力爭按揭業務保持第一位的目標。副總裁龔楊恩慈補充，近期樓市趨向活躍，市場競爭更見激烈屬正常現象，中銀會藉貼市價維持競爭優勢。不過她亦說，按揭息率的釐訂，要視乎經營及資金成本，息率水平不斷下調的空間不大。
業界：渣打東亞或跟隨
有不願具名的銀行按揭主管表示，近年企業貸款、消費貸款風險越來越高，適逢樓市近日交投暢旺，按揭貸款這類有抵押貸款風險極低，而且滙豐、中銀存款量相當雄厚，故此按揭息再劈至H+1.4厘仍然有利可圖，料渣打香港、東亞銀行稍後會跟隨。利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣表示，銀行於第三季競爭相當激烈，原因是客戶今季申請，下季支取貸款，銀行間希望力爭成為按揭業務龍頭，故此銀行爭相減息。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160831/19755066
渣打恒生跟風 推H+1.4厘按揭
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GS(14)@2016-09-02 05:32:15■恒生銀行加入近日按揭戰，將息率計劃減至H+1.4厘。 資料圖片
【本報訊】中銀香港（2388）及滙豐早前推出同業拆息（H）加1.4厘按揭計劃，掀起按揭減息戰後，市場消息透露，渣打香港、恒生銀行（011）、工銀亞洲、華僑永亨昨亦決定，將按揭息率計劃由H+1.5厘減低至H+1.4厘。
南商東亞考慮跟推
據悉，渣打未有羅列清晰條款，但若其他銀行做到更低按息，該行亦會跟隨。其餘中型銀行正考慮跟推，包括南洋商業銀行及東亞銀行（023）等。財資市場公會顯示，現時一個月銀行同業拆息為0.24厘，反映現時按揭利率低至1.64厘至1.69厘。據悉，現時無論一手盤或二手盤，只要貸款額超過400萬元，即可提供H+1.45厘按息率，亦曾試過以300萬元貸款額獲得同等息率，若貸款額超過1,000萬元，息率可低至H+1.4厘，優質客戶貸款額門檻只需800萬元。華僑永亨銀行零售銀行處主管黃循球指，若一手樓貸款額300萬元，將提供H+1.4厘按息優惠，二手樓則為800萬元以上。渣打發言人表示，按揭市場競爭激烈，以不同優惠吸引客人再正常不過，未來會審視客人質素及銀行資金成本下，在按揭息率上維持高度競爭力。恒生發言人表示，該行提供不同按揭計劃及具競爭力的按揭利率，利率會根據客戶關係、按揭貸款額、客戶還款能力，以及物業質素和用途等因素而定。工銀亞洲指，該行按揭息率標準，維持為H+1.5厘，惟會按個別申請作審批考慮。中原按揭經紀董事總經理王美鳳指出，本周末多個新盤混戰，而二手亦轉趨暢旺，故此銀行爭取於本季完結前力搶新客，未來貸款額門檻或有機會再降低。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160902/19757332
按揭鬥低息 陳德霖：毋須擔心
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GS(14)@2016-09-06 22:40:14【本報訊】樓市回暖，銀行上周再掀按揭減息戰，推出同業拆息（H）加1.4厘按揭計劃。金管局總裁陳德霖稱，樓市氣氛轉好，惟宏觀經濟仍有很多不確定因素，銀行釐定按息時不應只考慮短期利率走向，但未有明言會為市場按息設下限，又指未需對按息減至H+1.4厘過份擔心。陳德霖表示，最近樓價指數回升，新樓盤銷情亦非常理想，惟宏觀經濟存不確定性，包括美國今年內仍有機會加息一至兩次，將對滙率及資金流向帶來波動，未來仍需持續觀察樓市發展，銀行減按息時亦不應只考慮短期利率走向。
未明言會否再定底線
中銀香港（2388）及滙豐兩大行上周牽頭推出H+1.4厘按揭計劃後，續有銀行跟減按息。2010年金管局為免按揭戰越演越烈，曾向銀行訂出H+0.7厘的按息下限底線。陳德霖未有正面回應會否因應最近按揭減息戰再定底線，僅稱當年是因應市場環境而設H+0.7厘的下限，未來仍要觀察利率市場變化，不認為可千篇一律向市場訂立相同指引。他指金管局僅確保銀行合乎監管要求，按息由銀行按各自資金成本及風險釐定，銀行調低按息屬正常競爭表現，未需對按息減至H+1.4厘過份擔心。有不願具名的銀行業人士指，銀行按息越劈越低，未見金管局有「底線」想法，於目前低息環境下，銀行即使減至H+1.3厘「亦唔會話承受唔到，只係賺得少」。但銀行需要考慮美國加息後，一旦牽動本港息口上升，最近頻頻以低息批出的按揭貸款就變成「蝕本貨」。利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣亦指，第四季是傳統淡季，銀行按揭戰料於9月後告一段落，短期內將維持最低H+1.4厘水平。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160906/19761622
GoBear登陸香港 年底前推按揭搜索
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GS(14)@2016-09-14 05:21:27【明報專訊】新加坡金融產品格價網站GoBear昨日宣布登陸香港，作為提供保險與貸款等金融產品資訊的搜索平台，公司現時在港提供旅遊保險、信用卡與私人貸款的資訊搜索功能，並稱會於今年底前推出房地產按揭搜索。
不涵蓋發展商旗下「財仔」
GoBear創辦人兼行政總裁Andre Hesselink表示，公司會盡可能向用戶展示市面上所有相關產品信息，目前已與逾八成本港金融機構實現合作，但不包括只為某些規定產品提供貸款的金融機構，故GoBear不會將一些發展商旗下，為自身指定樓盤提供資金支持的「財仔公司」納入搜索結果。
他續稱，將於明年上半年推出本地汽車貸款與人壽保險的搜索功能，未來計劃每季新增一款新產品的資訊搜索，希望年內香港網站用戶訪問量可達50萬人次，冀可於一年半內在港實現盈利。
事實上，GoBear並非Hesselink首次創業，早在1990年代，他就曾創辦過於荷蘭市佔率逾50%的在線旅遊網站Vliegwinkel，隨後又在美國創辦了經營相同業務的網站Vayama。Hesselink表示，GoBear現已經覆蓋星、泰、馬來亞與菲律賓等地區，對未來亦較為進取，希望可以盡快拓展至所有亞洲國家。對於是否會進軍內地，他表示目前正在與投資者商談，惟稱需先找到一名內地合伙人，以助其解決所有監管與牌照等問題。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3818&issue=20160914
傳大行增按揭現金回贈
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GS(14)@2016-09-18 10:48:46【本報訊】按揭戰升溫，銀行爭相推出優惠搶客，《經濟日報》引述消息謂，因H加1.4厘的新造按揭息率已趨普遍，故四大銀行將現金回贈由貸款額最高1%增至1.1%，估計中小行亦會仿效。不過有個別大行表示，暫未聞更改現金回贈1%做法，有中小行亦指，增加現金回贈對供款負擔影響甚微，1%仍是主流回贈。報道指，若以物業估值500萬元（還款期25年計）及按揭息率為2.15厘計，1.1%現金回贈較傳統1%回贈，月供及全期貸款額分別減少百多元及3萬多元。金管局發言人回覆，若銀行向客戶提供的直接或間接優惠超過按揭貸款1%時，銀行須將整筆回贈金額計入貸款額內。滙豐及中銀香港（2388）發言人均說，會不時檢討提供客戶的服務條件以保持競爭力。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160918/19773763
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