黃竹坑天豐工廈招標 市值逾22億
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GS(14)@2017-05-24 10:13:26http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3969&issue=20170524
【明報專訊】港鐵南港島線通車後，帶動黃竹坑區內的大宗物業買賣。黃竹坑道63號天豐工業大廈約87%業權推出招標，市值最少22億元，將於7月6日截標。
世邦魏理仕：工業零售混合更適合
世邦魏理仕及高力國際代理天豐工業大廈招標事宜。天豐工業大廈樓高15層，樓齡50年，現址規劃為其他指定用途（商貿（2）），項目佔地約1.82萬平方呎，可申請修改地契轉作商業發展，或直接重建為新型工業大廈，可建樓面27.36萬方呎，現已集合約87%業權聯合出售物業。事實上，早前帝國集團以約15.6億元、每呎樓面地價約9541元投得區內工廈，創工廈項目每呎樓面地價新紀錄。市場人士估計，天豐工業大廈若以每方呎樓面地價8000至1萬元成交，項目估值約21.9億至27.6億元。
此外，世邦魏理仕香港、華南及台灣研究部主管陳錦平表示，本港有逾六成工廈的樓齡達30年或以上，而現時商廈租金飆升，令不少零售及高科技行業進駐新式工廈。該研究部發現，如果工廈改作工業／零售混合形工廈發展，將會更受租戶歡迎，而且其回報亦較工廈為高。
黃竹坑長沙灣區工廈料具發展潛力
他又指工業／零售混合形工廈發展，指將工廈低層部分作為零售部分，如食肆、藝術、體育活動等，而高層單位則作工業用途，如科研開發中心、科技公司等，零售與工廈樓層之間將有其緩衝樓層分隔。「如公司於零售樓層開設客戶體驗中心，顧客了解有關產品或作體驗後，可即時向設於工業樓層的樓上科研中心反映。」陳又看好黃竹坑、九龍東、長沙灣、荃灣／葵涌區發展，該區工廈平均樓齡達38年，具發展潛力，預計工廈改作新式工廈後，能收到可觀回報。
何濼生：政府宜實事求是 善用工廈
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GS(14)@2017-06-08 00:31:00【明報專訊】筆者對於特區政府處理工廈違契事件的手法有一些意見，希望當局可以考慮。
工廈違契使用的問題由來已久。工廈地契指明物業只能用作工業用途，但香港傳統工業式微。1980年，香港的本地生產總值近24%來自工業；2015製造業對本地生產總值僅為1.2%。傳統工業風光不再，但工業大廈仍在，它們絕大部分已不再經營製造業。若真的依法執行地契條款，恐變成是十室九空，於是政府多年來對違反地契用途採容忍態度，即既不嚴厲執法、也不去更改地契。這種隻眼開隻眼閉的政策多年來「行之有效」。一方面善用空間，讓業主仍有租可收，另一方面也給很多經營文化創意產業、或做小買賣的人留下生存空間。
過去「容忍」違契 留文化產業生存空間
有鑑於寫字樓出現嚴重短缺，2009年政府建議活化工廈。整幢工廈可申請活化改建，合乎指定條件的工廈可搖身一變成為商廈。政策甫推出，工廈單位的租金便急升。但由於活化工廈須整幢申請，未能取得絕大多數業主共識，個別業主無法申請。活化工廈政策於2010年4月落實，經中期檢討後曾作出若干更改，政策至去年3月底暫不再接受活化申請。埋單計，政府合共接獲248宗活化工廈申請。據美聯工商董事陳偉志表示，活化工廈令觀塘、葵涌、長沙灣及黃竹坑等傳統工業區逐漸變成新商業區。同時，活化政策令傳統工廈供應減少，推升其租售價格。傳統工廈租金上升，把寄居其中的文化人藝術人逼至搬完又搬，卻仍可能因觸犯地契條款被迫關門。
定合理安全條件 經營者料樂意接受
最近音樂會經營者Hidden Agenda被告上法庭，突顯經營者的無助和政策荒謬。特首梁振英指工業大廈安全考慮至為重要。這當然無錯。但安全是相對的，依足地契要求，單位仍可能出現火警甚至人命傷亡。Hidden Agenda搬完又搬，每次都花不少錢。如果消防署和建築署開出合理可行條件，筆者相信經營者會樂意接受。
事實是：2016年出現了淘大工業村迷你倉火警觸發政府對工業大廈違反地契問題嚴肅處理。但淘大工業村迷你倉的問題主要源於該大廈屬早期建築獲豁免設灑水系統的要求而造成。筆者認為政府宜實事求是善用香港土地資源，靈活適時改變過時的政策。
珠海學院商學院院長
[何濼生 濼觀天下]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6061&issue=20170605
澳至尊創辦人2650萬購觀塘工廈
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GS(14)@2017-06-13 17:00:39http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6931&issue=20170613
【明報專訊】樓市熾熱，工廈單位獲名人入市。澳至尊（2031）創辦人蔡志輝及何家敏透過Hulotte International Limited，於上月以2650萬元購入觀塘敬運工業大廈03樓A室及2個車位，以單位面積5026方呎計，平均呎價5273元。原業主1993年以428萬元購入，持貨24年，帳面獲利2222萬元，升值5.2倍。
另挾中環美利道地王效應下，再有中區商廈業主放售持有商用物業。
余仁生中心20樓3560萬放售
仲量聯行高級經理鄭偉強表示，中環雲咸商業中心26樓及27樓全層連3樓停車位1個以招標形式放售，相連樓層每層建築面積約3,480方呎，總建築面積達約6,960方呎。
此外，中原（工商舖）高級營業董事梁嘉榮表示，尖沙嘴余仁生中心20樓全層放售，面積1,978方呎，意向呎價1.8萬元，全層涉約3,560萬元。資料顯示，原業主於2010年以約1800萬元購入，若成功放售，原業主料帳面獲利1760萬元，升值近一倍。
大角嘴工廈宏創方單日沽33伙
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GS(14)@2017-06-18 21:42:13【本報訊】宏基資本（2288）拆售大角嘴必發道工廈項目宏創方，昨日起以先到先得形式發售，結果33間獲認購，單日套現約1億元。項目近乎對正九龍殯儀館，但發展商一樣照以高價推出，首批價單中，建築呎價最高逾8,900元，貴過同區同類物業Solo（建築呎價約6,500元）足足超過三成，宏基資本副總裁洪英偉昨更豪言，爭取本月內沽清，強調有加價空間，目標套現8億元至9億元。資料顯示，項目共提供242伙，項目開則以細單位為主，八成單位少於400方呎，七成單位少於300方呎，首批價單涉及12樓10個標準工作室，建築面積273至464方呎，最平價單售價236.8萬元起，提供5%即供優惠。另外，由資深投資者吳鎮科相關人士持有尖沙嘴堪富利士道2及2A號，新近向土地審裁處申請強拍。資料顯示，地盤面積約2,333方呎，現為4層高商住物業，申請人持有90%業權，物業估值逾2.41億元。估計將連同1及1A合併發展。
97年主權移交至今，香港前進還是倒退？「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁：
http://hksar20.appledaily.com.hk
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170616/20057335
大角嘴工廈宏創方 4天累售逾80伙
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GS(14)@2017-06-23 01:34:38【本報訊】細價工商物業獲追捧，宏基資本（2288）大角嘴必發道工廈樓花宏創方獲大手客掃貨，一組本地買家連掃7伙，涉資逾2,000萬元，作投資用途。集團副總裁洪英偉表示，項目昨日加推11伙全數沽清，4天累售逾80伙，佔項目總數逾3成，視乎市場反應，不排除短期加價。大角嘴工廈宏創方提供242伙，項目以細單位為主，八成單位少於400方呎，建築面積273至464方呎，售價約230萬至300萬元，最新成交呎價8,000元至1萬元。中原（工商舖）工商部區域營業董事劉重興表示，柴灣利眾街27號德景工業大廈11樓全層及5樓半層，命名K One Island，拆售88伙，建築面積由59至275方呎。截至昨日為止，沽約50伙，餘下38伙，最平入場單位建築面積約72方呎，售價約57萬元，呎價約7,900元。
97年主權移交至今，香港前進還是倒退？「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁：
http://hksar20.appledaily.com.hk
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170619/20060762
「舖王」放售屯門粉嶺兩工廈 估值共28億
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GS(14)@2017-07-14 11:40:13http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1160&issue=20170714
【明報專訊】「舖王」鄧成波一方面頻頻入市，另一方面卻放售其他物業，包括屯門河田街2號東亞紗廠工業大廈1期，以及粉嶺樂業路17至19號開達工業大廈，估計市值共約28億元。
上述東亞紗廠工業大廈1期，總樓面面積約4.67萬方呎，現於市場上放售，估值逾20億元，每呎約4282元。資料顯示，鄧成波早於2012年以5億元購入項目約七成樓面，至2015年統一業權，共斥資近7.8億元。另同由鄧成波持有的粉嶺開達工業大廈，樓面涉逾20萬方呎，同於市場放售，估值逾8億元，每呎約4000元。
原渣打觀塘舖分拆10個細舖招租
另外，原由渣打銀行以月租110萬元租用的觀塘開源道63號福昌大廈地下，面積約4200方呎，租約今年7月屆滿，據悉，業主計劃把舖位分拆成10個細舖出租，面積介乎198至1640方呎，叫租8.91萬至49.2萬元，若全數租出，每月租金超過180萬元，較舊租高逾63%。市場消息稱，有關物業已有兩個舖位租出，包括面積214方呎的A4號舖，月租9.63萬元，呎租450元；另一個面積620方呎的A2號舖，由便利店以每月24.8萬元租用，呎租400元。
恩浩國際高層戶 一年升值四成半
美聯商業營業董事黃璜表示，九龍灣恩浩國際中心高層單位，面積約1497方呎，現以約2710萬元放售，呎價約14,500元。黃氏續稱，上址單位去年初意向呎價約10,000元，一年半升值約四成半。
80後賣紅酒起家 轉戰工廈套現三億
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GS(14)@2017-08-06 18:40:14■樂風集團葵興項目Loft Axis II將工廈拆細成多間工作室。
【周末專題】10年前，兩位80後本地大學生每人拿10萬元北上賣紅酒，賺到第一桶金後，回流香港搞化妝樓，食正樓市黃金期，200萬元滾到上千萬元。7年前被政府辣招搞到無啖好食，最後拉攏朋友創辦集團，招兵買馬轉戰工廈，千萬資金滾到變億元。
■周佩賢（左）及梁智基（右）曾翻新多個物業出售，後因政府推出辣招而轉戰工廈。 伍嘉亮攝
4年翻新40物業
80後的梁智基Sherman（樂風集團董事總經理）和周佩賢Carol（樂風集團創辦人）是中學同學，大學畢業後創業，Sherman稱：「由細到大都覺得唔應該打工！」因緣際會2004年北上賣紅酒，「食正佢哋興紅酒潮流，10萬變15萬，15萬變廿幾萬，兩年做幾轉，滾到近200萬元。」但他們不習慣內地生活及工作文化，如傾生意要先乾兩杯烈酒。2006年回流香港搞舊樓「化妝」，讀土木工程出身的Carol憶述當時睇咗好多樓，「睇咗個幾月，日日睇十層八層，總共睇200個單位，先買第一間物業。」物業為銅鑼灣舊樓，買入價逾160萬元，翻新後近3個月沽出賺約40萬元。4年間先後翻新40個物業，普遍持貨半年至9個月出售，200萬元滾到上2,000萬元。好景不常，2010年政府出辣招，住宅無得炒，Sherman嘆：「暫停，睇清楚究竟政府想點，發現住宅好明顯係冇得玩……2012年confirm住宅肯定冇得做！你見政府取態，無論正路、唔正路嘅方法打擊，無謂爭持。」近兩年無做化妝樓，經紀介紹他們買工廈單位，「經紀掟親啲（工廈）盤，唔係1萬呎就9,000呎……香港邊間公司、邊啲行業仲需要1萬呎嘅地方呢！我哋驚客源呀……」見拆細工廈單位有市場，適逢志同道合朋友，引入策略性投資者成立樂風集團搞工廈拆場。第一個工廈拆場位於葵涌，以約1,000萬元買入5,000呎單位，分間8伙，每個售約200萬元，近3個月沽清，套現約1,600萬元。Carol稱：「開頭參照發展商銷售手法，搵經紀、定價單。我哋認為做任何一樣嘢，就喺市場搵個最優質嘅人嚟參考，邊個？新地。」過去5年已銷售11個工廈拆場，套現3.2億元。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170806/20112938
英亞工廈全幢招標 估值逾16億
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GS(14)@2017-09-22 10:25:09http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4677&issue=20170922
【明報專訊】東九龍近年大變天，部分業主趁機放售全幢物業，其中由美亞集團持有的觀塘道368號英亞工業大廈 （見圖），現以招標形式出售，市場估值逾16億元。
可重建40層高24萬呎甲廈
上述物業，建於1965年，毗鄰牛頭角港鐵站、創紀之城第3期及豐樹中心，地盤面積約20,175方呎，最高可建逾40層高之甲級寫字樓，可建總面積達242,100方呎。第一太平戴維斯表示，物業會於10月19日截標。資料顯示，物業物業現已交吉，隨時可作重建。
此外，英亞最有名要數雷達行，香港最古老的飛機模型公司雷達行，成立於1957年，去年因重建已遷至九龍灣。雷達行於英亞經營數十年，面積涉逾1000方呎，被形容為飛機博物館。市場估計，由於該地盤鄰近新地（0016）創紀之城，料新地亦會垂青英亞工業大廈以便重建商廈，與新地旗下區內其他物業作協同效應。
土地註冊處資料顯示，郭炳湘透過不同公司，收購黃竹坑天豐工業大廈約97%業權，總價約19.8億元，現只餘6樓B室尚未收購，項目佔地約1.82萬方呎，可申請及補地價轉作商業發展，或直接重建為新型工廈，可建樓面27.36萬方呎。由於已購入逾九成業權，可引例申請強拍統一業權。
帝國近20億收購黃竹坑工廈
帝國集團項目總監姚志偉稱，該集團已購入黃竹坑道天豐工業大廈接近全部業權，由於該項目部分單位仍有兩年的租約，暫時未決定該廈如何發展。
葵涌工廈單位 3600萬易手
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GS(14)@2017-09-25 12:13:04http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1862&issue=20170925
【明報專訊】投資者持續吸納擁有高回報的工商物業，美聯工商助理營業董事陳樂民表示，葵涌華星街2號安達工業大廈8樓全層新近易手，物業面積10,627方呎，成交價3600萬元，平均呎價3387元，屬於市價水平成交。
料新業主享4.3厘租金回報
據了解，原業主於1997年以約292.7萬元先購入A單位，並於10年後，即2007年再以480萬元購入同層B單位，兩伙合共總作價約772.7萬元，持貨逾10年，現帳面大賺2827.3萬元，物業期內升值約3.7倍。
陳續稱，上述物業以交吉易手，而現時該廈的市值呎租約為12元，意味新買家享租金回報接近4.3厘，屬市場上較高回報率的工廈項目。此外，目前葵涌工廠全層放盤不多，而上址面積超過1萬方呎，能作多用途發展，未來可分拆出租或出售，因而吸引投資者購入。
大角嘴工廈重建 恒地擬減住宅一成
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GS(14)@2017-10-01 20:12:11【明報專訊】恒基地產（0012）就大角嘴大志工廠大廈先後向城規會申請多個發展方案，去年底獲城規會批准興建2幢樓高26層商住大樓，涉及587伙住宅單位，現時因應建築設計提出優化方案，擬興建1幢25層高綜合大廈，提供520伙，此方案地積比率由8.4375倍增加至9倍，非住宅樓面將由2.5萬方呎增加六成至約4萬方呎，單位數目則減少11%。
城規會文件表示，有關優化計劃將地段能充分地被利用作發展，而不會對周邊環境構成負面影響，同時亦因應建築設計加入紓緩措施，期望將來的住客將不會受到噪音影響。
永義勿地臣街擬投資8億重建商廈
另銅鑼灣勿地臣街11及13號昨進行強拍，由永義國際（1218）旗下高山企業以底價4.41億元統一業權，以重建樓面約4.3萬方呎計，每呎樓面地價1.03萬元。永義國際集團創辦人官永義透露，項目將作商業用途，連收購價在內，總投資額約8億元。項目地點佳，「可遇不可求」，預計作長線收租，若日後價錢合適亦會考慮出售。
新地16.2億一統祥樂大樓
新地（0016）牽頭的財團昨亦透過強拍灣仔道祥樂大樓，以底價16.2億元一統業權，以可建樓面13.1萬方呎計，每呎樓面地價約1.24萬元。新地代表於投得項目後表示，項目將重建為商廈，預計可建樓面涉約13.1萬方呎。
此外，土地註冊處顯示，灣仔寶靈頓道13至15號一籃子舊樓，剛獲財團以逾1.5億元收購，登記買家為宇雅有限公司（UNITED ASSET LIMITED），公司董事為李頲，與新地（0016）物業投資襄理同名，有關物業疑似新地或相關人士進行收購。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6087&issue=20170930
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