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高盛地产基金损失98% Barrons


http://blog.caing.com/expert_article-5598-3315.shtml


　　最新的披露显示，高盛旗下的Whitehall Street International 国际房地产投资基金的18亿美金资本金，在2009年底只剩下了最后的3千万美金，帐面损失了98%以上。这个基金成立于2005年，高盛是这个基 金最大的投资人，投资了4.36亿美金。      　　无独有偶，摩根斯坦利的88亿美金的国际房地产基金业早些时候也 被披露将损失高达三分之二的价值。这些房地产基金之所以损失惨重，就是因为严重依赖债务杠杆，成倍放大了损失。      　　关于杠杆，我认同GMO的 文章《历经金融危机仍然没有被吸取的10大教训》中 对杠杆的论述。杠杆无法把一个坏的投资变好，却可以把一个好的投资变坏！如果一个投资本身内在的回报不高，加大量的杠杆也无法把这个投资变 为一个好的投资。相反，杠杆可以把一个好的投资变坏。杠杆会限制你持续的能力，可以把一个短暂的损失（如市场波动）变为资本的永久损失。如果你要克服短期 的市场波动就必须拥有更多的资源。如凯恩斯所说“一个计划不理会市场短期波动的投资者需要更多的资源来保证安全，而且一定不能大规模的运用借来的钱。”“An investor who proposes to ignore near-term market fluctuations needs greater resources for safety and must not operate on so large a scale, if at all, with borrowed money.”
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进军鞍山或接盘鞍钢地产 中化集团借央企“清退”扩张？


http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20100413/333822.shtml


　　每经记者 汤白露 发自北京
随着78家央企退出地产，中化集团正在寻找接盘机会，其“触角”正向鞍山等三线城市延伸。
4月7 日，中化集团副总裁李彬与辽宁鞍山市政府签订战略合作框架协议。李彬在签字仪式上表示，“中化集团希望与鞍山在能源、化工、地产等多个领域展开合作，实现 互利共赢。”
上述消息发布，立即引发业界猜测，中化集团挺进鞍山市，是否为接盘鞍钢集团旗下的地产做准备？
4月12日，《每日经 济新闻》记者致电鞍钢集团，其宣传部一位人士表示，“国资委要求78家央企退出地产业务，鞍钢集团也在此列，但是具体退出方案是否已上交国资委，这需要向 集团领导确认。”
加大土地储备
中化集团总裁办公室有关人士对《每日经济新闻》记者表示，“国资委已经明确中化集团是以地产为主业的央 企，所以扩张地产业务是必须的。”但是该人士否认了中化集团接盘其他央企即将退出的地产业务。
在上述协议签订之际，正赶上国资委加速清理非地 产主业的央企。当记者咨询中化集团是否计划接盘鞍钢集团旗下的地产时，该人士表示，“我们还未得到这方面的消息，无法进行评价。”
尽管中化集 团否认接盘其他央企的地产资产，但是上述协议再次印证，该集团正在向二、三线城市谋求新一轮的地产扩张。
根据地产业务的规模分析，中化集团在 国资委下属16家地产央企中排名靠后。尤其与第一梯队的华侨城、中国建筑、中国保利、招商局集团相比，差距甚远。这一情况决定了中化集团必须加紧做大地产 业务，否则难以通过国资委的考核。
目前，中化集团下属的地产业务共涉及两家H股上市公司，即远洋地产 （03377，HK）与方兴地产（00817，HK）。
“中化集团很早前已经确定逐步退出远洋地产，到现在中化集团只持有远洋地产3.04% 的股权，已是小股东了。”3月25日，方兴地产董事会主席罗东江在业绩发布会上表示。
据了解，中化集团原本是远洋地产的第二大国有股股东，但 是大幅减持后变为了第三大股东，目前中国人寿成为远洋地产的第一大股东。业界认为，中化集团大幅度减持远洋地产，战略用意在于重点发展方兴地产。根本原因 是中化集团对于远洋地产的控制力不够。
中化集团作为方兴地产第一大股东，持有其7.68亿股股份 （约占62.87%股权）。3月25日，方兴地产发布2009年报。公司年报显示，包括物业开发、物业租赁、酒店经营3个业务在内，2009年的营业收入 为63.2亿港元，较2008年上升62%；净利润为11.74亿港元，同比上升30%。公告披露，方兴地产的土地扩张已经成为既定战略，但是目前其土地 储备仅为130万平方米。显然方兴地产的土地储备不足。
拟接盘多家央企地产资产？
《每日经济新闻》记者获悉，中化集团正在全力支持方 兴地产的扩张，其中不排除接盘多家央企退出的地产资产。
一方面，中化集团先后与大连、青岛、鞍山等城市签订合作协议，加速进军上述城市的地产 市场。3月底，中化集团与大连市政府签署战略合作框架协议。根据协议，中化集团及下属公司将与大连市政府在化工产品物流、地产等领域开展广泛合作。
更早前，方兴地产与青岛城市建设投资集团签订了 《区域战略合作暨中岛·蓝海新港城项目合作框架协议》，双方将合作打造高端地产项目。青岛城投集团是青岛市直属国有投资公司，在青岛市属范围内，青岛城投 集团具有城市建设开发方面的独特地域优势。
此外在资金方面，中化集团也支持方兴地产接盘央企退出的地产，方兴地产获得的银行授信超过200亿 元。
3月25日，方兴地产投资者关系总监郑秋平在业绩说明会上表示，78家不以房地产为主业的中央企业退出房地产，“如果可能，方兴地产有意 收购这些企业转让的地产项目。”
对于挺进鞍山地产市场，鞍山市当地一位地产销售商对记者表示，“中化集团进军鞍山，其目的有两方面。一方面， 鞍山正在开发达道湾新城，推动城镇化建设，将涉及大面积的回迁人口与住房。另一方面，鞍钢集团下属的地产资产必须退出，不排除中化集团将获得这笔资产。”
据记者了解，鞍钢集团房地产开发总公司是鞍钢集团下属全资子公司，拥有总资产6亿元。显然，这笔资产对于财大气粗的中化集团而言，资金并不是问题。
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奥园地产借高端物业平衡调控


http://www.21cbh.com/HTML/2010-4-22/xMMDAwMDE3MzkxMg.html


4月20日，中国奥园地产集团（3883.HK）（下称“奥园地产”）发布的2009年业绩报告显示，奥园去年收入23.6亿 元人民币，较上一年增长281.4%。

奥园地产靠快速周转、规模销售取胜的策略，终有所获。2009年奥园地产毛利4.4亿元，纯利润 3.26亿元人民币。总销售面积为58.91万平方米，合同销售金额为人民币28.8亿元，较去年上升111.2%。

此前多年，中国奥园一 直秉持着开发普通住宅市场的理念。而近来的种种迹象则表明，奥园地产已将力量逐步转向高端物业。

根据年报，奥园地产已形成以北京、广州、沈 阳等城市为中心的布局。土地储备由2008年的562万平方米增至现在的903万平方米。

奥园地产执行董事兼首席CFO林锦堂介绍，去年， 奥园完成了对北京长安8号、中山奥园广场的并购，沈阳奥园·国际新城项目落地。特别是北京长安8号，是奥园挺进高端物业的里程碑。年报特别指出，北京长安 8号将对奥园未来2-3年的业绩起重要作用。据北京房地产交易管理网登记显示，截至2010年3月31日，长安8号一季度销售3个多亿。该项目位于华贸商 圈核心，建筑楼高约180米，预期计5月封顶，年底峻工。

早些时候，奥园发公告称：已与长安8号项目公司签订协议，通过银行发放2.83亿 元人民币短期贷款，用作一次性偿还原股东方首开股份（600376.SH）的所有贷款及加速项目开发。

不仅仅是奥园地产，包括合生、万科在 内的地产巨擘均有转战高端物业市场的动向。在不少业界人士看来，奥园今后加大高端物业开发以及商业地产比重的战略，能够以此提高利润率，以“更高效”的投 入，换取更大的回报。

楼市若转入调整，成交量陷入萎靡，而高端物业所带来的高利润率无疑是平衡市场周期影响的较好手段。



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王健林：地产江湖最后的“隐形大佬”


http://www.xcf.cn/ztlb/201005/t20100506_84448.htm


　领军大连万达集团的王健林堪称地产江湖的“隐形大佬”，官方网站显示，万达的资产额已达1000亿元，年销售额达600亿元。研究发现，王健林在 大连以住宅地产起家，通过投资足球，扬名全国。转型商业地产后，借助与商业巨头的捆绑合作，创造了“订单商业地产”的全新模式，奠定了其在业内的领军地 位。借助其商业地产第三代产品—“城市综合体”，万达顺势打造了商业地产、酒店、文化院线和连锁百货四大支柱产业，步入相关产业多元化的良性循环，形成了 万达独特的“资金方程式”。快速扩张之下的万达，正处于A股IPO的关键时刻，其当家人王健林已悄然问鼎本年度新财富500富人榜首富。

　　风光无限的住宅地产商不断刷新国内的首富纪录，相较而言，商业地产大佬们显得低调得多，然而，其身家不仅毫不逊色，更有迎头赶超的趋势。王健林 领军的大连万达集团（简称“万达”或者“万达集团”）身为国内商业地产老大，虽仍未登陆资本市场，其本人身家已屡屡为人称道。

　　2009年9月，万达旗下的商业地产板块－大连万达商业地产有限公司（简称“大连万达商业地产”）完成了两轮私募，第二轮私募价格达到17元/ 股，王健林以其本人及名下的万达集团合计持有大连万达商业地产23.597亿股，按照第二轮私募价格计算，其财富市值达到401.1亿元，荣登本年度新财 富500富人榜首富宝座，成为历届新财富富人榜中极少数未登陆资本市场即问鼎首富宝座的富豪。一旦成功上市，这个数字还将成倍增长。然而，这部分资产也只 是王健林庞大商业帝国的一部分，其持有的另外两大支柱产业：百货和文化院线资产额也不容小觑，2009年万达院线的票房收入居全国第一。因此，王健林堪称 国内地产江湖最后一个隐形“大佬”。

　　万达创立于1988年，迄今已有22年历史。2000年间，曾有“北万达，南万科”的说法，之后，万科专注于住宅地产的开发，而万达逐渐转型专 攻商业地产。时至今日，早已对接资本市场的万科已成为国内住宅房地产行业的领军者，而万达虽仍未上市，但其发展同样一日千里，成为国内商业地产的教科书。

　　发家自地产，扬名在足球

　　媒体报道显示，王健林的父亲是红四方面军的老红军，曾官至西藏自治区副主席、四川省委组织部副部长。王健林从军18年，以吉林省军区边防四团团 职干部身份转业，在大连西岗区人民政府担任办公室主任两年。这些背景和经历，都让王健林看起来政治人脉资源丰富。

　　1992年，万达改制成为股份有限公司，是东北地区首批股份制试点企业之一。1994年前，万达尚为处于发展初期、籍籍无名的小开发商，立足大 连，以住宅房地产开发起家。其最初声名大噪缘起王健林对足球的投资。时至今日，地产与足球的结合已屡见不鲜，众多地产商成为中国足球的主要投资者。资料显 示，在中超16支球队中，未与房地产有关联的球队大概只有上海申花、南昌八一、深圳红钻和江苏舜天四支，其余球队均或多或少与房地产行业有着密不可分的联 系。

　　孰不知，房地产商结缘足球，万达抢了全国之先。1994年，大连市体委和万达联手创办大连万达足球队，并在当年就取得了职业联赛的首个冠军。很 快，随着足球联赛在国内的风生水起，大连万达在绿茵场上攻城略地，万达成了最大的赢家—大连万达6年夺下4个国内甲A联赛冠军，创下了职业联赛连续55场 不败的神话，万达品牌开始名闻天下。借助飙升的人气，1998年，万达走出大连，步入跨区域发展时期。1998年至2001年，其位于成都、南京、南昌、 昆明的楼盘遍地开花。

　　大连万达队6年的辉煌战绩成就了万达的品牌知名度，而王健林之后的适时退出，更是明智之举，成功维护了万达的品牌形象。1999年，大连万达只 拿到当年全国联赛的第九名之后，王健林选择退出万达足球俱乐部。“6年我们总投入了3个多亿，收回1亿多元，净投入两个多亿，”但是王健林认为，让自己退 出足坛的绝不是钱，“一年几千万，我花得起，但是把名声搞臭了，我就赔不起了！” 2000年初，在国内足坛因为黑幕、黑哨、赌球等被“抹黑”的前夜，王健林彻底远离了这个是非之地，万达留给人们的记忆成功定格在大连万达的全盛时期。

　　地产大鳄＋商业巨头，借力共赢

　　2001年起，万达逐渐转型专攻商业地产，选择了“年年收租金，拥有长期稳定现金流”的商业地产模式。自此以后，王健林头上的光环不再来自开发 “住宅地产”，也不是玩“足球”，而是其独创的“订单商业地产”模式。

　　所谓“订单商业地产”，即项目开发前，万达即与沃尔玛、百盛百货、欧倍德、美国百胜餐饮集团等多家跨国企业签订联合发展协议。根据协议，双方共 同选址，万达投资建设，从设计之初就根据租方需求规划建设，建成后由国际巨头们租用卖场。“订单地产”这个名字，就是结合了“联合协议、共同参与、平均租 金、先租后建”四个方面的涵义得来的。由此，大连万达作为商业地产大鳄联合沃尔玛等商业巨头成就了“地产大鳄＋商业巨头”的订单商业地产模式。

　　对于万达而言，与国际商业巨头结伴而行，不仅迅速提高了购物广场的知名度，降低了投资开发购物广场可能存在的风险，同时各个国际巨头的金字招牌 也获得了各地方政府的认可，成为各地政府招商引资的重点对象，享受项目选址、地价及政策配套上的种种优惠。用王健林的话说：“要想成为巨人，首先要与巨人 同行，一定要争取与更多的世界级企业进行合作。”

　　在全国首创了“订单商业地产”的全新商业模式之后，万达商业广场的发展历经三代产品演变，从第一代的单店、第二代的组合店发展到第三代的城市综 合体，万达商业地产的产品逐渐走向成熟（表1）。第一代购物中心建筑面积在5万平方米左右，一般只有沃尔玛一家主力店和一家次主力店，两者占商业广场总面 积的75%左右，其中沃尔玛一般占据二三层，面积一般在2万平方米左右，占总建筑面积约一半。第二代商业广场的特征是由3-6座楼组成，建筑面积在 12-25万平方米，3个以上主力店入驻。以天津为例，沃尔玛、百盛、国美电器和百安居占整个建筑面积的60%以上。第三代购物中心建筑面积达40-80 万平方米，是集写字楼、购物中心、高级酒店、影院和住宅于一体的城市综合体，也是万达现在及未来的主流产品形态。



　　2005年之前，万达的商业地产尚处于第一代和第二代产品时期，在大量商业物业面积出租给沃尔玛等国际巨头后，万达将底层商铺予以分割出售。通 过依靠沃尔玛等被称为“锚点商店”的大型零售商家聚集大量消费人流，那些小型的店铺依附于“锚点商店”周边，靠其所带来的强大人流得以生存。在万达商业广 场商铺的销售中，万达花费浓重“笔墨”将签约入驻的沃尔玛等商业巨头推向前台，成为万达商铺最大的卖点。自2002年4月长春万达商业广场开工以来，至 2003年底，万达商业地产项目共开工16个，其中11个项目底商已对外分割销售，创造了每平方米均价3万多元的记录，几十亿元资金及时回流，有力缓解了 万达因转型商业地产而绷紧的资金链。

　　然而，高昂售价的背后是业主们更为热切的获利心态。几乎所有购得商铺的业主都期望自己的投资能够马上获得丰厚回报，因此，租金坐地飞涨，租户被 高昂的租金压倒，几个月不盈利即纷纷关店。2002年至2004年间，万达商铺的分割出售产生了一系列纠纷和停租退铺风波，对万达的订单地产模式提出了严 峻挑战。据媒体报道，万达出售的11个项目中，由于实际的租金回报达不到预期，在长春、沈阳、长沙、济南等地的7个项目出现了诸多问题。“什么问题呢？商 铺在销售之后，再进行商业规划、整合，有两个方面保证不了，一是经营的整体性，二是经营的有效性。”王健林曾经如此自我解剖。正如王健林所述，当商铺的产 权落入业主手中之后，其经营权可以自主支配，在众多商铺投资者中，有相当比例业主买铺的目的是自营。因此，售铺后商业广场规划的整体性难以保证。相应，由 于商铺经营缺乏整体规划，市场定位参差不齐，目标顾客与沃尔玛带来的人流出现错位，导致商铺经营效率底下，业主投资回报率上不去。

　　而根据销售合同，商铺出售后，发展商不承担商户经营上的责任，但业主经营不好，开发商也无宁日，万达为此付出了高昂的“学费”。2004年，万 达把卖出去的若干个问题项目的已售商铺全部售后返租，保证业主若干年内8%的回报率，个别地区9%，达不到的，由万达进行补贴。店铺款加利息加投资回报， 王健林用8.9亿元了结了自己的心病。

　　此后，从2005年开始，亲身经历了“分割产权”出售消极影响的王健林宣称，万达广场商铺“只租不售”。“购物中心只租不售，以租为主也不行， 只能只租不售。”王健林说。之后，万达转向持有大量商业面积，租金收入成为其主要利润来源。然而，“只租不售”意味着大量资金无法在短期内快速回流，万达 如何平衡现金流？这可能是王健林停售转租之后面临的最棘手问题。住宅地产发家的王健林此时想到了住宅的作用，“别人在万达商业项目旁边的住宅项目都获得了 溢价，为什么万达不能够从自己的商业项目上获取住宅溢价呢？”

　　最终，王健林确立了万达的第三代产品—“城市综合体”的发展模式和资金规划。所谓“城市综合体”，是集大型购物中心、高星级酒店、写字楼、高级 公寓于一体的商业地产形态，同时包含了住宅、公寓、写字楼的开发和销售，以及高档酒店、购物中心的开发与运营。这个发展模式万达一直沿用至今，并成为国内 其他商业地产商的标杆。在现金流方面，住宅项目是销售重点，100%销售，其次是写字楼，按照不同项目的资金情况和写字楼的投资回报期决定出售的比例，这 两块销售会占到整体项目前期投资的1/3左右；另外，2005年国家各银行推出经营性物业抵押贷款，万达广场可以通过抵押获得10年左右的中长期贷款，也 解决了万达的一部分资金问题；剩余资金缺口则靠自有资金来补充。

　在万达品牌已经拥有了相当知名度的前提下，通过商业地产杠杆原理，有效的商业面积有力撬动了周围销售型物业的价格，在住宅、办公楼成功高溢价销售 的情况下，商业地产成本自然下降，这就是所谓“城市综合体”的本质原理。“过了2006年，忽然感觉什么都顺了，像爬过一个陡坡，面前是一片平坦的高原。 说简单一句话，商铺不卖了，经营没有问题，怎么做怎么有。”王健林说。就这样，经过几年的摸索，王健林创造的“订单地产、招商先行”模式和城市综合体的产 品形态，带领万达稳稳度过了多事之秋，踏上了稳步发展的快车道。

　　相关产业多元化，

　　打造“资金方程式”

　　自2006年万达定位城市综合体产品策略之后，围绕商业地产这个核心，在王健林“逢山开路、遇水搭桥”的思路指引下，万达形成了另外三大支柱产 业：高级酒店、文化产业和连锁百货，一主三辅，成功打造出众星拱月的产业格局。万达官方网站显示，目前万达已在全国开业27个万达广场、7家五星级酒店、 400块电影银幕和11家连锁百货店（图1）。



　　王健林从未掩饰其进军酒店业的野心。早在1996年，万达就在大连市中心投资建设并自行管理着大连万达国际饭店。随着第三代产品—城市综合体的 全面推广，万达成立了专业的酒店建设公司，专门负责集团酒店的设计、投资和建设，高星级酒店的建设和运营已经成为万达新的支柱产业。为了提升万达酒店的品 牌形象和管理水平，王健林再次与业内的国际巨头展开合作，先后与凯悦、希尔顿、雅高、喜达屋、洲际等一批世界顶级的酒店管理集团建立了合作关系。按照合作 约定，由万达负责酒店投资建设，经营管理则交由雅高集团、喜达屋集团、希尔顿酒店集团等国际知名酒店管理集团打理。

　　万达在酒店业的投资伴随着万达广场在各地的遍地开花也一路飙升。据媒体报道，2009年3月，正当酒店业身陷全球金融风暴的冲击时，万达酒店建 设有限公司副总经理兼运营部总经理沈峰在公开场合表示，万达将在未来6年内投资200亿元，大举进军酒店行业，且二三线城市将成为万达酒店业的发展重心。 万达官方网站显示，到2010年万达旗下的五星级酒店将达到14家，到2012年，万达将力争拥有45家已开业的五星级或超五星级酒店，成为全球领先的高 级酒店开发企业。

　　如果说星级酒店先天就是商业地产的绝配，那么万达院线的投资则是王健林无心插柳成就的另一妙笔。根据有关专家估计，在国内庞大的人口基数和快速 提高的收入水平之下，中国10年内可能会成为世界第二大电影市场，仅次于75亿美元的美国。王健林在万达商业地产模式的摸索中敏锐意识到，现代化的多厅电 影院也将是整个万达广场一个不可或缺的重要组成部分，它对提升整个万达广场的功能配置、资源共享将起到重要作用。但王健林在与国有影院企业的谈判中发现， 由于体制原因，国有影院企业很难跟上万达的发展速度。

　　2003年下半年开始，国家广电总局放宽了外资经营电影院的门槛，在北京、上海、广州、成都、西安、武汉、南京等7个试点城市，中外合资电影院 的外方投资比例上限上升至75%；除上述城市外，合营外方投资比例上限为49%。2004年1月，王健林果断出击，再次借力业内国际巨头，与华纳兄弟国际 影院公司（简称“华纳兄弟”）共同合作建设华纳万达国际影院。双方协议约定，华纳兄弟将协助万达在所有在建及拟建的万达商业广场中建造世界一流水准的多厅 影院，并对影院的设计及建设提供全面的技术支持，负责影院落成后的管理与运营，待政策出现松动，华纳兄弟同万达双方将对影院合资经营。

　　阴差阳错的是，国家随后收紧了对文化产业的开放，华纳兄弟迟迟等不到合资控股的机会，院线又处于严重的亏损状态。2005年，华纳兄弟选择撤 离，万达无奈之下只能亲自接手院线经营。之后，被“逼上梁山”的万达调整了市场定位，由于管理费用下降，或者更关键的在于电影市场的潜力爆发，2006年 万达院线竟然越过了盈亏平衡线。

　　这个无心插柳的意外收获让王健林无意中发现了一个“新大陆”，更坚定了他进军文化产业的信心，万达院线随后风风火火发展起来。万达院线的经营可 谓一举多得，万达广场在各地的攻城略地保证了万达院线的快速扩张；反过来，万达院线也保证了各地万达广场能够有效利用商业面积，获得稳定的现金流。万达院 线成为万达又一个崭新的拥有巨大空间的赢利点。2009年，万达院线的票房收入从2008年的5.1亿元猛增至8.33亿元，超过国有的中影星美院线的 7.94亿元，荣登全国院线票房冠军宝座。2010年，万达计划将开设21家影城，新增200块银幕，使影城总数达到71家，银幕达到600块，占有全国 18%的票房份额，成为亚洲排名第一的院线。

　　除了院线，王健林在文化产业的投资触角还延伸到了艺术品市场。从1997年开始，万达涉足艺术收藏。2000年12月，在翰海秋拍上，万达旗下 的宝斋以440万元高价竞得八大山人的代表作《孤禽图》，自此一鸣惊人。此后，宝斋专注于近现代画家和当代绘画名家作品,斥巨资收藏了徐悲鸿的《立马》、 傅抱石的《龙盘虎踞今胜昔》、李可染的《漓江胜境图》、黄胄的《塞外风光》，还收藏了100多幅吴冠中的作品。目前，万达美术馆正在兴建中，建筑面积达 1.5万平方米，将馆藏王健林多年来收藏的500余幅、总值超过20亿元的中国近现代名家字画。在媒体采访中，王健林坦言，“对于企业而言，收藏本身就是 一种投资手段，而不是附庸风雅。”

　　2007年5月，王健林又做出了一个惊人之举：成立万千百货，进军连锁百货行业。其实，早在2002年王健林就力邀一手缔造“太平洋百货”奇 迹、有亚洲商业奇才之称的王德明，合资建立了大洋百货。然而，2004年，万达撤出了大洋百货的投资。媒体采访中，王健林表示：“现在我有点后悔退出大洋 百货，百货至少需要5年的培育期，坚持一下也就成了。你看全世界前十大商业地产发展商，都或多或少自己在做零售业。”2007年王健林重新杀入百货行业， 万千百货成立5个月后就开了第一家店。至今，万千百货已开出11家店，2010年将增至15家。

　　酒店、文化院线和连锁百货，这些看似跨度不小的多个行业，被王健林灵活玩转于股掌之间，带领万达步入相关产业多元化之路。商业地产是核心，高级 酒店、万达院线和连锁百货围绕万达广场进行众星拱月式的设计，众多题材相互作用产生“聚宝盆”式的磁场效应，形成了良性循环。

　　至此，在订单地产和相关产业多元化的模式下，万达创造了其独特的“资金方程式”。一方面是“以售养租”，即在一个城市综合体中，购物中心和酒店 物业由万达持有，而住宅以及写字楼等项目则直接用于出售，这样既能保证长线的租金收入，亦能通过销售迅速实现部分资金的快速回笼。另一方面，持有的购物中 心和酒店还可以获得银行的物业抵押贷款，继续用于下一步的投资。王健林对万达“不差钱”的自信正来源于此。

以快制胜，平衡维稳

　　如何让一根塑料吸管穿过马铃薯？这个看似不可能完成的任务，被万达成功破解。秘诀就是：快！足够快的速度可以突破一切看似坚不可摧的壁垒。万达 独特的“资金方程式”为其快速扩张提供了强大的资金支持；“订单地产、招商先行”模式，消除了万达广场招商的后顾之忧。两相结合，打通了商业地产的“任督 二脉”。因此，头顶“中国最大商业地产商”光环的万达，抢跑的速度越来越快，激情越来越充沛。

　　据媒体报道，2009年12月22日，洛阳万达广场开业，万达年初制定的开业计划宣告完成。一年内开业8个万达广场、2个五星级酒店、新增收租 物业面积150万平方米，在逆市实现跨越式发展的同时，王健林让业内见识了“万达速度”。而万达广场从开工奠基到满场开业用时之短，更是不断刷新万达自己 创造的行业纪录：总建筑面积达28万平方米的南京建邺万达广场商业中心，从奠基到满场开业仅300天的时间；15万平方米的西安民乐园万达广场商业中心仅 用12个月，9万平方米的沈阳太原街万达广场室内精品步行街则仅用了8个月。

　　截至2009年底，万达已开业持有的商业物业面积达到400万平方米。万达广场包括开业与在建项目，覆盖全国50多个城市，物业面积合计超过 1000万平方米。万达官方网站显示，目前万达总资产额达到1000亿元，年销售额600亿元，年纳税超过50亿元。2009年底，王健林再次高调宣布了 万达的宏伟蓝图：“万达看好明年的经济形势，2010年，万达的商业广场要继续翻倍。”万达确定2010年将新开业15个万达广场，2011年，计划新开 业20个万达广场。根据现有的建设速度和在谈项目，2012年万达广场数量将超过80个，经营性物业持有面积将超过1200万平方米。

　　然而，在万达快速扩张的同时，关于万达的质疑也不时见诸报端。曾经有报道指出，万达的利润额和资产额不成比例。王健林对此给出的解释是，这其实 是个选择的问题。目前阶段万达是先选择规模还是利润率？两利相权取其重，王健林首选了规模，他的策略是先做大，再做强。在商业地产行业，由于大型购物中心 地块的稀缺性和商业地产的不动产特性，快速的布局扩张意味着资产规模的迅速膨胀，由此获得的资产抵押贷款融资平台又将有力支撑企业的进一步扩张，最终，巨 大的不动产资产平台演变成巨大的资本平台，届时，变身为资本大鳄的万达，卧榻之侧，绝无他人鼾睡的余地。

　　在媒体采访中，王健林曾表示：“万达必须再快一点。快是战略问题，必须要快。现在是最后的机会，可以做大市场份额，可以积累经验，可以赢得未来 的市场空间和话语权。”但是，他同时也承认，速度快也是最大危险，如有闪失，万达这样的巨人也有可能一夜垮掉。万达以商业地产为核心的四大产业具有较强相 关性，这样的模式在经济景气之时，可谓一荣俱荣。然而，如何保证在经济不景气时，四大产业不会一损俱损？

　　万达内部人士给出的答案是：万达拥有平衡维稳之道。首先，万达本身的产业布局存在一定的互补性。商业配套的完善，对于住宅等销售型物业的价格形 成了有力支撑。同时，住宅价格易受到宏观调控周期的影响，相较而言，商业地产的长期租约收入在一定程度上可有效对冲住宅价格的波动。其次，万达广场覆盖了 全国50多个城市，遍布全国一二三线城市，在区域性上有效分散了市场波动风险。再者，四大产业的目标市场错位经营，形成互补。万达的购物中心、百货和写字 楼，大多定位于中低端，四大产业中，只有酒店定位于纯高端市场。2008年的金融危机对万达的酒店业产生了较大冲击，对购物中心、百货等定位中低端的产业 则影响不大。

　　然而，市场的竞争也在不断加剧。从2009年开始，万科、金地等传统的住宅开发商相继涉足商业地产。在住宅开发领域扩张迅猛的国字号巨头保利地 产，也在2009年开始将商业视作一个非常重要的利润增长点，并加大了在商业领域的投入。而富力地产、雅居乐、华侨城等一大批开发商，均已在商业和旅游地 产方面布下重金。为何习惯了住宅开发短期套利行为的开发商们，会集体向商业地产进军？

　　这正是众多住宅开发商想要“偷师”的万达秘密法宝之一：许多城市的土地出让都捆绑一定比例的商业配套，而万达的城市综合体概念恰恰迎合了各地政 府的现实需求，因此，万达在拿地方面具有无可比拟的竞争优势。另外，持有型物业的增加，也可优化开发商的资产配置，为其提供长期稳定的现金流。多年来的市 场培育和快速扩张，万达已经牢牢占据了各主要城市的核心地段，积累了宝贵的商业地产经营经验和人才。此时，“巨无霸”万达看起来多少有些高不可攀，这也暗 合了王健林“先做大，再做强”的用意。

　　资本之途，任重道远

　　2006年后，打通了“任督二脉”的万达看上去“非常完美”，然而，“怎么做怎么顺”的王健林也有失意之痛，那就是万达辗转的上市之路。

　　2003 年央行启动对房地产行业的宏观调控，颁布震动业内的“121号文”，规定开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30%。这对专注于商 业地产的万达带来的打击，要远远甚于住宅开发商。“央行对开发商的要求是自有资金不得少于总投资额的30%，其实这是对住宅项目的要求。对于商业项目，则 是全面封杀。”王健林坦言，“万达2004年憋得够呛，差点没挺过去。”

　　2005年初，万达最初的设想是境外IPO，在当时轰轰烈烈的民营企业红筹上市背景下，这条路看似最为稳妥。然而，2005年，香港 REITs（房地产投资信托基金）上市大门开启，鱼贯而入的领汇基金（00823.HK）、泓富基金（00808.HK）和越秀基金（00405.HK） 成为2005年香港资本市场上一道亮丽的风景线，从而为王健林提供了另一种看上去更为美妙的路径。在与外资大行的一轮轮接触中，王健林得到“高人”指点， 最终，澳大利亚麦格理银行的REITs方案雀屏中选。

　　2005年，万达的“订单商业地产”模式逐渐企稳，作为万达战略投资者的麦格理银行浮出水面。2005年7月，麦格理银行以5000万美元和 3800万美元优先债的代价持有万达9家商业广场28%的股权，这9家商业广场，正是当时万达REITs拟上市的主要资产。双方约定合资成立商业管理公 司，将万达9家商业广场打包到境外发行REITs，募集目标在10亿美元以上。2005年底，万达REITs招股文件在香港获通过。按照当时的进程，万达 REITs极有可能成为内地继越秀基金之后，赴香港上市的第二只REITs。

　　然而，万达与麦格理的REITs上市计划并不顺利。2006年7月，国家部委联合下发严格限制境外公司收购内地物业的“171号文”，万达麦格 理REITs计划最终搁置。当时有消息称，万达租金水平较低，难以达到海外机构投资者和香港证监会的要求，才是其上市失利的真正原因。在媒体采访中，王健 林对此坦言：“REITs是我判断失误。最想玩个不一样的，耽误了。要是赴港上市，2006年肯定挂牌了。”

　　2006年9月，做为REITs未果的一种补偿方案，麦格理通过发行CMBS（即商业房地产抵押贷款支持证券）为万达在海外募集了1.45亿美 元资金，这也是首笔涉及中国内地商业地产的资产证券化项目。然而，这笔资金对于万达而言，不过杯水车薪。而且，按照当时国家外汇管理局的政策，即便 CMBS继续发行，在海外以美元募集的资金，短时期内仍无法兑换成人民币，远水难解近渴，这笔资金对万达融资的迫切需求没有任何实质性的帮助。而此时，红 筹上市大门在“10号文”颁布后也已关闭。2007年，王健林公开宣称，万达不会放弃上市，而是踏上更高的起点：国内A股IPO。

　对于房地产企业而言，上市前大举拿地，冲击业绩，以图上市卖个好价钱，是业内的惯常做法，万达也不例外。据不完全统计，在2008年底房地产行业 遭遇低谷之时，万达开始出手抄底土地市场，先后在成都、上海、唐山等城市连续出手，仅2008年第四季度一共投入了50多亿元用于增加项目储备。2009 年，则在武汉、吉林、天津、长春、合肥、福州等城市先后投下巨资。2009年10月，万达以11.22亿元一举拿下白云新城四幅地块，并计划投入50亿元 将之开发成为一个集商业、酒店、写字楼、公寓于一体的城市综合体项目，引起广州地产行业震动。2009年内，包括开业、在建项目，万达将在上海落实5个商 业广场项目。除此之外，石家庄、宜昌、武汉、大连、重庆、南京等地也相继传出万达旗下商业广场开工的消息。万达激增土地储备、加大开工被看作是其上市前的 开场白。

 

　　2009年9月，大连万达商业地产完成了第二轮私募。继2009年初成功引进建银国际作为基石战略投资者后，此次完成的第二轮私募中，建银国 际、华控产业基金等三家投资机构、三家民营企业和投资人张大中最终获配。两轮私募合计募集资金超过40亿元，第二次私募的价格更高达每股17元，无论是资 金规模还是认购价格，均创下中国民营企业内地私募之最。“时间短、效率高、效果好”，王健林很满意第二轮私募的成果。

　　据媒体报道，万达商业地产2009年的利润预计在35亿元左右。业内人士分析认为，这部分利润仅是万达商业地产售楼部分，其持有物业隐形资产巨 大。但仅根据万达商业地产35亿元的利润来看，根据此次私募市盈率约10倍计算，万达商业地产估值至少达300亿元以上。知情人士透露，万达此次并非整体 上市，拟上市的业务主要包括商业地产、高级酒店、公寓和住宅等主业，而万达拥有的连锁百货、文化院线等业务资产，并不包括在此次上市资产包中。关于万达上 市的进程，王健林显得信心十足：“万达已完成了股改，进入了上市的申报程序，我们希望尽快上市，计划是明年（2010年），最迟后年（2011年）。”

　　2010年4月初，万达官方网站悄悄完成了改版，在原来的域名下，万达集团变身为大连万达商业地产股份有限公司。投资者关系等上市公司栏目赫然 在列，已初见上市公司框架。大连万达商业地产的工商登记资料显示，其成立于2002年9月，注册资本36亿元，万达集团持有其58.2%股权，王健林个人 持有7.4%（图2）。大连万达商业地产官方网站显示，其于2009年12月整体变更为股份有限公司，是万达旗下商业地产投资及运营的唯一业务平台，核心 产品是以“万达广场”命名的万达城市综合体，旗下包括万达广场、高级酒店和住宅项目三个业务板块。其中，万达广场已完工项目为18个，28个项目在建；高 级酒店已完工7个，20个在建；住宅项目较少，已完工7个，2个在建。大连万达商业地产计划在2010年新开业15个万达广场，7家五星级或超五星级酒 店。



　　至此，万达上市已经万事俱备，只欠东风。然而，2009年底开始的房地产行业宏观调控，房地产上市公司板块表现持续低迷，为此时冲击上市的万 达，蒙上了一层阴影。是金子总会发光，万达上市也许只是早晚的事。万达几百亿元的资产一旦挂牌上市，马上可以换来数额巨大的现金流，加上公司旗下大量持有 型物业的租金收益，足以长期支撑账面盈利和抬升股价，王健林本人的身家自然也将水涨船高，再次迈上新台阶。这个地产江湖最后的“隐形大佬”距离浮出水面的 时间越来越近了。
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坐擁百億地產 台北市鑽石地主人辭世 低調富豪杜萬全傳奇

2010-5-10  今周刊




四月下旬，台北市仁愛路二段邊、「仁愛鴻禧」大樓隔壁的630坪日式建築主人杜萬全辭世，這位擁地百億元的神祕富豪走了，他留下的是人們對第一代企業家的 敬重，但同一時間，也掀起全台北市一線建商的搶地大戰。

撰文‧劉俞青

如今在台北，多少總價才算豪宅？二億？三億？還是五億元？就在距離帝寶不到五百公尺的地方，多年來，有人不靠炒作、不見奢華營造，靜靜地擁有一棟市價至少 五十億元的豪宅，這個價位，足以買下二十戶的帝寶，恐怕也是全台最貴的豪宅。

精準地說，這不僅是﹁豪宅﹂，而且是台北市少見的﹁大宅﹂。這棟市價令人咋舌的大宅，就位在寸土寸金的仁愛路二段的馬路邊，占地六百三十坪。從外觀看，只 是一棟雅致樸實的日式平房，透過矮矮的圍牆往裡頭看去，有著疏落有致的庭園，打理得十分整潔，以及如今台北街頭已經不易見到的木造房子，一棵茂密的槐樹探 出了圍牆外。

與它一牆之隔的鄰居，是台北市著名豪宅之一的﹁仁愛鴻禧﹂大樓，不過比起來，仁愛鴻禧的基地面積還要略小一點，足以想見主人的豪氣。

坐擁豪宅

住家市價保守估計上看五十億很多人經過這裡，常以為這是哪位高官的官舍，事實上，這座大宅的主人，正是低調至極的台灣第一代企業家杜萬全。四月下旬，他以 九十五歲的高齡辭世，消息傳出，這幾天，杜家大宅前的仁愛路上，黑頭車經常一輛輛排開，許多政商聞人紛紛前往弔唁。

但同一時間，消息也在地產界迅速傳開，台北市許多一線建商、仲介，第一時間紛紛動員起來，因為這塊﹁台北市中心僅存﹂的六百三十坪鑽石級土地，早就被許多 建商鎖定，幾乎所有建商都曾經來按過杜家的門鈴，看上的無非是這塊土地的開發價值，但過去幾十年來杜萬全在這裡住得很習慣，因此登門的建商都是鎩羽而歸， 但如今杜老走了，宅子即將空出來，看在建商眼裡，機會來了！

事實上，這座大宅坐落於此，已經半個世紀之久，從資料顯示，杜萬全是在民國四十九年就買進這塊土地，五十年來，台北市的風貌有了翻天覆地的變化，農田不見 了，一棟棟豪宅蓋了起來，近五年來，房地產更是一路飆漲，豪宅風席捲全台，只有這座大宅，無論市況更迭，始終安安靜靜地在這裡。

今年一月底，國產局標售仁愛路、臨沂街口的一塊角地，這塊角地只和杜家大宅相隔一個門牌號碼，結果以每坪六七九萬元的史上最高價售出，市場譁然之餘，也讓 緊鄰的杜家土地價值，更加誘人。

德高望重

與新光吳火獅、台泥辜振甫齊名據了解，根據建商估計，杜家這塊土地基地面積比起這次標售的角地更大、土地也更為方正，如果杜家真有意願出售，行情站上每坪 八百萬元不是問題，甚至已經有人私下喊出更驚人的價格，但即使僅以每坪八百萬元計算，市價就要五十億元，而杜萬全就在這個價值五十億元的宅子裡生活了大半 輩子，堪稱最低調的富豪。

這位低調到近乎神祕的富豪，在外的知名度遠遠不及他所擁有的財富。事實上，人稱﹁杜伯﹂的杜萬全出身基隆八斗子，早期在台灣企業界是響噹噹的一號人物，他 的個性就像這聲﹁杜伯﹂的稱呼一樣，除了是他的姓氏之外，也取其﹁度量大﹂的意思，在市場上說話行事頗受人敬重。

民國四十年代，台泥、台紙、工礦、農林等四大國營公司轉民營化，杜萬全的名字就出現在首批民營股東名單上，他和許多台灣第一代企業家包括新光吳火獅、台泥 辜振甫、板橋林家林本源、香蕉大王陳查某齊名，然而，這些人多半已經歸西，他的好友如今﹁碩果僅存﹂的大概只有中和紡織葉山母，與台玻的林玉嘉。

杜萬全主要的事業有二，一是在民國四十九年成立的謙順行，在基隆港邊經營船務代理業務起家，賺進不少財富，因此後來杜萬全的財富日益累積，他對家鄉基隆的 回饋沒有減少過；根據基隆市政府估計，多年下來，杜萬全透過名下的杜萬全基金會捐給基隆市的錢，至少超過一億元。

另一則是在民國五十四年成立萬源紡織，早期生產利基型產品，業績不錯，但後來萬源沒有隨紡織業大量西進，業務才逐漸下滑。但即使如此，至今只要在五股一帶 提起﹁萬源紡織﹂，當地人都會指出﹁工業區一帶土地都是萬源的﹂。據了解，萬源紡織在五股成泰路一帶擁地超過一萬兩千坪，如果以當地土地行情每坪約六十萬 元估計，市值超過七十億元，若再加上仁愛路這塊鑽石級土地，這位低調的富豪，名下光是土地資產，就超過一百億元。

財力雄厚

每年光是配股配息就可領上億有趣的是，儘管擁地一百億元，如此驚人，但這位老人家卻不相信﹁有土斯有財﹂這番道理，他的土地都是民國四、五十年代因緣際會 買進，此後只有緊抱不放，沒有太多作為，也沒再買進其他土地，對其他所有的投資事業，也一概秉持嚴謹保守的態度。

因此，比起其他財團家族陸續在台灣市場上大鳴大放，杜家後來的發展則顯得低調而沉潛，杜萬全獨子杜恆誼曾經跟友人說，﹁爸爸就是不要（投資）﹂，這位老一 代的企業家始終覺得，凡事不須強求，只要行得正做得直，賺錢的機會自會上門。

但即使如此，直到辭世之前，杜萬全仍是國賓飯店的常務董事，而杜恆誼目前則是味王的常駐監察人、中興保全的董事、東華合纖董事，以及華南金控子公司華南產 險的董事，而這些持股，杜家幾乎全數都是原始股東，根據杜恆誼友人表示，﹁多年來，杜家持股只進不出﹂，而每年光領到的配股配息，﹁絕對上億元﹂，足夠過 很好的日子。

杜萬全育有一女一子，女兒杜恆芬負責船務代理業務，而杜恆誼目前負責紡織和創投，他就住在與杜家大宅一牆之隔的﹁仁愛鴻禧﹂大樓裡，方便就近照顧老父。

杜恆誼傳承爸爸的好性格，父子倆待人處世都是謙沖有禮的好脾氣，即使居喪期間，杜恆誼接到記者來電，仍然好言表示：﹁讓我調整一下好嗎？目前仍有很多事在 忙，等我調整好了再跟大家談。﹂

後繼有人

兒子杜恆誼在創投業表現活躍儘管主要事業沒有太多發展，但杜恆誼近年來在企業界其實還算活躍，尤其在創投上，由於過去在台灣經濟發展過程中，錯過不少上門 的投資佳機，因此後來杜恆誼試圖從創投中尋找新的機會。民國八十年代末期，在美國矽谷的創投華人圈裡，常可見到杜恆誼高壯的身影，他曾和幾位同是紡織業第 二代共同成立﹁啟峰創投﹂，以及後來的﹁連勝創投﹂，在創投業表現積極。

熟識杜恆誼的友人表示，杜家當然最深刻了解仁愛路二段這塊寶地蘊含的開發價值，因此這幾年來，杜恆誼其實也試圖結合周邊土地，希望整合出更大的土地價值。 三年前，他出手買下隔壁臨沂街四十九號大約四十來坪的土地，面積雖不大，但顯示了整合的決心，而今年一月底國產局標售仁愛路、臨沂街口這塊角地時，杜恆誼 所屬的﹁謙順行﹂也參與投標，結果以第三高標落榜，不過，得標的﹁賴雪﹂也住在仁愛鴻禧內，和杜恆誼是樓上樓下的鄰居，未來雙方如果能夠研擬出合作機會， 恐怕又將是台北豪宅界的一大盛事。

杜老走了，至此台灣第一代的企業家幾乎凋零殆盡，但這座看盡市場起落的大宅子依然矗立在仁愛路邊，不會改變，甚至可能風雲再起，這段土地與人之間的故事， 還將繼續吟唱下去。

杜家事業版圖

公司 資本額(億元) 代表人 設立日期中台通運 0.2 杜萬全 39年3月27日

林記理貨 郭廷碧

萬源紡織 1.98 杜萬全 54年4月1日謙順行 1.9824 杜恆誼 49年3月1日廷芳投資事業 0.98 杜恆誼 77年4月1日廷謙投資 3 杜萬全 85年6月4日廷信投資 1.95 杜恆誼 86年6月25日衍源實業 1.31 杜恆誼 81年11月17日英屬維京群島商Karbo Holding Ltd.

英屬維京群島商Cheerway Holding Ltd.

註：林記理貨為日商，杜家為大股東杜家台面上持有上市櫃公司股票股票 持有張數 市值（萬元）1418東華合纖 918 1248 1902台紙 3174 4031 2704國賓 10 35 9917中興保全 8,441 43049 1203味王 8154 20548 註：市值以4/30收盤價計算！

 
 



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最後都是地產 蔡東豪

2010-05-20  NM




最近有一宗商業新聞對我的思維有 甚大衝擊，是內地電器零售商蘇寧向有「鋪王」之稱的鄧成波，收購本港第三大電器零售商鐳射。表面看，這是一宗普通收購，吸引到我注意的地方是收購價。蘇寧 以三千五百萬元買入鐳射的業務，及以交易完成當日的價格收購鐳射的存貨。以市價計算電器零售商的存貨，差不多等於是以現金買現金。鐳射有三十三年歷史，鄧 成波於○七年收購鐳射，現經營廿二間分店，去年營業額達十三億元。一盤擁有頗具規模品牌、商譽、銷售網絡的生意只值三千五百萬元？從另一角度看，三千多萬 元買廿二間鋪，即每間鋪售價不用二百萬元，裝修也不止這價錢，最初我以為聽錯。

我沒有聽錯，收購價真的是三千五百萬元。這價錢買不到一個 旺區的鋪位，這可能就是問題所在。

鄧成波被傳媒稱為「鋪王」，據聞高峰時擁有的物業，市值逾一百億元。鄧成波的鋪位買賣以億元做單位，賺蝕 動輒千萬元計，怎會辛辛苦苦經營零售生意，我有興趣知道為何當年他會收購鐳射。

鄧成波願意以三千五百萬元出售鐳射，可推斷鐳射即使有錢賺， 也不會賺得多，估計是三數百萬元。經營一盤營業額十三億元，年賺只有三數百萬元的生意，假如認真當一盤生意做，必定疲於奔命，每分每刻戰戰兢兢，睇漏一眼 足以由賺變蝕。做慣大買賣的鄧成波當日收購鐳射的原意，應該不是鐳射這盤生意的表現。

鄧成波的兒子接受傳媒訪問，透露箇中玄機：「鐳射租番 自己鋪，始終有彈性，又可減少條街或者商場嘅空置率。如果做靚咗個位，轉租俾其他人，租金都可以升幅多啲。」

從說話的字裡行間，鐳射的「任 務」一是「做靚個位」，二是保持「彈性」。鋪位最重要人流，特別是願意停下腳步選購貨品的人流，電器零售商五光十色的產品，正好最容易吸引人流。有人流， 鋪位有理由升值，至於人流能否為這盤生意賺到錢，這是另一個問題。

鄧成波買入一個鋪位，選擇是出租或空置，然後等待時機出售，大部分地產投 資者不會讓鋪位空置，但出租的缺點是租客質素參差，業主難以控制。租客「做差咗個位」或拖欠租金，對業主和鋪位的租值皆造成傷害。鄧成波擁有鐳射，自己生 意租自己鋪位，可控制鋪位形像，更重要是如他兒子所說，遇上價格合適可隨時出售，鐳射話走就走，保持最高「彈性」。

 

我的解 讀是鐳射能為鄧成波賺錢，固然是開心事，但賺不到錢也沒問題，只要鐳射可賺回合理，但不一定是緊貼市場的租金。鐳射賺不到最貼近市場的租金，就當是發揮 「做靚個位」和「彈性」的代價。鐳射的盈利目標是足夠支付業主認為合理的租金，其餘的不大重要。

鐳射的新買家蘇寧是內地規模最大電器零售 商，鄧成波為鐳射找到一頭好人家，蘇寧承諾日後會跟鄧成波在鋪位方面合作，這宗交易罕有地多方面都取得所需。鄧成波一買一賣鐳射，顯出其精明和準確的營商 思路，不愧為「鋪王」。

鐳射這宗買賣的啟示是，所有需要在旺區租鋪的零售生意，歸根結底是同時經營地產。零售生意做得不好，租客怪自己；做 得好，為業主「做靚個位」，業主thank you very much，大幅加租，鋪位價值隨即上升。

在香港，所有零售生意最後都是地產 生意，業主掌握着零售經營者的生死（或半生半死）。業主或是斷定租客不中用，付不起市場租金，業主大幅加租，等於下逐客令；業主或是覺得租客有作為，把租 金加至租客墜入嫌租貴想離開，但又不願離開的兩難局面，最後租客很可能選擇捱貴租。

在旺區搞零售生意而不自置鋪位，是自己欺騙自己。我有朋 友最近搞飲食生意，坊間食評大讚。我跟他說，全世界有兩個人會完整地保存這些食評：一個是你，一個是你的業主。

蔡東豪 Tony Tsoi

現 任上市公司精電國際行政總裁，他曾任職投資銀行，在《信報》以筆名原復生撰寫財經專欄，對投資及求知有無限渴求，習慣早上四時起床寫作找樂趣。
 



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房产新政又一猛药：地产公司借壳被叫停


http://www.21cbh.com/HTML/2010-6-7/4MMDAwMDE4MDg4Mw.html


好一套密不透风的海陆空政策组合拳。

6月3日，国税总局公布《关于加强土地增值税征管工作的通知》，对土地增值税预征率设定了下限。 这是五月以来，国税总局的第三条跟土地增值税有关的通知。

同时，自4月16日房产新政以来的50日里，证监会对地产公司的融资政策也在日益 收紧。不要说IPO和再融资，连并不涉及现金的借壳上市，也实质上被叫停。正在重组进程的上市公司和参与项目的券商人士，皆感觉到这一次政策的凌厉——重 组已经过会的拿不到批文，重组尚在申请的如石沉大海没有回音。

那么，这一次的地产公司借壳暂停，又是对谁家公司影响最大呢？

“借 壳”被叫停

对于等待借壳上市的地产企业，时间仿佛凝固在2010年3月30日。

这一天，*ST科苑 （000979.SZ）正式更名为“中弘地产”。这标志着中弘卓业集团有限公司借壳成功。它于2009年12月25日拿到重组的正式批文。

然 而这却是这一波地产政策收紧前的最后一张船票。其他排队等候借壳的地产公司，却陷入了漫长的等待期。

6月3日，一华东券商并购部人士告诉记 者：“现在地产公司借壳都停了。过会了的不给批文，而向证监会报的（地产借壳）项目，会里的人说不要报了。其实并购重组委通过，就表示证监会原则上同意， 证监会不给批文，是因为不愿违背当下中央调控房地产市场政策的意图。”

4月19日出台的“国十条”中提到：“对存在土地闲置及炒地行为的房 地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。”

在这一规定之下，申请再融资的地产企业 需要由国土资源部先审核，确认没有囤积土地等行为，证监会才可能放行。但申请借壳的地产公司，从目前来看，却不是因为这个原因受阻。

借壳的 审批流程大抵如下：上市公司待股东大会通过后，将申报材料报到证监会，由证监会上市部预审；预审过关后，企业才能“上会”，即将材料上报给并购重组委；并 购重组委通过后，上市公司会公告“已获证监会有条件通过”，业内简称“过会了”；最后一步则是等待“批文”，如前述*ST科苑拿到的《关于核准安徽省科苑 （集团）股份有限公司重大资产重组及向中弘卓业集团有限公司等发行股份购买资产的批复》（证监许可[2009]1449号）。

S*ST兰光 （000981.SZ）的重组方为宁波银亿房地产开发有限公司，其董秘李笛鸣告诉记者：“我们今年3月22日过会，本来差点就批下来了，但受国务院政策影 响。过会后，再没有说要补材料。”他表示，证监会没有要求公司补充国土部审批的材料。

*ST华源（600094.SH）欲注入由福州东福事 业发展有限公司控制的名城地产（福建）有限公司（以下简称“名城地产”）。其证券事务代表迟志强则向记者承认：“过会后，证监会没要求我们补任何材料。四 月中下旬，要求重组方补过一次材料。”

随后，国金证券负责*ST华源重组项目的人士告诉记者：“四月中下旬证监会要求补的材料是重组公司 2009年的年报。而（证明重组方）没有囤积土地的材料，我们在申报时就递交给证监会了。我们不是因为这个原因而被卡住，因为到目前为止，也没有接到证监 会要我们补这方面的材料，没有接到证监会要求我们找国土部会签，证明我们没有囤积土地”。

另一些企业，则是卡在了预审环节。

ST 国祥的重组方为：华夏幸福基业股份有限公司。今年2月以来，ST国祥在公告上市重组进程时，内容都是：公司于2010年1月11日收到证监会的反馈意见通 知书，要求公司补充材料。公司已按通知书中要求准备好相关材料，并于2010年1月29日将材料报送到中国证监会行政许可受理部门。

某深圳 券商并购部人士指出：“这表示公司连预审都没通过。”和ST国祥有着共同命运的，还有ST商务（000863.SZ）、*ST嘉瑞 （000156.SZ）。

等待批文的煎熬

在等待批文的，除了S*ST兰光、*ST华源，还有 ST东源以及潜伏在ST东源的多家基金。

重组概念股素来是公募基金青睐的题材之一。从以往来看，地产公司借壳上市，多会承诺次年业绩，且基 本能达到。

S*ST兰光和*ST华源早被暂停上市，基金鞭长莫及。不过，基金不会错过ST东源。2009年6月30日，ST东源的十大流通 股东中只有一家基金；三个月后，便有六家基金成为公司的十大流通股东。11月30日，ST东源的重组方案为证监会有条件通过。有基金此时获利离场，但又有 新的基金加入。基金一直盘踞着前十大股东。

金泰证券投资基金、海通-中行-富通银行已连续三次出现在十大流通股东。据大智慧统计，从4月19日国十条出台至6月3日，ST东源跌幅 38.82%，资金净流出4237.26万元，仅占流通盘的1.81%。这意味着，还有多家基金仍在坚守。

一家券商投行部副总分析，这批借 壳的地产公司中，受政策影响最小的，还是这批已经过会的企业。这几家重组方要注入的资产评估也保守一点，房地产市场调整对他们影响不大。“政策一放开，它 们立刻就能拿到批文。”

待注入资产评估增值几何，往往与评估时间点的房价息息相关。2009年一季度到2010年一季度，各地房价飞涨，有 些城市一年时间房价翻番。于是，评估时间点差大半年，也能决定资产评估保守与否。此外，房价亦决定着评估公司对注入资产营业收入预测情况，从而左右着重组 方承诺的预计业绩是否能达到。

已过会的三家公司S*ST兰光、*ST华源、ST东源，都是较早便开始申报，其资产评估点多在2009年一季 度或以前，那时的房价相对低，故待注入的资产增值幅度也相对保守。

以*ST华源待注入的名城地产为例。其资产评估时，公司预测，名城地产旗 下最主要的楼盘“东方名城”在2009年和2010年的售价分别为每平米7200元左右和接近7300元。根据搜房网数据，这一楼盘的最新均价为 11000元。

*ST华源的重组方在预案中承诺，如重组2009年12月31日前实施完毕，保证重组后的甲方2009年、2010年、 2011年三个年度合并报表归属于母公司所有者的净利润分别不低于40924.75万元、46,152.10万元和68490.75万元。

上 述国金证券人士告诉记者，“重组方的营业收入预测值高于承诺值，而实际值又高于预测值。重组方2009年的净利润，是超过（预案中的）承诺值的。”

无 独有偶。ST东源的重组方为重庆市金科实业（集团）有限公司，其评估时间选在了2009年4月30日。其旗下一个重点楼盘“阳光小镇”，以2009年一季 度预售的价格作为参考，确定的估值为每平米5100元。根据搜房网数据，这一楼盘的最新均价为6800元。

虽然这几家公司前景看好，但批文 什么时候会到？无人能回答这一问题。

在等待批文的，远不止这些直接利益相关方，仍在走预审过程的地产公司亦翘首以待——过会的企业都不能借 壳，他们就更遥遥无期。还有更多ST公司公告重组的草案，重组方为期待借壳的地产公司。

等待因为不确定而变得漫长。于是，在券商之间，新的 说法流传开来——证监会在筹划新的房地产借壳上市可持续发展经营能力审核备忘录。比起2009年的版本，新的备忘录将对企业的市场地位、历史经营记录、资 本实力与盈利能力、财务状况、土地储备等提出更严格的要求。新版备忘录出台后，地产公司借壳会恢复进程。

6月2日，一家广东券商并购部人士 表示，那些卡在预审环节的重组方案，不完全是因为政策。他告诉记者：“上市部很注重看资产的评估值。评估值过高，会里肯定有意见。我们之前有一个项目预审 时，委员认为估值不合理，就直接质疑地产评估师。后来这个项目没通过。”

他告诉记者，在预审这一环节，一般是券商去2个人，其他中介机构去 1个代表。预审委员对哪些材料有疑问，就会直接质问提供材料的中介机构。

那些卡在预审环节的企业，由于申报时间比较晚，其评估基准日往往靠 后，比如*ST百科公告的预案中，评估基准日在2009年12月31日。

*ST百科的重组方为杭州宋都房地产集团有限公司（以下简称“宋都 集团”）。其旗下楼盘“阳光国际”“美域锦园”都为注入资产的增值做出了彪炳贡献。

这两个楼盘分别处在杭州和南京。*ST百科提供的评估书 显示，两个楼盘的均价，从2009年4月到12月，9个月的时间里涨了一倍。最终确定的评估价便与2009年12月的售价持平，分别为每平米21000元 和16300元（此为“美域锦园”一期的售价，二期估价为17000元）。

搜房网显示，这两个楼盘的最新售价分别为23000元和 19000元。其均价还是高于评估书中的估价。

但是，种种地产政策出台后，杭州和南京的房价是否还能维持这样的高价？就算价格不动，那还能 卖出2009年那样的销量吗？像宋都集团这样，以楼市最高点的价格来评估待注入资产，并借壳上市，在目前的政策导向下，恐怕殊为不易。

*ST 百科证券事务代表龚睿在接受记者采访时，对重组一事不愿多说，只表示在等证监会答复。记者接下来两次打他手机，他均表示在开会不方便接受采访。
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樓市是零和遊戲嗎？──地產商暴利背後的原因(2010/06/07) 脫苦海


http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=13819


十年來，2000-2004年，發展商都是微利的多，甚至要賠錢，只要想一想由地皮到物業要3-4年時間，2000年的樓是1997年的 地，2004年的樓是2001的地，發展商不見得有多大利錢。例如維景灣畔，太古與新地要減值幾十億才能收支平衡，珀麗灣第一期基本上是平手還要蝕利息。

2005-2010年，由嘉亨灣、窩八、爵悅庭開始才出現「一買就賠」的現象，發展商的暴利年代才開始。何以近年發展商得享暴利？最主要的原因是升 市要超過3-4年，才會有平地貴樓，主宰發展商及小業主賺蝕的，最主要是大市的方向。

既然新樓並不是以普羅大眾為銷售目標，他們的設計及定價就不會理會市民工資的升與降，那麼市民是否沒有選擇權呢？有，就是二手市場，即使金融海嘯前 的2008年初，很多二手樓仍在一般市民的負擔能力之內，至於海嘯後2009年初，更是由高位下跌了兩成。

為甚麼那時又不買呢？筆者可以負責任地講，正因為人人都唔去買，所以就跌了兩成，銀行唔放水，一般人又驚份工唔穩陣，兩者之間樓價跌是結果，真正的 原因是市場永遠令到只有小部份人可以買到樓。市場從來都不是設計來滿足所有人的需要，而是調節有限資源與無限欲望之間的矛盾，買不起樓的人在任何市況之下 都買不起，即使政府推出居屋、夾屋、首置之類，結果都是一樣，分別只是部份不自量力的人最終被這種扭曲市場的措施累死。

發展商與小市民或商戶並不是零和遊戲，當小市民或商戶買了物業，他們的利益便與發展商站在同一陣線，所謂甚麼為地產商或銀行打一世工的想法，聽起來 很有道理，但人人都要吃飯，難道是為五臟廟打一世工？說到底人人都只係為自己打一世工，而不是衣食住行的供應者。




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新华都斥资百亿进军地产业 唐骏称要抓住洗牌机会


http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20100611/838559.shtml


　　每经记者 张初亮 发自上海
新政调控下，楼市一片冷清。而对于有的人，这或许是机会。
昨日（6月10日），“打工皇帝”唐骏 在长沙宣布将投资100多亿元进军房地产市场。
即使长沙这样的楼市价格洼地，也有业内人士分析认为，“覆巢之下，安有完卵”，“由于全国性的 市场低迷，未来长沙楼市也难独善其身，因此出现调整是难以避免的。”
在这样的情况下，有业内人士质疑唐骏是在“作秀”，或认为新华都在“抄 底”。
称长沙具有投资价值
新华都地产总裁金健在接受采访中否认了“作秀”和“抄底”的说法。金健表示，“长沙作为湖南省会城市，房价 并不高，目前价格依然在往上涨，销量也相当不错。目前这个项目刚刚开放了售楼处，但还没有销售，目前在蓄客阶段。”
据中国指数研究院7日公布 的报告，5月份全国70个重点城市住宅用地成交188宗，环比减少14%，同比减少11%。成交土地面积1347万平方米，环比减少13%。
据悉，新华都第一个房产项目为新华都万家城，面积300万平方米，建成后将入住10万人口。新华都地产总裁金健昨日向《每日经济新闻》记者透露，接下来新 华都会继续进军各省会城市和有潜力的一二线城市。
上周（5月31日～6月6日），中国指数研究院监测的35个城市中，有21个城市的成交面积 环比下跌。
唐骏认为，“长沙房价在省会城市中比较低，均价在每平方米5000元左右，处于全国省会城市倒数第二位。这样的房价并不符合长沙的 经济实力。做任何投资总是有风险，考虑到长沙房地产在非常合理的区间内，机会比风险要大。”
旅游、住宅等地产是发展方向
新华都进入房 地产的动作，在两年前便已开始。据相关媒体报道，新华都曾于2008年斥资20多亿元收购长沙武夷置业有限公司75%的股份，该民营企业在当地较好位置拥 有1600余亩的土地。
随后的2009年5月，新华都地产开工建设一期30万平方米，项目即现在准备出售的万家城。据金健透露，万家城总占地 面积1700亩，规划建设住宅、大型购物广场、星级酒店等多种物业。
“我们在厦门、海南都有地。长沙只是个开始，接下来还会进军一些省会城 市，和其他有潜力的城市。”金健向《每日经济新闻》表示，“收购一些手上有项目的、资金发生困难的房产企业，只是我们进军房地产的一种渠道，我们会通过多 种渠道拿地，包括招投标。”
在新华都总裁唐骏看来，这次房地产调控只是一次洗牌，对新进入者反而是个机会。“我们还是以并购为主，接下来的房 地产市场格局发生变化，或许又是我们的机会。”
在新华都的房地产思路中，旅游地产、住宅地产和商业地产将是未来的产业发展方向。目前新华都集 团在长沙、漳州和海南共拥有三个超大型项目。
或安排房地产业务上市
有分析人士认为，新华都股权激励方案较为苛刻，设定的业绩目标远高 于行业平均水平，以公司情况达到业绩目标比较困难。所以外延扩张是新华都提升公司业绩、进而兑现股权激励承诺的重要途径。
据公开消息，新华都 自去年11月底减持紫金矿业套现15亿元后，今年1月25日至28日，新华都先后发起五项并购，包括千寻网络、胜龙团队、联游网络、弘扬科技等四家IT公 司。
在唐骏看来，新华都需要更广泛地开拓投资领域，尤其是稳定上升的消费领域和未来高成长的新兴产业。“我们初步预定未来3到5年时间内，投 资回报目标为平均每年30%以上，5年以后，稳定到每年15%。”
房地产无疑是新华都新的投资目标之一。新华都地产总裁金健向 《每日经济新闻》表示，接下来新华都将在中国多个城市持续收购或开发项目，将房地产打造为新华都集团五大支柱之一，未来还有上市安排。
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新鸿基地产109亿港元夺香港新地王


http://www.yicai.com/news/2010/06/360883.html

香港特区政府4月22日推出针对房地产市场的“九招十二式”后，市场出现成交量放缓、价格微降以及两幅土地拍卖 冷清情况。但市场变化之快总是超出想象，香港第二幅百亿港元地王8日拍出，该地块位于九龙区何文田，开价68亿港元，最终由新鸿基地产以109亿港元夺 得，溢价60.3%。
该幅地皮成交价仅次于1997年3月由信和置业牵头财团创下的118.2亿港元卖地纪录，并成为香港回归以来最贵的地王。市场人士认为，市场或已基 本消化香港特区政府调控措施。

新地王可建楼面面积约为9万平方米，楼面地价约为每平方米12.1 万港元，已高于同区二手楼售价，“面粉贵过面包”现象重现。

此次拍卖结果令市场颇感意外。

事实上，自内地推出史上最严土地政策后，香港特区政府也在今年4月推出俗称为“九招十二式”的调控措施，并于6月1日正式生效。

香港财政司司长曾俊华宣布“九招”主要内容是：发展商所有未建成及建成楼宇要遵守售楼指引；现楼要提供实地单位参观；发展商要公布5日内的成交资料 和涉及董事会成员及直系亲属交易；示范单位要符合要求，交楼单位要与示范单位标准一致；首张楼价单内，小型单位要提供30%单位价格，大型发展单位提供最 少50%单位价格；开售前24小时提供售楼书的要求提高至开售前7日；发展商于3日前公布价单；楼盘宣传品必须清晰列明楼盘地址和资料；发展商须在网页内 同步上载说明书及价单。

随后，香港运输及房屋局局长郑汝桦细化新盘规管的十二点指引，并形容前述新措施为“九招十二式”。

政策出台后，买家对后市观望态度增强。美联物业首席分析师刘嘉辉向《第一财经日报》表示，措施公布的一周内，二手楼的成交量迅速放缓，35个大型热 门屋苑的成交量回落14%。

随后，两幅位于香港新界的地皮拍卖场面冷清，险遭流拍，市场普遍认为“九招十二式”已初见成效，发展商对后市持谨慎态度。而新地王本周二却突然诞 生，刘嘉辉认为主要是该幅地皮属于市区罕有的优质地皮。

国际物业顾问公司DTZ戴德梁行昨日发布数据显示，5月住宅成交量为13575宗，比 4月的14576宗下跌约6%。中等级别二手楼指标太古城的平均售价5月比4月下跌3.7%，从每平方米约8.1万港元下降至每平方米约7.8万港元。刘 嘉辉昨日向记者透露，5月的二手楼成交平均价格仅比4月下跌约2%。

戴德梁行北亚区策略发展顾问部主管陶汝鸿表示：“‘九招十二式’主要是对一手市场开发和销售的规管，并非政府要真正打压房价。”他认为，听来颇有气 势的“九招十二式”，只是令市场更健康和规范，长远来看对市场是正面的影响。

陶汝鸿认为，市场近期确实受到政策因素的影响，但过去香港楼市的发展规律显示，经济基调的影响更为重要，而政策影响一般只会持续3 至6个月。

“市场已在消化政策，近两周市场气氛已经好转，短期一个月内仍有压力，但如果香港特区政府没有新措施，基本面没有太大变化，楼市将会回稳。”他认为 大众市场楼价下半年有望止跌回升5%，豪宅市场受“九招十二式”影响更小，下半年豪宅楼价可上升5%至10%。

戴德梁行中国投资部联席主管叶国平认为，内地宏观调控的打压力度可能还会不断加大，在投资气氛和成交量下跌的情况下，也影响到内地资金到港投资。但 他相信，在投资者作出调整后，今年底明年初资金将会再度赴港。




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