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最後都是地產 蔡東豪

2010-05-20  NM





最近有一宗商業新聞對我的思維有 甚大衝擊,是內地電器零售商蘇寧向有「鋪王」之稱的鄧成波,收購本港第三大電器零售商鐳射。表面看,這是一宗普通收購,吸引到我注意的地方是收購價。蘇寧 以三千五百萬元買入鐳射的業務,及以交易完成當日的價格收購鐳射的存貨。以市價計算電器零售商的存貨,差不多等於是以現金買現金。鐳射有三十三年歷史,鄧 成波於○七年收購鐳射,現經營廿二間分店,去年營業額達十三億元。一盤擁有頗具規模品牌、商譽、銷售網絡的生意只值三千五百萬元?從另一角度看,三千多萬 元買廿二間鋪,即每間鋪售價不用二百萬元,裝修也不止這價錢,最初我以為聽錯。

我沒有聽錯,收購價真的是三千五百萬元。這價錢買不到一個 旺區的鋪位,這可能就是問題所在。

鄧成波被傳媒稱為「鋪王」,據聞高峰時擁有的物業,市值逾一百億元。鄧成波的鋪位買賣以億元做單位,賺蝕 動輒千萬元計,怎會辛辛苦苦經營零售生意,我有興趣知道為何當年他會收購鐳射。

鄧成波願意以三千五百萬元出售鐳射,可推斷鐳射即使有錢賺, 也不會賺得多,估計是三數百萬元。經營一盤營業額十三億元,年賺只有三數百萬元的生意,假如認真當一盤生意做,必定疲於奔命,每分每刻戰戰兢兢,睇漏一眼 足以由賺變蝕。做慣大買賣的鄧成波當日收購鐳射的原意,應該不是鐳射這盤生意的表現。

鄧成波的兒子接受傳媒訪問,透露箇中玄機:「鐳射租番 自己鋪,始終有彈性,又可減少條街或者商場嘅空置率。如果做靚咗個位,轉租俾其他人,租金都可以升幅多啲。」

從說話的字裡行間,鐳射的「任 務」一是「做靚個位」,二是保持「彈性」。鋪位最重要人流,特別是願意停下腳步選購貨品的人流,電器零售商五光十色的產品,正好最容易吸引人流。有人流, 鋪位有理由升值,至於人流能否為這盤生意賺到錢,這是另一個問題。

鄧成波買入一個鋪位,選擇是出租或空置,然後等待時機出售,大部分地產投 資者不會讓鋪位空置,但出租的缺點是租客質素參差,業主難以控制。租客「做差咗個位」或拖欠租金,對業主和鋪位的租值皆造成傷害。鄧成波擁有鐳射,自己生 意租自己鋪位,可控制鋪位形像,更重要是如他兒子所說,遇上價格合適可隨時出售,鐳射話走就走,保持最高「彈性」。

 

我的解 讀是鐳射能為鄧成波賺錢,固然是開心事,但賺不到錢也沒問題,只要鐳射可賺回合理,但不一定是緊貼市場的租金。鐳射賺不到最貼近市場的租金,就當是發揮 「做靚個位」和「彈性」的代價。鐳射的盈利目標是足夠支付業主認為合理的租金,其餘的不大重要。

鐳射的新買家蘇寧是內地規模最大電器零售 商,鄧成波為鐳射找到一頭好人家,蘇寧承諾日後會跟鄧成波在鋪位方面合作,這宗交易罕有地多方面都取得所需。鄧成波一買一賣鐳射,顯出其精明和準確的營商 思路,不愧為「鋪王」。

鐳射這宗買賣的啟示是,所有需要在旺區租鋪的零售生意,歸根結底是同時經營地產。零售生意做得不好,租客怪自己;做 得好,為業主「做靚個位」,業主thank you very much,大幅加租,鋪位價值隨即上升。

在香港,所有零售生意最後都是地產 生意,業主掌握着零售經營者的生死(或半生半死)。業主或是斷定租客不中用,付不起市場租金,業主大幅加租,等於下逐客令;業主或是覺得租客有作為,把租 金加至租客墜入嫌租貴想離開,但又不願離開的兩難局面,最後租客很可能選擇捱貴租。

在旺區搞零售生意而不自置鋪位,是自己欺騙自己。我有朋 友最近搞飲食生意,坊間食評大讚。我跟他說,全世界有兩個人會完整地保存這些食評:一個是你,一個是你的業主。

蔡東豪 Tony Tsoi

現 任上市公司精電國際行政總裁,他曾任職投資銀行,在《信報》以筆名原復生撰寫財經專欄,對投資及求知有無限渴求,習慣早上四時起床寫作找樂趣。
 



最後 都是 地產 蔡東 東豪
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