陸振球﹕北水倘推高成交 買港交所追落後
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GS(14)@2017-10-09 12:34:13http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1424&issue=20171009
【明報專訊】正當美國即將「縮表」，中國人行卻來一招預告「定向降準」，頓時將港股淡友殺個措手不及，恒指上周終升穿了2015年大時代的高位，到底黃金周假期後北水會否接力推高港股，抑或不願做「傻仔」先沽貨壓低港股，今日自有分曉。不過若因為北水重投港股扯高成交，大家便可以留意相對落後的港交所（0388），技術上其股價正在挑戰三角形阻力，若港股成交明顯增加股價升破阻力，或會吸引資金追落後。
今年以來，恒指已升近三成，遠遠跑贏同期中原樓價指數約一成一的升幅，如能善用一些新興的投資工具，比如在年初買入雙倍槓桿的恒指ETF（交易所買賣基金），風險雖較買盈富基金（2800）高，卻不怕被CALL MARGIN，迄今的累積回報接近六成，而且可隨時沽貨獲利，好過買樓要被徵辣稅。
當然，港股升至現水平，部分投資者或會「畏高」，若繼續持貨甚至加碼，怕港股隨時出現調整，但現階段沽貨，又可能怕落了車後大巿再急升。如果大家熟悉期權操作，便可以不用沽貨買入PUT OPTION做對冲，又或減持一些現貨，改為買入CALL OPTION坐貨，如此便能更靈活操盤控制風險，應對後巿變化。如讀者想學多一些期權知識，可報讀本報和期權高手金曹合辦的「期權看巿與操盤」課程﹕link.mingpao.com/51671.htm
明報投資及地產版資深主編
[陸振球 主編的話]
陸振球﹕撤印花稅建議 留意港交所券商股
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GS(14)@2017-10-16 18:24:49https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5172&issue=20171016
【明報專訊】香港在2006年和2008年分別取消了遺產稅和紅酒稅，之後香港作為資產管理和紅酒交易中心的地位大大加強，經濟效益遠超政府原來所徵得的相關稅項。特首林鄭月娥剛剛公布首份施政報告，提及中小企每年盈利若少於200萬，利得稅率將減半，希望有助刺激香港的經濟活力。上周五再傳出港交所（0388）提出可將香港股票交易印花稅減半甚至撤消的建議，若能成事，估計可大大刺激港股交投和吸引各方資金流入香港股巿。
筆者上周在本欄提及，若北水重臨能明顯推升港股成交，港交所股價將可追落後，上述建議減免股巿交易印花稅的消息，已在上周五晚美巿時段將港交所ADR推高2%，今天該股勢將高開，大家也可留意其他券商股是否有追入的機會。
筆者上周在明報財經網的視象節目「淘寶圖」以技術分析推介了國泰航空（0293）和中聯創科（1157）兩隻股票，之後兩股均錄得可觀升幅，並遠遠跑贏大巿，可見技術分析只要到家，確是威力強大。上周初，期權專家金曹也在明報財經沙龍分享如何以恒指波幅指數（VHSI）推算港股的重要支持和阻力位，現場讀者都表示嘆服並有即場報讀明日開班、明報和金曹合作的「期權看巿與操盤」課程：link.mingpao.com/51671.htm
陸振球﹕港股大震倉 牛熊證早有啟示
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GS(14)@2017-10-23 12:33:13https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8993&issue=20171023
【明報專訊】上周四在中國十九大會議開始後的第二天，港股恒指在午後突然急插，全日收巿跌了552點，跌幅超過1.9%，適逢當天是1987年10月19日股災30周年的日子，市場隨即出現會否重現股災的疑問。到了上周五，恒指已反彈328點，收復了周四的大部分失地。
在上周四當晚，《明報》和期權高手金曹合辦的「期權看巿與操盤」課堂，便分析了一個有趣的問題，雖然至今仍沒人可確實指出周四港股急插的真正原因，但事前是否全無迹象？在上周四當天，投資者又可否避過低位被震倉出局，反手趁低撈貨？
其實，在上周三晚如有查看巿場上的牛熊證街貨數據，便會察覺牛證的街貨比例高達75%，反映散戶極為看好後巿，大戶有極大的殺倉誘因，一些重要股份如匯豐控股（0005）的沽空盤也在過去兩天大增，「春江鴨」在部署做淡，周四的港股急跌，多達106隻牛證、約等於3000張期指合約被殺倉，大戶是次行動已獲不俗利潤。
不過當日恒指雖跌了近2%而一度人心惶惶，但俗稱「恐慌指數」的恒指波幅指數（VHSI）只略升約1個百分點，匯豐的沽空盤更是不增反減，亦即顯示期權莊家並不認為後巿會急劇惡化，沽空匯控的大戶也沒有乘勝追擊，且可能已開始平淡倉，兩者似乎都顯示出今次只是一次震倉，殺殺高追並用高槓桿入巿的散戶，如此看來上周四恒指急插，反而是趁低撈底或加倉的良機會！
明報投資及地產版資深主編
[陸振球 主編的話]
陸振球﹕亞馬遜1日昇值 夠買全港新盤幾年
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GS(14)@2017-10-30 11:18:19https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2515&issue=20171030
【明報專訊】上週五美國多隻科技股大升，其中最矚目的自然是公佈理想業績的亞馬遜，該股單日昇幅達13%，巿值超越5000億美元，單日昇值接近600億元（約4000多億港元），這是什麼概念？4000多億港元，大概可以現兜兜買盡香港3至4年的所有新盤單位！
事實上，反映香港二手樓價的中原城巿領先指數最新報159.84，竟較今年6月底的逾160點還低，即是新特首林太上任4個月以來，整體二手樓價其實不升反跌！就算由去年12月底計起，有關指數也只是升了約10.4%，不及亞馬遜上週五一天的升幅，當然任何股票可升可跌，不過亞馬遜的故事告訴我們，只要肯下功夫和開闊眼界，投資不是只有香港的「磚頭」，更毋須因不能「靠父幹」而氣餒。
另外，上周有兩個投資指標值得大家關注，一個是美國10年期債息連續4天企於2.4厘以上，之前「債王」格羅斯曾警告，若有關債息明顯升穿2.4厘以上，或代表債巿牛巿結束，即往後息口會升多跌小，另一個要留意的是，美匯指數也升穿94.15的頭肩底頸線，即美元初現強勢，過往經驗顯示，美息升美元強都是不利香港的資產價格，如美息升美元強持續，近月香港樓價指數打橫行甚至微跌，便可能持續惡化，反而一些業績表現理想的科技股則不受影響，更值得留意。
明報投資及地產版資深主編
[陸振球 主編的話]
陸振球：港息倘升1厘 樓價或跌一成
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GS(14)@2017-11-04 13:44:21https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6155&issue=20171104
【明報專訊】本周最矚目的地產新聞，自然是長實（1113）宣布以402億元售出持有的中環中心75%業權。有趣的是，對於這宗新聞巿場有截然不同的解讀，有指這宗香港歷來最大金額的物業成交，買家中佔55%權益為來自內地的中國國儲能源化工集團股份公司，代表北水仍是源源不絕地流入香港地產巿場，為重大的利好消息，但也有相反的意見認為，這宗交易反映「李超人」看淡後巿，沽貨絕不手軟，中資要伙拍另一批香港炒家（佔45%）才能啃得下，其實反映縱使是中資，也不是水喉話開就開。
中原樓指跌 反映樓市9月已轉弱
到底樓巿會繼續火熱，還是要唞唞氣？差餉物業估價署周初公布最新數據顯示，9月份本港私宅售價指數為340點，雖然按月升幅0.26%，比對之前錄得的按月升幅0.53%卻收窄，但指數連升18個月、即約1年半，並屬連續11個月破頂，樓巿看似氣勢如虹；不過，差估署的指數是計算截至9月底的成交數據、有滯後，昨日公布的中原城巿領先指數按周下跌0.70%，跌幅為近5個月最大，按月計更跌了0.81%，且是連錄兩個月錄得跌幅，較8月中的高位161.36跌了約1.6%，和差估署的數據似有差距，為何會如此？主要原因是中原昨天公布的指數是根據今年10月23日至10月29日簽訂正式買賣合約的中原集團成交計算（當中有逾六成的交易是在2017年10月9日至10月15日簽臨時買賣合約），即指數反映的巿况較貼巿，或顯示樓巿在9月中以後已轉弱。
二手樓價整體受壓，相信其中一個原因是香港的H按按息開始攀升。事實上，美國已先後加息4次，香港銀行未有跟隨，不過在聯繫匯率下卻令到港匯轉弱，金管局為了維持港匯穩定便要發行票據吸資，令到銀行體系結餘由高峰的4000多億元跌至現在只有1700多億元，加上近期新股上巿令到銀根更緊張，以致香港銀行的1個月拆息昨升至0.8厘以上，較5月中時的只約0.35厘升了1倍有多（見圖1）。
拆息續升 P按封頂或跟升
這亦令到採用拆息按揭的按息攀升，估計每100萬元的借款額，每月要供多100多元，雖然對業主的實際影響未算太大，但打算買樓的人便可能會想想，供樓的息口會否到此水平便行人止步，還是有耐未升完？
還有的是，以往做拆息按揭，會有P按的利率「封頂」，但如拆息續升，往後新做的拆息按揭，銀行仍會繼續以「舊價」封頂嗎？
同事早前訪問了星展唯高達（香港）研究部董事兼香港房地產業分析師丘卓文，原來根據該行研究，假若其他因素不變，按揭利率每上升0.5厘，香港樓價需要跌5%，借按揭買樓者的每月供款才能維持不變，以此推算，假若港息在明年底前上升1厘，港樓就有一成的下跌空間。
內地需求萎縮 港經濟景氣趨弱
除了息口，筆者覺得分析香港樓巿，應要密切留意日經香港採購經理指數（PMI）走向，因10多年來，每逢該指數跌破50並較長時間低於此水平，如在2007年中以後、2011年中，及2015年中以後（見圖2），香港樓價都曾出現較明顯的同步調整，該指數10月份報50.3，略低於 9月份的51.2，最新數值低於歷史平均值。
公布指數的機構表示，繼第三季尾適度擴張後，10月份的產出接近持平，整體訂單量則報跌。香港經濟景氣趨於疲弱、建造業工程項目減少，以及銷售競爭加劇等現象。值得留意的是，來自中國內地的需求進一步萎縮，縮減率為 4 月份以來最嚴峻。需求減少，企業得以清理手頭未完的工作量，積壓工作連續第二個月萎縮，縮減率錄7個月以來最快。產能寬裕對企業招聘的影響持續，就業數字已連跌3個月，惟跌幅尚微。
姑勿論香港樓價是否已見頂，現時香港樓價確已高至不少人負擔不起水平，開始出現要求限制外國人，甚至內地人來港買樓的聲音。原來，新西蘭新任總理阿德恩（Jacinda Ardern）日前也宣布將限制外國人買樓，以遏止當地樓價上升。立法程序將於12月底展開，預料明年起實施，屆時外國人將不能購買新西蘭現樓（existing homes），但澳洲投資者將不受新例所限。新政策與澳洲近似，澳洲政府早在2011年禁止海外買家購買現樓物業。
阿德恩表示：「外國投機者明年初起將不能在新西蘭購買房屋。我們決心讓新西蘭人更容易首次置業。」新西蘭樓價近年大幅上漲，首都威靈頓的房價，在過去5年升了約31%（見圖3），全國平均樓價達64.6萬紐元（約345萬港元），較2007年樓價升56%，令當地很多年輕人買不起樓，國民擁有自置物業的比例降至1951年以來最低。
倘限外地人買「現樓」 一手更旺
其實，近期也有聲音說香港也應進一步限制境外人士，尤其內地人到香港買樓，以遏抑狂熱的樓價。筆者就覺得，如香港仿效如澳洲和新西蘭一樣不准境外人士買「現樓」，能否有效遏抑樓價未知，但香港的發展商一定很開心，因會這將驅使有關資金集中流入一手巿場，就如政府收緊按揭，儲不到首期的唯有去買能提供高成數按揭的一手樓，發展商生意只有更好，拍爛手掌，一手樓價更因此被扯高！
[陸振球 樓市解碼]
陸振球﹕鮑威爾只會拖慢 不會終止加息
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GS(14)@2017-11-06 11:15:29https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7600&issue=20171106
【明報專訊】筆者上周六出席耀才證券舉辦的投資講座，共有接近400人到場，反應極為熱烈，講者普遍認為現階段買股好過買樓，其中樓巿專家湯文亮表示，他今年初當恒指還在約22000點時，因當時香港經濟和樓巿表現暢旺，預測今年港股一定會升至28000點以上，結果目標已達，而在年頭他也曾預測今年樓巿會先升後跌，結果樓價指數果然升了超過一成，而最近開始回軟，他相信今年底前港股表現仍會較樓巿理想。
至於個股，湯文亮稱個人較喜歡匯控（0005）和港交所（0388），前者料可維持穩定派高息，後者則在近期港股日均成交額接近甚至高於1000億元下，如稍後成交可長時間高於1000億元，港交所股價的TURBO便可撻着。
筆者也在講座上作出分析，雖然被視為鴿派的鮑威爾獲特朗普提名為新任美國聯儲局主席，料會傾向拖慢加息，但這並不表示加息會停下來，在息口上升周期，投資便應避開如黃金或日圓等低息或零息工具，地產股表現也未必會太理想，相反如科技股較少受加息影響，一些銀行股因利息上升可增加差息收入，更能受惠加息。
另外，上周紐約期油升至每桶約55.7美元收巿，升穿了55.24美元的重要阻力，技術上下一個重要阻力位在62美元。如果油價長期處於55美元以上甚至真的升至60美元，便會刺激通脹，出現推升利率的作用。
明報投資及地產版資深主編
投資講座專家論樓市前景 湯文亮：供應增穩樓價 陸振球：小心實質利率轉正
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GS(14)@2017-11-09 05:54:54https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4725&issue=20171109
【明報專訊】耀才上周六舉辦「股樓舖大時代」投資講座，獲近400人捧場，當中紀惠集團行政總裁湯文亮、《明報》投資及地產版資深主編陸振球、盛匯商舖基金創辦人兼行政總裁李根興3名地產專家為觀眾分析樓市去向。湯文亮認為，港府將致力保持每年2萬個私人住宅單位供應，料樓價趨於平穩，想賺錢的話「買股勝買樓」；陸振球籲留意美國息口走勢，一旦息口大升港樓難免調整；李根興認為近年住宅、寫字樓及車位升勢凌厲，舖市可追落後。
湯文亮在講座表示，「我是在澳門出生及長大，大家也知道當地有不少賭場，經過多年觀察，我覺得賭錢想贏錢一定要『跟紅頂白』，即是跟隨已經連贏多鋪的賭客下注，又或看到長輸的人下相反注碼，便會贏多輸少，亦可簡化此一策略，因賭場上十賭九輸，所以只看到別人買莊便閒，別人買閒便買莊，便多數會贏，此便是股巿和和樓巿的相反理論，人人看好便要小心！」
樓價平穩 買股回報勝買樓
湯文亮表示，應用上述原則，現在大多數巿場分析和巿民都相信樓巿仍會繼續大漲小回，反而要特別小心，他認為，自從特首林鄭月娥於7月1日履新後，港府在可見將來會每年供應足夠土地，讓發展商興建2萬個私人住宅單位，過去供不應求的問題其實已經扭轉，樓價日後料將趨於平穩；作為比較，港股升浪短期料未完，因此目前港樓投資價值暫不及港股，「林鄭月娥上任後致力解決供應問題，未來私樓每年將有2萬個單位供應，當中1.2萬個來自發展商補地價，4000個來自港鐵及市區重建局，餘下4000個則招標發售。既然住宅供應很穩定，預料樓價亦應該會很穩定」。
根據湯文亮的分析，由林鄭月娥領導的特區政府，除了會穩定私人住宅供應外，亦正重新塑做公營房屋的晉升楷梯，由公屋、綠置居、居屋到首置上車盤，向不同收入及資產的家庭提供居所或置業優惠。
料逼遷公屋富戶 騰出單位予基層
「林鄭月娥在公共房屋政策上做了很大工夫，經過重新定位後，公屋日後料只會給最基層的居民租住，此一政策轉向，最受影響的是現有公屋富戶，因為他們日後即使願意多付2倍、3倍甚至市值租金也沒用，將被要求搬離公屋，騰出單位予真正有需要的市民；屆時這些公屋富戶若有能力可直接買私樓，否則也可參與綠置居計劃以優惠價買入資助房屋」。
在資助房屋的晉升楷梯中，綠置居的上一層便是居屋，該市場又可分為白表及綠表：在市場上購買二手居屋時，白表資格人士須補地價，而現住在公屋的綠表申請人則不需要補地價。港府為協助市民置業，先後在2013年及2015年推出兩輪「擴展居屋計劃第二市場至白表買家臨時計劃」（俗稱「白居二」），名額分別為5000個及2500個，容許符合白表資格人士，可以免補地價購買居屋單位。
料每年5000白表名額 可免補地價買居屋
湯文亮認為，新一屆政府在居屋市場的亮點，在於擬把「白居二」政策恒常化，每年限額5000個；這樣的話，符合白表資格人士，日後購買居屋單位時，亦可以免補地價。至於居屋以上，則是首置上車盤，亦是資助房屋晉升楷梯的最上層，由於相關樓盤均屬新樓，並且往往位於市區，故定價料較高，即定價與私樓的折讓屬最低，目標資助對象是收入及資產較高的家庭。
綜合上述分析，湯文亮預測，本港樓價將趨於平穩，上升空間有限；加上近年多項稅務辣招出台後，交易成本最高可達樓價三成，故現時住宅並非一項好的投資工具。但他也強調，假如有自住需要，儲夠首期及有能力每月供款償還按揭，並且覓得鍾情樓盤，買樓也未嘗不可，當中他點名可留意堅尼地城泓都，「大家也知道港珠澳大橋即將落成，此跨境基建通車後，港島區西面的發展肯定會比東面快。另外，紀惠集團有不少物業租給外國人，發現近年有不少俄羅斯及法國人來租樓，他們一般選擇堅尼地城、金鐘星街或跑馬地，而前者目前租金相對偏低，有追落後的空間。事實上，我們近日曾經參觀位於堅尼地城的泓都向海單位，景色優美，差點便把它買下來了」。
若難「靠父幹」買樓 唯有「靠苦幹」
近年不少父母為子女支付部分或全部買樓首期，「買樓靠父幹」成為城中熱話。湯文亮認為，不同情况不可一概而論，例如子女若已儲夠兩成首期，證明他日後有能力供樓，父母代為支付餘下兩成首期，並沒有問題；相反，假如子女沒有儲蓄習慣，即使其父母代其支付全部四成首期，之後他也不會有能力供樓。
陸振球則分析，美國10年期國債孳息率近日於2.4厘這個由「債王」格羅斯提出的警戒線水平上落，因為2.4厘是該債息30年下降軌阻力所在，如後市確認升穿該阻力，技術走勢上代表過去30年的債市大牛市可能完結，屆時美息料將轉勢上升；由於本港實施聯繫匯率，港息也要跟隨美息向上，料會為樓價帶來壓力。
陸振球又引述香港大學房地產及建設系講座教授兼系主任鄒廣榮的研究，若美國債息高於香港租金回報率，樓價多會受壓。另他又引述研究指出，實質利率（即存款利率減通脹率）若由負轉正，同樣不利樓價，需加以小心。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]
2 :
GS(14)@2017-11-09 05:55:09https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5380&issue=20171109
【明報專訊】盛匯商舖基金創辦人及行政總裁李根興亦認同湯文亮指現時「買股勝買樓」的觀點，但補充「買股勝買舖，買舖勝買樓」，指舖市仍有不少投資機會。
李根興解釋，所謂炒股不炒市，不同股票價格表現差異頗大，而舖市在這一方面亦與股市有共通之處，例如投資者在同一個時段內投資不同的舖位，可以大賺但亦可以大蝕，例如若在幾年前買入「劏場舖」並持有至今，隨時可蝕逾九成，但若在有升值潛力的地點買舖，至今可能錄得兩至三成的升幅。
舖市較商廈車位落後 具升值潛力
另外，長實（1113）近日以402億元出售中環中心75%業權，呎價約3.3萬元。李根興認為，將相同呎價用來在佐敦買舖的話，投資者已有不少選擇，「彌敦道旺舖的呎價介乎6萬至10萬元，可能超出預算，但若是吳松街地舖的話，3.3萬元呎價已有不少選擇，假如再退一步去廟街，呎價可能低至2萬元。我想說的是，近年本港物業市場中，住宅、寫字樓及車位均升勢凌厲，舖市相對落後，因此亦有後上的潛力」。
[名人樓市論壇]
陸振球：港「雙老化」現象 須及早應對
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GS(14)@2017-11-11 11:54:36https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5449&issue=20171111
【明報專訊】香港正面臨「雙老化」的問題，其一是人口老化，其二是全港物業在迅速老化，即愈來愈多物業變舊，這既會增加社會投放在老年人口的資源，也會對香港的物業巿場造成深遠影響，不容忽視。
2066年每3人有1名長者
先看看統計數字，政府統計處今年9月公布香港最新人口推算，隨着戰後嬰兒潮出生人口踏入老年，料65歲或以上人口在未來20年將增加超過一倍，撇除外籍家庭傭工，長者人口由2016年的116萬（佔總人口的16.6%），上升逾100萬至2036年的237萬（佔總人口31.1%），相較之前20年（1996至2016年）約50萬人的升幅，未來長者人口上升速度明顯加快，長者人口超過230萬的情况更將會維持最少30年。至2066年，長者人口將達到259萬（佔總人口36.6%），即每3人就有一名長者。
據populationpyramid.net網站計算的各國人口金字塔，以香港2016年和推算2046年人口金字塔比較，可見現在香港人口集中在50至60歲，香港人口金字塔的形態，就如中年肥胖出現「士啤軚」，而到了2046年，人口金字塔更變成「頭重腳輕」（圖1）。
50年樓齡以上單位將激增
有趣的是，團結香港基金最近發表的研究報告，也繪畫了香港在2016年和推算至2046年的住宅物業樓齡金字塔（圖2），發現2016年全港只有約9%的單位樓宇超過50年樓齡，假設在未來30年沒有拆卸樓宇，至2046年，基金會估計有約47%，即近150萬個單位（約67萬個為公營房屋，85萬個為私宅）樓宇樓齡將超過50年，嚴重影響港人居住質素。有見及此，基金會認為社會面臨重建需要，應及早準備。
該基金又假設重建比率在樓齡超過70年、61至70年及51至60年的組別，分別為85%、45%及5%，未來30年需要重建的單位數目將超過60萬個，其中近22萬個為公營房屋，40萬個為私樓。然而，在重建過程中，不但需要有足夠的遷置地盤或單位以安置受影響住戶，亦需要預留土地用作放置建築機器及物料、容納相應的政府、機構或社區設施。換言之，未來數十年的大規模重建將會產生大量的土地需求，所以政府也要開闢及預留大批土地以作推動重建老齡物業的需求，否則會推升樓齡較新的住宅樓價。
未來數十年湧現大量重建需求
至於香港人口老化造成的問題又要如何解決？最近社會便有不少聲音說要研究全民退保，但這涉及極大量的社會和財政資源，極具爭議；除了全民退保之外別無解決方法？香港中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量，早前便為《明報》財經網拍了一段短片，就相關議題提出意見，值得和大家分享。莊太量建議，政府可考慮興建老人食堂，提供比如每餐數元或十數元的膳食，更可聘用老人來營運，其支出同樣應比派錢給老人去買伙食低。住宿方面，香港的老人院一般規模較細，令營運及行政成本高企，建議政府可開辦能收容1000人的超級老人院，成本會大降，且可由50至60歲的較年長人士來照顧老人，其年齡代溝會較年輕人小，除了用錢聘用外，亦可以義工方式聘用，以「儲分」代替工資，而儲得分數可讓他們日後用作入住老人院或其他用途。
此外，莊太量建議，現時醫療券可推廣至深圳甚至全國。由此，香港老人便可住在生活成本較低的內地，但仍可享用香港的醫療福利。
筆者認為，人口老化不單是一個社會議題，也是每人都要面對和正視的，須早作部署。筆者最近看到一本名為《退休做中產》的新書，該書作者指出，近年不少年輕人要「靠父幹」才可上車買樓，但若父母不是有錢人，到了退休年齡要幫子女付首期買樓也不容易，可有較周全的方法？書中提出多達7種方案，筆者獲該書作者授意摘錄其中第一個方案和大家分享：
「把物業出售，將其中一部分資金交給下一代作為置業首期，下一代就要開始負責供樓，而自己卻可以留着餘下的錢作退休之用。當然了，你會問，那我們住在哪裏？答案是下一代買到新房子後，必須留一個合適的空間給老人家居住。這是得到權利後的義務，因為這是上一代把資產變賣後完成下一代買樓的夢想，既可以令下一代兵不血刃就可以成功『上車』，又可以令上一代有一些資金可花，其實是一個完美的變動！正是各得其所、各取所需。當然，如果上一代心有疑慮，怕錢付了出去，但自己的業權卻全無保障，自己的心中就沒有底，如子女不孝，就徒呼奈何了。但上一代的權益，其實是有方法可以保留的，就是在買樓後做樓契時，將樓契形式設定為共同擁有，即是「聯名契」或是「長命契」。聯名契是雙方共同擁有業權，萬一有天要賣樓，雙方會按比例（如果沒有訂明就是各佔一半）得回賣樓的資金；而長命契就更簡單，是雙方共同擁有業權，但當其中一方去世，則另一方就會自動取得全部業權，通常邏輯上的估計，都應該是上一代會較先離世，這樣做的好處，就是順道把這部分的遺產交接處理完畢，其實是一個很好的安排。這個操作的好處，第一就是成本低，只需在購入新物業時辦理一份你認為合適的樓契就可，沒有什麼額外的成本。上一代沒有損失太大的物業權益（是轉移了部分物業權益給下一代），又可保證套現了資金，你有錢可花，子女有錢付首期，更可解決有關遺產轉移的潛在問題，可謂各取所需。」
[陸振球 樓市解碼]
陸振球﹕從傳媒看投資
1 :
GS(14)@2017-11-13 11:57:48https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8976&issue=20171113
【明報專訊】筆者上周為扶輪社演講，題目是「從傳媒看投資」。當時筆者指大家可從傳媒的三種現象獲得投資靈感﹕一是紙媒衰落，其廣告客戶及相關收益被新興媒體搶去，所以可以多研究如騰訊控股（0700）、facebook、Google等股票的投資價值。
二是傳媒鬧得愈兇、批評得愈狠的公司或現象，往往反映其擁有愈強的壟斷和升值潛力，最佳例子有股價剛創出新高的房託領展（0823），又如傳媒常說的「地產霸權」，此一詞語出台後，樓價反而不斷破頂。
第三可以留意出現在知名財經誰誌的封面故事，如果常常出現唱好，往後多表現不濟，反之如是唱淡，則往後往往大升，最經典和著名的例子有1979年《Business Week》的封面故事為The Death of Equities（股巿已死），不久美股便展開了30多年的大升浪，而1999年尾《時代雜誌》封面故事將亞馬遜創辦人貝索斯選為當年的Person of the year，未幾科網股泡沫爆破，亞馬遜股價一度跌超過九成！
最近較矚目的財經雜誌故事如《經濟學人》的The bull market in everything（全是牛巿），以及《巴隆氏》的Beyond Bitcoin，大家又能否從中獲得啟示？
明報投資及地產版資深主編
[陸振球 主編的話]
陸振球﹕投資比特幣建議
1 :
GS(14)@2017-11-20 09:08:37https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8304&issue=20171120
【明報專訊】一個多星期前比特幣（Bitcoin）曾高見7895美元，然後數日間便大跌32%至5426美元，之後又再來個拗腰急升至8029美元兼創出新高，投資比特幣可說是比坐過車山更為刺激，也有不少讀者問筆者如何看比特幣的前景。
股神巴菲特今年10月便曾評論比特幣是真正的泡沫，然而也有不少專家和學者說這種虛擬貨幣由於供應有限，需求又看似無限，所以可以高處未算高，不過正如上述比特幣具有的經常急升暴跌特性，數日間波幅往往可以超過三成。有人會視比特幣為投資工具，但其炒賣和投資成分也是極高，所以參與比特幣買賣，筆者可以給予大家數點意見﹕
（一）只能以閒錢參與，千萬不可涉及借貸，要有有朝一日可全數投資化為烏有的心理準備；
（二）配合比特幣經常急升暴跌的特性，最好不要高追，可以等候每次急跌兩至三成才入巿，同時若買了比特幣輸錢，如不止蝕，也最好不要溝貨；
（三）如認為比特幣還有大升空間，也可小注買入而不再理會，比如三數年後才看看是不是已漲了數十倍，足夠買樓？當然，也可在比特幣真的升了一倍以後先賣掉一半，先歸了本才「放紙鳶 」長揸。
以上只是筆者對比特幣的一些看法，絕非投資建議，是為免責聲明。
明報投資及地產版資深主編
[陸振球 主編的話]
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