我之前在香港樓市的未來(4): 樓市與經濟關係中說過,香港的經濟發展一直有着很重的中國因素(China Factor),除了需要擔心去中國化對香港經濟的影響,也需要擔心另一種勢力正想改變這個中國因素,而一但這個因素改變了,香港經濟又會如何?
一些人不斷吹噓,為香港能夠取得民主,中國必須要結束一黨專政!結束一黨專政對這個中國因素將會是翻天覆地的改變,對香港的經濟影響不容忽視。
為香港爭取民主是很偉大的使命,十三、四歲的中學生、沒有社會經驗的大學生都很有感召力。但有沒有人真真正正思考過大陸結束一黨專政之後的景象?
大陸結束一黨專政,最大可能是大陸跟香港接軌行資本主義,那就不再存在什麼一國兩制之分,而是一國一制吧!中國與香港一國一制將會怎樣影響香港?
中國與香港的邊境會自動消失吧,香港真真正正的融合內地,內地任何城市、任何人可不設限制地來香港自由行,港人內地夫妻及子女可以一次過全部即時來港吧! 夫妻子女家庭團圓在同一個國家都要審批?打倒一黨專政等同打倒一國兩制,有沒有認真想過?
另外,結束一黨專政對一直支持香港經濟發展的China Factor,其破壞性是不可低估的,軍閥混戰歷史是其中可以參考的時代。但中國是屬於多民族合併而成,各個民族自有其文化和語言,如果參考整個中國歷史,雖然聚的時間不少,但離散的時間也不少,而且一旦分離,必定戰火連連。
中國真正統一的歷史,其實只始於秦朝,之前都是諸侯分治,談不上統一,秦始皇得名乃因國立初形始於秦朝,因此在計算中國聚散,在下以秦朝開始計算。
Source: 中國歷史年代簡表,文物出版社
由秦朝至清朝,約2000年的中國史,約四分一時間是分離,而分離的時間,大多是戰火經年!
即使現實生活中,來自中國不同地方的族群,也經常無緣無故打架,在我老爸的內地廠房,只二、三十人,來自湖南工人自成一幫,也經常跟四川工人因小事分爭而毆成一片。長江小三峽之旅,短短半小時船河歷程,都會出現不同族群因言語分爭而大打出手。新聞亦間中看見類此事件,如去年惠州一間工廠內兩批員工打鬥,一批來自四川的員工和另一批廣東湛江員工,因瑣事大打出手,導致3死5傷。香港人看在眼,以為是不文明,其實當中不少是言語、文化差別而成的分爭。
看完歷史和自身經驗,個人認為中國是需要一個較大的權力核心來維繫,那些聲稱幫大陸爭取民主的人,究竟有否讀過中國歷史?有人或會質疑,結束一黨專政會否真的造成中國解體那麼嚴重?如果看過去的中國歷史,結束一黨專政之後,中國解體的機會率不細,而且一分離便是數十至一百年有多!正如我在「開羅聖戰的另一啟示」提到,當一個權力核心被推倒之後,勢力失去平衡,各方勢力便會出來爭奪。
若中國陷於數十年至百多年的四分五裂和混戰,對於香港來說肯定是災難!老友!就算你側邊終日打來打去,你都無啖好食啦!也無須再計什麼租金回報率或寄望返家鄉,可能一百年都未必返得到。
七十年代至今,中國經濟改革開放後,內地人民的生活的確改善不少,多回內地看看,北京、上海人的生活和文化,越來越追上香港,雖然中國還有很多問題,政治和法治制度還有待推進改革,但為何要將所有改革開放的成績全盤否定?建設需要經年累月,破壞卻只需一瞬之間。
杭州樓市正在為過去過度的樂觀和瘋狂付出代價。投資客退場,房貸收緊,樓盤滯銷。還有媒體指出杭州商住房庫存可能超過44萬套。
不少開發商正在轉向或退場。就連地產大佬綠城,也開始做經濟適用房代建了。「大家的心態就是儘量清盤。」黃衛華說。
「這一個禮拜都沒賣出十套房。」杭州一家大型樓盤的銷售經理這樣告訴南方週末記者,「銷售不暢現在成了普遍現象。」
僅僅在幾個月前,這還是一個擁有著「日光盤」驕人成績的城市。但馬年剛過,過去開盤人滿為患的場面,就如前塵往事般遙遠了。杭州透明售房網的數據顯示,上一週,杭州主城區只成交了354套,就連沉寂多年的樓盤促銷電話都突然多了起來。
「幾乎可以說陷入停滯。」浙江大學管理學院副院長、房地產研究中心主任賈生華說。
引發這股風潮的,是轟動一時的杭州「馬年房價第一降」。2月18日,位於杭州城北橋西板塊的德信·北海公園樓盤率先宣佈降價3000元/平方米,引得區域的天鴻香榭裡也跟風應戰,七十多名憤怒的老業主拉著橫幅衝進售樓處,把沙盤砸了個稀巴爛。
「當時售樓人員賣房時當我是上帝,現在他們卻說買了我們的房子是你倒霉!」一位現場抗議的業主說。
3月15日,「崩盤論」興起。一篇《杭州房產降價調查天量庫存或引爆商住房降價潮》的報導撩動著人們敏感的神經。這篇報導指出,杭州的商戶型庫存已超過44萬套。
但它很快遭到了中共杭州市委機關報《杭州日報》的反擊。題為《謠言為什麼總是糾纏杭州樓市》的評論,引用杭州住房保障和房產管理局官方網站的數據批駁說,「44萬套商住房庫存」是個「滿嘴跑火車」的假數據。截至3月16日,杭州可售商業性質房源庫存量僅約為4萬套。
不過,事實本身或許已無意義。它「引發了外界對中國房地產市場健康狀況的擔憂,並導致週一地產股下挫」。——《華爾街日報》這一斷語或許代表了大多數國人的心聲。
「非常不妙」,據傳是萬科董事會主席王石預測2014年樓市的評語,一夜過後,開始盛行。
而在杭州房產界的微信朋友圈裡,像是一個巨大的隱喻,人們突然瘋狂轉發起財經作家吳曉波的一篇舊文,題目正是:「杭州:飄忽不定」。
不過,風波過後。降價潮並未如想像中如期而至。在開發商們看來,「崩盤論」,更像是屌絲們一廂情願的臆測。
「這兩個樓盤的降價都不具有典型意義。」一位杭州本土開發商的副總經理告訴南方週末記者。從業內的理解看,它更像是一種經營策略。
「德信的北海公園降價,是因為它已是尾盤銷售,如此操作,本身並無異常。」他指出,降價清盤的操作手法,在業內並不鮮見。「它降價的幅度稍大些,可能是因為最近新增了很多項目,迫切需要騰出資金和人手來運營。」
而跟風降價的天鴻香榭裡,則被視為是借了東風。「城北橋西板塊樓盤很多,競爭激烈,天鴻香榭裡並無品牌,原先的價格並無優勢,死撐不動,只能等死。」對於這樣無法承受巨大融資成本的開發商而言,降價回籠資金,無疑是正確的選擇,「它有迫不得已的元素,但也在可以理解的範圍內」。
不過,賈生華的分析有些不同,「降價的問題,確實不是想像的那樣,不可能不約而同地統一下降百分之二十到三十」,但「總的供求關係,確實在2014年發生了逆轉」。
他分析,杭州的房產存量在增加,人們的預期在下降,都在期待價格下降的餘地,觀望情緒十分濃厚。
斷臂求生不願,剜肉飼虎不甘,徘徊中,開發商和購房者,都選擇了集體觀望。
疲軟與觀望,正是業內對杭州樓市最大的觀感。「這和2014年宏觀經濟的影響直接相關。」賈生華告訴南方週末記者。
一位地產基金經理告訴南方週末記者,這兩年,實體經濟不好,溫州、台州客人越來越少,加上地產投資收益越來越少,杭州樓市正失去過去購房最重要的推動者群體。
在過去,杭州樓市的每一次瘋漲,都被視為溫州、台州客人帶動的鯰魚效應,「杭州人都喜歡跟風,看到溫州人搶購,都會跟著買」。
但現在,投資性購房幾乎已經絕跡。過去衝鋒陷陣的溫州炒房團,在溫州的經濟危機中,早已自顧不暇。
缺乏了豪氣的溫州、台州客人,杭州的開盤現場,當年「賣白菜」般的搶購場景,只能「此情可待成追憶」。
短期來看,宏觀經濟回轉,政策放鬆的可能性不大。在「這種形勢下,打折、促銷、讓利,都將成為開發商正常的市場反應。」賈生華提醒說,但他反覆強調,整體崩盤目前肯定不會出現。
浙江財經大學不動產研究所副所長黃衛華的觀點與此接近。「十八屆三中的政策影響,讓杭州房價繼續暴漲已無可能,漲的可能都很小。住宅受預期影響,價格將會穩中有降。」
開發商顯然已經感到壓力。南方週末記者詢價包括萬科在內的多家房企在售樓盤,雖然形式不一,但他們大多表示,比起過去,現在都有接近一千元左右的優惠。
對於樓市,銀行家們總會顯得比別人更早一步。
「銀行是個風向標。」賈生華開玩笑說,哪裡形勢不好,銀行就會在哪個行業釜底抽薪。「他們只會錦上添花,可從不會雪中送炭。」
釜底抽薪已經開始。在房地產市場上,整體市場的資金鏈已經非常緊張。地產基金的經理們正頻頻出動,等待著最佳的出手時機。
開發貸款已基本不放,能獲得的只剩寥寥幾家。知情者告訴南方週末記者,現在幾乎商業銀行都已經實行名單化管理,「只有認可的公司才會放」。而這些公司,往往都被限定在國內銷售五十強以內。
而既往售房的按揭款,現在的辦理速度也慢了不少。從今年一開始,銀行的按揭貸款就一直放得很慢。
「開發商賣出房,常常只收了個首付,餘款都沒法拿到,往往只回了一半錢。」該知情人說,「中等開發商拿不到開發貸,一旦銷售不暢,接下來的資金成本壓力將持續放大。」很多開發商,很明顯撐不下去。
不過,比起杭州的住宅市場,更令人擔心的是杭州的寫字樓市場。要求匿名的一位地產基金高管提醒南方週末記者注意,按照目前杭州寫字樓市場供應存量,達到預售條件的存量房,按照過去幾年銷售的速度,還可以銷5年。
「個別地塊的寫字樓將出現危機。」對黃衛華的判斷,多位業內人士均表示同意。
寫字樓若崩盤,最早可能集中在蕭山區的錢江世紀城。「它正處於危險的狀態」,知情者告訴南方週末記者,當年蕭山區推出錢江世紀城,曾以很便宜的價格,推地給企業造總部大樓。一些實體企業搖身一變,成了寫字樓的開發商。「這些企業如果資金充足尚可,如果處在資金高槓桿的狀態,恐怕將在接下來死得很慘。」
一位要求匿名的地產基金總經理告訴南方週末記者,不久前,曾有一家企業前來洽談合作,這一樓盤,已經達到預售條件,但到現在,一套都沒有賣出。
擠出泡沫、看空投資性需求……這種階段性的調整,在業內看來,對整個行業的市場健康,無疑是件好事。
「杭州的樓市二十年來,一直都是看漲,從來沒停掉。現在的杭州房價,只是在回歸到比較理性的角度。」黃衛華解釋。
市場調整,或許已是眾望所歸。除了政府、購房者,「即使是理性的開發商自己,也不一定希望房價一直升上去。」賈生華說。一個跡像是,早在此輪風波前,瘋狂的杭州樓市,早已開始悄悄退場。
黃衛華注意到,杭州的一些開發商,現在正開始有意識、有計劃地轉向。以杭城本土的房地產大佬「綠城集團」為例,這幾年,昔日高高在上、只做高端房產的綠城,姿態已降得很低。「現在他們連經濟適用房代建都做了。」
這兩年來,綠城集團的佈局和結構在做相應調整。「現在宋衛平的更多精力,已經放在旅遊房產、休閒養老地產上了。」知情者告訴南方週末記者,綠城為了轉型,甚至開始設立農業部,進軍高端農業,開始挖掘內部業主的消費潛力。
這無疑是理性判斷的產物。大家都在未雨綢繆。多位杭州房產業者告訴南方週末記者,經歷了2011和2012年的危機風波後,本土的開發商在做土地投資時,已變得十分謹慎。也因此,在這一輪風潮中,做好了充分資金儲備的本土開發商,將會挺得更久一些。
「這兩年在杭州拿地的,大多是外來的大開發商。」一位業者告訴南方週末記者,他們急於擴張,對局部市場缺乏準確的判斷,往往會顯得更大膽一些。
接下來,「個別企業、個別項目,應該會承受壓力。」賈生華說,但也是為過去投資決策過度樂觀、不夠慎重付出的必要代價。
濱江集團的經營策略,或許是反例的最好見證。這幾年,濱江開發的樓盤,「戶型設計、價量都更務實一些,這幾年,他們主要依託品牌,走批發效應。」黃衛華說。
「大家現在的心態,就是儘量清盤,儘早把項目做完。」