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一線調查：二手房成交下滑15% 房屋中介經紀人轉戰新房和二線市場

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每經記者 吳若凡 每經編輯 曾健輝

“房子是用來住的、不是用來炒的”，在中央調控政策明確要求下，去年以來全國主要城市實施了多輪調控，多主體供給、多渠道保障、租購並舉等政策加快推進，且截至目前，多個城市已陸續上線政府住房租賃監管服務平臺。而且針對房產中介亂收費、隱瞞房屋真實情況、發布虛假房源等亂象，相關職能部門更是出臺了一系列嚴厲政策。

市場、政策、行業競爭，多方面因素正集中“攪動”著房產中介行業既有生態，那麽在當前，該行業現狀如何？《每日經濟新聞》記者展開了調查。

中介經紀人：業務量縮減七成

地處上海鎮寧路，因為大量的居家和工作人群，這里本應該是二手房租售非常活躍的地區，但區域內一家中原地產的門店經理張先生告訴《每日經濟新聞》記者，“現在就連市中心的二手房成交也很不理想，量只能做到以前的30%，一些品相不好的老公房掛牌半年以上也無人問津。而且成交周期也拉長了，有些能達半年之久。”

談到市況，太平洋房屋的王經理也頗感無奈：“現在平均一個門店一個月的成交只有1~2套，以前一個月能成交6~7套。來門店的客戶很少，成交和租賃都比較低迷，不少經紀人業務少，收入下滑，這就是行業現狀。”

成交淡了，帶看量自然不高。《每日經濟新聞》記者在上海多家中介門店了解到，現在各中介一天的帶看量只有5~6組，遠低於去年高峰時期的數量。張經理告訴記者，買賣雙方處於博弈狀態，買家紛紛持觀望態度，並不急於出手，而賣家也咬著價格不松口。

張經理直言，成交如此低迷，人員流失、門店收縮，這些或許是隨之而來的“劇情”了。

王經理認為，現在只要是門店數量在七八十家以上的中介企業，基本處在虧損狀態。後期，一些中介機構可能會視情況關閉一些效益不好的店鋪，以此節省成本開支。 

二手房成交環比下滑15%

不僅一線市場的行情低迷，數據層面也不太樂觀。上海鏈家市場研究中心數據顯示，10月上海市二手住宅成交套數為1.05萬套，環比下降15%，新建商品住宅方面的成交量也環比下降41.83%。

“原先行情好的時候，整個上海一個月有5萬多套的交易量。”張經理告訴記者，自上海調控政策出臺後，二套房首付需要七成，許多客戶拿不出這麽多首付，購買力大幅下降，因而如今一套二手房的成交周期也比以往長了很多。

從市場需求來看，剛需還是大於置換需求的，1000萬元以上房源成交量總體較小。來自上海鏈家市場研究中心的數據顯示，今年10月，二手房300萬元以下成交量占比25%，300萬~500萬元占比40%，而1000萬元以上僅5%。

目前郊區的成交明顯好於市中心。鏈家數據顯示，上海內環內的成交比例只有13.67%，而外郊環則高達34.04%。

張經理告訴記者，這主要是因為偏遠地方房屋總價多集中在300萬~500萬元，總價不高，購房者能夠承受，所以相對成交量沒有太大的波動。

“購買者觀望了那麽久，明年的購買力應該會好轉吧，希望在下半年情況就能有所好轉。”張經理說道。

經紀人轉戰新房市場

樓市嚴控之下，購房者的置業意願都明顯減弱，這對於靠業績提成獲得收入的房產經紀人來說，是一個很大壓力。

安居客調研數據則顯示，經紀人平均每月帶客戶看房達91次，高強度工作下也未必每月有成交，“價格談不攏”、“買家想繼續觀望”都很難讓一單業務做下來，這一情況讓很多經紀人甚至是門店經理的收入都減少過半。

隨之而來的就是人員流失。《每日經濟新聞》記者從一位中介人士處了解到，原先上海最大的中介高峰期曾達到1600家門店，如今只剩下1100多家，人員流失高達1萬多人。

不願換行的經紀人，則紛紛開始轉戰一手房市場，而且很多人已經不局限於上海，環上海的一些區域，比如嘉興和杭州灣都是他們“攻占”的地域，據了解，環上海的一些一手房門店還在招人。

“我們公司會要求大家多做一些外地的一手房業務，比如常熟、無錫、周莊等地。”中原地產的一位經紀人告訴記者。

“中介行業短期面臨的主要問題是，熱點城市的存量房交易量持續低迷。”安居客房產研究院首席分析師張波告訴《每日經濟新聞》記者，因此一些中介公司正縮減落地城市的開店數量，以及新開店的城市數量，來保證合理的利潤範圍和規模水平。

但長期而言，張波直言，中介行業面臨的問題就不只是房產交易了，大量租賃房源納入政府控制的平臺、品牌公寓不斷興起，這些新因素都將對大型中介機構在租房交易的傭金收入方面形成長久和持續的影響。

另外，隨著房源信息公平透明程度不斷增強，類似58、安居客等互聯網房產信息平臺房源庫不斷完善，大型房產機構未來或面臨極大考驗。但隨之，張波認為，獨立經紀人模式或有機會大展身手，這或許是中介經紀人的一個新機會。

房子不好賣了 仍有中介靠代理業務賺錢

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每經記者 郭榮村 實習記者 吳抒穎 每經編輯 曾健輝

持續的調控政策已經讓樓市步入穩定期。以廣州為例，該市房地產中介協會公布的數據顯示，10月廣州二手房市場簽約面積為68.04萬平方米，同比下跌35.18%。

為房地產商提供代理服務的中介機構們也難免受到調控的沖擊。鏈家地產的數據顯示，今年以來，北京二手房中介共關閉門店約1000家，為3年來最多。其中10月關閉門店177家，已連續多月單月關閉中介門店超過100家。

但如果將目光聚焦於資本市場就會發現，仍有一些中介機構的代理業務營收呈現出上漲趨勢，如合富輝煌、世聯行等。《每日經濟新聞》記者發現，出現這種背離的原因，是中介機構切換跑道和開發商們應對調控雙重作用的結果。

為什麽合富輝煌、

世聯行的代理營收仍在上漲？

“今年房地產市場成交量刷新歷史紀錄，開發商的銷售也刷新歷史紀錄，代理行自然就銷售活躍。雖然今年調控嚴格，但依然是歷史上最豐收的一年。”中原地產首席分析師張大偉表示。

第一個樣本來自於合富輝煌，這家在港上市的代理機構今年上半年錄得了較好的業績：半年報顯示，截至2017年6月31日止，其營業額為13.8億港元（2016上半年10.6億港元），同比增長約29%。全國業務覆蓋超過150個城市，代理專案超過900個。

二手房業務方面，合富輝煌營業額同比上升約34%至約5.97億港元（2016上半年4.44億港元），共促成約32500宗二手物業交易（2016上半年26400宗），分行總數由2016年年末約400間增加至430間，員工數目亦由7200人增加至7600人。

世聯行的代理業務同樣錄得了增長。據世聯行三季度報，今年前九個月房地產交易房地產交易業務（包括代理銷售業務和經紀業務）營業收入為24.6億元，同比增長4.07%，占總收入比例為48.1%。

調控政策頻出，為什麽中介機構的代理業務營收卻還在上行？《每日經濟新聞》記者從開發商及中介機構人士中了解到的信息是：房子不好賣了，更需要代理機構，需要他們帶客。雖然和大趨勢有關系，但目前一手房行情仍然不錯，中介機構還有空間。

一名合富輝煌的內部員工也指出，今年公司的代理單更多地來自限購較寬松的區域，如江門、肇慶等城市。

合富輝煌的半年報也提到，“集團靈活調配一、二手物業代理之銷售團隊，並致力加快二、三線城市如南京、武漢、鄭州、濟南、貴陽、南寧、中山、珠海的業務發展，進一步搶占市場占有率”。

此外，當樓市整體進入調整期時，中介機構的代理提點數也會相應提高。一名中介機構的區域經理告訴《每日經濟新聞》記者，“去年行情好的時候，一般開發商給的都是3個點，今年普遍都漲到了4個點。”

為什麽有的代理不行了？

在房產調控下，雖然上述中介機構仍實現了業績增長，不過需要提醒的是，今年整體的行情並不十分樂觀。深圳市房地產中介協會研究總監徐楓表示：“今年的代理業務收入整體並不好，而且很多中介機構的代理業務實際上營收的貢獻也在下降。”

以世聯行為例，去年前9個月，房地產交易服務在所有的營收中占比56.51%，而今年前9個月這一比例已經降至48.1%。

除了市場下行帶來的沖擊之外，上述多名業內人士也指出，中介機構最重要的資源是渠道，這些渠道包括線上如58同城、搜房和樂居等平臺，線下則包括物業公司、搬家公司、清潔公司、發傳單拓客還有電話營銷等。

“如果渠道不行，也做不起來。我們有固定的合作代理公司，它們的渠道不錯，很好用。”一名開發商人士表示。

這也是一些互聯網中介失意的原因。上述多名業界人士指出，互聯網中介之前想憑借線上交易平臺和傭金、服務的優勢來拓展規模，但代理機構無論是服務或是交易都應該通過“人”來實現，在傳統中介將房源都壟斷後，互聯網平臺又沒有服務優勢的情況下很容易受到市場的沖擊。

可供查詢的案例是搜房網。財報顯示，按照美國通用會計準則（GAAP）計算，今年搜房網第二季度總營收為1.101億美元，同比下降61.6%；歸屬於搜房網股東的凈虧損為210萬美元。

“搜房之前的模式是大平臺概念，但隨著互聯網技術的創新，很多中介也可以搭建此類平臺。從線上到線下，兩者打通是大趨勢。而過多註重線上的中介機構，最後會發現房源的獲取是一個比較大的問題。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對此表示。

房產中介納入官方平臺 政府“背書”有望減少“差評”

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每經記者 舒曼曼 每經編輯 曾健輝

隨著近日北京市住房租賃平臺的上線，目前全國已有包括成都、杭州、廣州、武漢等五座城市正式推出住房租賃交易服務平臺。在國家提倡“租售並舉”的當下，官方租賃平臺的出現無疑釋放出巨大的信號。

據北京市住建委公布的消息，鏈家、我愛我家與北京房地產中介行業協會、建設銀行的住房租賃交易服務平臺將納入新上線的官方租賃平臺。這也意味著房地產中介機構變成服務平臺，並受監管平臺的監管。

我愛我家市場研究總監孔丹告訴《每日經濟新聞》記者，接入政府租賃平臺，對於中介公司和租賃經營機構來說，能夠提升中介機構的服務水平，並且促進優化產品，減少人為因素的幹擾。同時，這也是租賃行業越來越規範化很重要的一步，備案率不斷提高也有利於後續有針對性出臺相關政策。

各地租賃平臺紛紛上線

作為落實租購並舉住房制度的“關鍵一招”，各地紛紛開始搭建政府住房租賃交易服務平臺，這將有效解決租房市場存在的房源信息虛假、價格不透明等問題。

對此，北京房地產業協會秘書長陳誌表示，統一的監管平臺和服務平臺有利於政府實施統一監管，實現信息數據的共享，形成全社會的信用體系。將供給、服務提供商、交易安全等方面都納入監管，能切實保障交易安全；政府對於承租人的賦權、高效提供政務服務，有利於租賃市場的監測監管，形成全面客觀的大數據分析；向社會提供決策信息，更有利於政府的精準調控。

9月29日，杭州打造首個智慧住房租賃平臺——杭州市住房租賃監管服務平臺，成為全國首個建立官方租賃交易服務平臺的試點城市，隨後廣州官方租賃平臺“陽光租房”和北京租賃平臺上線，緊接著武漢和成都的租賃平臺上線試運行。除此之外，合肥、廈門、沈陽等多個試點城市也明確了住房租賃平臺建設的時間表。

不過，從已上線的官方租賃平臺來看，各地的模式又有所不同。武漢官方租賃平臺為政府與中國建設銀行湖北省分行共同打造，采用“互聯網+住房租賃+金融”模式，為政銀合作模式下的住房租賃交易服務平臺；北京采用“監管+租賃”模式，住房租賃監管平臺通過鏈接網絡交易平臺，為網絡交易平臺提供後臺數據支持，監管平臺對內不對外。

中國房地產協會秘書長顧雲昌表示，住房租賃政策出臺以後，明確了一些權益的對等，這對人才流動、城鎮化等都是有利的，但遠期是否會影響租房價格，還需要看出租房的數量和需要租房人的比重。

對此，居理新房數據研究院主任陽洋對《每日經濟新聞》記者分析稱，我國想大力推廣租賃用房必須跨過的一道坎就是行業透明化、合規化和專業化。其中難點在於經紀行業沒有出現專業度極高、統一度極高的服務標桿。

中介機構積極接入平臺

據了解，目前多地官方租賃平臺已引入信用管理。其中，成都提出建立住房租賃信息發布和審核標準，建立經紀機構、住房租賃企業及從業人員等各類市場主體的信用管理體系，建立“紅名單”和“黑名單”制度。

類似“信用租房”在租賃平臺也被提及。官方租房平臺通過建立一套信用體系，對信用良好的租客可免繳租房押金，對於房東、中介或運營商而言相對可獲得更多租客；有望建立一個透明、規範、有信用的租房市場。

全國各地紛紛推出官方租賃平臺到底對中介機構會產生怎樣的影響？

在我愛我家市場研究總監孔丹看來，政府租賃平臺更多的是服務屬性，並不具備“做業務”的能力。實際上，官方租賃平臺的出現對我愛我家、鏈家等中介機構的經營情況並沒有產生太大影響。

對於與政府平臺之間的關系，孔丹坦言，政府的平臺相當於房源核驗，租戶只要是在政府官網上看到的都是真實信息，但是想要了解更豐富的房屋介紹還是得到商業網站上，比如小區環境、租金均價等更多維的信息，交易的時候還是需要去線下交易。

中原地產首席分析師張大偉也表示，目前官方平臺首先是要求所有中介機構必須公開交易，包括租房平臺備案等等這些信息，更多的是監管作用，其次才是交易，與目前市場上的商業平臺更多是互補關系。

有了政府提供的平臺，中介機構的信任危機能否解除？面對“差評”，孔丹坦言，整個租賃市場的糾紛相當多，但糾紛中到底是當事三方中誰的責任不好解讀，因為現在租賃市場沒有相關的法律法規，對租賃當事三方的責任範圍沒有很明確的斷定，作為一個服務行業，很容易被揪出瑕疵。

因此，孔丹認為加入租賃平臺對企業來說有很好的促進作用，促使企業不斷提升產品力和服務力，並加大互聯網投入，對提升整個租賃市場的服務水平都有促進作用。

此外，陽洋也表示，經紀機構加入官方租賃平臺能夠保證租賃市場形成正向循環，後續中介機構還會面臨不少新增租賃房源，對企業來說將是一筆政策福利。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則對《每日經濟新聞》記者分析稱，未來會有更多的中介機構具備接入機會，從而在類似官方租賃平臺上會形成更多的服務商和中介機構，對於促進租賃市場的公平競爭有積極作用。

緊盯“租賃時代”機會 “寒冬期”中介公司慎對擴張

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每經記者 董青枝 每經編輯 魏文藝

作為房地產行業的參與者，中介公司間的競爭從未間斷。行業變革也此起彼伏，從以往的中原、鏈家到互聯網平臺搜房、安居客等，再到如今阿里、京東等資本入局。在房產市場身處調控期，中介公司似乎也步入寒冬期。新形勢下，各大中介公司將如何“求變”，未來的行業發展又將出現怎樣的趨勢？

多位房地產經紀行業從業者在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，目前房地產價格進入平穩階段，但行業發展空間還很大，競爭更加激烈；中介公司需要不斷地探索創新，“修煉內功”做好服務。

謀變求新多元化業務布局

新房、二手房和租賃等全領域業務似乎已成為各大中介公司所必備的，且線上線下相結合也成為當下流行的經營模式。各大中介公司在新形勢下紛紛探索創新，業務布局更加多元化。

近日，美聯物業與建行簽約合作協議，助力租賃市場。美聯物業深圳及惠州區董事總經理江少傑告訴《每日經濟新聞》記者，建行布局租賃市場是全國性的創新模式，現在包括其他合作機構都處於試水階段。美聯物業現在是給建行提供一個客源推介的服務，即把一些租賃有按揭需求的客戶推薦給建行，更深度的合作正在探討中。

江少傑補充道，租賃本就是美聯物業非常重要的業務範疇，此外還有住宅、商鋪和金融等多元化業務。未來美聯物業會大力發展租賃業務，嘗試與不同的租賃機構、開發商進行合作，提供租賃的中介服務。

江少傑透露，不管是試水網拍房，還是與金融機構合作等，美聯物業一直都在探索創新，未來還會推出一些新的合作模式。他認為，現在這個時代各行各業都在求變，講究資源整合，相信中介行業更需要不斷變化。

如今“租售並舉”備受關註，中介機構也不缺席。58集團高級副總裁、安居客COO葉兵就在今年的一次論壇上透露，基於用戶流量的優勢，58集團正在嘗試和全國各大開發商合作，提供租客、運營和系統的全面解決方案，共同探索“租售並舉”住房體系下的新模式。

業內人士認為，未來租賃市場發展空間巨大，不失為中介機構多元化發展的一種有益嘗試。

調控趨嚴行業競爭激烈

國家調控頻出，樓市政策趨緊導致成交量下滑、監管持續收緊。業內人士認為，市場下行一般將導致中介門店關閉、人員離職等現象出現；而阿里、京東入局，行業競爭更加激烈，不過互聯網的發展會讓行業發展更加規範、註重用戶體驗、信息更加透明。

今年早些時候，市場消息稱，鏈家計劃關停北京300家門店，鏈家方面表示，近期北京鏈家開展全面的合規整治工作，以優化店面資源配置，加強所有店面管理和規範。

深圳鏈家市場情況如何呢？深圳鏈家相關負責人在受訪時表示，去年底深圳共約500家店，現在深圳共520多家店，門店數量稍稍有增長。不過對部分店鋪的位置做了優化調整，以便承載更多的社區服務。

上述負責人補充道，鏈家開店並不是盲目擴張，選址是經過精密的測算，科學的體系，按照自己的節奏、團隊的運營來進行的。深圳鏈家總經理張海明說，越是市場下行，鏈家不會采用關店撤鋪、裁員這樣的方式來應對，而是更科學、精細化管理，向市場占有率要效益的方式來達成目標。

美聯物業深圳及惠州區董事總經理江少傑也表示，美聯物業在深圳有共約200家門店，這兩年整體市場不太好，門店數量並沒有大的增加。今年主要是對租金貴、位置不太好的門店進行了調整。

另外，江少傑補充道，美聯物業做的是服務,在人才沒有成熟之前，不適合太快擴張，否則會影響服務水平。

對於人才，鏈家更是推崇職業經紀人，關註流失率指標。深圳鏈家相關負責人透露，今年鏈家經紀人整體流失率是降低的，大概從9%下降到5%，遠低於行業平均水平10%~12%。

上述負責人表示，鏈家今年在招聘上也對人才做了標準的提升，例如學歷不低於統招大專；而在薪酬體制上，對初級經紀人做了扶持保護，一段時間之後保障薪會稍微降低，變為“底薪+保障薪+傭金”；隨著經紀人的成熟度、在內部的級別提升會有不同薪資結構的設置；並且考慮到新人獨立作業能力欠佳，鏈家鼓勵經紀人合作開單。

市場下行，各大中介公司紛紛變革，業務多元化、調整門店布局、提升經紀人的專業水平等，那麽未來行業發展趨勢如何？

安居客房產研究院首席分析師張波分析稱，從供給端來看，一線城市已經轉為存量房市場，中介可供服務的房源量未來將會持續增長，中介機構的生存空間似乎會越來越大。但由於互聯網技術的進步，各類房產互聯網平臺將更多打破信息不對稱的局面，獨立經紀人模式將可能更適應未來的發展趨勢，經紀人個體的專業性和品牌也將更為重要。從需求端來看，中短期內受房產調控影響，一線城市有資格的購房群體將進一步受到擠壓，購房行為被延後，但長期來看，租售並舉之意並非是壓制購房需求，而是合理引導人們梯度購房，房產交易由於專業性很強，對中介的需求度並不會減弱。但租房受政府租賃平臺搭建以及大量品牌公寓的興起，或會對中介的需求產生一定影響。

環京樓市房價大跌超兩成！中介歇業，市場冷清，冰點來臨？

今年三月以來，環繞北京的河北和天津陸續出臺了多項樓市調控政策，來抑制房價快速上漲。如今，調控已經大半年過去了，環京樓市目前的情況又如何了呢？央視財經記者進行了走訪調查。

河北燕郊：房產銷售關門歇業房價普跌成交萎靡

沿通燕高速向東駛過潮白河，就到了河北省三河市燕郊鎮。路兩旁原本矗立的房地產戶外廣告已經被替代，京榆大街上的房地產銷售一條街，也不複往日的熱鬧，絕大部分售樓處已關門歇業，甚至把門面轉租。還在營業的幾家門店中，也全然不見看房客戶的蹤影，只剩下無所事事的中介打發時間。

在記者的采訪中，河北省三河市燕郊鎮房地產銷售人員表示今年市場比較平淡，主要從今年的四、五月份吧開始在北三縣的基本賣不了了。當記者問到受調控影響是否明顯時，銷售人員表示太明顯了。

這個小區是位於燕郊鎮北部的首爾甜城，小區北部正在施工的是北京到秦皇島的高速公路和規劃當中的北京地鐵22號線，受到這兩個利好因素的刺激，這里的房價在今年三月曾一度達到每平米四萬元，而目前這里的房價已經回落到每平米兩萬元。在價格大幅下挫的同時，成交量也出現了大幅度的萎靡。在剛剛過去的11月，這里的成交僅有4套，相比今年三月的73套，跌了95%。

2015年來，受京津冀一體化和北京城市副中心建設等利好因素的刺激，燕郊鎮的房價接連突破一萬和兩萬關口，部分樓盤甚至一度達到四萬元每平米的高點，市場參與者相當一部分是來自外地的投資客。然而，今年三月和六月出臺的調控政策，終結了上漲的房價。

河北省三河市燕郊鎮市民表示其所在的小區，今年年初三萬多一平現在成交價就是一萬六，七。成交數據顯示：調控後整個燕郊鎮的房價，跌幅至少在25%以上

調控核心的政策是對外地人購房加上了三年社保或納稅記錄的限制，這樣的門檻擋住了絕大部分投機的需求，由於無人進場接盤，房價和成交量都出現大幅下跌。

鏈家河北省三河市燕郊鎮西南大區總監方正法表示，在政策執行以後，買房的客戶群體發生了很大的變化。主要就是有三河戶口或者燕郊戶口的這樣的本地人，還有極少數呢是前幾年在燕郊買房然後把戶口從外地遷到三河來的這些人完全沒有這種投資客戶進場。

河北香河：銷售陷入停滯開發商“先購房再繳社保”賣房

在此輪調控政策的對象中，河北省的香河縣屬於房地產開發處於較早階段的地區，市面上以新建商品住房為主。那麽當地的市場行情又如何呢？

大香線連接了河北省的大廠回族自治縣和香河縣。從2013年左右開始，大香線路兩側建設了多個住宅小區，並逐漸在香河縣北部形成了一片新的開發區。行駛在大香線上，不時可以看到兩旁仍在施工的高樓和塔吊。

河北省香河縣出租車司機說，現在賣房的中介也少了原來（中介）都路邊站著拿著一塊牌子，現在沒中介了。

與燕郊一樣，香河同樣采用對外地人購房附加三年社保或納稅記錄的條件。在調控的壓力下，開發商放慢了開發進度，部分開發商采用“分期首付+暫緩網簽”的方式加速回款，緩解資金壓力。（動畫入）在這樣的模式下，購房客戶先和開發商草簽一份購房合同，購房者在香河當地掛靠企業繳納社保，待到三年之後滿足社保繳納要求之後，再辦理正式的網簽備案手續。

河北省香河縣某房地產銷售人員表示，50%的總首付，外地人是這個要求。但是現在開發商有一個（優惠）力度就是可以給減免20%的首付，可以一部分一部分地還，三年以後才辦理貸款，中間是不用還利息的。

房地產無序發展產業基礎弱環京樓市遭遇調控“尷尬”

為了打擊投資炒房，本輪環京樓市調控政策的核心是對外地人群購房加上了三年社保或納稅的限制，購房需求的下降使得環京樓市量價齊跌。而記者在調查中發現，環京樓市價格下跌背後的真正原因，則是當地房地產的無序發展以及產業基礎的薄弱。

河北省廊坊市大廠回族自治縣的潮白新城，與北京的通州僅僅一河之隔，直線距離不到三公里。馬路上來往的車輛並不是特別多，但是一個非常有意思的情況是：在路兩旁除了部分本地的車牌之外絕大部分停放的都是來自北京的車輛。

而在三河市燕郊鎮京榆大街上的興達廣場公交站，則是往來於京冀兩地的公交車回到河北的第一站。每天，10多條線路的公交車接載數十萬人往返於北京與河北之間。

鏈家河北省三河市燕郊鎮西南大區總監方正法表示，這些地方相對來說企業比較少，真正通過交三年社保或者個稅，能夠有買房資格的，在成交中（的比例）來看，比重是非常低的。

由於當地缺乏足夠的產業和人口做支撐，在調控後，暴漲的房價又迅速回落。這兩年，北京和環京區域也在努力推動京津冀協同發展來解決這一問題。

去年12月，國家發改委等七部門發文，要求嚴控環北京地區的房地產開發；今年9月，北京新版城市總體規劃明確提出北京通州要和環京北三縣地區“統一規劃、統一政策和統一管控”。今年，北京動批部分專業市場定向疏解到燕郊，大廠打造的產業新城也正在積極引進影視制作、智能制造等產業，力圖在當地形成穩定的就業和創業群體。

首都經貿大學土地資源與房地產管理系主任趙秀池表示，一個地區的樓市只有與當地的人口產業發展相結合，才能長期穩定健康發展。環京地區應當積極發展當地的產業，擴大本地就業人口規模，才能實現樓市的平穩健康發展。

（來源：央視財經 微信號：cctvyscj）

網貸中介教父和他的上千門徒：年入千萬，卻難逃原罪

一本財經 2018-01-03 12:00

來源 | 一本財經（yibencaijing）

作者 | 歐拉 零和

年僅24歲的方雲，卻被稱為網貸中介“教父”。

他是最早進入網貸行業的中介之一，並開創了眾多網貸平臺的貸款技術。

他最早進行中介培訓，線上、線下教“擼口子”的技術，教出上千“徒子徒孫”。

如今，他的中介大軍散布全國，奪下網貸中介的半壁江山，他們打法兇狠，花招百出，業內將其稱為“方家軍”。

“方家軍”中的精英，年入千萬，創造了一個個暴富傳奇。

一個月前，現金貸行業突然剎車，方雲本以為“方家軍”會退出江湖，卻沒料到，真正的中介狂歡和黃金時代，才剛剛開始……

01 初涉

踏上中介這條路，說起來也有些“命運”的味道。

大學期間的方雲，講義氣，朋友們來南京找他，“七日遊，吃住玩全包”。

生活費不夠花了，方雲就去做小生意，但零星收入，遠遠不能滿足他的揮霍。

2013年，全國“校園貸”寥寥無幾，只在零星幾個城市出現，其中就包括方雲所在的南京。

19歲的方雲，借了第一筆校園貸，1800元，半年後還2000元。

他發現，身邊很多學生開始借錢，他敏銳地意識到：這是一門好生意。

與其借貸，不如幫助別人借貸賺錢，他成為一位“貸款中介”。

貸款所需資料龐雜，金融機構和用戶之間存在“信息不對稱”，因此出現了中介大軍。

他們為用戶美化、偽造資料，“讓一個壞用戶，看上去是一個好用戶”，以此幫助他們繞過金融機構的層層風控。

當時的中介，主要集中在銀行、小貸領域，面對“網貸”的崛起，中介群體尚未覺醒。

而方雲是最早進入網貸行業的中介之一——他開始幫一家校園貸獲客。

他最開始的打法，就是撒傳單。

他花20塊錢，打印了200張傳單，招來了5個客戶，借出2000元。

而校園貸平臺給他返了兩個點，賺了40塊。

方雲覺得這事可幹，就把同學元朗、林爽也拉了進來。

此後，這兩個人成為他的徒弟，並各自單飛，在業內獨擋一面，成為“扛把子”人物——這是後話。

但很快，平臺返傭這點小錢，已無法滿足方雲。

他開始向借款用戶收取巨額“手續費”，“一開始是5%，然後10%，狠一點的，收20%、30%”。

他開了這個先河後，網貸中介就不再是一個簡簡單單的獲客渠道，而變成了暴利職業。

2014年，市場突然爆發，校園貸在全國火熱蔓延。突然之間，方雲代理的平臺從一家發展成五家。

方雲的推廣方式更為野蠻。

他買了一輛車，開往南京各大高校，三個人往柱子、廁所和海報欄貼五種不同的廣告單，“每單留不同的手機號，但打過來都是我們接。”

早期網貸多在PC端辦理，客戶要到辦公室填資料，交服務費。方雲在一棟大樓里租了個辦公室。

每天早上一起來，他和元朗、林爽就坐到電腦前，一直操作到晚上10點。

“每20分鐘做一個客戶，收500、1000。”方雲將這種方式形容為“無腦賺錢”。來錢太快，刺激的快感不亞於吸毒。

三個人每個月至少有20萬的純利潤，且在不斷增長。“人生第一次覺得，錢不就是一串數字嘛。”

生意越做越大，方雲索性休了學，專心創業。

那一年，他21歲，剛上大三。

02 出世

“四處貼單”這個模式，方雲覺得實在是太慢了。

他想拉更多人進場，“場子熱了，行業熱了，大家一起玩”。

方雲一直認為，他是“網貸中介”的鼻祖。

這是因為，他開創了線上和線下的“中介培訓”模式，批量產出了成千上萬的中介，實現了中介的規模化。

方雲有七個微信號，加上公眾號、微信群、QQ群等渠道的粉絲，有數萬人。

他通過發朋友圈、YY語音培訓、開線下中介大會等多種方式，線上線下同步招生。

第一次招生，方雲很小心，一人收268元培訓費，兩天招了100人。

第二次，每人收2000元。

此後培訓費一路上漲，2500、3000、3500……直到如今的19800元。

不論是線上還是線下，方雲都在用他詼諧而極具穿透性的演講功底，傳授如何擼口子，如何用“野路子”獲客。

“你怎麽去女廁所貼傳單？你可以帶一只貓，假裝找貓，就能混進女廁所。”他花招百出，不斷“抖機靈”。

2014年到2015年一年多的時間，方雲大大小小培訓幾十場，人數上千人，這其中誕生了諸多中介大佬，包括湖南益陽的黃猛（化名）、三亞阿海等人。

“南京市場飽和了，我就讓他們去武漢、益陽、杭州、江西。”方雲甚至還教大家“如何培訓中介”，數十人的講師團撒向全國。

就此，徒弟又產生了徒子徒孫，在全國裂變繁殖，誕生了成千上萬的“方家軍”。

方雲此舉讓行業如同一座火山，猛烈噴發。

此時他發現，“我們培養了一堆競爭者”。但他無所謂，因為網貸行業的黃金時代來臨，用戶永遠多得做不完。

“做得最大的，買了別墅和車子，年入數千萬。做得半死不活的，一個月也有一兩萬。”

這些人大都出身貧寒，要麽是大學還沒畢業的學生，要麽是初涉社會的小青年。

他們意外踩上快車道，就此開始了一路狂飆的人生。

直到現在，方雲都一直在強調“順勢”的重要性，踩中了時代鼓點，才能夠跳出絕世舞曲。

在眾多的徒弟當中，“三亞阿海”是方雲頗為賞識的，因為他“足夠拼，足夠狠”。

中專畢業的阿海，曾在三亞做房產銷售中介，生意慘淡。看到招生廣告，他問方雲：“學費是2000，但我只有1000，可以學完賺了錢再補上嗎？”

阿海在線學了兩天，然後在三亞的十個專科院校四處貼單。

拿到的提成，刷新了他的三觀——做房地產中介，他每月工資不到2000。而在校園貼單兩天之後，他就賺了2000。

第三天，阿海就刷螞蟻花唄買了機票，去找方雲面授網貸技術。

所謂的面授，其實也不過是他看著方雲的團隊，實際操作放貸。

兩天後，阿海就學成而歸。

此後，他轉戰網貸大省山東，從月入數萬到幾十萬，一路飆漲。

而這樣的傳奇故事，在方家軍中，都不是什麽稀罕事。他們兇猛地攻城略地，獨立山頭，圈下了中介半壁江山。

而方雲，就此走上了“教父”的位置，每到一個新的城市，就有徒弟們蜂擁過來請他吃飯。

毋庸置疑，方雲給了他們一把通往財富捷徑的鑰匙。

03 失控

“方家軍”繼承了方雲的技術，也學會了他的“小聰明”。

但方雲沒有給他們制定“幫規”，為他們確立“底線”——很快，方雲就將發現，這是他最大的失策。

2015年，網貸變得異常火熱，方雲卻發現，一切都開始失控。

有一次，方雲去徒弟的公司，看到申請借款的長隊，從辦公室排到了走廊，到處都是抽著煙、等待借錢的年輕人。

有個女生告訴方雲，她熱愛旅行，已擼過了十幾個平臺。這次，她要借兩萬，去麗江。

方雲隱隱嗅到了失控的危險氣息。

而方雲的徒弟們，已不再滿足網貸中介的收入，他們開始玩更為瘋狂的“超利貸”和“倍條”。

他的第一個徒弟林爽，單飛後開始操作“超利貸”：借款1000元，只到賬700元，一個月後，依然還1000元，周息高達30%。

而第二個徒弟元朗，自己做了一個分期平臺，操作“倍條”，又稱“撕條子”。

這個玩法的利息更為驚人，借款一萬元，只到手7000元，一周後共還12000元，卻要打3萬元的借條。

一旦用戶逾期，中介立刻帶人找上門去，按借條要求的3萬還款。

因為元朗的玩法極為野蠻，“撕條子”撕得很猛，業內都叫他“任意撕”。

而方雲以前的小跟班“馬叔”，此後成為“倍條”中翹楚，玩法極為兇猛。

他善於揣摩人心，一直在思考，什麽時候中介最掙錢？

就是用戶理智全失，對網貸上癮，並失控的時候。

“借貸就像吸毒，如果他們完全被借貸欲望控制，中介就可以從中大把賺錢。”馬叔為了吸引用戶掉入這個陷阱，無所不用其極。

馬叔擅長“撒誘餌”。

這群年輕人講義氣，很好忽悠。馬爺會帶他去酒吧玩，點19800元的酒水套餐，並自己買單。

第二天，馬叔會再去酒吧——這次則讓年輕人請客。錢不夠怎麽辦？馬叔就會借給他。

而實際上，酒吧和馬叔早已勾結在一起，酒水只需付800元。

而這個年輕人，就如此被拉下水，陷入網貸的旋渦中，只能不停擼新的口子，“以貸養貸”。

就是靠著這些野路子，馬叔一年時間，就迅速崛起為當地有名的中介。

馬叔是“方家軍”的代表。無疑，他們身上都有類似的刻痕。

出身低微，學歷不高，突然從低谷躍至巔峰，他們沒有見過這麽多錢，也沒有想到，獲得錢如此輕易。

站在巔峰之時，他們忘乎所以，變得毫無底線，“有錢就掙，手段不限”。

此後，方雲接到了兩個徒弟被抓的消息。

徒弟給用戶7000本金，開了3萬的借條，逾期後，對方靠擼網貸還了3萬。

結果借條沒有撕掉，他們又找用戶要3萬，用戶受不了，報警了。

“方家軍”玩得“太野”，一些已經玩脫了。

一切都滑向了失控深淵。

04 分化

方家軍就此出現了分化。

一邊繼續沈淪，一邊洗腳上岸。

2016年下半年，小額現金貸市場開始爆發，那些被線下“超利貸”、“倍條”吸引的用戶，也都轉戰到線上。

而除了這些老用戶，一大批新用戶覺醒，也加入借貸浪潮中。

而中介大軍，幾乎都轉戰線上，“地下高利貸幾乎沒有生意了”。

一個月前，現金貸監管落地，為行業踩下急剎車。

方雲本以為中介大軍會暫時收斂、退潮，卻沒料到，這是新的狂歡的開始。

行業剎車，但借款用戶難以剎車，他們已被激活的借貸需求，已形成強大慣性。

這群底層借貸人群，開始重回地下。

“超利貸和倍條的生意，開始變得爆火。”方雲發現，他的徒子徒孫正在頻繁發“超利貸”和“倍條”的廣告，準備進行一輪瘋狂收割。

而只要借貸需求存在，中介就不會消亡。

底層的信貸被徹底激活，對於他們來說，黃金時代才剛剛開始。

地下的野蠻借貸市場榮耀歸來，此後的瘋狂，方雲已很難預測。

繼續“深耕行業”的方家軍，正在積極迎接他們的狂潮。而另一邊，一些中介卻選擇上岸，開始新的人生。

馬叔遇見了一個18歲的年輕人，穿著黑色皮夾克，打耳釘，發型很潮，他說自己的父母開工廠，家里有車有房。

馬叔就借了1.2萬給他，卻打了6萬的欠條，約定還2萬，但一星期不到就逾期了。

馬叔催收，往他“有車有房”的家里打電話。

一天後，他的母親來了，只有一條腿，還拄著拐杖。

母親扔了拐杖，跪在馬叔面前求他：“他爸去世得早，我在工廠食堂打工，老板你行行好。”

這一幕刺傷了馬叔，以前他看到的，是一個個不思上進的年輕人，他們透支自己的青春，爛泥巴扶不上墻。

他可以讓自己麻木，安慰自己“這些人該”。

但這次，他看到年輕人背後家庭的脆弱與無辜，他找不到理由為自己的麻木不仁開脫。

馬叔從此金盤洗手，“改做比較有良心的事情”。

方雲去西藏旅行，手機彈出來新聞：一位用戶因過度負債跳樓自殺。

他頭皮發麻，腳底發虛，拉薩的冷風讓他幾乎睜不開眼睛。

而此時，朋友圈和微信群里，依舊熱鬧非凡，徒子徒孫們，還在曬紙醉金迷的生活和網貸的狂歡。

不可否認的是，這個潘多拉的魔盒，是方雲親手打開的。

回來後，方雲將自己所有的錢，拿出來準備“幫人上岸”。

他開了一個“不良資產管理公司”，招了一百多人，去幫助深陷網貸者逃離深淵。

方雲先教他們減輕債務。

“用番茄醬塗在手腕上，拍照片偽裝自殺，發給債主”，一般，債主會妥協，免去高息。

然後，他再帶著他們掙錢，慢慢還清債務。比如，去做淘寶推廣、發傳單等。

而馬叔開始用業內最低的利息，給他們放款，幫助他們走出債務危機。

馬叔將每一筆，都記在自己“積德行善賬本”上。

“如果善惡存在臨界點，通過不斷的積累，我就可以重新回到善的一邊。”馬叔說。

但很快，方雲就覺得這個生意再難做下去。

“幫人家借貸，貸下來，他們就心存感激；但教人家賺錢，活累錢少，他們就罵我傻逼，罵我騙子。”方雲發現，這幫人太難調教。

“明明稍微努力就可以賺錢，就可以從黑洞走出來，可他們總是想不勞而獲。”方雲也終於明白，“可憐之人必有可恨之處”。

而馬叔也會從這群深陷網貸者中，挑選一些“渡”人。而挑選的標準就是“聰明、有誌氣、不懶”。

而他發現，其中最難達到的條件，居然是“不懶”。

三個月下來，方雲的新公司倒閉，“虧了70多萬”。

這大概是最諷刺的結局，拉人下水容易，但渡人上岸難。

方雲已難回頭是岸了。

他猜中了開頭，卻沒有猜中這個結局……

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誰來革房屋中介的命？不是互聯網，而是他？

四郎 2018-01-31 10:26

在龐大的租賃需求及種種租賃支持政策“落地開花”之下，中國租賃市場正在迎來一個嶄新的春天。過往以傳統中介為主導致的黑中介、虛假房源、惡意違約等亂象，伴隨著“互聯網+”的風靡，終將被愈加透明的互聯網直租平臺所取代。

作為互聯網租房平臺的領先者，巴樂兔自成立之初，就致力於解決中國租賃市場當前低效、混亂的不合理現狀，並采用“房東直租、無傭金、可月付”的服務方式，直連租客和房東，提供全程保障的租前租後服務。

租賃需求不斷增長，市場規模進一步擴大

但租房市場仍受中介混亂掣肘

住房租賃正在迎來一個嶄新的風口。在此前鏈家研究院發布的《租賃市場系統研究報告》中，截至2017年3月，中國的租賃人口已經達到1.6億，總量遠遠高於美國、英國、日本。按照鏈家集團相關負責人的公開說法，目前北京、深圳、上海等一線城市以及很多二線核心城市，靠租賃解決住房的比例大概是30%左右，相對較低。未來，這個數據一定會提升到50%。

日益增長的租賃需求也催使規模的進一步擴大，根據鏈家的預測，到2020年，中國租賃市場的規模大概達到1.6萬億元。而直到2030年，租房交易將會超過4萬億元，一線城市的租金交易額將超萬億元。

就目前的房地產行業來看，房屋租賃或許還是目前唯一一個還存在政策紅利的戰場。兩個多月之前，新鮮出爐的十九大報告特別指出，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”對住宅租賃市場的態度由此前的鼓勵轉變為支持。

風已來，一切恰如其時。然而，過往以中介為主導的傳統租房模式，“高傭金”、“虛假信息”、“租後服務斷檔”等痛點一直飽受詬病。其中，由於中介機構經紀人之間的惡性競爭，通過低價的虛假房源吸客的現象屢見不鮮。

“我一年要幫公司員工租四五套房，按照需求關鍵詞搜索，基本不用指望看到的房源是真的。每次打電話，中介也謊話連篇，往往到了現場才傻眼。”一名公司行政人員無奈嘆氣道，他遇到的90%都是假房源。租客痛苦，房東也一樣不省心，不少房東反映，每次在網上發布出租信息，就會引來無數的中介騷擾電話。

更令人氣憤的是，在虛假房源吊客的背後收取高額傭金，租後卻放手不管的情況也比比皆是，在完成租房交易的那一刻，中介的服務就儼如虛設。

“租賃市場仍然處於自發狀態，發展相對滯後。”中國社會科學院城市發展與環境研究所副研究員王業強曾如是評價。誠然，在一系列旺盛的市場需求背後，服務中介的混亂以及房源供給的分散，一度是中國住宅租賃市場發展的兩大掣肘。

《中國房地產發展報告No.13（2016）》就一針見血地指出，中國租賃市場缺少專營租賃服務化的企業，沒有形成一個規模的優勢和市場品牌。

簡單的“互聯網+租房”破解不了長期潛伏的租房痛點

事實上，破除中介與房源兩大頑疾的努力早已開始，有關方面的監管打擊從未停止。而2015以來，移動互聯之風以電閃雷鳴般的速度席卷衣食住行等各個傳統領域，幾乎所有的行業都在浩浩蕩蕩地向“互聯網+”轉型。

互聯網租房的概念也隨之興起，某同城等分類信息平臺上，租房版塊人來人往，各種出租、求租的信息不勝枚舉。但是，簡單的“互聯網+租房”依然破解不了租房市場長期潛伏的各種痛點。

“傳統流量商占據的只是流量入口，實際的房源供給和租房服務還得由線下中介去完成，對於整個租房市場並不是一個更加行之有效的辦法。”一名深諳租房市場貓膩的資深人士表示，這類平臺其實就是任由房產經紀人隨意發布租房信息，並不會對租房的整個流程進行監控，根本沒有有效的審核和運營機制來確保房源的真實性以及直聯直簽，這也為虛假房源信息的泛濫提供了溫床。

若從房東端來看，傳統中介在各個社區都會開設門店，近水樓臺先得月，更多房東傾向於將房子交給中介處理。一組不完全數據顯示，在北京，超過50%的租房房源都掌握在租房中介手里，這也意味著，相比傳統中介門店，純互聯網租房平臺在房源的獲取方式上並沒有什麽突出優勢。

“此外，大部分純互聯網租房發布平臺單純依靠售賣端口、流量和廣告來盈利，沒有意願也沒有能力來將房東和租客的價值統一起來。”巴樂兔租房平臺聯合創始人高萌認為，一方面，這類平臺沒有沈澱和記錄租住雙方交易的憑證，缺乏監管雙方履約的能力，根本無法保障租後履約效果。另一方面，在缺少一個量身定制的評價機制的前提下，租客們沒有足夠的話語權導致他們的權益在這場互聯網浪潮之中幾乎完全被忽略。

在租客端，巴樂兔打出“房東直租、免傭金、可月付”租房模式

“真正幫助租客實現安全、快速租到房，並不容易。我們需要打造一個整合各方面資源的平臺，為房東端提供房屋管理系統，為租客端提供合同管理等服務保障。”一業內人士如是指出。

誠然，租客與房東之間缺乏有效溝通，信息不對稱是過往租房亂象叢生的根本性原因。針對現有互聯網平臺對於租客端的服務缺陷，巴樂兔在線租房平臺實現租客與房東的直接對接，提供免傭服務，租客簽約和每月的租金及其它費用支付也在平臺完成，平臺監管了租賃雙方能按照合同履約，規避了傳統中介和純互聯網平臺的信息不透明和無監管等問題。

基於時下年輕租客“囊中羞澀”的特性，巴樂兔全面為租客提供巴樂兔月付服務，一改“押一付三”的陳規，租客可以按月付租，減少因房租帶來的生活壓力。

與此同時，巴樂兔非常重視落地服務閉環體系打造，打造了一支地面服務“尖兵團”，深耕精準客源和帶看服務，達到最短時間高效匹配度。

在傳統租房市場上，租客永遠是弱勢一方，大多時候只能選擇忍氣吞聲。為平衡租住雙方的關系，巴樂兔還將口碑評分納入房東房源的排序和運營機制中，租客可以對房東和房源進行評價，如遇到惡意逐客、隨意漲租的房東，申請巴樂兔管家介入，實時維護自身權益。

在房東端，巴樂兔提供精準流量和多樣化的租前租後服務

定位為房東直租平臺的巴樂兔，在房源的獲取上采取全覆蓋方式既與品牌公寓方合作，也與擁有幾十到幾百間房屋租賃處置權的“二房東”攜手，同時還囊括業主整套直租業務。

其中，高萌指出，大量房源掌握在中小B經營性房東手中，這些二房東需要精準流量和租前租後的服務，因此巴樂兔也建立了針對這類房東的業務閉環。幫助機構性房東打造服務品牌，並組織多樣化的平臺運營活動；租約管理實現代運營，通過電表控場景，提高使用頻次；提供租客的月付服務，幫助房東改善現金流；通過多渠道的互聯網流量入口、站點化運營帶看，提高成交量等。目前，對於部分對管理軟件有需求的二房東,巴樂兔也提供了SaaS管理軟件幫助提升其管理效率。

對照其他“互聯網+租房”模式，巴樂兔最大的優勢還在於對房源的把控上。除了自身把持房源入口之外，巴樂兔建立了一套有效的房源運營機制。房源上線之前，巴樂兔往往會對其進行嚴格的資質審查，要求房東提供房屋租賃權證明等相關材料，審核通過後才能上線。如果在巴樂兔平臺上線的房源7天之內沒有動態更新，房源就會被下架。

房源上線之後，巴樂兔會組織專門的“拍客團隊”進行實地檢查，一方面將房源周遭交通和小區真實環境等進行確認，另一方面為出租房源拍攝真實照片，並經專人核實後方才發布。

平臺房源數超過100萬間

巴樂兔將駛入租賃快車道

“對消費者而言，最直接的效果就是市場透明了、貓膩少了、選擇更多了。巴樂兔這種線上加線下的租賃服務新模式迎合了當前租賃市場的用戶訴求，未來完全可能取代傳統中介。”一資深業內人士給出自己的觀點。

當前，巴樂兔的盈利模式主要是向房東端收取費用，且比例根據平臺對房東滿租率貢獻的大小浮動；此外還有租房分期等增值服務。一個多月前，巴樂兔赫然出現民生銀行的互聯網合作夥伴名單上，未來，信用交易或將被引入巴樂兔的租房場景中，將會進一步提升巴樂兔租房的便捷和風控能力。

公開數據顯示，巴樂兔擁有幾十萬註冊用戶，業務已經覆蓋到北京、上海、深圳等一線城市和10余個二線主要城市市場，平臺房源超過100萬間。

當新秩序的風口悄然打開，能夠在市場競爭中脫穎而出的，往往是創新與溫度。毋庸置疑，從供需端匹配到租前租後服務都提供更優品質的巴樂兔，乘著租賃的春風，未來發展也將駛入快車道。

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重建幣圈信用生態，去中心化不等於去中介化

四郎 2018-02-08 16:41

2017年，對於普通人或許只是平凡歲月的一抹剪影，但是對於身處幣圈鏈圈的投資者，可能是人生密度達到極限的一年。

這一年里，全球數字貨幣市場波詭雲譎，動蕩不斷，國內ICO發行從被吹捧到被禁止發生於旦夕之間，眾多“所謂”領袖大佬紛紛跌落神壇，備受質疑。亂象紛繁的市場中，信用生態亟待重建。

為什麽幣圈需要“信用”？

幣圈烏合者眾。隨著數幣市場擴容，投機者進場，目前區塊鏈市場存在著項目透明度低，質量良莠不齊，操控做莊等無法規避的問題。這樣魚龍混雜的幣圈，像極了信息不對稱的“檸檬市場”。

1970年，諾獎得主、現任美聯儲主席耶倫的丈夫喬治·阿克爾羅夫提出了“檸檬市場”理論，即當賣家掌握的信息多於買家時，買家無意識地進行逆向選擇，購買更低價的次品。在數幣市場，逆向選擇的結局就是“劣幣驅逐良幣”，信息不對稱問題成為幣圈發展的掣肘。而解決信息不對稱問題有兩個方法行之有效，一是引入信息中介，二是形成品牌信譽和影響力。

為什麽要“重建”信用生態？ 

此前幣圈並非沒有“信用生態”，信用的基礎是所謂專家的個人影響力。投資者信任的不是項目，而是項目背後是誰在站臺。專家站臺、眾星捧月，吹噓的是技術，宣揚的是理念，一時間“白皮書貴，信仰變現”。

但是“專家大佬”真的可信麽？以幣圈某某老師為例，2017年8月份單月站臺ICO項目18個，每個項目募集金額都在千萬美元級別。趕場一樣的站臺中，我無法理解他們是怎樣快速看懂每一個項目的，所以只能猜測，因為金錢所誘、人情所迫，這些人即使不了解項目，也會用自己的信用進行背書。個人信用屈服於巨額的利益，為了更好的融資環境，重建信用生態迫在眉睫。

而CCC項目（Clipper Coin Capital）正是為信用生態的重塑提供解決方案。CCC項目團隊領頭人，藍海智投創始人+CEO劉震有20多年的華爾街對沖基金經驗，曾利用全球量化對沖策略，管理過億萬美元資產。CCC項目的團隊匯聚了來自美國司法部、IBM、華爾街對沖基金、商業銀行、投行和跨國企業等互聯網和金融巨頭公司的精英，這些人看到了ICO的混亂，也在這片野蠻森林中看到了希望。他們發起CCC項目，試圖為數幣市場提供專業金融服務，在無序的環境中建立起秩序，為了更多人的投資保駕護航。

如何建立值得信任的市場？

數幣市場信奉去中心化理想主義，但去中心化不意味著可以去中介化，甚至數幣市場更需要中介服務。

野蠻生長的市場中，叢林法則亟待建立。對於幣圈投資者，當前最迫切的需求就是能夠有第三方機構提供對於數幣的信用評價。

1909年，美國穆迪公司的創始人約翰·穆迪他對當時發行的鐵路債券進行評級，後續延伸到各種金融產品及各種評估對象，開啟第三方信用評價的先河。

如今，信用評價也將為數幣市場帶來信用生態的顛覆。譬如，CCC項目，作為獨立的第三方信息中介，就將利用其自身的技術優勢和專業經驗，對各種數幣的信用風險發表意見。CCC項目推出的數字貨幣評價體系，將成為投資的第一道濾網，過濾渣滓，去偽存真。雖不能代替投資者本身做出投資選擇，卻可以做出有效風險提示，降低信息不對稱可能造成的損失。

實際上，信用評價不同於項目推薦，不是賭項目未來成功的可能性，而是綜合評價項目團隊是否存在欺詐目的，評價項目團隊是否具備開發項目的意願和能力。具體而言，CCC項目的信用評價體系，把數幣分為ABCDE五個類別。ABC類是有可投資價值的幣種，而DE類是不建議投資的“問題幣”和“騙子幣”。

A類數幣是“數字黃金”，目前僅包括比特幣和以太幣，是數幣世界的硬通貨，對於剛進幣圈試水的朋友最合適。B類如同股市藍籌，項目落地順利，幣也經歷過牛熊檢驗，未來極有可能成黃金幣。C類可比“創業板”，都是新秀項目，有可能成為5-10倍幣。

目前幣圈魚龍混在，本面有很多空氣項目發幣投機圈錢，CCC稱之為D類不靠譜幣。CCC利用IBM Watson 人工智能高科技，研發出一個“盡調機器人”，DDBot，通過對項目白皮書，媒體報道，社交輿論的自然語言文本分析，試圖有效地發現潛在的是抄襲、作假、誇大、欺瞞等行為。同時CCC憑借金融科技精英團隊的專業分析，幫助幣圈朋友及早發現潛在陷阱，以免落入E類騙子幣的圈套。烽火狼煙升起時，盼諸君警惕風險，遠離騙局。

擁抱科技，拒絕騙局，這是CCC項目的核心理念，更是世界數幣市場的監管大勢。

2018年2月6日剛剛結束的美國聽證會上，美國證券交易委員會（SEC）和美國商品期貨交易委員會（CFTC）在探討虛擬貨幣體系的監管時表示：“加密貨幣有著極大地發展潛力，監管方對區塊鏈技術的發展也持鼓勵態度，但SEC將嚴厲打擊市場操縱行為，也將研究制定新的法律來規範虛擬貨幣市場。”清除欺詐和龐氏騙局的市場，才能有良性循環的市場環境，監管在行動，CCC項目也將為市場創立機制培育信用自覺性。

你可以不懂技術，可以不懂金融，但是要學會讓專業的人為你服務。人人都想成為淘金者，在區分不清沙子與金子的市場，CCC項目更願做路邊的服務者，為通往財富之路築起圍墻，為投資者保駕護航。

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到底誰在推高房租：資本、中介還是拆違？

近日，輿論直指長租公寓推高租金，而租金最終將由租客承受，令住房租賃市場炸了鍋。

2011年前後，房地產領域中，一個細分行業長租公寓在國內冒出尖尖角，那時經營這門生意的多是個人創業者。因為看不到清晰的盈利模式，願意進入長租公寓的企業和機構少之又少。

2017年年中，政府關於鼓勵發展住房租賃市場的一系列政策密集出臺，從土地、融資等多方面給予紅利。政府的本意是為促進房地產市場平穩健康發展、緩和住房矛盾，提出“租售並舉”。

資本看中的是另一面，房地產開發商、中介、銀行、更多個人創業者蜂擁而入。且不說房租的具體變化，單是這種氛圍下，房東的“惜租”情緒，租客對房租上漲的擔憂就無法忽視。買不起房的租客能否在大城市保住一張床已事關民生。

相比住房買賣，租賃市場顯然更具福利屬性，是“居者有其屋”的壓艙石，房價高企，買不起房之後，租得起房是城市居民最後的保障。

好在監管已出手。8月17日，北京市住建委聯合多部門約談自如、蛋殼公寓等住房租賃企業負責人，要求不得利用融資獲取的資金惡性競爭搶占房源、不得以高於市場水平的租金或哄擡租金搶占房源、不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。

18日，我愛我家副總裁胡景暉在一場電話會議中指出長租公寓以高於市場的價格爭搶房源後，便被迫離職，把關於房租和長租公寓的討論推向高潮。

19日，胡景暉在北京召開個人溝通會，呼籲政府加強對長租公寓的監管。這也是廣大租客的心聲。胡景暉在溝通會上表示，北京市住建委約談很有必要，他建議說：通過全國住建系統建立房屋租賃指導價，每個月以各種平臺進行公布；如果有了指導價，出現異常交易，老百姓可以向政府舉報，政府一定能查清楚，如果哄擡，可以取消資質；住建部門盡快和一行兩會建立聯合工作機制，嚴格監管進入長租公寓領域的資本。

房租漲幅幾何

胡景暉18日在一場電話會議中炮轟自如、蛋殼公寓等長租公寓運營商，為了擴大規模，以高於市場正常價格的20%~40%在爭搶房源，人為擡高收房價格，推漲房租。話音落下的第二天，他便宣布了離職。

關於房租上漲的隱憂，由來已久。自有租賃關系開始，廣大的房東和更廣大的租客便站在利益的兩面，作為弱勢的一方，租客控訴房東單方面毀約、在合約期內漲租、臨時逼遷等新聞並不罕見。

但有一天，當一個比個體房東更強大、更專業、有廣泛話語權甚至能左右市場定價的租賃機構進場時，這些個體的矛盾和糾紛，便演變成了群體性的對立。

8月初，一名北京業主在網上發帖，聲稱其出租北京天通苑的三房，心理租金預期是7500元／月，但由於長租公寓運營商自如和蛋殼的爭搶，而價高者得，此房源租金被推高至10800元／月。蛋殼和自如均否認此事的真實性，縱然此網帖真假難辨，但市場擔憂的情緒不會作偽。

房租反映了一定時期內住房租賃市場的供求關系，在北上廣深等人口總量大的一線城市，住房緊張，房租易漲難跌。但如果房租受外力推動，出現不合理的大幅上漲，買不起房的租客最終將租不起房，失去在城市最後一道安身立命的防線。

以北京為例，貝殼研究院數據顯示，2018年以來，北京市中心城六區租賃成交占比保持在2017年以來高位，6、7月份這一占比明顯上升，7月達到了76%，是2017年以來的次高值。而中心城區租賃物業單價較高，從而帶動全市平均租金的上漲，2018年前7月，租金指數同比上漲10.7%，高於2015年和2017年漲幅，但低於2016年漲幅。

從租金收入比的角度看，2018年上半年北京市居民租金收入比為22.2%，略高於2015年和2017年，略低於2016年，但仍處於30%以內的合理範圍。

華創證券的研究報告顯示，2017年北京市平均工資增速為8.4%，但是平均房租漲幅高達29.7%，遠超平均工資的增速。

根據中國房地產測評中心近日發布的《2018年7月中國城市租賃價格指數報告》，在中國房地產測評中心監測的35個城市中，有10個城市7月份租賃價格指數環比上漲，四個一線城市全部在內；同比數據方面，深圳、北京同比上漲，漲幅分別為1.84%、1.55%，上海和廣州出現下跌，同比跌幅分別為2.03%、1.17%。深圳、北京的租賃價格指數同比持續呈現上漲態勢已經超過了19個月。

貝殼找房首席經濟學家、貝殼研究院院長楊現領試圖為北京近期房租的上漲找原因。楊現領表示，過去一段時間，北京加強租賃市場監管，清理與拆除違規公寓、群租房及隔斷房，導致市場上低端租賃房源減少；青年白領從群租不斷升級至標準化單間，升級換代過程中帶來的結構性上漲。

再者，從2017年末開始外圍城區不符合居住要求的違規建築被清理，導致需求向內城轉移，中心城區的高租金水平的成交占比增多。臨近5、6月畢業季，住房需求上升也會推動房租上漲。

貝殼研究院與自如均為鏈家旗下產品，從楊現領的回應中，關於自如在市場上獲取房源的做法並無過多著墨，但他認為，相對於個人出租房源與二房東房源，專業化機構的供應量更可預期、更穩定，租金定價也更穩定，波動幅度相對更小。這與胡景暉在電話會議中發表的觀點截然相反。

但無論如何，討論中國住房租賃市場的發展，長租公寓都無法置身事外。如果說，一開始YOU＋等少數幾家長租公寓的成立，多少有出於情懷，要給在都市中漂泊的年輕人一個家的話，那後期地產開發商和中介等資本的介入顯然不在情懷。

今年7月，融創和新城控股相繼宣布進入長租公寓領域，截至7月末，國內房企的TOP50中，已有20家開展長租公寓業務，除此之外，還有更多房企甚至主營業務不是房地產開發的企業均已走在路上。

一家總部在深圳、以高科技產業為主導產業的公司相關負責人告訴第一財經，公司正在搭建長租公寓團隊，目前從旭輝等房企挖團隊，盡管與公司主營業務並無協同效應，但可結合公司文創產業園來進行相關布局。“既然政策鼓勵，我們就去做。”

行業人士深知，相比開發業務，長租公寓利潤薄、回本周期長、盈利模式尚不清晰，但一腔熱情的背後，盈利的擔憂被拋諸腦後。

8月19日中午，自如CEO熊林對外發聲，表明自如在北京單個城市的市場占有率不過8%，而客戶在租房前會比較房東直租、個人二房東轉租、中介和品牌公寓四個渠道，言下之意是自如的市場份額還沒到能左右市場定價的地步。

而深圳的情況是，該市約1040萬套各類型的房源中，其中村民自建房(農民房)占比48%，其次是工業區配套宿舍、商品住房、單位及個人自建房，最後才是公寓產品。深圳租賃住房由機構持有運營或托管的比例只有10%左右。這個比例如放大到全國，長租公寓並未成為租房主流。

誰是房源戰的最大贏家

今年6月，萬科進入富士康在深圳龍華工廠北門的清湖新村改造，因擔心城中村被改造後房租飛漲，富士康員工發出公開信直指“萬科來襲，人心惶惶”。從租客的角度，新的運營商進場拆房、改造，租金最後不漲不合邏輯。

但從萬科後期公布的數據看，改造城中村後，租金有輕微上漲，漲幅並不大。例如在阪田新圍仔項目中，未改造的單房均價在800元/間/月，一房一衛價格區間在1100~1200元/間/月，兩房一衛均價在1250元/間/月，而萬科改造後的價格區間為798~1398元（含家具、家電）。而之所以能做到漲幅不大，原因是萬科改造後的產品房間面積比未改造前減少，改造後總房數量增加。

萬科、金地等開發商進入城中村改造後，在資本烘托的氛圍下，城中村房東普遍對租客漲價。即便是自如面對的分散式長租公寓市場，個人房東的心理預期也有所增高。更多資金進場，改變房源整體市場的供需，而供需關系最終改變價格。

拿房成本升高，首先受到影響的是長租公寓運營商本身。

深圳本土的長租公寓品牌商微家公寓在深圳持有運營的房源超過2000間，但從2017年起，公司便決定走臨深路線，不再擴大在深圳的規模。創始人李樹德曾告訴第一財經，“微家是沒有任何背景的民營企業，很難跟大資本競爭。”

但即便是資金實力雄厚的長租公寓運營商，也不能無視節節高升的拿房成本，從產業鏈的角度出發，成本最終由租客承擔，但此過程中，運營商自身也會活得更艱難。

貓寧公寓聯合創始人羅立華告訴第一財經，“此前一個較優質的長租公寓項目，3年到3年半左右就能回本，但現在要4年到4年半，也有可能更久。這樣的行情，小企業很難支撐下去，但有資金優勢的大企業能撐得更久。”

縱然是有資金優勢的大企業也不敢輕言盈利，因此在面對外界關於長租公寓推高房租的指責中，運營商不免叫屈。

北京一家公寓運營商對第一財經表示，“我們拿房的成本也很高，加上裝修和運營，根本賺不到錢，但行業氛圍已經這樣，你想拿房只能出比別人更高的價格。”

支撐公寓運營商繼續滾雪球的邏輯是融資與規模。有了規模便能吸引融資，即使自身不能盈利沒有自我造血能力，但能通過融資外部輸血，於是繼續擴規模再融資。

羅立華認為，這樣一個資本遊戲中，最大的贏家是房東，而運營商和租客一同承擔房租上漲的壓力。“但房東不會是最終贏家，如果項目無法運營下去，運營商把房源退回房東，而房東自身又不具備運營能力，會造成資源浪費……會產生一系列化學反應，而一個不良行業生態中不會有贏家。”

責編：任紹敏

北京12家房產中介因克扣租金等問題被約談曝光

針對近期12345打擊“黑中介”舉報熱線接到的投訴線索，北京市住建委就美澳、金華愛家等12家房地產經紀公司克扣租金、押金、打隔斷出租、提前清退租戶等問題，市區兩級住建、公安、工商等部門聯合行動，集中約談，提出四項要求：

一是安排專人第一時間聯系投訴人，完成押金退款事宜；

二是梳理在途的合同，主動回訪，滿足客戶合理需求；

三是加強公司人員管理教育，依法依規經營，杜絕出現新增投訴舉報；

四是不得違規哄擡房租價格。

住建部門對存在打隔斷出租、未備案從事經紀業務等違法違規行為的經紀機構進行高限處罰，各部門將上述企業列入重點監管對象，密切跟蹤關註，督促落實整改，解決百姓訴求。

再次提醒廣大市民，租房時慎重選擇，不要輕信網上或“黑中介”的虛假宣傳和承諾，以免上當受騙。同時，註意保存好租賃合同等證據，便於有效維權。

現將涉嫌存在違法違規行為的企業名單予以曝光，下一步各部門將繼續保持執法高壓態勢，違法違規行為一經查實，將嚴格高限處罰，對“黑中介”形成嚴打態勢。

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責編：明智