１樓是資產
True. 樓是一大資產類別，跟債券、股票同類，本身能夠產生回報。然而，我們用按揭去買樓，那按揭是負債。你用按揭買樓，同時有了資產及負債。但樓本身絶對是資產。
２因為需求強勁，所以樓價向上
False. 需求強勁跟樓價向上，沒有因果關係，而是同步關係。就如美元下跌是港股上升的原因是偽命題一樣。他們是同步，而非因果。
３因為樓價向上，所以需求強勁
True. 樓價向上，會加強需求，卻是因果關係，而非單單是同步關係。
４供平過租，所以買樓比租樓便宜
False. 租是一兩年的Committment，買樓是２０－３０年的Committee。以短期的供租情況去比較，不論結論最後如何，這是錯誤的方法。
５內地經濟比美國經濟更影響香港樓市
False. 貨幣政策主導樓市，美國經濟主導美國貨幣政策，美國貨幣政策主導香港的貨幣政策，所以美國貨幣政策主導著香港的樓市。內地經濟當然影響著香港的通脹預期，同時部份買家是內地買家，有一定影響，但相較貨幣政策，那只是次要。
６內地買家是香港樓市上升的主因
False. 同上，主因是貨幣政策。內地買家只是表象，不是主因。
７新的按揭方式，如Hibor按揭，讓人們買樓更輕鬆
False. 任何形式的樓房債務創新，都讓人們買樓更困難，同時讓地產及銀行提高越多盈利。地產商比買家少，但銀行提供更多＄給全部人，去爭奪地 產商的產品，這時買家沒有議價能力，任何按揭的效益，很快便會轉化為地產商更高的產品價格，以及增加銀行的資產以及降低壞賬，而且讓不參與遊戲的人成為最 大的輸家。這就是prisoner dillema。金融創新是樓市長期快速上升的主因之一。恨不在地產商及銀行，它們只跟遊戲規則，一直不預期他們有良心，但政府絶對有責任去制止這些不公 平及自我毁滅的市場行為。
８租金回報是４％，股市股息回報是３％，所以樓比股票更有吸引力
False. 樓金的回報率，未扣除差餉、管理費、折舊、稅以及未能租出時的耗損。租金回報4%，實際上的回報可能只有１－２％，而且樓的流動性及買賣成本遠比股票差，所以在這情況，樓的回報並不比股票吸引。
９樓的地區因素主導該樓宇的價格
False. 邏輯： 貨幣政策＞金融創新＞香港經濟＞內地經濟＞地區因素．純粹個人意見。
１０樓的香港整體因素主導該樓宇的價格
False. 貨幣政策＞金融創新＞香港經濟＞內地經濟＞地區因素．純粹個人意見。
１１有錢人能夠支持樓價
False. 沒人能阻礙巨輪的運轉。因為大陸佬及有錢佬，所以樓市不會跌，是十分奇怪的信念。即使他們真的有錢，不代表他們想在樓市下跌時支持樓價，何況他們是重要的玩家，也是聰明資金，當樓市下跌出現時，你認為他們在沽還是在買呢？
１２供款比率不高，所以樓市向好
True. 供款比率，即供款對於收入的比率。經濟提升收入，貨幣政策及金融創新降低供款。然而，近年都因為後者而降低供款比率，這些條件可以很快逆轉。
１３因為通脹，所以樓市向好
False. 通脹的原因種種，因通脹而看好樓市是不合理的想法。因為樓市向好，所以加劇通脹，或許較合乎邏輯。
１４因為減息，所以樓市向好
False. 減息，通常經濟有問題，而且減息往往滯後，是逆操作，往往樓市在減息時較慘淡。正確的命題可能是，低息，所以樓市向好。
１５因為經濟向好，所以樓市向好
True. 這是最直接的了。收入增加，購買力上升，需求增加。
１６租金回報是４％，銀行存款利息是０％，所以樓是有吸引力的投資
False. 這想法非常危險。兩者不能直接比較。存款有極高的流動性及零市場風險。
１７樓應該是個人的主要投資
False. 這是很個人化的問題。我認為世界有那麼多金融產品及市場，集中投資在一個地區的地產，是一個時代可能好的方法。然而，這應是一個判斷，而不是一個原則。因此，我填False.
１８樓是消耗品
False. 這是最簡單的。住完可以再住，而樓還在。
１９樓是耐用品
True. 幾十年，閒閒地。
２０樓是奢侈品
True. 樓的擁有權，不影響生活。
２１樓是必需品
False. 住是必需品，樓的擁有權不是。食品則是必需品，外出用餐不是。
巴菲特一直持有大量現金，大跌市時買入股票，回報以倍計，可能五至十年一潤，這是一種價值投資的表現。
ibanker做的報告，都是基於基本分析以及financial model，做埋DCF，總是有值得投資的股票，又是價值投資的表現。
同一字眼，各自定義。我看基本上分為三類：
絶對型價值投資：
價值，源於對公司未來的自由現金流的預測。這是由下而上的判斷，同時是一個對未來discount rate的大概預測的總結。中間會有很多變化，但願整體的長遠情況跟現在類同，那會比較好預測一點。因為這做法用了未來的discount rate，即使現在的利率很低，也要用未來的平均利率去算，才可以得出較合理的定價。這樣做有一個可能，就是在長期的過程中，有可能出現大量低於價值的股 票（如長期利率將比當時低），讓人們很可能Fully invested去捕捉機會，也同時有可能是根本沒有任何值得投資的公司（如長期利潤將比現時高），讓人們很可能持有極高的現金水平。然而，作為價值投資 者，在這些Fully Invested或uninvested的環境下，市場可以將現各種的短期變化，當然包括暴升暴跌，讓價值投資者跟當年或當時段的表現會跟市場有很大的差 異。
這方法的好處，在於投資者可以絶對理性地做獨立的分析及判斷，而可以不跟隨一切的variable。因為有很大的Tracking，表現脫離大眾， 需要很大的holding power，才可以有極好的機會重拳出擊。壞處在於這方法需要很大的個人分析及判斷力，有絶對的holding power及資金控制力。另外，這方法放棄一切短期的機會。一般人用這法方，可以有很極端的結構。巴菲特是絶對價值型投資者的代表了。
Return = 絶對價值回歸
總結而言，絶對價值投資，基於絶對的現金流及長期discount rate的絶對判斷，是超越跨時空的價值判斷，會有以下的特點：
１對價值有絶對的判斷
２可以有長期的Exposure變化，例如五年以上，即可以長期fully invested，或長期under invested
３在長期的exposure中，市場可以出現相違的走勢，導致部份年度或時段大幅落後指數。
好處：
１獨立
２能捕捉並持有巨大的機會（持有比捕捉難很多！）
壞處：
１表現偏離市場，有一段長時間將落後於市場
２放棄一切短期表現
３對資金需要有絶對的控制力及流動性必需充裕．
相對型價值投資：
相對型價值投資，跟絶對型不同的是，他們只用讓時空的discount rate去做定價，而不是用長期的平均discount做定價。這樣，一切的貴賤，皆是”該時空”的相對價值比較而己。做法跟絶對型只差那個input的 數字，該有很大的分別。賺的不是一個絶對價值的回歸，而是相對價值的回歸。當然，因為無視discount rate的變化，所以絶對價值部份表現是完全不受控制的。
Return = 相對價值回歸＋絶對價值變動（可能是利，可以是弊）
１可以Fully Invested，不愁沒有
因為每一個時空，都有相對便宜的公司，所以資金都可以買進那些股票。
２不會長期落後於指數
因為跟市場一樣是fully invested，所以不會因為exposure不同而表現落後。我認為對相對型價值型投資者的績效評審時間，應為三年左右。
很多自稱是價值型基金或ibank report都不同程度地屬於相對型。中間還可演根據風險及工具及市場，演化出不同的方法。這是最流行的價值投資。（
不是價值投資:
如果不是基於相對價值，又不是基於絶對價值，那自然不是關於價值的操作了。雖然可能也叫價值投資，但可能做法與名稱無關，就像有些對沖基本是不對沖 一樣，價值投資可能也是該人所稱”投資”的代名詞吧了。不是價值投資不是問題，只是操作的心法及手法有所不同，別人在認知所又應該有所不同。
價值投資要買多少：
價值投資處理了買什麼，何時買，但要怎樣買及買幾多係一個問題。買幾多的解決方法可以根據機會的比較，或者個人的取向。如果機會處處，那真的不妨分散，但某機會突出，集中又是理所當然。
單單是印銀紙，是不會通脹的。試想想，如果印所有銀紙都集中在一個叫富人的手中，即使富人大吃大喝，購物成狂，都只是個別事件。不會十分影響實質世界。因此，印銀紙只是通脹的必要條件，不是滿足條件。
印銀紙未必通脹
印銀紙＋民富意志＝通脹
過去三十年，不停印銀紙，但通脹不算嚴重，因為生產力提升的速度大於消費力提升的速度，形成通縮壓力。同時，印銀紙的速度雖快，但錢都落在富人手 中，縱使食得招積，住得舒適，對資源來說都是有限度的事。富人炒起資產價值，單單是房屋這單一產品，就足以大幅降低窮人的disposable income。窮人的生活水平可以隨著社會進步而共同提升，但財富，即相對購買力，在過去３０年，相信是不升反降的。
然而，現在新興市場經濟發展漸趨成熟，印紙速度不減，而且各國重視民生，由資本主義轉向社會主義特式的資本主義，重視人道民生等．．．還富於民意志強大，各國很多補貼及優惠出爐，造成低收入群的收入增長力度加強（或降幅減低），便會造成巨大的通脹壓力。
簡單來說，同樣是印＄１０，給一個富人，他會由食牛扒變成食和牛，但給＄１給１０個窮人，則是由食白菜變成牛肉炒白菜，牛的需求便會大幅增長。
印銀紙是近３０年不變的事，其實金融海嘯後，印銀紙的速度是降低了。我們看到最近政府在狂印，那是政府的印。她要印得那麼狠，是因為私人的印鈔機已 失靈，她才要加倍努力地印。影響物價及資產價格的錢，其實不需要base money也可以產生的。現在這個制度已經不單單是fed可以控制倒的事，而是fed&市場共同協調的事。海潚改變的，是社會主義，還富於民的全 球政府共識。這才影響深遠。
通脹大時代，是基於印銀紙及還富於民意志，但這並非穩如泰山。因為更大的問題是，現在的金融制度，未必承受倒通脹這條件。可以說，民富是通脹的前提，但資本主義社會未必能接受民富這條件成立，民富可能隨時遭受金融市場的反擊，而讓印銀紙及民富意志退縮。
很簡單，現在的保險及退休基金，都有大量債券在手。他們有極大的債務及責任，但卻以極高的價錢去購入那些債券。民富所產生的通脹，對這些債券的持 股，是有極大的衝擊的。這些衝擊所掀連的金融震盪，隨時可以打亂經濟的節奏，改變印銀紙及民富意志，甚至造成混亂。然而，當人民知道資本主義跟民富並不相 容，政府會如何應對這些不同階層的社會矛盾呢？我不知道。
一切皆有過程，皆有終結。大家共識的事，先機者勝，後機者敗。通脹大時代，未必成事，但必成氣候。有始才有終，有變才有機。這一個周期，跟之前原理一樣，但機理有些不同，對投資者是一個很好的考驗及機會。