蔣元秋妹1億買地盤做「收租婆」年收逾520萬租
1 :
GS(14)@2017-07-06 23:43:00不少企業家都喜愛買磚頭收租，香港著名工業家蔣震細女、立法會議員「蔣元秋」蔣麗芸之胞妹蔣麗苑，就索性自己做埋發展商，在紅磡用逾1億買起全幢樓，翻新完之後出租，一於做「收租婆」。估計連同舖位，年收租金超過520萬元，回報率近5厘。該物業名為高山居，位於紅磡新柳街2C號，鄰近高山劇場，距離何文田站約5至8分鐘步程。土地註冊處資料顯示，項目由震雄集團（057）行政總裁蔣麗苑，於2015年5月以1.068億元買入，為其個人名義的私人投資物業，現翻新完之後出租，全幢14伙住宅，平均每伙叫租2.2萬元左右。項目另設3,100呎的地下連1樓舖位，都是招租當中，叫租12.8萬元。假如14伙住宅連同舖位全數租出，每月可收租逾43萬元，屈指一算，全年可收租逾520萬元，以買入價1.068億元計算，租金回報率近5厘，回報率都算高。如果以呎租計算，最平5樓叫租2.05萬元，單位面積356方呎，呎租近58元，最貴17樓叫租2.35萬元，呎租達66元，拍得住九龍站豪宅價。而鄰近新樓何文田山畔，一伙2座中層D室1房單位，實用面積360方呎，業主都只是叫租2萬元，實用呎租約55.6元。負責是次項目招租工作的第一太平戴維斯，昨開放的兩個現樓示範單位，分別為交樓標準的15樓，以及附帶裝修的16樓，面積同為356方呎的開放式戶，有露台，無黑廁，差不多戶戶都可以望到高山劇場，而且廚房竟然不是近年興起的開放式廚房，而且是一梯一伙，私隱度較高，比起不少一手劏房，設計的確較為人性化。第一太平戴維斯住宅服務主管王麗文昨表示，全幢14伙住宅，戶戶都是356方呎開放式戶，4樓為特色戶，另連390方呎平台，租約都是坊間的兩年租期，不設短租。租金參考同區的何文田山畔，目標客群為年青專業人士及附近的大學生。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170706/20080559
買地難港商變陣 信和坪洲盤招租 雍澄灣兩年料收租1920萬 抵5年前地價成本
1 :
GS(14)@2017-07-14 11:36:20http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9210&issue=20170714
【明報專訊】地價上升，再加上愈來愈多內房商來港搶地，部分本港發展商將旗下物業持有收租。繼嘉里（0683）本月初推出跑馬地Resiglow招租後，信和集團亦將坪洲雍澄灣及雍澄海岸推出招租。其中，雍澄灣每年收租約960萬元，料兩年租金即約1920萬元，已相等於5年前的地皮成本。
明報記者 方可兒
坪洲雍澄灣提供52伙分層單位及2幢洋房，當中分層實用面積由628至652方呎，採2房間隔；洋房實用面積由1342至1349方呎，採3房間隔。信和集團租務部助理總經理林詠嫻表示，雍澄灣已租出一半單位及1幢洋房，約三成租客為外籍人士，分層平均實用呎租約25元，洋房實用呎租約24元。
目前招租單位當中，入場2房月租為1.58萬元。若全盤租出，預料每月可收取約80萬元租金。
2012年每呎樓面地價僅516元
值得注意的是，信置（0083）於2012年2月以1900萬元投得上址地皮（當時只有兩家發展商入標），每方呎樓面地價為516元，呎價一度成為10年來住宅用地新低紀錄。若全盤成功租出，以每月租金約80萬元計，意味兩年租金、即約1920萬元，已相等於地價。
雍澄海岸洋房月租4.2萬起
此外，同系坪洲洋房項目雍澄海岸亦開始招租。林詠嫻續稱，項目提供10幢洋房，實用面積介乎1319至1476方呎，採3房及4房間隔，入場月租4.2萬元。
資料顯示，該地皮早於2012年9月以3100萬元投得，每方呎地價2157元。
除上述坪洲兩盤外，集團還持有梅窩銀河灣畔收租。銀河灣畔提供50伙開放式至2房單位，林詠嫻表示，項目幾近全部租出，平均呎租約23元至25元。事實上，位於坪洲對岸的愉景灣，近日分層單位的平均成交實用呎租約30至36元，信和集團旗下3個離島收租項目的平均呎租，較愉景灣低約兩成。
呎租25元 低愉景灣兩成
除信和集團，嘉里跑馬地山光道項目Resiglow亦於本月初推出招租。嘉里早前曾稱，Resiglow提供106伙，實用面積619至1250方呎，入場單位月租低於4萬元，中層單位月租4.5萬元，呎租介乎50至70元，料全盤租出後，每月租金可達400萬至500萬元。
仲量聯行料未來30個月樓價升15%
另外，仲量聯行昨發表報告指出，本港住宅需求仍然強勁，約有一半家庭可負擔二手樓，估計在未來30個月，住宅樓價可上升約15%。
若政府維持現有冷卻樓市方向，二手市場僵局將繼續將置業人士推往一手市場，進一步推高樓價。
永泰筲箕灣臨海項目擬長線收租
1 :
GS(14)@2017-08-10 17:41:25http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5314&issue=20170808
【明報專訊】面對增加土儲困難，再有發展商將旗下項目作收租用途。永泰地產（0369）執行董事兼銷售及市務總監鍾志霖表示，筲箕灣愛德街臨海項目已獲批預售，擬作長線收租。資料顯示，該盤涉及75伙，當年地皮雖涉司法覆核，但發展商仍於2014年以4.34億元、每方呎樓面地價9396元高價投得該地，佔地面積5128方呎，可建樓面46,145方呎，地皮毗鄰東濤苑，享海景。
何畔推8伙特色戶 折實3049萬起
鍾志霖又稱，集團下半年擬推出沙田九肚麗坪路澐瀚及澐灃。
永泰與南豐合作的紅磡何文田山畔，現推出餘下8伙特色單位，包括1伙複式兩房雙套單位和7伙3房1套及4房2套單位。鍾續稱，項目以價單形成推售，單位實用由1002方呎至1372方呎，折實3049.4萬元入場，折實實呎由30,433元起。項目至今已售出165伙，佔整體約九成半，套現逾31億元，平均實呎2.6萬元。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，今年首7個月九龍區3000萬以上的一手成交暫錄366宗，較去年同期的215宗上升近七成，更超越去年全年的358宗。
葵芳新都會翻新 料年收租5億增三成
1 :
GS(14)@2017-09-26 14:50:32http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9650&issue=20170926
【明報專訊】新地（0016）旗下葵芳新都會廣場為期3年的翻新工程於今年11月完成，整個工程涉資4億元。新地代理租務部副總經理黃佩玲表示，翻新後商場零售樓面仍維持54萬方呎，呎租介乎80至350元，商舖數目由210間增加至230間，當中四成為新租戶。她預計，日後年租金收入約5億元，較2014年增三成。新都會廣場目前平日人流約13萬人次，假日達15萬人次，人均消額2500元，預期未來可吸納區內外客群，整體人流及人均消費料有雙位數增幅。
柯尼卡3.88億沽一籃子物業
另外，柯尼卡美能達商業系統（香港）有限公司沽出3個物業，包括鰂魚涌東達中心及柴灣明報工業中心的一籃子物業，以3.54億元售予Naval Empire Global Limited；跑馬地比華利山一個住宅單位連車位售予Chan Fung-yee，成交價為3400萬元。
此外，西半山羅便臣道98至100號全幢住宅物業放售，韋堅信測量師行物業發展及投資董事許偉國表示，項目將以公開招標形式出售，意向價6億元，11月14日截標。項目樓齡36年，樓高16層共32個住宅單位，總實用面積約18,528方呎。地盤面積約5594方呎，目前規劃為「住宅（乙類）」用途，最高重建發展地積比率約5倍，將以100%業權份數及現狀連租約出售。資料顯示，物業持有人為晉升國際有限公司，公司董事包括永隆銀行伍氏家族伍步謙及譚美儀，他們於2010年以1.02億元購入，若成功以6億易手，將獲利4.98億元離場。
鄺翠玲：買樓收租子女升學 釐清緩急先後
1 :
GS(14)@2017-10-15 14:01:16【明報專訊】Lydia（40歲）一家快將搬入自置新居，告別「無殼蝸牛」生涯，雖然現時已開始供樓（Lydia單名持有，丈夫沒有物業），但每月仍有不俗的盈餘，財政亦很穩健，她們亦開始對日後有新的計劃，希望筆者能分析可行性及建議下一步：
（1）以現時家庭能力，能否多買一伙2房物業作收租用（以下簡稱「新出租物業」）？能否通過壓力測試？
（2）除了買樓收租，還有沒有其他更好的建議？
（3）女兒（8歲） 6年後到英國留學至大學畢業為止。
留意銀行是否接受「花紅」為入息
現時新居同區2房單位（實用面積450方呎）的二手單位平均約630萬元，由於新居是Lydia個人名義擁有，以最低成本（印花稅）計算，新出租物業應是以丈夫個人名義持有；由於本身薪金有限，在申請新居按揭時，丈夫已幫忙做「擔保人」。
根據金管局指引，若業主已是「擔保人」，最高按揭成數為四成，若年利率2.15厘，為期30年，這新出租物業的首期及相關費用約為405萬元，每月供款9500元，最低入息要求是23,000元。以3厘租金收入回報計算，每月租金約15,700元。扣除按揭支出後，淨回報約1.2厘。
另外Lydia也要留意銀行是否接受「花紅」為入息（每位申請人都會個別考慮，難以一概而論） ，但最大的考慮可能是首期將用了逾八成流動資產，這是否太進取的投資增值方法呢？
需準備海外升學預算
反而筆者希望她們多留意女兒的教育部署：女兒6年後（14歲）往英國升學，連同大學將會是8年，財政需要好好規劃。假設每年學費及生活費約50萬元，未計通脹8年總值已達450萬，扣除50萬元的教育基金，還需準備最少400萬元。根據現時盈餘走勢，若買了樓收租，6年儲蓄400萬元是頗有難度的，到時可能要賣掉物業套現。
宜考慮收租股房託基金 回報穩定
在各種因素考慮下，要兼顧女兒的教育部署，買樓收租未必是現時的投資首選，筆者建議Lydia可考慮較靈活的收息、收租股、房產信託基金、環球成熟市場股債混合基金等較流通的投資項目，爭取較穩定回報。Lydia亦可將每月的盈餘作投資，若平均年回報是6厘，6年後也可滾存至約180萬元，差不多是教育經費的50%了！如女兒能中學畢業才出國留學，那整體教育經費將減至一半，這6年儲蓄很可能已足夠支付這筆開支了。
■理財信箱 歡迎來信
讀者如有理財問題，歡迎來信詢問。
來函：寄香港柴灣嘉業街18號明報工業中心A座15樓經濟版編輯收
傳真：2558 3964
電郵：
[email protected]
◆來信請列明家庭或個人收入、開支、資產、欠債、理財目標及可承受風險。
美聯金融集團高級副總裁 CFPCM
[鄺翠玲 理財信箱]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7429&issue=20171010
摩根對後市樂觀 看好收租科技股
1 :
GS(14)@2017-10-15 15:54:26【本報訊】恒指近日重拾升勢，更一度升穿2015年「港股大時代」28588點高位。摩根資產管理亞洲首席市場策略師許長泰表示，留意到現時市場氣氛樂觀，投資者未必在大市重返高位後便急於放售手上「蟹貨」，加上環球經濟仍處增長期，且外資對亞洲市場興趣亦有提高，相信後市可再上升。當中以本地收租股、金融股、中資科技股看高一線。
A股可追落後
整體亞洲方面，許長泰第四季相對看好A股，認為其估值未算貴、而人民幣貶值走勢又見喘定，加上內地打壓房地產炒賣，投資者需尋找其他投資機會，A股可因而從後趕上。另外，東南亞不論出口、內需、銀行等表現均見不俗，認為該市場可追落後。他補充，亞洲股市現時市盈率（PE）約13.4倍，按歷史高位的16.9倍計算，大市未來兩至三年內或仍有20%或25%上升空間。許長泰更指，幾近滿倉的亞太區投資者可從台灣、南韓等已錄顯著升幅的市場作部份利潤鎖定，分散投資到債市及歐洲股市，或待大市出現短期調整時低吸。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20171009/20177133
華懋12億購全‧城匯商場長線收租
1 :
GS(14)@2017-11-04 13:42:56https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6077&issue=20171104
【明報專訊】今年8月熱賣的華懋荃灣西全．城匯，該項目的商場部分，華懋以逾12億元向港鐵（0066）購入。華懋回應指，購入商場後，連同系內其他同區商場將完善區內商業設施。
配合如心廣場酒店等發展
土地註冊處顯示，由港鐵持有的荃灣全·城匯商場，以逾12億元易手，登記買家為采都有限公司，董事包括華懋集團銷售部總監吳祟武，以及華懋執行董事兼財務總監陳鑑波。華懋發言人回應指，華懋購入全‧城匯商場，連同如心廣場，以及如心海景酒店暨會議中心，讓集團在荃灣商業設施更完備，為本地客及遊客提供優質服務，因此全‧城匯商場計劃作長線收租，暫無意拆售，並將稍後公布該商場的意向呎租。資料顯示，商場涉及約12萬呎樓面，以12億元計，平均呎價1萬元，初步預計2018年第四季落成。
此外，億京、信置（0083）及資本策略（0497）合作發展的九龍灣祥業街、常怡道及偉業街交界商業項目，向城規會申請發展為一幢29層高的商廈。該財團早於2015年以逾30億元投得的該幅九龍灣商業地。
億京九龍灣申建29層高商廈
此外，上述項目同時向城規會申請略為放寬地積比，以作辦公室、食肆、商店及服務行業。項目地盤面積約40,850方呎，地積比約12倍，預料可建樓面約49.26萬方呎。
中資順聯加碼掃港民生舖 冀5年內收租樓面增至逾百萬呎
1 :
GS(14)@2017-11-06 11:14:33https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1469&issue=20171106
【明報專訊】在零售黃金時代，不少投資者均買入本港一線街舖，惟如今旺區靚舖租值大減；來自內地的順聯控股（香港），其常務董事曾穎偉接受本報專訪時稱，集團過去兩年來以逾11.5億元，連購3個領展（0823）民生商場，他表示一線街舖租金雖已喘定，但未知何時真正回升，未來雖然會加大注碼入市，但會以大型民生商舖為主要目標，期望5年內在港持有的收租樓面，可由現時30萬方呎增加3倍，達至逾百萬方呎。
明報記者 林尚民
集團總部設於佛山的順聯集團，近年都有來港購買一線街舖，如2011年底以4.71億元，購入旺角豉油街榮高樓一個3層高舖位，合共14,590方呎樓面，呎價高見32,283元，成為當時市場矚目成交之一。
順聯近年卻睇好民生舖，曾穎偉表示，集團過去兩年多來，已先後購入3個領展商場，包括2015年以4.86億元購入香港仔田灣商場，去年分別以2.09億元及4.61億元，購入柴灣興民商場及大圍新田圍商場；同時亦沽出3個物業，包括以2.17億元售出尖沙嘴美麗都大廈一個地舖。
兩年11億購3領展商場
曾穎偉表示，目前公司在港約有30萬多方呎商業樓面收租、市值約40億元，未來公司仍會增加在港的投資，期望在5年之內，在港所持的收租樓面可達現時的3倍。
他續稱，雖然預期街舖租金、賣價已喘定，但未知何時回升，故未來即使加大注碼入市，亦會以大型民生商舖為主。他透露，近日雖然亦有入標洽購何文田君逸山商場，惟最終未能成功購入。此外，他表示公司未有參與入標領展新一輪擬出售的商場（涉約17個，預計下月截標），因有關商場是領展旗下狀况較好的商場，預計租值上升空間不大。
聯合道項目翻新後 加租最多八成
曾穎偉續稱，旗下購入的商舖中，經重新包裝後，租值遠高於同區物業；如九龍城聯合道項目，經翻新後，商場以教育機構為主要租戶，新近加租平均加幅達六成，部分更達八成，商戶都願意續租，商場現平均呎租約40元，較同區商舖呎租20多元高約一倍。
值得一提的是，順聯早前購入的田灣商場，曾因涉租予國際學校而引起風波（地政總署反對相關改建計劃，以及引來該區居民不滿商場減少民生設施，最終未能成功開辦）。曾穎偉透露，按揭銀行已行使權力，終止有關租約，該公司將會從手頭上的名單中，揀選另一個教育機構作為商場主要租戶。至於柴灣興民商場，亦會引入教育機構或老人院作為主要商戶，希望為其他民生店舖帶來新客源。
內地富豪太多 來港投地非為走資
對近年不少內地財團來港搶購官地，曾穎偉稱公司主力發展商業項目，暫無計劃買地，但他補充，內地財團來港掃貨並非市場所形容的走資，只是在內地，有數以百億計身家的富豪太多，他們在分散投資時，往往都會以香港為首站。
2 :
GS(14)@2017-11-06 11:15:03https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2561&issue=20171106
【明報專訊】順聯集團的總部設在廣東佛山，該集團在1987年由陳勝（董事長及首席執行官）於佛山市創立，前身名為北聯商業公司；早期主要從事裝修材料、有色金屬等貿易，1989年開始涉足開發家具生意，1990年成立了北聯鋁型材廠，1994年成立順聯實業公司，並在內地牽頭聯合開發大型家具城；1996年在香港設立全資子公司，開始投資香港物業市場。
至今，該集團在內地已建成了以順聯為品牌的一系列業務，包括商場、酒店、寫字樓等長線收租項目。在2010年，順聯集團以6.96億元向資深投資者鄧成波收購旺角MK1超級數碼廣場，改名為美迪寧廣場；2011年，再以4.71億元買入旺角豉油街36至42號榮高樓地下至2樓近1.5萬方呎舖位，均是在香港的主要投資。
安泓：投資房託首選星港 美加息緩慢影響不大 回報遠勝收租
1 :
GS(14)@2017-12-24 01:59:48https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6471&issue=20171221
【明報專訊】「買樓收租」一向為港人熱門的累積財富方法，但差餉物業估價署數據顯示，截至10月所有類別私人住宅租金回報僅2.8厘，低於日本以至不少東南亞國家。其實投資房地產信託基金（REITs）回報或更勝於收租，有研究機構指出，部分亞太區房託的股息率達到5厘至7厘，讓投資者同時擁有「財息兼收」的優勢。主力投資房託的安泓投資，其研究總監馬偉信認為，隨着新加坡經濟復蘇，當地房託是明年投資首選，並料可跑贏大市；而目前本港房託估值有折讓，亦具有投資價值。
研究機構Stansberry Churchouse發表報告，列出投資房託的五大優點，其一是回報吸引，目前亞太區不少房託股息率達5厘至7厘，在目前息口仍偏低的環境中更顯吸引，而且普遍國家規定房託一般需把最少九成應稅收益分發股東。其次是在稅務上，一般房託較上市公司少交一層稅款，意味投資者的稅務負擔較輕。
港房託較其他地區有折讓
此外，房託亦讓投資者既能如同業主般收租之餘，亦不用處理管理上的問題，例如翻新成本和更新租約等，而且讓投資者「擁有」平常較難負擔的豪宅。最後，租金收入和管理物業成本於中短期都是相對較易預計，如大部分商務市場租期一般為2至10年，意味投資收益前景較穩定。
至於風險方面，房託普遍的啤打系數（Beta）少於1，代表股價波動低於大市， 亦意味當市場調整時股價跌幅亦較小。
美國聯儲局上周宣布加息四分之一厘，傳統觀念認為加息不利高息股。對此，安泓投資的投資總監楊書健分析指，美國息口預計會緩慢上升，加快收緊貨幣政策步伐的空間有限，而且大部分亞太區房託市場租金上升，預計明年息口仍然溫和，對房託影響不大。惟他也指出，美國推行稅改後，跨國企業預料會重整供應鏈，或會影響房託股，這是由於亞太區不少房託股資產屬於物流及數據中心等，不過他認為重整需時，故影響亦會在較長時間反映。
網購僅打擊個別產品 商場仍旺
在整體亞太區房託股中，安泓認為本港和新加坡最具投資價值，當中後者更是首選。馬偉信分析指，隨着新加坡經濟重回正軌，資產價格有機會見底回升，明年當地房託大機會跑贏大市，當中看好寫字樓、工業和物流資產。
馬偉信續指出，香港房託平均估值較其他地區有折讓，反映市場未能完全捕捉本地房託股的投資價值。楊書健進一步解釋，除了領展（0823）外，大部分房託的取態都較保守，較少不斷更新投資組合，而且市場未能看見其增長，吸引力較低，故此估值普遍較低。他又認為，領展較能順應趨勢，如目前超過六成租戶為食店，因近年餐飲生意較好，取代了早年業務較好的珠寶店等。
至於在目前本港11隻房託中，哪一家具較佳投資價值？楊認為，目前領展估值公允，如投資者追求穩定和收息，建議購買大型房託。他稱本港未見有任何一間房託表現較差，房託本身擁有透明度高於股票的優勢。楊指出，有被市場忽略、估值存在折讓但管理層和物業質素皆優良的中型房託；而小型房託估值折讓較高，投資者要視乎是否計劃長線投資，才決定買入。
租金趨升 零售類房託看高一線
近年網上購物風氣盛行，為傳統零售業帶來衝擊，並或影響零售房託。楊書健認為，網購對貨品單一的商店影響最大，如CD和書店等，但不影響對整體商場的需求，如亞馬遜亦要開啟實體店。他料下一波新科技衝擊來自3D打印，長遠會影響商場，如舖位大小等。
楊書健指出，在過去多年中，每個市場的零售類房託增長都是最高，因為加租容易，而且一般每5至6年便會翻新一次，即使面對上述科技衝擊，也不會用上額外成本。至於本港零售市場，他料明年大部分商舖租金會上升，因為本港零售周期一般為期3年，由2015年起的減租時期將會完結。
明年港樓料續漲 「納米樓」仍受捧
展望明年樓市，楊認為看不見令樓價下跌的催化劑，預料樓價仍會向上。他稱目前樓市情况與10年前不同，現時有大量「港漂」來港，平均每年新增約5000名內地年輕人來港包括碩士生及專才等，這類人對「納米樓」需求大。他又指即使供應增加也遠遠不足夠，而且未來1至2年供應以小型單位為主，根本不足以滿足傳統結婚上車需求。
明報記者 王俊騏
[名人樓市論壇]
大埔超級城去年收租3.5億升一成
1 :
GS(14)@2018-01-26 09:55:11https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7613&issue=20180126
【明報專訊】零售市道回暖，新地（中國）執行董事馮秀炎表示，旗下大埔超級城去年全年人流達9800萬人次，生意額達38億元，按年升一成，其中以時裝和化妝護理生意額升幅最突出，分別錄得兩成及一成半升幅。租務方面，商場去年租金收入達3.5億元，增長約一成，商場平均呎租由120至400元。馮預計，今年上半年約有10個新租及續租租戶，佔商場面積約5萬方呎。
另外，大埔超級城農曆新年推廣費達820萬元，較去年升一成，創歷年新高。馮預計，期內人流可達800萬人次，較去年升15%至25%，生意額更可達2.8億元，較去年上升15%至20%。
廣告
其中，海味乾貨及賀年禮品的人均消費可達3000至5000元，餐飲方面的人均消費亦可達1000元，分別較平日高兩成至三成。
料新春生意額達2.8億 升兩成
因此，她預計商場今年首季整體生意額及人流會比去年同期佳，人流可達2300萬人次，較去年升10%至12%；生意額可達8.5億至8.8億元，較去年升10%至15%。
Next Page