Mayfair實呎首破7萬 中半山新高
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GS(14)@2018-09-06 08:01:03https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1815&issue=20180906
【明報專訊】樓市充斥利淡因素，二手屋苑暫現減價買賣，不過，傳統豪宅售價依然再創新高。中半山The Mayfair一個中高層單位最新以約1.55億元售出，實呎首破7萬元大關，創中半山新高呎價紀錄。
市場消息指，中半山指標名廈The Mayfair中高層B室，最新以「賣殼」形式易手，作價約1.55億元，創該廈新高成交價；若以單位實用面積2204方呎計，實呎更高見70,327元，創中半山新高成交呎價，並首度突破7萬元大關。
添利主席持貨12年勁賺逾億
至於今次沽出單位之原業主，為添利工業（0093）主席李立或相關人士，於2006年以4150萬元購入，持貨12年帳面獲利約1.135億元，賺幅約2.7倍。資料顯示，藝人謝霆鋒母親「拉姑」狄波拉今年5月購入該廈一個實用面積2118方呎的低層B室，作價1.38億元，實呎65,156元，當時已創中半山新高呎價紀錄，事隔4個月，有關紀錄被推高約8%。
南豐新邨本月開齋 3房850萬沽
此外，鰂魚涌老牌屋苑南豐新邨，屋苑新錄本月首宗二手成交，成交價較今年6月時同類單位做價低8%。利嘉閣高級經理吳玉蘭表示，南豐新邨11座低層H室，實用面積570方呎（建築面積692方呎），3房間隔，以850萬元連租約沽出，實呎14,912元（建呎12,283元）。上述單位高一層Ｈ室，6月時以923萬元易手、實呎16,192元，現最新成交價低73萬元或8%。原業主2009年12月以約356萬元買入，帳面獲利約494萬元或1.38倍。
另外，祥益地產高級客戶經理李啟昌表示，屯門兆康苑I座低層5室，實用面積466方呎，2房間隔，以415萬元已補地價易手，實呎8906元，為今年4月後再現呎價低於9000元成交。原業主2009年約82.5萬元已補地價購入，帳面獲利332.5萬元或逾4倍。
兆康苑415萬沽 呎價再低於9000元
屯門良景邨一伙無契樓將於本月19日再次拍賣，據忠誠拍賣行資料顯示，有關單位為良景邨良萃樓高層6室，實用面積150方呎，現以未補地價40萬元放售，實呎2667元。上述單位上月曾推出拍賣，當時未補地價開價70萬元，實呎4667元，不過未能沽出，現時最新開價減幅逾四成。
馬道立近半億首置入市 買半山豪宅 毋須繳付辣稅逾1218萬
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GS(14)@2018-09-15 10:53:34https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8692&issue=20180915
【明報專訊】近年政商界名人群起買樓。本報透過土地註冊處資料發現，現任香港終審法院首席法官馬道立（MA TAO LI GEOFFREY）於上月以4730萬元購入西半山慧苑A座高層01室，屬1475方呎3房1套連工人房單位，實呎32,068元，馬道立僅支付樓價4.25%、約201萬元稅款，意味以首置客身分入市，即毋須支付辣稅1218萬元。
明報記者 甘潔瑩
司法機構昨日傍晚確認，上述物業由馬道立法官所購買，並指馬現居於歌賦山道的官邸，暫不會入住該物業。
司法機構：馬官暫不住慧苑
翻查公司註冊處資料，目前馬道立與太太袁家寧共同持有ENOCH INVESTMENTS LIMITED，惟上述公司暫未見持有任何物業。過去馬氏夫婦曾於1980至1990年代間，先後購入西半山的旭龢道、干德道等豪宅物業，據知已易手。慧苑A座單位的原業主於2000年12月950萬元購入，持貨18年，帳面獲利3780萬元，物業升值近4倍。
單位1475呎3房戶 呎價3.2萬
位於克頓道5號的慧苑，早於1985年落成，共設4座，每座樓高10層，A及B座每層3伙，而C及D座每層兩伙，合共100個單位，A座為大單位，全屬套3房連工人套房間隔，大廳外連露台。
物業以用家為主，成交偏少，對上一宗成交追溯至7月中，由著名男高音歌唱家莫華倫太太邱文伶（CHIU WEN LING）及兒子莫禮剛（MOK LEIGHTON LEI-GONG），以2775萬元購入D座高層2室及一個車位，單位實用面積1028方呎，實呎26,994元。原業主1988年僅以240萬元連車位購入，持貨30年，帳面勁賺2535萬元或10.6倍離場。
近年多政商名人首置入市
事實上，近年不少政商界名人均以首置客身分入市，最矚目為曾於去年6月卸任前、預警樓市有泡沫的財經事務及庫務局前局長陳家強，於卸任後即去年11月斥3393萬元購入中半山珀苑一個實用1404方呎中層B室連雙車位，實呎2.41萬元，曾一度創下屋苑呎價及成交價新高。
另一「首置客」則為現任公務員事務局常任秘書長周達明，今年1月以5000萬元購入跑馬地雲暉大廈B座中層2室及一個車位，實用面積1513方呎，實呎33,047元。
周早於1997年與其任職食物及衛生局常任秘書長（衛生）妻子謝曼怡購入九龍塘又一居單位，並於2016年9月、即「加辣」前兩個月，將又一居的業權售予有份制定辣稅的謝曼怡，其後以首置名義入市，慳稅逾540萬元。
恒地年底推帝滙迎海百伙餘貨 林達民：西半山豪宅價跟隨大市上調三成
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GS(14)@2018-10-26 00:25:53https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0188&issue=20181025
【明報專訊】踏入第四季，部分發展商加快清貨。恒地（0012）營業（一）部總經理林達民接受專訪時表示，集團推盤步伐不會放慢，旗下羅便臣道豪宅帝滙豪庭，擬年底以現樓形式重推項目68伙餘貨，預計新售價會跟隨過去逾兩年來近三成的大市升幅而調整。同時，馬鞍山迎海系列約30個現樓特色戶部署下月起招標，意味恒地系近百伙豪宅將於年底前搶攻市場。
雖然近期樓市受中美貿易戰升溫、加息、股市波動等陰霾影響，但林達民認為現時市况與2008年10月最明顯不同的，是沒有爆發環球金融海嘯，而市場對住屋實際需求仍強大，故現時市况比當時穩健得多，新盤只要以市價推出，承接力不成問題。
兩盤餘貨以現樓形式發售
事實上，由現時至明年上半年，由恒地營業（一）部負責銷售的樓盤，已初步敲定登場時間表。除日前已開價、今日向傳媒開放示範單位的元朗尚悅‧嶺外，林透露集團短期將推出西半山帝滙豪庭、馬鞍山迎海系列的特色戶，涉單位數量近100伙。2016年初曾發售樓花、並沽出22伙的帝滙豪庭，是恒地繼干德道天匯後，於西半山的另一重點豪宅，現時有68伙餘貨待售，標準戶實用面積1023至1735方呎，個別特色戶最大4749方呎，當時成交實呎介乎2.4萬至2.7萬元。
帝滙豪庭均呎料逾3萬
林達民表示，帝滙豪庭預計最快今年底至明年初以現樓形式發售，而目前樓價與2016年初相比已經上升近三成，帝滙豪庭的定價亦會相應調整。市場估計，帝滙豪庭重推平均呎價料將逾3萬元水平。不過，林強調帝滙豪庭以現樓形式重售，是集團既定部署，與「娥六招」推出一手空置稅沒有關係。事實上，據差餉物業估價署數據顯示，實用面積1072方呎以上D、E類豪宅單位，2018年8月售價指數為331.1點，2016年1月（即帝滙豪庭開售時）的指數為260.3點，即逾兩年半來累積升幅27%。
迎海30伙特色戶市值逾20億
此外，同樣已屆現樓的迎海系列，目前尚餘約30個、實用面積近3000至5000方呎的「天池屋」和地下花園特色戶，計劃下月起再招標。林續稱，馬鞍山區內少有提供分層特色大戶，早前項目最高呎價曾高見2.6萬元，有信心稍後招標的特色戶，呎價可突破3萬元，整批餘貨市值初步估計逾20億元。
其他新盤方面，華懋明日首輪發售504伙的元朗朗城滙，昨晚截止認購登記，市場消息指項目過去9日累積收約3000張入票，超額約5倍。
明報記者 林可為
內房商龍光「落釘」西半山夏蕙苑 已收購最少6伙 屋苑同為恒地目標
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GS(14)@2018-12-18 12:48:54https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7632&issue=20181218
【明報專訊】去年初多家中資來港搶地，其中伙拍合景泰富（1813）以天價奪得鴨脷洲地皮的龍光（3380），目光並未離開香港市場，據資料顯示，龍光似乎已鎖定恒地（0012）正在收購的西半山羅便臣道老牌豪宅夏蕙苑，公司相關人士過去兩年斥資至少2.6億元，密密收購至少6伙單位，同時曾登上內地富豪榜的龍光「太子女」紀凱婷，更狂掃九龍站上蓋多個住宅物業。
明報記者 方楚茵
過去兩年斥2.6億 公司公關拒評
今次獲龍光看中的西半山羅便臣道夏蕙苑，屬一梯兩伙，集團由2017年底至2018年初，經公司轉讓方式購入包括2樓全層，另外3、5、6及10樓各一伙，以及部分車位。持有該批物業的公司包括「世翔有限公司」、「一發貿易有限公司」及「恒雋有限公司」均曾出現在龍光發行的債券募資文件上，為集團直接控制的公司；該批公司的董事李浚銘，亦為龍光持有利南道豪宅地王的項目公司「麒灣（香港）投資有限公司」董事。
值得留意的是，本報早前報道，包括夏蕙苑在內的西半山部分舊樓區域，近年已成為恒地（0012）的收樓目標，龍光此番「踩入」夏蕙苑，未知事前與恒地是否有默契。本報曾向龍光查詢今次收樓行動，惟集團經公關表示不作評論。
伙合景泰富發展鴨脷洲地 料明年下半年賣
至於龍光與合景泰富合作的香港「頭炮」鴨脷洲利南道港島區住宅地王，估計最快明年下半年開賣，更「落重注」以每月近220萬元租用中環中心32樓全層為推售作部署。雖然利南道項目或主打非本地買家，但據了解，「深圳幫」的龍光始終首有項目落地，不為港市場熟悉，一直有意重塑品牌，切合其推售豪宅的形象。
事實上，龍光在2013年已在本港上市，但在港知名度及曝光率一直不高，直至去年及今年股樓狂升後，公司市值仍僅約520億元。然而龍光創辦人紀海鵬及其家族在內地卻是知名富豪，在2018年「胡潤中國百富榜」中名列65位，身家達330億元；其女兒，亦即現時的龍光大股東紀凱婷2016年更登上胡潤內地「90後」首富，被傳媒冠以「龍光公主」的名號。
創辦人登胡潤百富榜 女兒為「90後」首富
除經公司收購港樓，紀凱婷本人亦投資不少港樓，自2014年起收購多項物業，且特別偏好港鐵站上蓋樓盤，當中包括九龍站上蓋的豪宅項目君臨天下、柯士甸站上蓋GRAND AUSTIN等。
有趣的是，龍光總部亦設在九龍站上蓋的環球貿易廣場（ICC）68樓，至於她自己在多家公司申報的住址為GRAND AUSTIN一個單位。
[內地人‧香港樓系列之二]
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GS(14)@2018-12-18 12:50:42https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9566&issue=20181218
【明報專訊】龍光地產（3380）鎖定早已是龍頭發展商恒基地產（0012）目標的西半山夏蕙苑收購單位，如恒地有意強拍，以物業合共24伙計算，龍光現時手持逾兩成業權，已可左右大局；惟局面微妙的是，恒地同時擁有周邊羅便臣道105號翡翠園、羅便臣道99及99A號舊樓等，若一併申請強拍，則未必需要與龍光合作。
恒地或將鄰近舊樓一併申請
本報去年曾經報道，恒地在西半山連環出擊，除市傳已擁有夏蕙苑近七成業權，更已收集鄰近的翡翠園、羅便臣道99及99A號舊樓等建築群，倘若一併重建，或可成為另一新地標豪宅。
萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文表示，一般而言，發展商收購相鄰門牌號碼物業，因應個別物業收購進度較理想，發展商能否在收購進度不同下，一併將相鄰物業申請強拍，需視乎發展商所收購的多個項目是否處於同一編號的地段上。
市况調整 料發展商不急強拍
林浩文續稱，發展商在收購舊樓時，考慮的因素眾多，當中亦包括舊樓樓齡。以他所見，發展商一般收購舊樓，多會做好相關預算，了解被收購的多項物業，是處於相同編號的地段之內，還是一個項目橫跨兩三個地段。與此同時，在當前樓市市况調整時，他預期發展商會寧願繼續收購舊樓，亦不急於申請強拍。
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GS(14)@2018-12-18 12:51:08https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9660&issue=20181218
【明報專訊】內地第一代富豪步入五六十歲後，近年陸續安排子女加入公司，這批年僅20至30多歲的「富二代」更多早為「新香港人」或持有其他國籍，藉家族信託或海外註冊公司持有上市公司權益，故相比本地不少富豪下一代仍在部署接班，年紀輕輕的內地富二代們已成為不同富豪榜的常客。
龍湖吳亞軍持股全數授女
除了「龍光公主」紀凱婷外，本港內房股亦產出多名富二代，如藍籌碧桂園（2007）的楊惠妍早於24歲時已被委任為執董，並在2012年獲委任為副主席，最近更升任聯席主席，現時36歲的她持有碧桂園57.23%股權，其妹楊子瑩亦為集團執董。
龍湖（0960）董事長吳亞軍的女兒蔡馨儀相信將成為明年富豪榜的新焦點。事關龍湖在11月22日披露，吳亞軍已將其信託持有的龍湖43.98%權益全數轉予女兒蔡馨儀，按龍湖上周五收市價每股22.7元計，以信託持有龍湖的26.09億股或43.98%計，蔡馨儀獲約市值592億元的股權。
值得一提的是，上述的數名內地富豪二代雖然已成為集團的主事人或主要權益持有人，但多未曾公開露面或僅於公司年報亮相。
相反，一批二三線內地巨富們的第二代，如現年30歲的黃敬舒，4年前獲綠景（0095）委任為集團執董兼主席一職，其27歲弟弟黃浩源亦於2017年獲委任為執董，但實際仍由父親黃康境持股；中駿（1966）主席黃朝陽之子黃倫亦在去年開始出任集團執董。
奧園西半山申強拍 項目值26億 中資掃舊樓成風 雅居樂禹洲等俱有沾手
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GS(14)@2019-03-19 09:29:55https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3011&issue=20190319
【明報專訊】內房股中國奧園（3883）昨日披露，其在港豪宅城市更新項目（即舊樓重建）西半山羅便臣道63至67號燕貽大廈正申請強拍中，預計在重建後可售建築面積將達5000平方米（約5.38萬方呎），可售資源達22億元（人民幣．下同，約25.7億港元）。翻查資料，近年內房商如禹洲（1628）、雅居樂（3383）等，紛紛轉以「掃舊樓」形式踩入本港市場。
明報記者 方楚茵
燕貽大廈位於西半山羅便臣道，樓齡超過50年。土地註冊處資料顯示，奧園自2018年2月底開始主力以私人公司「益明國際」名義收購燕貽大廈，不足一年已以超過8億港元收購了該廈約27伙，連同20個車位，令其持有業權達約81%，剛好超越八成的強拍門檻。據公司提供資料，目前燕貽大廈周邊項目的銷售均價每平方米約40萬至45萬元（即每呎約4.34萬港元至4.88萬港元）。
曾活化葵涌工廈項目
曾被市場稱為「華南五虎」的奧園，一向擅長舊樓收購活動，在港除了燕貽大廈，去年中亦披露以9.5億元收購葵涌國瑞路57至59號全幢（前為南星工業大廈）全幢工廈物業，並活化為旗下首個香港商業項目AOffice 46，並於今年正式開售。
據集團披露，其大灣區擁有土儲達740萬平方米，預計貨值1110億元。連同燕貽大廈，目前奧園共擁有16個不同階段舊改項目，規劃總建築面積達980萬平方米，預計可售資源約1452億元。在港的項目共計1.6萬平方米，樓面地價10.54萬元。
雅居樂九龍塘兩收購
除奧園外，據土地註冊處資料顯示，雅居樂亦以「超鴻投資」及「駿朗發展」名義分別收購畢架山義本道9號的涵碧別墅及隔鄰的義本道6號龍圃別墅，兩項目分別購得9伙及32伙，資涉約2.13億元（港元．下同）及約6.63億元，當中龍圃別墅的業權收購已達73%水平，非常接近八成的強拍門檻。
而中小型內房禹洲早在2014年已於西半山堅道48號收購項目重建，並擬持作收租用途，近年又成為收購中環中心財團成員，投資逾10億元收購該廈業權。
除了核心商區及住宅區，禹洲的足迹亦擴至工廠區，據本報統計，副主席郭英蘭名下的「健采有限公司」近年則積極收購樓齡達45年的土瓜灣泰捷工廠大廈，並已取得約54.8%業權，或18伙及兩個車位。
中小內房禹洲新城亦有收購
此外，尚有新城發展（1030）以旗下新城晉峰收購了前身為漆咸道北409至411號的「紅都軒」，以及大坑晉匯邸，集團亦有投資本港車位等﹔旭輝（0884）亦向信德（0242）收購持有的赤柱舂磡角道項目，相信上述內房尚會繼續在港進行收購行動。
黃大仙下邨50呎細房 4800元分租 呎租近百元 相當於中半山豪宅
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GS(14)@2019-04-25 07:44:17https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8544&issue=20190424
【明報專訊】樓價再攀升，不少私宅均出現分租房，黃大仙下邨一伙「殘裝」低層單位，早前就有一間面積僅約50方呎「的骰細房」，以每月4800元放租，實呎租金直逼百元，「媲美」半山豪宅。事實上，黃大仙同區新入伙新盤鑽嶺，目前平均呎租最高也只約60元，上述的骰細房的呎租比私宅卻高六成。
明報記者
來自內地、之前租住該細房但提早退租的原租客羅小姐，早前帶記者睇樓；單位為黃大仙下邨龍達樓低層15室，實用443方呎，屬兩房一廳間隔，是次放租的細房僅約50方呎，月租叫價4800元，即實呎叫租96元。房間望街景，放置木製高架床，床下設書枱。至於水、電、上網費等則與另一租客平分。
水電上網費與另一租客平分
現場所見，單位內留有部分客廳空間，該處亦放置衣櫃，惟租客要共用廁所、浴室。令記者留下印象的是，單位裝修甚殘舊，部分牆身變黃，房門有破爛痕跡，浴室、廚房亦傳出異味。
至於同單位內另一面積較大、估計面積近200方呎的「大房」，由另一租客承租，據羅小姐稱，「大房」由一名母親連同兩名兒子租住已有7年。
單位裝修殘 廚廁傳異味
據網上放租廣告指，單位以鄰近港鐵站、周邊生活配套齊全、有保安等作賣點。羅小姐稱，細房放租以來，曾吸引數名剛畢業的年輕人睇樓，而在記者完成採訪後，據悉已獲一名女子以4800元租住。
資料顯示，上址由麥姓業主於2011年中以188萬元（未補地價）買入，2017年6月補地價，同年10月曾以447萬元（已補地價）易手，實呎逾1萬元，成交價當時膺九龍已補地價公屋王，惟同年12月買家取消交易；當時報道指，買家已簽正式買賣合約，並付樓價10%訂金，惟賣方因未能提供樓契而取消交易，買家獲退訂，單位以「無契樓」形式於拍賣行拍賣，但據悉未獲承接。
屬無契樓 曾有買家取消交易
所謂「無契樓」，是指在放售物業時，賣方無法出示樓契或其他重要文件給買方，而「無契樓」出現原因，可能是物業還未完成按揭而無法從銀行取回樓契，或因業主離世，無人知樓契去向等。
代理消息指，黃大仙下邨罕見租賃成交，同面積單位市值月租約9000元至1萬元。翻查資料，龍順樓一伙實用241方呎開放式戶，2017年以月租8600元租出，實用呎租36元，業主2013年連補價208萬元買入，享5厘租金回報。
另鑽石山鳳德邨高層7室，實用149方呎開放式戶，去年底月租叫價7300元放租，實呎叫租49元，若以上述叫價租出，以業主2014年130萬元（已補價）買入價計，料享回報率6.7厘。
[樓市再瘋癲系列之二]
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