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中駿置業(1966)大股東的生意


(1)


翻看招股書,在「與本公司控股股東的關係及關連交易」的一段中,有以下的描述:

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20100125/01966_723246/CWP117_c.pdf


本公司的控股股東黃先生控制本集團以外多家其他實體(「聯屬公司」)。該等實體並無從事物業發展業務,但從事製造森林業及採礦業所用的電力設備、挖掘機及機器等業務。


那這個大股東還有些業務,我們不如去看看吧。


(2)

在他們集團的網頁中,有以下的描述:


  中骏集团控股有限公司是一家创立于一九八七年的大型综合性集团企业,主要产业包括投资控股、建筑机械及电力设备的制造和销售、房地产开发及物业投资、贸易等。


  中骏集团秉承“勤奋、和谐、开拓、创意”的企业精神,在社会各界的鼎力支持与精诚合作下,集团全体员工发扬“不用扬鞭自奋蹄”的拼搏精神,经过近二十年的奋发努力,已取得了长足的发展,并形成了专业、敬业、稳定的职业经理团队。



 





即是除了上市的部分外,尚有中駿機電和中駿電器,那他們是做甚麼的?


(3)


中駿機電有三家公司,分別是中駿重工(廈門)、住重中駿(廈門)建機、石川島中駿(廈門)建機,他們的業務和三一集團、龍工、柳工等等所做的東西類似,都是挖掘機器。前者應為獨資,後兩者和日資合資。


住重中駿是和日本住友合資的企業,石川島廈門則和石川島建機株式會社合資的。


中駿重工廈門,這家公司有一家子公司,從事進口。


http://cn.xmsce.cnele.com/


      厦门骏华通用机械有限公司是中骏机械有限公司属下销售日本原装进口二手工程机械的 专业机构。骏华通过与日本SICC公司的合作,在日本设有办事处,凭借充足的货源、稳定的产品质量和诚信的服务态度,始终全方位、多渠道地开拓国内外二手 工程机械市场。其业务范围涵盖二手空压机、柴油发电机组、挖掘机、履带式起重机、轮胎吊机、汽车吊机、装载机、压路机等。


住重中駿建機介紹:


http://www.sscm-cn.com/aboutus/20080716183429.htm


石川島中駿(廈門)建機

http://www.e2ejob.com/tradversion/student/04_getjob.asp?companyid=C20061110153654513974&jobid=200611101540004960269&tjbz=ferind


石川島中駿(廈門)建機有限公司由日本五大重工集團之一的石川島播磨重工業株式會社旗下世界著名建機制造商——石川島建機株式會社和香港中駿機電控股有限公司合資設立,引進世界著名品牌IHI中小型液壓挖掘機技術,專業生產、銷售IHI中小型液壓挖掘機。

這個博客寫得更妙:


http://patchpiece.wordpress.com/2007/12/11/%E6%97%A5%E6%9C%AC%E5%8F%B3%E7%BF%BC%E8%BB%8D%E5%B7%A5%E8%B2%A1%E5%9C%98%E5%9C%A8%E4%B8%AD%E5%9C%8B%E2%80%94%E2%80%94%E3%80%8C%E5%BE%90%E5%B7%A5%E4%BD%B5%E8%B3%BC%E6%A1%88%E3%80%8D%E5%B9%95%E5%BE%8C/

20059月, 石川島中駿(廈門)建機有限公司工廠竣工,首臺液壓挖掘機順利下線,這標誌著又一個世界知名品牌挖掘機實現了中國製造。石川島中駿(廈門)建機有限公司由 三井財團的石川島播磨重工業株式會社旗下世界著名建機製造商——石川島建機株式會社和香港中駿機電控股有限公司合資設立,專業生產、銷售中小型液壓挖掘 機。

....

作為石川島播磨重工的中方合作夥伴,香港中駿集團還與住友財團旗下的住友建機合資成立了住重中駿(廈門)建機有限公司。這家合資公司註冊資本為3000萬元人民幣,住友佔有股份51%,中駿佔有49%,合資公司的主要任務是從事住友建機製造的挖掘機等工程機械、零配件的銷售及售後服務,並完善在中國的銷售網路和體系,成為住友建機產品在中國的銷售總部和結算中心。

(4)

至於中駿電氣,則有中駿電氣(廈門)和中駿電氣(泉州),主要是做變壓器。

http://www.sce-ele.com/company.asp

中骏电气系中骏集团旗下专业从事电力设备制造的外资企业, 总部设在厦门,在厦门、泉州两地建有大型制造基地。公司主要生产110KV以下各种类型电力变压器及中低压成套设备,是国家城农网改造产品推荐生产企业和 福建省电网改造产品的主要供应商,也是ABB公司授权合作伙伴。公司已通过ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等国际认证,是“福建 省著名商标企业”。

(5)

亦由,此可找到,他是先由重型機械發家的:

http://www.wolai.com/news/2009-12-21/91560/


路遥知马力。1987年,中骏从机械产品起家,现在机械行业的产品囊括大、中、小挖掘机,并与世界500强日本住友株式会社、日本石 川岛株式会社组建了中外合资企业。而电气行业各种大型电力设备也已经形成自有技术和品牌的核心竞争力。机械、电气两大行业的长足发展为中骏整个集团的精细 化管理、规范化运作夯实了坚实的基础,更为中骏置业的发展提供了雄厚的资金保障。

其 實做挖掘機和變壓器,因為物料多為鋼、銅等金屬,購料方面資金是要先付,但售貨出去卻大多要是賒銷的方式,屬資資本密集的行業,故此對資金的壓力很大,銀 行貸款的需求不少,加上從中駿置業報表看到這兩年的擴張實在太快衡刺上市,資金需求更大,幸好,中駿集團(不是地產部分)剛拿到30億的授信,問題應不 大。但是這麼大的授信,應能想到營業額應不低,亦可想而知,業務規模不少。

http://www.sce-cn.com/news_show.asp?NewsId=270

     2009年12月28日,厦门中骏集团有限公司董事局主席黄朝阳先生与建设银行福建省分行李文贤副行长在建设银行泉州分行培训中心九楼会议室签署了《银企 战略合作协议》,福建省建行向厦门中骏集团有限公司提供意向性授信额度人民币叁拾亿元。此举标志着厦门中骏集团有限公司与福建省建行全面战略合作帷幕正式 拉开,双方将进行深层次、宽领域、可持续的长期合作。

今次上市後,令公司資金壓力大幅減輕,但其外業的業務應受惠國策持續擴張,需要資金規模會繼續增加,所以未來大股東或會有一定的資金需求,至於他用甚麼方法拿到發展外業資金,小弟不便猜測。


題外話:


在基礎投資者中,有一位先生,先介紹背景:


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20100125/01966_723246/CWP119_c.pdf


Full Precise為一間由張永義先生(「張先生」)全資擁有的公司,從事投資活動。張先生為位於台灣高雄的物業發展公司YUYU Development Construction Co., Ltd.的主席。


YUYU Development是友友建設股份有限公司,經查台灣商業部經濟司公司登記紀錄,是有這家公司,亦確有這位張永義先生為董事長(並不是主席)。所以翻譯可能太趕了,亦沒有方法找到這些東西,所以就不能完整地翻譯這些東西呢,所以應該原諒,是我太方便了。


如果更小心的話,他們上市前都有關係:


http://www.sce-cn.com/news_show.asp?NewsId=249


 2009年1月5日,台湾友友建设股份有限公司董事长张永义先生、台湾知名房屋营销公司大丰富集团董事长李世华女士等地产界同仁专程赴厦访问中国房地产百强企业--中骏置业。






中駿 置業 1966 股東 生意
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1966年巴菲特致股東的信:我們迎來了第一個十年

http://xueqiu.com/3191943504/21691510

巴菲特致合夥人的信 1966


1966 年 7 月 12 日


1966 年上半年

在 1966 年上半年,道瓊斯工業平均指數從 969.26 下降為 870.10。考慮到獲得的 14.70 的紅利,總體的道瓊斯收益為-8.7%。


上半年我們的收益為 8.2%,達到了我的目標(但這並非是我的預測!)。我們的這種收益情況可以被認為是不正常的。我們從事的生意的特點是,長期而言我不會讓你們任何人失望,但是短期我則有可能讓你們忍受負面的結果。

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在 上半年我們以及兩位在企業中擁有 10%股份的合夥人聯手買下了 Hochschild,Kohn&Co的全部股份。這是一家巴爾的摩的私人百貨 公司。這是我們合夥企業第一次以談判的方式買下整個生意。雖然如此,買入的原則並沒有任何改變。對該生意價格的定量和定性的衡量都照常進行,並嚴格按照與 其它投資機會同樣的準繩進行了估價。HK(以後就這樣叫它,因為我也是直到交易完成後才知道該公司的確切發音)從各個方面滿足了我們的要求。


無論是從生意還是私人交往的角度來說,我們都擁有一流的人才來打理這樁生意。如果沒有優異的管理,即便價格更加便宜,我們也不見得會買下這個生意。


當 一個擁有數千名僱員的生意被售出時,想要不吸引一定的公眾注意是不可能的。然而希望你們不要以公眾新聞的報導來推斷該生意對合夥企業的影響。我們有超過五 千萬美元的投資,絕大部分都投資在二級市場上,而 HK 的投資只佔了我們淨投資額的不到 10%。在對於二級市場的投資部分,我們對於某隻證券的投資超 過了我們對 HK 投資額度的三倍還多,但是這項投資卻不會引起公眾的注意。這並不是說對於 HK 的投資就不重要,它佔我們投資額10%比例就說明它對 我們而言是一項重要的投資。但是總體而言它只是我們全部的投資的冰山一角而已。


到年底我準備用購買成本加上自購買後 它產生的盈餘作為我們對它的估值。這項評估方法將一直被執行,除非未來發生新的變化。自然地,如果不是因為一個吸引人的價格,我們是不會買入 HK 的。 因此一個基於我們購買價格的估值事實上低估了 HK 的價值,不過這仍然是最為客觀的一個評價方法。我們所有的投資所擁有的價值在我眼中都是被低估了的, 否則我們就不會持有它們了。


市場預測


我之前已經說過:「我並不從事對市場情況和行業境況進行預測的生意。如果你認為我具有這種能力,或者你認為這對於投資而言是重要因素,那你就不應該仍然留在我們合夥企業中。」


當 然我的上述評論可能收到各方面的質疑和攻擊。但是我也相信其中我想表達的意思是被大多數合夥人接受的。當我們買入或者賣出股票的時候,我們心想的並不是市 場將會怎麼樣,而是公司將會怎麼樣。股票市場將會在很大程度上決定什麼時候我們是正確的,而我們對公司的分析的準確性則將在很大程度上決定我們是否是正確 的。換句話說,我們關注的重點是應該會發生什麼而不是它應該在什麼時候發生。


對於上述的百貨店生意,我可以確定的是 它 12 月的生意會比 7 月的生意要好(你看我是不是已經對於百貨行業有了非常深刻的認識?畢竟我曾經在小時候就在我祖父的小百貨店裡 以$0.75 每小時的薪酬工作過一段時間)。真正重要的是今年的 12 月的情況是否要比去年的情況好,而我們對於未來的每一個 12 月份就做出了怎 樣的計劃。但是對於我們的總體投資組合而言,我則完全無法預計 12 月份是否會比 7 月份要好,我甚至無法預計 12 月份是否會發生重大的損失。而 有時候事情確實會這樣發生。我們的投資組合可不管地球需要 365 又四分之一天才能繞太陽一週,它們也完全不會考慮到我每年在地球繞完一週的時候都需要 向各位合夥人提交一份這樣的報告。


我之所以再一次提出這個關於市場預測的概念是因為自從道瓊斯指數從 2 月份的高 點 995點下跌至 5 月份的 865 點時,我接到了幾個合夥人的電話,聲稱他們認為股票的價格仍會進一步下跌。此情況讓我的腦中瞬間產生了兩個疑 問:1)如果他們知道 2 月份道瓊斯就會持續下跌至 5 月份的低點,那他們為何不早一點告訴我呢?2)如果他們在 2 月份的時候不知道指數會一直下 跌到 5 月份的低點,那他們為何又會知道 5 月份之後指數會繼續下跌呢?另外也有幾個電話建議我應該賣出我們所有的股份並等待,直到市場的情況更加明 晰。請允許我在此再度聲明兩點:


1)未來對於我而言永遠是看不清楚的;2)似乎從未有人在市場上漲100 點之後打電話給我,聲稱未來的市場行情可能難以看清。


我 們不會將我們持有的證券以一個被低估的價格拋售,即便某個星象學家聲稱市場將會下降,而且總有些時候他們的預測是正確的。我們也不會以一個已經合理反映了 公司股票價值的價格買入任何股票,哪怕有專家聲稱市場將會上漲。有哪個人在購買私人公司的時候是根據股市的上漲或是下降的趨勢做出購買決定的呢?隨著市場 的上漲或下降,公司的核心價值並未見得會有很大的改變,我們所要做到就是利用市場的非理性而獲利。詳細相關的論述可以參見格雷厄姆《聰明的投資者》一書的 第二章,我認為這一章的內容比目前任何的其它投資論述都更為重要。


1967 年 1 月 25 日


第一個十年


隨著 1966 年的結束,我們的合夥企業也走過了第一個十年。今年的業績用來慶祝我們的十週年是再合適不過了——我們超過了道瓊斯指數 36 個百分點,今年我們的收益是 20.4%而道瓊斯指數則是負的 15.6%。


當然今年的情況也有些特別,實際上今年大多數的基金經理都戰勝了道瓊斯指數,主要原因是代表道瓊斯指數的 30 只藍籌股的價格出現了大幅的下跌,尤其是在最後一個季度。而其中的幾家公司在 1966 年的業績也確實是不尋常的糟糕。


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我們生意的境況


一個聰明頭腦對以上的數據進行合理分析的結果很可能會導致錯誤的結論。

頭十年的結果並不能說明這種情況可能會在未來的十年中得到複製。同樣的業績也許會被某個以$105,100 起家的 25 歲的毛頭小夥子複製,同時市場的情況還要能夠一直合適於他的投資哲學從而使他能夠靠執行這一投資哲學而獲得成功。


而這種情況將不太可能被一個腦滿腸肥的 36 歲的管理著$54,065,345 合夥人資金的人所複製,並且他腦袋中關於可以照此哲學執行的投資的點子都還不及 25 歲時的五分之一甚至十分之一。


Buffett Associates,Ltd.(我們合夥企業的前身)於 1956 年 5 月 5 日成立於密蘇里西岸。初始的支持者包括我的四位家庭成員,3 個我的好友和$105,100 的啟動資金。

在 當時,以及在隨後的幾年中,為數不少的證券在以低於「對私人擁有者而言的合理價值」出售。我們也獲得了不少的加油滿意收益率的 WORKOUTS。當時我 們面臨的問題不是買什麼,而是買哪個。因此我們往往持有 15 至 25 只證券,並充滿熱情地期待它們中的任何一個可能會給我們帶來的驚喜。


而 在近幾年中,情況發生了很大的轉變。我們目前發現只有很少的股票能夠被我理解,並且具有足夠的額度以便我們購買,同時亦能給我們在提供在長期中戰勝道瓊斯 指數 10%的預期。在近幾年中我們往往一年下來只能發現兩三個投資對象符合上述標準。幸運地是有時我們充分地利用上了它們。雖然如此,在早期的歲月中, 同樣的努力往往能給我們帶來數十個同樣的投資機會。相比而言,三個新的因素出現了:1)一個多少變化了的市場環境;2)我們的資金基數的擴大;3)我們面 臨著更加激烈地競爭。


顯而易見的是,基於幾滴機會之水的生意將比基於一股穩定的機會之泉的生意要有著更加慘淡的前景。這種生意將會面臨機會之水完全斷絕的危險。


目 前的狀況將不會促使我進行我自認為在我能力以外的投資(我個人信奉的哲學不是:如果你不能征服他們,那就加入他們。相反我信奉的是:如果你不能加入他們, 那你就去征服他們。)。因此我不會投資那些含有不能被我理解的科技因素,而且這些因素對生意具有重大影響的生意。我對半導體和集成電路的瞭解程度就跟我對 於一種叫做 chrzaszcz 的東西的交配習慣的程度一樣(有興趣的人可以去查一查,這是一種波蘭的小蟲子。如果你覺得對於讀出它的名字有困難,你大 可以把它唸成 thrzaszcz)。


除此之外,我們亦不會跟隨目前市場流行的一種投資風氣,即嘗試通過對市場波動而導致股票價格大於其商業價值來獲利。此種投資方法在近年來也確實創造了實實在在的收益,並且這些收益往往是在短期獲得的。關於這種投資技巧背後的堅固性我即無法否定也無法肯定。


這種技巧並不能夠完全獲得我認識層面的認可(也許是我的偏見使然),同時與我的脾氣完全背離。我不會將自己的錢通過這種方式進行投資,所以我也不會用你們的錢通過這種方式進行投資。


總而言之,我們將不會在一個很有機會出現人性的失誤的投資方式中尋找利潤,哪怕預期的利潤非常誘人。


我可以向你們保證的是,我將會努力使得未來產生的每一滴機會之水都被得到最大的利用,如果有一天機會之水完全乾涸,你們也將會在第一時間被告知,然後我們可能會對此做出新的選擇。對於 1966 年結果的分析我們的四個投資種類在 1966 年都有良好的表現:


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控制權投資


對於取得了控制權的公司的投資情況,在 1966 年主要有三方面的收益:1)所擁有的公司在當年所獲得的利潤;2)在公開市場買入的被低估的我們擁有控制權的公司的股票;3)我們控制的公司所持有的證券的未實現增值。加在一起總共是$2,600,838。

由於在上一年的信中我已經提過的原因(註:即主要是未實現的增值部分不能計入當年的收益)。我們實際上在這一部分的賬面收益只有$1,566,058。


幸運的是 1966 年我們有相對高的淨資產比例投入在了實際的生意而非市場的股票上。同樣的資金如果投在市場上的話將很可能意味著全年都將持續地發生損失。上述情況的發生並不是我有意為之,所以如果市場有了顯著的上漲這一部分的投資將很可能會拖累我們的整體表現。


私人擁有的普通股投資



自 從 1965 年年中以來,我們就已經開始購買一家售價遠遠低於其價值的證券。我們希望我們將最終投入一千萬美元或更多的錢。該公司經營的不同的幾種生意 都是我們可以瞭解的,我們也可以通過公司的競爭者、供貨商、前僱員等等瞭解公司的競爭優勢和劣勢。該股票所面臨的奇特的市場情況讓我們希望可以在不干擾其 股價的情況下耐心地買入足夠份量的股票。


在 1965 年年末我們投資了$1,956,980,其市場價值 為$2,358,412,即$401,432 貢獻到了 1965 年的盈利當中。之後由於股價上升,我們並未買到符合預期的份量,且在 1966年有另 一家我們從來沒聽說過的第三方對該公司提出了股權收購,於是我們只好將其賣出,總共實現的收益為$1,269,181。


我想說的是,雖然實現的收益對 1966 年的業績產生了正面的影響,但是如果我們能夠有機會繼續以一個很低的價格買入更多的股票,那麼總體而言我們將在未來實現更多的收益。


價格被低估的普通股投資


我 們在這一部分的投資取得了史無前例的好成績,這主要歸因於其中一筆在 1965 年年底和1966 年年底都佔我們投資額度最大的一筆投資的表現。 在 1964-1966 年三年中,這筆投資都持續地戰勝了道瓊斯指數。也正是因為這筆投資的吸引,我才在 1965 年的 11 月聲稱我們可能將淨資 產的 40%都投入到某一隻證券上。我們也在其上花費了相當的努力,以對其方方面面進行評價,並對我們認為其優於其它的投資機會的假設進行檢驗。這種持續 地評估和對於不斷變化的各個投資標的的價格的比較對於我們的投資運營來說是至關重要的。


當然如果未來我們能夠告知各 位我們對於價格被低估的普通股的投資組合是由分佈於 10 個不同的產業中的 15 只股票組成的,並且他們都跑贏了市場,那我無疑會感到更加高興。但我 們確實沒有這麼多的好點子。正如上面我說過的,我們會不斷地將我們的新點子與舊點子進行比較,而只要我們認為就目前的情況而言新點子不會取得比舊點子更好 的業績表現的話,我們就仍將維持原有的投資。這種情況產生的另一個副產品則是:我們的每個年度已實現的收益部分佔資產的比例將會比合夥企業成立之初(那時 我們擁有源源不斷地好點子)時要少得多。


我們在這一部分投資的集中性將會導致我們的業績存在大幅波動的可能。而有時 候這種波動可能會令人感到相當的不愉快。這也就是為什麼我覺得頻繁地想各位回報我們的業績表現將是一種愚蠢而且具有誤導性地做法,尤其是對我們這種以長期 收益為投資導向的生意而言。因此,希望大家對我們未來可能出現的糟糕的收益情況做好心理準備,我個人是寧願令我們的資產遭受短時期的不良表現而獲得長期的 良好表現的。但是我亦不會讓我們遭受永久性的本金損失——哪怕以此為代價可能令我們有機會獲得長期的良好回報。未來的糟糕年份正好能被我們 在 1965 年和 1966 年的良好業績所抵消。


同時我們在資金的借貸方面亦是非常地保守,1966 年全年平 均的銀行借款不超過我們資本金的 10%。最後對該部分投資的一點補充。我們在 1966 年的晚春開始買入一隻股票,我們大概才買入了 160 萬美元 時,它的價格突然快速上漲,而導致我們最終只好賣出這只股票並獲利約 73萬美元。這一投資結果對我們今年的業績有正面的貢獻,但就長期而言則對我們不利 ——我們損失了一個可能在長期獲得更大收益的機會。


對於 WORKOUTS


我們這部分的投資因為利用了借貸資金而取得了更高的淨資產收益率。值得注意的是在上半年我們的平均投入為$7,870,151,而收益僅為可憐的$16,112。大家可以想像出下半年我們在這部分的投資收益是多麼的驚人。


在之前的年份中,我們有時會將淨資產的 30-40%都投入到這一部分來,不過未來可能不太可能再度出現上述情況。不過我們仍然能夠期盼將來我們在這一部分所投入的適量的資金會取得令人滿意的回報。


其它雜項


我們對巴菲特合夥企業都有著超出了一般學術性質的興趣。在 1967 年 1 月 1 日,我

們企業的員工,我,我們的配偶和孩子們在公司的投資金額已經超過了一千萬美元。對就我自己的家庭來說,我們投入合夥企業的錢超過了我們淨資產的 90%。


1966 巴菲特 巴菲 股東 的信 我們 迎來 了第 一個 十年
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讀書筆記 巴菲特的信1966 By Jamie 濟南實習

http://blog.sina.com.cn/s/blog_9ad4e2650101ms71.html

背景:美國S&P指數1966年經週期調整後的市盈率(參見為RobertJ.Shiller)為24至19倍之間(股市下跌),高於長期趨勢值16。當期PE為18倍,股利收益為3.3%,國債收益率為5%左右。通貨膨脹約為3.0%,名義經濟增速為9.5%。道瓊斯指數下跌-15.6%,巴菲特合夥基金上漲20.4%。一個顯著背景特點是通脹和國債利率在快速上行。


信得內容:這是巴菲特合夥基金的第十年,列一下業績,當然是非常的輝煌:

 

year   Dow    Partnership    limited Partners

1957  -8.4    10.40              9.30

1958  38.5    40.9               32.2

1959  20      25.9               20.9

1960  -6.2    22.8               18.6

1961  22.4    45.9               35.9
 
1962  -7.6    13.9               11.9

1963  20.6    38.7               30.5

1964  18.7    27.8               22.3

1965  14.2    47.2               36.9

1966  -15.6   20.4               16.8


沒有一年虧損,沒有一年差於指數,復合收益28.8%。巴菲特完全做到了自己承諾的「熊市領先,牛市跟隨,長期業績優秀」,這樣的業績最挑剔的投資人也沒有話說吧。


巴菲特講到了對投資(資產管理)的挑戰因素:


1.市場氛圍(處於牛市之中還是熊市之中)。


2. 管理資產的規模


3. (投資策略) 競爭的強弱


從中短期(在這裡可能達10年),絕對業績的好壞是跟市場表現很有關係的。 在熊市中投資和在牛市中投資的結果顯然會差別比較大的。管理資產規模的問題就不用說了,後來巴菲特就只能獵象了,但巴菲特也強調規模太小也有劣勢,有的機會沒有辦法把握。最後一條就是資本主義的普遍特徵了,任何的超額收益都會帶來強烈的競爭,所以這也可以反推出巴菲特的投資策略其實是很有「競爭壁壘」的,不管這些因素是外在的還是內在的,都可以斷言這絕對不是我們國家的「價值投資者」說的那樣簡單的(資本主義的創造性毀滅),我個人的一點感覺學習巴菲特的原因有:

 

   一是這條路是走的通的(讀書可以讓人明智,但也不是說你拿著書智慧就會增加),同時「老師」完全是值得信任的。第二就是讓人少犯錯誤(巴菲特會強調投資那些事是不能做的),第三就是巴菲特對公司的理解,從資本的角度明確界定了什麼是好公司,什麼是差公司。最後就是認識一個人偉大投資人本身具有的一些品性和操守,一個什麼樣的資本家(商人)才是即成功也令人尊敬的。我個人覺得最後一條是最好學的,其實也是我們最應該可以學到的。至於投資業績,我覺得是有很大不確定性的(甚至跟個人的性格、品性,運氣都有關係)。巴菲特的成功更多的是一種新型資本家的成功,就像洛克菲勒、JP摩根、山姆.沃爾頓一樣體現了那個時代最優秀的資本家的典型。另一方面,我覺得《黑天鵝》書裡對投資家、鋼琴家、作家,科學家、理髮師等職業差別的解釋很有意思,對有志成為專業投資者(不是中國基金公司的基金經理)是很有參考性的,起碼對職業的磨難有個理性的預期。


一個細節我認為是對目前我們的投資是很重要的,巴菲特將自己的投資分為四類:(實業標準、相對估值、風險套利和控股權),其中實業標準和相對估值的差別是比較細微的,而且不是很好理解,實業標準就是用私有企業主的眼光去看待企業的價值,但相對估值的做法卻很難理解(巴菲特的做法不是買入一個,做空對沖):巴菲特的第一次描述這種策略的原話是:


1. We demand substantial discrepancies from current valuationstandards, but( usually because of large size) do not feel value toa private owner to be a meaningful concept...We buy something at 12times earning when comparable or poorer quality companies sell at20 times earning, but then a major revaluation takes place 60 thelatter only sell at 10 times...We have recently begun to implementa technique which gives promise of very substantially reducing therisk from an overall change in valuation standards.

 

按照巴菲特的這種分類,像中國石化這樣的公司是不是應該屬於Relatively Undervalued而不是Privateowner basis(largesize,我的理解不一定對),我覺得巴菲特指的實業標準是說公司價格如果不能體現價值,大概率會有人(或者就是巴菲特本人)去把公司按實業標準買下來,但是另一類公司雖然也估值相對很低,但因為某些原因(大部分是規模太大)與實業標準還是有區別的,所以巴菲特的實際操作還是用了另一種方法(implementa technique)。這只是我的理解,不一定對(沒有案例),但是這點上還是值得大家思考的。


巴菲特在信中還第一次提到了著名的能力圈的概念,既不會因為投資機會的缺乏,去投資一些不明白的公司。還提到了對科技創新公司的不理解,不投資。強調對公司估值的重視。

 

These conditions will not cause me to attempt investmentdecisions outside my sphere of understanding. We will not go intobusiness where technology which is away over my head is cruical tothe investment decision.

 

We will not follow the frequently prevalent approach ofinvesting in securities where an attempt to anticipate marketaction overrides business valuations.

讀書 筆記 巴菲特 巴菲 的信 1966 By Jamie 濟南 實習
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=73645

2014.1.10 巴菲特的信1966&1967 BY Jane 濟南實習

http://blog.sina.com.cn/s/blog_9ad4e2650101pll3.html
1966
1966年是巴菲特的第一個十年,巴菲特把這十年的業績列出,每一年都跑贏道指,並且在熊市時表現尤為突出,年復合收益率28.8%。但同時巴菲特也指出這十年在未來十年是不可能複製的:1.資金規模不一樣2.市場變化不一樣 3.競爭更加激烈了
。並且巴菲特說了自己不會去投資高科技的公司,因為他對這些公司的科技不瞭解,這些因素對決策影響很大。我猜測那個時候有很多人追捧科技股,並且創造了大量的、短期的收益,但是巴菲特認為既然自己無法說服自己去加入他們投資科技股,就不要隨大流,而是堅持自己的理念,用最後的結果去征服別人。

巴菲特介紹了其不同種投資類型上的投資金額及收益,並對每一種投資的收益作出了簡單的解釋。我覺得比較重要的點是:1.對於控制權股票,熊市的時候,把錢投到實際生意上比投入股市要好,牛市時相反。2.對於Generals– Private Owner
型股票,當市場價格低於價值時,更傾向於買入,所以可能在當年對公司整體收益會有損害,但是需要有長期的眼光。但是在這種類型股票上會有較多長期與短期的衝突,當股票價格上升時,會因為提高了購買成本而減緩購買計劃,甚至,如果遇到一些特殊事件,比如第三方提出了股權收購方案,遇到這種情況,由於未來無法有好機會買入該公司股票,巴菲特選擇全部賣掉。3.對於Generals– RelativelyUndervalued,在每個單獨年份的表現可能是非常不穩定的,但會在將來的一年或四年的範圍內產生超額的收益。巴菲特對這種類型股票發揮了大力去研究檢驗,持續的評估這家公司的各個方面,並對認為其優於其他投資機會的假設進行檢驗。這種持續地評估和對於不斷變化的價格的比較對投資運營來說是至關重要的。而當確定是好機會的時候,會允許將淨資產的40%都投資到某一隻證券上。不夠仍舊會堅持自己的保守原則,無法證明新想法更有效時,沿用舊方法,並且不會冒永久失去本金的機會。4.套利型投資比重會減少,只會投入適量資金。

1967
業績表現突出,超過道指19%,高於既定的10個百分點的目標,並且賣掉了大量長期證券。並常規的與四個基金公司業績進行了比較。1967年是個牛市,有很多基金業績超過100%,吸引大批投機者,增大了風險。
1967年,套利投資取得了有史以來的最差收益,巴菲特說過:「在這一部分投資中,我們並不考慮謠言或者內幕消息及其有關事項,我們只考慮我們可以公開得到的信息,我們會一直等到消息公佈。這項投資的風險並不在於一般市場行為的風險,而在於一些人為製造的麻煩,它們可能會影響到公司的預期發展得不到實現。」而1967年華爾街充滿了各種人為製造的麻煩,另外巴菲特的集中投資策略也使得年度收益率波動更大,但是巴菲特堅信長期是可觀的。
在市場走強的情況下,控制型股票會繼續表現不好,但是巴菲特又在1967年控制了兩個公司,並且巴菲特表明,優秀的高品質的管理人對他而言很重要,與這些優秀人保持良好關係優先於獲得更多高刺激的預期收益,所以即使在股市中能夠獲得更多收益,但巴菲特仍舊會堅持這類投資。優秀的管理人可以創造更多留存收益,並且對於未來控制的公司儲備優秀人才。
在1967年牛市的情況下,相對被低估的普通股投資部分賺取了大量的利潤,並且其中大部分是由於某個單項投資超過總資金的40%,不過巴菲特認為這個單項投資超過他所設定的單項投資上限的情況是個特例,以後不會再有。
並提到由於去年信中寫到目標收益率要降低,有部分合夥人撤資了。


2014 10 巴菲特 巴菲 的信 1966 1967 BY Jane 濟南 實習
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=88274

機構今日買入這2股,賣出人人樂1966萬元

盤後數據顯示,6月14日龍虎榜中,共9只個股出現了機構的身影,有2只股票呈現機構凈買入,7只股票呈現機構凈賣出。

當天機構凈買入的2只股票是分別安陽鋼鐵、宇環數控,凈買入金額分別為4479萬元、695萬元。

當天機構凈賣出前三的股票分別是人人樂、國光電器、康拓紅外,機構資金流出金額分別是1966萬元、1574萬元、1233萬元。

另外,備受關註的中興通訊今日繼續一字板跌停,盤後數據顯示有3家機構買入,1家機構賣出,合計凈賣出金額879萬元。

詳見下表:

從詳細數據看,機構今日買入最多的安陽鋼鐵有2家機構買入,凈買入金額4479萬元。

盤面上,公司股價今日高開高走,一路震蕩攀升,臨近收盤漲勢加速,快速封死漲停直至收盤。

消息面,4月份以來,鋼材盈利維持較高水平,鋼企二季度盈利好於一季度確定性較高,機構認為鋼企中報發布在即疊加前期市場悲觀情緒修複,板塊或將迎來階段性反彈。

在賣出排行榜上,機構賣出最多的人人樂有2家機構賣出,凈賣出金額1966萬元。

盤面上,公司股價今日大幅低開,早盤便觸及跌停,之後一直在跌停板附近運行,最終以跌停價收盤。

消息面,人人樂13日晚間發布《關於深圳證券交易所2017年年報問詢函的回複公告》,報告顯示,人人樂因近年來歸屬於上市公司股東的凈利潤呈現盈虧交替、連續四年扣非後凈利潤均為負數、2017年度凈利潤大幅下滑等問題於5月24日接到深圳證券交易所問詢。

機構 今日 買入 賣出 人人 1966 萬元
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中駿置業(1966)新聞專區

1 : GS(14)@2010-07-21 23:28:21

中骏置业:尝试央企地产“头啖汤”
http://www.iceo.com.cn/zazhi/2010/0720/196981.shtml
2 : New comer(7338)@2011-03-25 13:37:14

Apple daily

2011年03月25日

中駿銷售價量創新高

中駿置業( 1966)截至 2010年 12月底止全年收入按年增六成至 41.31億元(人民幣.下同),純利增 1.5倍至 9.46億元,核心利潤 8.98億元,增 8.48倍,擬派末期息 5港仙。
中駿期內實現合同銷售面積 48萬方米,合同銷售金額 36億元,分別增 1.5倍及 80%,創歷史新高。集團 2011年可銷售面積 120萬方米,可套現銷售金額百億元,因此保守估計今年銷售金額 50億元。
集團指內地調控在未來 3至 6個月會對中小型房產商造成壓力,但重申中駿現金足,負債情況理想,手頭項目僅 3%受限購令影響。集團今年資本開支 25億元,並再預留 25億元作收購。
3 : GS(14)@2011-05-07 21:12:12

http://www.rthk.org.hk/efinance/ ... 05_2141_753203.html
中 駿 置 業 (1966) 常 務 副 總 裁 李 維 (5/5/2011)
中駿 置業 1966 新聞 專區
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=270120

[基金股]中駿置業(1966)專區

1 : GS(14)@2010-08-18 00:05:48

http://realblog.zkiz.com/greatsoup/14010
中駿置業(1966)大股東的生意

http://realforum.zkiz.com/thread.php?tid=6558
新聞專區

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20100125015_C.HTM
IPO

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20100415193_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20100427845_C.pdf
2009

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20100525610_C.pdf
收購附屬公司的少數股東權益

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20100720088_C.pdf
正面盈利預告
2 : GS(14)@2010-08-18 00:07:34

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20100817646_C.pdf
3 : GS(14)@2011-01-04 23:01:55

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20110104042_C.pdf
建議的優先票據發行
4 : GS(14)@2011-01-08 18:41:57

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20110105028_C.pdf'

財務資料
5 : mimer(1366)@2011-01-10 22:54:49

中駿置業<01966.HK>成功發行20億人民幣五年期人民幣計價、美元結算合成債券,獲八倍超額認購,按指示息率下限定價為10.5厘。

口痕講下,間野話大唔大,八倍都算係咁,但計價同結算咁攪鬼,內房係咪真係咁唔得?
6 : kamfaiAthrun(1488)@2011-03-24 08:39:10

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20110324008_C.pdf
截至二零一零年十二月三十一日止年度業績公佈
7 : GS(14)@2011-03-25 00:12:42

6樓提及
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20110324/LTN20110324008_C.pdf
截至二零一零年十二月三十一日止年度業績公佈


財 務 摘 要
‧ 收 益 上 升604.4%至 人 民 幣4,131,000,000元 。
‧ 毛 利 增 長442.6%至 人 民 幣1,593,000,000元 。
‧ 母 公 司 擁 有 人 應 佔 溢 利 增 加153.4%至 人 民 幣946,000,000元 。
‧ 核 心 淨 利 潤(不 包 括 投 資 物 業 公 允 值 收 益 , 並 扣 除 遞 延 稅 項 影 響)增 長848.0%至
人 民 幣898,000,000元 。
‧ 核 心 淨 利 潤 率 增 加5.5個 百 分 點 至21.7%。
‧ 每 股 基 本 盈 利 增 長89.2%至 人 民 幣33.8分 。
‧ 建 議 宣 派 每 股 普 通 股 港 幣5分 末 期 股 息 。
‧ 淨 負 債 比 率 由 二 零 零 九 年 的64.9%下 降 至 二 零 一 零 年 的25.4%
8 : GS(14)@2011-03-25 00:14:58

應該把盈利放晒出來,下年應該差D
9 : GS(14)@2011-07-09 12:16:28

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20110708439_C.pdf

盈警
本 公 司 董 事 會(「董 事 會」)謹 此 知 會 本 公 司 股 東 及 有 意 投 資 者 , 預 期 本 公 司 及 其 附屬公司(統稱「本集團」)截至二零一一年六月三十日止六個月可能錄得綜合淨虧損,相 比 截 至 二 零 一 零 年 六 月 三 十 日 止 六 個 月 則 錄 得 綜 合 淨 利 潤 。

該 虧 損 主 要 是 由 於
(i)按 照 本 集 團 之 發 展 計 劃 , 截 至 二 零 一 一 年 六 月 三 十 日 止 六 個 月 內 並 無 物 業 發 展項 目 落 成 ;
及(ii)因 發 行 以 美 元 結 算 之 人 民 幣20億 元 優 先 票 據(已 於 二 零 一 一 年 一月 十 四 日 完 成)而 導 致 截 至 二 零 一 一 年 六 月 三 十 日 止 六 個 月 內 之 財 務 成 本 大 幅 增加 所 致 。
10 : GS(14)@2011-08-19 17:27:32

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20110818689_C.pdf
截 至 六 月 三 十 日 止 六 個 月
二 零 一 一 年 二 零 一 零 年
(未 經 審 核) (未 經 審 核) 增 加 /(減少)
人 民 幣 千 元 人 民 幣 千 元 %
收 益 105,159 2,090,464 (95)
毛 利 54,324 1,012,843 (95)
毛 利 率 52% 48% 4
母 公 司 擁 有 人 應 佔 溢 利 /(虧損) (103,493) 612,844 不 適 用
每 股 基 本 盈 利 /(虧損)(人 民 幣 : 分) (3.6) 22.4 不 適 用
每 股 中 期 股 息(港幣:分) 無 4 不 適 用
合 同 銷 售 收 入 2,850,566 1,228,286 132
合 同 銷 售 面 積(平方米) 336,000 193,000 74
二 零 一 一 年 二 零 一 零 年
六 月 三 十 日 十 二 月 三 十 一 日
(未 經 審 核) (經 審 核) 增 加
人 民 幣 千 元 人 民 幣 千 元 %
現 金 及 銀 行 存 款 3,446,907 1,522,129 126
淨 流 動 資 產 3,650,974 2,781,065 31
總 資 產 14,769,105 10,577,689 40

物業銷售萎縮...大虧損

業 務 展 望
宏觀調控政策將繼續影響二零一一年下半年的房地產市場,特別是「限購令」的城市。由於本集團於本年度可供預售的樓盤大部份處於不受「限購令」的城市,自住需求非常旺盛,因此本集團受到宏觀調控的影響相對較小,本集團下半年仍會繼 續 加 快 新 盤 推 售 速 度 , 包 括 泉 州 藍 灣 半 島 、 唐 山 南 湖 香 郡 及 鞍 山 御 泉 新 城 一 期 。
除了發展住宅物業外,本集團於二零一一年下半年將加快對商業物業的投入,財富中心商業部份將於下半年開工。我們相 信 , 商 業 物 業 的 租 金 收 入 將 為 本 集 團 未 來 提 供 可 靠 的 現 金 流
11 : GS(14)@2012-04-04 21:45:06

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... N201203282399_C.pdf
財務摘要
‧ 收益為人民幣3,770,348,000元。
‧ 毛利率增加2.3百分點至40.9%。
‧ 年內溢利為人民幣877,003,000元。
‧ 母公司擁有人應佔溢利為人民幣715,757,000元。
‧ 每股基本盈利為人民幣25.1分。
‧ 於二零一一年十二月三十一日, 現金及銀行結餘增加36.6%至人民幣
2,079,362,000元。
‧ 於二零一一年十二月三十一日,淨負債比率為50.7%。
‧ 建議宣派末期股息每股普通股港幣4分。

盈利下降50%,至4.2億,重債

展望
經濟學原理告訴我們,供求關係是影響市場的主要因素,包括房地產市場。宏觀經
濟保持較快增長、社會財富不斷增長以及城市化率提高等客觀因素,決定了房地產
剛性需求仍然巨大。國家統計局公佈數據顯示,二零一一年末,中國大陸城鎮人口
佔總人口比重達51.27%,城鎮人口數量首次超過農村人口。我們認為,中長期來看,
樓市的發展有剛性需求市場的支撐,我們對房地產行業中長期的發展持樂觀態度。
但是,短期內,中國中央政府對房地產行業的調控仍將繼續。建立保障房體系、抑
制投機需求、促進房價合理回歸,是中央政府調控樓市的初衷和根本目的。因此,
短期內,樓市的單價及成交量還會持續調整,直至行業走上穩步發展的軌道。
中國房地產市場正在經歷的深度調整是行業發展的必然趨勢,市場整合的結果必然
導致行業內的優勝劣汰。目前的行業調整,對本集團而言,是挑戰亦是機遇。作為
一家注重品質及實施穩健財務的發展商,本集團有信心、也有能力積極應對目前的
挑戰。在逆境中,我們會更加注重自身的發展,培養更加出色的質量控制能力、加
強管理能力、發展品牌優勢,為集團未來的發展打好基礎。
12 : GS(14)@2012-08-15 16:13:53

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20120814594_C.pdf
本公司董事(「董事」)會(「董事會」)謹此知會本公司股東及有意投資者,預期本集
團截至二零一二年六月三十日止六個月將錄得綜合淨利潤,相比截至二零一一年
六月三十日止六個月則錄得綜合淨虧損。這是由於本集團截至二零一二年六月三
十日止六個月的物業銷售收入大幅增加所致。
13 : GS(14)@2012-08-21 00:30:18

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20120820634_C.pdf
財務摘要
截至六月三十日止六個月
二零一二年二零一一年
(未經審核) (未經審核) 增加╱(減少)
人民幣千元人民幣千元%
收益836,470 105,159 695
毛利357,544 54,324 558
期內溢利╱ ( 虧損) 298,555 (124,342) N/A
母公司擁有人應佔溢利╱(虧損) 199,849 (103,493) N/A
每股基本盈利╱(虧損)(人民幣:分) 7.0 (3.6) N/A

轉虧為盈,賺600萬,重債

展望
受全球經濟復蘇放緩、歐債危機持續蔓延的間接影響,我們預期,中國政府將進一步採取措施刺激經濟,降低存款準備金
率及存貸利率的可能性依然存在。此外,中央政府在嚴格調控的同時,多次表示通過實行差別化住房信貸、稅收政策等措
施來支持居民的合理購房需求,優先保證首次購房家庭的貸款需求,並且正通過調整首套房貸利率等措施逐步落實;地方
政府鼓勵剛性購買需求的微調政策亦被接受。二零一二年第二季度以來商品住房成交量逐步回升,也令我們看到剛性需求
潛力巨大,並且在優惠政策鼓勵下正逐步得到釋放。我們預期,二零一二年下半年商品住宅成交量亦將延續二季度以來的
平穩態勢。
於二零一二年下半年,本集團將推出四個新盤,分別是位於廈門市的四季陽光,位於泉州市的財富中心· 世界城、四季家
園二期以及黃金海岸一期的高層部份。這些樓盤或處於不受「限購令」影響的城市,或為迎合青年首次置業需求的樓盤,自
主需求旺盛,因此我們有理由相信本集團受到的宏觀調控影響相對較小。
二零一二年下半年,本集團將繼續穩步推進各在建項目的工程計劃,預計新增開工三個新項目,即位於廈門市的天譽,位
於泉州市的國際金融中心一期及黃金海岸一期B部份。
在土地儲備方面,我們依然會採取謹慎拓展的態度,適時補充集團土地儲備;在佈局上,我們仍將堅持以海西地區作為我
們發展的重心。另外,實施穩健的財務策略亦是本集團一貫努力的重點之一,集團將繼續合理利用現有資金資源,為擴張
業務提供安全的資金支持,並使淨負債率維持於健康水平。
歸結上述,在二零一二年下半年,本集團將實時把握行業發展方向,調整自身經營策略、努力實現年度目標。在堅持品質
發展路線及實施穩健財務策略的基礎上,我們對集團未來的發展充滿信心。
...
毛利
毛利由二零一一年上半年的約人民幣54,324,000 元增加約5.6 倍至二零一二年上半年的約人民幣357,544,000 元。毛利的
上升是由於期內交房面積增加所致。毛利率則由二零一一年上半年的52%下降至二零一二年上半年的43%。本期毛利率
下降主要是毛利率較高的租金收入佔二零一一年上半年收益的比例較高。
...
財務費用
財務費用由二零一一年上半年的約人民幣86,955,000 元大幅減少約62%至二零一二年上半年的約人民幣33,464,000 元。
財務費用的產生主要是由於部份優先票據資金不是用於項目開發,故該等融資成本不能資本化。
應佔共同控制實體及聯營公司溢利及虧損
應佔共同控制實體及聯營公司虧損由二零一一年上半年約人民幣4,714,000 元增加約77%至二零一二年上半年約人民幣
8,366,000 元。二零一二年上半年虧損主要是由於共同控制實體及聯營公司於二零一二年上半年並沒有新項目交付所致。
稅項開支
稅項開支由二零一一年上半年的約人民幣7,706,000 元增加約20.2 倍至二零一二年上半年的約人民幣163,730,000 元。稅
項開支增加主要是由於物業銷售增加所引起的企業所得稅及土地增值稅大幅上升所致。
母公司擁有人應佔溢利╱虧損
母公司擁有人應佔溢利╱虧損由二零一一年上半年的虧損約人民幣103,493,000 元轉為二零一二年上半年的溢利約人民幣
199,849,000 元,主要原因是由於二零一二年上半年交房面積及投資物業公允值增加所致。
14 : GS(14)@2013-01-22 01:24:54

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20130121012_C.pdf
建議進一步發行於二零一七年到期的11.5%美元優先票據
本公司擬進行建議進一步發行,向機構投資者發售及發行額外票據。建議進一
步發行將僅以要約形式於美國境外遵照證券法項下的S規例向非美國人士發
售。
除發行日期及發行價外,額外票據的條款及條件在所有方面均與原先票據相
同,將與原先票據合併及構成單一系列,並就一切有關票據的事宜作為單一系
列投票,惟額外票據須於額外票據發行日期後40日間以具備臨時國際證券識別
號碼(ISIN)及通用編碼的臨時總額票據的權益代表,屆時臨時總額票據的權益
將轉換為永久總額票據的權益,並將其與原先票據全面合併及構成單一系列票
據。
建議進一步發行的完成須受市況及投資者反應規限。德意志銀行、滙豐及工銀
國際證券有限公司作為聯席牽頭經辦人,德意志銀行、滙豐及工銀國際融資有
限公司作為聯席賬簿管理人,負責經辦建議進一步發行。
倘額外票據獲發行,本公司擬利用額外票據所得款項淨額就其新增及現有項目
提供資金(包括建造成本及土地成本)及供作一般公司用途,在各情況下,僅以
原先票據的條款所准許的範圍為限。本公司或會因應變動中的市況調整其業務
發展計劃,並因此可能重新分配所得款項用途。
本公司將尋求額外票據在聯交所進行上市。本公司已經收到聯交所有關額外票
據合資格進行上市的確認。額外票據是否獲納入聯交所並不視為本公司或額外
票據價值之指標。
15 : 自動波人(1313)@2013-02-07 23:36:51

內房大升大跌完全唔關佢事....

真係奇怪
16 : greatsoup38(830)@2013-04-04 19:22:14

1966

都是賺3.4億,跌10%,靠稅,計利息資本化後轉孟為虧,蝕2,000萬,重債
17 : simonwor(34306)@2013-04-10 00:15:43

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130409/18221642

違反國五條被罰 第一滴血
中駿樓盤遭中央開刀

【本報訊】嚴控樓市的新「國五條」實施以後,中央遭到多個省市冷待,近日卻有廈門市政府這位知音客。廈門國土房管局經調查後裁定中駿置業(1966)旗下廈門「中駿天譽」項目,違反新「國五條」細則,樓盤被罰暫停一周銷售,成為新例下首個被罰樓盤。
記者:周燕芬

內地地產代理稱,被罰停售一周屬象徵式,難收阻嚇作用。難怪中駿置業執行董事兼高級副總裁李維回應本報有關面對中央對房地產市場的宏調政策意見時,表示已經成為一種常態,集團亦已調整銷售策略應付新形勢。
自新「國五條」實施後,把關最嚴的是北京,沿海的廈門在徵收20%稅款亦處理得模糊,但限購則升級,例如嚴禁外地人補繳社保購房。對於廈門的新「國五條」,中駿置業以身試法,除違反限購令外,亦未向物價部門提交樓盤售樓。
誇大宣傳 申報價格虛高
廈門國土房管局為此而展開調查,據房管局官員透露,中駿天譽專案在檢查中被發現存在誇大宣傳、申報價格虛高、購房資格審查不清等問題。因此該部門對此發出《整改通知書》,責令該企業在一周(4月3日至9日)限期內整改,目前已經暫停該樓盤的網簽(網簽就是交易雙方簽訂合同後,到房地產相關部門進行備案)。
對於「未對審核購房人的購房資格進行審查」指摘,李維承認有違限購令,據廈門市規定只可銷售當地住房予已繳納一年所得稅和醫療保險的人士,他表示涉及違規的外地購房客只有數名,經已辦理退房手續,相關單位經已被當地廈門客戶認購,對中駿收入未有構成影響。
至於被指「申報價格虛高」,李維指集團向有關當局申售價為每平方米3.6萬元,但出售單位實質售價是3萬元,主要是先出售較便宜的單位,集團原預期整個項目的銷售期或達1至2年,最終有機會上至3.6萬元。他強調樓盤並沒有違反售價超逾申報價格的規限。由於銷情良好,集團爭取於1、2個月後推出餘下66個高層單位,以及65個連排別墅單位發售;整個樓盤全部售罄可套現合共20億元,中駿佔65%權益。而「未向物價部門報備價格」。
中駿反駁 改銷售策略
對於樓盤被指「誇大宣傳」,他指集團於3月17日當天首次推出的137個廈門中駿天譽單位,的確於1小時內售罄,並且套現了10.26億元(人民幣.下同),因為該樓盤位於廈門市中心,並面對海景。至於當地媒體以「時光碟」這類較「激動」來形容樓盤銷情,他指這非集團所能控制。但日後集團會較低調處理樓盤銷售。
面對中央對房地產市場的宏調政策,他表示已經成為一種常態,集團亦已調整銷樓策略,會增加推出每方米售價5000元至1萬元的中價樓盤。他表示今年首季集團的合同銷售金額表現良好,達26億元,而今年售樓目標為75億元,高於去年25%。
18 : GS(14)@2013-04-10 00:20:07

http://xm.focus.cn/news/2013-04-04/3087708.html
中駿天譽」項目高層住宅共203套,3月17日開盤當天,實際僅認購137套,但部分網絡媒體誇大宣傳,稱「一小時銷售10億」,是「時光盤」等,造成房源緊張假象。同時,該項目高層住宅申報價格與實際成交價格差距較大,存在虛高現象。另外,項目在簽訂認購合同前未要求購房人提供購房資格證明材料,未對購房人的購房資格進行審查。

  昨天是廈門版「國五條」實施細則出台的第一天。記者從廈門市國土房產局瞭解到,當前,廈門已全面啟動房地產市場秩序的專項集中整治,重點將查處限購措施執行中的違法違規行為。

  4月2日,也就是廈門版「國五條」實施細則發佈當日,廈門市國土房產局、市建設與管理局、市地稅局、市物價局、市工商局、市人行、銀監局、市房地產行業中介協會等部門聯合組成房地產市場專項檢查整治工作組,到「蓮花新城」等房地產項目及門店較多的二手房中介企業丹廈房產開展實地檢查。

  「中駿天譽」項目

  誇大宣傳「時光盤」

  記者瞭解到,「中駿天譽」項目在檢查中被發現存在誇大宣傳、申報價格虛高、未向物價部門報備價格、購房資格審查不清等問題。

  該項目高層住宅共203套,3月17日開盤當天,實際僅認購137套,但部分網絡媒體誇大宣傳,稱「一小時銷售10億」,是「時光盤」等,造成房源緊張假象。

  同時,該項目高層住宅申報價格與實際成交價格差距較大,存在虛高現象。

  另外,項目在簽訂認購合同前未要求購房人提供購房資格證明材料,未對審核購房人的購房資格進行審查。檢查組表示,這些做法誤導消費者對市場的判斷,干擾房地產市場正常秩序。

  針對中駿置業「天譽」項目的上述問題,廈門市國土房產局已下發《整改通知書》,責令該企業限期整改。

  部分中介門店

  未提前審查購房資格

  住宅集團「蓮花新城」項目對限購政策執行比較到位,商品房買賣合同和認購合同簽訂前都能嚴格審查購房人的購房資格,售樓現場比較規範,嚴格實行明碼標價、一房一價的規定。

  廈門丹廈房產行銷策劃有限公司客戶簽約中心按照限購要求,在簽訂二手房買賣合同前,對房屋產權資料、購房人的購房資格等進行審核,但旗下各門店在與購房人簽訂經紀合同或委託合同時,卻沒有對其購房資格進行預先審查,並產生一些不必要的糾紛。

  廈門版「國五條」實施細則明確要求,將購房資格的審查時間提前至簽訂商品住房買賣合同(認購)、居間合同前。檢查小組要求丹廈公司應對照「國五條」的有關精神,將購房資格審查環節前移。
19 : greatsoup38(830)@2013-06-22 17:15:28

2013-06-15 iM
上半年銷情超預期

  在進行訪問時,中駿只公布了首四個月的成績,但當時銷售亦已達全年目標的45%,李維表示上半年成績完全出乎管理層的預期。

  「我們今年定下全年銷售目標是75億元,較去年增長15%,是比較穩健的目標,3月銷售額18億元,創下集團成立以來最佳成績,我們下半年將有5個至6個新盤開售,希望市場仍能保持良好的勢頭。」

  他透露,集團最初的預算,是上半年銷售45%,下半年完成餘下55%,但現時銷售額已超逾上半年的目標,下半年可能的話集團將向更高目標進發。

  「今年集團可銷售面積約200萬平方米,有部分是去年開盤保留到今年,全年計我們會有9個住宅項目銷售,有些會到第三四季才開盤,實際推盤量預算為140萬平方米,如簡單以平均售價每平方米9,000元計,即今年可售的樓盤金額為126億元,如去化率60%的話,那全年銷售額可達75.6億元,去化率70%就是近90億元,如去化率能達80%的話,銷售額就可衝擊100億元。」

  問他可有信心今年首度衝擊100億元時,李維卻表示,「不敢作這個預測,因為不知道政府在下半年會不會推出新的調控政策,我相信要超過75億元目標是沒問題,如沒有政策憂慮的話,我們肯定會衝100億元,但政策的風險我們不敢忽略,故此我們暫時沒有調整全年目標的計劃。」

  中駿在2010年2月在港交所掛牌上市,集團在福建紮根,以截至2012年12月底的合同銷售額60億元計,泉州、廈門及漳州這3個位於福建省的城市,佔總銷售分別61%、28%及1%,在福建以外的城市銷售比重則為10%。

長三角區首重上海

  集團截至去年底土地儲備合共為863萬平方米,當中以泉州土儲達444.6萬平方米最多,佔比51.5%,另外在遼寧鞍山擁有181萬平方土地,佔比21%。不過,近年集團開始把版圖拓展至福建以外的城市,包括一綫城市的深圳及北京。

  李維表示,要成為內地主流的發展商,要慢慢由區域發展走向全國化,集團最初在福建打好根基,然後就走到環渤海地區的北京、遼寧等,下一步計劃則會走向長三角地區。

  「現時我們有三分二土地在福建,三分一在環渤海區,內地四大城市北京、深圳、上海及廣州之中,我們已在前兩個城市拓展項目,下個目標則會在上海部署。」

毛利率維持30%水平

  今年以來,中駿共買入了5塊地皮,當中4塊在泉州,李維表示,集團今年的買地預算大約為35億至40億元,而去年買地支出約為23億元,故今年在買地方面按年增長約52%至74%。

  「計入今年以來買入的地皮,我們現時的土儲已增加到約1,000萬平方米,我們不會急於去拿地,採取平常心的態度去買地。」

  近年內房股的毛利率有下降趨勢,由過往逾40%逐漸回落至30%的水平,而中駿去年業績顯示,毛利率由2011年的40.9%回落至35%。

  李維認同,未來整體內房股平均毛利率應在30%的水平,「內地有一個特殊的稅種叫土地增值稅,還有各樣的人工成本、土地成本上升,加上價格波動,合理水平在30%左右。」

  至於集團的財務狀況,李維指出,去年11月集團發行2億美元債券,反應很好,今年1月在這個債券的基礎上,增發了1.5億美元,截至去年底止集團的淨負債率約為55%,估計今年負債率會略為上升,但仍會維持在健康水平。
20 : greatsoup38(830)@2013-07-12 00:55:51

盈喜
21 : greatsoup38(830)@2013-08-14 22:54:06

1966

10送2紅股

無錢賺,變賺1.3億,利息資本化後,由蝕1億變蝕4,500萬,降55%,重債
22 : VA(33206)@2013-08-15 20:58:43

中駿置業(1966)上半年大躍進
08:57







中駿置業(1966)公佈今年上半年中期業績:營業額同比激增3.5倍至37.2億圓人民幣(下同),純利也大增1倍半至4.98億,每股盈利17.5分,中期息每股派6港仙,另10送2紅股。



此小型內房股專注於在福建省較為繁華的地區,包括廈門、泉州、漳州以及福州等地,發展高端住宅物業發展項目。自10年上市以來保持穩定的發展,至去年底時擁有土地儲備合計總規劃建築面積871萬平方米,24個項目分佈於13個城市,其中海峽西岸經濟圈土地儲備佔全部土地儲備63%,環渤海經濟圈佔32%,其餘5%位於深圳市。去年業績輕微倒退,營業額與純利錄得36.4億和6.72億,分別下降4%及6%,每股盈利0.293港元,每股資產淨值2.11港元。



上半年物業銷售額大增,毛利亦躍升2倍半至12.4億,加上投資物業續有2億的升值額,故此盈利出現大躍進。最新資產總值與淨值也提昇至稍逾230億及53.8億,每股淨值約2.39港元,現股價折讓21%,與同級數的地產股相比不算吸引。現有土地儲備合計總規劃建築面積1000萬平方米,應佔面積690萬米;項目數目增至29個,分佈於14個城市,在海峽西岸經濟圈所佔比例提高至68%。公司向來速動比率偏低,而負債比率頗高,未來或會有集資壓力。



上市初期先升後跌,升上2.99後迅即轉向回落;跌勢持續直至11年末低造1.40方止。去年反覆向上,大部份時間交投較靜;今年初升上2.10後遇阻回調,但大致上仍在中期上升通道範圍內上落。年中從1.65低位反彈返上1.90水平未能再進,近週暫時守穩在1.80水平之上;本週二隨市彈升2%收1.89。因在2.00關附近阻力不輕,後市需要成交增多才有力可再試闖關。




林志江 (SFC CE NO:AAV499) ,本文之作者為證監會持牌人,申報於本文章刊登之時,並沒持有此股票。
23 : GS(14)@2013-08-15 22:37:34

呢個林生唔知自己寫乜
24 : greatsoup38(830)@2013-09-10 23:49:04

http://www.thestandard.com.hk/ne ... d_str=20130826&fc=1

Grace Cao and Eunice Leung

Monday, August 26, 2013


China SCE Property Holdings (1966) executive vice president Li Wei expresses confidence that the mid-sized mainland developer can hit 10 billion yuan (HK$12.68 billion) in sales this year.

As contracted sales in the first seven months have already reached 6.2 billion yuan - or 83 percent of the company's full-year target - Li feels the exalted milestone is well within its grasp.

"We have impressed the market by becoming the best among mainland developers of similar size ... the best in housing quality, corporate management, financial position and risk control," the former banker says.

Li, 43, manages the day-to-day operations of the Fujian-based property developer, which largely focuses on high-end projects in the major metropolitan areas of Xiamen, Quanzhou, Zhangzhou and Fuzhou.

The company, chaired by Wong Chiu Yeung, posted net profit of 498 million yuan in the first six months - soaring 150 percent from the previous year.

China SCE's average sales price hovered at 12,581 yuan per square meter from January to June - 20 percent higher than China Vanke's 10,461 yuan psm, and 87 percent higher than Evergrande Real Estate Group's (3333) 6,712 yuan.

Shenzhen-based China Vanke - the mainland's largest residential developer - topped the list in terms of sales volume in the first half, while Guangzhou's Evergrande led in total area sold.

In February 2010, China SCE raised HK$1.49 billion by selling 600 million shares through an initial public offering in Hong K
ong.

The IPO attracted subscriptions from Atlantis Investment Management; Ding Shizhong, chairman of ANTA Sports Products (2020); and state- owned enterprises China Resources (Holdings), and Xiamen Xiangyu Group Corp.

"We grew slowly before we listed. The IPO helped set us on a high-growth track," Li said, adding China SCE aims at achieving annual sales of 20 billion yuan in three years.

The public float was Li's idea, but he modestly describes himself as just a "professional manager."

He rarely mentions his previous experience as a veteran banker. Prior to joining China SCE in mid-2006, Li worked at China Construction Bank (0939) - the world's second largest bank in terms of market capitalization - for 14 years.

He was general manager of corporate operations and the credit department in Xiamen before resigning.

"I was expecting to be promoted to deputy head of the branch, but I decided to leave immediately after talking with Mr Wong [Chiu Yeung]," Li recalled. "I was impressed by his personal charisma and ambition for China's real estate market."

Prior to 2006, Wong was involved in the machinery manufacturing business in a joint venture with a Japanese firm. When he shifted his interests to the property market, he needed "someone with financial-related experience and management ability."

He found Li, a Xiamen native who graduated from an elite university, and had a solid track record at a major bank.

"I remembered it was a Labor Day Holiday [in May 2006]. Wong and I spoke for two to three hours, and after the holiday, I quit [CCB]," Li said, adding he had no regrets over leaving a state-owned bank to join a newborn private property development firm.

Later, he and Wong drew up a blueprint for China SCE - including a medium-to-long term strategic development plan, an IPO timetable, and regulations for standardized corporate management.

In the early stages, the firm positioned itself as a luxury residential developer reaping huge profits due to low land costs.

Through chairman Wong's wide network of Fujian entrepreneurs, Xiamen-headquartered China SCE acquired 70 percent of its land bank by investing in plots owned by private companies and local governments.

Li describes the unique business model as a "win-win" cooperation between China SCE - a professional property developer needing land - and those entrepreneurs who had land but not the expertise to boost their value.

China SCE's friendship with ANTA Sports's Ding stemmed from such a cooperation.

"But the model is no longer the major source for land bank as the market has changed so much," Li said. "The biggest challenge for a property firm now is government policy."

Chinese authorities have been intervening in the real estate sector by using administrative measures - such as placing home purchase restrictions on non-locals - to cool the sizzling market and curb speculation.

However, despite the measures, new home prices rose for the 14th consecutive month in July, in a comparison base of 100 mainland cities, according to Soufun, China's largest real estate information platform.

In Quanzhou and Xiamen - two of China SCE's major markets - flat prices jumped 4.45 percent and 3.44 percent, respectively, in July over June, Soufun's report showed. The two Fujian cities topped the list for month- on-month price increases among new homes in the country.

"The government should establish a long-term policy in the real estate market, rather than using short-term administrative measures," Li said.

His personal understanding about long-term policies include construction of social housing projects to accommodate low income families, along with implementation of of property tax.

Amid the cooling measures, China SCE adjusted its product mix in the first half by reducing luxury projects to about 10 to 15 percent of developments, while boosting the supply of homes for the middle class from 30 to 40 percent, up to 50 to 60 percent of sales.

"We see strong demand for small houses from young couples. But we will never stop offering high-end projects," Li said.

As for the land market, China SCE is more involved in open market auctions. Li personally attends land auction several times a month, and never gets upset over losing a bid.

"My principal is, never buy a plot that you feel is too expensive to sell later," Li said, noting the firm has set a profit guideline requiring a minimum net profit of 15 percent from project sales.

"We are committed to providing a stable investment for shareholders," said Li. "We never disappoint them."

He said China SCE usually sets targets and informs investors about them at the beginning of a year, then asks them to check back toward the end of the year.

"I am just a professional manager," Li said, explaining that he treats everyone equally and is never bossy.

His down-to-earth personality has provided a calming influence at China SCE.

"Our aim is to harmonize three core values - cost control, quality and turnover."
25 : greatsoup38(830)@2013-09-29 18:56:14

2013-09-23 MT

【直擊】中駿置業 今年合約銷售料破百億   
....

  中駿置業土儲大部分位於福建省,今期本刊記者親往視察公司位於廈門及泉州的項目。我們甫抵達廈門便馬不停蹄先到海滄區的中駿天峰考察,該樓盤兩、三年前已開售,當時每平米均價約2萬元,屬中高端盤,目前貨尾單位已升值至2.6萬元水平。

  我們登上中駿天峰高層住宅,28樓往外望,映入眼廉的是無敵大海景,190平方米、三房兩廳間隔,當年這單位僅需380萬元。據悉,2樓已有業主轉手,以每平米2.4萬元成交,升值50%。中駿天峰是中駿與田北俊合作的項目,分別佔60%及40%,項目已交付入帳,當年買地成本僅約5,000元。

天譽套現23億元 未入帳

  當我們趕往廈門島上的另一項目天譽時,天已全黑,這個盤是今年新國五條推出後,首個被罰的盤,皆因銷售太火爆,1小時賣掉套現10億元,結果被罰停了10天不能簽約。高層3月開售203個單位,均價3.5萬元,上周只賣剩20個;別墅4月才拿到預售證,均價約5萬元,65個已全賣掉,項目套現約23億元,當中別墅約8億元。

  我們摸黑看一看這麼火爆的天譽,有溫泉入戶作賣點,300平方米的別墅,毛坏房售價約1,800萬元。別墅預計今年底或明年初可交付入帳,高層則要明年下半年。

  翌日,天氣晴朗,我們一大清早坐車往泉州,一睹公司泉州豐澤區的財富中心第四期柏景灣開售的情況,我們9點多到達樓盤旁的體育館銷售現場,場內坐滿了購房者逾3,000人,約四個人爭一個房,結果即日沽清,套現9億元。

  據介紹,財富中心第一期均價僅7,500至7,800元,第四期售價已升至8,000至1萬元,戶型介乎62平米至130平米,預期將於2015年才交付。至於財富中心三期有Soho及步行街,已售15億元,料今年底入帳,公司將保留16.7萬平方米商場作投資物業。

  除了上述提及到兩個或年底前入帳的項目外,廈門四季陽光及鞍山也有盤可於下半年交付入帳。財務總監李少波表示,「下半年入帳面積,約是上半年的80%至100%,2013至2015年,入帳面積每年增長冀可達到40%。」

料下月按揭貸款恢復正常

  近期銀行按揭貸款偏緊,會否影響金九銀十的銷售,管理層認為,「因為之前銷售太好了,銀行的額度有些緊張,但影響不會特別大,因為整體的金融環境還是較寬鬆,從本月開始,很多銀行把個人按揭貸款資產賣掉,資產證券化後,把額度騰出來,估計到下月,四大行按揭會恢復到正常水平,而小銀行還是會比較緊。買房子第一步是簽約,然後首付,到銀行辦理按揭,我們房子已賣出去,只是按揭款回來會往後延半個月至一個月,現金流稍為慢一點,以前需要三、四周,目前可能要兩、三個月,但開發貸款還可以借,不會影響開發速度。」

  「從前年開始,也沒有甚麼金九銀十,去年金九銀十也是賣得普普通通,現在也沒特別要這個時間去買房子,今年首8個月銷售量已上去了很多,現在發展商開盤也不會故意放在9月及10月,不會等了,有時候稍等一下,下個月便調控了。」

  「公司目前處於比較高速增長的階段,所以買地金額會愈來愈多,預計下半年斥30億元買地,集中在廈門及上海,未來重點還是會在福建,今年底淨資產負債率會上升至80%左右,但這只是暫時性,中期的目標是介乎60%至70%。」

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移民城市 樓價漲不停

  對於福建省內城市樓價的升值潛力,黃朝陽分析道︰「泉州是福建省內人口最大的城市,有840萬人,GDP在省內排第一,其後才是福州、廈門。泉州做生意的人非常多,民間經濟非常發達,但泉州樓價比廈門低三分之一,因為泉州不是外來人來買,它是本地人買。廈門則是移民城市,典型的移民城市如香港、新加坡,外來人源源不絕到這些城市,房價不斷漲。內地北京、上海、深圳、廣州等一綫城市,廈門、杭州、寧波、青島等二綫城市都是移民城市,房價也一直漲。正如台灣的高雄漲不了,因為沒有外來人,台北則可以漲。」言下之意,福建省內他較看好廈門的樓價。
26 : MrYeung(15476)@2013-10-17 21:09:55

http://www.e-capital.com.hk/repo ... 7-92be-6e98d36c2dde
1966
27 : greatsoup38(830)@2013-10-17 22:53:10

26樓提及
http://www.e-capital.com.hk/report/Detail.aspx?CFECFID=7c997e9c-0ee0-47e7-92be-6e98d36c2dde
1966


有乜股票問題隨時啦
28 : greatsoup38(830)@2013-12-15 11:39:23

http://hk.finance.yahoo.com/news ... F%8E-220000139.html

撰文:盧燕琴 攝影:張文康 美術:陳國威

一直以「立足海西,拓展環渤海,關注長三角和珠三角」作為發展戰略的中駿置業(01966),今年迎來了公司的一個大飛躍。成功競得上海虹橋商用地塊,標誌公司正式進軍長三角市場,不僅土儲突破1,000萬平方米,前11個月累計合同銷售金額同樣衝破100億元人民幣大關,意味中駿已進入快速增長期。

中駿在海西(海峽西岸經濟圈)的發展已經十分成熟,在福建的廈門、泉州,中駿可謂無人不識。這也是為甚麼公司在當地具有叫價能力,據瞭解,中駿在廈門及泉州的樓盤的售價,一般能比整體市場價高出一成至三成。主席黃朝陽稱,由於中駿在福建的議價能力高,所以也能拉高其他房地產的售價。這樣的話,不僅有利整個市場的價格水平,也不用害怕在同一區域的同業打價格戰。

公司叫價能力強

這些城市的樓價潛力不容小覷,黃朝陽分析道︰「泉州是福建省內人口最大的城市,GDP在省內排第一,其後是福州、廈門。泉州做生意的人非常多,民間經濟非常發達,但泉州樓價比廈門低,因為泉州不是外來人來買,而是本地人買。廈門則是移民城市,典型的移民城市如香港、新加坡,外來人源源不絕到這些城市,房價不斷漲。北京、上海、深圳、廣州等一線城市,廈門、杭州、寧波、青島等二線城市都是移民城市,房價也一直漲。」

故此,海西區依然是中駿發展的重點,未來幾年,公司將繼續發揮其在福建省的地緣優勢,積極尋找省內閩南地區以外區域的市場機會,拓展公司在福建省的市場分額。海西以外,中駿還將積極謀求進入一、二線城市以及一些省會城市的發展時機。「這些城市經濟發展相對穩健、人口不斷增長、居民購買能力日益提高,因此有不可忽視的市場潛力和發展前景。我們認為,進入這類城市,將有助於我們全面提升品牌認知度,並能有效分散未來發展風險。」

月前,公司宣佈以總代價約35.79億元人民幣(下同)成功競得位於上海虹橋商務區的第一及第三號商用地塊,是邁進長三角市場的第一步,同時使得集團的土地儲備總建築面積超越1,000萬平方米。該兩幅地塊位於上海虹橋的交通樞紐,項目土地面積約為27.9萬平方米,樓面地價每平方米約12,827元,將發展成為商業及寫字樓綜合體。這次是繼中駿進軍環渤海地區的北京及珠三角地區的深圳市場後,將業務版圖拓展至長三角地區的上海。根據公司中期的數據,以區域分,中駿在海峽西岸經濟圈土地儲備佔全部土地儲備約68%,環渤海經濟圈約佔28%,其餘4%位於珠三角經濟圈的深圳市。執行董事黃攸權指出,進軍上海的計畫,公司研究良久,相信上海市場需求一定有,即使價格稍低也能賣,所以相對於進入三四線城市,公司更偏好上海。

剛需房需求持續釋放

至於產品方面,公司早已根據市場的變化積極調整產品線,逐步擴大剛性需求產品、改善型需求產品的比重,希望在嚴厲的宏觀調控環境下實現較快的週轉。「房子一定愈來愈小。」黃朝陽說,所以公司不惜犧牲毛利率追求速度,並從高端走向中端市場,以求在政策打壓下獲得良好的成績。

事實上,中駿的銷售很理想。今年11月,實現合同銷售金額約9.87億元,合同銷售面積10.4平方米,同比分別增長41%和42%。截至11月30日止,首11個月累計合同銷售金額已破百億大關,達101.74億元,同比大幅增加95%。累計合同銷售金額已超過全年75億元銷售目標約36%。他透露,事實上公司內部銷售目標為120億元。未來,儘管政策的影響仍然存在,公司依然感到審慎樂觀,黃朝陽相信,在一段較長時期內,剛需房的需求依然突出,政府亦會出台一些對民營企業有利的政策,因為「不靠民營的經濟會沒有生命力」。
29 : greatsoup38(830)@2014-01-24 00:05:23

1966
30 : greatsoup38(830)@2014-03-19 01:35:36

1966

盈利降1成,至3.1億,重債
31 : GS(14)@2014-08-20 02:29:59

1966

盈利降66%,至1億,重債
32 : GS(14)@2015-04-09 14:24:56

盈利增2成,至3.7億,資本化後虧增6成,至5億,重債
33 : GS(14)@2015-06-20 01:08:15

盈喜
34 : GS(14)@2015-06-24 16:00:28

notes
35 : GS(14)@2015-06-25 12:28:16

notes
36 : GS(14)@2015-06-25 12:29:46

notes
37 : greatsoup38(830)@2015-08-19 00:57:25

盈利增3.3倍,至4.3億,重債
38 : greatsoup38(830)@2015-09-07 01:01:17

2015-08-29 iM
內房回暖 融資成本減 中駿迎銷售高峰期   

中央減息降準圖振興經濟,惟A股急挫及人民幣貶值,似為經濟以至樓市增添不明朗因素,剛打入全國五十大房企的中駿置業(01966)主席黃朝陽表示,寬鬆政策的「放水」效果,下半年將逐步浮現,而內地融資成本下降,更抵銷貨幣貶值副作用,有利內房中長綫重拾小陽春;隨着庫存壓力減輕,已計劃於多個一、二綫城市推出初創(Startup)企業園及六大新盤,以迎接銷售高峰期。

A股風聲鶴唳,人行周四(26日)宣布「組合拳」減息兼降準,金融機構的貸款基準利率下調0.25個百分點至4.6%,進一步降低融資成本,有助恢復買家還款力及信心。事實上,去年內房一直受累於供應過剩問題,經過屢次減息降準,各地樓市終於回暖。國家統計局最新數據指,7月份全國70大城市,房價環比上升城市的數量增至31個,連續4個月正增長,尤其深圳及京滬新盤熾熱,深圳一手住宅按月升價6.3%,過去一年累升24%;二手房價方面,上月也多達39個城市報升。

銷售改善下,不少房企表現眼前一亮,其中H股上市的中駿置業,截至6月底上半年度,銷售收入59.95億元人民幣,較去年同期急升1.79倍,純利按年升100%至6.29億人民幣;每股盈利18.4分,派中期股息每股5港仙。實則中駿上半年部署,是以去庫存為主,期內僅推一個新盤,套現合同金額54.12億元人民幣,達全年銷售目標135億元的四成,售樓均價為每平方米8,193元,惟毛利率由去年同期38.6%跌至28.3%,因上半年開賣屬於中檔住宅。

上半年收入急增1.79倍

黃朝陽認為未來內地樓市樂觀,「現在對行業前景比較看好,因為一連串金融體制優化(放寬),對房地產發展非常關鍵,尤其融資成本有下降趨勢,內地銀行陸續減息,於可見將來還會進一步減下去。」

「實際上,怎辦控制和減少財務成本,已經成為經營中國房地產的關乎生存問題,因為賣地透明度增加,地價迅速變貴,業界能控制的就只有自身開支,當中行政費用是很難削減的,例如員工工資,能夠不漲價嗎?又例如樓盤宣傳費,想控制在銷售收益百分之1.5以內,亦殊不容易,還有建築材料等等,總之融資成本下降,對整個行業都是佳音。」

不過人民幣連番貶值,於境外集資的內房成本難免上升,港股上市包括融創中國(01918)、華潤置地(01109)、中國海外發展(00688)等近日股價反覆,業界分析指,雖然貶值對上述房企現金流影響有限,但估計人民幣對美元每貶值1%,其本年度核心盈利便可能下跌2%至3%。

黃朝陽指解決辦法之一,是重新轉向國內融資,「公司兩筆以美元結算的優先票據,尚有2年半和5年才到期,受影響輕微,目前中駿國內外舉債比例各佔一半,公司並已準備發行新的人民幣債券,低息且年期較長,預計今年9月底至10月初發行,藉此平衡人民幣貶值帶來的影響。」

夥拍信置投大埔豪宅地

中駿置業總部位於福建,2010年來港掛牌上市後勢頭不錯,今年更打入全國五十大房企,提及香港市場,黃朝陽目光炯炯。「做熟悉的市場,守住佔有率,是風險低一點的做法,但香港樓市成熟,公司投資組合亦欠缺香港項目,因此興趣很大。近期開始參與一些香港土地招標,例如大埔科學園旁邊的白石角豪宅地皮,與信和置業(00083)搭檔競投,希望憑藉其經驗,加深對香港市場了解。」

「海外市場亦有考察,包括澳洲和美國,暫未有詳細協議。老實說,即使在海外市場如澳洲,目前新盤買家都以中國客為主,他們想規避資金留在內地的風險,不過,中國經濟一旦有問題的話,對這批並非剛性居住需求的海外樓盤,購買力肯定下跌,故目前我們不放在首位考慮。」

八大城市開拓創業地產

環顧芸芸內房企業,近年都致力輕資產化,他亦有相同構思,「公司即將展開一個『眾創空間』項目,目標為美國WeWork,盼打造滙聚創意的共用寫字樓(Coworking Office Space)。」黃朝陽口中的WeWork,跟在港掀起話題的運輸服務商Uber一樣,屬於新世代的共享型經濟,WeWork不單向小型初創企業提供辦公室租賃,還有餐飲等周邊配套;據業界估計,WeWork今年6月募資後市值逾100億美元,黃朝陽認為這門生意搬到中國亦大有作為。

「國家近年提出創意政策,鼓勵年輕人們創業,為辦公室租賃帶來強烈需求,但需要的並非封閉型辦公室。因此我們會尋找一些全幢商廈,改裝成開放式的辦公空間,每個小間隔適合2至6個人工作,提供家具、傳真機及無綫網路等設施,讓創業人士聚集協作,亦可作為企業落戶新城市的據點。計劃涉及總樓面10萬平方米,將在一、二綫城市商業圈進行,首批包括北京、上海、深圳和廈門,接下來是南京、杭州、武漢及重慶。」

「租金方面,估計比舊式寫字樓高2至3倍,目前舊式辦公室連公攤費用,一般每平方米月租介乎100至300元人民幣,在我們計劃中便會是300至900元,由於面積較小,租金仍在初創公司負擔範圍內,而且服務重點不僅是地方,更在於為租戶創造有利創業環境,好像交流概念、工作機會的平台,這些附加價值,正是輕資產化的意思。另一個海峽科技園項目,佔地1,000萬平方米,鄰近興建中的廈門翔安國際機場,最快年底前招租,希望招攬物流業進駐。」

庫存去化率料增至60%

除了產業地產的嘗試,中駿的住宅庫存壓力也有所減輕,旗下上海新盤中駿?天譽上月開售,首批118個單位即日沽出九成,銷情接近「日光盤」,黃朝陽表示只是開始,下半年度準備連環推出六個新盤,涉134萬平方米樓面,大部分位於一綫城市,均價可達1,1萬元,而集團去化率可由上半年約55%,增加至逾60%。

「房地產這個行業,現在變化非常大,我們認為專注房地產發展,需要有四大要素。一、買地;二、定位,就是要建些甚麼;三、銷售時機,甚麼時候賣最好;四、降低財務成本。」

他解釋說,「近年進入北京等一綫城市後,定期預留20億至30億元增加土儲,現有土儲942萬平方米備用。預計興建的豪宅比例將降到四成左右,其餘六成興建小型單位,尋求八十、九十後購買力,始終房價長遠上漲,縮小單位面積,令買家能夠承擔樓價。在江西,100平方米的一手三房戶售價約350萬元,如果縮至70平方米,入場費降到250萬元以下,便吸納到更多買家,小型單位實際已經成為銷售主力。」

「賣樓節奏亦要掌握,房地產挑到好時機出售,利潤可以非常高,相反錯誤時機沽貨,即使再好產品也會遇上困難,更怕輪到市況暢旺之際,手上卻沒貨可賣了。故樓盤起動銷售速度要快,譬如某類型單位開始受歡迎,我們3至5個月內就能推出相關樓盤發售,要訣是前期規劃要好,打樁等工序預早完成,然後再按市況調整部署,公司行政亦需高效率。」

以色列考察 盼成創投孵化器

傳統發展商掌舵人的思慮,主要在「麵粉」與「麵包」之間徘徊計價,但黃朝陽則希望把業務觸手從房地產,轉到高增長的科技行業。「上周我剛去過以色列,考察當地的創投公司,這方面以色列做得很出色。」

「印象最深有一家公司,Google是網絡搜索引擎,但那公司現在做的,卻是以圖像進行精確搜尋,就像圖片也有記憶似的,日後單靠一張相片,便足夠在人海眾裏尋他,或者找到異國的詳細地址,想像起來有點恐怖,但就是科技的力量。」

「在我們創業地產的計劃中,中駿也不僅單純房地產商,而是企業孵化器(Business incubators)角色。假如遇到優秀的初創公司,我們看中其盈利潛力,便有機會投資合作,讓它繼續成長,已經預留一筆資金去做,不一定地產或相關,反而前瞻性的高科技或網絡3.0行業,甚至乎手機遊戲,我們都有興趣。」

39 : GS(14)@2016-03-20 23:23:16

盈利增85%,至6.9億,重債
40 : greatsoup38(830)@2016-05-01 01:51:42

買項目
41 : greatsoup38(830)@2016-08-16 06:44:43

盈利增45%,至5.8億,重債
42 : GS(14)@2016-11-15 11:05:41

BUY PROJECTS
43 : GS(14)@2017-02-17 15:22:10

本公司董事(「董事」)會(「董事會」)謹此知會本公司股東及有意投資者,本集團預
期截至二零一六年十二月三十一日止年度的母公司擁有人應佔溢利將較去年錄得
顯著增長,有關增幅預期將不少於100%。預期錄得增長主要由於截至二零一六年
十二月三十一日止年度,本集團及其合營公司交付予顧客的物業及本集團及其合
營公司的投資物業的公允值收益顯著增加所致。
44 : GS(14)@2017-02-28 14:08:37

盈利增1倍,至13.6億,重債
45 : greatsoup38(830)@2017-03-07 02:52:53

建議發行優先票據
46 : GS(14)@2017-08-02 18:14:18

本公司董事(「董事」)會(「董事會」)謹此知會本公司股東及有意投資者,本集團預
期截至二零一七年六月三十日止六個月的母公司擁有人應佔核心溢利及母公司擁
有 人 應 佔 溢 利 將 較 二 零 一 六 年 同 期 錄 得 顯 著 增 長 , 有 關 增 幅 預 期 將 分 別 不 少 於
100 %及50 %。預期錄得增長主要由於截至二零一七年六月三十日止六個月,本集
團交付予客戶的物業顯著增加及確認物業銷售的毛利率提高所致。

47 : GS(14)@2017-09-01 10:26:21

配售事項及認購事項
於二零一七年八月三十一日,賣方及本公司與配售代理訂立配售及認購協議,
據此, 配售代理同 意按悉數 包銷基準 代表賣方 按每股股 份3.64 港元的 價格配售
最多400,000,000股現有股份。配售股份相當於本公司現有已發行股本約11.68 %
及經認購事項擴大後本公司已發行股本約10.46 %。

48 : GS(14)@2017-09-22 11:44:25

盈利增38%,至8.4億,重債
49 : 太平天下(1234)@2017-09-24 19:01:48

greatsoup48樓提及
盈利增38%,至8.4億,重債


破埋配售價。呢浪內房真係勁。
50 : GS(14)@2017-09-24 22:21:34

一炒就甚麼也炒
51 : GS(14)@2018-03-15 16:44:12

盈利增1倍,至20.3億,重債
52 : GS(14)@2018-04-11 05:51:06

優先票據
53 : GS(14)@2018-04-12 08:00:18

6億@7.45%
54 : GS(14)@2018-06-17 14:12:34

建議更改公司名稱
董事會建議將本公司英文名稱由「China SCE Property Holdings Limited」更改為
「China SCE Group Holdings Limited」及本公司中文雙重外文名稱由「中駿置業控
股 有 限 公 司」更 改 為「中 駿 集 團 控 股 有 限 公 司」。 建 議 更 改 公 司 名 稱 須 待 股 東 於
股東特別大會上以特別決議案批准及開曼群島公司註冊處處長批准後,方可作
實。

55 : GS(14)@2018-08-14 19:18:01

本公司董事(「董事」)會(「董事會」)謹此知會本公司股東(「股東」)及有意投資者,
根據本集團對截至二零一八年六月三十日止六個月的未經審核綜合管理賬目進行
的初步審閱及董事會目前可得資料,本集團預期截至二零一八年六月三十日止六
個月錄得母公司擁有人應佔溢利大幅增加,與去年相比,有關增幅預期將不少於
70 %。有關預期增幅主要由於截至二零一八年六月三十日止六個月,本集團交付
予客戶的物業增加、該等物業的毛利率提高及本集團合營公司投資物業的公允值
收益增加所致。
56 : GS(14)@2018-09-02 12:55:30

本公司董事(「董事」)會(「董事會」)謹此知會本公司股東(「股東」)及有意投資者,
根據本集團對截至二零一八年六月三十日止六個月的未經審核綜合管理賬目進行
的初步審閱及董事會目前可得資料,本集團預期截至二零一八年六月三十日止六
個月錄得母公司擁有人應佔溢利大幅增加,與去年相比,有關增幅預期將不少於
70 %。有關預期增幅主要由於截至二零一八年六月三十日止六個月,本集團交付
予客戶的物業增加、該等物業的毛利率提高及本集團合營公司投資物業的公允值
收益增加所致。
57 : GS(14)@2018-12-13 15:12:33

董 事 會 欣 然 宣 布 , 於 二 零 一 八 年 十 二 月 七 日 , 買 方( 本 公 司 的 間 接 全 資 附 屬 公
司 )與 賣 方 訂 立 股 份 轉 讓 協 議 , 據 此 買 方 同 意 收 購 及 賣 方 同 意 出 售 銷 售 股 份 ,
總代價為人民幣628,728,721.65元。此外,買方須向賣方支付人民幣3,552,343.43
元,作為前期費用的補償。
於完成股份轉讓協議及其項下擬進行的重組後,目標公司的已發行股本將由本
公司擁有51 %權益,而目標公司及弘輝建設將各自成為本公司的間接非全資附
屬公司。
58 : GS(14)@2019-01-09 10:13:02

本 公 司 擬 進 行 建 議 票 據 發 行 。 建 議 票 據 發 行 將 僅 會 遵 照 證 券 法 項 下 S 規 例 在 美
國境外提呈發售。
建議票據發行能否完成視乎( 其中包括 )市況及投資者興趣而定。票據擬由附屬
公司擔保人擔保。滙豐及瑞銀為建議票據發行的聯席全球協調人、聯席賬簿管
理人及聯席牽頭經辦人,而中信銀行( 國際 )、國泰君安國際及海通國際為建議
票據發行的聯席賬簿管理人及聯席牽頭經辦人。票據的定價將透過聯席牽頭經
辦人進行的入標定價程序釐定。於本公告日期,建議票據發行的金額、條款及
條件尚未獲釐定。

59 : GS(14)@2019-04-05 11:18:04

維持20億,重債
基金 中駿 置業 1966 專區
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=270369

動亂揭幕 第一階段:1966/05至1968/10

1 : GS(14)@2016-05-19 02:16:39

毛試圖摧毀「資產階級司令部」,並向「走資本主義道路的當權派」奪權。



「五一六通知」掀亂局













破四舊文物遭浩劫







第一夫人慘被批鬥





















來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160516/19614019
動亂 揭幕 第一 階段 1966 05 1968 10
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=300172

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