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長實破辣招　贈15%印花稅君柏買家受惠　其他發展商料陸續抗辣

1 : GS(14)@2016-11-11 08:07:50

【本報訊】政府突加辣，惟「你（政府）有張良計，我（發展商）有過牆梯」，印花稅加至15%後，普遍地產商按兵不動之際，「超人」李嘉誠率先發功，旗下長實（1113）與新地（016）前主席郭炳湘合作的馬頭角豪宅君柏，折扣不變，但發展商直接代繳15%印花稅，做到買家「唔使畀任何印花稅買樓」，拆解政府辣招，先河一出，料其他發展商拆招陸續有來。記者：朱連峰　黃嘉銘



特首梁振英上周五突公佈被視為「歷來最辣」的樓市辣招。但辣招實施不足一星期，即被「超人」滅招。按一手住宅銷售網，長實昨更新君柏價單，樓價及折扣優惠不變，但減辣細節盡在條款。



■君柏為長實與新地前主席郭炳湘合作發展的豪宅項目。　資料圖片

最平單位印花稅424萬

若買家選用「現金或即時按揭付款二」及「720長成交期」付款計劃，其中一項優惠，原本提供額外售價6.5%折扣，及「代繳成交金額8.5%從價印花稅」優惠。因應政府上周出招，大幅調高印花稅至15%，長實直接向買家代繳成交金額15%印花稅。若買家毋須發展商代繳任何從價印花稅，買方可獲成交金額15%之現金回贈直接作為成交金額部份餘款之用，有關優惠下周一生效。辣招下，如買家並非首次置業人士，須繳付高達15%印花稅。君柏今年9月重推，推出長達12年成交期救亡，同日加推23伙，折實最平2,824.9萬元，買家所支付的15%新印花費便需424萬元。



政府7個月收155億辣稅

長實指今次出招，讓已擁有物業之買家毋須受加強版印花稅影響其置業大計，適合換樓及投資者。君柏累售52伙，套現逾18億元。境外資金湧港買磚頭，令政府辣稅稅收急升，單是三項樓市辣稅，政府本財年至今暫7個月，已穩袋近155億元，等同買到18.6間山頂豪宅洋房Mount Nicholson6號獨立屋。據稅務局數字顯示，本財年（4至10月），來自SSD（額外印花稅）、BSD（買家印花稅）及DSD（從價印花稅）的稅收已達154.8億元，按年相比增加8.5%，當中BSD稅收由去年同期的30.85億元，增至今年近38億元，增幅逾兩成。若以10月份單月計算，涉及BSD物業成交共錄330宗，按月增80宗或32%，宗數為2014年9月錄得340宗以來，逾兩年來單月最多。至於涉及BSD稅款共10.23億元，按月升逾一倍。上月涉DSD成交共3,916宗，按月減少401宗或9.3%；但涉DSD稅款23.21億元，按月增逾1.4%，而且是2014年10月錄得23.86億元後，兩年來的最高按月數字。而10月的SSD成交則有60宗，涉2,260萬元，按月分別升17.6%和12%。



■陳先生

【市民意見】

陳先生：「喺新加坡工作咗六年，內地人錢多，出幾多招都冇用，新加坡辣招比香港多。新加坡有組屋，內地人炒樓唔影響新加坡人，但香港就冇政策幫年輕人。」



■朱先生

朱先生：「如果有發展商幫我哋畀埋稅，都唔會揀買二手。之前買開二手嘅投資者，可能以後都係要買新盤。新辣招只係令到啲人冇咁方便炒樓，但上唔到車嘅人繼續上唔到。」



■潘先生

潘先生：「發展商向買家送稅務優惠，實際都係冇損失，因為新辣招鎖死二手供應，啲業主唔賣咪用嚟收租囉，交投停頓，實際已幫晒一手樓，相信一手樓價好快會被挾高。」




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161111/19829964

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發展商有財力吸走購買力

1 : GS(14)@2016-11-11 08:07:50

■坐擁大量土儲及資金充裕的發展商，大有條件透過資金優勢送重稅抗辣。



【拆局】坐擁大量土地儲備的發展商，挾財雄勢大優勢，近年在銀行收緊按揭成數後，向買家提供財務安排散貨，是次政府突加辣，資金充裕的發展商，大可透過資金優勢送重稅抗辣。


料新辣招影響銷情微

相反，二手業主不像發展商擁龐大資金作後盾，購買力勢流入一手市場。市場預期，一手盤將主導市場，而按屋宇署最新資料，私樓動工量連續3個月錄得超過1,000個單位的水平，第三季共錄近5,500伙私宅動工，較次季大升近1.3倍；今年首三季累計動工量逾1.5萬伙，較去年同期多出9%，並創了16年同期新高。今年首三季共有10,755伙私宅落成，僅達政府原先預測落成量的18,200伙約59%，從發展商加緊動工可見，反映發展商對樓市前景多少仍抱樂觀取態。此外，屋宇署陸續批出圖則顯示，其中，新地（016）於去年3月以34.8億元投得的大埔白石角住宅地，獲批興建10座18至19層高的分層住宅，總樓面約90萬方呎，市場預期，矚目新盤繼續成市場焦點，發展商若設有財務稅項等付款安排拆招，相信對銷情未必構成太大影響。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161111/19829986

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區內舊樓多　發展商積極收購

1 : GS(14)@2016-11-13 11:28:07

■Ava55被舊樓包圍，老區環境外區客有待適應。



Ava55銀碼細，但折實平均呎價約1.9萬元，高過附近二手物業約20至50%。曉薈及The Avery樓齡2年，亦有提供細戶型，前者入伙以來未聞二手成交，後者低層B室，實用316方呎，間隔一房，10月成交價500萬元，呎價15,823元，較2013年購入價492.8萬元，賬面僅賺7.2萬元，蝕使費離場。


聯合道18號擬短期推

區內其他樓齡較新物業單位面積普遍較大，3年樓齡的匯賢閣，低層B室，實用618方呎，11月初937.6萬元成交，呎價15,172元。樓齡10年的豪門及樓齡6年的御．豪門，近期成交呎價約12,000至13,000餘元。區內舊樓林立，發展商積極進行收購，其中恒地今年中成功收購福佬村道69至83號所有業權，地盤面積9,500餘方呎，可建樓面面積約8.1萬方呎，因需要申請改契及補地價程序，暫未展開重建工程。短期最新供應為豐泰地產的聯合道18號，已取得入伙紙，計劃以現樓形式推出，涉不足100伙。一街之隔鄰區九龍塘嘉林邊道2號，由嘉華發展，項目少於100伙。延文禮士道38號賢文禮士，屬華懋旗下，提供134伙分層及5幢洋房，發展商曾表示今年內會推。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161113/19831566

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積極賣樓 晉三大發展商之列

1 : GS(14)@2016-11-17 11:36:55

【明報專訊】吳光正2014年初辭任會德豐（0020）主席一職、由兒子吳宗權接棒作掌舵人後，集團近年在地產市場上遠較過往活躍，除積極投地吸納新土儲外，每年平均皆有兩三個新盤推出，以達到貨如輪轉的效益。

今年會德豐在本港銷售的住宅及商業項目，總套現金額達190億元，除成歷來新高紀錄外，並意味獲得充足彈藥，令集團具備充裕現金流繼續投地和作其他發展。

今年套190億 創集團紀錄

撇除7月以45億元作價，將紅磡商廈One HarbourGate售予深圳祥褀集團，會德豐今年先後推出山頂MOUNT NICHOLSON、何文田ONE HOMANTIN、將軍澳SAVANNAH、屯門掃管笏NAPA等4個全新盤，加上其他貨尾，住宅部分套現額高見145億元、涉約1300伙（表2），成績理想。

可留意的是，以今年在本港住宅銷售套現額、售出單位數量計，會德豐打入三甲之列；僅次1月至今估計累售逾3500伙、套現逾350億元的新地（0016），以及累售逾1500伙、套現逾190億元的恒地（0012）。

MOUNT NICHOLSON套77億

至於會德豐今年銷售4個全新盤中，以超級豪宅MOUNT NICHOLSON最成市場焦點，項目雖然暫只售出3幢洋房和16伙分層戶，但套現已達77億元、佔集團套現總金額145億元逾五成，最吸睛買家為賭王四太梁安琪兩名女兒何超盈、何超欣，共豪擲逾12.9億元購入4伙分層戶。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0336&issue=20161117

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發展商代付印花稅 欠透明度

1 : GS(14)@2016-11-17 11:37:05

【明報專訊】鄒廣榮分析，港府每逢推出樓市稅務辣招，其實均會增加交易費用，令買家及賣家均減少，結果是成交量下跌。至於是次針對投資者將印花稅調高至15%，他認為，直接的影響是本來已持有多於一個物業的投資者，更不願意放盤求售，「投資者若沽出手上住宅物業，日後再買另一單位須繳付15%印花稅，他當然會先睇定啲再說」，結果是二手市場的供應減少，「益咗發展商，因為少咗人同佢爭」。

近日已有發展商以向買家代付15%印花稅的方式促銷。

鄒廣榮估計，發展商可能是「加完價再減」，但他指此舉提高了新盤表面售價，卻變相令市場資訊的透明度減少。

法例只要求公布售價 沒回贈數據

「發展商將新盤售價調高後，再向投資者代付印花稅，這便是回贈（rebate）而非折扣（discount）。由於發展商是根據買家的不同身分提供不同的回贈，按法例只須在網上公布售價，不需要提供回贈資料。這樣的話，市民上網查閱到的新盤成交資料均屬高價成交，但計算回贈後其實卻是另一回事，所以資訊透明度是減少了。」

[名人樓市論壇]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7964&issue=20161117

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發展商反傘運撤大學獎學金

1 : GS(14)@2016-12-01 07:59:28

【本報訊】俊和發展為香港老牌建築商，現時為亞洲聯合基建（711）旗下子公司，創辦人彭氏家族於兩年前賣盤予中資股東，更於雨傘運動期間因大學生支持運動而取消四家大學獎學金，集團執行董事彭一邦更是「梁粉大本營」香港專業及資深行政人員協會理事。


曾捐款助梁振英選特首

俊和於1968年由彭錦俊和李蕙嫻以獨資形式創立，初期主要承接小型工程，後來參與香港政府、公營及私人發展商基礎建設，於1993年正式上市，與政府關係良好，2012年梁振英參選特首，俊和亦有捐款。2014年彭氏家族將俊和賣盤予新維投資，同年10月集團就表示因不滿港大、中大、科大、理大校方、師生對雨傘運動大力支持及參與，發聲明宣佈取消在上述學府設立的獎學金，但獎學金僅是2萬至2.5萬元。彭一邦其後接受被指為梁粉facebook陣地「港人講地」訪問，講解停止資助上述大學的理由，之後彭一邦更成為香港專業及資深行政人員協會的理事。俊和自1968年成立，參建多個本港多個大型基建及住宅項目，包括南區貝沙灣、鑽石山宏景花園、天水圍俊宏軒等。2004年俊和晉身發展商之列，推售牛池灣單幢盤清水灣道8號。■記者石永樂、陳東陽




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20161201/19851429

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南昌一號加推10伙 延長成交期 梁特不連任 暫未影響發展商賣樓

1 : GS(14)@2016-12-10 12:42:12

【明報專訊】梁振英昨日突然宣布不參加明年行政長官選舉，對發展商推盤部署暫時未見影響。恒地（0012）旗下深水埗南昌一號，昨日上載修訂版價單，買家如採用即供付款，成交期由90日增加至120日，而直減折扣則維持2%。南昌一號已安排下周二再推售10伙，98折後的折實價由616萬至936萬餘元不等。

明報記者 林可為

是次推售10伙，包括3伙實用面積595方呎的A室4房戶、3伙實用面積417方呎的D室3房戶、4伙實用面積364至366方呎的C室2房連儲物房戶。以單位實用面積595方呎、但屬4房間隔而成為市場亮點的南昌一號，10月推出至今累積售出約35伙，估計套現逾2億元。

另一方面，中海外（0688）10月開售至今累售80伙、估計套現約40億元的鴨脷洲南區‧左岸，亦上載新修訂版價單，取消向買家提供1%現金回贈。

浪澄灣今如期發售80伙

此外，被形容為「梁粉」的陳啟宗，旗下的恒隆地產（0101）系內奧運站浪澄灣，今日將會如期發售80伙，今批單位開售前共接獲近3820張入票，超額認購47倍。

另新地（0016）元朗PARK YOHO Venezia明日發售10伙連平台或天台特色戶、嘉華（0173）將軍澳嘉悅明日發售1伙特色戶，銷售計劃皆沒有變動。新地副董事總經理雷霆認為，特首選情對香港樓市影響不大，並指現時一、二手物業均為用家市場，只要香港經濟穩定，相信明年樓市仍會健康平穩發展。

華懋城畔次季推涉953伙

至於今年迄今累積售逾900伙、套現90億元齊創集團歷史新高紀錄的華懋，該集團銷售部總監吳崇武表示，旗下荃灣西站城畔住宅項目，現正待批預售樓花同意書，計劃本月下旬命名，最快明年第2季推售。城畔項目共提供953伙單位，預計2018年11月落成，樓花期接近兩年。

吳續稱，華懋明年頭炮開售項目為九龍塘延文禮士道項目，涉及134伙；另西貢碧沙路18號10幢獨立屋，則部署明年第3、4季推出市場。

延文禮士項目為明年頭炮

吳認為，市場仍未完全消化政府新辣招，料明年新春後，發展商才會陸續推出新盤，預期明年樓市將平穩發展。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8476&issue=20161210

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何文田站收6標 本地發展商為主 業界料中資集中火力爭明截標啟德地

1 : GS(14)@2016-12-22 08:09:03

【明報專訊】市區靚地供應罕有，昨日截標的港鐵（0066）何文田站第一期項目，共接獲6份標書，符合市場預期，但值得注意的是，雖然近年不少市區地均由中資投得，但今次入標的財團，卻以本地發展商為主。有業界相信，除與港資比較了解與港鐵合作的模式有關外，預計中資將集中火力競投明天截標的啟德住宅官地。

明報記者 林尚民

港鐵昨公布，上述何文田站第一期項目，合共有6個財團入標競投。是次參與競投的發展商，包括本港主要大型發展商，如長實地產（1113）、新世界（0017）、新地（0016）及會德豐（0020），至於近年積極投地的內地背景發展商，數目則相對較少，包括高銀金融（0530），世茂房地產（0813）、龍光地產（3380），則聯同信置（0083）、嘉華（0173），以及郭炳湘旗下帝國集團合組財團入標競投。

新地會德豐獨資競投

發展毗鄰何文田站天鑄的新地，該集團副董事總經理雷霆稱，今次集團獨資入標。另會德豐地產物業估值及研究高級經理何偉錦稱，今次獨資入標；對於啟德地被中資搶貴，何指，現時投地競爭較以往大，但集團出價投地都是「計自己數」。

項目位於剛通車的港鐵何文田站上蓋，屬傳統豪宅區，故早前招收意向書時，便接獲28份意向書，成近年接獲最多意向書的港鐵項目之一，是次接獲6份標書，則以香港發展商為主。

萊坊高級董事及估值及諮詢主管林浩文認為，港資會比較了解與港鐵合作的模式，相對中資而言存有一定優勢，部分入標發展商在區內已有發展項目或發展經驗，故亦遠較中資優勝。他亦預期，中資財團將集中火力競投明天截標的啟德地。

港資較中資了解與港鐵合作模式

中原測量師行執行董事張競達則表示，發展商對罕有優質地皮仍十分渴求，惟地皮發展規模龐大，入標者主要以大型發展商為主，現接獲6份標書仍合乎市場預期。他又稱，中資對該幅市區豪宅地亦感興趣，惟缺乏競投鐵路上蓋項目經驗，故與本港發展商合組財團投地，亦屬預期之內。

何文田站物業項目的整個地盤面積約38.75萬方呎，地積比率約5倍，料總樓面可提供約193.75萬方呎，今次截標的首期，位於地盤北面，面積約15.06萬方呎，可建住宅樓面涉74.27萬方呎，料可建800至1000伙，預期2022年至2023年期間竣工。早前消息透露，項目補地價約62.8237億元，每方呎樓面地價8459元，除補地價金額外，項目分紅比例固定為35%，發展商亦需直接出一口價競投。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6105&issue=20161222

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郭基煇：增供應遇加息 發展商艱難

1 : GS(14)@2017-01-11 04:39:28

【明報專訊】新鴻基地產（0016）執行董事郭基煇昨日表示，今屆政府在土地供應比上屆多，適逢美國加息及政府推出辣招，令發展商在今年面臨挑戰，幸而新地售樓表現不俗。但是他認為，為解決年輕人上樓問題，政府宜從增加公屋及居屋供應着手，同時亦宜在按揭保險方面着手，放寬及提供多些低息貸款，幫助年輕一族上車。

郭基煇表示，今屆政府在增加土地供應已見成效，並在啟德、將軍澳及元朗多個地區供應多些土地，住宅供應亦在今年達到近年新高，年內新增住宅單位增2萬至3萬個，但是碰上美國加息，加上政府推出辣招，今年對發展商而言將構成大挑戰。可幸是新地向來產品口碑不錯，今年售樓成績尚算不俗。

倡放寬按揭成數助年輕人上車

不過，在面對樓價昂貴問題，郭基煇認為，始終有需要解決年輕人上車問題。他認為政府在每年新增供應2萬個公屋住宅單位同時，要加把勁增加供應，令年輕人可以選擇公屋及居屋，作為過渡性安排，讓他們可以儲錢。同時在有見當前面積400平方呎的住宅，動輒售價已高見600萬元，他提議，政府在按揭證券公司提供按揭保險層面作出放寬措施，藉此提供多些低息貸款，令年輕人可以只需一成首期本金，仍然能夠上會。

新地港酒店業務錄增長 擬分散客源

此外，在香港的酒店業務方面，郭基煇說，近期新地位於香港的酒店餐飲部分錄得明顯增長，當中以旗下旺角帝京酒店的飲宴增長為甚，但在入住率方面，始終受制於內地旅客訪港放慢影響，集團正致力分散客源，擴大吸納如美國及加拿大等地訪港旅客，期望改善酒店入住情况。

郭基煇本身亦有參與新地位於華南地區的業務，他說，集團仍會陸續在廣州推出商場，但是面對內地電子商貿動輒有一、兩成份額下，他們需要加把勁，提升消費者體驗，例如在廣州商場天環等設影院，甚至增加更多特色餐飲及消費品牌，吸引客人前來。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8051&issue=20170111

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黃竹坑站1期招意向 估值近百億 涉800伙 勢成發展商必爭之地

1 : GS(14)@2017-01-18 07:49:05

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3205&issue=20170118




【明報專訊】現屆政府一直大力覓地建屋，繼上周公布推出鴨脷洲利南道住宅地、並安排於本周五招標後，在梁振英最後一份《施政報告》公布前夕，港鐵（0066）亦搶閘公布推出黃竹坑站1期上蓋發展項目，項目將提供約800伙，業界估計地價高近百億元，每方呎樓面地價約1.4萬至1.7萬元；連同利南道住宅地涉1420伙將同期登場，市場料兩地將成發展商必爭之地。

料每呎樓面地價最高1.7萬元

港鐵公布，今日起推出黃竹坑站1期發展項目招收意向書，項目位於地段南面，地盤面積約11.8萬方呎，住宅樓面57.6萬方呎，預計可建兩座住宅，涉約800伙，料2022年落成，項目將於本月23日（下周一）截收意向。項目甫推出，即吸引多家發展商表示興趣，其中新地（0016）副董事總經理雷霆指，集團有興趣競投。會德豐地產常務董事黃光耀則稱，公司對項目有興趣，會作研究。

高力國際亞洲區估價及諮詢服務行政董事張翹楚估計，1期項目每方呎樓面地價可達1.5萬元，地價料約86.5億元。萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文預計，每方呎樓面地價最高1.7萬元，地價約98億元，估計黃竹坑站1期與何文田站1期項目的合作模式相似，分紅比例亦相若。

招標形式料與何文田站相若

事實上，高銀金融（0530）牽頭的財團上月爆冷奪得何文田站上蓋1期項目，該集團上周公布，項目總發展成本（包括評定補價及一次性付款）預計為130億元，即每方呎樓面地價推算達1.75萬元。至於分紅方面，據了解何文田站1期項目未來總賣樓收益扣除成本後，分紅固定為35%。

此外，地政總署上周亦公布推出鴨脷洲利南道住宅地皮，將於下月17日截標。測量界指地皮估值介乎76億至逾100億元，每方呎樓面地價1萬至1.5萬元，意味黃竹坑站1期項目及利南道住宅官地，將同期登場。

鴨脷洲地估值達百億

值得留意，港島南區近年一向缺乏住宅新地皮推出，政府較近期推出地皮已追溯至約4年前，當時由中海外（0688）以逾25.3億元、每方呎樓面地價1.1萬元投得，現發展成南區．左岸，項目至今累售87伙，佔項目全數逾75%，近期成交平均實呎逾3.1萬元。

同區南區．左岸地皮 4年前呎價1.1萬

業界認為，黃竹坑站1期項目具鐵路優勢，而利南道住宅地皮則屬臨海靚地；鑑於近期中資在港投地取態積極，估計黃竹坑站1期投資額將以逾百億元計，相信除資金雄厚的大型發展商外，其他財團難以獨資競投，料有興趣爭購的中型、甚至內地發展商，將合組財團競逐。

明報記者 劉詠怡

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