發展商求去貨心切
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GS(14)@2017-01-18 07:59:08【拆局】「一口價」方式賣樓以往屢見不鮮，不過多以賣貨尾為主。此舉是長實（1113）、恒地（012）甚至華懋早年促銷貨尾時慣用伎倆，以低至中層賣同一價錢谷客。今次新世界（017）柏傲灣第一批加推已採用「一口價」，可見求去貨心切。新盤單位高層貴過低層是正常定價，若低層與中層定價一樣，會令買家產生抵買感覺。由於現時要入票再抽籤後才有得揀樓，買家為求以同樣價錢買到較高層單位，自然會多入票去增加「中獎」機會。到賣樓當日，買家以「執平貨」為目標而來，出席率料高企，而且一定以「有幾高買幾高」的想法揀樓，考慮的時間縮短，加快賣樓流程，有利製造出熱賣效果。近年一手新例實施後，賣樓規範化，較多發展商改以「唧牙膏」方式賣樓，務求每次都賣清可售單位，之後可以睇準需求邊賣邊加價，賺取更高利潤，所以「一口價」的方法較少採用。記者：程俊華
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170117/19899423
市建局卑利街項目 邀42家發展商入標
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GS(14)@2017-01-19 07:55:41http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1638&issue=20170119
【明報專訊】政府大力推地建屋，多幅市區靚地連環推出，繼日前推出鴨脷洲利南道地皮、港鐵黃竹坑站第1期後，市區重建局昨日推出「中環卑利街/嘉咸街發展計劃」的地盤A招標，並邀請42家發展商入標競投，有業界人士料項目競爭激烈，估計地皮身價逾10億元、每方呎樓面地價逾1.2萬元。
「中環卑利街/嘉咸街發展計劃」的地盤A，面積約9580方呎，預計可提供約8.42萬方呎住宅樓面、涉約116伙，以及約1.57萬方呎樓面作為多用途活動會堂和商業用途，項目截標日期為下月20日。
住宅樓面8.4萬呎 涉116伙
是次招標項目為市建局首個引入「智慧樓宇」概念的重建項目，另項目必須提供一個不少於3229方呎的公眾休憩用地。
賣樓收益22.4億起須分紅
據悉招標條款簡單，中標發展商將來賣樓收益達22.4億元起須向市建局分紅，首4000萬元須分紅20%，其後每4000萬元遞增10%，分紅比例最高為五成。有業界人士認為，項目位處中環，且投資成本相對較少，料將有多家發展商入標，競爭激烈。
另中原（工商舖）商舖部高級營業董事柯偉良表示，元朗青山公路65至67號豪景商業大厦地下2號舖，於日前以公司股份轉讓（即賣殼）。
林子峰7500萬「賣殼」元朗舖
該物業面積約1341方呎，成交價約7500萬元，呎價約5.6萬元。原業主為投資者林子峰，2015年以約5500萬元買入，帳面獲利2000萬元或36%。
西九獨立王國招發展商
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GS(14)@2017-01-19 08:03:54■政府提出將逾36萬平方米混合用地發展權全數授予西九管理局。黃文邦攝
【2017年施政報告之西九割地】【本報訊】繼零諮詢在西九建故宮文化博物館後，政府提出將逾36萬平方米酒店、辦公室及住宅發展權全數授予西九管理局，該局可招標邀請發展商一同發展。特首梁振英強調西九非地產項目，辯稱政府都不會自行發展酒店，否認新安排欠監察。多名議員炮轟政府根本是想繞過立法會向西九送錢，令其成獨立王國，有業界人士估計，單是住宅樓面便值逾600億元。記者：鍾雅宜西九文化區受財政問題困擾多時，新一份施政報告終交代解決財困措施，政府決定將西九文化區內原屬於政府的酒店、辦公室及住宅發展權授予管理局，管理局可透過公開招標及「建造、營運及移交」方式與私營機構聯合發展，攤分出租物業收入來持續營運文化區。
指倘無新措施年蝕5億
西九以往賣地收益均歸政府所有，消息稱加強版財務安排下，管理局可透過招標邀請發展商聯合發展，發展商投得地皮發展權後先要向政府支付前期款項，但當中兩成土地因要求發展商一併興建展覽中心故毋須付前期款項，物業落成後發展商與西九管理局攤分出租收入，但攤分比例及批租年期未有定案，相信年期要夠長才吸引到投資者，強調土地業權不會賣斷。消息指，用地涉及36萬平方米樓面面積，包括酒店或辦公室樓面19.6萬平方米及住宅樓面共17萬平方米，佔整體樓面43%。消息指，管理局2017/18年度將出現營運赤字，若無新措施，未來10年每年平均虧蝕5億元。現時216億元注資僅夠建一期及部份二期工程，餘下二、三期工程尚欠120億港元。消息又指，租金收益可支援日常營運，包括「養埋」故宮文化博物館，餘下設施則需融資，包括興建世界級音樂中心，但此營運模式轉變不用經立法會批准。梁振英被問到此舉會否令西九變成半個發展商，質疑是官商勾結，他指將土地交西九可統一規劃，管理局屬公家單位須向公眾交代，有充足監督；重申即使土地由政府擁有，政府都不會自行興建或管理酒店，是由地產商發展，故政府和西九管理局做法是一樣，即與直接注資無分別。
■西九文化區經常舉行文藝活動如「自由約」。資料圖片
陳淑莊：點會同注資一樣？
公民黨陳淑莊批評梁振英偷換概念，「佢都弱智，政府賣咗地收益入庫房，批錢要經立法會，點會（同注資）一樣？」她指政府「唔想立法會阻頭阻勢，令西九成為獨立王國」，擔心西九變成發展商。有政界人士擔心事件或惹來延後利益爭議，憂慮西九主席、政務司司長張建宗若在任期內批出有利發展商的合約，「梁振英離任後會唔會重操測量師故業？會唔會牽涉發展商？林鄭又頻頻密會商界，會唔會有人藉住咁換支持？」中原測量師行執行董事張競達表示，西九住宅地屬三面環海的靚地，進取估算樓面地價可達2萬元，如計及建築成本，住宅落成後每方呎售價估計達3.5萬元；如此推算單是住宅樓面已總值640億元。
何同學（中三生、15歲）
市民點評
用1.25億推動中史唔係好需要，寧願用呢啲錢起公屋、幫吓窮人仲好。梁振英呢5年得60分，佢僭建、仲有UGL5,000萬事件等，一個當權者應該有誠信，但佢為咗自己利益講大話，市民唔可以信晒佢，佢再參選我會擔心。會用『慘慘』，唔係嬲佢，但佢搞到香港氣氛唔好，可能係中央操控佢，替佢可悲。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170119/19901936
五大發展商今年推1.55萬伙 新地佔半 業界料全港一手挑戰2萬宗
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GS(14)@2017-01-20 12:55:24http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3169&issue=20170120
【明報專訊】踏入2017年，市場已有三大新盤發售，總計全港五大發展商，包括長實（1113）、新地（0016）、恒地（0012）、新世界（0017）及信置（0083），今年將有1.55萬伙推售，將與去年全年一手註冊量1.65萬伙相若；其中新地預計會推出9個新盤，涉及逾7200伙，仍為一眾發展商之冠。
明報記者 林尚民、方可兒
雖然今年元旦與農曆新年相距不足一個月，但五大發展商已有兩大新盤推售，包括上周五發售的新地元朗Grand YOHO二期，以及今日發售、由新世界及萬科合作發展的荃灣西柏傲灣，反映各大發展商今年推盤步伐急促。
長實推6盤逾2000伙 按年升6倍
去年僅推出兩盤、售出約269個單位的長實，昨日公布今年推盤大計，料涉6盤共逾2000伙，按年急升逾6倍。長實執行董事趙國雄表示，今年推出新盤包括馬鞍山星漣海（454伙）、北角油街（378伙）、荃灣海之戀第一期（970伙）、淺水灣項目（11伙）、牛潭尾意花園（67伙）及中環嘉咸街項目（185伙）。
他續稱，集團將以「石破天驚」的速度推盤，不過仍要視乎預售樓花同意書批出進度，如去年集團推盤與銷售目標有差距，因為批售進度未如理想，但相信今年情况會較去年好。今年長實重點樓盤，包括北角油街項目，單位實用約400至1600方呎，已獲批預售，農曆新年後推出；另中環嘉咸街項目下月申請預售，主打2房、3房單位，全設套房，實用由約700至1000方呎；淺水灣項目正待批入伙紙，上半年有機會推出，甚至會以招標形式推售。
恒地去年沽1523伙 套200億
恒地昨日亦公布今年銷售部署。恒地營業（一）部總經理林達民表示，該部連同營業（二）部去年在港售出約1523伙，套現約200億元，今年單計營業（一）部會有7個項目推出，包括5個住宅項目，涉及1300多伙，如西環大樓重建項目（約650伙）、北角民新街項目（約460伙）、田灣街項目（約140伙）、元朗大棠項目（約60伙）及元朗唐人新村別墅項目（約16伙），其中西環及北角住宅項目預計年中推出。據悉該集團營業（二）部今年亦會推出2個新盤，包括已獲批預售的粉嶺高爾夫‧御苑（590伙）及西營盤忠正街項目（約200伙）。換言之，恒地今年將推售共7個新盤，涉逾2100伙。
與去年一樣，今年五大發展商中，仍以新地推盤最積極。新地副董事總經理雷霆早前表示，連同已開售的Grand YOHO二期，集團今年將有9個新盤推出，涉逾7200伙，即佔五大發展商近半數，當中南昌站匯璽（1050伙）、沙田九肚雲端（59伙）已批出預售。另新世界及信置，今年將分別推出5個及2個新盤，分別涉逾2100伙及2030伙，總計全港五大發展商，今年將推出之新盤共涉15,531伙，與去年全年一手私宅買賣登記16,558宗相若。
代理料全年一手成交13年新高
利嘉閣地產研究部稱，今年全港預計將有91個全新一手私宅項目、合共33,891伙可供發售，惟實際推出數量則視乎市况及發展商的部署，初步估計較貼近實際的推盤量約18,500伙，今年一手私宅買賣登記宗數（計及滾存貨尾之銷售）可望增加21%至約2萬宗水平，勢再創2004年後的13年高位。
啟德地收18標書 中港發展商再角力
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GS(14)@2017-01-22 02:11:07http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4029&issue=20170121
【明報專訊】未來兩個月將有多幅市區靚地，包括港鐵黃竹坑站上蓋1期、鴨脷洲利南道地皮排隊登場，但仍無減發展商對啟德發展區用地的興趣。啟德第1L區1號地盤昨日截標，並大收18份標書，中港發展商齊參戰。不過早前連奪啟德兩地的海航集團，該公司發言人則指，沒有收到有關入標通知。測量師指，地皮估值介乎38.3億至51億元不等，每方呎樓面地價介乎9000元至1.2萬元。
海航發言人：無收到入標通知
啟德第1L區1號地盤昨日截標，地盤面積約為7.9萬方呎，可建樓面42.5萬方呎。長實地產（1113）、新地（0016）、新世界（0017）、會德豐（0020）、華懋均有入標競投，另傳永泰（0369）亦有遞交標書。中資方面，萬科置業海外、龍光地產（3380）、中海外（0688），繼早前參與競投1K區2號地盤後，是次亦參與競投。消息亦指，華潤置地（1109），以及持有第1L區1號地皮毗鄰用地的保利置業（0119）亦有入標。
值得留意的是，多家發展商組財團投地增勝算。當中早前成功投得1K區2號地盤的嘉華（0173）是次伙拍信置（0083）入標，宏安地產（1243）與其士國際（0025）合資，英皇（0163）及佳明（1271）合資。
嘉華國際香港地產發展及租務總監尹紫薇指，個別啟德地皮地價偏高，但認為香港地價普遍合理，集團睇好區內發展。連同上述地皮，啟德新發展區已先後推出10幅住宅用地招標，其中9幅已成功售出，當中5幅由中資投得。
添好運深水埗舖招標 意向價8500萬
另一方面，著名米芝蓮食店添好運點心專門店，現租用位於深水埗福榮街9至11號嘉匯大廈地舖連閣樓的總店，業主正推出招標，意向價為8500萬元，截標日期為下月28日。中原商舖部高級營業董事鍾正求指，2層舖位總面積約5500方呎，月租約18.5萬元，租期至明年7月。
發展商未願收爐 速錄千宗成交 新盤本月吸金百億
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GS(14)@2017-01-24 01:59:16■大批準買家到柏傲灣售樓處排隊睇樓。 陳善南攝
【本報訊】距離猴年結束僅餘數日，發展商仍然一副戰鬥格，賣樓求價又求量，毫無收爐意欲。截至昨日，本月新盤市道錄得約1,060宗成交，按年暴增4倍，涉資額超過100億元，相對之下，二手成交零丁落索。記者：陳東陽 程俊華
政府2個多月前才為樓市加辣，不過今年新盤市場起步速度驚人，三個分別位於不同地區全新大型新盤，包括元朗Grand Yoho2期、東九龍啟德1號2期及荃灣西柏傲灣，無論位置及定價策略均有所不同，但同樣招攬大批準買家排隊睇樓，市民購買意欲昭然若揭。
柏傲灣收逾3,000票
其中新世界（017）夥拍內房萬科發展的柏傲灣，上周五首輪銷售「一Q沽清」首批400伙，屬過去4個月內單日銷量最多新盤，高層4房戶呎價逾2萬元，更破盡區內分層住宅呎價紀錄。發展商乘勝追擊，明日將會加推199伙，昨日截票前更有大批準買家到樓盤示範單位睇樓兼入票，市民置業的氣氛高漲。連同向隅客復活票，市傳樓盤錄得超過3,000個登記，超額認購逾14倍，以每票20萬元計算，凍結市場資金約6億元。至於新地（016）元朗Grand Yoho2期，每輪推售單位數目均少於樓盤總伙數一成。
該盤昨日第三度賣樓，推出42伙標準單位及4伙特色戶，至傍晚已經接近沽清，累積售出164伙，套現約18.5億元。當中第3座49及50樓複式D單位，實用面積2,038方呎五房三套間接，連705方呎天台及私人泳池，昨以4,381.85萬元售出，呎價2.15萬元，成交金額屬項目新高。單計三個大型全新盤已合共錄得逾870宗成交，綜合市場消息，另外大角嘴浪澄灣、何文田皓畋、錦田北Park Yoho等貨尾盤銷情亦不俗，令本月一手住宅成交宗數突破四位數，截至昨日已達約1,060宗，較去年同期僅約210宗，大增4倍。據本報統計，新盤本月合共吸金過百億元。
二手周末成交減五成
多個新盤搶在雞年來到前推售，惟二手市場欠缺競爭力下，中原地產表示，十大屋苑本周末錄得4宗成交，較上周末8宗縮減50%，7個屋苑零成交。中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，施政報告於房策方面驚喜欠奉，二手市場未有大反應。新盤群起搶去大量購買力，二手成交明顯減慢，業主見一手出現小陽春，叫價硬淨，加上農曆新年假期將至，料二手短期內繼續淡靜，直至農曆新年假期後才有望出現轉機。
【柏傲灣睇樓客意見】
■葉先生
葉先生：「想買間兩房單位收租，700幾萬算合理，希望租出去2萬零蚊一個月，計落起碼3厘回報。樓價應該平穩向上，因國內有錢人移民多。」
■朱先生
朱先生：「想買柏傲灣一間兩房單位自住，賣700幾萬算貴，但覺得新樓升值能力強啲。樓價肯定升㗎喇，都未跌過，之前就算雙辣招嚟咗都係升。」
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170123/19905790
柏傲灣加價14% 買家照搶 細單位兩小時沽清 發展商再加推
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GS(14)@2017-02-05 10:47:06■大批柏傲灣準買家昨輪候參觀示範單位。 王心義攝
【本報訊】雞年樓市開紅盤，荃灣柏傲灣昨人日開售105伙，縱使加價最多近14%，買家仍照搶，即日沽出逾九成單位，樓盤短短兩周共售出688伙，發展商指最快今日加推。其他新盤連環加價及削優惠，其中新地（016）元朗Grand Yoho2期加價2%。記者：程俊華
新世界（017）及萬科發展的柏傲灣，在過年前已連續作兩輪銷售，每次都幾乎沽清。其後大幅加價4%至14%加推105伙，平均呎價已逼近1.7萬元的「市區價」，更推一口價策略將17樓或以下的中小型單位，同類間隔劃一定價，令極低層單位價錢貴過之前售出的高層單位。雖然不斷加價，加上客源以復活票居多，但昨日人日發售並未嚇窒買家，市傳收票880張，超額7倍。開售約兩小時，開放式至兩房細單位已沽清，只餘下三房及四房待售，全日共售出97伙，即約92%可售單位。項目自上月20日開售以來，短短15日共三輪銷售，沽出688伙，佔全盤983伙約七成，平均呎價16,522元，平均成交價總值約851萬元，套現逾64億元。新盤承接力強勁，發展商加價加到手軟。新地Grand Yoho2期亦將8伙兩房及三房單位，輕微加價1%至2%。加價後，定價介乎915.1萬至1,016.43萬元，呎價15,956至17,820元，並將於下周二發售23伙。長實（1113）元朗娉廷由本月27日起削減代繳15%從價印花稅優惠，涉及4幢洋房。
何文田山畔呎價新高
一手豪宅亦熱賣。九倉（004）及南豐發展的山頂Mount Nicholson，於新年前招標的2期5樓A室以3.08205億元售出，實用面積4,566方呎，呎價67,500元，屬項目成交價最平一伙。永泰（369）及南豐合作的紅磡何文田山畔售出2座31至32樓A單位頂層複式大宅，實用面積1,646方呎，包括天台及空中平台共1,139方呎，連兩個私家車位，售價7,263萬元，呎價44,125元，樓價及呎價創項目新高。美聯物業住宅部行政總裁布少明預料，2月樓市小陽春將延續，但只限新盤市場。本月有多個新盤將推售，料一手成交約2,000宗，比上月1,400宗多逾四成。
【買家心聲】
■馮女士
馮女士：「買咗421呎單位畀個仔同新抱，樓價690萬，阿仔話抵買。」
■杜先生
杜先生：「拎逾千萬元上車，成日有人話樓價高，但係自住唔怕。」
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170204/19917456
地監局促發展商清楚闡釋優惠條款
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GS(14)@2017-02-11 18:24:49http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7651&issue=20170211
【明報專訊】踏入2017年，市場上有多個新盤部署推售之際，地產代理監管局（地監局）主席梁永祥稱，局方將與發展商加強聯繫，特別是就發展商提供的置業優惠及回贈，局方認為有關詳細內容需要表達清楚，以免引起誤會。梁續稱，今年樓市預料由一手市場主導，局方預計二手市場淡靜下，不排除有更多代理參與非住宅或海外物業買賣，局方將推出指引提醒市民及代理須注意的事項。
擬嚴懲代理肢體衝突事件
被問及地產代理促銷時時有肢體衝突，梁永祥回應稱，若情况不受控制，不排除有更嚴厲行動，包括會向代理行問責，或不准沒有牌照的代理出現，但詳細情况必須進一步諮詢法律意見。他續稱，同意持牌代理行銷售新盤時，有需要聘請非持牌人士輔助，但局方希望從業員可以自律，會繼續從教育、規管、懲處三方着手；業界情况一直有改善，近來追車情况亦見減少。
對近日有代理以「有回贈」街招推廣樓花新盤，梁永祥稱，有關宣傳必須滿足3個條件，包括先確定有此樓盤、相關人士為持牌代理，以及已獲委銷售委託書。如有關樓盤未獲發展商委託，則相關代理同時違反《一手住宅銷售條例》及「地產代理作業指引」。
持牌代理人數升至逾3.7萬
另地監局行政總裁韓婉萍表示，截至今年2月8日，全港代理總持牌人數錄37,078個，較上月底36,939個輕微上升。
爭啟德地王 托高樓價 中港發展商投地博弈
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GS(14)@2017-02-12 00:26:212017-01-21 HJ
樓市猶如坐過山車，主掌住宅供應命脈的土地市場也波譎雲詭，海航系為首的一批國企以狂風掃落葉姿態南下置地，佔過去12個月港府賣地總數三成，走資逾400億元；內房聲勢壯大，搶貴「麵粉」，傳統大孖沙長實（01113）、恒地（00012）等急尋突圍方法，海航則強調融資順利，有力承擔高價搶地的風險。展望今年外圍及特首選戰等不穩因素增加，中環美利道百億地王將是下一個中港財團博弈戰場。對樓市觀察入微的中原地產創辦人施永青相信「過江龍」趨勢打破地產界壟斷，對用家和上車客百利而無一害。
樓市上升周期自2003年起，眨眼像過往升軌般踏入第14年（1967至1981年、1983至1997年），前滙豐「華人大班」劉智傑警告樓價泡沫於12至18個月內爆破，緊接長達20年衰退；不過新地（00016）元朗Grand YOHO 2高價開賣仍滿堂紅，有指證明購買力充沛。長和（00001）主席李嘉誠近日表明，去年11月加辣額外印花稅15%後，樓價限於窄幅上落「不會高得太離譜」，一貫近年看淡本地樓市的立場，他坦言，集團若只留在香港發展，僅餘下經營地產一途，惟「遲早有一日會爆，太多人做地產」，一語道破長和系不再倚賴地產為單一業務，原因正是市場上競爭慘烈。
長實投地驟減，去年9月中標沙田九肚住宅項目，竟相隔4年才取得官地，當被問及土儲方針時，李嘉誠也無講明會否回歸積極投地，只強調手上仍持有不少酒店、商場、商廈及服務式住宅，物業租金收入兩、三年內料增長五成。投地態度保守，跟他對外圍環境的判讀亦有關：「全球化競爭下的政策困局，憤懣成為左右社會思想情緒的基軸；各國政局現新形勢，美國加息，眾多貨幣貶值，在這情況下市場風險難測。即使有輕微增長，投資隱憂依然存在。」
【剖析篇】李嘉誠：太多人做地產
這番話不無啟示，中國企業「走出去」已大大改變市場秩序，2016年正是中資南下的巔峰期。據地政總署紀錄，去年至今年1月，政府一共批出23幅住宅地皮，總值約722.16億元，當中7幅由中資公司奪得，涉資290.65億元，數量佔比超過三成，按金額更達到四成；連同港鐵何文田站上蓋1期，短短一年間，中資動用最少400億元買起港地。賣地場上內房國企逐鹿決心強烈，「賭王四太」澳博（00880）執董梁安琪、堡獅龍（00592）羅氏家族後人建灝地產等新晉財團又想分一杯羹，賣地戰況白熱化，素來數口精的李嘉誠自然不肯「隨中資起舞」捱貴攞地。
海航攻港樓市志在必
近期擸地最凌厲，首推海航。海航去年11月以旗下香港海島建設地產名義，一擲天價88.37億元，從長實、新地等19個對手中脫穎而出，成功奪得啟德新發展區1K3號住宅地，大幅超過估值上限1.5倍，每平方呎地價1.35萬元，創東九龍新高，甚至誇張到「麵粉貴過麵包」，拋離鄰近譽港灣、麗晶花園等二手屋苑成交呎價達30%。
到12月中，盡管眼見政府加辣，海航再斥54億元豪奪啟德1L3項目，樓面地價1.36萬元刷新自己保持的地價紀錄，市場一地眼鏡碎。其出價志在必得，令一向奉行推敲後市、講求投資回報的本地發展商大歎無奈。
中資密密掃貨，究其原因是人民幣步入貶值大時代，內地民企急需對冲貶值風險，透過上市公司平台融資收購海外資產，稅率低的香港屬於最佳落腳地；加上中央定調「房子是用來住，不是用來炒」嚴打房產炒作、大力反貪腐，對內地樓市構成巨大壓力，內房被迫來港放手一搏。
63歲的海航集團掌舵人陳峰亦來頭不小，1990年代藉海南省政府打本1,000萬元人民幣起家，趁國家試行股份制改革嘗到集資甜頭，連環以高槓桿併購同業，之後獲「國際金融大鱷」索羅斯（George Soros）兩度注資，使海航由一家小型航空公司，躋身為全球總資產7,000億元的多元化跨國巨企，去年營業收入2,300億元，陳峰更陪同國家主席習近平出訪歐洲宣揚「一帶一路」。
瞄準啟德成供應重鎮
然而，天價投地亦有隱憂。過去海航系公司併購時，慣以系內不同公司互相擔保，導致信貸關係錯綜複雜，已惹來爭議。今次中標後，海航集團立即質押手中64億股或56.11%海航實業（00521）股份。令人聯想到中國政府嚴控走資，企業境內外發債都要向發改委報批，海航水喉收緊下，惟有押股融資「撲水」。金融圈早前流傳海航估錯價，逼於無奈才再以天價拿地，以免開盤時陷入被動；另外亦傳地皮撻訂，直到政府去年底確認收款，謠言才不攻自破。
攻港大計彷似兵行險着，海航仍顯得信心滿滿。海航實業傳訊部發言人李俊接受本刊訪問時，首次詳細透露涉足香港的原因。「集團希望提升國際形象及品牌影響力，進軍香港開發住宅對我們有重大意義。芸芸各區中選擇啟德，因屬港府規劃藍圖的核心地段，未來享有優質配套資源。香港樓市面對辣招及供應增加，但長遠作為國際金融中心與內地經濟互相促進，樓市基調良好。特別中資機構租戶開始滲入，商圈從中環、灣仔分散到東九龍，啟德作為未來3至4年供應重鎮，住宅需求穩定。」
海航稱南下非因人民幣貶值，而是綜合經濟環境和企業擴展的結果，強調投資風險可控。「購地出價經過詳細研究，地價已經按期交付，不存在放棄交易、估價錯誤的說法，海航實業抵押也與土地付款無關，該項目屬風險可控、盈利可期。因地皮前後無遮擋，望開闊海景又近港鐵，會打造成高端海景豪宅，公司對日後樓盤銷情抱信心。」海航續指，已開始了降預售樓花（Pre-sale Consent）等本地賣樓制度，歡迎港企合作發展。
地價上漲間接托樓價
事實上，搶地戰與樓價息息相關。樓價自前年9月攀頂回落，去年4月調整至低谷，當時差估署樓價指數下瀉11%，中原城市領先指數（CCL）累跌13%，期間元朗凹頭地皮於加息因素籠罩下流標，加深市場恐慌，導致上半年多達7幅住宅官地低市價拋售。陰霾最重時，大埔荔枝山地皮批出樓面呎價僅1,800元，低估值下限40%；優質如赤柱黃麻角道大型豪宅地皮，價格都跌近14年來新低，重回沙氏時水平。
待至英國脫歐明朗化，中資陸續進場，地價便由去年7月抽升，大大紓緩業主心理壓力，地王誕生更成為反價、代理游說入市的漂亮藉口，支撑樓價近月跳出谷底。統計去年7月迄今，政府15次推售住宅地，當中13次錄得新高價或超估值成交。率先刺激市道是7月下旬，中資五礦地產（00230）爆冷擊倒本港四大財團，以40億元購得油塘海景項目，五礦地產副主席何劍波坦言2015年已留意賣地場，認為與內地相比，本港地價和樓價仍處於合理水平。
消息如平地一聲雷，引爆民企或內地發迹的海航、路勁基建（01098）及高銀金融（00530）相繼中標，港資只剩信置（00083）及會德豐（00020）等負隅頑抗，依舊取得土儲，但出手價錢被迫托高。嘉里建設（00683）10月投得九龍塘筆架山豪宅地，面對內地背景的世茂房（00813）和龍光地產（03380）夾擊，每平方呎地價被挾高至2.12萬元，創下歷史九龍區地王。
【趨勢篇】打破大孖沙壟斷
中資滲入，對港商構成威脅，同時改變市場生態。遠東發展（00035）主席邱達昌批評內資搶高地價，對樓市非好事，亦難明白極高價投地，將來賣樓怎樣開價，遠展投地策略受影響將會轉趨保守。新地副董事總經理黃植榮指中資出價譁然，相信除人民幣貶值背後有其他更宏觀考慮。此外，嘉華國際（00173）主席呂志亦有類似感慨，稱本港土地已經「買唔落手」。
無他，本地龍頭如新地、長實、新世界（00017）及恒地，甚或信置及太古（01972）等主宰香港樓市數十年，藍籌屋苑太古城、沙田第一城及美孚新邨等，皆出自其手筆，甚至間中被指「打默契波」壓低地價，現在變成處處受制於內地公司，自然不是味兒。施永青卻相信這趨勢將有利用家及上車客。「海航這類內地公司恃財大氣粗，一再高價投地，有人擔心會推高樓價到更不合理高位。我卻覺得市場多一些競爭，對消費者有利無害。當然，賣地是發展商爭奪原料的市場，多了競爭，地價被搶高，原有港商絕不喜歡這現象。」
「麵粉」貴了，「麵包」不是會跟着貴？施永青指純屬錯覺，「貴買貴賣是發展商的如意算盤，但現實中發展商一樣會蝕錢，像1997年後很多發展商被迫蝕本價開盤。準買家不必太擔心，將來樓價由將來市場環境決定，3年後的事情，現在誰也說不準。競爭最初在土地市場發生，競爭導致搶高地價，但輪到新盤開售時，發展商成為賣方，競爭在發展商之間出現，他們就需要以更低價、更佳質素去爭取客人，到時消費者就享受到樓市競爭的好處。」
新盤豪宅化攻同胞
現時每逢新盤開售，內地客一般佔買家10%至20%，但隨着國內企業積極起港樓，大趨勢將是內地客比例上升，發展商投其所好，亦會把供應重心由目前流行的200平方呎左右、無間隔式「劏房盤」，逐漸改為兩房、三房或更大間隔單位。
紀惠集團行政總裁湯文亮一針見血，指中資興建港樓的對象並非港人，「好多人奇怪，點解內地地產商願意以高價買地，建成房屋以後，香港人未必承受到高昂樓價。其實內房的目標不是香港人，不同國內地區地產商的對象是他們當地人。以後來自各省各地的人分別聚居在各大型新盤，猶如各省市縮影。就像紐約市集中美國各地人士，香港『紐約化』10年後會非常明顯。」
依海航買地的出價，較同屬中資的保利置業（00119）鄰近地皮貴足一倍，直逼中國海外（00688）「港人港地」新盤啟德1號的現樓呎價1.56萬元。換言之，計及建築費及利息，海航的啟德樓盤日後最少需賣到呎價2.5萬元，才有望取得合理利潤。即使為「省招牌」壓縮利潤平售，呎價亦最少2萬至2.3萬水平，可以媲美現時九龍站一帶豪宅屋苑；新晉中資財團不熟悉本港建築及售樓條例，也有機會阻礙其賣樓時間表。
民企新勢力盲搶地
內資要進入本港除直接投地，也可透過買殼或合作形式。中城建去年收購本港承建商俊和，改名為亞洲聯合基建（00711）後推出「宿舍盤」菁雋卻劣評如潮，相信仍需日子摸熟港人口味。而業務重心位於內地的高銀金融，去年首次攻港，已累積何文田區兩地共1,900伙土儲，包括110億元中標何文田站上蓋，高銀主席潘蘇通近日引入國企華融金控（00993）為投資夥伴，華融佔股16.5%，其母公司中國華融（2799）是內地最大不良資產管理公司，屬中國財政部旗下。
中資南望非今朝之事，九十年代抵港先鋒的中國海外及保利，都屬於實力國企甚至是央企精英，時移世易，現時更多民企勢力在賣地場抬頭。萬科置業去年2月吼低奪得深水埗中型住宅地，而去年投地鎩羽而回還包括世茂房（00813）、碧桂園（02007）、合景泰富（01813）、萊蒙國際（03688）、龍光地產、木薯資源（00841）、中信泰富地產及招商局置業，部分本業與地產無關，以龍光尤其積極，可以預見中資樓市新力軍將會前仆後繼。
曾被憧憬興建「無煙城」的新啟德區，迄今售出8幅土地，5幅由內房取得，中資奪地盛況可見一斑；據了解，中資下一個爭逐目標，已吼準過年後招標的美利道商業地王，可建規模達46.5萬平方呎甲級寫字樓，估值介乎83.7億至116億元，地皮矜貴因屬中環、金鐘核心區逾20年首次有供應，對上一幅供應已是1995年拍賣的添馬C37區（現時中信大廈）。
本地薑另行拓展土儲
2013年港府取消勾地，改為按季招標賣地，因條款簡明，近年吸引中資積極嘗試；相較之下，本港發展商若要發揮優勢，除了競逐官地，必須向程序繁複的舊樓、農地併購，或要平衡分紅比例的市建局及港鐵項目埋手。近年投地最活躍的本地財團、億京發展項目籌劃經理黎裕宗表示，「住宅地被中資搶到咁貴，問題源頭是國內近年陷入『政策市』，嚴厲到第二套房不接納按揭，內房的賣樓邊際利潤頓減，便順着市場熱錢氾濫湧入香港，未來地產行頭一定愈來愈多競爭者。」
黎裕宗預計，2017年中資投地更勇猛，「人民幣貶值，內地湧下來好多錢『換籌碼』。且脫歐之後，內地原本到英國投資的資金也回撤，可見去年7月後，中資投港地或買商廈都暢旺許多，睇得出那些都是不用按揭的資金。『本地薑』現時想收舊樓不易，涉及100、200伙收購動輒要付數億辣稅，政府補地價上漫天開價，導致投資風險好高。香港曾經好多小型地產商，以後會開始『歸邊』，只有做起了的中大型發展商，才能夠生存下去。」
「共抗外敵」亦是生存之道，近期愈來愈多港資財團加緊合作，各種意想不到的合資（JVC,Joint Venture Corporation）入標組合都有，牽涉4、5家公司以上，例如信置、新世界、嘉華及麗新（00488）合作以「巨無霸」姿態角逐觀塘地皮。雖然港府估算未來3至4年，本地私人樓宇供應多達9.4萬伙，供應正在出籠，且政府今年7月換屆後房策未明，租務管制有機會重臨，加上特朗普時代美息去向難測，惟中資內房民企拓展香港房地產及物業投資市場方興未艾，形成新常態難走回頭路，香港樓市已不復舊觀。
【民企起底】海航千億業務滲港 強攻股樓
《福布斯》全球企業排名第353位的海航集團業務橫跨航空、旅遊、地產金融及物流，近年不少港人熟悉的本地品牌亦被收歸旗下。海航南下追溯2006年，初期目標多與本業有關，包括賭王何鴻燊創辦的港聯航空，轉手後改名香港快運（HK Express）成為本地唯一廉航，同年重組香港航空，贊助電視劇《衝上雲霄II》之餘把航綫重點放到港人最愛的日本及東南亞，實行左右夾擊國泰（00293）。
海航之後涉足瓣數漸多，包括金融證券行、飛機租賃公司等，連滿載港人回憶60年的康泰旅行社，2011年老闆黃士心亦出讓五成股份予海航，只保留新加坡康泰，中港業務盡歸海航處理；另一轟動交易是豪擲507億元，收購持有金鐘港麗酒店的國際酒店集團希爾頓兩成半股份，全額現金支付。有趣的是，海航掃貨後喜歡改名，替新公司冠以「香港」字首，抹減中資色彩。
近月海航進一步強攻股市，一口氣斥20億元入股四家本港上市公司。最新收入囊中的龍傑智能卡（02086），以溢價17.7%的5.22億元，獲配售61.39%股權，月初又購下東北電氣（00042），此前分別憑6億元及3.9億元掌控KTL（00442）和嘉耀控股（01626）。
海航在港版圖不容小覷，啟德兩地地價142.5億元，連海航實業（00521）、航基股份（00357）及香港國際建設（00687）等，涉足七家H股上市公司，總市值150億元，另持八家中國A股主板上市公司，可謂財雄勢大。
首置客1.4億掃15伙嘉匯 逾兩年最大手成交 發展商加推152伙
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GS(14)@2017-02-19 12:15:36【明報專訊】近期多個新盤都錄得理想銷情，嘉華（0173）昨日首推啟德嘉匯208伙，即日沽清，已是連續第4個樓盤首日清袋，有「首置客」更以近1.4億元大手掃入項目15個單位，成為市場上過去逾兩年來最大手掃貨個案。發展商昨晚加推152伙，扣除所有折扣優惠，呎價介乎16772元至22961元。
明報記者 林尚民
昨日首推的嘉匯在上午時段先安排大手買家揀樓，最多可購15伙，其中一名買家就以近1.4億元購入15個單位，資料顯示，對上一宗最大手成交為2014年12月中聯辦向四叔李兆基購入西半山英華臺鉑峯全幢48伙。中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，該買家所購之單位主要集中兩房戶，計劃作收租之用，回報率預計約3厘，他又稱，有關買家屬本地首置客，故毋須付辣稅。
業主將來散賣拆契要付印花稅
據悉，今次購入15伙之買家，是以一張契連購15伙，即全部單位都毋須支付辣稅，只要付基本的釐印費，不過，若未來該名業主要把單位轉售，除非獲同一名買家一籃子全數購入，否則業主要把單位「散賣」，則要先「拆契」，屆時都要付從價印花稅。
事實上，項目於大手買家時段，就已售出超過120個單位，為近期售出最多單位的新盤，據市場消息稱，除上述購買15伙之買家外，亦有另一名買家以約7000萬元連購項目6個單位。另項目昨日可售的208伙，即日順利沽清，是市場上連續第4個樓盤首日清袋，另外3個首日清袋之樓盤，包括中海外（0688）啟德1號II、新世界（0017）、萬科荃灣柏傲灣及長實（1113）元朗意花園。
西半山天匯2.265億售出兩伙
綜合市場資訊，昨日一手市場共錄約240宗一手買賣，當中不乏大額成交，據成交紀錄冊資料顯示，恒地（0012）西半山天匯25樓A、B室，昨以約2.265億元售出，單位實用共4952方呎，實呎45,756元，資料顯示，買家為香港永久居民，另獲發展商提供樓價8.5%作為「從價印花稅」回贈，即涉逾1921萬元。
娉廷5日售出3幢洋房
此外，當長實推售意花園之際，同區洋房項目娉廷亦連錄成交，過去5日便先後售出3幢洋房，其中實用1800方呎的3號洋房，成交價2630萬元，實呎14,572元，成交價及呎價均創屋苑新高，昨日售出的27號屋，實用1589方呎，成交價2022.4萬元，實呎12,727元。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3034&issue=20170219
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