溫州房地產警示錄 財經天下週刊

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70個大中城市裡只有溫州的房價在下跌，溫州房價過去兩年的腰斬會成為中國房地產泡沫破滅的預兆嗎？

本刊記者  盧雋婷  張兵  發自溫州  攝影  張兵

入夜，位於溫州楊府山CBD區的鉑金府邸和香緹半島，矗立在燈光四溢的甌海大道邊，從一個個幽暗空洞的窗口裡散發著被人遺忘的荒涼。

這兩個成交均價為45000萬元/平方米的豪華樓盤，目前在二手市場的價格掛到了2萬元，但仍然淪為賣不掉的空置房。而在溫州房價最貴的市中心，曾經暴漲到10萬元/平方米的鹿城廣場，如今也被腰斬到5萬元。

越是奢華，越是荒涼。根據溫州銀監局9月的調查結果，由於購房者自身資金鏈的斷裂，溫州一些大戶型按揭房已經出現了「棄樓斷供」的現象。

「那時候大家都瘋了，好像你不買就虧了，」一位曾經輾轉在全國各地看房、買房的溫州老闆，指著那些或遠或近、看起來黑黢黢的大樓感慨道，「這幾年，就像過山車一樣。」

2011年4月，有人出1500萬購買他的一套房產，他說考慮一下。5天後，房價開始不受控制地下滑。現在這套房產在二手市場以750萬售價已經掛出了一年，始終無人問津。

自從2011年溫州限購令出台後，溫州的房價已經連續24個月下跌。近期國家統計局的數據顯示，溫州是近兩個月來全國70個大中城市中唯一一個房價下跌的城市。大潮退去，原本被房地產泡沫掩蓋的民營經濟和債務危機也越發刺目地裸露出來。

2012年底數據顯示，和2011年同期相比，溫州地區規模以上企業出現停產、減產情況的高達60%。2013年，減產停產現象並沒有緩解，甚至比2012年還要嚴重。根據2013年上半年浙江省經濟運行情況的調研報告，溫州的工業總產值是1986.89億元，比上年同期增長僅3%，為浙江各市中最低。

位於溫州市區五馬商圈的新國光精品超市裡，蘭蔻、倩碧等化妝品架上只剩下零星的貨物，紅酒專區的貨架整排地空置；日用品清倉打折，買二送一；對面的國光電影院一整層都在招租，晚上八九點鐘，只剩下一個賣蘋果手機殼的櫃檯仍然亮著燈。在代表高端生活方式的溫州香格里拉酒店，入住率下跌三分之一；街上的酒吧、KTV等娛樂場所也少有人氣。

由於工廠開工不足，大批外來務工人員返鄉，濱海工業園區已不復昔年大型節假日前人流攢動的景象。在溫州永強，隨處可以見停工或者半停工狀態的鞋廠、小五金廠。

兩年之後，這場風波仍在持續地擴大和蔓延。許多人相信，最難過的日子可能還沒有到來。

在溫州，出租車司機飆車的本事總是讓外地乘客膽顫心驚。前兩年溫州新樓開盤，從來都是只有圖紙沒有樣板房，只有毛坯沒有精裝。一套房子放在手裡兩三個月，已經是炒房的最長時限。這就是溫州的速度。它曾為溫州贏得了許多第一，也使之率先飽嘗退潮後的煎熬。

全民炒房

「早些年，在溫州做房地產，利潤沒100%就是不合理。但現在開發商都覺得25%就是很合理的回報。」在溫州天浩置業總經理陳鴻看來，溫州房地產在經歷了過去幾年的大起大落之後，開始回到正常邏輯。

包括他在內的很多溫州人士認為，當年溫州房價的暴漲，正是炒房客聯合擔保公司和銀行非理性驅動的結果。改革開放後的20年，溫州人在實業領域迅速完成了對資本的原始積累，但在全民投資的熱潮下，他們又似乎厭倦了用實業獲取財富的緩慢，開始夢想著「以錢生錢」。

2002年，在溫州開發型屋的老闆方之勇成為中國第一批炒房者。有一段時間，每到晚上10點店裡關門後，他都會坐夜車去看房、簽約，再連夜趕回店裡，等著早上開門。「當時每天在店裡就看看股票和樓市，也沒心思做生意了。」

炒房團在這種背景下出現，他們炒熱全國各地樓市的同時，也不斷刷新著溫州的樓價。溫州的樓價2001年基本都在3000元/平方米以下，2005年，市區標誌性的房價誕生，大南門區域房價開始超過萬元，到了2006年市區的平均房價已經超過了8000元/平方米。到2008年金融危機之前已經有很多樓盤價格超過20000元/平方米。

房價高企，所有人都夢想著在這一時刻一夜暴富。

在炒樓高峰期，一次轉手就可以賺到百萬。有的房子沒有產權證，只要下了定金，就已經拿出來賣了。在下定金到支付全款的這段時間內，炒房客會委託中介，把房子加價賣掉，收到房款後，抽出自己的幾十萬收成，把房款打給房主。如此一來手上有點錢的炒房客，就利用定金的這種槓桿，一次炒十幾套房。甚至沒大筆資金的溫州普通人也加入了這場狂歡。

21世紀不動產區域副總經理葉柏峰迴憶，那時很多普通人，通過資金槓桿炒房。「當時一些退休大媽也來組團炒房，哪怕只有兩萬就投兩萬，房子幾天沒漲，定金被房東收走，就當賭輸了。」這些用丁點資金撬動房價的被稱為「小炒客」，「大炒客」則會暫時吃下整個房子，等待房價暴漲。

2009年，溫州市房價均價達到26000元/平方米。2010年，房價跨過30000元/平方米大關。根據溫州大學房地產研究所統計，2006年至2011年，溫州市區商品房銷售均價從8045元/平方米漲到34674元/平方米，6年中上漲4.2倍。僅僅一張房號的認購券，就意味著幾十萬元。

「這時候已經是全民炒房，全民瘋狂。」據葉柏峰迴憶，2009年溫州炒房進入高潮的時候，很多樓盤早上一個價，晚上一個價，價格幾個小時一變。房東經常在看房、簽約的過程中坐地起價，每平方米加價1000元，或是被出價更高的客戶或中介公司叫走。「當時完全是賣方市場，不由得你不買，別人可能總價會加好幾十萬跟你搶。」

但這一切都隨著「限購令」的頒佈直轉急下。2011年3月，國務院發佈了《關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》，溫州隨即出台更為嚴格的「溫州版」限購政策——本地戶籍家庭擁有兩套房以上、非本地戶籍擁有一套房和不能提供一年本地納稅證明的非本地家庭都不允許再購房。

一紙限令的4個月後，溫州房價開始下跌，初始的兩個月就狂跌了20%。如今，溫州的平均房價已比其最高點時跌去了40%。

方之勇是最早退市的一批溫州炒房客之一，早在2008年，觸覺敏銳的他就拋掉了自己在溫州、江蘇、上海等地投資的十幾套房產。「我當時就覺得要刮颱風了。在最高峰的時候，溫州作為一個三線城市的房產價格比一二線還要高，太不正常了。」

葉柏峰所在的房產中介，當時交易量下降了30%至40%，不得不縮減規模，關閉門店。溫州曾經遍地開花的「紅牌子」（小型房產中介機構）一夜之間紛紛關門，只剩下21世紀不動產、哥倫布等不到10家大型品牌連鎖機構的門店。「在2009樓價飆升的時候，新人上手很快就能開始有單做，但2011年過後，很多員工半月都沒有簽單，不得不離開這個行業。」

在連續下跌24個月之後，「溫州的樓市泡沫終於被清理乾淨，購房者、開發商也終於回歸了理性，但背後確實付出了慘痛的代價。」陳鴻感慨道。

但在陳鴻以及在溫州的很多被採訪者看來，僅就房地產而言，溫州還沒到外界傳言的「崩盤」地步。

不同於日本1980年代的房產泡沫破裂，溫州市場上並沒有出現大面積拋售的現象，很多人仍持有當年囤積的多套房產，他們仍在徘徊觀望，等待一個合適的時機出手。事實上，在限購令鬆動的政策出台後，溫州的剛需市場成交量有了明顯的改善。近一段時間溫州新開盤的住宅銷售率都能超過70%，有的甚至達到了100%。

這更像是一次洗牌，雖然這樣的洗牌充滿了折磨和煎熬。同時兼任溫州大學房地產研究所研究員的陳鴻發現，當下溫州房地產界的各方面已和幾年前截然不同。「他們追逐利益的心態已經很平靜了，不平靜的是，他們現在害怕市場又會出現幾年前的大起大落，現在任何一個企業都受不了這樣的折騰了。」

「四萬億」反作用

回顧兩年來的這場煎熬，許多溫州人都會追溯到2008年的四萬億投資計劃。2008年，國際金融危機曾讓溫州樓市不斷上揚的價格短暫受挫，房價開始下降，有些樓盤降幅甚至達到2000元至4000元，市區樓盤基本上無一倖免。一直堅挺的新房開盤，也不得不調低了價格。「但四萬億政策一來，人們像打了雞血一樣貸款買房，房價就開始瘋長了。」方之勇說。

曾經開過民間貸款公司的王林認為，四萬億的結果是，寬鬆的信貸政策導致更多的人追逐房地產泡沫。「2008年貸款利率一下子降低10%，政府號召大家來貸款，幾乎所有人都去貸款了，本來2008年撐不下去的企業又多撐了幾年。而一些本可以活下來的，也在這場資本盛宴中透支幹淨了。到了2009年找我貸款的更多，許多人是『短貸長用』，借去還銀行貸款。」

2008年，方之勇以17000元的單價最後一次購買了一套溫州的房產。在當時寬鬆的信貸政策下，一套價值100萬的房子可以抵押到120萬。「銀行的人來找過我，求我去貸款，隨便做點什麼。當時和銀行打交道，真能有自己是上帝的感覺。沒什麼好投資的，只有買房子。」

一位溫州銀行界人士向《財經天下》週刊透露，當年銀行會被下達貸款指標，因為指標太大，使得放貸人員在貸款考核裡面做一些適當的「妥協」，以便盡快把錢貸出去。於是人人都跑去貸款。即使這樣，貸款仍放不完，以至於銀行的工作人員懇求企業家去銀行貸款。甚至於房產中介，也被銀行拉來作為推介貸款的通道。

溫州民間通過幾十年打拚積累的巨大財富，通過溫州企業這個「融資平台」洶湧地流向了房市。但大部分的投資客沒有方之勇這麼幸運，能夠及時抽身。

然而隨著時間的逐漸推移，四萬億逐漸消耗，民間借貸危機爆發，銀行壞賬率上升後突然收緊了貸款的口子，這一收緊，令房地產和企業元氣大傷。

「如果這四萬億出來不那麼急的話，給溫州5到10年時間去消化，那麼溫州就一點問題也沒有了。而現在，等於把這個錢剛剛種下去，還沒有等到成熟，就要收回去，哪裡有錢還給你？」

另一方面，房產泡沫的背後，是飽受詬病的土地財政。根據國土部的統計，2013年前7月全國土地出讓收入超2萬億，增長49.4%。地方政府在增收的同時，各地房價也一路飆升。

在GDP政績的催化下，越來越多的地方政府投身到「賣地」的行動中。經濟危機後，製造業乏力，直接導致的是地方政府稅收的減少，以及希望通過抬高土地價格彌補財政收入。據測算，2009年溫州土地出讓金，是地方財政收入的1/3。而同年，溫州出讓的住宅面積只有437.91畝。有人算過，溫州市區一年剛性需求的住宅面積是４００萬平方米。供給的限制在一定程度上又推高了土地單價，直接推動房價。

溫州並不是個例。地方政府對財政資金的共同渴望，使得全國各地「地王」頻出，地價推動著房價一路走高。今年9月，融創中國控股有限公司因拿下位於東三環的農展館地塊而成為北京乃至全國的新科地王，單價高達7.3萬元/平方米，刷新了全國歷史地王的紀錄。「土地財政不解決，中國的房地產問題也無法解決。」溫州中小企業促進會會長周德文說。

空心的實業

在被房地產裹挾一切的溫州，製造業也不能倖免。2008年，炒房炒地暴富的神話在溫州一度到處流傳。就連溫州炒房團太太也賺得比她們的企業家老公要多。

「許多企業家就對做實業失去了信心。他們不但炒房，還大量購買寫字樓、廠房，他們的錢基本沒有投到實業生產裡面，只不過是把實業當成了一個融資平台，甚至以極低的價格接訂單，只為了維持表面上的正常運轉，以獲得銀行授信。」一位曾參與房產投資的人士說道。

一個原本做小五金生意的企業家以溫州廠房做抵押，從銀行及民間借貸了共一個億，去投資商業地產。風雲變幻，溫州房價下跌，資金鏈斷裂，導致他的投資擱淺。最後他只能降價賣房，但在「買漲不買跌」的心理下，二手房市場有價無市。一位知情人告訴《財經天下》週刊：「他把所有的身家，包括他和他父親兩代人做實業的所得全部都投入進去了，現在要不回來了。到今天一說起這些事情他還流淚。」

在兩年前一樁樁跑路、跳樓的驚心動魄之後，這位老闆並沒有「跑路」。在這個熟人社會，跑路意味著背井離鄉，自絕後路。如今的溫州人學會了妥協。他們正在每天的掙扎求生中為當年的資本盛宴買單。「他現在天天盯在那個項目上不敢挪步，每天還要接無數個催債的電話。他告訴那些債主，讓他們幫助他一起把這個項目做成，這樣的話，還能有辦法慢慢還他們的錢，現在這也成為了一種解決問題的方式。」

根據溫州工商聯房地產商會的統計，前幾年，溫州做實業的企業有70%都參與了房地產行業。「有很多原來做實業的老闆的資金現在都套在裡面了，」副秘書長卓學松對《財經天下》週刊說，「位於鹿城區的『公園大地』樓盤就是個典型的例子，有好幾個做皮鞋和服裝產業的老闆一起入股開發，但現在都套在裡面。這樣的情況對溫州的實體經濟影響太大了。」

近兩個月，溫州銀監會根據對轄區內40多家銀行的調查，承認溫州出現房產「斷供」現象。溫州市中級人民法院透露的數據是，今年1月至8月，委託法院拍賣的財產共1244件，其中約80%為房產。溫州中小企業促進會會長周德文表示，出現棄房現象主要是借款人自認經營出現困難，目前溫州中小企業仍處於最困難的時期，很多老闆不得不做出取捨。

在溫州濱海工業園區，許多工廠都處於開工不足的狀態。過去幾年，這個園區倒閉了大批企業，包括老牌電器企業月兔——它因為深陷民間借貸的債務危機而破產，商標在今年被拍賣。在這之前，它曾是浙江省200家重點企業、地方最大規模、最佳經濟效益企業之一。

園區內的一家企業破產之後，廠房被第二個企業買走，但不出一年，這家企業又因效益不好，老闆給員工放長假，以逼迫他們主動辭職。現在，這個開發區比原來少了三分之一的人。

傳統製造業的平均年利潤率只有5%。當資產領域的預期利潤率大大超過製造業時，資本逐利的特性使得大量的資金從實業中抽離，流向房地產行業。而為了償付借貸成本，高利貸借來的資本只能回流到房地產等高利潤行業，進而形成惡性的資本循環和風險鏈條。

溫州中小企業發展促進會會長周德文用「溫水煮青蛙」來形容目前溫州民營企業的困境。「2008年金融危機時，是訂單一夜間消失，死了也乾脆。現在訂單倒有，但原材料、勞動力、匯率、資金等多座大山一起壓來，一下子死不了，活著又看不到希望，這種『溫水煮青蛙』似的煎熬，讓很多中小企業痛苦不堪。」而今年的情況甚至比往年更甚。

溫州迪安鞋業的一位銷售人員對《財經天下》週刊說，他們最近接了一筆300雙鞋的訂單。各大鞋類品牌開始拿著鞋樣尋找可以開工的代工廠，因為有大批的小型工廠早已在這場風波中關門歇業。「前兩年訂單多的時候，都是四五千雙的單，這種小生意根本沒人理。」

這家原有1500人的中等規模製鞋廠，如今只剩下500人。原來訂購原材料可以賒賬，但由於民間債務和信任的危機，現在所有業務往來一律只收現金了。「日子難過，大家都是慢慢捱，繼續撐吧。以後怎麼辦呢？」她說著低下頭去，聲音輕微，「不知道出路在什麼地方。」

如今，溫州的製造業平均年利潤率只有1%至3%，有的甚至沒有利潤，而在苦苦支撐。「現在企業不好做，投資又無門，最幸福的恐怕就是上班拿薪水的人。」一位不願透露姓名的汽車配件出口商說。

在2011年房產泡沫破裂的當口，她的企業還沒有感受到太大的影響。但從去年起，她開始慢慢感受到了這種煎熬。「銀行和企業，都在慢慢地抽資抽貸，資金從借貸鏈條上一層一層地往回收。問題是，你計劃好了資金應用的週期，譬如5年，怎麼受得了提前？你趴下了，又會帶動別人趴下，這樣一來，就很可怕了。」

另一方面，溫州製造業昔日的競爭力正在逐漸失去。溫州信實外貿公司老闆張宏圖對《財經天下》週刊說，去年前他就已經開始減少與溫州製造商的合作，轉而向周邊城市（如台州等）發展。「現在各類加工廠在全國遍地開花，溫州地價又貴，尋求外地廠商合作，要價會比溫州便宜三分之一以上。」而一些企業倒掉之後，又會對整個產業鏈產生影響，迫使其他的企業也遷離溫州。

自2008年以來，中國以密集勞動力、低端製造業和破壞環境為代價的經濟發展模式已經開始日益失去競爭力。勞動力成本上升和技術門檻過低等，都是制約發展的問題。而所謂的產業升級轉型也並未真正發生，更多的是重蹈由實業向信貸公司或房產投資轉變的覆轍。

溫州的企業家們已經開始反思其中的問題。「我們所犯的最大的錯誤，就是明明只有一塊錢，卻總是想做三塊錢的生意，借錢也要做，」王女士說，「從宏觀面來講，國家政策也是一把雙刃劍。光靠四萬億這樣的短期刺激，是無法支撐起經濟體的長期健康發展的。」

房產泡沫的破裂成為了壓垮溫州民營經濟的最後一根稻草。但究其背後，卻是中國經濟發展的結構性問題。「在我們這樣特殊的體制下，各種矛盾被不斷掩蓋，非但沒有解決，反而越來越激化。這就造成了這種危機的爆發。」周德文說。

消化不良

自從2011年9月「眼鏡大王」胡福林跑路之後，溫州的民間借貸危機大白於天下，兩年間「跑路潮」已漸漸平息，但危機仍然在持續發酵。債務鏈條已從民間借貸蔓延到了銀行。

根據央行溫州中心支行的一份報告，可以看出溫州民間借貸涉及之廣：「大約89%的家庭個人和59%的企業都參與了民間借貸。」錢從哪裡來？大部分都是以房屋向銀行進行抵押貸款；報告還指出，約20%的民間借貸資金最終又流向了房地產市場，抬高了房產價格。這條投資鏈條，最終隨著房產泡沫的破裂而分崩離析。

「這兩年浙江的不良貸款率在全國居高，而溫州又是浙江的重災區。具體數字觸目驚心，而實際上的風險比這個數字還要大。」溫州某銀行客戶經理胡大可說。

在中秋至國慶的這段時間，是許多溫州企業相互清賬的一個時間節點。這幾天，胡大可也正在緊張地關注著手上一些企業，計算著可能的「不良」。只要是每月能還出利息的，他就和其他同行一樣，以時間換空間，儘量給它們機會慢慢活過來，而其他的只能施以緩刑了，「過幾年還是會死掉的，只不過我們現在太平間床位不夠，今年不能死，要死也死到明年去。」

對溫州的銀行業來說，今年是最難熬的時刻。和許多貸款企業一樣，銀行也寄希望於房地產的再次回暖，這是唯一能夠最快解決各方需求的辦法。但是胡大可知道，這終究是飲鴆止渴。

由於擔保貸款盛行，一家企業一旦出現問題，就會牽扯到其他企業。有人計算，在溫州樂清，已有15個互保形式的擔保貸款鏈浮出水面，每個鏈條上都綁著十幾乃至幾十家企業。一些資產優良的企業也受到了一些「不良」公司的影響，負債危機的波及面如漣漪般層層擴大。

現在，聽到擔保貸款胡大可只管往外推。新增的貸款業務，擔保公司不願意做，銀行也不願意做。「原來大家都吃壞了肚子，現在要把它消化掉。我們在想怎麼消化不良貸款，他們也在想辦法，企業欠的債怎麼周轉一下，看看有沒有機會把它轉活了。把它救活，才有錢收。」

房產泡沫破滅，民間資本無處可去，有一部分又回到了銀行裡，安守著每年不到5%的利率。胡大可說，就他所在銀行的數據來看，截至今年8月，比去年同期個人存款增加了一個億。不過他並不因此感到欣慰，「對公業務下來了10個億。現在還是治病的時候，以後再談發展。」

以前溫州人有錢都不存銀行，喜歡把錢放在自己認識的做擔保公司的人或者放貸的人身上，等掙錢了再分。如此一來，形成了一個龐大的民間借貸鏈條。在實體經濟環境不景氣的情況下，民間高利貸的回報率卻動輒高達72%（以每月6分利計算），這種利潤差使得民間資本大量抽離實業，轉移到民間借貸中去了。一時間，溫州的高利貸公司如雨後春筍般地冒出，多如牛毛。而那些苦苦支撐的實業，實際上也成了隱形的融資平台，暗地裡卻在放高利貸。而這些錢有很大一部分又直接或間接地進入了房地產市場。

在溫州房價最瘋狂的2008年，溫州人王林懷揣1.5萬起家，在瑞安體育館門口租了家門面，開起了貸款公司，並向舅舅借了180萬開始對外放貸。「收回一筆錢之後去買房子，房子抵押貸款，貸款下來再去放貸，收錢之後再買房子。」半年不到，除了連本帶利還給舅舅之外，自己還開起了奔馳。2011年房產泡沫破裂之後，高利貸全面崩盤。

「凡是做這一行的，都有爛賬在裡面，可以說幾乎是全軍覆沒。」40歲剛出頭的王林，已經是滿頭白髮，「真的很累，我從來不建議身邊的人做這個，它不是好的東西，害了很多人。」

2008年開始，他從銀行以一兩分利貸到錢，3分起步拆借給擔保公司，而以六七分的利息借給其他工廠、煤礦等實業和房產開放商，最高可達9分利——這意味著，向他借款的企業，每100萬的借款，每年要還的利息就高達108萬元。「那時候大家都瘋了，有錢都放出去，沒錢都拚命借，好像幾千萬都不算錢，上億才算錢。」

這些企業如今都因經營不善或投資過度而倒下了。「我明明知道他們都很危險，可能還不出錢，為什麼還願意借錢給他們？所有人都抱著賭博的心態，只要房地產看漲，心想著擊鼓傳花，總有下一個接手的，大家都認為自己不會是最後的一棒。」

溫州民間借貸之盛行，數千萬元的資金往來甚至不需要立任何字據，也不說明什麼時候還。「都是告訴你，要用的時候說一聲，馬上給你打過來，都是這麼說。」在溫州這個熟人社會，朋友帶朋友的民間借貸，導致了無數說不清的爛賬。「現在，越是好朋友越是變成仇人。」

房產泡沫開始破裂的這兩年，王林一直在溫州和上海兩地的法院奔波，希望能收回別人欠他的2000萬元借款，但對方的房產兩次流拍，至今也沒能拿回欠款。「打官司、追債都太費精力了，我估計能收回十分之一吧。現在大家都對前景一片悲觀，不知道能做什麼。」

儘管如此，民間的墊資公司和高利貸就像掐不斷的火苗，又開始重新活躍起來。一些比較「安全」的做法，是為銀行去拉存款業務，可以獲得2%至3%的抽成。雖然低，但仍然吸引著像王林這樣的人。「我們這樣的人，不會做別的，以後也只能在這個行業了。」

「不行，就再來個幾萬億，今年先解脫了，明年再說。」他玩笑道。

（應採訪對象要求，王林、胡大可為化名）

溫州金改的底層設計

2013-11-11  NCW

溫州金融改革不完全寄希望一項項的政策釋放，而是從底層布局，希望由市場決定金融的基本關係◎ 本刊記者 王曉慶 文wangxiaoqing.blog.caixin.com 溫州金改正式實施一年有餘。 外界對其經歷了高預期和低成效的認識落差，備受關注的個人境外直投、利率市場化等金融創新並未成為現實。 與此同時，前海、義烏等地金改方案陸續獲批，中國（上海）自由貿易試驗區也被認為將推行大力度的金融改革開放措施。 “溫州金改是浙江致力于通過‘底層設計’來推進草根金融發展，解決‘兩多兩難’問題。”10月23日，浙江省分管金融的副省長朱從玖和其他主管部門領導接受了財新傳媒等媒體的採訪，講述溫州金改一年來的成效和未來路徑，詮釋外界對“三大落差”（工作進程與民衆期望有落差、現有服務體系與小微企業需求的落差、民間借貸活躍與監管力量薄弱的落差）的質疑。 朱從玖亦強調，溫州金改亦需要“頂層關懷”，很多事情溫州、浙江都沒有權限去做。例如，在豐富金融業態方面，民營銀行、證券公司等金融機構設立需要政策支持；利率市場化方面，通過負債方產品創新、銀行間產品設計等方法，浙江層面也需要支持。 今年48歲的朱從玖，于2012年5月從證監會空降浙江。他曾就職于人民銀行、證監會及上海證券交易所。 擺在朱從玖面前的任務，是溫州金改的重要課題：“兩多兩難”——民間資金多、投資難，中小企業多、融資難。 彼時，溫州正經歷著企業資金鏈斷裂引發的系列問題，溫州經濟的結構性問題 凸顯。 朱從玖深知溫州金改與上海、深圳等地金融改革安排的側重點有很大不同，其核心是對民間金融、小微金融、草根金融，通過改革實現規範和良性發展，是著眼于“小”、收效于“大”。 “我們改革要解決的就是深層次體制機制中已有的一些問題，和一些已有政策但落實不到位的問題。”人民銀行杭州中心支行行長張健華說，不要以為現在民營銀行沒批下來，資本項目沒開 放，就說改革沒有成效。 底層設計 朱從玖說，“我們在做的就是針對基層金融，這是最薄弱的、最難監管的部分，很多機制都不健全，但是自然發展起來的。金融的‘木桶效應’短板就是小微、三農這樣的基層金融。”溫州市市長陳金彪曾透露，溫州的民間資本非常豐富，初步估計有6000億元的民間資本。民間資本的引導和規範是溫州金改的重要脈絡。 “溫州金改是從底層開始布局。”朱從玖說。 諸如創建民間借貸服務中心，發佈“溫州指數”。“溫州指數”，即溫州民間融資綜合利率指數，主要反映民間金融交易活躍度和交易價格，是溫州開展金改以來推出的重要指標，綜合囊括了溫州民間借貸服務中心利率、小額貸款公司放款利率、民間資本管理公司融資價格、社會直接借貸利率以及其他市場主體利率水平。 今年1月至7月，“溫州指數”曾連續七個月下降，8月止跌回升，9月環比繼續上升0.06個百分點，達到20.14%，顯示當地實體經濟趨向活躍。 財新記者在溫州民間借貸服務中心瞭解到，截至目前，該中心幫助成交民間借貸總額度是16億元，前來登記的更多的是放款人，和龐大的民間借貸市場相比金額尚小，對場外交易也缺乏強制登記手段。 對於不願來登記借款的原因，溫州一家企業主說，首先是在該處借款同樣需要抵押物，借款並不容易；其次是不願意在借貸登記中心備案借款信息，並需要公開自身的真實信用狀況；而且，借貸中心只負責登記功能，不會承擔責任風險。 再有就是促進民間資本參與金融機構改製。溫州的民間資本發起設立民營銀行試點方案，已上報國務院；探索民間資本設立證券公司、專業性保險公司、信托公司、租賃公司等。朱從玖還力推優先股。他認為溫州民間資金很多、利息較高，很符合優先股要求，概念上若能轉成優先股，保障較高、利息也比股息高，又不攤薄股權，在浙江小微企業會有很大前景。 在深化地方金融組織與金融機構的體制機制改革方面，溫州市積極推進企業規範改製，目前已推進多家企業進行股改；大力發展小貸公司，全市小額貸 款公司發展至33家，平均註冊資金與貸款規模在全省名列前茅；推動農村金融體制改革，建立了幾十家農村資金互助社試點。 此外，《溫州市民間融資管理條例（草案）》《關於進一步深化社會信用體系建設的意見》、地方金融監管文件和各類金融組織的監管方法等配套性法規和政策即將或者已經出台，初步形成地方金融監管機制的雛形。《溫州市民間融資管理條例（草案）》如獲得通過，將成為全國首部金融地方性法規和首部專門規範民間金融的法規。 “創新有原創性的，也有集成創新，把現有的政策用好用活，挖掘好它的潛力，特別是現在一些正規金融機構對服務小微貸款實體的作用做了很多探索。”張健華說。 陳金彪認為，溫州金改一年最重要的變化是，全國各地好的金融載體和模式在溫州，從無到有，並逐漸成熟。地方金融組織體系、資本市場體系、金融防護體系、金融監管體系四大體系的雛形也在逐步形成。 難點 “盡管外界對溫州金改給予了很高的期望值，但溫州金改不是萬能藥，不會包治百病，它的實施及效果仍然受制于實體經濟的病灶和狀況。”張健華說，盡管溫州的金融資產不良率仍在上升，但它的下降本身需要周期和過程，不能過早地因此高度評價或否定金改。 “關鍵問題就是正視中小企業融資難問題，緩解甚至解決融資難。我一向認為應從兩個角度入手：一個是金融業本身，從小微企業。”朱從玖說，從金融角度來看，要對民間金融有個合理判斷，相對日益壯大的企業規模，民間金融有單筆金額較小、期限偏短（不會超過一年，三至六個月居多）、利息偏高等特徵。所以需要持牌金融機構通過產 品創新、機構設置等來擴展業務，提高金融服務覆蓋面和滿足度。 從小微企業來說，企業自身有責任提升現代性，即科學設計產品、賬目真實、管理有效、財務結構合理等。朱從玖說，溫州企業的“短債長用”現象和不合理的財務結構，是資金鏈斷裂的隱患，企業自身也應該在投資中更關注對實業的投入，炒房、炒礦、炒錢的風險和不可持續性毋庸贅言。 民營銀行設立等顯見的政策突破，是外界對溫州金改突破的重要關注點。 朱從玖透露，溫州已經制定了民資設立民營銀行的詳細方案，並已上報。 此前，有多家媒體曾報道，在溫州市政府推動下，由正泰電器（601877. SH）、報喜鳥（002154.SZ）、華峰氨綸（002064.SZ）、奧康國際（603001.SH）以及當地兩家非上市公司組建的民營銀行有望成立。溫州市金融辦工作人員也表示，溫州為設立民營銀行進行了很多的準備，包括股東推薦、銀行設立的架構和機制等，具體能否獲得批准還得看銀監會。 “民營資本進入銀行，關鍵不在於多一家機構，而是真正要有突破性。民衆對此一直比較關注，溫州也有這個條件，所以嘗試搞個試點。這並非說我們沒看到溫州杠杆率、貸款占比已經很高了，而是希望探索一種體制機制上的創新。”張健華說，溫州銀行業機構不算少，多一兩家解決不了什麼問題。溫州民營資本很發達，隨著民營資本進入到金融機構當中，治理結構、各方面的設計會更嚴密嚴謹些。 蝦兵/CFP 浙江溫州民間借貸風波的出現，讓企業、個人與政府都陷入了窘境。圖為溫州市區廣場路上一店面被討債者潑了漆，並被寫上“急賣”字眼。溫州一家從事民間資本管理業務的負責人告訴財新記者，他們聽聞溫州金改之後，以為可以參與民營銀行、證券公司等業務，但是沒想到執照還是要中央批，資質依然層層受限，沒有牌照很多業務辦不了，讓民資進入金融機構領域還存在一道“玻璃門”。即便是允許設立運行的小貸公司，依然在信貸資金量、股東融資比例等方面存在很多限制。 陳金彪認為，應該適度地放開審批權限，在機制和審批制度上讓溫州先行先試，才能更好地激發民間創新，“如果每一個改革項目都要審批，那這樣的金改其他地方也可以開展，上面批一下我們做一下，這不是真正意義上的改革試點”。 朱從玖說，溫州在進行底層設計的時候，同樣需要頂層關懷，溫州希望民資設立各類金融機構能夠得到金融監管機構的支持，使得溫州的金融業態可以更豐富一點，比如在當地有需求的民營銀行、證券公司、專業性保險公司。“現在設機構比較難，我們希望得到這樣的關懷和支持。”但是制定金融改革的政策是一個系統性過程。即便民營銀行設立，利率市場化口子不開，競爭的活力也難以發揮。 “利率市場化，現在人民銀行已經行動起來，銀行間市場允許金融機構設計產品。微觀的金融機構需要這些產品和機制，現在從溫州來看，我們也需要這些支持。”朱從玖說，利率市場化是一個過程，需要系統性地進行設計，要進行產品的創新，尤其是負債方的產品創新，也包括銀行內部微觀管理，怎麼風險定價。 前景 談及溫州金改的前景展望，朱從玖表示，從經濟決定金融的基本關係出發，深化溫州金改需要推動溫州實體經濟轉型升級、創新發展，為金融機構創新金融服務打好基礎。 朱從玖認為溫州金改的推動思路，首先就是明確要引導民間借貸實現陽光化和規範化。“目前除了期限短、利息高等短板，還存在不透明的現象，借貸雙方依靠的都是傳統渠道，信息不對稱，難以找到合適的匹配對象，履約風險也較大。我們要降低過高的利息，保障借貸雙方的權益，減少動蕩保持秩序。”朱從玖說。 其次，加強持牌金融機構的服務能力。“把部分民間資金引導到受監管的持牌金融機構的服務範圍中，提高效率、降低成本，增加區域經濟的穩定性。”朱從玖介紹，這是一項綜合性的工作。要促進已有的金融機構拓寬業務、創新產品、改進服務；還要運用多種金融工具包括信貸、保險、資本市場的工具，信貸運用充分；並且增設金融機構和網點。 在已經展開的各項金改工作基礎上，鼓勵國有商業銀行加強理財產品和投資業務創新，創新和拓寬民間“小資本”投資渠道；推進針對小微企業的第三方信用評價體系加快建立，探索形成新的徵信模式。 健全信用體系方面，金融部門自身要整合多方面的信息，為服務客戶提供建立信用檔案。政府部門也要組織整合資源，為小微企業建立信用檔案。此外還要發展第三方徵信，獨立整理管理小微企業信用檔案。“雖然央行有龐大的徵信體系，但是許多小微企業沒有獲得銀行貸款，是進不去信用檔案的。”朱從玖認為，這項工作系統浩大，但是必須要做。 朱從玖希望民間資本設立各類金融機構能夠得到金融監管機構的支持；個人境外直接投資能夠展開試點；金融機構在利率市場化改革推動下，加快金融產品創新步伐；調整完善國有商業銀行考核體系，對銀行業金融機構年度小微企業的貸款規模、比例要有剛性要求。 “在利率市場化方面，可以分解成很多改革內容，如銀行發行大額存單可以嘗試。”朱從玖說，在拓展資本市場方面，建議允許區域性法人金融機構，如城商行、農商行、村鎮銀行，通過發行私募債來融資。 朱從玖強調，已經啓動研究的市政債方案，經深入論證研究後，一旦時機成熟，考慮進行試點；地方發展各類私募基金、創投基金得到更多支持。 未來還要加強規範中小微企業的組織、管理和行為，提升其現代性，推進“個轉企、小升規、規改股、股上市”工作；推進地方需要的金融制度建設和部分金融活動的適度監管。 其他的改革試點也要積極爭取。例如加強保險資金的運用，包括小貸的保證保險和稅收遞延型養老保險等。 朱從玖說，經過一段時間的改革，溫州金改期望達到以下效果：企業融資成本下降；支持產業發展的民間借貸合理分化，或以持牌金融機構為中介滿足資金供需雙方的需要，或民間借貸本身進一步規範化；金融服務小微企業的覆蓋面和滿足率明顯提升；不良貸款下降；防範和化解區域性金融風險的能力明顯提升。 張健華認為，改革試點不一定要特別多的突破性政策，但如果沒有，改革則起不到作用。

房價連二十六個月重挫 全國皆漲它獨跌 救溫州 才能避免中國房市全面潰堤

2013-12-09  TWM

民營企業興旺、地下金融盛行的溫州，因經濟轉型受創甚深，房價重挫連跌二十六個月。儘管政府出手協助，但當地經濟體質仍有待恢復。 撰文‧周岐原 如果你辛苦買來的房子，價格持續下跌超過兩年，你會怎麼做？這正是數十萬浙江溫州房地產業主，此刻面臨的難題。 十一月十八日出爐的中國國家統計局公報指出，今年全中國房價普遍上漲，只有溫州，房價連跌二十六個月。「七十個大中城市，和去年同月相比，價格下降的有一個，上升的有六十九個。」統計公報開頭呈現的這行字，顯示全國房市一片榮景，但也更凸顯溫州的特別。 中國前三季經濟成長率有驚無險地成功保住七．五％，而全國唯一房價下跌的溫州，經濟究竟怎麼了？正當全世界拿起放大鏡，仔細檢視中共三中全會後發布的「全面深化改革」決議文，早在三十五年前就發動經濟改革、步伐領先全中國的溫州，卻還陷在房價泡沫消退的緩慢調整。 數字會說話，曾經穩坐溫州全市地王、位在商業區的豪宅建案「鹿城廣場」，二○一一年開價每平方米約人民幣十萬元（約新台幣四十九．二五萬元），目前售價降到四萬元；另一頭，面對全浙江最大溼地公園的「香緹半島」，則從每平方米人民幣七萬元跌至三萬元。房價尚未止跌，顯示溫州這一波經濟調整，似乎還沒落底。 從數字來看，溫州只是中國房地產市場的「個案」，不過，近來卻有愈來愈多的質疑，擔心溫州現象終將蔓延中國。知名財經評論員、《每日經濟新聞》主筆葉檀在十月中旬就發表文章，名為「何時中國皆溫州」，在她看來，中國如今已經出現了些許「溫州病」。 地下金融斷鏈 重挫房價什麼是溫州病？首先是資金斷鏈。二○一一年，《今周刊》採訪團隊曾經直擊溫州，當時的溫州，資金需求火熱，導致地下錢莊盛行，貸款平均月利率高達二五％；九百萬溫州人當中，身為借款或債權人的比率，竟然高達九成。 然而，銀根隨經濟降溫急遽緊縮，資金鏈在短時間內斷裂，影響所及，年營收人民幣二．七億元的信泰集團董事長胡福林，因負債累計達人民幣二十億元，不支倒閉遠走美國，成為最「大咖」的跑路老闆。地方版「錢荒」風聲鶴唳，逼得國務院前總理溫家寶一度親赴溫州，商討解決對策。 對比目前中國整體金融環境，雖然人民銀行不斷強調流動性充裕，但銀行同業拆款利率始終維持「穩定高檔」，民間向銀行借款利率的升幅，則更高於銀行同業拆款利率。 利率上升所埋下的資金緊縮伏筆，成了經濟學者眼中的一項隱憂。瑞士信貸亞洲首席分析師陶冬稍早前即表示，以目前的流動性狀況，市場對貨幣緊縮未必會有直接感受，但這是「溫水煮青蛙」的過程。他並強調，溫州對於目前的中國雖然只是特例，但必須注意的是，信貸收縮，正是溫州房地產市場當年一夕之間由盛轉衰的催化劑。 搶救經濟 成習、李難題至於第二個溫州病，則是經濟問題。一○年後中國經濟加速轉型，當人民幣匯率緩緩升值，勞工薪資每年漲一成，缺工人、更缺訂單的溫州，加工出口業受嚴重衝擊。 舉例來說，溫州生產打火機的公司曾多達五千家，全球市占率高達八成，如今只剩下一百多家。「溫州主要靠外來的訂單，現在這些靠外貿的廠，開工率都很差，人也變少了，所以經濟比以前差了。」在浙江經營消費通路事業的張君生說。 某種程度來說，搶救溫州，儼然已是習、李團隊進行經濟改革的一個小實驗場；救得了溫州，才能從中得到避免中國房地產崩潰的經改訣竅。的確，隨著習、李團隊上台後推舉的改革思惟，已讓受創的溫州經濟重現曙光。 「政府開始輔導成立小額貸款公司、擔保公司，資金流動就枱面化了。」溫州台商協會會長許燦欣說：「另外，政府還成立民間資本中心，你要找項目（投資），或找資金，可以找這個中心撮合。」十一月二十二日，浙江省人大常委會又通過《溫州民間融資管理條例》，規定民間融資允許借貸雙方商定利率，但須以法律規定為準，這部新法，算是為溫州「影子銀行」的龐大金流，邁出合法化的一大步。 「這是中國第一部民間借貸的地方法，對拯救危機之中的中小企業，有非常重要的意義！」長期為金融體系奔走的溫州市中小企業協會會長周德文說。他感慨：「這真的讓我很振奮。」放眼三中全會的決議全文，開放民營企業成立中小型金融機構，是習、李團隊改革政策中，最受矚目的重點；進度最快的連鎖家電銷售企業蘇寧雲商、由溫州老闆集資成立的華瑞集團，已經在當地取得工商登記許可；另外包括騰訊和復星集團，也緊鑼密鼓在溫州籌備民營銀行。 在這條改革路上，溫州這個實際案例的得失經驗，顯然是中國開放金融業的重要參考；在改革努力下，房價「全國皆漲它獨跌」的溫州未來或有翻身機會。重要的是，這一趟期待中的起死回生過程，也將提供中國房地產「軟著陸」的重要操作手冊。

溫州：「破產試驗基地」的難解工程

身陷破產潮中的溫州，正跋涉在「去槓桿、擠泡沫」的救贖之路上。但難點在於，他們一面要和時間賽跑，一面要在債權人、銀行、地方政府的多方博弈中找到平衡。

新年的陽光難以驅散籠罩在溫州的陰霾，這個中國經濟上著名的區域，正深陷破產潮之中。

2014年1月初，南方週末記者在溫州發現，過去一年，溫州各級法院受理的破產案件飆升。浙江省高院2014年1月13日通報數據顯示，2013年全省法院受理和審結的破產案件數量分別為346件和269件，其中溫州佔據半壁江山，分別為198和153件。而此前六年，溫州各級法院共受理破產案件51件，不到2013年一年的三成。

一位接近省高院的破產專業人士告訴南方週末記者，排隊等候法院受理的破產案件還有接近300件。此前有媒體援引接近政府人士的話稱，「中央相關機構已經將溫州申報為『破產試驗基地』」。

溫州中院在《2013年溫州法院企業破產審判報告》中提及，溫州兩級法院審結的破產案件共化解不良資產18.05億元，盤活資產總數11.58億元，激活土地面積數約736.22畝，激活廠房面積數約4619.67萬平方米。

不過，上述接近省高院的人士告訴南方週末記者，溫州的這些破產案子中大多為操作難度相對較小、週期較短的清算案件。但能夠有效提高清償率的破產重整方式，卻推進得並不順利。而那本是當地政府寄予厚望、希望拯救大批陷入泥沼的溫州企業的一種方式（詳見2013年5月23日南方週末《溫州僵局》、《破產重整能否拯救溫州》）。

上述報告數據顯示，2013年審結的150多例破產案件中，破產重整成功僅為10例，和解成功14例。

「溫州看上去破產推得很熱，宣傳得很好，但是重整案件內部並沒有理順。」上述人士告訴南方週末記者。

南方週末記者記錄了一家典型的「溫州製造」——森泰公司的重整難題。2013年6月17日，樂清市法院受理了森泰公司的破產重整申請，半年後，它的命運依然懸在空中。

生產者自救

這種依賴土地「退二進三」為企業重整提供政策優惠的方式，脫胎於破產重整發展早期的「紹興模式」。

2013年12月10日，森泰公司老闆胡志明終於鬆了一口氣，雖然債權人未能在半年內就破產重整方案達成一致，但法院裁定，延長重整提交時間三個月至2014年3月16日。

但那將是破產重整的「死線」——一旦重整方案最終未獲通過，極有可能啟動清算程序，土地拍賣，設備賤賣，無形資產將不值一文。這也意味著，所有利益相關方均將陷入利益最小化乃至權益無法實現的局面。

債權登記表顯示，這家低壓器製造企業的抵押、負債共計6.76億元，債權人除少數供應商，其餘以銀行為主，涉及建行、工行、交行、中行、中信、光大、民生、浦發、華夏、招商、溫州銀行等11家銀行。

對於在破產重整之路上跋涉的胡志明來說，半年來，每一次的債權人會議都令他痛苦不堪，要找到一個讓不同債權人皆大歡喜的重整方案，幾無可能。森泰公司破產重整也恰恰卡殼於此。

2013年8月29日，第一次債權人會議。四家關聯企業森泰集團有限公司、浙江森泰電器廠、樂清市旭華線纜有限公司、樂清市德正實業有限公司（四家公司整體下稱「森泰」）「合併重整」選項被債權人否決。

兩個月後，第二次債權人會議，破產管理人浙江澤商律師事務所提出重整方案。一週後，銀行債權人寄回投票結果：全票否決。

根據律師的設計，重整方案的思路主要是「賣業務」和「賣資產」，圍繞尚有核心業務的森泰電器廠和旭華線纜廠兩塊展開。

作為昔日樂清市低壓電器行業的龍頭企業，森泰電器廠計劃將機器設備、無形資產和位於柳市鎮外向型開發區的老廠房等資產打包引進重整投資人。

而另一家關聯企業旭華線纜廠主營漆包線，屬於特許生產經營產品，需求量大，但競爭者少，且政府已停止審批這類企業。故重整方案同樣希望引入投資者接盤。

因此，能否找到合適的投資者成為關鍵。浙江省律師協會企業破產管理專業委員會主任、京衡律師事務所副主任任一民告訴南方週末記者，在目前國內的破產重整實踐中，幾乎都是選擇引進戰略投資者模式，由此使得很多法律界人士形成認識上的誤區，以為無投資者即無重整。

重整方案的另一個重點落在森泰電器廠的新廠房上。方案提出，由政府收儲森泰新廠房所在的32畝工業用地，轉變為商住用地後，設置條件重新進行公開掛牌。由森泰公司成立新房開公司，或掛靠其他房開公司開發該地塊，打造成「電子商務總部樓宇」。掛牌後樓麵價大概每平方米3000元左右。

至於後續開發房產的資金來源，方案提出的思路包括：由財務投資人以借款形式向房開公司借款，固定月利率不超過2%，無其他回報或分成；取得土地開發權後向銀行貸款；由施工單位墊資，利息優惠。

事實上，這種依賴土地「退二進三」為企業重整提供政策優惠的方式，脫胎於破產重整發展早期的「紹興模式」。

2008年紹興企業華聯三鑫資金鏈斷裂時對銀行負債76.7億元，還有四家當地企業提供了21.2億元擔保，並通過互保圈將風險擴散開去。當時政府提供給擔保企業的政策，即包括通過土地變性，彌補資金缺口。

但在「破產專家」任一民看來，更適合大多數溫州企業的一條道路是「生產者自救」。任一民的團隊曾經手三十多起破產案件，其中有五個案例列入浙江省十大典型案例，均屬於企業重整或和解類型，其中既包括「投資者引進」，也包括「生產者自救」類型。

簡單說，「生產者自救」就是由重整企業現有企業主、管理團隊繼續經營，並與債權人協商，取得債權人諒解後，豁免部分債務，但企業得以繼續生存，債權人所蒙受的損失相比較破產清算也能大幅減少，由此實現各方共贏的目標。

「並不是只有『高大上』才能立足生存。」任一民說，「一些有競爭力的中小企業可以借此機會保下來，恢復良性運營，在摸爬滾打中慢慢轉型升級。」

重整僵局

政府要求銀行先解除查封，銀行要求政府先給出價格。

看起來，森泰破產重整的成功與否，在於工業用地能否順利向商業用地轉變，這其中，政府的態度至為關鍵。

事實上，為了提高債務的清償率，降低地方金融風險，政府一度表達了對重整方案的支持。

2013年10月25日，森泰所在的樂清市柳市鎮政府向上級提出了四項建議：政府收購土地時儘量從高評估價格；參考國有資產處置辦法，允許在掛牌前暫時保留地上建築物，掛牌後三個月內拆除；規劃允許範圍內，儘量提高容積率；掛牌出讓前，考慮該地塊的歷史狀況及目前房地產市場低迷的現狀評估價格。

三天後，樂清市政府主管領導批覆：在規劃允許範圍內，儘量提高容積率，幫助企業解困。

一位接近政府的人士告訴南方週末記者，這宗重整方案佔據「地利」，本來推行起來應該並不困難——幾年前的樂清市土地規劃，已經將這塊土地納入商住用地範疇。

與此同時，一家城商行也對重整項目表現出了興趣。

該城商行溫州分行副行長告訴南方週末記者，他對森泰公司及控制人胡志明做了較為深入的盡職調查，認為企業主「很講誠信」，企業主的人品和企業自身都「值得信任」，總行已同意對重整項目提供資金支持。

「需要多少資金規模，我們可以配套。」上述副行長說，「在不違反銀行規定的前提下，我們希望儘可能幫助有潛力的企業東山再起。同時銀行也能獲得利潤。」

就在所有人都在等待政府拿出土地收儲和出讓的評估價格時，政府的態度突然變得曖昧起來——至今距離主管領導批覆近三個月，本該政府交出的土地評估價格依然懸而未決。

一位接近政府的人士稱，政府方面「還沒有下定決心」。森泰的破產管理人律師胡金福告訴南方週末記者，遲遲未能給出土地出讓評估價格的一個原因是，「政府要求銀行先解除查封，銀行要求政府先給出價格」。

政府方面認為，在土地解封之前，「沒必要定價格」。銀行方面則擔心，一旦土地被政府收購，而出讓價格又定得過高，債權人所能得到的清償率無疑將大打折扣，甚至森泰公司可能因價格過高無法摘得土地。

「銀行的擔心有其一定道理，但政府遲遲不願給出評估價格則耐人尋味。」一位熟悉破產業務的溫州當地律師說，「政府方面理應瞭解出具評估價格的重要性，或者政府內部對方案存有爭議。」

2013年11月21日，以供應商為主的債權人上書政府，要求「土地出讓金收入部分參照農村安置留用地收回國有掛牌出讓方式，返還森泰70%以上，或以拆遷補償的方式按評估價返還土地出讓金」。

債權人在上書中提到：據破產管理人透露，政府將以每畝100萬元左右予以回購，再以每畝1000萬元左右掛牌出讓，32畝土地相當於需要繳納3億元土地出讓金。債權人認為，「該建設項目歷時2年，所產生收益甚微，重整目的根本不能實現」。

可資對比的是，據浙江澤商律師事務所律師任定國介紹，此前頗受外界關注的信泰集團（其掌門人胡福林因投資光伏失敗2011年出走美國，最終引爆「跑路潮」）重整方案同樣採取了「退二進三」思路（工業用地變更為商業用地），信泰集團位於甌海區的120畝土地 在「退二進三」後,補交土地出讓金為3億多。由於政府的政策優惠，信泰仍未上繳這部分土地出讓金，可以等商舖出售資金回籠後再行支付。

截至發稿，第三次債權人會議將近，政府仍然遲遲未能提供土地評估價格。

破產管理人在破產方案草案中寫道：「現因為政府掛牌出讓及收購價格不明確，導致該套方案無法確定。因此，管理人計劃將依法予以處置。」

這意味著，這塊土地或將被拍賣，而債權人因此所能獲得的清償率將大為降低。

最大的阻力

企業主跟銀行協調，銀行高高在上，政府參與進來，地位就能拉平等一些。

令人意外的是，不少律師向南方週末記者反映，在溫州企業的破產重整道路上，銀行債權人常常是最大的阻力之一。

一位接近案件的律師告訴南方週末記者，以森泰提出的重整方案為例，重整方案可使債權人受償比例達到百分之九十左右，如破產清算受償比例僅為百分之三十左右。「但在方案表決時，銀行的代表說只能投反對票，原因是『破產清算受償多少他們沒有責任，重整方案雖好也須最上級銀行批准』。」

「明知可以重整的方案，怕承擔責任寧願捨棄。」上述律師感慨，「如此的金融制度，豈不哀哉！」

銀行反對重整方案的另一個理由是，走訴訟程序可以更快核銷壞賬，而破產重整動輒一年，不利於業績考核。

森泰破產管理人對此頗為頭痛。「搞不清楚銀行的態度。其他破產案件裡銀行也是這樣，表決不是很積極。」破產管理人澤商律師事務所主任、溫州律協破產管理委員會主任徐宏圖告訴南方週末記者。

「跟銀行溝通比較困難，我們作為破產管理人只能按程序走，走到什麼樣再說。」他說，做森泰這個案件「壓力非常大」。

原因之一，森泰債權人以銀行為主，銀行極為強勢。同樣由澤商事務所擔任破產管理人的信泰重整案，15億的債務規模中，銀行債權只佔到兩成。

更重要的還是取決於「政府的介入力度」。徐宏圖告訴南方週末記者，「政府跟銀行上級做好了工作，他同意就好推進了」。

「政府參與破產重整，很大程度上可以幫助銀企之間搭建一個講道理的平台。」任一民說，「企業主跟銀行協調，銀行高高在上，政府參與進來，地位就能拉平等一些。」

事實上，銀行並非想像中的「鐵板一塊」。跟金融機構的斡旋，考驗的是破產管理人的經驗與智慧。

在任一民經手的數十個案例中，銀行債權人最終幾乎都同意了重組方案——

對於有財產抵押的銀行，可以考慮談轉貸方案，如通過「借新還舊」等方式解決銀行年度考核問題，也可考慮設立融資平台出面貸款，破產企業資產提供抵押擔保，也可以採用投資者收購、擔保等多種方式。「可以有多種謀劃，關鍵是事先考慮周全，並注重預先溝通，達成共識。」

對於發放貸款的銀行，也可以考慮設計多套償債方案：譬如對於注重效率的銀行設計一次性清償方案，早日實現債權，但清償率相對較低；對於注重控制損失的銀行設計分期清償方案，清償率可相對較高，各取所需。

任一民對南方週末記者回憶說，曾經有一個破產重整案子，最初幾乎所有銀行債權人都要求快速實現債權，以完成年度核銷，但到真正行使選擇權的時候，「十家裡八家選擇了分期」。

選擇一次性清償的主要是國有銀行，及少數年底「正好有指標要求」非國有銀行。「像寧波銀行這類上市非國有銀行通常會非常理性，一般都選擇清償率高的方案。」任一民說，「這種差異感非常明顯。」

徐宏圖告訴南方週末記者，森泰的破產重整的難點在於，整個案子相關方存在著「千絲萬縷的關係」。其中所指便包括森泰的互保企業。

一位接近政府的人士告訴南方週末記者，當地政府態度曖昧，也有一部分原因是需要顧及互保企業的訴求。

2013年12月初，就在森泰破產重整案陷入僵局之時，兩家互保企業向省政府、市政府提交報告，要求徹查森泰「逃廢債務」行為，主要指控是森泰公司存在大量「賬外往來資金」。根據擔保法，如果罪名成立，兩家企業將能免除代償責任。

12月下旬，省裡派出調研組，到森泰及兩家互保單位瞭解情況。

「現在政府也是做好兩方面的準備：沒有逃廢債務，支持重組；如果有，堅決打擊。」樂清市金融辦主任莊志斌告訴南方週末記者。

2014年1月初，在破產重整方案延期階段，破產管理人開始重新審查森泰過去數年的財務賬冊，核對資金往來。

事實上，在森泰進入破產程序之前，公安局經偵大隊已先期進駐過森泰。

「上一次經偵介入，是查近一年以來的財務，沒有發現有逃廢債務的情況。這次是查全部的賬目。」莊志斌解釋。

森泰一面被查，一面焦急等待著第三次債權人會議的結果。而當地不少企業也正等待著森泰破產重整案的最終結果。

「很多企業現在苦於到底哪一條路是正確的，找不到方向。」樂清當地一位律師說，「面對捲土重來的企業跑路，溫州當地應該多借鑑省內周邊地區的成功案例。如有必要，也可以『申請外援』。」

溫州企業去杠桿化之路：破產重整“水土不服”

來源: http://wallstreetcn.com/node/75895

新年的陽光難以驅散籠罩在溫州的陰霾，這個中國經濟上著名的區域，正深陷破產潮之中。 2013年，溫州各級法院受理的破產案件飆升。浙江省高院2014年1月13日通報數據顯示： 2013年全省法院受理和審結的破產案件數量分別為346件和269件，其中溫州占據半壁江山，分別為198和153件。 而此前六年，溫州各級法院共受理破產案件51件，不到2013年一年的三成。 一位接近省高院的破產專業人士告訴南方周末記者，排隊等候法院受理的破產案件還有接近300件。此前有媒體援引接近政府人士的話稱，“中央相關機構已經將溫州申報為‘破產試驗基地’”。 溫州中院在《2013年溫州法院企業破產審判報告》中提及： 溫州兩級法院審結的破產案件共化解不良資產18.05億元，盤活資產總數11.58億元，激活土地面積數約736.22畝，激活廠房面積數約4619.67萬平方米。 不過，上述接近省高院的人士告訴南方周末記者，溫州的這些破產案子中大多為操作難度相對較小、周期較短的清算案件。但能夠有效提高清償率的破產重整方式，卻推進得並不順利。而那本是當地政府寄予厚望、希望拯救大批陷入泥沼的溫州企業的一種方式（詳見2013年5月23日南方周末《溫州僵局》、《破產重整能否拯救溫州》）。 名詞解釋 不同於常見的破產清算，破產重整是2007年新實行的破產法中新引入的一項制度，也是當地政府最為提倡的一種企業救贖之路，這種方式對已瀕臨破產的企業不立即進行破產清算，而是與債權人協商確定一個重整方案，債權人通過債權數額減讓或者債權延遲到期等安排，幫助企業生存並擺脫財務困境，重獲盈利能力。 上述報告數據顯示： 2013年審結的150多例破產案件中，破產重整成功僅為10例，和解成功14例。 “溫州看上去破產推得很熱，宣傳得很好，但是重整案件內部並沒有理順。”上述人士告訴南方周末記者。 南方周末記者記錄了森泰公司——一家典型的“溫州制造”——的重整難題。2013年6月17日，樂清市法院受理了森泰公司的破產重整申請，半年後，它的命運依然懸在空中。 生產者自救 2013年12月10日，森泰公司老板胡誌明終於松了一口氣，雖然債權人未能在半年內就破產重整方案達成一致，但法院裁定，延長重整提交時間三個月至2014年3月16日。 但那將是破產重整的“死線”——一旦重整方案最終未獲通過，極有可能啟動清算程序，土地拍賣，設備賤賣，無形資產將不值一文。這也意味著，所有利益相關方均將陷入利益最小化乃至權益無法實現的局面。 債權登記表顯示，這家低壓器制造企業的抵押、負債共計6.76億元，債權人除少數供應商，其余以銀行為主，涉及建行、工行、交行、中行、中信、光大、民生、浦發、華夏、招商、溫州銀行等11家銀行。 對於在破產重整之路上跋涉的胡誌明來說，半年來，每一次的債權人會議都令他痛苦不堪，要找到一個讓不同債權人皆大歡喜的重整方案，幾無可能。森泰公司破產重整也恰恰卡殼於此。 2013年8月29日，第一次債權人會議。四家關聯企業森泰集團有限公司、浙江森泰電器廠、樂清市旭華線纜有限公司、樂清市德正實業有限公司（四家公司整體下稱“森泰”）“合並重整”選項被債權人否決。 兩個月後，第二次債權人會議，破產管理人浙江澤商律師事務所提出重整方案。一周後，銀行債權人寄回投票結果：全票否決。 根據律師的設計，重整方案的思路主要是“賣業務”和“賣資產”，圍繞尚有核心業務的森泰電器廠和旭華線纜廠兩塊展開。 作為昔日樂清市低壓電器行業的龍頭企業，森泰電器廠計劃將機器設備、無形資產和位於柳市鎮外向型開發區的老廠房等資產打包引進重整投資人。 而另一家關聯企業旭華線纜廠主營漆包線，屬於特許生產經營產品，需求量大，但競爭者少，且政府已停止審批這類企業。故重整方案同樣希望引入投資者接盤。 因此，能否找到合適的投資者成為關鍵。浙江省律師協會企業破產管理專業委員會主任、京衡律師事務所副主任任一民告訴南方周末記者，在目前國內的破產重整實踐中，幾乎都是選擇引進戰略投資者模式，由此使得很多法律界人士形成認識上的誤區，以為無投資者即無重整。 重整方案的另一個重點落在森泰電器廠的新廠房上。方案提出，由政府收儲森泰新廠房所在的32畝工業用地，轉變為商住用地後，設置條件重新進行公開掛牌。由森泰公司成立新房開公司，或掛靠其他房開公司開發該地塊，打造成“電子商務總部樓宇”。掛牌後樓面價大概每平方米3000元左右。 至於後續開發房產的資金來源，方案提出的思路包括：由財務投資人以借款形式向房開公司借款，固定月利率不超過2%，無其他回報或分成；取得土地開發權後向銀行貸款；由施工單位墊資，利息優惠。 事實上，這種依賴土地“退二進三”為企業重整提供政策優惠的方式，脫胎於破產重整發展早期的“紹興模式”。 2008年紹興企業華聯三鑫資金鏈斷裂時對銀行負債76.7億元，還有四家當地企業提供了21.2億元擔保，並通過互保圈將風險擴散開去。當時政府提供給擔保企業的政策，即包括通過土地變性，彌補資金缺口。 但在“破產專家”任一民看來，更適合大多數溫州企業的一條道路是“生產者自救”。任一民的團隊曾經手三十多起破產案件，其中有五個案例列入浙江省十大典型案例，均屬於企業重整或和解類型，其中既包括“投資者引進”，也包括“生產者自救”類型。 簡單說，“生產者自救”就是由重整企業現有企業主、管理團隊繼續經營，並與債權人協商，取得債權人諒解後，豁免部分債務，但企業得以繼續生存，債權人所蒙受的損失相比較破產清算也能大幅減少，由此實現各方共贏的目標。 “並不是只有‘高大上’才能立足生存。”任一民說，“一些有競爭力的中小企業可以借此機會保下來，恢複良性運營，在摸爬滾打中慢慢轉型升級。” 重整僵局 看起來，森泰破產重整的成功與否，在於工業用地能否順利向商業用地轉變，這其中，政府的態度至為關鍵。 事實上，為了提高債務的清償率，降低地方金融風險，政府一度表達了對重整方案的支持。 2013年10月25日，森泰所在的樂清市柳市鎮政府向上級提出了四項建議：政府收購土地時盡量從高評估價格；參考國有資產處置辦法，允許在掛牌前暫時保留地上建築物，掛牌後三個月內拆除；規劃允許範圍內，盡量提高容積率；掛牌出讓前，考慮該地塊的歷史狀況及目前房地產市場低迷的現狀評估價格。 三天後，樂清市政府主管領導批複：在規劃允許範圍內，盡量提高容積率，幫助企業解困。 一位接近政府的人士告訴南方周末記者，這宗重整方案占據“地利”，本來推行起來應該並不困難——幾年前的樂清市土地規劃，已經將這塊土地納入商住用地範疇。 與此同時，一家城商行也對重整項目表現出了興趣。 該城商行溫州分行副行長告訴南方周末記者，他對森泰公司及控制人胡誌明做了較為深入的盡職調查，認為企業主“很講誠信”，企業主的人品和企業自身都“值得信任”，總行已同意對重整項目提供資金支持。 “需要多少資金規模，我們可以配套。”上述副行長說，“在不違反銀行規定的前提下，我們希望盡可能幫助有潛力的企業東山再起。同時銀行也能獲得利潤。” 就在所有人都在等待政府拿出土地收儲和出讓的評估價格時，政府的態度突然變得曖昧起來——至今距離主管領導批複近三個月，本該政府交出的土地評估價格依然懸而未決。 一位接近政府的人士稱，政府方面“還沒有下定決心”。森泰的破產管理人律師胡金福告訴南方周末記者，遲遲未能給出土地出讓評估價格的一個原因是，“政府要求銀行先解除查封，銀行要求政府先給出價格”。 政府方面認為，在土地解封之前，“沒必要定價格”。銀行方面則擔心，一旦土地被政府收購，而出讓價格又定得過高，債權人所能得到的清償率無疑將大打折扣，甚至森泰公司可能因價格過高無法摘得土地。 “銀行的擔心有其一定道理，但政府遲遲不願給出評估價格則耐人尋味。”一位熟悉破產業務的溫州當地律師說，“政府方面理應了解出具評估價格的重要性，或者政府內部對方案存有爭議。” 2013年11月21日，以供應商為主的債權人上書政府，要求“土地出讓金收入部分參照農村安置留用地收回國有掛牌出讓方式，返還森泰70%以上，或以拆遷補償的方式按評估價返還土地出讓金”。 債權人在上書中提到：據破產管理人透露，政府將以每畝100萬元左右予以回購，再以每畝1000萬元左右掛牌出讓，32畝土地相當於需要繳納3億元土地出讓金。債權人認為，“該建設項目歷時2年，所產生收益甚微，重整目的根本不能實現”。 可資對比的是，據浙江澤商律師事務所律師任定國介紹，此前頗受外界關註的信泰集團（其掌門人胡福林因投資光伏失敗2011年出走美國，最終引爆“跑路潮”）重整方案同樣采取了“退二進三”思路（工業用地變更為商業用地），信泰集團位於甌海區的120畝土地 在“退二進三”後,補交土地出讓金為3億多。由於政府的政策優惠，信泰仍未上繳這部分土地出讓金，可以等商鋪出售資金回籠後再行支付。 截至發稿，第三次債權人會議將近，政府仍然遲遲未能提供土地評估價格。 破產管理人在破產方案草案中寫道：“現因為政府掛牌出讓及收購價格不明確，導致該套方案無法確定。因此，管理人計劃將依法予以處置。” 這意味著，這塊土地或將被拍賣，而債權人因此所能獲得的清償率將大為降低。 最大的阻力 令人意外的是，不少律師向南方周末記者反映，在溫州企業的破產重整道路上，銀行債權人常常是最大的阻力之一。 一位接近案件的律師告訴南方周末記者，以森泰提出的重整方案為例，重整方案可使債權人受償比例達到百分之九十左右，如破產清算受償比例僅為百分之三十左右。“但在方案表決時，銀行的代表說只能投反對票，原因是‘破產清算受償多少他們沒有責任，重整方案雖好也須最上級銀行批準’。” “明知可以重整的方案，怕承擔責任寧願舍棄。”上述律師感慨，“如此的金融制度，豈不哀哉！” 銀行反對重整方案的另一個理由是，走訴訟程序可以更快核銷壞賬，而破產重整動輒一年，不利於業績考核。 森泰破產管理人對此頗為頭痛。“搞不清楚銀行的態度。其他破產案件里銀行也是這樣，表決不是很積極。”破產管理人澤商律師事務所主任、溫州律協破產管理委員會主任徐宏圖告訴南方周末記者。 “跟銀行溝通比較困難，我們作為破產管理人只能按程序走，走到什麽樣再說。”他說，做森泰這個案件“壓力非常大”。 原因之一，森泰債權人以銀行為主，銀行極為強勢。同樣由澤商事務所擔任破產管理人的信泰重整案，15億的債務規模中，銀行債權只占到兩成。 更重要的還是取決於“政府的介入力度”。徐宏圖告訴南方周末記者，“政府跟銀行上級做好了工作，他同意就好推進了”。 “政府參與破產重整，很大程度上可以幫助銀企之間搭建一個講道理的平臺。”任一民說，“企業主跟銀行協調，銀行高高在上，政府參與進來，地位就能拉平等一些。” 事實上，銀行並非想象中的“鐵板一塊”。跟金融機構的斡旋，考驗的是破產管理人的經驗與智慧。 在任一民經手的數十個案例中，銀行債權人最終幾乎都同意了重組方案—— 對於有財產抵押的銀行，可以考慮談轉貸方案，如通過“借新還舊”等方式解決銀行年度考核問題，也可考慮設立融資平臺出面貸款，破產企業資產提供抵押擔保，也可以采用投資者收購、擔保等多種方式。“可以有多種謀劃，關鍵是事先考慮周全，並註重預先溝通，達成共識。” 對於發放貸款的銀行，也可以考慮設計多套償債方案：譬如對於註重效率的銀行設計一次性清償方案，早日實現債權，但清償率相對較低；對於註重控制損失的銀行設計分期清償方案，清償率可相對較高，各取所需。 任一民對南方周末記者回憶說，曾經有一個破產重整案子，最初幾乎所有銀行債權人都要求快速實現債權，以完成年度核銷，但到真正行使選擇權的時候，“十家里八家選擇了分期”。 選擇一次性清償的主要是國有銀行，及少數年底“正好有指標要求”非國有銀行。“像寧波銀行這類上市非國有銀行通常會非常理性，一般都選擇清償率高的方案。”任一民說，“這種差異感非常明顯。” 徐宏圖告訴南方周末記者，森泰的破產重整的難點在於，整個案子相關方存在著“千絲萬縷的關系”。其中所指便包括森泰的互保企業。 一位接近政府的人士告訴南方周末記者，當地政府態度曖昧，也有一部分原因是需要顧及互保企業的訴求。 2013年12月初，就在森泰破產重整案陷入僵局之時，兩家互保企業向省政府、市政府提交報告，要求徹查森泰“逃廢債務”行為，主要指控是森泰公司存在大量“賬外往來資金”。根據擔保法，如果罪名成立，兩家企業將能免除代償責任。 12月下旬，省里派出調研組，到森泰及兩家互保單位了解情況。 “現在政府也是做好兩方面的準備：沒有逃廢債務，支持重組；如果有，堅決打擊。”樂清市金融辦主任莊誌斌告訴南方周末記者。 2014年1月初，在破產重整方案延期階段，破產管理人開始重新審查森泰過去數年的財務賬冊，核對資金往來。 事實上，在森泰進入破產程序之前，公安局經偵大隊已先期進駐過森泰。 “上一次經偵介入，是查近一年以來的財務，沒有發現有逃廢債務的情況。這次是查全部的賬目。”莊誌斌解釋。 森泰一面被查，一面焦急等待著第三次債權人會議的結果。而當地不少企業也正等待著森泰破產重整案的最終結果。 “很多企業現在苦於到底哪一條路是正確的，找不到方向。”樂清當地一位律師說，“面對卷土重來的企業跑路，溫州當地應該多借鑒省內周邊地區的成功案例。如有必要，也可以‘申請外援’。” 本文原載南方周末

房地產“泡沫”樣本——溫州棄房破千 涉64億壞賬

來源: http://wallstreetcn.com/node/105450

溫州似乎總會成為中國的“金融問題樣本”。房價連跌34個月；“棄房”數量1107套，涉及不良貸款64億元。這些數字讓溫州成了中國房地產市場風險先知先覺的代名詞，也成為了房地產整改的前線。（更多精彩財經資訊，請到各大應用商店下載華爾街見聞App）

從限購大省到救市大省的轉變，讓敏感的人嗅出了溫州樓市的危險。2013年8月以來，溫州”棄房"數量呈大幅增長趨勢。據溫州銀監分局調查統計，受商品房價格下跌影響，當前溫州"棄房"數量已達1107套，涉及不良貸款64.04億元。

“棄房"主要有四類情況：

一是按揭貸款”棄房"數量增長較快；

二是商品房抵押貸款中的”棄房"數量快速增長；

三是單套”棄房"平均所涉貸款金額上漲；

四是”棄房"數量集中於"抵押加擔保"貸款。

據溫州銀監部門分析，"棄房"一是因外部經濟不景氣，貸款人自身經營困難；二是資金鏈和擔保鏈的風險持續發酵，部分企業深陷泥潭。

7月29日，溫州市住建委召開新聞發布會，正式放開住房限購政策，在房屋交易登記時不再核查現有住房情況。過去一年里，溫州多次呼籲分類調控，建議限購松綁或取消。至此，浙江省內限購松綁的城市已達5個。

據《財經國家周刊》引述溫州市市長陳金彪表示，溫州的房地產與實體經濟、金融行業的聯系特別緊密，突出表現為”三個高"：一是銀行業信貸中房地產融資占比高達26%，高出全國平均水平8個百分點；二是房地產抵押貸款比重高達58%，高出全國平均水平29個百分點，因房價下降、授信貸款萎縮等相關問題形成的銀行不良貸款比重24.9%；三是溫州實體企業涉及房地產的比重高，在1806億元的房地產融資中，溫州實體企業參與房地產開發和投資的貸款比重達66%。

房價的持續回落或瞬間大幅下滑，對溫州的房地產市場、實體經濟、金融系統造成了巨大的沖擊。由於房地產抵押貸款比重過高，隨著房價一路走低，抵押品價值大幅縮水，導致銀行授信萎縮，由此放大了金融風險。

陳金彪還表示：

溫商群體對經濟變化和市場反應特別靈敏，對經濟運行中的問題也會先一步發現。溫州風險要早於浙江1-6個月，浙江又要早於全國1-6個月。

這是否意味著，溫州如今的困境將成為全國各大城市今後的命運？

目前尚無更多數據顯示"棄房斷供"成為全國普遍現象，但監管部門早已作出預警。

銀監會主席尚福林在上半年全國銀行業監督管理工作會議暨經濟金融形勢分析會議上也表示，”部分地區已出現房企甚至業主違約，一些中小房企的資金鏈緊張，三四線城市相關信貸風險須高度關註。"

如果"棄房"現象逐步蔓延，將導致溫州乃至全國的信用環境進一步趨向惡化。

溫州樓市再現“搶房潮“500多套房子來了2500多人

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2014-11-15/876199.html

每經記者 徐傑 發自溫州

房價連續超過30多月下跌的溫州樓市再現“搶房”。

“房子賣完了，不賣了”，現場檢錄人員稱。11月15日，上午9時許，位於溫州永嘉三江商務區的立體城項目首次開盤，現場展示中心設置了7個檢錄臺，購房者必須拿著身份證、意向協議等資料方可進入展示中心選房。

立體城項目沿線道路停滿了私家車，其中不乏奔馳、寶馬等名車，而展示中心內布置了三個等候區，可謂人山人海。

據開發商方介紹，立體城項目本次開盤共推出586套房子，目前進入搖號階段的有2351人。不過，不僅如此，雖然已進入搖號選房階段，但仍有不少購房者湧入展示中心。

參與現場開盤監督的溫州永嘉住建局人員稱，為了公平公開透明，防止“炒房”，每一位參加選房的購房者順序號、身份證號碼、申請人姓名必須一致，被搖中號碼只能自己或者直系親屬間選房，不能對外轉讓，否則作廢。

9時40分前後，電腦隨機搖號進入第12輪搖號時，永嘉縣住建局當場發現一名搖號者為代人家炒房，隨即被取消選房資格，搶房激情可見一斑。

 

 

潛行20年，“土政策”5年溫州樂清：農房買賣踩著紅線走鋼絲

來源: http://www.infzm.com/content/105923

2014年11月20日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發通知，引導農村土地有序流轉。自十八屆三中全會後土地改革成為熱點以來，最為敏感的農村土地流轉於是成為焦點中的焦點。

許多地方都一直在或明或暗地探索各種形式的農地流轉，溫州樂清的農房買賣試驗就是其中之一。

過去二十余年間，在一個市場經濟最深入骨髓的地域，農民、金融機構、司法機關、地方政府等，合力形成一種踩了政策紅線,但更適合當地經濟現實的農村土地“土政策”。現在，他們正渴望搭上改革快車，讓潛行多年的買賣陽光化。南方周末記者數度前往溫州，撬開了這個“只做不說”的中國故事。

“如果只是勒著小腿，絆了走路，也就忍了；農村土地制度的一些條條框框，都卡到我們嗓子眼了，不得不冒點風險去突破。”2014年10月29日晚飯時間，談及5年前悄然開始的農房買賣試驗，樂清市農辦副主任蔡永固忽然放下筷子，雙手在自己脖子上用力比劃起來。

樂清，隸屬於溫州地區，是中國市場經濟發育最早的地區之一，溫州模式的主要發源地。

當地地少人多，逼出了改革開放後最早一批出去闖世界的大小商人。許多至今還是農民身份的商人，早就將自家農房視為資金來源的一部分，抵押與轉讓在那里都已經存在多年。當地金融機構歡迎，司法機關亦有或明或暗的支持。

但樂清不斷上漲的融資需求和建設擴張，漸漸被扼住咽喉——2000年以來，中央層面對農村土地制度不斷明確化，這也就意味著原本模糊的空間日益收窄。比如，2008年住建部《房屋登記辦法》，明確規定“農房不得跨村買賣”。

2009年，樂清市政府決心介入這些潛行經年的交易，對本市範圍內農業戶口之間的農房買賣，予以產權登記。

5年過去了，這項起初“只做不說”的地方試驗或將陽光化：

2013年10月，十八屆三中全會決定推進農地改革；一個月後，樂清農房試驗經新華社內參報道後，中農辦的調研組到了；兩個月後，中央高層的肯定性批示下來了；2014年8月，樂清申報農業部第二批農村改革試驗區，除了農房的跨村抵押和轉讓，還希望能試行宅基地從分配、管理到退出的一系列市場化機制。

“既然已經在水面下，做得還好，不如浮上來，陽光化。”蔡永固說。

有證沒證，農房買賣都早已發生

出樂清城區，沿104國道向東南15公里左右，就是占中國低壓電器市場三分之一強的柳市鎮。鎮中心一條不足50米長的小道“安平路”上，開了近十家房產中介。

“國有商品房、集體產權證的農房、沒證的缺證的，什麽房子都做。”其中一家“柳市房產”的總經理鄭巨敏1990年代末就入行了，是當地最早的一批。

這麽多年下來，鄭巨敏經手的國有商品房並不多，“兩三成吧”。繁華程度不輸樂清市區的柳市，因為建制為鎮，城市建設用地指標遠遠滿足不了建設和居住的需求，大量農房進入市場。“柳市房產”租的就是一處六層“單間式”農房的一樓底層商鋪。

無證農房的交易倒是占了近一半，鄭巨敏為此設計了專門的格式合同，條款註明“待日後可辦理房產證時，甲方無條件有責任協助乙方辦證義務”。

導致無證的原因五花八門，常見的一種是農民在舊房改造時“少批多建”，也就是違章建築。2014年4月南方周末記者在樂清采訪時，距離鎮中心不遠的西凰嶼村就在小規模翻建，一位村民正在自己的宅基地上蓋房，計劃蓋八層，但能批下來的只有五層，“拿不到證也能賣出去租出去，肯定有人要，便宜點就是了。”

這也是“單間式”農房。顧名思義，就是占地面積很小、每層一到兩間房，一直往上蓋到八九層，遠望像一根柱子。現在，相鄰幾戶村民往往將宅基地“拼”起來，模仿商品房蓋成一梯兩戶，可以蓋得更高，樓梯等公攤面積也更小。

各種產權的房子也交錯生長在柳市鎮上，甚至同一個小區內。比西凰嶼村再遠一點的長道坦村內，有一個“紅星花園”，A、B兩幢都是16層高，外觀房型一模一樣。A幢是商品房，B幢的產權證就是集體性質的；一個賣七八千元，一個賣五六千元。

“對比北京，這里的商品房和小產權房的價差要小得多，這就是產權的硬度啊。”與南方周末記者同行的北京大學教授周其仁認為，這說明因為存在經年，當地民俗相對更認可這種產權殘缺的房產。

如今，這幾種不同產權的房產究竟各占多少，沒有權威數據。蔡永固倒是覺得無證農房的買賣沒有鄭巨敏說得那麽多，尤其是2009年樂清明確為全市範圍內農業戶口間的農房買賣辦證之後。不過他也確認私下的跨村農房買賣早就發生了，“政府現在只是介入辦證，為交易提供一種產權保障。”

一停再停，擋不住的農房抵押

其實早從1986年起，樂清就曾開始為農房辦理產權登記。按照樂清市住建局產權科何科長的說法，“縣里沒多少國有土地，早些年如果只管國有的房產，幾乎沒什麽工作可做。”

時至今日，已在1993年升級為縣級市的樂清，市區範圍內仍有不少集體性質的土地。比如與蔡永固吃晚飯的飯店，距離市政府不到10分鐘車程，也是一處農房。

早些年經過登記的農房均可轉讓和抵押，對受讓方也沒有限制。這與樂清的現實有關：

樂清現有戶籍人口128萬，其中農業人口就有116萬，占了九成；與此同時，這片1223平方公里不大的土地上，人均土地面積只有0.32畝，近九成農民早已不再務農。

因為人均三分地的窘境而棄農從商的樂清人，在尋求做生意的本錢時，自然而然地將農房視為可變現的財產。抵押比轉讓更方便，給農村信用社打一張借條，壓一本房產證，簽一個抵押清單，就能貸出房子市價的五六成出來。

“市場有這個需求，為什麽不做？”樂清農商行一位相關部門的負責人聽行里的老人說起，至少從1998年起，其前身農信社就開始發展農房抵押業務了。“我們主要做集鎮上的房子，資產很安全，壞賬處置時，總有其它村里或者山上的農民來買。”

據不完全統計，2004年時，樂清金融機構的農房抵押貸款余額已近數十億元。但就在此時，這樁生意戛然而止：《關於深化改革嚴格土地管理的決定》（國發28號）發布，這份近年來國務院出臺的關於土地管理規格最高的文件，盡管只提及了“加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地”，依然導致樂清暫停了農民住房抵押和轉讓。

中農辦的樂清農房調研報告記錄了這一次暫停後的轉機——因為農房抵押已成規模，且不斷有新的農戶申請相關貸款，2005年4月樂清市人民法院會同國土資源局發布會議紀要，明確了農民住房抵押拍賣後，如受讓人是該市戶籍農民，國土部門可辦理集體土地使用權變更手續。

在樂清農商行人士看來，這就解決了抵押的前置條件——抵押物可以售賣以保障債權人的權利，還產生了一條很智慧的“地隨房走”——1995年頒布的擔保法禁止將宅基地使用權作為抵押物，“那我們就地隨房走，就是只登記房產，不登記土地，不違法，到現在都在這麽做。當然，可能要補交一部分稅費，並得到國土部門的認可。”

樂清農房抵押業務隨後在2007年達到史上最高峰，全市貸款余額50億元左右，其中樂清農商行占了大頭，二十余億元。

“如果沒有農房抵押，樂清農村經濟的發展不會這麽好。六十多萬人來樂清打工做生意，樂清出去的有四十多萬，擔保難、融資難的問題都可以解決。”前述樂清農商行人士說，他們也是受益者，這塊業務成為其在當地抗衡國有四大行的一個重要砝碼。

蔡永固也覺得，“這個房子銀行願意給他抵押貸款，老百姓做生意有資金需求；政府什麽都不用做，老百姓的財產就增加了，為什麽要阻止？”

因年代久遠，加之系統更換、口徑不同，樂清住建局只統計到了農房所有權、抵押登記的一部分，但依然可以窺見農房抵押之盛：在2008年當地農房買賣再次被叫停之前，樂清農房所有權登記不過14020件，抵押登記就有5577件，占到四成。

 

法院同盟軍

如果沒有溫州市中級人民法院自2000年以來與相關部門的持續溝通，樂清農房抵押轉讓第一次暫停後，轉機不會這麽快出現。

“多虧他一直在主導推這個事情。”蔡永固等多位當地人士都分別提到同一位關鍵人物，溫州中院一位副院長，盡管名字他們都已經記不清楚。

“都說法院執行難，涉及到農房這塊又特別特別難。沒辦法，我們只能去研究法律、去跟住建國土部門溝通，看能不能找到解決辦法。”當南方周末記者輾轉確認並找到這位副院長於偉時，他不好意思地笑了笑，道出原委。

2000年，於偉從樂清法院院長調任溫州中院副院長，主管執行局的工作至2009年。執行債務糾紛案件時，城市的好辦，有房子的直接拍賣，農村的房子就卡住了，住建和國土部門都說不能過戶。棄農經商在溫州又很普遍，類似債務糾紛成了執行工作的老大難，“積累了少說上萬件”。

住建和國土部門的理由是，農房特別是房子下面的宅基地，諸多法律法規規定不能賣，再說一個人只有一次分配權，你賣了他住哪兒呢？

不過，周其仁教授指出，即使是在1962年頒發的“人民公社60條”（正是這一文件，規定將農村宅基地收歸集體所有，不得買賣和出租）中，也承認農民的房子是其私人財產，是可以買賣和轉讓的，當時並沒有規定受讓方要受戶口和地域的限制。

但現實中，因為種種原因，漸漸演變成為了農房不允許跨村買賣，2008年住建部更是對此進行了明文規定。

於偉和同事們查來查去，也沒有找到一條明確禁止農房買賣的法律。“倒是有土地管理法第62條規定農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地不予批準，但這句話反推回去，是不是說可以買賣呢？”

秉持著“非禁即入”的法律精神，於偉和同事們開始慢慢地去磨，先是讓住建部門接受法院處置農房的轉讓登記；隨後在2005年中院和溫州國土資源局出了會議紀要，在涉及農房抵押拍賣和農村集體建設用地的處置上，達成了默契。

但此時，房與地是分離的，產權還是殘缺。

磨到2007年4月，“關於協助人民法院辦理集體土地使用權變更登記暫行規定”終於解決了這個問題。溫州國土局接受司法處置的集體土地使用權變更登記，但受讓人必須是同一個縣（市、區）內具有農業戶口的人員。也就是說，司法處置農房的買賣雙方必須都是樂清市內的農民，或者是溫州同一個區內的農民。

自此，溫州全境的跨村農房買賣，至少多了司法處置這樣一個出口，盡管這個出口依然有條件限制。

於偉始終認為農房是農民的合法財產之一，是農民走向市場的要素之一：“很多觀念是擔心農民會因此丟掉唯一的住房，流離失所；我的理解是只要他自願走向市場，那肯定是有所準備的，你不能說城市居民抗風險能力就強，農民的就弱，然後給他一種特殊保護，他的房子就不能抵押不能賣。這是不符合市場經濟規律，也不符合改革方向的。”

積壓的執行老大難問題解決了，附帶著給農房抵押提供了條件，於偉自己也覺得，算是主管執行局期間“參與推動得最有意義的一件事情了”。

地方政府出手

農房抵押與買賣就此在當地迎來繁榮，但更大的危機也悄然襲來。

2008年，就在溫州法院逐步解決了農村債務執行難問題，樂清農房抵押達到歷史高點的第二年，住建部頒布了《房屋登記辦法》，其中規定：“申請農村村民住房所有權轉移登記，受讓人不屬於房屋所在地農村集體經濟組織成員的，除法律、法規另有規定外，房屋登記機構應當不予辦理”。簡單地說，就是明確了農房不許跨村買賣。辦法出臺之後，小產權房正在各大城市“野蠻生長”起來。

消息傳到溫州，金融機構強烈反彈，尤其是在溫州民營經濟最發達的樂清。

幾十億的資金已經用農房做抵押貸出去了，要是不能跨村賣了，將來壞賬了怎麽辦？法院的會議紀要還作不作數？包括樂清農商行在內的金融機構及其主管部門紛紛向樂清、溫州市政府打報告，力陳其間的金融風險和對民營經濟的影響。

跨村買賣之所以有著現實需要，在於樂清早在1990年代就已經自然形成了柳市、虹橋、大荊、城關四個鎮為中心的四大經濟片區，農民身份的商人們一直在向所在片區的經濟中心聚集。

“這條法規真的不適合我們這些民營經濟發展比較快、城鎮化融合比較早、人口流動比較大、土地資源又比較緊缺的地方。”蔡永固直言。

如何在地方遭遇的現實市場和中央法律法規的限制之間找到妥協或者平衡，就這麽擺在了樂清乃至溫州市政府的面前。

於偉記得《房屋登記辦法》出來後，當年曾跟著溫州市政府組織的一個考察小組去過紹興新昌。原本是想就農房買賣和抵押去“取經”，結果對方說“就是從你們溫州的金融機構和法院學來的啊”。

回來後沒多久，溫州市組織了一次專題會議，以會議紀要的方式規定，為解決更多的農民個人融資難的問題，選定甌海區、龍灣區試點農房抵押，其它各縣（市）的試點方案，由政府批準後實施。

樂清迅速落實了會議紀要的精神，允許農房抵押，樂清[2009]2號文規定“債務人無力償還時允許法院處置抵押的農房，相關部門要配合辦證工作”。

進一步的，2009年7月，樂清市委（2009）4號文件又悄然放開了農房跨村交易——“對持有集體土地使用權證和房產證的農村房產，允許在市域範圍內農業戶籍人口間轉讓。”

根據樂清市住建局提供的數據，從新政開始後到2014年7月，總共為44864套農房做了產權登記，5111套農房做了買賣登記，7539套農房做了抵押登記。

“拿個盔甲過來”

樂清的現實，是當地政府頂著違法風險去試驗地方土政策的背景。

但對於這項試驗，樂清市政府最初幾年的態度是，只做不說。直至今日，當南方周末記者問及2009年的文件時，仍有政府官員表示，“我們沒有這份文件”。

涉及農村土地政策，稍有風吹草動即會引發外界的高度關註，以及應該往哪里走的爭論。2013年8月，溫州農村產權服務中心掛牌半年後出臺的一項辦法，就曾戲劇性地引爆輿論熱點，而後緊急辟謠。

這項《農村產權交易管理暫行辦法》劃定了12類未來可在該所交易的農村產權，其中包括了農村房屋所有權和農村集體經營性建設用地使用權，“具體細則尚待進一步研究制定”。

溫州農村產權服務中心總經理董文立深知茲事體大，反反複複跟法制辦、國土局等相關部門溝通，最後特意在這兩塊產權前面加上了“依法可以交易”幾個字。不過，這份文件還是引發了大量媒體報道，並被普遍解讀為“農村土地政策有所突破，溫州農房可在市域範圍內交易”。

緊接著，溫州市政府緊急辟謠，表示農房仍然僅限於本村內交易。

不過，這一次，樂清農房試驗沒有“躺槍”，也沒有停步。

兩個多月後，十八屆三中全會召開，“慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓”寫進了全會決定。隨後，樂清迎來了調研組，並獲得高層批示，樂清相關政府官員感覺，是時候“拿個盔甲過來，讓幹部也安全點”。

蔡永固開始著手申請試點：先是向省里申請農房抵押轉讓試點，2014年8月又進一步申報了國家農業部的第二批農村改革試驗區。除了農房的跨村抵押和轉讓，還希望新批宅基地也可以跨村做調劑，可以有償配給、有償選位、有償退出等等，也就是在宅基地從分配、管理到退出整個流程上提出了適應市場經濟的創新機制。

最新的消息是，由國土資源部、農業部等參與制定的土地改革總體方案已成型並提交審議，有望在中央農村工作會議上推出。

樂清正渴望著能搭上這一趟改革快車。

鏈接 樂清市有關農房買賣的規定：

農民住房抵押或轉讓需同時滿足4個條件：

一是農戶擁有房屋所有權證及集體土地使用權證；

二是農戶出具非唯一住房確認書；

三是農戶出具不再申請宅基地承諾書；

四是村集體同意並出具非唯一住房證明。

同時，規定受讓方必須是該市農業戶籍的農民。

農民住房轉讓需繳納契稅、營業稅等稅費（總稅率約6.3%），還要向農民所在村繳納基礎設施配套費，每宗0.5-1.2萬元不等。

——摘自中農辦《浙江樂清市農房跨村交易情況的調研》

溫州成功挫敗一起恐怖襲擊警方抓捕側記

來源: http://www.infzm.com/content/110874

撒滿地面的玻璃碎片、殘破瓷磚，裂開的天花板、倒臥的浴室塑料門、豁著口子的墻縫……

溫州鹿城區水心街道清明橋小區13幢10號，僅僅一天時間，這間剛剛經歷了一場警匪戰的出租屋，就成了溫州最熱門的參觀景點。

隔著鐵將軍把門的鐵柵門，絡繹不絕的探訪者，依然竭力地把目光掃過現場，努力在想象中還原著這場震動溫州的未遂暴恐案。

在昆明火車站暴恐案後，2015年7月24日淩晨5點被警方破獲的這起未遂暴恐案已經驚動了全國。

7月20日，人們才剛看過中央電視臺發布的一段未遂的暴恐案采訪視頻。鏡頭前，一名叫艾克拜爾的嫌犯，承認自己在敘利亞接受東伊運恐怖組織暴恐襲擊訓練後返回中國境內，來到石家莊打聽尋找爆炸裝置材料，準備炸毀石家莊市的一個商場。

恐怖襲擊和溫州擦肩而過。浙江省溫州市政府新聞辦公室很快就發布的通報，雖然沒有披露更多證據，但通報明確將這次未遂的陰謀定義為暴恐行為。

通報稱：“溫州公安根據浙江省公安廳線索通報，發現一暴恐犯罪團夥在溫活動。省市縣三級公安高度重視，立即成立聯合專案組。經偵察，於7月24日淩晨實施統一抓捕，成功抓獲2名暴恐分子（均為男性），查獲爆炸物5枚及刀具等兇器。”對於更多的信息，當地警方以仍在調查為由拒絕透露。

“淩晨是人最疲勞也是最放松的時候，這最有利於抓捕。”當地警方內部人員對南方周末分析說。而負責執行抓捕的，則是身著黑色警服、經驗豐富的當地特警。

隨著一聲巨響，小區的居民紛紛醒來，躲在各自的住處，見證了整個過程。

“剛開始還以為是煤氣罐爆炸。”居民們說。但很快，他們就發現了家門口一步一崗的黑衣特警。“荷槍實彈，頭戴鋼盔”。嫌犯住處對面的一位居民說，警察們勸阻他們不要出門，並繼續行動。

“槍聲一直不斷，最起碼開了二十多槍”。多位居民通過聽力分辨後說。但由於被困在家中，也懼怕流彈，他們並未親眼見到抓捕的現場過程。

不過，安徽籍的住戶李丹或許倒希望有這樣的遺憾。直到晚上6點受訪時，她依然對這場劫難心有余悸。

當時，她正和丈夫和一歲多的女兒睡在二樓，還在夢鄉之中。被巨響震醒後，發現危險近在咫尺，她迅速翻身起床，“我趕緊喊我老公，叫他抱女兒趕緊逃”。

不過，下樓已經來不及了。在一陣零碎的槍聲後，李丹聽到了急促的腳步聲。“我們趕緊抱著女兒跑上三樓陽臺”。她事後回憶說。

此時已經跑出一樓房門、處在警察保護中的李丹父母，高聲指揮自己的女兒，“我媽讓我們趕緊把陽臺的樓梯門頂緊”。

不過，由於一樓的通道已被占領，慌不擇路的嫌犯，也選擇從樓上潛逃。急促的腳步聲踩得樓梯咯噔作響。李丹夫妻一陣慌亂，最終通過街坊間互聯的陽臺，抱著女兒，爬到了鄰居家的陽臺，才擺脫了危險。

警方加強了進攻。在嫌犯住處對面的一位街坊通過窗門向對面望去，已發現此時現場早已狼藉一片。玻璃都被震成碎片，灑滿窗臺和地面。嫌犯房間里，則到處冒煙。“也不知道是警察扔的催淚彈、煙霧彈，還是他們引爆的炸彈。”

劈劈啪啪的槍聲，在此時格外響亮，一度吸引了小區旁邊路過的人。清明橋小區外的人民路，正是溫州市區西去的主幹道。好奇的司機一度堵住了馬路，紛紛停車觀看，交警不得不出面進行疏導。

人們此時看到，人民路的馬路兩邊已經停滿了警車，從名剎妙果寺的橋頭一直停到第二個路口，大概有十幾輛之多，“最起碼警力有上百人”。

“槍聲一直延續到四十多分鐘”。與爆恐分子一墻之隔的一位租戶周閆麗說。

不過，整個過程看起來有驚無險。警方內部人員告訴南方周末，布控從嫌犯進入溫州就已開始。“我們一直掌握他們的行蹤，7月23日下午，他們決定租住在清明橋小區的房子後，我們就開始了行動。”

準備早在淩晨0點就已開始。隨後，警方再度查看了現場，完成了最後的準備。

嫌犯們租住的是一幢兩層樓的老房子。作為溫州市中心鹿城區的老小區，這些傳統老房子多被切割成數套，出租給喜愛交通便利的外來人員。作為出租房，10號的一樓正好被一堵水泥墻和一扇小木門分成兩半。前半部分，住著一對安徽籍的夫妻和他們的女兒女婿和外孫女。而後半部分，則是嫌犯們所居。

行動前，警方封鎖了現場，並占領了通道和制高點等有利位置，布設了狙擊手，最終完成了任務。

此前有消息稱，有兩名嫌犯最終被擊斃。不過，當地警方否認此點，但拒絕透露更多消息。

唯一受傷的，是沒來及逃出房間的小狗“拉弓”，在它的身上，主人李丹最後發現了兩塊彈片，慶幸的是，所傷均非致命部位。

（文中李丹 為化名）

中國通號終於上市了 曾因溫州動車事故擱置數年

來源: http://www.yicai.com/news/2015/08/4666103.html

中國通號終於上市了 曾因溫州動車事故擱置數年

一財網 王海 2015-08-06 11:43:00

中國通號以6.3港元/股的低端定價發行17.5億股，募集資金約110.25億港元。此前，曾計劃2011年底在內地掛牌上市，但因當年發生震驚中外的甬溫線動車事故而被擱置。