溫州房地產警示錄 財經天下週刊
http://xueqiu.com/3157962190/2560759870個大中城市裡只有溫州的房價在下跌，溫州房價過去兩年的腰斬會成為中國房地產泡沫破滅的預兆嗎？本刊記者 盧雋婷 張兵 發自溫州 攝影 張兵
入夜，位於溫州楊府山CBD區的鉑金府邸和香緹半島，矗立在燈光四溢的甌海大道邊，從一個個幽暗空洞的窗口裡散發著被人遺忘的荒涼。
這兩個成交均價為45000萬元/平方米的豪華樓盤，目前在二手市場的價格掛到了2萬元，但仍然淪為賣不掉的空置房。而在溫州房價最貴的市中心，曾經暴漲到10萬元/平方米的鹿城廣場，如今也被腰斬到5萬元。
越是奢華，越是荒涼。根據溫州銀監局9月的調查結果，由於購房者自身資金鏈的斷裂，溫州一些大戶型按揭房已經出現了「棄樓斷供」的現象。
「那時候大家都瘋了，好像你不買就虧了，」一位曾經輾轉在全國各地看房、買房的溫州老闆，指著那些或遠或近、看起來黑黢黢的大樓感慨道，「這幾年，就像過山車一樣。」
2011年4月，有人出1500萬購買他的一套房產，他說考慮一下。5天後，房價開始不受控制地下滑。現在這套房產在二手市場以750萬售價已經掛出了一年，始終無人問津。
自從2011年溫州限購令出台後，溫州的房價已經連續24個月下跌。近期國家統計局的數據顯示，溫州是近兩個月來全國70個大中城市中唯一一個房價下跌的城市。大潮退去，原本被房地產泡沫掩蓋的民營經濟和債務危機也越發刺目地裸露出來。
2012年底數據顯示，和2011年同期相比，溫州地區規模以上企業出現停產、減產情況的高達60%。2013年，減產停產現象並沒有緩解，甚至比2012年還要嚴重。根據2013年上半年浙江省經濟運行情況的調研報告，溫州的工業總產值是1986.89億元，比上年同期增長僅3%，為浙江各市中最低。
位於溫州市區五馬商圈的新國光精品超市裡，蘭蔻、倩碧等化妝品架上只剩下零星的貨物，紅酒專區的貨架整排地空置；日用品清倉打折，買二送一；對面的國光電影院一整層都在招租，晚上八九點鐘，只剩下一個賣蘋果手機殼的櫃檯仍然亮著燈。在代表高端生活方式的溫州香格里拉酒店，入住率下跌三分之一；街上的酒吧、KTV等娛樂場所也少有人氣。
由於工廠開工不足，大批外來務工人員返鄉，濱海工業園區已不復昔年大型節假日前人流攢動的景象。在溫州永強，隨處可以見停工或者半停工狀態的鞋廠、小五金廠。
兩年之後，這場風波仍在持續地擴大和蔓延。許多人相信，最難過的日子可能還沒有到來。
在溫州，出租車司機飆車的本事總是讓外地乘客膽顫心驚。前兩年溫州新樓開盤，從來都是只有圖紙沒有樣板房，只有毛坯沒有精裝。一套房子放在手裡兩三個月，已經是炒房的最長時限。這就是溫州的速度。它曾為溫州贏得了許多第一，也使之率先飽嘗退潮後的煎熬。
全民炒房
「早些年，在溫州做房地產，利潤沒100%就是不合理。但現在開發商都覺得25%就是很合理的回報。」在溫州天浩置業總經理陳鴻看來，溫州房地產在經歷了過去幾年的大起大落之後，開始回到正常邏輯。
包括他在內的很多溫州人士認為，當年溫州房價的暴漲，正是炒房客聯合擔保公司和銀行非理性驅動的結果。改革開放後的20年，溫州人在實業領域迅速完成了對資本的原始積累，但在全民投資的熱潮下，他們又似乎厭倦了用實業獲取財富的緩慢，開始夢想著「以錢生錢」。
2002年，在溫州開發型屋的老闆方之勇成為中國第一批炒房者。有一段時間，每到晚上10點店裡關門後，他都會坐夜車去看房、簽約，再連夜趕回店裡，等著早上開門。「當時每天在店裡就看看股票和樓市，也沒心思做生意了。」
炒房團在這種背景下出現，他們炒熱全國各地樓市的同時，也不斷刷新著溫州的樓價。溫州的樓價2001年基本都在3000元/平方米以下，2005年，市區標誌性的房價誕生，大南門區域房價開始超過萬元，到了2006年市區的平均房價已經超過了8000元/平方米。到2008年金融危機之前已經有很多樓盤價格超過20000元/平方米。
房價高企，所有人都夢想著在這一時刻一夜暴富。
在炒樓高峰期，一次轉手就可以賺到百萬。有的房子沒有產權證，只要下了定金，就已經拿出來賣了。在下定金到支付全款的這段時間內，炒房客會委託中介，把房子加價賣掉，收到房款後，抽出自己的幾十萬收成，把房款打給房主。如此一來手上有點錢的炒房客，就利用定金的這種槓桿，一次炒十幾套房。甚至沒大筆資金的溫州普通人也加入了這場狂歡。
21世紀不動產區域副總經理葉柏峰迴憶，那時很多普通人，通過資金槓桿炒房。「當時一些退休大媽也來組團炒房，哪怕只有兩萬就投兩萬，房子幾天沒漲，定金被房東收走，就當賭輸了。」這些用丁點資金撬動房價的被稱為「小炒客」，「大炒客」則會暫時吃下整個房子，等待房價暴漲。
2009年，溫州市房價均價達到26000元/平方米。2010年，房價跨過30000元/平方米大關。根據溫州大學房地產研究所統計，2006年至2011年，溫州市區商品房銷售均價從8045元/平方米漲到34674元/平方米，6年中上漲4.2倍。僅僅一張房號的認購券，就意味著幾十萬元。
「這時候已經是全民炒房，全民瘋狂。」據葉柏峰迴憶，2009年溫州炒房進入高潮的時候，很多樓盤早上一個價，晚上一個價，價格幾個小時一變。房東經常在看房、簽約的過程中坐地起價，每平方米加價1000元，或是被出價更高的客戶或中介公司叫走。「當時完全是賣方市場，不由得你不買，別人可能總價會加好幾十萬跟你搶。」
但這一切都隨著「限購令」的頒佈直轉急下。2011年3月，國務院發佈了《關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》，溫州隨即出台更為嚴格的「溫州版」限購政策——本地戶籍家庭擁有兩套房以上、非本地戶籍擁有一套房和不能提供一年本地納稅證明的非本地家庭都不允許再購房。
一紙限令的4個月後，溫州房價開始下跌，初始的兩個月就狂跌了20%。如今，溫州的平均房價已比其最高點時跌去了40%。
方之勇是最早退市的一批溫州炒房客之一，早在2008年，觸覺敏銳的他就拋掉了自己在溫州、江蘇、上海等地投資的十幾套房產。「我當時就覺得要刮颱風了。在最高峰的時候，溫州作為一個三線城市的房產價格比一二線還要高，太不正常了。」
葉柏峰所在的房產中介，當時交易量下降了30%至40%，不得不縮減規模，關閉門店。溫州曾經遍地開花的「紅牌子」（小型房產中介機構）一夜之間紛紛關門，只剩下21世紀不動產、哥倫布等不到10家大型品牌連鎖機構的門店。「在2009樓價飆升的時候，新人上手很快就能開始有單做，但2011年過後，很多員工半月都沒有簽單，不得不離開這個行業。」
在連續下跌24個月之後，「溫州的樓市泡沫終於被清理乾淨，購房者、開發商也終於回歸了理性，但背後確實付出了慘痛的代價。」陳鴻感慨道。
但在陳鴻以及在溫州的很多被採訪者看來，僅就房地產而言，溫州還沒到外界傳言的「崩盤」地步。
不同於日本1980年代的房產泡沫破裂，溫州市場上並沒有出現大面積拋售的現象，很多人仍持有當年囤積的多套房產，他們仍在徘徊觀望，等待一個合適的時機出手。事實上，在限購令鬆動的政策出台後，溫州的剛需市場成交量有了明顯的改善。近一段時間溫州新開盤的住宅銷售率都能超過70%，有的甚至達到了100%。
這更像是一次洗牌，雖然這樣的洗牌充滿了折磨和煎熬。同時兼任溫州大學房地產研究所研究員的陳鴻發現，當下溫州房地產界的各方面已和幾年前截然不同。「他們追逐利益的心態已經很平靜了，不平靜的是，他們現在害怕市場又會出現幾年前的大起大落，現在任何一個企業都受不了這樣的折騰了。」
「四萬億」反作用
回顧兩年來的這場煎熬，許多溫州人都會追溯到2008年的四萬億投資計劃。2008年，國際金融危機曾讓溫州樓市不斷上揚的價格短暫受挫，房價開始下降，有些樓盤降幅甚至達到2000元至4000元，市區樓盤基本上無一倖免。一直堅挺的新房開盤，也不得不調低了價格。「但四萬億政策一來，人們像打了雞血一樣貸款買房，房價就開始瘋長了。」方之勇說。
曾經開過民間貸款公司的王林認為，四萬億的結果是，寬鬆的信貸政策導致更多的人追逐房地產泡沫。「2008年貸款利率一下子降低10%，政府號召大家來貸款，幾乎所有人都去貸款了，本來2008年撐不下去的企業又多撐了幾年。而一些本可以活下來的，也在這場資本盛宴中透支幹淨了。到了2009年找我貸款的更多，許多人是『短貸長用』，借去還銀行貸款。」
2008年，方之勇以17000元的單價最後一次購買了一套溫州的房產。在當時寬鬆的信貸政策下，一套價值100萬的房子可以抵押到120萬。「銀行的人來找過我，求我去貸款，隨便做點什麼。當時和銀行打交道，真能有自己是上帝的感覺。沒什麼好投資的，只有買房子。」
一位溫州銀行界人士向《財經天下》週刊透露，當年銀行會被下達貸款指標，因為指標太大，使得放貸人員在貸款考核裡面做一些適當的「妥協」，以便盡快把錢貸出去。於是人人都跑去貸款。即使這樣，貸款仍放不完，以至於銀行的工作人員懇求企業家去銀行貸款。甚至於房產中介，也被銀行拉來作為推介貸款的通道。
溫州民間通過幾十年打拚積累的巨大財富，通過溫州企業這個「融資平台」洶湧地流向了房市。但大部分的投資客沒有方之勇這麼幸運，能夠及時抽身。
然而隨著時間的逐漸推移，四萬億逐漸消耗，民間借貸危機爆發，銀行壞賬率上升後突然收緊了貸款的口子，這一收緊，令房地產和企業元氣大傷。
「如果這四萬億出來不那麼急的話，給溫州5到10年時間去消化，那麼溫州就一點問題也沒有了。而現在，等於把這個錢剛剛種下去，還沒有等到成熟，就要收回去，哪裡有錢還給你？」
另一方面，房產泡沫的背後，是飽受詬病的土地財政。根據國土部的統計，2013年前7月全國土地出讓收入超2萬億，增長49.4%。地方政府在增收的同時，各地房價也一路飆升。
在GDP政績的催化下，越來越多的地方政府投身到「賣地」的行動中。經濟危機後，製造業乏力，直接導致的是地方政府稅收的減少，以及希望通過抬高土地價格彌補財政收入。據測算，2009年溫州土地出讓金，是地方財政收入的1/3。而同年，溫州出讓的住宅面積只有437.91畝。有人算過，溫州市區一年剛性需求的住宅面積是４００萬平方米。供給的限制在一定程度上又推高了土地單價，直接推動房價。
溫州並不是個例。地方政府對財政資金的共同渴望，使得全國各地「地王」頻出，地價推動著房價一路走高。今年9月，融創中國控股有限公司因拿下位於東三環的農展館地塊而成為北京乃至全國的新科地王，單價高達7.3萬元/平方米，刷新了全國歷史地王的紀錄。「土地財政不解決，中國的房地產問題也無法解決。」溫州中小企業促進會會長周德文說。
空心的實業
在被房地產裹挾一切的溫州，製造業也不能倖免。2008年，炒房炒地暴富的神話在溫州一度到處流傳。就連溫州炒房團太太也賺得比她們的企業家老公要多。
「許多企業家就對做實業失去了信心。他們不但炒房，還大量購買寫字樓、廠房，他們的錢基本沒有投到實業生產裡面，只不過是把實業當成了一個融資平台，甚至以極低的價格接訂單，只為了維持表面上的正常運轉，以獲得銀行授信。」一位曾參與房產投資的人士說道。
一個原本做小五金生意的企業家以溫州廠房做抵押，從銀行及民間借貸了共一個億，去投資商業地產。風雲變幻，溫州房價下跌，資金鏈斷裂，導致他的投資擱淺。最後他只能降價賣房，但在「買漲不買跌」的心理下，二手房市場有價無市。一位知情人告訴《財經天下》週刊：「他把所有的身家，包括他和他父親兩代人做實業的所得全部都投入進去了，現在要不回來了。到今天一說起這些事情他還流淚。」
在兩年前一樁樁跑路、跳樓的驚心動魄之後，這位老闆並沒有「跑路」。在這個熟人社會，跑路意味著背井離鄉，自絕後路。如今的溫州人學會了妥協。他們正在每天的掙扎求生中為當年的資本盛宴買單。「他現在天天盯在那個項目上不敢挪步，每天還要接無數個催債的電話。他告訴那些債主，讓他們幫助他一起把這個項目做成，這樣的話，還能有辦法慢慢還他們的錢，現在這也成為了一種解決問題的方式。」
根據溫州工商聯房地產商會的統計，前幾年，溫州做實業的企業有70%都參與了房地產行業。「有很多原來做實業的老闆的資金現在都套在裡面了，」副秘書長卓學松對《財經天下》週刊說，「位於鹿城區的『公園大地』樓盤就是個典型的例子，有好幾個做皮鞋和服裝產業的老闆一起入股開發，但現在都套在裡面。這樣的情況對溫州的實體經濟影響太大了。」
近兩個月，溫州銀監會根據對轄區內40多家銀行的調查，承認溫州出現房產「斷供」現象。溫州市中級人民法院透露的數據是，今年1月至8月，委託法院拍賣的財產共1244件，其中約80%為房產。溫州中小企業促進會會長周德文表示，出現棄房現象主要是借款人自認經營出現困難，目前溫州中小企業仍處於最困難的時期，很多老闆不得不做出取捨。
在溫州濱海工業園區，許多工廠都處於開工不足的狀態。過去幾年，這個園區倒閉了大批企業，包括老牌電器企業月兔——它因為深陷民間借貸的債務危機而破產，商標在今年被拍賣。在這之前，它曾是浙江省200家重點企業、地方最大規模、最佳經濟效益企業之一。
園區內的一家企業破產之後，廠房被第二個企業買走，但不出一年，這家企業又因效益不好，老闆給員工放長假，以逼迫他們主動辭職。現在，這個開發區比原來少了三分之一的人。
傳統製造業的平均年利潤率只有5%。當資產領域的預期利潤率大大超過製造業時，資本逐利的特性使得大量的資金從實業中抽離，流向房地產行業。而為了償付借貸成本，高利貸借來的資本只能回流到房地產等高利潤行業，進而形成惡性的資本循環和風險鏈條。
溫州中小企業發展促進會會長周德文用「溫水煮青蛙」來形容目前溫州民營企業的困境。「2008年金融危機時，是訂單一夜間消失，死了也乾脆。現在訂單倒有，但原材料、勞動力、匯率、資金等多座大山一起壓來，一下子死不了，活著又看不到希望，這種『溫水煮青蛙』似的煎熬，讓很多中小企業痛苦不堪。」而今年的情況甚至比往年更甚。
溫州迪安鞋業的一位銷售人員對《財經天下》週刊說，他們最近接了一筆300雙鞋的訂單。各大鞋類品牌開始拿著鞋樣尋找可以開工的代工廠，因為有大批的小型工廠早已在這場風波中關門歇業。「前兩年訂單多的時候，都是四五千雙的單，這種小生意根本沒人理。」
這家原有1500人的中等規模製鞋廠，如今只剩下500人。原來訂購原材料可以賒賬，但由於民間債務和信任的危機，現在所有業務往來一律只收現金了。「日子難過，大家都是慢慢捱，繼續撐吧。以後怎麼辦呢？」她說著低下頭去，聲音輕微，「不知道出路在什麼地方。」
如今，溫州的製造業平均年利潤率只有1%至3%，有的甚至沒有利潤，而在苦苦支撐。「現在企業不好做，投資又無門，最幸福的恐怕就是上班拿薪水的人。」一位不願透露姓名的汽車配件出口商說。
在2011年房產泡沫破裂的當口，她的企業還沒有感受到太大的影響。但從去年起，她開始慢慢感受到了這種煎熬。「銀行和企業，都在慢慢地抽資抽貸，資金從借貸鏈條上一層一層地往回收。問題是，你計劃好了資金應用的週期，譬如5年，怎麼受得了提前？你趴下了，又會帶動別人趴下，這樣一來，就很可怕了。」
另一方面，溫州製造業昔日的競爭力正在逐漸失去。溫州信實外貿公司老闆張宏圖對《財經天下》週刊說，去年前他就已經開始減少與溫州製造商的合作，轉而向周邊城市（如台州等）發展。「現在各類加工廠在全國遍地開花，溫州地價又貴，尋求外地廠商合作，要價會比溫州便宜三分之一以上。」而一些企業倒掉之後，又會對整個產業鏈產生影響，迫使其他的企業也遷離溫州。
自2008年以來，中國以密集勞動力、低端製造業和破壞環境為代價的經濟發展模式已經開始日益失去競爭力。勞動力成本上升和技術門檻過低等，都是制約發展的問題。而所謂的產業升級轉型也並未真正發生，更多的是重蹈由實業向信貸公司或房產投資轉變的覆轍。
溫州的企業家們已經開始反思其中的問題。「我們所犯的最大的錯誤，就是明明只有一塊錢，卻總是想做三塊錢的生意，借錢也要做，」王女士說，「從宏觀面來講，國家政策也是一把雙刃劍。光靠四萬億這樣的短期刺激，是無法支撐起經濟體的長期健康發展的。」
房產泡沫的破裂成為了壓垮溫州民營經濟的最後一根稻草。但究其背後，卻是中國經濟發展的結構性問題。「在我們這樣特殊的體制下，各種矛盾被不斷掩蓋，非但沒有解決，反而越來越激化。這就造成了這種危機的爆發。」周德文說。
消化不良
自從2011年9月「眼鏡大王」胡福林跑路之後，溫州的民間借貸危機大白於天下，兩年間「跑路潮」已漸漸平息，但危機仍然在持續發酵。債務鏈條已從民間借貸蔓延到了銀行。
根據央行溫州中心支行的一份報告，可以看出溫州民間借貸涉及之廣：「大約89%的家庭個人和59%的企業都參與了民間借貸。」錢從哪裡來？大部分都是以房屋向銀行進行抵押貸款；報告還指出，約20%的民間借貸資金最終又流向了房地產市場，抬高了房產價格。這條投資鏈條，最終隨著房產泡沫的破裂而分崩離析。
「這兩年浙江的不良貸款率在全國居高，而溫州又是浙江的重災區。具體數字觸目驚心，而實際上的風險比這個數字還要大。」溫州某銀行客戶經理胡大可說。
在中秋至國慶的這段時間，是許多溫州企業相互清賬的一個時間節點。這幾天，胡大可也正在緊張地關注著手上一些企業，計算著可能的「不良」。只要是每月能還出利息的，他就和其他同行一樣，以時間換空間，儘量給它們機會慢慢活過來，而其他的只能施以緩刑了，「過幾年還是會死掉的，只不過我們現在太平間床位不夠，今年不能死，要死也死到明年去。」
對溫州的銀行業來說，今年是最難熬的時刻。和許多貸款企業一樣，銀行也寄希望於房地產的再次回暖，這是唯一能夠最快解決各方需求的辦法。但是胡大可知道，這終究是飲鴆止渴。
由於擔保貸款盛行，一家企業一旦出現問題，就會牽扯到其他企業。有人計算，在溫州樂清，已有15個互保形式的擔保貸款鏈浮出水面，每個鏈條上都綁著十幾乃至幾十家企業。一些資產優良的企業也受到了一些「不良」公司的影響，負債危機的波及面如漣漪般層層擴大。
現在，聽到擔保貸款胡大可只管往外推。新增的貸款業務，擔保公司不願意做，銀行也不願意做。「原來大家都吃壞了肚子，現在要把它消化掉。我們在想怎麼消化不良貸款，他們也在想辦法，企業欠的債怎麼周轉一下，看看有沒有機會把它轉活了。把它救活，才有錢收。」
房產泡沫破滅，民間資本無處可去，有一部分又回到了銀行裡，安守著每年不到5%的利率。胡大可說，就他所在銀行的數據來看，截至今年8月，比去年同期個人存款增加了一個億。不過他並不因此感到欣慰，「對公業務下來了10個億。現在還是治病的時候，以後再談發展。」
以前溫州人有錢都不存銀行，喜歡把錢放在自己認識的做擔保公司的人或者放貸的人身上，等掙錢了再分。如此一來，形成了一個龐大的民間借貸鏈條。在實體經濟環境不景氣的情況下，民間高利貸的回報率卻動輒高達72%（以每月6分利計算），這種利潤差使得民間資本大量抽離實業，轉移到民間借貸中去了。一時間，溫州的高利貸公司如雨後春筍般地冒出，多如牛毛。而那些苦苦支撐的實業，實際上也成了隱形的融資平台，暗地裡卻在放高利貸。而這些錢有很大一部分又直接或間接地進入了房地產市場。
在溫州房價最瘋狂的2008年，溫州人王林懷揣1.5萬起家，在瑞安體育館門口租了家門面，開起了貸款公司，並向舅舅借了180萬開始對外放貸。「收回一筆錢之後去買房子，房子抵押貸款，貸款下來再去放貸，收錢之後再買房子。」半年不到，除了連本帶利還給舅舅之外，自己還開起了奔馳。2011年房產泡沫破裂之後，高利貸全面崩盤。
「凡是做這一行的，都有爛賬在裡面，可以說幾乎是全軍覆沒。」40歲剛出頭的王林，已經是滿頭白髮，「真的很累，我從來不建議身邊的人做這個，它不是好的東西，害了很多人。」
2008年開始，他從銀行以一兩分利貸到錢，3分起步拆借給擔保公司，而以六七分的利息借給其他工廠、煤礦等實業和房產開放商，最高可達9分利——這意味著，向他借款的企業，每100萬的借款，每年要還的利息就高達108萬元。「那時候大家都瘋了，有錢都放出去，沒錢都拚命借，好像幾千萬都不算錢，上億才算錢。」
這些企業如今都因經營不善或投資過度而倒下了。「我明明知道他們都很危險，可能還不出錢，為什麼還願意借錢給他們？所有人都抱著賭博的心態，只要房地產看漲，心想著擊鼓傳花，總有下一個接手的，大家都認為自己不會是最後的一棒。」
溫州民間借貸之盛行，數千萬元的資金往來甚至不需要立任何字據，也不說明什麼時候還。「都是告訴你，要用的時候說一聲，馬上給你打過來，都是這麼說。」在溫州這個熟人社會，朋友帶朋友的民間借貸，導致了無數說不清的爛賬。「現在，越是好朋友越是變成仇人。」
房產泡沫開始破裂的這兩年，王林一直在溫州和上海兩地的法院奔波，希望能收回別人欠他的2000萬元借款，但對方的房產兩次流拍，至今也沒能拿回欠款。「打官司、追債都太費精力了，我估計能收回十分之一吧。現在大家都對前景一片悲觀，不知道能做什麼。」
儘管如此，民間的墊資公司和高利貸就像掐不斷的火苗，又開始重新活躍起來。一些比較「安全」的做法，是為銀行去拉存款業務，可以獲得2%至3%的抽成。雖然低，但仍然吸引著像王林這樣的人。「我們這樣的人，不會做別的，以後也只能在這個行業了。」
「不行，就再來個幾萬億，今年先解脫了，明年再說。」他玩笑道。
（應採訪對象要求，王林、胡大可為化名）