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內地國慶前夕再催谷樓市 二三線城市降首期至25％

1 : GS(14)@2015-10-01 12:44:34

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151001/news/eb_eba1.htm



【明報專訊】距離內地放寬限貸剛滿一年，中央再次於國慶前夕出招。央行和銀監會昨日公告，下調非限購城市的首套房首付款比例，由30%降至25%。分析認為，新政不會對市場帶來很大刺激，各城市庫存壓力仍大，政策寬鬆基調不變，預料首付比例更有機會進一步降至20%。

明報記者 武君

公告稱，為進一步改善住房金融服務，支持合理住房消費，在不實施「限購」措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，最低首付款比例調整為不低於25%。消息公布前，內房股昨日偷步炒上，藍籌華潤置地(1109)和中海外(0688)分別升4%和2.9%，龍湖地產(960)、雅居樂(3383)、瑞安房地產(0272)也升5%至6%。

內房偷步炒上 潤地升4％

此外，住建部、財政部和人行昨日亦下發通知，提出要切實提高住房公積金使用效率，包括住房公積金資金運用率低於85%的城市，將可提高整個地區的住房公積金個人住房實際貸款額度，以及全面推行異地貸款業務等，一連推行兩項優惠刺激內地樓市。

瑞信亞洲房地產研究主管杜勁松表示，降首付屬預料之中，因今年9月銷售數據不及5月和6月，業內一早預期央行又會出手。不過原本市場普遍認為首付比例將降至20%，是次降幅還低於預期，反映態度審慎，不排除先行試探，之後再視情加碼。

相似的一幕出現在去年9月30日，當時央行也在國慶前砸下「重磅」救樓市措拖，宣布已擁有一套住房並結清購房貸款的家庭，購買第二套房時，仍可按首套房標準貸款，效果立竿見影，各大城市在10月的住宅成交環比9月漲幅明顯，北京更升一倍。以此為開端，接下來的一年內三次放鬆房貸政策，加上降息降準等政策的推助，樓市在之後的一年的確呈現出回暖態勢。

瑞信：措施藥效愈來愈小

至於是次重施故技，能否再見效，分析並不樂觀。杜勁松認為，政府之手的實際效果愈來愈小，第一次刺激影響較大，而此後或被慢慢淡化，轉由市場主導。「降低首付比例對十月份的銷售會有刺激，但亦可能出現反效果，如有買家憧憬之後進一步放鬆而推遲買樓」。

同策房產諮詢研究部總監張宏偉認為，大多數非限購城市去庫存壓力仍大，降首付也不會明顯增加投資需求。新政反映內地經濟還是有壓力，房地產政策短期內不會收緊，鼓勵住房消費仍將為未來一段時間的政策基調，首套房貸首付或有望再降至20%。

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2 : GS(14)@2015-10-01 12:45:08

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151001/news/eb_eba2.htm
一線城市火熱 或再收緊
  2015年10月1日

【明報專訊】是次內地放寬首套房首付比例，僅針對不限購的城市，即二、三、四線城市，一線城市則再次無份。分析人士認為，由於一線城市近期樓市日趨火熱，預計未來政策不單不會放鬆，反而有機會再收緊。
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深圳一手價按年漲32%

目前全國範圍內僅餘北京、上海、廣州和深圳仍然實行限購，但無礙四個城市在上半年齊齊回暖，甚至更勝其他已經解除限購令的城市。

因先天的地域優勢以及供應稀缺，四大城市住宅成交復蘇明顯。房價方面，除了廣州，其他三個城市房價節節上漲，深圳更出現一天一個價的情，8月份其一手房價按年漲幅高達32%。

滬第二套房首付比例或再升

同策房產諮詢研究部總監張宏偉表示，北京上海等一線城市的市場需求，自第二季起已迅速好轉，房價上漲預期明顯，並且下半年房價更已進入買漲不買跌的通道。因此，上海等城市仍然會繼續堅持執行限購政策，也不會下降首套房首付比例，反而在四季度有收緊的趨勢，極有可能提高首付以及首套房貸利率，尤其是第二套房的首付比例，便有可能再度提升。

事實上，一線城市進一步收緊政策並非無跡可尋。此前北京通州因成為北京行政副中心而房價暴漲，當地政府隨即規定，已擁有一套住房，且在通州沒有落戶及繳納社會保險滿三年的家庭都無法再購房，被稱為史上最嚴。

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愛到抑鬱　多次自殺JJ嫁樊少皇畀埋首期

1 : GS(14)@2015-11-23 08:30:00

■JJ上周被爆已和樊少皇在上月2日入紙排期註冊。


待嫁新娘賈曉晨（JJ）上周被爆與拍拖3年的「力王」男友樊少皇入紙註冊結婚，兩人經歷過無數次分手，又復合，終於修成正果。JJ昨日在九龍塘一間婚紗店受訪，自爆樊少皇與前女友陳少霞因一夜情而生小朋友，對外間指指點點，JJ仍處處維護：「其實佢係一個好單純同有責任感嘅男人，起碼冇叫人唔要個小朋友，大家都係成年人，要錯雙方都有錯，只係中間處理得唔好。」


■JJ覺得樊少皇是潛力股，相信未來生活會越來越好。資料圖片

停藥等生B

JJ與樊少皇拍拖期間，經常被人指罵是小三，又逼使陳少霞斷水斷糧，JJ自爆屈到患抑鬱症，她說：「我哋嗌過無數次分手，但本身感情冇問題，後來經歷太多嘢，我有嘗試過自殺……好多次，試過食藥，最嚴重一次係喺朋友圈寫住『再見嘞大家，幫我照顧我爸爸媽媽』，嚇到班朋友衝晒埋嚟救我，當時我諗住跳樓。」年半前JJ開始尋求精神科醫生協助，現在情況已經好轉，JJ笑笑口說：「食咗一年精神科藥，我發現好好，食完遇到乜唔開心，笑吓就過咗去。而家停咗藥半年，調理好身體準備生BB，再遇唔開心，就諗番食咗藥嘅感覺，等自己唔好鑽牛角尖。」
JJ已決定下嫁樊少皇，但樊少皇還要給予陳少霞贍養費，經濟有一定壓力，所以JJ從來沒想過可以「印印腳」做少奶奶，相反還付首期讓樊少皇置業。JJ解釋：「我識佢時，佢係一個冇車、冇樓，乜都冇嘅男人，佢以前係會將所有賺到嘅錢畀晒別人，我就話佢老咗都要有個地方住，唔通瞓天橋底？佢先開始諗儲錢買樓嗰樣嘢。之前睇中一層樓，但佢畀唔到首期，我就將自己第一層樓，因為賺到錢賣咗，畀佢用嚟做首期。但我唔係白畀㗎，我都要佢賺錢還畀我，我唔使佢養都唔可以蝕底畀佢，做埋佢債主，哈哈。」


■JJ不介意付首期，助未婚夫樊少皇買樓。

睇好未婚夫

34歲的JJ在香港和家鄉濟南均有物業，問會否介意女尊男卑？JJ說：「我暫時好似多過佢，但佢（潛力）空間大過我，佢喺內地知名度高過我好多，如果佢將來識得正確打理自己財產，應該會越嚟越好。」問到會否擺酒？JJ說：「冇諗過，因為我怕好攰同應酬，只想低調結婚。」採訪：嵐山攝影：陳志嵐晚裝：Wedding Place HK場地：法國婚紗攝影





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20151120/19379892

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中央降首期比例 節前刺激樓市 學者質疑去庫存成效

1 : GS(14)@2016-02-03 13:36:01

【明報專訊】中央春節前夕展開其樓市去庫存大計，人行及中銀監昨日突然宣布，沒有限購措施的城市，首次置業的首期最低比例由不低於25%，放寬至最低20%；同時亦放寬第二套房的首期最低比例，由40%下調至30%。分析認為，此舉目的是呼應中央任務，削減購房首期，旨在為三、四線城市減少庫存，以及避免一線城市樓價失控，但實際效果未必有想像中大。



明報記者 陳子凌

人行及有關部門去年曾兩次對樓市政策進行大調整，包括去年3月下調第二套房首期比例至40%及9月將首次置業首期比例降低至25%，今次更加是同時對首次置業和二套房首期比例進行調整。其中，非限購城市，可因應自身情?，將首次置業首期比例原則不低於25%，向下浮動5個百分點，首套房貸款未完但為改善居住條件而再買樓的，最低首付款比例亦下調至30%。這意味?，非限購城市首套房首付比例最低可達到20%，是2006年以來最低水平。

截至目前，全國46個限購城市當中，僅剩北京、上海、廣州、深圳、三亞5個城市未取消限購，珠海市則僅保留對中心城區小戶型的限購。

國泰君安報告認為，新政對三、四線樓市有一定刺激作用；上海中原地產研究諮詢部總監宋會雍亦表示，短期內對促進自住需求的成交有一定幫助，但他認為下調首付不能真正解決庫存問題，因首付減少只是降低買樓門檻，但不能提高買樓意願，要有效去庫存，重點還是減少供應，例如土地供應。

易憲容：經濟差 市民買樓意欲低

青島大學經濟學院教授易憲容亦表示，雖然一線城市沒有鬆綁，但絕大多數城市樓價已經回暖，部分主要二線城市庫存率已回到正常水平；至於庫存的確嚴重的三、四線城市及部分二線城市，樓價本就不高，沒人購買是因為沒產業支撐、就業機會少，與首付高低無太大關係。他擔心的是，去庫存不是靠降低成本和限制，把現樓賣出去那麼簡單，因一旦地產商看到市場轉向，新供應便會馬上湧現，結果只會令庫存變得更多。



來源: http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160203/news/ec_ech1.htm

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中央救樓市　降低首期

1 : GS(14)@2016-02-03 14:40:42

【本報訊】內地再出重招谷樓市！人行昨宣佈，在不實施限購的城市，首次買樓按揭（即「首套房」）的最低首期比例，由之前的25%下調至20%，持有一套房後再買樓的（即「二套房」），最低首期比例由之前的40%下調至30%。市場人士指，措施有望刺激二三線城市的樓市，對內房股有利。



A股偷步升　內房股彈

人行消息是在昨下午4時正式公佈，但A股已經偷步炒上，內房股、銀行A股全線告升，帶動大市反彈。滬綜指升60點或2.25%，收報2749點，深成指升288點或3.09%，收報9610點，兩市成交4,030億元人民幣。今次是在不足一年內，內地第三次以下調最低首期比例方式救市，對上兩次在去年3月30日，人行將二套房最低首期比例由60%降至40%；之後在9月30日，將首套房最低首期比例由30%降至25%；今次則是同時再下調首套房和二套房首期比例，力度最強。在金融海嘯期間，人行在08年10月宣佈全國所有城市的最低首期比例由30%減至20%，同時按揭利率可基準利率的0.7，即打七折，其後內地樓市全面回升。2010年開始內地再調控樓市，回復首期比例至30%，並在各大城市推出限購令。



目前內地仍剩下北京、上海、廣州、深圳四個一線城市、以及海南三亞實施限購，因此未有受惠新鬆綁措施。去年內地樓市回暖，但只有一線城市表現強勁，其中深圳升幅超過4成，居全國首位，但其他二三線城市由於庫存高企，樓價仍普遍下跌。君陽證券董事鄧聲興表示，目前二套房的最低首期比例，已由之前的60%降到30%，意味中央對樓市的投資性需求態度由打壓轉為鼓勵，是重大政策轉變。中央正全力減少樓市庫存，相信之後仍將出招，甚至如2008年般，再推出按揭利率打折都有可能。他認為，在中央不斷出招下，二三線城市樓市今年可能轉勢，令恒大（3333）、綠城（3900）等二線內房股估值將更吸引。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160203/19477021

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內地場外配資復活 零首期炒房 貸款打包成理財產品 風險四圍擴散

1 : GS(14)@2016-03-04 23:28:00

【明報專訊】去年讓內地股市瘋狂?C升的場外配資，如今在樓市「借屍還魂」。有投資內地地產的基金表示，在內地一線城市，普通市民已很難上車，樓市「高燒不退」實為炒房兵團作祟。新華社周三發文批評P2P、眾籌等方式推高樓市槓桿。場外配資平台左手貸出款項，助炒家「零首期」(內地稱「零首付」)炒樓；右手則將債務包裝為理財產品銷售，將樓市風險轉移至大眾。本報了解到，搜房近日已因炒風過盛收緊旗下「首付貸」。



明報記者 顧冷冰、鄭智文、武君

本報翻查內地各主要「首付貸」平台操作情況，無論是搜狐旗下的搜易貸，搜房網旗下的房天下，京東金融，甚至是最近由於違規操作被調查的鏈家理財，各平台都以「低息、特快審核(1至3天)、毋須抵押」作招徠，最大的賣點則是「一成首期」甚至「零首期」便可買樓。

最多借一半樓價 年息24厘

2月2日，內地非限購城市首付比例可由25%向下浮動至20%，只要向配資機構借貸樓價兩成，便可輕鬆實現無本金炒樓。內地一線城市雖然首付比例仍是三成，但本報了解到，房天下向二手房買家提供最多五成「首付貸」，樓市?C升之下，照樣「無本生利」。

個別平台開始收緊「首付貸」

各平台均實行「左手借右手還」的策略，將「首付貸」債務包裝為理財產品銷售。以搜房房天下為例，貸款被包裝成平台主打的高收益投資項目「天下金」。100元(人民幣·下同)起投，年回報率約8%，每筆總投資金額在50萬元左右，投資期限多數在一至三個月。項目詳情則是「借款人籌集資金用於支付購房首付款產生的貸款，經核實，真實有效」。

本報記者昨致電各配資平台，發現實際利率遠高於網上宣傳利率，且最近樓市狂牛乍現，個別平台已開始收緊借貸。搜房的房天下客服人員表示，新房「首付貸」已經被暫停，何時重啟不得而知。二手樓首付貸可以申請免抵押貸款，但貸款時限由上個月的一年縮短至目前的半年。貸款上限依然高達樓價的五成，利率每月2厘，年利率高達24厘。其他融資平台多籠統回覆，具體貸款利率、上限都要由具體審核決定。

降首期標準 償還風險難料

有內地地產基金在《金融時報》撰文表示，很多豪宅購房者並非高淨值人群，而是炒房者，「2100萬元的房源，200萬元資金即可入場」。另有不具名美資投行分析師表示，「首付貸」降低了首期標準，失去對借款人的風險辨識能力；將貸款打包再出售，則進一步擴散了風險，一旦樓價下行，買家違約，可引發連串劇烈反應。他認為，配資平台收緊貸款期限，可能是為了避過提前到來的樓價下跌。

瑞信亞洲房地產研究主管杜勁松表示，「首付貸」平台暫停一手樓業務，可能是由於部分銀行不願與涉足「首付貸」的開發商合作。他相信監管機構或將出手管制，不過未必有用。一方面市場的力量強大，另一方面一線城市政府從房價暴漲中受益。



來源: http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160304/news/ea_eaa1.htm

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瀋陽學生零首期　半日即擱置

1 : GS(14)@2016-03-05 01:09:29

【本報訊】為保經濟增長，內房頻出政策，但瀋陽針對學生「零首期」政策推出僅半日，即遭當局秒殺。有內房分析員認為，國策方向是要去庫存，但大招已出完，地方政府可自行制定去庫存政策，為博表現招數盡出，但「零首付」已超出國家底線。瀋陽「零首付」半日即擱置，當局指政策「還處前期研調論證階段，暫不具備出台條件」。分析員指出政策有兩個敗點，包括零首期及針對未畢業在校學生，及畢業僅5年未有較高入息能力的學生。去庫存政策雖放寬首期、減免契稅，利用更大槓桿提升購買力，但瀋陽將未有負擔能力的學生納入範圍或為銀行帶來更大風險，國家不會只為去庫存而造成更大麻煩。相反，國家推進供給側改革，廣州及重慶陸續公佈未來三年去庫存計劃，控制土地供應規模及新供應等。分析員料續有政策出台，如加快戶籍改革及農民入城就業落戶等。受到內房銷售強勁及加價刺激，內房股普遍上升，當中遠地（3377）昨升15%、雅居樂（3383）升8%，龍頭潤地（1109）漲6.6%、中海外（688）升3.8%、萬科（2202）升5.8%。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160303/19514204

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真．慈母送樓畀仔仔　首期240萬

1 : GS(14)@2016-05-08 01:53:06

差估署公佈2015年落成後一手私宅單位的使用情況。數據顯示，去年申報已入住的一手住宅單位有8,023個，當中獲業主自住的單位數目為5,308個，佔有比率為66.2%。而用作出租的單位則為2,715個，佔比是33.8%。由此可反映，去年逾三分之一的一手樓買家買樓是為收租的。以地區劃分，港島區一手私宅單位的出租佔比為63.7%，九龍區一手私宅出租單位的出租佔比為47.1%，而新界區的則為27.2%。換言之，去年大部份港島區一手樓原來都是被買來收租的。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160505/19598925

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YOHO首期 15年前73萬入場

1 : GS(14)@2016-08-18 05:40:21

【明報專訊】Grand YOHO登場，見證過去15年新地在元朗發展的歷程。追溯整個YOHO王國發展，始於2001年，時任新地副主席兼董事總經理郭炳江公布，投資逾100億元落實在元朗發展住宅及商場的「十年發展計劃」，翌年完成雞地項目補地價2.465億元，每方呎樓面補地價約209元，於2002年底獲批預售。

YOHO Town主打年輕人

以年輕人為銷售對象的YOHO Town，涉2224伙，2003年7月以低至首批建呎1560元推出，入場費只需73萬元，單日大賣800伙。2004年完成YOHO Town第2期逾14億元補地價，每方呎樓面補價僅890元。2010年農曆年，YOHO MIDTOWN首批建呎升至5200元，成為當時元朗最貴一手分層新盤，1房戶入場費282萬元。同時又為3期項目完成逾71億元補地價，每方呎樓面補價逾2800元。

去年新地又把新元朗中心、YOHO MIDTOWN及Grand YOHO 商場部分整合，命名為YOHO MALL（形點），成為僅次於沙田新城市廣場的新界第二大商場，同年新地以93.2億元天價奪得元朗站上蓋項目，進一步鞏固集團的區內霸主地位。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7089&issue=20160818

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君柏破天荒推12年成交期 34.5%首期分138月支付 要交許可費

1 : GS(14)@2016-10-01 12:51:39

【明報專訊】近年發展商推出的付款計劃可謂五花八門，一度煞停賣樓、由長實（1113）及郭炳湘合作發展的亞皆老街君柏，破天荒推出12年超長成交期的先住後付計劃，買家可至2028年才上會。不過，有市場人士稱，由於期內物業擁有權並不屬於買家，故其間加按、轉售等，都會有一定問題。

明報記者 林尚民 方可兒

長實地產執行董事趙國雄表示，早前推盤時，已有此想法，但當時未有滿意紙，故限制了先住後付之辦法。被問及提供長成交期會否令集團面臨風險，他笑言，現時低息環境，現金放在銀行也沒有什麼利息，而且「我哋勝在多錢」，有條件推行此類付款辦法。他補充，集團留意到一般物業轉讓時間介乎7年至12年，12年的成交期將有足夠時間，讓買家考慮日後要持有還是轉售，期內買家亦可出租物業。

名額僅28個 可享最大折扣達24%

是次買家選用君柏的「Z138先住後付計劃」，最高可享24%折扣，買家簽臨約後分四期共付樓價兩成，其後34.5%分138個月（即近12年），每月支付樓價0.25%本金，最後45.5%則於12年後、即2028年才需付清。有關計劃全盤只設28個名額，而今張價單中的23伙，就有19個單位可選用上述計劃（包括標準單位、及部分連平台或天台特色戶）。

可留意的是，選用該計劃之買家，雖每月支付「許可費」，費用以成交金額按不同比例計算，若以實用1575方呎連692方呎平台的3座1樓A室為例，定價4216.1萬元，採用該計劃的成交價為3204.23萬元，首年每月許可費74,765元，按年遞減，最後一年為43,924元，11年半總涉828萬元。

律師稱買家無實際業權具風險

不過，假設買家只支付兩成首期，25年後供滿，採用該計劃的利息及「許可費」總開支約1116萬元，低於採用發展商一按，或一般銀行五成一按配合發展商提供二按的開支（見表1）。但要注意，價單列明，發展商有權因應息口變動調整「許可費」的計算比例，更有權在買家簽約後三年半後，要求買家在接獲通知的一個月內全數支付餘下金額。

律師黃國桐表示，若買家採用上述計劃，雖然在12年內可使用有關單位，但有機會不是單位的實際物權持有人，若未來因各種原因而要加按，銀行未必可承做一般樓按，或需由財務公司承做較高息的無抵押借貸。再者，若買家期內斷供，發展商有權沒收單位並殺訂兼追收差價，損失金額視乎已付之樓價比例，但就有機會比銀行沒收單位再以銀主盤形式出售所損失的更多。黃又稱，若期內買家想出租或轉售單位，同樣或因未持有業權出現問題。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3316&issue=20161001

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君柏推12年成交期救亡標榜先住後付　壓低首期吸客

1 : GS(14)@2016-10-01 13:12:11

■馬頭角君柏推出超長成交期付款方法，2028年才成交。　黃文邦攝



【本報訊】長實（1113）賣樓再創新猷，繼大埔嵐山發明「1+親」後，馬頭角君柏推出超長成交期付款方法。今年初賣樓一度叫停、與新地（016）「郭家大少」郭炳湘合作的君柏，昨推出低層戶救亡，呎價1.6萬元起，成交期長達12年，2028年才成交，號稱全港史上成交期最長新盤。記者：朱連峰



新盤火熱，君柏趁勢重推。昨公佈全新3號價單共23伙，當中17伙為10樓以下低層戶，故把整體折實平均呎價拉低至20,728元，較今年3月推出、以高層單位為主的首張價單折實平均呎價23,370元低11%。長實指是次屬原價加推，10月開售。消息指，現樓今日開放參觀。



最平單位賣3,199萬

君柏除了推出價錢相對較平的低層戶試圖救亡外，並推出長達12年的超長成交期付款方法。該定名「Z138先住後付」付款方法分「還款六部曲」﹔第一部曲，買家在簽定臨時買賣合約時先付樓價5%，再在之後的60天內、120天內及180天內各加定5%，即總共半年共付樓價兩成；至第五部曲，由181天開始，須分138期支付34.5%樓價，每月支付0.25%，即每年償還樓價3%；當去到第六部曲，當時已經是2028年，買家須全數繳付餘下45.5%樓價。整個付款方法，成交期接近12年。昨日推出的全新價單，其中指定19伙才可採用這個成交期長達12年的付款方法，單位實用面積1,575至1,723方呎，定價全逾4,200萬元，由4,209.9萬至5,269.9萬元，呎價25,923元至32,470元。扣除最高24%折扣優惠後，最平入場單位為3座5樓A室，實用面積1,624方呎，折實價約3,199萬元。



另外4伙指定單位，即供最高折扣優惠15%，為1座2至3樓A及B室，折實價2,824.9萬元起，呎價最平16,395元。君柏推出超長成交期，長實執行董事趙國雄形容是「空前震撼」，料為全港史上成交期最長新盤。他亦多謝合作夥伴郭炳湘對有關計劃的支持。趙國雄又指，該付款方法的其中一個賣點，就是期間可出租單位，形容「淨係收租都發到豬頭炳」，又話「點解我哋做到，因為我哋（長實）錢多，唔使撲水。」橫掂息口低，錢放在銀行沒用，長實又不急於收錢，不如幫市民置業。他預計年底前樓價會升一成。


名鑄呎價5.1萬破頂

豪宅旺，會德豐山頂Mount Nicholson第2期昨上載樓書，提供24伙分層戶及兩幢洋房，分層戶實用面積4,209至4,569方呎。新世界（017）尖沙嘴名鑄頂層66及67樓複式B室，昨售1.97億元創項目新高紀錄，呎價51,023元。宏安地產（1243）馬鞍山薈晴昨亦上載樓書。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161001/19787391

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