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北京一年供地只夠賣1個月 未來購房者只能轉向二手房？

每經記者 龐靜濤

12月1日，北京國土官方網站公布第二批“限房價、競地價”地塊的競得結果，隨之，2016年北京商品住宅用地出讓拍賣即將收官。

結果顯示，“930新政”後北京出讓的6宗“限房價、競地價”地塊中，4宗（即此次公布的第二批地塊）地塊中的為普通商品房用地，競得企業需100%持有住宅部分70年，這意味著這四個項目日後建成的住宅房源將無法進入市場銷售。

由此也可見，自持比例的提高，將直接導致新房銷售市場供應減少。

而中原地產數據顯示，今年北京出讓的普通商品住宅用地中，允許進入市場銷售的僅有39萬平方米，一般商品住宅的容積率不超過2，即看可推測未來建成的房源不超過80萬平方米。按北京前10月70萬平方米/月的銷售面積計算，北京新房市場（去除自持）或僅夠賣1個月。

自持條款苛刻 企業熱情仍高

北京第二批“限房價、競地價”地塊在競拍時，無一例外都進入70年持有的階段，業內驚呼未來“未來不虧損的可能，小！”。

但此次出讓的4宗土地依然得到了企業的追捧。其中黃村興華大街0305號地塊的競爭最為激烈，龍湖、首開、融創、碧桂園、首創、萬科、保利等19家房企都參與了角逐，在地塊溢價率達48%、樓面達2.8萬元/平方米時，中鐵、龍湖和首開聯合體、中鐵建、萬科和住總聯合體、保利、綠城和九龍倉聯合體及國瑞，5方競報的自持商品住房面積比例均達到100%。

按照流程，競拍轉入“報高標準商品住宅建設方案”的程序，最終中鐵建贏得方案評比，最終拿下地塊。

另外三宗地塊（位於海澱區永豐產業基地）同樣受到多家房企追捧，最終競得方的住宅部分持有率均達到100%，且自持70年。

對於地塊的盈利空間，中原地產首席分析師張大偉表示不樂觀，其認為房企不虧損的可能性很小，拿地多是戰略舉措。

張大偉認為 ，項目要變現，未來可能的途徑只有租金REITs或者股權整體轉讓。但估值不可能按照銷售價格計算，如按照70年租金計算，除非發生嚴重的通貨膨脹，否則按照4宗地的區位，價值將非常低。

房企也表達過類似的言論，多位房企投資人士向記者表示，單純靠租金盈利不是不能，但是很難，通過股權轉讓或資產證券化是途徑，但其實用哪種途徑，大家並沒有想好。目前拿地更多是出於戰略需求，畢竟不拿地就可能退出市場。

1年的供地只夠賣1個月 房企購房者都擔憂

來自中原地產數據顯示，截至目前，北京已經掛牌成交的10宗含住宅用地，合計用地面積為142萬平方米，用於銷售的普通商品住宅用地僅39萬平方米。

中國指數研究院數據顯示，前10月，北京商品住宅（不含保障性住房）新增供應面積702萬平方米，月均新增面積為70萬平方米；成交面積1264萬平方，月均銷售面積126萬平方米。

金地集團一業內人士表示，商品住宅用地容積率一般不超過2，以此計算，今年北京新增的普通商品住宅建築面積不足80萬方。

這也即是說，2016年北京推了一年的地，最後建成的新房，或只能滿足市場1個月的銷售。

“這主要是因為，最近幾個月北京成交的幾宗商品房住宅用地全部為保障房或開發商100%自持。”張大偉指出。

9月30日北京發布新的樓市調控政策，試點“限定銷售價格”的措施，當報價達到上限時，轉為競報企業自持商品住房面積。並且，鼓勵房企將自持部分住宅作為租賃房源。

隨後，11月16-17日北京首批“限房價、競地價”地塊競拍，以所有競得開發商100%自持收尾。業內一度擔心，自持比例過高將影響商品房的供應。

實際上，擔憂的還有購房者。因為上述土地拍賣政策帶來的或是北京新房市場的再度“縮水”。

“未來北京新建的商品房基本會“高端化”，明年北京市場的剛需和首改客戶可以更多選擇二手房。”張大偉表示。

北京的二手房市場確實呈快速擴張的態勢。中國指數研究院數據顯示，2016年前10月，北京二手商品住宅成交面積為3072萬平方米，是新建商品住宅成交面積的2.43倍，新房成交增速不及二手房。同時，今年前10月，北京新建商品住宅成交面積同比上漲不足10%，而二手房住宅成交面積上漲18%。

上述業內人士認為，北京住宅地塊地價的上漲速度已經超出房價，現在的地價與周邊二手房持平，有的甚至高於二手房價，開發商只能通過提升產品質量，把溢價盡量做高一點。

老政策未變：個人購匯不得用於境外購房

虛假申報、騙匯、欺詐、違規使用和非法轉移外匯資金等違法違規行為，將要付出更大的代價了。

近日，國家外匯管理局在其官方網站上發布個人外匯信息申報管理答記者問。外管局有關負責人稱，虛假申報、騙匯、欺詐、違規使用和非法轉移外匯資金等違法違規行為，將被列入“關註名單”，在未來一定時期內限制或者禁止購匯，依法納入個人信用記錄、予以行政處罰、進行反洗錢調查、移送司法機關處理等。

根據已有規定，境內個人辦理購匯時，不得用於境外買房、證券投資、購買人壽保險和投資性返還分紅類保險等尚未開放的資本項目。

該負責人指出，當前我國資本賬戶尚未實現完全可兌換，資本項下個人對外投資只能通過規定的渠道，如QDII(合格境內機構投資者)等實現。除規定的渠道外，居民個人購匯只限用於經常項下的對外支付，包括因私旅遊、境外留學、公務及商務出國、探親、境外就醫、貨物貿易、購買非投資類保險以及咨詢服務等。

第一財經記者發現，目前無論是手機網銀、網點自助購匯機還是網點櫃臺購匯時，都需要先填寫一份《個人購匯申請書》(下稱《申請書》)。其中指出：“境內個人辦理購匯時，不得用於境外買房、證券投資、購買人壽保險和投資性返還分紅類保險等尚未開放的資本項目。”

金融監管研究院副院長王誌毅稱，本次僅僅是改進了個人外匯信息申報管理，個人直接在5萬美元以內購匯去國外投資房地產、投資海外股票、購買境外分紅類保險，這些本來就屬於不合規的做法;只是此前審查不夠嚴格，因此說新出臺新規禁止境外買房和證券投資說法不準確，可以說新的舉措加強了對2007年《個人外匯管理辦法實施細則》(匯發[2007]1號)的執行力度。

5萬美元額度僅限於經常項下非經營性購匯，而非無因性購匯，之所以我們以前很少感受到這一點，是因為此前在銀行購匯時不需要提交真實性材料，僅憑個人主動申報購匯信息即可完成。王誌毅指出，個人外匯管理政策並未調整。目前依然僅從強調真實性審核，通過完善個人外匯信息申報的管理，加強監測分析，加大違規懲處力度等層面予以控制。

濟南限購細則出爐 外地購房須3年內連繳社保24個月

17日據濟南建設網消息，濟南市城鄉建設委員會發布關於貫徹執行住房限購政策有關事項的通知。

通知要求，自2016年12月26日起，對在濟南市歷下區、市中區、槐蔭區、天橋區、歷城區、長清區及濟南高新區範圍內已擁有2套住房的本市戶籍居民家庭(包括購房人、配偶及未成年子女)，暫停在濟南市部分區域(包括歷下區、市中區、槐蔭區、天橋區、歷城區、高新區)向其出售住房(包括新建商品住房和二手住房)。

無住房的非濟南市戶籍家庭在濟南市部分區域限購一套住房，需提供自購房之日起前3年內連續24個月以上(含24個月)在濟南市市區及三縣繳納個人所得稅或社會保險證明。

家庭擁有住房套數，以新購房時居民家庭在本市市區範圍內已辦理的新建商品房網上簽約、不動產登記、房改購房手續和二手房網上簽約的住房套數為準。

央行：2016年12月末個人購房貸款余額同比增長35%

人民銀行統計， 2016 年 12 月末，金融機構人民幣各項貸款余額 106.6 萬億元，同比增長 13.5%，增速比上月末高0.4 個百分點; 全年增加 12.65 萬億元， 同比多增 9257 億元。貸款投向呈現以下特點：

一、企業貸款增速與上月末持平

2016 年 12 月末，本外幣非金融企業及機關團體貸款余額74.47 萬億元，同比增長 8.3%，增速與上月末持平;全年增加5.71 萬億元，同比少增 1.23 萬億元。從期限看，非金融企業及機關團體短期貸款及票據融資余額33.04 萬億元，同比增長 4.6%，增速比上月末低 1 個百分點，全年增加 1.43 萬億元，同比少增 1.67 萬億元;中長期貸款余額39.61 萬億元， 同比增長 11.1%， 增速比上月末高 0.9 個百分點，全年增加 3.99 萬億元，同比多增 4313 億元。

從用途看，非金融企業及機關團體固定資產貸款余額 30.82萬億元，同比增長 7.3%，增速比上月末高 0.8 個百分點;經營性貸款余額 32.45 萬億元，同比增長 6.6%，增速比上月末低 0.6個百分點。

二、小微企業貸款增長較快，增速明顯高於大中型企業

2016 年 12 月末，人民幣小微企業貸款余額 20.84 萬億元，同比增長 16%，增速比上月末高 0.7 個百分點，比同期大型和中型企業貸款增速分別高 7.2 個和 9.1 個百分點。

2016 年 12 月末， 小微企業貸款余額占企業貸款余額的 32.1%，占比比上年同期占比水平高 1.6 個百分點。 全年小微企業貸款增加 3 萬億元，同比多增 7815 億元，增量占同期企業貸款增量的49.1%，比上年同期占比水平高 12.5 個百分點。

三、工業和服務業中長期貸款增速回升

2016 年 12 月末， 本外幣工業中長期貸款余額 7.71 萬億元，同比增長 3.1%，增速比上月末高 0.8 個百分點;全年增加 2294億元，同比少增 1242 億元。

其中，重工業中長期貸款余額 6.82萬億元，同比增長 3%，增速比上月末高 0.7 個百分點;輕工業中長期貸款余額 8927 億元， 同比增長 3.3%， 增速比上月末高 0.5個百分點。

2016 年 12 月末， 本外幣服務業中長期貸款余額 26.05 萬億元，同比增長 11.4%，增速比上月末高 1 個百分點。其中，交通運輸、倉儲和郵政業中長期貸款余額同比增長 6.3%，增速與上月末持平; 文化、 體育和娛樂業中長期貸款余額同比增長 8.3%，增速比上月末低 0.6 個百分點。

四、農村貸款增速回升，農業和農戶貸款平穩增長

2016 年 12 月末，本外幣農村(縣及縣以下)貸款余額 23萬億元，同比增長 6.5%，增速比上月末高 0.3 個百分點，全年增加 1.94 萬億元，同比少增 2901 億元;農戶貸款余額 7.08 萬億元，同比增長 15.2%，增速與上月末持平，全年增加 9494 億元，同比多增 1671 億元;農業貸款余額 3.66 萬億元，同比增長4.2%，增速與上月末持平，全年增加 1793 億元，同比少增 104億元。

五、個人購房貸款增速環比回落

2016 年 12 月末，人民幣房地產貸款余額 26.68 萬億元，同比增長 27%，增速比上月末高 0.5 個百分點;全年增加 5.67 萬億元， 同比多增 2.08 萬億元， 增量占同期各項貸款增量的 44.8%，比 1-11 月占比水平高 0.2 個百分點。

2016 年 12 月末，房產開發貸款余額 5.66 萬億元，同比增長 12.2%，增速比上月末高 2.1 個百分點，其中的保障性住房開發貸款余額 2.52 萬億元，同比增長 38.3%，比上月末高 3.2 個百分點;地產開發貸款余額 1.45 萬億元，同比下降 4.9%，降幅比上月末擴大 3.1 個百分點。個人購房貸款余額 19.14 萬億元，同比增長 35%，增速比上月末低 0.1 個百分點;全年增加 4.96萬億元，同比多增 2.31 萬億元。

六、住戶消費性貸款增長較快，經營性貸款增速回升

2016 年 12 月末，本外幣住戶貸款余額 33.37 萬億元，同比增長 23.5%，增速比上月末高 0.4 個百分點;全年增加 6.33 萬億元，同比多增 2.46 萬億元。

2016 年 12 月末， 本外幣住戶消費性貸款余額 25.06 萬億元，同比增長 32.2%，增速比上月末高 0.3 個百分點，全年增加 6.1萬億元，同比多增 2.51 萬億元;住戶經營性貸款余額 8.31 萬億元， 同比增長 3%， 增速比上月末高 0.2 個百分點， 全年增加 2308億元，同比少增 545 億元。

上財：上海消費者對調控滿意度大幅提升 但購房熱情不減

上海財經大學最新調查結果顯示，房地產調控新政下上海消費者的購房熱情不減，2016年第四季度購房意願指數大幅上升，已經攀升至調查以來的最高點。

1月23日，上海財經大學、中國經濟信息社和中國金融信息中心聯合發布包括2016年度上海市消費者滿意度指數、2016年第四季度上海市消費者信心指數等在內的“2016年度和第四季度上海市社會經濟指數系列”。

根據上海財經大學應用統計研究中心最新調查結果，2016年第四季度上海市消費者購房意願指數上升至73.1點，環比大幅上升9.5點，同比增加7.2點，攀升至調查以來的最高點;購房預期指數79.4點，比上個季度提高了12.2點，同比上升6.4點，也是調查以來的最高點。

上海財經大學報告稱，2016年四季度上海樓市出現了又一輪上漲態勢，同時也出臺了更為嚴厲的調控政策，但消費者對房價堅挺的判斷已形成，在政策調控的窗口期反而導致了消費者的購買意願和購買預期的增強。

2016年度上海市房價持續上漲，且幅度較大，同時年內的調控政策也逐步升級，但調查結果顯示27.0%的消費者認為當前是購房的“好”時機，環比基本持平，繼續上升了0.4百分點，同比上升2.5個百分點，認為時機“不好”的則為53.9%，環比下降9.1個百分點，同比下降4.7個百分點。

而在未來六個月，消費者的購房預期繼續調整，認為時機“好”的消費者由為29.4%，相對於上個季度增加了3.0個百分點，同比上升2.7個百分點;而認為時機“不好”的消費者為50.1%，環比大幅下降9.1個百分點，同比下調3.7個百分點。

報告稱，這說明部分消費者對未來房價還存在進一步上漲預期。

不過，消費者對政府最近一輪的房地產市場調控工作較為認可。

在本季度的調查中，2016年四季度消費者對政府“調控房地產市場”方面的工作給出的評價指數為85.6點，環比大幅提高了16.6點，同比提高了1.0點，達到了年內最高點。

這其中，27.9%的受訪者認為房地產市場調控的政策有效，環比大幅增加了8.5個百分點，同比提高了3.3個百分點;有45.4%的消費者對該項工作的評價投了不滿意票，比上季度大幅下降了13.6個百分點，同比增加1.2個百分點，可見去年四季度消費者對房地產市場調控的滿意度有較大幅度的回升。

2016年上海市房地產市場持續繁榮的過程中歷經了三次調控，尤以四季度的調控力度最大，效果最為顯著，市場迅速進入冷凍期，特別是中央經濟工作會議明確了未來房地產市場的定位，使得消費者對調控效果的滿意度有所提高。

上海財經大學方面表示，從上海市房地產市場多年來的多次調控經歷來看，單一的調控手段不僅效果欠佳而且不利於市場的安全穩定，因此要綜合利用和合理搭配金融、財稅和立法等工具建立符合市場健康發展規律的基礎制度和長效機制，使得房地產市場回歸本位。

澳強售非法購房：7成非豪宅，被查處房價占總額0.04%

任何一件事總有很多面，澳大利亞政府嚴格打擊非法購房也一樣。

2月6日，澳大利亞政府宣布，近2年以來，對外國投資者在該國非法置業的打擊力度提高。目前，政府已強制出售61套房產，總價值達1.08億澳元(約合人民幣5.69億元、8285萬美元)。

根據公布出的61套非法購房，將近四成是中國內地買家購買的住宅，恒大地產集團董事局主席許家印在新南威爾士州的一座公館也包含在內。當然，許家印這套購房早已不是新聞，早在2015年就已被要求出售。最近澳大利亞政府剛剛查處的15套非法購房中，有四成是來自中國內地的買家。

然而，第一財經采訪及梳理公開資料發現，這些信息背後還有不少細節折射了該事件的另一面。

7成非法購房算不上豪宅

在最近查處的15套非法購房中，由中國內地買家入手的共6套。另外，英國人買了3套，印度人2套，伊朗、馬來西亞、德國和印尼人分別購入1套。

然而，這15套被查處的住宅並非都是所謂的豪宅。事實上，15套里有11套的房屋售價都不到50萬澳元，即不到260萬元人民幣。最便宜的一套只要14萬澳元，約合人民幣74萬元。

另外4套售價超過50萬澳元的分別是100萬澳元、111萬澳元、590萬澳元和300.8889萬澳元，折算成人民幣，也只有後兩套達到上千萬元。

有意思的是，最貴的那套590萬澳元的住宅由印度人購買，這個價格超過了由中國人購買的6套住房總和。

中國買家占澳大利亞海外購房者比例變化

根據澳大利亞外資委員會數據，中國在澳大利亞購房的數量在當地海外購房總數的份額從2012年的7.2%上升到了2015年的25.1%。居外網CEO潘卓禮(Charles Pittar)對第一財經記者表示，中國購房者2016年在澳大利亞購買咨詢數量上也比去年增加了38.1%。

根據財富研究機構新世界財富(New World Wealth)的最新報告，2016年共有1.1萬名百萬富翁移民澳大利亞，和去年同期8000人相比增加了近四成，成為全球吸引富豪移民最多的國家，在吸引來自中國和印度的富豪方面尤其突出。包括中國在內的移民主要看中澳大利亞陽光的生活方式和完善的醫療保障體系。

潘卓禮提出，澳大利亞的稅務局估計大約有5%的澳大利亞富豪會試圖逃稅。所以，稅務局也會公布大約三分之一的大型私有企業在澳大利亞沒有繳稅。“某些年份沒有繳稅估計也有理由。但對比這種情況就會發現，外國投資者真的是很守法。”潘卓禮說。

非法購房總價值僅占0.04%

據潘卓禮計算，自2010年澳大利亞政府收緊海外購房管制以來，一共調查了2000多戶，但查處的非法購房總共是61套，占3%左右。就房屋價值來算，從2010年至今，海外投資者總共在澳大利亞購房金額為3430億澳元，約1.4億澳元因非法而被勒令出售，占比僅0.04%。

潘卓禮表示：“一般來說，調查的起因都是因為鄰居的舉報。他們可能看到有人搬進了隔壁的房子但又說著不太好的英語或者對這個國家很陌生。”

雅各布斯(Ken Jacobs)是許家印此前購買澳大利亞被勒令出售的豪宅的房產經紀人。雖然不方便透露許家印當時購房的細節，但據其他知情人士說，許家印當時購房專門請了律師，只是這位擅長國內購房法律流程的律師並不熟悉外國投資者的購房限制。

雅各布斯向第一財經記者強調，澳大利亞政府打擊海外投資者非法購房並不是針對中國買家，而是所有的海外買家。背後的原因則是，政府認為海外購房者推高了當地房價，讓當地人難以承擔。但違規畢竟只是極少數。

居外網中國區總經理葛奕婕認為，澳大利亞政府打擊非法購房的另一面恰恰說明了這個國家是有法可依、有據可循的。因此投資房產不用擔心，只需要了解當地的規則即可。

根據澳大利亞幾年前就制定的法律，除特定情況外，非澳大利亞公民或者永居人士將不允許購買任何二手住宅或者二手商業用地，但是可以申請購買空地(12個月之內必須進行開發建設)、新房和期房。

Ruth Vagnarelli是一家澳大利亞房地產公司的設計總監，他所屬的公司專門建造新房。這是外國投資者可以購房的房產。他對第一財經記者說，目前外國買家購買當地的新房並沒有受到影響。

從澳大利亞到英國：中國人海外購房焦點轉移

近來，越來越多的中國房地產投資者將焦點從澳大利亞轉向了其他市場，主要原因在於澳監管者擔心房地產價格泡沫，急於放緩快速增長的房價而向銀行加壓，要求後者控制對外國人的貸款。

年投資逾千億元

本月，澳聯儲警告稱，該國住宅建築活動已經比兩年長期平均水平高出了50%。據澳大利亞媒體報道，澳聯儲主席洛威(Philip Lowe)當地時間24日在澳國會發表講話時稱，當前澳大利亞住房市場情況很複雜，有些地區對礦業投資下滑和公寓供應量增加導致的房價下滑作出了調整，但經濟較強的地區，房價仍在快速增長。

他警告稱，在一些市場中針對房地產商的條件有所收緊，需密切關註投資者信貸加速增長，且對銀行的監管將可能進一步收緊。洛威說，現在的寬松可能代表更多借貸以及更高的房價，而金融系統面對高負債更為脆弱。

有分析師警告稱，房地產市場的大幅調整可能會令澳大利亞陷入近25年來的首次衰退。根據澳大利亞官方數據，去年第三季度該國國內生產總值(GDP)收縮0.6%.

法國里昂證券在最近的一份報告中預測，澳大利亞房地產市場的調整將從低質量公寓開始，而最糟糕的情況是導致所有地區公寓房價下跌，最終導致一場衰退。

外國房地產投資者熱情的激增幫助澳大利亞經濟在礦業投資急劇下降的情況下仍持續增長。據海外媒體報道，在2014~2015年，中國投資者在澳大利亞房地產市場投資了243億澳元(約合1284.30億元人民幣)，比位居第二的美國投資者多出了三倍。

據海外媒體報道，外資的流入推動了澳大利亞兩個最大的城市悉尼和墨爾本的房價快速上漲，在過去4年半中，這兩個城市的房價分別上漲了67%和47%。所出售的公寓中有五分之一都是外國投資者購買的。

然而，近2年來海外投資者需求開始減弱。在過去2年中，外國投資者在澳大利亞新屋購買中的比例從16.8%下降到了10.9%。這種下降在公寓市場尤其明顯，一些城市的公寓價格也相應出現調整，去年墨爾本和布里斯班的公寓價格增速開始放緩，去年分別僅增長1.7%和2.3%。

限制貸款

有澳大利亞房地產中介業內人士稱，由於近來在監管、稅收和銀行貸款規則上的不穩定，中國買家對澳大利亞越來越擔心，很多想在澳大利亞購買公寓的中國人發現很難貸款，因為澳大利亞銀行已經不再向外國購房者貸款。

澳大利亞國民銀行、澳大利亞聯邦銀行、澳新銀行和西太平洋銀行等澳大利亞四大銀行已經全部停止向沒有澳國內收入的非居民貸款人發放貸款。澳新銀行首席執行官艾洛特(Shayne Elliott)確認已基本向非居民貸款人停止抵押貸款。他說墨爾本的公寓市場有些令人擔憂，市中心的小公寓數量快速增加，有些不到50平方米，臥室甚至沒有窗。

越來越多的中國投資者開始尋找新的替代投資目的地。澳洲房地產業內人士分析稱，對一些在澳大利亞有親屬關系的中國投資者來說，他們可能繼續在澳大利亞買房，但對其他沒有親屬的關系的中國投資人來說，他們將會尋找其他機會，不再留戀澳大利亞。而英國脫歐公投後，英鎊下跌讓英國購房成本降低，從而令其成為中國投資者的新目標。

房地產中介公司仲量聯行關於英國脫歐後房地產市場的一份報告顯示，2016年，中國內地和中國香港的投資者購買了倫敦核心地區超過30億英鎊的房地產，超過美國和歐洲投資者。有分析稱，這些投資者中也有部分是從美國分流到英國，因為除了匯率和收益率外，特朗普當選美國總統後，中國投資者對美國政策的不確定性擔憂增加。

買走城里的一半房子！220萬農民工實現進城購房夢

在湖北宜昌生活工作十幾年的陳懷兵終於在這個“第二故鄉”有了自己的家。

十幾年前，重慶農民陳懷兵只身來到湖北宜昌打工。他告訴第一財經記者，自己雖然在宜昌待了十幾年，但由於沒有自己的房子，始終沒有歸屬感。2016年，陳懷兵和妻子向光芬在宜昌清江潤城看中了一套房子，但最初的貸款過程並不順利。

四處貸款無門的陳懷兵碰到了農業銀行“農民安家貸”。他申請的“一手房農民安家貸”20年期45萬元貸款，去年10月通過了審批。目前，他的房子正在裝修，再過幾個月，陳懷兵就能住進新房了。

住房和城鄉建設部部長陳政高近日在國新辦新聞發布會上表示，新型城鎮化建設要支持、引導農民工和農民進城買房。據調查，去年，國內部分城市的商品房交易量中，農民工和農民買房占比達到50%，有的縣城更達70%。

國家統計局的2015年農民工監測調查報告顯示，接近1.7億的外出農民工中，在務工地自購住房的農民工比例為1.3%，比上年提高0.3個百分點。

當然，這里的“務工地”包括大城市，更多的是地級市和小城鎮。粗略推算，這一人群數量有220萬人，且呈逐年增長之勢。

專家指出，隨著農民工就近就業者規模不斷增加，農民群體將成為三四線城市和縣城的商品房購買主力。中國農業銀行湖北省分行(下稱“湖北農行”)的最新數據證明了這一觀點。截至今年1月底，湖北農行“農民安家貸”貸款余額達到63.13億元，累計投放“農民安家貸”21800筆，較年初凈增3900筆，凈增11億元。

而陳懷兵僅僅是湖北農行支持的兩萬多名圓進城住房夢的農民之一。

農民進城購房的攔路虎

據了解，“農民安家貸”是中國農業銀行向符合條件的農民發放的、用於在城鎮購買商品住房的貸款，亦是目前國內首個專門針對農民群體的個人住房貸款產品。

農民工的買房過程會碰到不少現實問題，例如陳懷兵就卡在了首付款和收入認證上。陳懷兵的職業是木工，工資一般按現金結算，而且還是根據工程量來支付，不是發的固定工資，勞務公司亦不能出具收入證明;不僅如此，陳懷兵只有十來萬元的積蓄，只付得起20%左右的首付。因為這兩大“攔路虎”，他申請了好幾家銀行的貸款，最終都沒有通過審核。

眼看距離開發商規定的首付交款時限越來越近，陳懷兵心急如焚，他不想錯過這個在宜昌安家的機會。一天，他無意間聽到幾位工友在談論“農業銀行好像可以幫農民工提供住房貸款”的話題。陳懷兵抱著“死馬當作活馬醫”的心態，前往湖北農行三峽分行咨詢。

令他萬萬沒想到的是，針對農民工和農民的購房需求，農業銀行不僅首付要求和利率都低一些，收入認證上也較為靈活。“農民安家貸45萬元的貸款批下來了，購房合同也簽了，宜昌真的是自己的家了!”陳懷兵喜出望外。

23歲的劉舜亦曾遭遇多家銀行的貸款閉門羹。由於去年6月剛剛參加工作，很多銀行以其工作年限太短、達不到住房貸款準入標準為由，拒絕了劉舜的住房貸款請求。最終，農行“農民安家貸”為劉舜解了燃眉之急。他告訴第一財經記者，不僅貸款順利辦下來了，利息比普通貸款還要低5%，“真是大大緩解了我的還款壓力”。

“評分低”、“收入證明不符要求”、“銀行流水不足”……過去，農民群體進城購房的貸款需求，常常被這些攔路虎攔截，農行“農民安家貸”終於掃除了農民貸款的障礙。

房地產去庫存主力

農民進城購房不僅在農村成為主流，陳政高表示，新型城鎮化亦是房地產去庫存的根本途徑、重要途徑。

陳政高說，在這當中，中國農業銀行做了很多工作，他們推出的“農民安家貸”，去年為50萬農民工和農民家庭解決住房問題提供了貸款支持，有的地方還建立了貸款擔保機制。

去年4月印發的《湖北省房地產去庫存專項行動方案》指出，目前，該省每年有60萬左右的城鎮化轉移人口，農村還有求學、結婚和養老等人群有本地購房需求。為此，方案要求深化戶籍制度及相關配套制度改革，引導人口有序轉移，推進城鎮基本公共服務全覆蓋。對新市民進城購房，加大財稅金融支持力度，推動“農民安家貸”等產品落地。

在武漢，湖北農行與湖北省住房和城鄉建設廳簽署《“十三五”時期戰略合作協議》，銀政合作共同推進“農民安家貸”產品落地。

在黃岡，當地農業銀行采取“請進來”的方式，邀請政府領導、房管局、房地產開發商以及樓盤銷售人員來農行，舉行產品推介會。

在宜昌，當地農業銀行引入政府增信機制，合力促進貸款投放給更多農戶。第一財經記者從湖北農行三峽分行了解到，該行計劃3年累計投放農民安家貸20億元。雖然投放數額大，面向農民貸款的審批流程卻相對快捷，70%以上的“農民安家貸”在受理後3個工作日內可達發放條件。而且要確保“農民安家貸”不受信貸規模和經濟資本限制，確保“農民安家貸”客戶準入評分降100分、貸款利率執行最優惠房貸利率等。

不僅如此，宜昌市政府還建立完善了農民工進城購房的信貸風險分擔機制;對農民工所購首套商品住房和二手住房按面積給予100元/平方米的財政補貼;住房公積金部門還將農民工納入住房公積金繳存範圍，滿足其購房貸款需求。

據宜昌市透明售房網的交易數據，宜昌近期的一手商品房價格區間主要集中在每平方米3000元以下和3000～5000元兩個層次，5000～8000元/平方米的商品房也有零星成交。作為湖北省第二大經濟強市和發展較快的三線城市，宜昌的這一價格對周邊的農民工進城購房頗有吸引力。

此外，當地政府從2014年有序放寬城鎮落戶條件，宜昌逐漸成為進城務工農民置業和外地人口選擇的居住地。

宜昌市去年6月公布了《關於深化戶籍制度改革的實施意見》，被稱為宜昌“史上最寬松的落戶條件”，包括“農民進城落戶不退地、企業人才落戶零門檻、大中專學生先落戶後就業、購房落戶全放開、居住證持有人落戶不設限、縣市農村人口引進城”等六大方面，按照“高端人才優先化、本地農民城鎮化、外來人口本地化”，放開建制鎮、放寬城區和投資落戶條件。其中，“購房落戶全放開”也幫“陳懷兵們”解決了一系列後顧之憂。根據購房人身份信息統計，宜昌購買對象中城區人口占20%，城區以外人口購房占比達到80%。

宜昌是湖北省第二大經濟強市，對周邊的農民工進城購房頗具吸引力。

記者從湖北農行獲悉，2016年，在52.13億元農行“農民安家貸”貸款中，44.11億元投向了三四線城市及縣域地區，通過金融支持帶動潛在農民購房群體入市，僅此一項產品幫助地方政府消化庫存約150萬平方米。

而在全省各地房地產去庫存行動的共同促進下，截至去年底，湖北省商品住房庫存5382萬平方米，平均消化周期8.5個月，較2015年同期減少6.2個月。

湖北農行行長朱正罡表示，湖北農行將抓住國家推進“去庫存”和“城鎮化”的機遇，力爭三年內在“農民安家貸”這一產品上投放貸款100億元以上。

(通訊員蔡瑰、向華對本文亦有貢獻)

趕走攔路虎 220萬農民工實現進城購房夢

在湖北宜昌生活工作十幾年的陳懷兵終於在這個“第二故鄉”有了自己的家。

十幾年前，重慶農民陳懷兵只身來到湖北宜昌打工。他告訴第一財經記者，自己雖然在宜昌待了十幾年，但由於沒有自己的房子，始終沒有歸屬感。2016年，陳懷兵和妻子向光芬在宜昌清江潤城看中了一套房子，但最初的貸款過程並不順利。

四處貸款無門的陳懷兵碰到了農業銀行“農民安家貸”。他申請的“一手房農民安家貸”20年期45萬元貸款，去年10月通過了審批。目前，他的房子正在裝修，再過幾個月，陳懷兵就能住進新房了。

住房和城鄉建設部部長陳政高近日在國新辦新聞發布會上表示，新型城鎮化建設要支持、引導農民工和農民進城買房。據調查，去年，國內部分城市的商品房交易量中，農民工和農民買房占比達到50%，有的縣城更達70%。

國家統計局的2015年農民工監測調查報告顯示，接近1.7億的外出農民工中，在務工地自購住房的農民工比例為1.3%，比上年提高0.3個百分點。

當然，這里的“務工地”包括大城市，更多的是地級市和小城鎮。粗略推算，這一人群數量有220萬人，且呈逐年增長之勢。

專家指出，隨著農民工就近就業者規模不斷增加，農民群體將成為三四線城市和縣城的商品房購買主力。中國農業銀行湖北省分行(下稱“湖北農行”)的最新數據證明了這一觀點。截至今年1月底，湖北農行“農民安家貸”貸款余額達到63.13億元，累計投放“農民安家貸”21800筆，較年初凈增3900筆，凈增11億元。

而陳懷兵僅僅是湖北農行支持的兩萬多名圓進城住房夢的農民之一。

農民進城購房的攔路虎

據了解，“農民安家貸”是中國農業銀行向符合條件的農民發放的、用於在城鎮購買商品住房的貸款，亦是目前國內首個專門針對農民群體的個人住房貸款產品。

農民工的買房過程會碰到不少現實問題，例如陳懷兵就卡在了首付款和收入認證上。陳懷兵的職業是木工，工資一般按現金結算，而且還是根據工程量來支付，不是發的固定工資，勞務公司亦不能出具收入證明;不僅如此，陳懷兵只有十來萬元的積蓄，只付得起20%左右的首付。因為這兩大“攔路虎”，他申請了好幾家銀行的貸款，最終都沒有通過審核。

眼看距離開發商規定的首付交款時限越來越近，陳懷兵心急如焚，他不想錯過這個在宜昌安家的機會。一天，他無意間聽到幾位工友在談論“農業銀行好像可以幫農民工提供住房貸款”的話題。陳懷兵抱著“死馬當作活馬醫”的心態，前往湖北農行三峽分行咨詢。

令他萬萬沒想到的是，針對農民工和農民的購房需求，農業銀行不僅首付要求和利率都低一些，收入認證上也較為靈活。“農民安家貸45萬元的貸款批下來了，購房合同也簽了，宜昌真的是自己的家了!”陳懷兵喜出望外。

23歲的劉舜亦曾遭遇多家銀行的貸款閉門羹。由於去年6月剛剛參加工作，很多銀行以其工作年限太短、達不到住房貸款準入標準為由，拒絕了劉舜的住房貸款請求。最終，農行“農民安家貸”為劉舜解了燃眉之急。他告訴第一財經記者，不僅貸款順利辦下來了，利息比普通貸款還要低5%，“真是大大緩解了我的還款壓力”。

“評分低”、“收入證明不符要求”、“銀行流水不足”……過去，農民群體進城購房的貸款需求，常常被這些攔路虎攔截，農行“農民安家貸”終於掃除了農民貸款的障礙。

房地產去庫存主力

農民進城購房不僅在農村成為主流，陳政高表示，新型城鎮化亦是房地產去庫存的根本途徑、重要途徑。

陳政高說，在這當中，中國農業銀行做了很多工作，他們推出的“農民安家貸”，去年為50萬農民工和農民家庭解決住房問題提供了貸款支持，有的地方還建立了貸款擔保機制。

去年4月印發的《湖北省房地產去庫存專項行動方案》指出，目前，該省每年有60萬左右的城鎮化轉移人口，農村還有求學、結婚和養老等人群有本地購房需求。為此，方案要求深化戶籍制度及相關配套制度改革，引導人口有序轉移，推進城鎮基本公共服務全覆蓋。對新市民進城購房，加大財稅金融支持力度，推動“農民安家貸”等產品落地。

在武漢，湖北農行與湖北省住房和城鄉建設廳簽署《“十三五”時期戰略合作協議》，銀政合作共同推進“農民安家貸”產品落地。

在黃岡，當地農業銀行采取“請進來”的方式，邀請政府領導、房管局、房地產開發商以及樓盤銷售人員來農行，舉行產品推介會。

在宜昌，當地農業銀行引入政府增信機制，合力促進貸款投放給更多農戶。第一財經記者從湖北農行三峽分行了解到，該行計劃3年累計投放農民安家貸20億元。雖然投放數額大，面向農民貸款的審批流程卻相對快捷，70%以上的“農民安家貸”在受理後3個工作日內可達發放條件。而且要確保“農民安家貸”不受信貸規模和經濟資本限制，確保“農民安家貸”客戶準入評分降100分、貸款利率執行最優惠房貸利率等。

不僅如此，宜昌市政府還建立完善了農民工進城購房的信貸風險分擔機制;對農民工所購首套商品住房和二手住房按面積給予100元/平方米的財政補貼;住房公積金部門還將農民工納入住房公積金繳存範圍，滿足其購房貸款需求。

據宜昌市透明售房網的交易數據，宜昌近期的一手商品房價格區間主要集中在每平方米3000元以下和3000～5000元兩個層次，5000～8000元/平方米的商品房也有零星成交。作為湖北省第二大經濟強市和發展較快的三線城市，宜昌的這一價格對周邊的農民工進城購房頗有吸引力。

此外，當地政府從2014年有序放寬城鎮落戶條件，宜昌逐漸成為進城務工農民置業和外地人口選擇的居住地。

宜昌市去年6月公布了《關於深化戶籍制度改革的實施意見》，被稱為宜昌“史上最寬松的落戶條件”，包括“農民進城落戶不退地、企業人才落戶零門檻、大中專學生先落戶後就業、購房落戶全放開、居住證持有人落戶不設限、縣市農村人口引進城”等六大方面，按照“高端人才優先化、本地農民城鎮化、外來人口本地化”，放開建制鎮、放寬城區和投資落戶條件。其中，“購房落戶全放開”也幫“陳懷兵們”解決了一系列後顧之憂。根據購房人身份信息統計，宜昌購買對象中城區人口占20%，城區以外人口購房占比達到80%。

宜昌是湖北省第二大經濟強市，對周邊的農民工進城購房頗具吸引力。

記者從湖北農行獲悉，2016年，在52.13億元農行“農民安家貸”貸款中，44.11億元投向了三四線城市及縣域地區，通過金融支持帶動潛在農民購房群體入市，僅此一項產品幫助地方政府消化庫存約150萬平方米。

而在全省各地房地產去庫存行動的共同促進下，截至去年底，湖北省商品住房庫存5382萬平方米，平均消化周期8.5個月，較2015年同期減少6.2個月。

湖北農行行長朱正罡表示，湖北農行將抓住國家推進“去庫存”和“城鎮化”的機遇，力爭三年內在“農民安家貸”這一產品上投放貸款100億元以上。

(通訊員蔡瑰、向華對本文亦有貢獻)

集資購房另類加杠桿：200人投資群一年買一百多套房

《經濟參考報》記者近日采訪發現，在北京這樣的一線城市，房價較高，又受到調控政策的影響，向銀行或類金融機構借款大規模炒房並不易，於是有一些炒房者把目光投向了燕郊、固安、永清等北京的周邊地區，而所謂“集資購房”則成為其撬動資金杠桿的主要方式。

阿榮（化名）是安徽人，1998年，16歲的他只身來北京投奔親戚做起了擦皮鞋的營生，表面看起來只是一個擦鞋匠的他實際上是一個團購房產微信大群的群主。 “五六年前，一位老主顧問我，怎麽來北京這麽多年了還不買房？四環之內買不了，郊區還買不了嗎？郊區買不成，河北燕郊總能買得起吧？”阿榮經這麽一問，也就動了買房的念頭。

當時，阿榮在合肥已經有了一套房子，買的時候花了20多萬元，本來想留著在北京混不下去還能有個退路，可既然動了買房的念頭就不能走回頭路了，他把生活的希望全都押在了房子上。談房容易，湊錢難，為了湊首付，阿榮把合肥的房子賣了30多萬元，先用這筆錢還清了家里的外債， 然後又掏了11萬元在燕郊付了一套60多平方米房子的首付，這就算阿榮在北京投資的第一筆房產。不過，阿榮坦言，“只靠投資這一套房肯定不行”。於是，他想到了“集資購房”。

“一個人掏錢買房，投資成本高，大家合夥兒買房前期投入少，資金流動快，風險較低，適合做短期投資。光去年一年，我們這個投資群里200多人就在河北永清買了一百多套房子。”阿榮談到，“再加上前年買的怎麽也得有兩百多套了。”

阿榮舉例說，如果按照前年永清每平方米5000元的市場價來看，四個人合夥買房，首付六萬元，每個人出1.5萬元，按照現在永清二手房的市場價1.2萬元來 計算的話，只要把房子賣掉就能賺取50多萬元的收益，短短一年每個人凈賺十多萬元，投資杠桿能達到十倍。如果只靠一個人來買的話，是掏不出這麽多首付款 的，也就賺不到這麽多的收益，這就是集資購房的好處。“而且在永清只要能把房子賣掉，即便這套房子的按揭貸款還沒有還清，也可以拿買家的首付款來結清賣家 的按揭貸款，那剩下的錢就是賣家凈賺的投資收益了。”他說。

目前阿榮名下有三套房產，一套在燕郊，兩套在永清，其余還有十來套是合夥買的。現在他帶著老婆和孩子在西城區的胡同里住，月租金2000多元，但每個月要還一萬多元的房貸。“折騰房子這麽些年，現錢沒見到，都投在了房子里。”他說。