全‧城匯向隅客1190萬購盈翠
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GS(14)@2017-09-10 14:54:00【明報專訊】華懋荃灣全·城匯極速沽清全盤953伙，除刺激荃灣二手交投外，亦有該盤向隅客轉而物色青衣二手樓。中原分區營業經理陳輝麟表示，盈翠半島5座高層A室，屬實用面積752方呎3房戶（建築945方呎），原業主放盤3小時以1190萬元售出，實呎15,824元（建呎12,593元），新買家為全‧城匯向隅客；原業主1998年以404萬元一手購入，帳面賺786萬元或1.9倍。
另外，灝景灣2座中層實用面積826方呎3房戶（建築1004方呎），亦獲全·城匯向隅客以1118.8萬元購入，實呎13,545元（建呎11,143元）；原業主2007年以464萬元購入單位，帳面賺逾654萬元或1.4倍。
居屋方面，市場消息稱，油塘高俊苑D座中層01室，以530萬元（未補地價）售出，以實用面積634方呎計，實呎8360元，成交價創該屋苑未補地新高；原業主1996年以119.6萬元一手購入，帳面賺410萬元或3.4倍。
嘉湖車位108萬 天水圍新高
世紀21奇豐物業助理區域營業董事鄭達昌表示，馬鞍山錦豐苑H座高層06室、實用面積540方呎2房戶，原業主放盤1周及減價33萬元後，以605萬元於自由市場易手，實呎11,204元；原業主於2014年5月購入，當時作價428.8萬元（自由市場），3年額印期剛滿，帳面賺176.2萬元或四成。
車位亦錄高價成交，市場消息指，天水圍嘉湖山莊景湖居一個雙號車位以108萬元成交，再創區內新高；原業主1996年以40萬元一手買入，持貨21年，帳面獲利68萬元或1.7倍。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0578&issue=20170905
全‧城匯向隅客1460萬購環宇
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GS(14)@2017-09-13 11:17:28http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8062&issue=20170913
【明報專訊】荃灣新盤全‧城匯熱賣後，一眾向隅客持續流入同區二手市場。中原資深分區營業經理丘漢偉稱，荃灣環宇海灣2座高層實用面積901方呎A室，屬4房連套房間隔，成交價1460萬元，實呎1.62萬元，新買家為換樓客，早前曾入票全‧城匯惟未中籤；原業主於2014年以1078萬元一手買入，3年額印鬆綁後沽出，帳面賺382萬元或35%。
另向隅客645萬買愉城97貨
美聯聯席區域經理梁仲維表示，荃灣愉景新城2座中層實用面積495方呎C室，屬內園景2房戶，由全‧城匯向隅客即睇即議價後以645萬元購入，實呎1.3萬元；原業主1997年以493萬元購入，帳面賺152萬元或31%。
此外，將軍澳日出康城晉海開售在即，剌激同區二手交投。世紀21物業分行經理魏仕良表示，將軍澳茵怡花園1座中層A室，實用面積455方呎，2房間隔，以530萬元（已補地價）沽出，買家為首置客，實呎1.16萬元，較市價略低5%；原業主2014年4月以390萬元（自由市場價）購入單位，3年額印鬆綁期滿，帳面賺140萬元或36%。
領凱3房738萬沽 4年升41%
另外，中原副分區營業經理伍錦基稱，日出康城領凱9座中層左翼A室，實用面積675方呎，3房間隔，以738萬元售出，實呎1.09萬元；原業主2013年7月以522萬元買入單位，持貨4年，帳面賺216萬元或41%。
羅開揚子4588萬購MPR 3年升值四成
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GS(14)@2017-09-19 09:34:01http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6039&issue=20170919
【明報專訊】被喻為名人豪宅的鰂魚涌豪宅MOUNT PARKER RESIDENCES（簡稱MPR），新近錄得一宗二手成交。土地註冊處資料顯示，該廈低層A室，實用面積1402方呎，以4588萬元沽出，買家登記為羅輝承（LO FAI SHING FRANCIS），與大快活（0052）執行董事羅開揚兒子中英文名相同，預料為同一人。原業主登記為王蓓芬，與已故電器大王蒙民偉第二任妻子同名，2014年4月以3,208萬元買入，3年帳面賺1380萬元或43%。
山頂文輝道6伙月租6.5萬起
另外，據政府產業署網頁顯示，政府新增兩個招租單位至6伙，全部位於山頂文輝道2至11號，單位實用面積2148及2814方呎，屬3房戶，月租由6.52萬至8.95萬元，呎租介乎30.4至31.8元。
每一單位包括一指定車位，除其中文輝道6號及8號，其他單位包括管理費、水費及6周免租期，但不包括差餉，租客須自行添設家電等設備，租期同樣至2018年8月31日。
鄧鉅明斥千萬購兩先達舖 「現投資物業 首要保本保守保命」
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GS(14)@2017-09-21 10:04:11http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0750&issue=20170921
【明報專訊】過去多年買賣眾多豪宅及寫字樓、目前料持有數十億元貴重物業的太子珠寶鐘表主席及行政總裁鄧鉅明，在過去半年一改「大雞唔食細米」的作風，斥資1084萬元買入兩個旺角先達廣場舖位。鄧鉅明在接受訪問時透露，由於本港營商環境仍然艱難，故他現時投資物業的原則是「保本、保守、保命」，一定考慮租金回報率，例如上述先達舖位回報率逾4厘，便值得出手低吸。
明報記者 葉創成
鄧鉅明於3月底以533.8萬元買入先達廣場地下100號舖後，上周再以550萬元買入同一商場地下59號舖，雖然銀碼較細，但似乎再度活躍於舖市，他在本周二應邀在尖沙嘴彩星中心地下及底層佔地逾萬呎的太子珠寶鐘表旗艦店接受訪問，將自己的如意算盤娓娓道來，「是次投資先達舖位，主要原因是回報理想，以550萬元買入的59號舖為例，每月租金達2.1萬元，回報率高達4.6厘。最重要是租金與投資額的比例『啱數』，目前1個車位價格隨時高達200多萬元，買入兩個車位便要投資500多萬元，但這樣每月可收多少租金呢？相信只有數千元吧！但我的先達舖位每月可收租2.1萬元，為何不買？」
當然，上述先達舖位未來的月租變化，屬是否值得投資的關鍵，尤其是該商場過去多年一直是手機銷售及維修中心，惟隨着iPhone熱炒潮不再，個別舖位月租由2010年高峰期5萬多元，跌至目前僅2萬多元。鄧鉅明認為，有關租金已跌無可跌，料正觸底回升，「過去本港智能手機行業好景時，每隔2至3年便有一次換機潮，『發市當10年』，但近年有關熱潮已退卻，例如新型號的iPhone便在內地及本港同步發售，相信難以再掀起炒風，故很多人都覺得這是夕陽行業，前景較灰。但我認為，既然智能電話已成為生活不可缺少的工具，估計有300多萬港人擁有智能電話，先達租戶除了可買賣新款智能手機外，亦可以透過向客戶提供日常服務，當中包括維修，以及舊機換新機，賺取足夠收入來繳付租金，因為2.1萬元的租金已經很低，只要租戶做好一盤生意，又怎會交唔到租呢？」
智能手機不可或缺 先達舖租有保證
鄧鉅明續說，雖然先達屬業權已賣散的「劏場」，但過去多年管理公司十分稱職，目前其租戶亦以智能電話此單一行業為主，並且服務已在本港各界建立口啤，過去買賣該商場舖位的投資者亦多數獲利離場，故他也就此小試牛刀。
過去多年鄧鉅明買賣不少豪宅、寫字樓及一線地區旺舖，交易額往往以億元計，並且不乏獲利豐厚的個案，當中包括2013年以1.96億元向發展商買入黃竹坑環匯廣場頂層複式單位，2014年7月上會不久即以3.19億元轉售予中國恒大（3333），速賺1.23億元或62.7%。今年他轉為買入僅數百萬元的先達舖位，投資風格是否有變？
人工貴成本高 「老闆唔易做」
鄧鉅明回應說，投資者一定要順應經濟形勢而轉變，由於本港目前人工貴、成本高，加上電子商貿的衝擊，除了個別行業如智能手機相對好景外，其他零售行業的營商環境仍然艱難，例如他的老本行鐘表業銷售額才剛剛開始止跌企穩，「老闆唔易做」，若有人期望整體舖市的租金可以大幅上調，是不太現實的想法，故他目前投資舖位堅持「保本、保守、保命」的原則，一定會留意租金回報率，例如該先達舖位回報率逾4厘，防守性便較強，而且物業價值較低，日後尋找買家亦不難。
舖位精英會創辦人兼主席陳志寶亦表示，本港各區有約10萬個街舖，而根據他向多間舖位掛板廣告公司及貼海報師傅查詢所統計的數據，估計目前空置的吉舖達1200個，空置率高達1.2%。另外，自從2013年港府推出針對工商舖的稅務辣招至今，本港全職舖位經紀已由約2000人減少25%至約1500人，反映行業經營困難。
恒指上望32000 買股勝買樓
鄧鉅明認為，港府應該想辦法改善本港營商環境，以及改善過去調控樓市的政策，而在情况好轉前，他相信股市比樓市有更多的賺錢機會，「目前投資者買入本港物業，須繳付最高達交易額15%的雙倍印花稅（DSD），3年內轉手又要被罰額外印花稅（SSD），加上銀行亦收緊按揭成數，堪稱『難過萬重山』，但回報率普遍只有3厘；但股票印花稅只有0.1%，而且買入後可即時沽貨，兩個交易日後便可取回資金，加上目前內銀股及國際銀行股的息率普遍高達5厘，為何一定要買樓？」
事實上，恒指今年以來升近三成，升幅遠遠跑贏本港住宅及其他物業。鄧鉅明分析，隨着內地經濟成功轉型，人民幣匯價亦見底回升，加上港股大部分貨源料已落入基金及其他大戶手中，估計這些強者將進一步推高大市，恒指挑戰2007年歷史高位31,958點只是時間問題。因此，目前買入優質藍籌或盈富基金（2800），日後可望賺息兼賺價，故此時此刻基本上「買股勝買樓」，除非物色到像先達舖位等回報率逾4厘的物業才作別論。
[名人 樓市論壇]
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GS(14)@2017-09-21 10:04:28http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1655&issue=20170921
【明報專訊】近年本港住宅樓價升幅遠超居民收入，年輕人買樓難成為社會問題，鄧鉅明亦在是次專訪中分享其創業路及置業路。他認為年輕人應該選好適合自己及能夠賺錢的行業，之後才開始再考慮買樓，便會事半功倍。
曾在藥房執倉 後轉投鐘表業
鄧鉅明回憶道，自己讀書不多，踏入社會工作後曾在藥房執倉，當時眼見鄰舖鐘表業好景，幸得該店店長介紹轉行，然後他苦修英語及鐘表珠寶維修課程，在業界做出成績後，1984年成立太子珠寶鐘表，3、4年後才首次置業。過去33年太子珠寶鐘表的生意愈做愈大，他認為，從自己的經歷可見，任何人想置業或置富，選對行業十分重要，「年輕人都有夢想，初出茅廬時只做自己喜歡的工作，我覺得沒有問題。但年輕人工作3年後便要問自己：『是否搵到食呢？』」
生活質素要求影響置業步伐
另外，鄧鉅明笑說，自己年輕的時候，3年才去一次旅行；但目前太子珠寶鐘表有不少員工「1年去3次旅行，而且是去日本，菲律賓也不願意去」。他認為，此舉反映本港社會愈來愈富裕，屬好事，但每人對生活質素的要求各有不同，有關選擇亦會影響其置業步伐。
[名人 樓市論壇]
補習天王吳賢德2300萬購晉海兩伙
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GS(14)@2017-10-06 15:20:29http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1863&issue=20171006
【明報專訊】新盤市場仍聚焦新地（0016）將軍澳日出康城晉海，繼上周六首推403伙清袋後，昨開展次輪銷售，推出32伙實用介乎618至1040方呎、折實價934萬至1729萬餘元的高層大單位發售，發展商是次採即場登記方式發售，消息指有逾50組準買家到場，整批32伙於晚上沽清，令項目兩輪銷售累售總數增至435伙，佔樓盤單位總數1040伙的42%。
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次輪推出32伙高層大戶清袋
據悉，補習天王、現時主要從事物業投資的吳賢德（Arthur Kho），亦以家人名義斥資約2300萬元，購入晉海兩個實用700多方呎3房戶，料作長線收租。他回應查詢時稱，雖然新盤供應多，但當中不少是把大單位劏細的迷你戶，市民始終要結婚和生兒育女，總不能一世住在劏房戶，特別看好中大型單位未來升值潛力。
吳續稱，日出康城是本港少數區域，全區都是私樓，無公屋和居屋，預計今次購入單位，租金回報約3.5厘至4厘。他補充，連同今次購入之兩個晉海單位，今年已購入約7個新盤單位，總作價8000萬至9000萬元。
昨天中秋假期，市場錄得約45宗一手成交，個別樓盤更現高價成交，消息指恒隆地產（0101）已開賣10年的奧運站浪澄灣，售出一個一手特色戶餘貨，為9座51樓B室，實用1348方呎另連平台和天台，成交價約3576萬元、實呎26,528元。
中秋假期新盤錄45宗成交
另長實（1113）荃灣西海之戀新錄一宗1房戶撻訂後，同系第2期、7月推今估計累售逾1200伙的愛炫美，新近亦增加一宗撻訂，為5A座32樓D室，原於9月24日以1526.3萬元售出，買家近日取消交易，料遭長實沒收訂金5%涉76.3萬元。
據統計，愛炫美7月至今累錄約14宗撻訂，整體撻訂比率約1.2%；惟可留意的是，愛炫美單計9月至今共錄5宗撻訂，以樓盤上月至今累售近120伙計，撻訂比率逾4%，顯示近日取消交易情况高於之前；以該5伙成交價932萬至1559萬元計，總銀碼涉近6471萬元，殺訂5%計即總沒收金額逾323萬元。
愛炫美9月至今5撻訂 料殺訂323萬
中海外（0688）東九龍啟德1號II，繼9月以4400萬元、售出低座9座3樓實用面積1600方呎4房戶後（實呎2.75萬元），新推低座9座5樓另一實用1600方呎4房戶，周日上午9至10時招標及截標。現時區內住宅最高呎價，由嘉華（0173）嘉匯特色戶所創，實呎達31,521元。
金朝陽陳慧苓2000萬購屯門工廈
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GS(14)@2017-10-14 11:09:15https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7206&issue=20171014
【明報專訊】重啟活化工廈政策消息利好市場，再有投資者於施政報告前入市。土地註冊處資料顯示，屯門新益里3號通明工業大廈地廠於上月底易手，成交價2000萬元，新買家為SUCCESS TRADER LIMITED，其公司董事為金朝陽（0878）「太子女」、即集團執行董事陳慧苓。原業主於1995年以320萬元購入，帳面獲利1680萬元，升值5.25倍。連同早前以3500萬元購入柴灣王子工業大廈2伙，即上月施政報告發表前陳慧苓共斥約5500萬元連掃工廈。
恒地逾9040萬再購羅便臣道舊樓
此外，發展商積極併購舊樓，土地註冊處資料顯示，恒地（0012）透過ON GRAND INVESTMENT，以逾9040萬元購入西半山羅便臣道27D至F號一籃子舊樓，共涉5伙，公司董事包括恒地高層林高禹、李鏡禹等。連同早前收購的11伙，恒地已購入該地盤16個單位，合共作價約3.26億元。
另土地註冊處資料顯示，鎮科珠寶創辦人吳鎮科的兒子吳力透過天威國際置業有限公司購入尖沙嘴堪富利士道2號4樓，成交價4180萬元。原業主為老牌發展商裕泰興，早於1982年以60萬元購入，帳面獲利4120萬元或近69倍。尖沙嘴堪富利士道1至2號A舊樓於數年前獲吳鎮科及楊世杭等合組財團收購，尚餘1伙，故財團今年6月向土地審裁處申請強拍以統一業權，現購得餘下業權，預計將不用強拍。
綠表客115萬購良景邨 3年升值3.5倍
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GS(14)@2017-10-15 15:20:21【明報專訊】施政報告公布「白居二」恒常化後，有綠表客即以高價入市未補價公屋，其中屯門良景邨良偉樓中層16室，屬實用面積264方呎1房戶，祥益營業董事胡志偉表示，原業主上月在綠表市場放盤，最初叫價150萬元，經議價後減35萬元或23%，獲綠表客於施政報告出台後，拍板以115萬元購入，實呎4356元，為屋邨同類型單位成交價新高。上述良偉樓單位原業主，於2014年以25.67萬元（未補地價）購入單位，意味短短3年，帳面勁賺89萬元或近3.5倍。
黃大仙下邨未補價實呎7289元
此外，富誠地產營業董事林栢榮表示，黃大仙下邨龍順樓低層5室，實用面積439方呎（建築620方呎），2房間隔，新近以320萬元（未補地價）易手，實呎7289元（建呎5161元）；原業主2001年9月以23萬元購入（未補地價），帳面獲利297萬元，單位升值近13倍。
喜雅2房733萬 5年升值近六成
開售時標榜「港人港樓」的長沙灣喜雅，亦錄高價成交。中原分行經理雷澤麟表示，房協「喜」字系列頭炮喜雅，最新錄得1座高層B室易手、單位屬實用面積493方呎2房戶，以733萬元易手，實呎14,868元。原業主2012年以469.9萬元一手購入，帳面賺逾263萬元或56%。
第一城額印鬆綁475萬沽
將軍澳再錄破頂成交。中原副分區營業經理伍錦基稱，天晉II第2B座高層B室，實用面積942方呎，4房間隔，以1690萬元易手，實呎17,941元，成交價創屋苑新高紀錄；原業主2013年2月以約1406萬元一手買入，持貨逾4年，帳面賺284萬元或兩成。
另外，世紀21奇豐物業分行經理李嘉文表示，沙田第一城17座中層D室，實用面積327方呎，屬2房間隔，以475萬元易手，實呎14,526元，屬市價水平。據了解，原業主2014年6月以328萬元購入單位，持貨3年額印期剛過，帳面獲利147萬元或45%。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1613&issue=20171013
「視帝」陳展鵬1280萬購晉海3房戶
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GS(14)@2017-10-18 05:15:23https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7025&issue=20171017
【明報專訊】將軍澳及日出康城一帶住宅，向來受電視藝人歡迎。新地（0016）開賣不足一個月、累售直撲千伙的日出康城晉海，其中一位藝人買家，正是憑《城寨英雄》「拳佬」一角奪得「視帝」寶座的陳展鵬（圖）。美聯助理區域經理吳紹輝表示，陳展鵬斥資1280萬元，以母親名義購入一伙高層3房單位，打算讓母親享清福。
以母親名義入市 實呎1.8萬
吳表示，陳展鵬今次購買「磚頭」孝敬父母，是因為見市場氣氛不俗，決定斥資逾千萬元，送贈單位予母親，購入單位為晉海1A座高層實用面積708方呎3房戶，成交價1280萬元、實呎1.8萬元，據悉，陳展鵬自己並未參觀過示範單位，並以母親名義入市。陳早於2003年購入藍田匯景花園，據悉當時以他父親名義入市。
晉海II首日收100票
至於日前以折實平均實呎14,598元首推227伙的晉海II，昨日起向公眾開放示範單位，據悉首天收逾100票。新地副董事總經理雷霆表示，晉海每輪銷售均沽清，市場上尚有大批向隅客，為免令準買家失望，因此首推晉海II其中227個單位，餘貨900餘伙將於明年推售，售價屆時料有調整空間，該227伙暫為年內最後一次大型銷售。
雷霆：擬保留900餘伙明年推
新地代理總經理陳漢麟續稱，是次銷售安排中將會設有F組，專為過往多次入票而未能購入單位的準買家而設，會提供優先選購，今次亦不設大手安排，詳細會在稍後銷售安排中公布，並會視乎入票量決定何時推售。
綠表客566萬購綠悠雅苑 4年升值六成
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GS(14)@2017-10-21 10:38:14https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3917&issue=20171021
【明報專訊】施政報告公布白居二將恒常化後，未補地價居屋續錄破頂成交，其中青衣綠悠雅苑再錄未補價易手勁賺個案。利嘉閣分行首席聯席董事何振榮表示，綠悠雅苑3座中層E室，實用面積535方呎，兩房間隔，獲綠表客以566萬元承接，為屋苑綠表市場新高價，實呎10,579元。原業主2013年4月以358.8萬元買入，帳面獲利207.2萬元或約58%。
碧堤2房額印鬆綁638萬易手
此外，深井碧堤半島錄兩房戶額印鬆綁貨易手大賺個案。利嘉閣分行首席聯席董事姚頌塘表示，碧堤半島2座低層G室，實用面積515方呎（建築669方呎），兩房間隔，外望部分海景，以638萬元易手，實呎12,388元（建呎9537元）。原業主2014年7月以約470萬元買入，持貨3年，額印鬆綁後即轉手，帳面獲利約168萬元或約36%。
美孚新邨本月暫錄15宗 追平上月全月
十大屋苑之一的荔枝角美孚新邨，本月暫錄約15宗成交，已追平上月全月交投量。中原分行經理梁植霖表示，美孚新邨本月交投逐漸加快，新近成交單位為4期百老匯街119號高層D室，一房間隔，向天橋，實用面積469方呎（建築626方呎），以595萬元成交，實呎12,687元。原業主於1975年以7.5萬元買入，持貨42年，帳面勁賺587.5萬元或逾78倍。
CCL按周升0.43% 12周最勁
另外，中原城市領先指數（CCL）最新報160.57點，再度升穿160點水平，按周升0.43%，升幅為12周、即約3個月來最大。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，本周九龍CCL Mass相隔8周後再創歷史新高，反映9月底新盤將軍澳晉海首輪開售前，市場氣氛熱烈，帶動九龍樓價持續向升，並率先創出新高。九龍CCL Mass最新報160.21點，創歷史新高，按周升1.23%，升幅為8周最大，連升4周共2.07%。
綠表客高價438萬購兆麟苑
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GS(14)@2017-10-22 16:22:39【本報訊】公屋富戶政策本月實施，綠表客湧入購買居屋。屯門居屋兆麟苑三房戶，剛以438萬元綠表價成交，呎價6,791元，成交價創屋苑綠表新高。施政報告除建議白表免補地價買居屋（簡稱白居二計劃）恒常化外，本月公屋富戶政策又殺到，不少綠表富戶都考慮入市居屋市場。祥益地產胡志偉表示，屯門兆麟苑F座高層7室，實用645方呎，過去周六以未補地價438萬元易手，呎價6,791元。原業主2001年以未補地價113萬元買入，持貨16年，賬面賺325萬元，升值2.9倍。胡氏又指，現時兆麟苑居二市場約有30個放盤，入場費約260萬元，盤源對比9月減少約一成；自由市場放盤量約30個，叫價370萬元，盤源較9月減少約16%。市民置業情緒再度提高，儘管昨日8號風球，美聯物業何勇方表示，青衣青華苑F座高層10室，屬2房間隔，實用面積401方呎，建築面積約515方呎，原業主於上月以綠表市場叫價約330萬元放盤，吸引一名公屋客興趣，昨日颱風下睇樓後，儘管8號風球高懸，仍決定拍板以綠表價約328萬元購入，實用呎價8,180元，建築呎價約6,369元。
內地客付雙辣稅買兆山苑
此外，一名內地客更不惜付雙辣稅照入市。祥益地產袁思賢表示，屯門居屋兆山苑D座高層2室，實用面積546方呎，屬2房單位，內地客以425萬自由市場價購入。由於買家未持有香港永久性居民身份證，是次交易需付買家印花稅（BSD）及雙倍印花稅（DSD）共127.5萬元。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20171016/20184406
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