上月待批預售樓花 逼1.5萬伙 5年新高
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GS(14)@2018-05-08 09:46:01https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1261&issue=20180508
【明報專訊】地政總署資顯示，4月份有3個住宅項目新增申請預售樓花同意書，涉及1009伙，惟同期獲批預售樓花同意書的項目僅得2個項目、涉及682伙，令4月份累積待批共涉28個項目，涉及樓花單位按月升約2.3%至14,839伙，創自2013年5月後的近5年新高。
4月新增3個全新盤申請預售樓花同意書，單位總數共涉1009伙，包括九建（0034）2014年底以15.82億元投得的油塘鯉魚門徑1號限量住宅地，涉及646伙，料明年9月落成。另信置（0083）深水埗九龍道1號市建局重建項目亦申請預售，項目涉及100伙，預計2021年3月落成。
九建鯉魚門徑項目646伙申預售
新地（0016）部署推售屯門御半山之際，亦就同區海榮路及恒富街交界的住宅項目第1期申請預售，涉及263伙，預計2020年9月落成。至於恒地（0012）及新世界（0017）合作發展元朗大棠全新項目，已命名為尚悅．嶺，項目提供504伙。據悉，項目主要提供1房單位，定價將參考同系的尚悅．方，去年12月首批折實平均實呎1.49萬元。
麗展筲箕灣盤批預售 開放式280呎起
另外，麗展（0488）筲箕灣西灣河街9號及新地旗下元朗錦田峻巒第2C期獲批預售，前者涉及144伙，後者涉538伙。麗展高級副總裁潘銳民表示，西灣河街重建項目最快7月推出，現正準備示範單位、樓書等，示範單位設於油塘Ocean One商場，將設有開放式及1房戶的示範單位。
他續稱，項目主打開放式及1房單位，料1層6伙，開放式單位實用面積逾280方呎或以上，單位空間較「鬆動」，希望可吸引「畀得起錢、有要求」的買家。
今年首4月獲批預售單位跌六成
美聯首席分析師劉嘉輝表示，除4月外，今年首4個月新申請單位同樣較獲批單位為多。資料顯示，今年首4個月新申請預售樓花單位共錄5561伙，比起去年同期3788伙按年急升約46.8%；反觀，今年首4個月獲批預售樓花的單位合共僅3213伙，比起去年同期7846伙按年大減約59%。
交銀羅家聰：二手也徵空置稅 釋放10萬伙
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GS(14)@2018-06-14 10:54:35https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5043&issue=20180614
【明報專訊】特首林鄭月娥昨在立法會答問大會上表示開徵新盤空置稅的研究可在月內公布結果，交通銀行香港分行環球金融市場部首席經濟及策略師羅家聰接受專訪時指出，相對一手貨尾，目前在二手私樓市場被投資者囤積居奇的空置單位料逾10萬伙，故他認為港府除了研究徵收一手空置稅外，亦應考慮將該稅項推展至二手樓，每年稅率可達物業市值10%，此舉料可促使業主在市場放售或放租單位，對穩定樓價有立竿見影的作用。
港府早前已表明空置稅只針對一手樓，並無意向二手市場空置單位徵收空置稅。香港地產建設商會近日回應，香港屬自由市場，若向空置住宅徵稅，應一視同仁，同時向一手及二手住宅徵收，羅家聰接受訪問時亦同意此一方向。
羅家聰解釋，去年本港已落成的住宅單位約275萬個（編按：根據政府統計處發布的《房屋統計數字2017》當中公營永久性房屋及私人永久性房屋分別約121萬伙及154萬伙），而家庭住戶約250萬伙，單位較戶數多一成，反映空置率高達一成，遠高於自然空置率3%至5%，即「非自然空置率」料高達5%至7%，後者由投資者預期樓價上升囤積居奇所造成。
「炒樓好過打劫」應徵10%稅
「將物業放租是一件很麻煩的事情，若遇上不良租客令單位大幅損耗，租約期滿後業主重新裝修的費用甚至高於租金收入，因此，若投資者看好後市，根本不會把物業出租，寧願空置、善價而沽。目前港樓扣除管理費及差餉後的租金回報率僅約2厘，投資者仍去買樓，原因是預期樓價繼續上升，而事實上，在近年樓價飈升的情况下，的確是炒樓好過打劫」。
羅家聰認為，港府若有決心扭轉上述二手住宅被囤積的畸形現象，二手樓徵收空置稅的稅率必須夠高，令稅項完全抵消樓價的升幅，「本港住宅樓價由2009年至今每年平均升近一成，二手空置稅可以此作為參考，即稅率可達10%，因為稅率要夠高才對囤積居奇的投資者有阻嚇性」。去年底本港私樓約154萬伙，羅估計最高7%被囤積引致空置，若港府推出二手樓空置稅，有關業主料把住宅在市場放租，涉及逾10萬伙單位，可望令租盤供應即時大增，使租務市場降溫，對穩定樓價會有立竿見影的作用。
法國先例證明 徵稅可降空置率
雖然本港沒有徵收物業空置稅的先例，不過，羅家聰引述研究報告指出，法國於1997年在部分城市徵收空置稅後，這些城市的空置率至2005年下跌的速度，的確遠較沒有徵收空置稅的城市快，證明徵收空置稅可有效降低空置率（見圖），「法國有否徵收空置稅的城市分散於全國，在統計學上屬散佈圖（scatter plot），故此可推論有關城市的空置率差異，是由空置稅而非其他因素造成」。
林鄭月娥在去年4月未上任特首已接受新華社及中央電視台專訪，當時指出今後政府的房屋政策必須要以幫助市民置業為主要目標；惟之後超過一年港府均未能有效增加供應，因而刺激樓價飈升至今。
羅家聰指出，港府若根據他上述建議徵收物業空置稅，便可促使囤積居奇的發展商及二手物業投資者在市場放售住宅，令為數不少的「無殼蝸牛」有機會上車，達成林鄭月娥幫助市民置業的政策目標。
舉證責任歸業主 行政成本低
有評論認為，港府徵收二手空置稅的行政成本頗高，可能難於執行，羅家聰對此並不認同。他倡議港府可將舉證所持物業沒有空置的責任交給業主，「業主要證明自己持有的物業有人居住，可以是自住或出租，最簡單的方法是提供水電煤單據，若證明不了便是空置，須繳付物業空置稅。本港居民每年都要報稅，若日後業主也申報所持物業是否空置，跟着由稅局一併處理及徵收，我不覺得此舉會大增行政成本。至於會否有業主虛報資料，我覺得不應假設本港市民會犯法，若一旦真的需要執法，香港有很多警察，市民對此應有信心」。
根據差餉物業估價署的《香港物業報告2018》，去年私人住宅整體空置率3.7%。若以地區劃分，元朗、九龍城、灣仔同期的空置率分別錄得7.4%、6.4%和5.8%，分別屬新界、九龍、港島區之冠，3區合共有1.69萬個私宅單位空置。
官方空置率3.7% 統計樣本不足
不過，羅家聰指出，據他向地產界人士了解，差估署統計空置率的方法，是每年10月底登門造訪全港約3%私樓，從而統計當中有多少單位空置。
羅家聰認為，每年只統計一次，而且每次只統計住宅總數的3%作樣本不夠代表性；作為比較，由於在本港興建住宅須政府審批，故275萬伙住宅單位數目屬準確無誤，而統計處亦會每季統計本港家庭住戶數目，故以此來計算空置率更科學，「為何政府統計的住宅單位及住戶數目有近一成這麼大的差距？這問題我提出已久，但從沒有學者、官員或地產界人士能夠正面回應。」
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]
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GS(14)@2018-06-14 10:55:31https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6353&issue=20180614
特首司長親自牽頭 方可增加覓地效率
文章日期：2018年6月14日
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【明報專訊】特首林鄭月娥去年9月成立的土地供應專責小組（簡稱土地小組），近月正就增加土地供應的18個選項作公眾諮詢，年底前會就優化整體土地供應策略及不同土地供應選項的優次向政府提交報告，供政府進一步考慮。羅家聰說，他並不是批評政府或特首，但不明白為何要在政府體制以外另設土地小組覓地，拖低效率，「增加土地供應如此重大的房屋政策，為何不是發展局與運房局處理呢？為何不是由特首或司長成立跨部門小組親自問責呢？我覺得(土地小組主席)黃遠輝很勤力，近日經常在傳媒上看見他，但他有多少資源覓地呢？例如他能否調動政府官員幫忙呢？我覺得很奇怪，既然特首說房屋政策是施政重中之重，為何會予人感覺她將此工作『外判』予他人的呢？」
籲收回私人遊樂場馬場起樓
土地小組18個增地選項中，包括利用《私人遊樂場地契約》用地作其他用途，當中發展粉嶺高球場為近月輿論焦點。羅家聰說，不止粉嶺高球場，以他所住的佐敦區為例，木球會等會所佔用大量土地，不同會所內合共有逾10個泳池，而以他平日所見，這些會所周一至周五的使用率很低，「土地用來曬太陽也不起樓」，不符合公眾利益。
另外，羅家聰認為，港府可考慮鄭經翰的建議，將位於跑馬地和沙田的兩個馬場搬去大嶼山迪士尼附近，馬場原址興建住宅，可望在短期內有效增加土地供應。
[名人樓市論壇]
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一手私宅潛在供應9.3萬伙 較高峰減5000伙
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GS(14)@2018-07-28 09:05:09https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9651&issue=20180728
【明報專訊】特首宣布將9幅私宅地改作公營房屋發展後1個月，運輸及房屋局公布截至今年6月底，本港未來3至4年一手私宅潛在供應量為9.3萬伙，比3月底公布數字9.6萬伙跌3%，下挫主因是熟地上可動工項目按季跌26%至1.7萬伙。潛在供應量屬連續兩個季度下跌，累跌4%，若相對2017年6月底高位9.8萬伙則下挫5%。有分折指出，局方公布數字仍未反映新房策影響，若發展商減慢旗下項目的建築步伐，以減低空置稅負擔，有機會令潛在供應量跌至約9萬伙。
熟地隨時動工量 3年半首跌穿2萬伙
運房局數據指出，9.3萬伙潛在新供應中，包括9000伙已落成但未售單位、6.7萬伙建築中單位（減去已預售單位），以及1.7萬伙在熟地上可隨時動工項目的單位；上述9.3萬伙的數字，較上一季（即今年3月底）減少3000伙或3%，整批潛在新供應中，估計有7.37萬伙，為實用少於753方呎的中小型單位，佔整體供應量79%。
值得一提的是，當中1.7萬個在熟地可隨時動工單位，按季減少6000伙或26%，屬近3年半按季新低，亦是3年半來首次跌穿2萬伙水平。中原研究部高級聯席董事黃良昇表示，2015至2017年，上述按季數字最高3.1萬伙，最低亦有2.1萬伙。
數字未反映新房策 業界料或跌至9萬伙
高力亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚認為，潛在供應量下跌，主要是熟地可隨時動工項目，由2.3萬伙減至1.7萬伙，但計算官地、鐵路及市建局發展項目等，相信短期要提升供應沒有太大問題；不過，張指出相關數字未反映新房策的影響，如發展商放慢新盤興建步伐，以降低空置稅負擔，或令有關數字跌至約9萬伙。
至於次季一手私宅施工量涉9000伙，按季增61%，令上半年一手私宅施工量總數增至1.46萬伙，比去年上半年同期按年升72%。另次季私宅落成量涉5000伙，按季上升3倍，令上半年私宅落成量總數增至6200伙，但比去年上半年按年跌30%。
1.68萬伙待批預售 16年最多 大埔屯門佔逾半 未來新盤主戰場
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GS(14)@2018-09-07 07:49:06https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9883&issue=20180907
【明報專訊】待批預售樓花單位再創近16年新高。地政總署資料顯示，截至上月底，待批預售樓花同意書數目共33個項目，涉及16,810伙，除較7月15,342伙增約一成外，亦連續兩個月待批預售樓花單位數目上升，再創自2002年10月18,050伙後的近16年新高，其中大埔、屯門兩區涉及單位數目達8902伙（見表），佔待批數目逾一半。
明報記者 甘潔瑩
繼嘉華（0173）嘉熙、新地（0016）雲滙今年中相繼開售，觸發大埔新盤戰後，料區內戰况勢將持續。
地政總署資料顯示，今年8月共有3份新增預售樓花同意書待批，其中兩個項目來自供應重鎮大埔區，分別為中海外（0688）大埔荔枝山山塘路8號天鑽（1620伙）及鷹君（0041）白石角科研路7號項目（723伙），兩盤共涉2343伙。另一個新申請項目為香港興業（0480）的愉景灣第2a區，涉及21個住宅單位，單月新增申請預售2364伙，較上月5545伙按月減少57%。
荔枝山天鑽申預售涉1620伙
中海外地產董事總經理游偉光曾表示，山塘路爭取今年第四季推售，屋苑設計特色是以玻璃幕牆為主，加上地盤呈弧形，除將山巒景色引入室內，亦有助增加室內光線。資料顯示，中海外於2016年初以21.3億元投得上述山塘路地皮，以可建總樓面約115萬方呎計算，每方呎樓面地價僅約1848元。
除了新申請的天鑽及科研路7號之外，大埔區尚有3個項目待批預售樓花同意書，分別為億京發展的海日灣（667伙）、海日灣II（1408伙）及信置（0083）的逸瓏灣8（528伙），5個項目合共提供4946個單位，是近年住宅新盤供應倉庫。
上月僅批出兩項目涉812伙
另外值得留意，屯門區新供應亦不少，目前待批預售共6個項目，涉及3956伙，以內房恒大（3333）首個本港項目屯門掃管笏管翠路8號規模最大，項目分兩期發展，1期涉754伙，2期涉1228伙，兩期項目同預計於2021年1月底落成。另萬科旗下掃管笏上源是另一伙數較多的項目，涉及1154伙。
此外，8月份批出預售僅涉兩項目，分別為信置（0083）深水埗一號九龍道（100伙）及元朗PARK YOHO第2B期PARK YOHO Napoli（712伙），合共812個單位，前者經已開售，後者計劃中秋節推出。
美聯首席分析師劉嘉輝表示，隨着8月份新申請預售的單位數目持續高於獲批數目，令累積待批樓花單位進一步攀升至16,810伙，按月續升約一成，續創近16年新高。
首3季賣地 僅全年目標五成半 不足萬伙尾季要「追數」 黃偉綸：達標有壓力
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GS(14)@2018-09-28 16:47:57https://news.mingpao.com/pns/dai ... 00004/1538072463032
【明報專訊】政府昨日公布新一季度賣地計劃，來季推出4幅住宅官地及1幅商業/酒店地，一鐵一局未有供應，季內可提供私宅單位新供應涉3360伙，除僅較上季3220伙微增140伙或4%外，本財政年度首3季私樓供應只有9840伙，為全年供應目標約1.8萬伙的55%，明顯大幅落後。發展局長黃偉綸明言，能否達標存有壓力，但政府仍會努力增加土地供應。
明報記者 甘潔瑩
發展局來季推出的4幅住宅官地，焦點落在兩幅位於啟德跑道區地（第4B區2號及第4C區3號地）；另兩幅分別位於大埔白石角優景里與博研路交界，以及大嶼山長沙嶼南道的蚊型住宅地，4幅地料共提供2630伙。若連同私人重建項目的730伙，季內料提供共3360伙。4幅地皮中，政府要求優景里與博研路的中標發展商，興建一間可以提供100個宿位的安老院舍，旨在提供更多安老設施。
啟德海景地王最高估值165億
中原測量師行張競達表示，來季供應多屬優質豪宅地皮，最矚目為啟德第4C區3號地皮，由於可享全維港景致，加上啟德區擁大型基建及沙中線概念，發展潛力優厚，地皮吸引力大，預計發展商入標反應熱烈。業界估計，地皮最高估值165.4億元，預計每呎樓面地價高見2.55萬元。
另黃偉綸昨日亦總結本財政年度首兩季的推地情况（即4至9月），他指政府共推售了6幅住宅官地（涉2350伙）、3個港鐵項目（涉2700伙）、2個市區重建項目（470伙），連同期內私人發展及重建項目約960伙，合共6480伙，連同來季3360伙，即今個財年首3季度預計總共提供9840伙。以此計算，今個財年首3季度提供私樓供應，只佔全年總供應目標1.8萬伙約55%。他坦言，現時政府土地供應多側重在資助房屋，而私人住宅供應能否達標確實存有壓力，但政府仍會努力增加土地供應。
測量師料政府最後能達標
高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚預計，政府將於本財年第四季度、即明年1至3月「追落後」，因目前政府將部分地皮撥作興建資助房屋，令私人土地供應量大減。他續稱，過去數年每年私樓供應量亦超越1.8萬伙，預計政府最後仍能達標，但未必會是依靠發展商進行補地價而增加供應，因雙方磋商補地價需時，難以估計能否如期完成相關手續。他提到，政府今年至今賣地收入雖明顯減少，但未來尚有幾幅貴重地皮出售，如山頂文輝道地皮，另亦推售多幅啟德跑道區的地皮，預計能為庫房進帳數百億元。
啟德安達臣9幅轉公營地曝光 料涉逾萬伙 估值787億元
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GS(14)@2018-09-30 02:10:24https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8718&issue=20180929
【明報專訊】為增加公營房屋供應，今年6月公布的「娥六招」，將9幅分別來自啟德及安達臣道的私營地轉撥作公營房屋發展，有關地皮位置近日首度曝光。市場人士估計，該9幅地皮料可提供逾萬伙，以私宅地計市值高達787億元。今年度住宅供應能否達標，政府日前已明言達標存在壓力，業界預計，多幅私宅地轉為公營房屋，長遠恐影響私宅供應。
明報記者 林尚民
政府6月底公布會把9幅啟德及安達臣道地皮轉作公營發展，至近日發展局回覆兩幅有關該9幅地皮的確實位置，其中較為矚目的啟德地有3幅，當中一幅位於啟晴邨與利福國際（1212）2016年以73.88億元投得的啟德雙子塔商業用地旁，項目佔地約18.23萬方呎，估計可建樓面約151萬方呎；至於另外兩幅地皮則位於恒地（0012）持有的1K區3號住宅地斜對面，估計可建樓面分別約101萬及85萬方呎。
鄰近多幅啟德地王
高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚認為，雖然近日市况回調，但參考同區地皮早前以每方呎樓面地價約1.5萬元成交計，估計上述3幅啟德地皮每方呎樓面地價約1.4萬元，總市值料高達472億元。雖然政府把有關地皮撥作公營發展，將會令庫房減少數百億元的收入，但張翹楚認為，這並不是政府目前最關注的重點。他又表示，雖然認同政府應多建公營房屋，但認為毋須將公營房屋安置在CBD（核心商業區）旁邊，感覺上有點格格不入，情况就等如中環及金鐘不會設有公屋一樣。
業界：公屋設CBD旁或格格不入
至於另外6幅由私營轉為公營發展的安達臣道地皮，主要位於華懋今年1月以31.128億元、每方呎樓面地價約1.2萬元投得的住宅地皮旁，6幅地估計可建樓面由22.5萬至75.18萬方呎不等，張翹楚表示，該批地皮的每方呎樓面地價估值約1.1萬元水平，料總市值約315億元。若連同上述3幅啟德地，總市值則高達787億元。
新地古洞申增單位 暫逾九成意見支持
另一方面，新地（0016）早前就上水古洞南發展項目向城規會申請增加單位數目，至昨日暫接獲242份意見，當中有239份意見表示支持。
有關地皮位於古洞南丈量約份第92 約多幅地段，鄰近天巒1 及2 期， 地盤佔地40.43 萬方呎，新地擬以不多於3 倍地積比率作發展，住宅涉及121.3 萬方呎，擬建12 幢16 至21層及1 層地庫停車場的住宅大廈，將提供1573 個住宅單位，住宅面積753 至1076方呎，新方案住宅樓面較2014 年8月申請的84.9 萬方呎增加36.4 萬方呎或43%，單位數目則增加426伙或37%。
全年私樓地供應1.38萬伙 8年最少 達標77% 黃偉綸：受公營比例增加影響
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GS(14)@2018-12-29 10:12:05https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1335&issue=20181229
【明報專訊】儘管政府積極覓地增住屋供應，惟本財政年度（截至2019年3月底止）新推地皮可建私樓供應僅13,850伙，只達全年1.8萬伙的目標77%，為8年新低，亦較2017至2018年度25,500伙的高峰大跌46%。對於未能達標，發展局長黃偉綸解釋，有關安排反映政府將公私營房屋供應比例調整至七三比的政策，強調自2016至2017年度起連續3個財年，每年平均私樓供應達2萬伙，供應量仍屬高水平。
明報記者 甘潔瑩
黃偉綸表示，因為今年6月將9幅私人住宅用地改作發展公營房屋，當中有3幅地皮、涉1100伙為私宅供應，換言之全年私宅供應原約1.5萬伙，為年初目標1.8萬伙的83%。他指出，長策提出的公私營比例調整至七三比已是清楚的事實，在計劃第四季應有多少土地供應時，假如不理會相關調整屬不切實際，而政府未來或將更多土地由私營改為公營發展。
較去年供應高峰大跌近五成
問及會否擔心調整推地策略會影響樓價，黃偉綸表示有留意到近期樓價有向下調整，但政府沒有打算透過土地供應以調控樓價，無疑政府賣地是影響樓價其中的一個因素，其他因素還包括資金流向、香港經濟情况及息口走勢等，並強調政府不會因為市場變化，放慢開拓土地，將繼續維持穩定及持續的供應量。
值得留意，黃偉綸提及，近3個財年每年平均私樓供應達2萬伙水平，主要是受惠於多間發展商如新地（0016）等，於上一財年完成多個大型項目的補地價，包括西貢十四鄉、屯門兆康項目等，令相關供應涉逾1.6萬伙，推高了全年供應至2.55萬伙高峰。
測量師料長遠支持私宅樓價
對於今年度賣地私宅供應不達標，資深測量師張翹楚指出，推地可供興建私宅單位大減，預料將令樓價有上升動力；此外，政府調整公私營房屋供應比例，將令市場有3至4年私樓供應量降低，私宅樓價料具支持。他又稱，短期仍有不明朗因素困擾樓市，估計至明年首季末，樓價將從高位回落10%，跌幅將較早前預期約15%收窄。他預期，次季樓價勢將反彈，下半年整固後回升，明年全年樓價料升3%至5%。
關焯照：減私樓供應變相「托市」
經濟學家關焯照認為，賣地私樓供應未能達標，將未能滿足社會需求，而原本作私樓單位的地皮改以發展公營房屋，更進一步令供應減少，形容政府「顧得一邊顧不到另一邊」。他續稱，當年樓價上升正因私樓供應不足，認為近來樓市已開始回調，預計如政府無任何動作樓價可跌兩成半，惟現時政府減私樓供應是「變相托市」，認為未來樓市起碼「企穩」，令最終「大家都買不到樓」。
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GS(14)@2018-12-29 10:12:24https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2801&issue=20181229
【明報專訊】發展局昨日公布2019年首季賣地計劃，發展局長黃偉綸表示，將推出4幅住宅地皮招標出售，包括兩幅位於啟德跑道區、一幅位於元朗大旗嶺、一幅位於大嶼山長沙地皮（見表），共涉1,860伙；於今季未有推出一鐵一局的項目，來季則推出3個項目，分別為港鐵將軍澳日出康城第11期發展項目（1,650伙），以及市建局觀塘恒安街及大角嘴槐樹街重建項目（共210伙），連同230伙私人重建項目，來季合共提供3,950伙。
擬推康城11期涉1650伙
另外，下一季亦會推出一幅啟德跑道區第4C區4號商業/酒店地，預計可建樓面86.33萬方呎，而中標者需預留樓面作酒店用途，估計可提供約480至800個酒店房間。另問及早前流標的山頂文輝道地皮何時會重推，黃偉綸表示，參考過往3次流標，政府隔一季便會安排有關土地重新招標，並能成功出售，但目前不會預測文輝道地皮會如何處理。
業界料明年首季入標續審慎
利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，是次涉及的4幅住宅地，焦點落在啟德跑道上的2幅海景地皮，當中又以擁有維港海景的4C區2號地盤最為吸引；因明年首季市場仍然面對不明朗因素，包括中美貿易戰仍未解決，加上近期股市表現持續波動等，預期發展商首季入標投地亦會較審慎，出價料不會過於進取。
新盤1.4萬伙年內搶灘 大埔成主戰場 業界料發展商低價開盤 全年成交1.8萬宗
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GS(14)@2019-01-02 12:03:34https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0234&issue=20190102
【明報專訊】中美貿易戰稍緩和，是否全面利好今年樓市仍存懸念之際，本報統計，今年將有16個全新焦點樓盤登場、涉單位總數逾1.4萬個，新界繼續是供應重鎮，其中大埔更成主戰場，除中海外（0688）天鑽擬日內開價外，白石角亦將上演3盤互撼。至於將軍澳日出康城，將成長實（1113）、會德豐（0020）的角力場。業界估計，樓市氣氛未完全復蘇前，發展商會採低價開售策略吸引購買力，料全年一手成交可回升至1.8萬宗，較去年錄約1.58萬宗增14%。
明報記者 甘潔瑩、林可為
有機會於今年登場的16個焦點新盤涉逾1.4萬伙，當中主戰場大埔，區內料有4個全新盤登場，以中海外旗下1620伙的天鑽規模最大，更有機會成今年首個開售全新大盤。
白石角3盤2659伙互撼
此外，大埔白石角繼去年嘉熙、雲滙開售後，今年更將出現3盤交鋒，包括已獲批預售的億京海日灣II，以及待批預售的信置（0083）逸瓏灣8、鷹君（0041）朗濤，3盤共涉2,659伙。
可留意的是，單位伙數1408伙的海日灣II，是向來以發展工商物業為主的億京，在港最大型住宅發展；海日灣II提供的戶型涵蓋1至4房，開則比海日灣1期稍細，並不設洋房。
另將軍澳日出康城亦是焦點所在，區內繼南豐去年推出LP6後，今年料將有兩個全新盤短兵相接，分別為會德豐日出康城7期（1120伙）、長實日出康城8期（1422伙），前者正待批預售，後者估計短期內申請預售。
新地擬現樓推司徒拔道豪宅
港島方面，聚焦兩大半山豪宅，其中新地（0016）早前撤銷預售申請的東半山司徒拔道18號，料以現樓形式推售；雖然只涉72伙，但融合分層單位和「屋仔」，項目居高臨下可覽跑馬地和港島市區景，為新地重點豪宅。
另長實波老道項目，兩期共涉181伙，早前已獲批預售；項目位處中半山，鄰近金鐘和中環商業區，地段因素是最大賣點。
長實發力推3盤 涉2479伙
值得一提的是，長實去年在港銷售成績略遜，全年只售約500伙、套現150億元，今年將發力推盤收復失地，除上述日出康城8期、波老道項目外，深水埗海壇街項目已申請預售，3盤共涉2479伙。
中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，中美貿易戰、股市波動等因素夾擊下，樓市去年第四季遇冷鋒，但信置牽頭的觀塘凱滙，上月以低東九龍新盤市價約三成推出首批單位，隨即「引爆」市場購買力，令凱滙半個月售近1400伙，料發展商今年會沿用此賣樓方程式，採「價跌量升」策略，先以吸引價推盤、後再求價。
陳估計，今年全年一手總體銷量為1.8萬宗，比去年錄約1.58萬宗回升14%。
去年批2.17萬伙預售 創16年新高 業界料短期新盤戰難免 開價勢難進取
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GS(14)@2019-01-08 15:53:10https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2519&issue=20190108
【明報專訊】政府近年積極推地，令去年新申請及獲批預售樓花單位數目齊創近年新高，其中2018年全年共有21,722個單位獲批預售，按年增約32%，創2002年後的16年新高；期內新申請預售樓花單位達19,403伙，按年多近22%，同為過去16年最多。有分析認為，新盤供應大增，雖然令發展商短期內難以進取價開售，但2021年後新盤供應量或明顯回落，長遠樓價仍具支持。
明報記者 林尚民
據地政總署最新公布，上月共有3個預售樓花新申請個案，包括會德豐（0020）將軍澳日出康城第IXA期，涉及647伙；嘉里（0683）筆架山龍駒道3號項目（64伙），以及早前撤銷申請，上月重新申請的新地（0016）東半山司徒拔道18號第一期（53伙）。此外，上月共批出3份預售樓花同意書，並已先後開價，包括市建局「首置上車盤」土瓜灣煥然懿居（兩份）及中海外（0688）大埔天鑽。
去年1.94萬伙新申預售同創紀錄
美聯首席分析師劉嘉輝表示，上月獲批預售樓花單位涉2113伙，較11月份4757伙減少56%，但去年全年共21,722個單位獲批預售（涉及36份樓花紙），則較2017年16,408伙高出約32%；去年新申請預售樓花單位共有19,403伙，較2017年15,940伙高出約22%，兩項數字均創自2002年後的16年新高。不過，隨着2018年獲批預售樓花單位數目較新申請單位為多，令去年12月累積待批樓花單位按年跌約20%，錄10,058伙，數字比11月回落約12%，連跌4個月，並為13個月新低。
會德豐康城第IXA期申預售
對於新申請及批出預售樓花數字均創16年新高，資深分析員林一鳴認為，這與政府過去數年、特別是梁振英任期的中後期積極推地，以及發展商近年把單位「劏細」有關，並指新盤供應在2018、2019年都會較多，估計今年全年推出的新盤數目將逾2萬伙，故認為發展商要以貼市價或略低於市價推盤才會有理想銷情。但他亦稱，據屋宇署公布的數字，估計預售樓花數字在2021、2022年後將會減少，每年推盤料將重回2萬伙以下的水平。
分析料2021年後供應回落
利嘉閣地產研究部主管陳海潮預測，今年全港將約有107個全新一手私宅項目可成為潛在供應，合共提供約30,112伙，為連續6年超過3萬伙水平，估計較貼近實際的推盤量約為1.8萬伙，但在樓市走下坡的形勢下，準買家入市極為審慎，吸納量與發展商定價有莫大關係，倘發展商不採取低價開售的策略，恐難吸引買家積極進場。
去年私宅空置量5.1萬伙 10年新高
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GS(14)@2019-03-31 15:09:45https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2488&issue=20190330
【明報專訊】港府料快將落實開徵一手物業空置稅之際，差餉物業估價署最新公布的物業報告指出，去年全港私宅空置率上升至4.3%，相對2017年的3.7%，除了按年上升0.6個百分點外，亦屬2012年錄得4.3%空置率後的6年新高。去年全港私宅空置量涉51,430伙，較2017年的42,940伙按年增加8490伙或20%，屬2010年錄得5.15萬伙空置後的10年新高（見圖）。
空置率4.3% 創6年新高
根據差估署的定義，空置量是指在年終進行統計調查時，實際上未有使用的單位數目，部分空置住宅單位於佔用許可證（俗稱入伙紙）發出後仍未獲發滿意紙或轉讓同意書，正在裝修的單位亦會界定為空置。此外，空置量與發展商已售出的單位數量等並無關係。不過，去年亦不乏已獲批入伙紙並已開售的新盤，尚餘一定數量的貨尾（見表）。
報告續指，2018年空置的51,430伙單位中，有42,340伙屬實用面積小於1076方呎的中小型單位（佔82%）、另外9090個屬實用面積1076方呎及以上的大型單位（佔18%）。另一可留意的是，上述5.14萬伙空置單位中，約11,240伙空置單位是於入伙紙發出後，尚未獲批滿意紙或轉讓許可證的單位，數量比2017年錄得的9370伙，按年升約20%。
報告並指出，去年私宅落成量為20,970伙，較2017年錄得的17,790伙，按年上升3180伙或約18%，創2005年以來的13年新高紀錄。當中的新落成單位，56%來自新界，28%來自九龍，16%來自港島。至於2019年、2020年私宅預測落成量分別為20,420個和20,180個；若以地區計，今年和明年的預計落成量，新界分別佔66%和62%，仍是最多的地區。
業界料今年空置率或回落
利嘉閣研究部主管陳海潮表示，去年空置率上升，部分原因是新盤推售進度較慢，部分已取得入伙紙的新盤積存較多貨尾；加上去年下半年市况轉差，導致全年新盤售出數字明顯回落。不過隨着政府落實開徵一手空置稅，多家發展商已於去年第四季起加快旗下現樓新盤的銷售進度，預料今年繼續加快推售現樓貨尾，相信今年空置率不會再明顯增加，反而有機會回落。
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