臨近奧運 東京核心五區樓看俏 租金增長勝全市平均 分析：短期升勢持續
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GS(14)@2017-11-04 15:38:38【明報專訊】「共享民宿」概念於全球日趨流行，深受年輕人歡迎，拓闊了業主的租務來源，利潤甚至高於長租，但在不少國家和地區仍屬非法。不過，港人旅遊熱點日本於6月已通過合法短租民宿，意味業主他日把單位放租時不需再擔驚受怕，而且即將於2020年舉行東京奧運會，屆時勢必帶來龐大需求；由2013年東京成功申奧至今，當地樓價已累升逾一成。不過，東京部分區域樓價已升至1990年代日本經濟泡沫時的高位，投資者需小心選擇物業地點，例如考慮租金增長一直跑贏大市的核心五區。
過去日本法例禁止短租住宅作民宿，但為紓緩2020年奧運時對酒店業的負擔，6月日本國會通過《住宅宿泊事業法》，日本人或當地物業持有人可以合法地出租房間，以每年不得出租超過180日為限，投資者終可合法地把物業短租作民宿。再者，奧運向來為主辦城市的樓市帶來不少正面影響，亞洲房地產網站資料顯示，一個城市從宣布舉辦奧運會至其後5年，當地樓價都錄得不同程度升幅。例如2012年倫敦奧運，體育館附近住宅的樓價增速為英國平均的3倍，至今年升幅更接近60%。去年的巴西里約熱內盧奧運，連同2014年世界盃雙重國際體育盛事效應下，在2008年至2013年間帶動當地樓價累升225%，升幅驚人。東京自2013年宣布申奧開始，樓價亦已累升超過10%；有專家認為當地樓市長遠前景樂觀，因基建會從而改善和帶動旅遊業取得結構增長。
未售公寓量7年新高 東京樓價料見頂
不過，東京樓價或會受奧運效應影響刺激向上，距離奧運尚有3年，短期樓價升勢可能遇上阻礙。房地產網站Institutional Real Estate（IREI）解釋，這源自未售的公寓數量創7年新高，加上中國經濟放緩和嚴控走資，令樓市需求降溫，德銀更料未來兩年東京公寓樓價會下跌超過20%。雖然東京不至於有樓價泡沫爆破風險，但存在過熱問題，例如市內的銀座二丁目樓價，已升至1990年初日本經濟泡沫時最高位。日本央行的寬鬆貨幣政策導致資金流入樓市，帶動樓價急升，但目前利好樓市因素太多，實質已經過熱。甚至有房地產信託資產公司表示，目前難覓可負擔的物業，由今年初起已沒入市；一般市民亦持相近看法，有調查發現近七成當地投資者認為樓價已經到頂。
據大和證券估計，截至9月中日本房託於4至9月期間購買的物業總值，按年下跌了一半，達到首相安倍晉三上任前的水平。有分析認為，一旦樓價接近或登上頂峰，可能延遲買家入市時間，潛在本地買家可能轉買為租。
千代田區住宅佔用率增幅最大
租金方面走勢穩步向上，第一太平戴維斯報告顯示，第三季東京23區平均租金每平方米3702日圓（約254港元），按年升2.2%，以中小型單位面積30平方米（約322方呎）單位為例，租金約7600元。一般而言，東京租盤面積都少於45平方米（約484方呎），中小型市場相對穩定和龐大。雖然由2014年至今，細單位租金增長跑輸大市，但20至30歲的年輕人對這類單位需求殷切，只是供應同時增加平衡租金增長。按區域而言，該行指東京核心區包括新宿、千代田、澀谷、港區和中央區。期內核心五區租金高於23區平均水平16.9%，而且距離於近年逐漸擴大，主要因為家庭收入增長和供應有限影響。
此外，期內整體東京住宅佔用率達96.6%，在核心五區中更以千代田區增幅最大，按年增加2.5個百分點至97.9%，足以反映供應仍然有限。報告亦預計，東京住宅租金向上趨勢短期內難以改變，除了經濟出現急劇變化；即使政府可能增加消費稅，對租金也影響有限。
業界：中價物業需求大 借貸成本低
房地產投資公司PGIM Real Estate日本區主管Morgan Laughlin表示，隨着東京市人口增長和家庭結構更分散，例如祖父母遷出獨居等，相信中價物業需求仍然強勁。他續稱，即使投資東京地產的回報不如數年前理想，但仍然屬於吸引，而且借貸成本極低，10年或以上貸款息率極低。另一業內人士稱，即使市內高級住宅價格可能跌逾20%，但中小型住宅需求穩定，因為各地年輕人搬至東京的趨勢持續。
明報記者
[王俊騏 海外置業錦囊]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6472&issue=20171103
儲局議息臨近 年結因素影響港元拆息08年後最高
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GS(14)@2017-12-04 23:37:34■港元拆息持續飆升。
【本報訊】反映1個月後年結因素兼聯儲局議息期臨近，港元拆息持續飆升，與拆息按揭（H按）計算相連的1個月港元拆息，定盤價昨升穿0.9厘，是2008年底以來新高，交易員指盤中價傳聞一度升逾1厘。息升滙強效應下，港滙午後曾升穿每美元兌7.8港元聯滙中間位關口。記者：劉美儀
財資界相信，年底前1個月拆息很大機會高踞1厘以上水平。內地資金昨亦緊張，市場常用的拆借基準14日回購息率高達5.1厘，1個月上海銀行同業拆息為4.04厘。雖令H按水平推高，但現時普遍銀行設封頂利率為2.15厘。
年底前或見1厘以上
港滙昨早開市曾偏軟至每美元兌7.8329港元，但不久迅速轉強逾300點子，並在7.8關口徘徊，午後2時最強見7.7989，傍晚6時半報7.8007，升值0.1%。1個月港元拆息定盤價昨報0.9225厘，較上周五升0.11厘，上周四及五則分別報0.7186及0.8129厘。渣打銀行外滙策略師張敬勤表示，前一段時間港股造好，北水南下經港股通流入資金確實趨增，但昨日港滙走強與股市無關，主要是息升效應；下月中美國議息臨近，儘管加息預期已一定程度反映，惟隨着美息上升、港息很難不跟升，由各商業銀行決定的最優惠利率水平，今年內調升機會「則未必咁快見到」。他又預期，年底前1個月港元拆息會升至1厘以上。
美下月加息機會100%
上商研究部主管林俊泓指，還有1個月時間便屆年底結算，銀行需預留較多資金粉飾窗櫥，1個月拆息昨升逾0.9厘，正好覆蓋年結因素。另外聯邦基金利率期貨價格顯示，下月13日議息時，美國加息機會率達100%，加息預期迫近令美息抽高、港息跟升，1個月港美息差已收窄至約50點子。近期股市暢旺，他說傳統思維相信年初股市普遍造好，不排除有外資機構或大型對沖基金「借定」1至3個月有期資金作部署，令整體拆息更緊。對於內地拆息抽升，星展香港財資市場部董事總經理王良享認為，內地資金緊張或令企業及金融機構借港元買入人幣，上周人幣滙率已有反應，加上聯儲局加息預期趨近，港息這幾天亦追上彈升。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171128/20228220
張佩儀：臨近退休 強積金宜選債券基金
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GS(14)@2018-03-06 03:42:25【明報專訊】最近公布了一項「財務健康調查」，90後的年輕一代較易缺乏財務目標及定期儲蓄習慣，近四分之一受訪者花費逾八成收入，四成缺乏理財目標，三成半須依賴父母解決緊急財務狀况。自政府實施強積金僱員自選安排，俗稱「半自由行」起，僱員可更靈活地自由配置資產。一般而言有五大因素影響配置：（1）投資目標：是保本？是增值？帶來穩定收入？（2）可承受風險：高、中、低？（3）投資者年齡：距離退休尚餘多少年？（4）現存強積
金的金額有多少？（5）自身資金管理能力。
目前有32個強積金計劃已提供俗稱「懶人基金」的「預設投資策略」，特點是隨成員年齡自動降低投資風險，為不懂或不想打理強積金的成員而設。「預設投資」採兩個混合資產基金，兩個基金按不同比例投資於環球不同市場、資產類別，減低風險。但應注意每人承受風險能力或願意接受的風險都不同，與實際風險未必一致。
約20至35歲的年輕人承受風險能力較高，現存強積金金額不多，可選擇較進取投資組合，建議可投資80%強積金於股票基金及指數基金，20%於債券基金。股票基金方面，可選擇較高增長的地區股票，如中國、香港、亞洲等。股票基金及指數基金風險較高，但獲利
機會亦較高。約36至49歲中年人士，適宜中等風險投資，宜調整股債比例，建議可投資60%強積金於股票基金，40%於債券基金。債券基金可選擇環球、亞洲債券等，因派息較高；而環球債券基金表現亦比港元債券基金較佳，選擇較多。至於較年長人士，即50歲以上人士，較接近退休年齡，承受風險能力最低，應選擇把100%強積金投資於債券基金。
美國萬利理財控股有限公司亞太區總裁
[張佩儀 財女手記]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2351&issue=20180305