臨近奧運 東京核心五區樓看俏 租金增長勝全市平均 分析：短期升勢持續
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GS(14)@2017-11-04 15:38:38【明報專訊】「共享民宿」概念於全球日趨流行，深受年輕人歡迎，拓闊了業主的租務來源，利潤甚至高於長租，但在不少國家和地區仍屬非法。不過，港人旅遊熱點日本於6月已通過合法短租民宿，意味業主他日把單位放租時不需再擔驚受怕，而且即將於2020年舉行東京奧運會，屆時勢必帶來龐大需求；由2013年東京成功申奧至今，當地樓價已累升逾一成。不過，東京部分區域樓價已升至1990年代日本經濟泡沫時的高位，投資者需小心選擇物業地點，例如考慮租金增長一直跑贏大市的核心五區。
過去日本法例禁止短租住宅作民宿，但為紓緩2020年奧運時對酒店業的負擔，6月日本國會通過《住宅宿泊事業法》，日本人或當地物業持有人可以合法地出租房間，以每年不得出租超過180日為限，投資者終可合法地把物業短租作民宿。再者，奧運向來為主辦城市的樓市帶來不少正面影響，亞洲房地產網站資料顯示，一個城市從宣布舉辦奧運會至其後5年，當地樓價都錄得不同程度升幅。例如2012年倫敦奧運，體育館附近住宅的樓價增速為英國平均的3倍，至今年升幅更接近60%。去年的巴西里約熱內盧奧運，連同2014年世界盃雙重國際體育盛事效應下，在2008年至2013年間帶動當地樓價累升225%，升幅驚人。東京自2013年宣布申奧開始，樓價亦已累升超過10%；有專家認為當地樓市長遠前景樂觀，因基建會從而改善和帶動旅遊業取得結構增長。
未售公寓量7年新高 東京樓價料見頂
不過，東京樓價或會受奧運效應影響刺激向上，距離奧運尚有3年，短期樓價升勢可能遇上阻礙。房地產網站Institutional Real Estate（IREI）解釋，這源自未售的公寓數量創7年新高，加上中國經濟放緩和嚴控走資，令樓市需求降溫，德銀更料未來兩年東京公寓樓價會下跌超過20%。雖然東京不至於有樓價泡沫爆破風險，但存在過熱問題，例如市內的銀座二丁目樓價，已升至1990年初日本經濟泡沫時最高位。日本央行的寬鬆貨幣政策導致資金流入樓市，帶動樓價急升，但目前利好樓市因素太多，實質已經過熱。甚至有房地產信託資產公司表示，目前難覓可負擔的物業，由今年初起已沒入市；一般市民亦持相近看法，有調查發現近七成當地投資者認為樓價已經到頂。
據大和證券估計，截至9月中日本房託於4至9月期間購買的物業總值，按年下跌了一半，達到首相安倍晉三上任前的水平。有分析認為，一旦樓價接近或登上頂峰，可能延遲買家入市時間，潛在本地買家可能轉買為租。
千代田區住宅佔用率增幅最大
租金方面走勢穩步向上，第一太平戴維斯報告顯示，第三季東京23區平均租金每平方米3702日圓（約254港元），按年升2.2%，以中小型單位面積30平方米（約322方呎）單位為例，租金約7600元。一般而言，東京租盤面積都少於45平方米（約484方呎），中小型市場相對穩定和龐大。雖然由2014年至今，細單位租金增長跑輸大市，但20至30歲的年輕人對這類單位需求殷切，只是供應同時增加平衡租金增長。按區域而言，該行指東京核心區包括新宿、千代田、澀谷、港區和中央區。期內核心五區租金高於23區平均水平16.9%，而且距離於近年逐漸擴大，主要因為家庭收入增長和供應有限影響。
此外，期內整體東京住宅佔用率達96.6%，在核心五區中更以千代田區增幅最大，按年增加2.5個百分點至97.9%，足以反映供應仍然有限。報告亦預計，東京住宅租金向上趨勢短期內難以改變，除了經濟出現急劇變化；即使政府可能增加消費稅，對租金也影響有限。
業界：中價物業需求大 借貸成本低
房地產投資公司PGIM Real Estate日本區主管Morgan Laughlin表示，隨着東京市人口增長和家庭結構更分散，例如祖父母遷出獨居等，相信中價物業需求仍然強勁。他續稱，即使投資東京地產的回報不如數年前理想，但仍然屬於吸引，而且借貸成本極低，10年或以上貸款息率極低。另一業內人士稱，即使市內高級住宅價格可能跌逾20%，但中小型住宅需求穩定，因為各地年輕人搬至東京的趨勢持續。
明報記者
[王俊騏 海外置業錦囊]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6472&issue=20171103