西營盤瑧璈平均每呎叫租70元
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GS(14)@2017-08-04 05:35:08http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2183&issue=20170804
【明報專訊】新世界（0017）西營盤瑧璈入伙在即，市場約有40個放租盤，平均實用呎租高見約70元。另同區主打迷你戶的單幢盤AVA 128，亦有開放式戶實用呎租高見73.4元，創項目新高。
西營盤瑧璈共191伙，以目前約40個放租盤計，估計樓盤投資者佔比至少兩成。中原副分區營業經理黃小江表示，項目一半租盤為開放式單位，入場月租由1.9萬元起；1伙中層實用299方呎開放式單位，叫租1.9萬元，呎租63.5元，以業主2016年537萬元購入價計，若成功租出，可享4.2厘租金回報。此外，入場1房租盤實用346方呎，叫租2.1萬元，實用呎租60.7元；入場2房租盤實用460方呎，叫租3.2萬元，呎租69.6元；入場3房實用699方呎，叫租4.8萬元，呎租68.7元。
新世界首7月沽1194伙 套113億
新世界今年首7個月已售1194伙，套現逾113億元，創集團3年新高。新世界發展營業及市務高級總監楊文表示，市場看好傳統豪宅地段，集團正部署推售3個全新項目，包括屯門鄉事會路項目、元朗項目及西半山巴丙頓山。
另迷你戶有價有市，西營盤AVA 128有開放式戶實用呎租高逾70元，除創項目新高，更貴過區內指標屋苑寶翠園呎租水平。黃小江表示，AVA 128中層B室，實用177方呎，連家具以1.3萬元租出，實用呎租73.4元。以業主2015年436萬元購入價計，租金回報3.6厘。事實上，西環寶翠園平均實用呎租亦僅50元水平，上述單位呎租較寶翠園還要高出四成半。
AVA 128僅177呎 呎租73元
另中原高級分區聯席董事林志達表示，天后柏傲山3座極高層A室，實用913方呎，3房1套間隔，以6.5萬元租出，實用呎租71元，創項目新高。業主於2015年3月以3424萬元買入，減去發展商提供的優惠回贈後，實際買入價約2850萬元，租金回報2.7厘。
何畔複式近億沽 實呎5萬雙破頂
此外，一手市場續錄大碼成交，永泰地產（0369）紅磡何文田山畔1座31及32樓複式A室，以9421.16萬元售出，實用1857方呎，實呎50,733元，成交價及實呎均創項目新高。
啟德1號(II)開放現樓會所每呎4元管理費
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GS(14)@2017-09-17 17:29:10中海外(688)啟德1號(II)會所連園林約7.9萬呎，管理費實用每呎計約4元，昨開放予傳媒參觀，會所設計以港式情懷為主題，例如天花格仔花紋、地板花紋。會所提供9項設施，包括保齡球場提供2條管道連美式桌球室；健身室提供例牌器材之外有詠春木樁；兒童遊樂室提供迷你波波池；2間牌藝室均提供1張麻雀枱；1個band房提供電子鼓、結他及電子琴；1個宴會廳；1個舞蹈室；1個卡拉OK室；1個盛宴廳提供BBQ設施；長約37米室外泳池。各項設施收費未定。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170913/20150979
康城晉海每呎12788元開價 高同區二手一成 1房入場429萬
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GS(14)@2017-09-25 04:10:52【明報專訊】連日來被形容開價「不能再等」、新地（0016）旗下將軍澳日出康城24個月樓花晉海，首張價單終在昨日公布，首推208伙折實平均實呎12,788元，較同區日出康城平均二手實呎1.1萬餘元，高11%至16%不等。不過，若與今年3月會德豐（0020）將軍澳南新盤MONTEREY首批折實1.42萬元相比，晉海是次開價低近一成。
明報記者 謝穎怡、林尚民
單位總數1040伙的晉海，為日出康城4A期住宅項目，是新地首次在日出康城插旗的住宅發展項目。晉海首張價單涉208伙，包括18伙一房、175伙兩房及15伙三房，定價523.9萬元至1106.5萬元，扣除最高18%直減折扣，折實價429.5萬元至907.3萬元，折實呎價11,448元至14,158元，整體折實平均呎價12,788元。
18伙一房戶 折實全低於500萬
值得留意的是，項目首批18伙一房戶，全部折實均低於500萬元，當中最低折實入場費429.5萬元的單位，為實用面積340方呎2B座3樓F室。若以一房入場費計，則是去年5月會德豐（0020）推出的將軍澳南SAVANNAH後最廉宜，當時樓盤的實用面積310方呎一房單位，折實入場費356萬元。
一如新地同系新盤，晉海同樣為買家提供多種付款法，包括過往於不少同系樓盤（如元朗錦田PARK YOHO系列、西環明德山等）亦有提供、高達樓價120%的按揭計劃，今次命名為「King's Key Star」，當中90%用於繳付樓價餘額，另外30%則用於償還現有物業的按揭貸款。有關計劃貸款年期最長為3年（之前類似計劃為2年），息口為2.18厘（之前類似計劃息口為1.88厘），首12個月供息不供本。
新地再推最高120%按揭
新地亦透過同系財務公司，為晉海買家提供最高樓價80%一按（之前類似計劃為85%一按），特選客戶包括專業人士及公務員，可借最高樓價九成一按；首24個月之按揭利率P減2.85厘（P為5厘），期後則為P，年期最長25年。另有3年免息貸款計劃。
新地副董事總經理雷霆表示，晉海今次開價屬「全城着迷價」，並強調加推單位（樓價）將有調升空間。
雷霆：加推單位有加價空間
新地代理總經理陳漢麟補充，項目今日起收票，每張本票10萬元，將視乎市場反應決定開售日期，首批208伙以定價計，市值約16億元。事實上，新地昨日已向代理開放設於觀塘的示範單位，據稱反應熱烈，今日正式向公眾開放。
至於同系單位總數1132伙的日出康城4B期，早前已獲批預售，業界估計有望緊隨晉海之後於第4季推售。雷霆曾表示，4B期不論戶型設計、單位分佈皆與晉海有別，會先行觀察晉海銷售反應，再決定4B期發售時間。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4218&issue=20170920
新地康城首盤 每呎補價2059元
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GS(14)@2017-09-25 04:10:52【明報專訊】位置上稍為偏離將軍澳市中心的日出康城，近年是新盤供應重鎮之一；日出康城第1期首都，2A至C期領都、領峯和領凱，及3期緻藍天全屬長實（1113）有份發展的項目。是次新地開售的晉海，為該集團首度在日出康城「插旗」的住宅項目，以首推208伙折實均價12788元計，相信將來獲利甚豐厚。
新地是於2014年4月，擊敗「老對手」長實、及恒地（0012），成功奪得日出康城第4期發展權；項目可建樓面逾131.65萬方呎，當時補地價金額為27.1億元，折合每方呎補價只約2059元，即使連同建築成本和利息等開支，估計晉海仍可獲得理想利潤。新地副董事總經理雷霆曾表示，日出康城4期（即晉海）總投資額約為90億元。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7588&issue=20170920
本季六入伙盤涉4785伙一年最多 利奧坊‧曉岸開放戶每呎叫租高見76元
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GS(14)@2017-10-07 14:45:02http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2339&issue=20171007
【明報專訊】踏入第四季，有6個主要新盤入伙、涉4785伙，除較上季約3900伙增逾兩成外，更創去年同期錄約5900伙新單位入伙後的一年按季新高。不過，上述新盤目前合共只有約139個放租盤，當中以恒地（0012）主打迷你戶的大角嘴利奧坊‧曉岸佔最多，現有約65個單位放租，平均每呎叫價65元、個別高見76元，媲美九龍站豪宅。
明報記者 林可為
6屋苑暫錄139個放租盤
按本報統計，預計今季入伙的6個主要新盤，以九龍佔最多，涉3盤共3046伙，除上述利奧坊‧曉岸外，還有嘉里（0683）何文田皓畋及中海外（0688）東九龍啟德1號I、II；至於新盤供應重鎮將軍澳，則涉2盤共1056伙，包括會德豐（0020）CAPRI、新地（0016）海天晉，而同系元朗錦田PARK YOHO Genova，有機會最快年底入伙。
皓畋涉1429伙 季內最大入伙盤
上述新盤中，暫以利奧坊‧曉岸放租盤最多。中原分行經理陳焯偉表示，樓盤現有約65個單位放租，主要屬開放式及1房戶，平均每呎叫租65元，但暫未錄成交，入場費最低的實用面積193方呎開放式戶，月租叫價近1.3萬元起；個別中高層實用面積198方呎開放式戶，月租叫價1.5萬元、每實呎叫租達76元；另實用面積256方呎1房戶，月租最高叫價約1.8萬元、每呎叫租70元。
九龍另外兩個將入伙新盤均屬大型屋苑；其中單位總數達1429伙的何文田皓畋，標準戶由1至4房，當中以實用面積505至698方呎兩房作主打。代理指，皓畋買家以用家為主，故放租盤不多，暫只有10餘個，平均每呎叫租50餘元，兩房月租叫價約2.5萬元起。
沙中線延通車 啟德1號租務料慢熱
與皓畋相似的是，本港暫時唯一的「港人港地」項目啟德1號I、II，買家亦多屬用家，暫時放租盤只約40餘個，每呎叫租介乎50至55元。代理指，啟德1號目前放租盤以實用面積547至563方呎兩房戶為主，但亦有個別實用面積375方呎1房戶，月租叫價近2萬元起。有代理表示，由於港鐵沙中線2019年才通車，與啟德1號入伙時間存有差異，預計啟德1號入伙初期的租務市况會較慢熱。
各入伙新盤中，暫時只有將軍澳南CAPRI錄得租務成交；屋苑現有約24個放租盤，平均每方呎叫租40餘元。香港置業助理分區董事劉浩勤表示，CAPRI第10座高層F室，屬實用面積401方呎1房戶，新近以1.55萬元租出，呎租38.7元；以業主2015年底524萬元買入價計，租金回報率3.5厘。
天匯頂層樓王 逆市劈價2,800萬每呎料仍售10.5萬 或重奪亞洲最貴
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GS(14)@2017-10-09 03:57:40■恒地昨將天匯最後一伙頂層複式樓王劈價促銷。
【本報訊】曾爆發世紀大撻定引發連串風波的西半山豪宅天匯，逆市劈價。最頂層的46樓B室（又稱88樓）複式近5,000呎樓王，突劈價逾1,500萬元兼送3個車位促銷，變相減價逾2,800萬元。不過，樓王減價後定價仍逾5.2億元，呎價達10.5萬元，有望重奪全亞洲最貴分層住宅寶座。記者：朱連峰
樓價勇闖高峯，豪宅造價更一浪高於一浪，人稱四叔的恒地（012）主席李兆基卻來個反高潮，把天匯最後一伙頂層複式樓王劈價出售。位於88樓B室頂層複式戶（實際樓層46樓），實用面積4,971方呎，2014年6月首度公佈售價，定價為5.3765億元，呎價108,157元，昨突減價，售價下調1,569萬至5.21955億元，減幅3%。
送3車位 值1,300萬
該單位不但減價，還加送3個車位促銷。價單顯示，買家可獲贈3個指定價單內的車位。據該份車位價單顯示，平均每個車位售價426萬元，最貴一個車位更達456萬元。即是說，恒地今次送贈3個車位，價值近1,300萬元。天匯之前並沒有送車位優惠，買家只能以九折價認購兩個車位。若計及車位優惠，是次變相減價逾2,800萬元。不過，若該單位一旦成交，呎價仍達10.5萬元，將打破會德豐的山頂Mount Nicholson於去年底造出的每呎10.48萬元紀錄，天匯有望重奪全亞洲呎價最貴樓王寶座。該單位同步公佈銷售安排，將於本月29日起以先到先得形式發售。天匯88樓B室，四房另設主人套房間隔，客廳中空位置的樓底有近23呎高；天台有內置樓梯直達，佔地1,720方呎，並設泳池。這座5億豪宅擁有私人電梯大堂，雖然地方不大，佔約100方呎，但已價值約1,000萬元，相當於太古城一個實用面積近600方呎的兩房單位。現時本港家庭月入中位數為2.63萬元，要不吃不喝1,654年，才能夠買到天匯樓王，即使一半首期都要儲827年。天匯單位總數66伙，尚餘3伙貨尾待售，最平為42樓（又稱63樓）B室，實用面積2,666方呎，售價2.0157億元，呎價75,608元。天匯在金融海嘯後（2009年10月）開售，共售出25伙，其中45樓A室（又稱68樓）複式戶以每呎天價逾9.4萬元易手，登上全亞洲最貴分層樓王寶座。其後爆出本港豪宅史上最大規模撻定，多達20伙包括天價戶交易爛尾，轟動全港，恒地捲入疑造價托市風波。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170926/20164435
2012年中標 每呎地價值9000元
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GS(14)@2017-10-15 15:20:14【明報專訊】長實（1113）以折實實呎2.9萬元推出的中環MY CENTRAL，為市建局嘉咸街、卑利街重建項目的B地盤，為近年中環罕有市區重建計劃，2012年推出招標時獲8家發展商入標競投，最終由長實擊敗新地（0016）、信置（0083）、中海外（0688）、泛海（0129）等發展商，成功奪得發展權。市場當時估值為17.23億元，即每方呎樓面地價約9000元。
整個嘉咸街、卑利街項目共分為地盤A、B及C，3個地盤將分期發展，長實投得的地盤B佔地1.8萬方呎，可建樓面約19萬方呎，現提供185個住宅單位，其中逾3萬方呎樓面作零售及濕貨市場之用。至於A地盤由信置奪得（將建約116伙），C地盤商業項目已於本月9日截標，但暫未開標。市場消息曾指，地盤B的招標章程顯示，中標財團未來賣樓收益達29億元以上，市建局可獲分紅，首個1億元分紅20%、第2及第3個1億元，分紅為30%及40%，第4個1億元或以上，分紅比例達50%。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1457&issue=20171013
Capri管理費每呎4.5元 貴絕將軍澳
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GS(14)@2017-11-05 16:19:18【本報訊】會德豐地產近年在港積極買地賣樓，可謂貨如輪轉，不過近期陸續交樓的新盤管理費都貴過賣樓時宣稱銀碼，例如本月交樓的將軍澳Capri，每呎管理費由兩年前報稱4.3元漲至4.5元，屬區內最貴水平，發展商解釋因應通脹而作出調整。會德豐地產常務董事黃光耀昨稱，將軍澳Capri項目累沽421伙，當中分層單位售罄，將會於本月內分批發信予業主收樓，而最後7幢洋房會繼續以招標形式發售，料呎價會高於2.5萬元。
■Capri第1座高層B室四房戶望藍塘海峽景。馬泉崇攝
較賣樓時預測4.3元高
項目2015年發售樓花時，發展商公佈預測屋苑每呎管理費約4.3元，至今樓盤入伙，實際管理費上漲至每呎約4.5元，與區內最貴管理費屋苑新地（016）海天晉並肩，黃光耀解釋「管理費每一年都跟番溫和嘅通脹有調整。」同系年中入伙的油塘新盤Peninsula East管理費貴當年賣樓時預測金額17%，發展商亦以同一理由解說。發展商昨開放1座高層部份單位予傳媒參觀，當中實用面積824方呎D室三房戶，廳及主人房望維景灣畔方向，景觀尚算開楊，唯獨是有間細睡房景觀相反，對正天井，配上大片落地玻璃，鄰戶廚房一覽無遺。至於同層B室四房戶，則望向日出康城，望藍塘海峽景。會德豐今年在港售出約1,285伙住宅單位，總值約146億元，今明兩月尚有機會推售將軍澳日出康城項目。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171101/20200890
黃竹坑站補價10月急升三成 2期涉逾52億 每呎10576元創鐵路新高
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GS(14)@2017-11-07 12:10:44https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3603&issue=20171107
【明報專訊】樓價持續破頂之餘，補地價亦見急升。港鐵（0066）上周接獲37份發展意向書的黃竹坑站2期發展項目，昨日起正式招標。市場消息指項目補地價達52.1381億元，以可建樓面約49.3萬方呎計，每呎樓面補價高見10,576元，以呎價計創歷年來鐵路上蓋項目新高，同時亦較今年1月黃竹坑站1期每呎樓面補地價8119元為高，10個月急升三成。
明報記者 甘潔瑩
上述項目將於下月1日截標，發展商除需負責補地價外，另亦需要出價競投，價高者得。黃竹坑站2期發展項目補地價大幅上漲，惟港鐵卻降低項目的分紅比例，採取固定分紅比例三成，較今年初黃竹坑站1期，固定分紅比例35%略低。資料顯示，黃竹坑站1期發展項目，今年2月底由中資中國平安保險（2318）旗下平安不動產資本，伙拍本地建築商路勁基建（1098）爆冷擊敗一眾財團奪得項目展權，據悉中標價約65億元，連同46.84億元補地價計，即總地價逾百億元，每呎樓面地價約1.9萬元。
市場料項目估值逾百億
黃竹坑站2期物業發展為純住宅項目，地盤面積92,570方呎，可建樓面約49.3萬方呎，預期可建成2座住宅，提供不少於550個、不多於600個單位。
市場估計，項目估值介乎約88.7億至103.5億元，即每方呎樓面地價約在1.8萬至2.1萬元水平。中原測量師行執行董事張競達表示，港島區地鐵上蓋地皮供應罕有，2期鄰近1期發展，料每呎樓面地價與1期相若，由於2期每呎樓面補價逾1.05萬元，故調升項目估值，項目連同補地價每呎樓面地價，由最初估算的1.9萬元，調升至2萬元，估計地價將近百億元。
萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文預計，除資金雄厚的發展商外，料部分發展商將合組財團競投，以便分攤發展風險。
不乏中資遞交意向書
黃竹坑站2期發展項目上周四截收意向書，當時共收到37份意向書，比今年初第一期推出時共收39份意向書少兩份，港資與中資紛遞交意向書，港資包括長實（1113）、新地（0016）、恒地（0012）、新世界（0017）、會德豐（0020）、遠展（0035）、英皇國際（0163）、鷹君（0041）、嘉華（0173）、南豐、華懋、路勁基建（1098）、泛海（0129）、建灝地產、帝國集團、爪哇（0251）、莊士（0367）、麗展（0488）等；另中資包括中海外（0688）、海航系香港國際建投 （0687）、龍湖地產（0960）、中信泰富、龍光地產（3380）等。
黃竹坑補地價 每呎突破萬元貴絕港鐵項目 一年漲價30%
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GS(14)@2017-11-13 03:33:38【本報訊】港鐵（066）黃竹坑第2期物業發展項目昨日招標，據悉補地價每呎地價高達10,576元，貴絕歷來港鐵上蓋住宅項目，而且比較今年初毗鄰第1期的補地價金額，一年未夠升30%。主要由於反映近期市況上升，市場估計項目已補地價呎價將高達1.8萬元至2.1萬元，估值88.7億元至103.5億元。記者：陳家雄
港鐵昨日邀請發展商提交南港島綫黃竹坑第2期物業發展項目標書，下月1日截標。項目上周共接獲37份意向書，為歷來次多，較第一期少2份。消息指，項目補地價金額約52.1381億元，補地價每呎樓面地價約10,576元，比較今年1月毗鄰第一期每呎補地價8,119元，短短10個月地價急升三成。發展商負責補地價，另出價競投，價高者得，市場預期投資額逾100億元，補地價每呎地價由1.8萬至2.1萬元，總值約88.7億至103.5億元，將來賣樓須與港鐵分紅固定為30%，較一期35%為低。參考同區一手呎價，例如中海外（688）南區．左岸上月一個單位，一手成交呎價約3.6萬元。
多家中港財團提交意向
黃竹坑第2期位於項目西南面用地，鄰近南朗山道，對面是新會商會陳白沙紀念中學，地盤面積9.26萬方呎，可建樓面約49.3萬方呎，提供兩幢住宅，單位數量約550至600伙，當中須提供180伙實用面積少於約538方呎的中小型住宅。項目預計2023年落成。目前已提交意向書的37個財團，既有本地發展商如長實（1113）、新地（016）、恒地（012）、新世界（017）、南豐、帝國集團、路勁基建（1098）、信置（083）、會德豐（020）等。同時至少5個中資財團，包括中海外（688）、龍光地產（3380）、中信泰富、龍湖地產（960）、海航集團旗下香港國際建投（687）。英皇（163）執行董事張炳強昨日表示，對此項目有興趣，除了獨資，不排除夥拍中資競投。
每呎地價估值升至兩萬
對於是次2期項目補地價較1期為高，普縉控股企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典認為，補地價金額上升，主要由於第2期位置較佳，料單位景觀較開揚，而過去多個月來，多個新盤熱賣，其中港鐵有份參與的日出康城新盤銷情佳，因而對是次項目地價看高一線。萊坊林浩文亦認為是次補地價金額反映近月市況及地皮位置。他估計，最終10多個發展商入標，始終發展規模大，投資額料逾百億元。由於項目優質，地鐵站大型住宅地供應有限，中資將積極參與。中原測量師行執行董事張競達甚至調升其估值，項目連同補地價每呎樓面地價由最初估算1.9萬元調升至2萬元。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171107/20206866
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