黃國英﹕不要給「換馬」嚇親
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GS(14)@2018-02-04 20:55:18【明報專訊】2018年迄今港股就如脫韁野馬般一發難收。每天都是升、升、升，一升就3000點，好像沒有回頭的意向。終於等來了一個像樣一點的調整，投資者在這一刻是覺得高位已現？轉角市真的出現了嗎？這是每個投資者都想知道的問題，仍是一味蠻幹還是覺得位高勢危、憂心忡忡呢？每位投資者都有不同的想法和體會。世上沒有水晶球會知道最終結果如何，但對市場的理解卻是關乎自己的真金白銀，投資者就不得不要慎重推敲了。
明顯調整的出現，個人覺得只是大市出現了「換馬潮」而已。受惠的只是資源類、香港地產類和公用類而已。一路殺上的強勢大價股終於要喘一口氣，投資資金轉到了一些以往極為低殘的股份， 這些股份對指數的影響絕對不如強勢股，因此可以說資金仍然在市場內竄動，但指數卻因為「換畫」的關係而出現了顯著的跌幅。單從指數上看就好像出現了一個見頂回落的現象，但如果從資金流向來說，卻根本是正常的流動。
轉投低殘股 資金仍在場內流動
股價波動永遠是市場中的常態，實在不足為怪。如果市場中沒有波動，就根本難有交易，這樣的市場才是不正常的！如果理解這一點，現今的市况仍然是強勢畢呈，絕對有可能繼續「夾上」！現在那些「做淡」的應該已經丟盔棄甲，但在期指結算之前繼續被虐是正常的走勢，市場從來都不是吃素的！有風駛盡是正常做法，因此強者愈強是市場常態，投資者現階段不必過慮。
美元挫 股市升最大催化劑
當然了，那些殘股、霉股要上升也需要一點催化劑，現在市場中最大的催化劑相信就是美元下挫了。美元現在的走勢就猶如走入了一個大熊市、一個政策市！這就造成對資源股和香港地產股有利。既然強勢股已經大升了一個可觀之數，就不妨換換馬、套套利、轉轉身了。這些正常的流轉就造成了市場的波動、指數的調整，但這是人之常情，絕對不值得大驚小怪。因為兩類股份對指數影響的比例有顯著的不同，就造成了一個下跌的錯覺。如果投資者覺得風聲鶴唳、杯弓蛇影，人沽佢又沽，就很容易出現一個小型的骨牌效應。投資者如何解讀是自己的問題，最重要是自己如何消化後執行，才是對後向有決定性的作用。投資者只要不目迷五色，遵從自己的方向，才能夠有所得着。
隨着恒指的基數增大，波動就自然會變得廣闊，這是自然而然的事。有一部分的投資者在適當時間會「沽強換弱」是正常操作，不值得奇怪，市場常態就是如此。普通的投資者就只能隨波逐流，最重要是心中要有一個大方向，才能快人一步、理想達到。如果僅為了幾百點的波幅，就被嚇得作出180度的改變，那注定不會成為一個成功的投資者了。
適時「沽強換弱」 市場常態
從歷史上來看，港股現在又到了10年前的高位，但已經是面目全非了。這10年以來，絕對彰顯了一些價值創造的股票的威力！10年前的高峰，當時叱咤風雲的股票，現在仍未看到家鄉的大有人在；但另一方面，當年的一些毛頭小子，現在卻成了市場中的巨人。十年人事幾番新，投資者如果沒有跟隨市場大勢而作出思想上的改動，仍然是一部通書看到老的話，相信現在仍是在市場中苦海迷途，損失仍然無法彌補。不要妄想着有盈利，現在可能仍是對家鄉望眼欲穿！如何選擇是投資者的個人決定，但如果不面對現實，吃虧的終究是自己，是與人無尤的了。
很多人都譏笑中國的市場是政策市，但現在美元的走勢就是一個很明顯的政策市！不同的只是美國政府並沒有開口說明。現在的美元破位而下，根本就是一個大型的熊市走勢，只是所有的投資者都當沒有事情發生，將這件事盡量淡化而已。投資者繼續炒股，但就沒有把這個原因戳穿！聰明的資金就知道應該如何取捨了。現在的美元真的可以說是跌出了一個氣勢出來，升市莫估頂、跌市莫估底，將會何去何從？沒有人會知道。唯一的辦法就是順勢而行，如何從中獲利就要看自己的造化了。
（本欄內容乃獲授權輯錄自香港電台普通話台財經節目《e線金融網》）
豐盛金融資產管理董事
[黃國英 財經新視野]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6743&issue=20180129
楊書健﹕出租單位換馬房託 平衡退休組合
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GS(14)@2018-02-12 07:11:17【明報專訊】上周有幸出席黃金時代基金會的年度論壇，跟與會公眾討論退休人士的投資策略。其間有一名觀眾問我，在出租單位和房託之間，投資者應該如何選擇？在自住單位之外，再持有其他物業，百分之百是投資行為，應該將這些物業與股票、債劵、和其他資產一同研究。以投資風險而言，房託和出租單位皆屬地產類型投資，大型投資者亦往往在股票和債券之外，持有一定的地產資產。以現時樓價論，出租單位的現金回報未必及得上一籃子的房託組合。不過在過去幾年，香港住宅的樓價升幅，的確跑贏其他經濟體的商業地產。
不過，退休人士實際上不容易享受樓價升幅。假使投資者擁有好幾個投資物業，的確可以每隔幾年賣出一個單位，套現資金；但是假如擁有的投資物業數量不多，則不容易將單位賣出，而仍然保持原有的現金收入。大型投資者或者會調整債務，以升值後的價值重做商業樓按揭，從而套現資金，但是這種重做按揭所牽涉的細節不少，而且退休人士再次借貸的成本不低，實在不適合退休人士。
退休後流動資產少 難藉出售受惠樓價升
因此有些時候，就算樓價再升，都不會增加投資者的現金收入，對投資者的整體生活不會有什麼改變。這跟某些經濟體的老牌家族有些類似。筆者接觸過的例子，有家族十代以前的老袓宗極風光，留下了大片首都附近的地皮，估值或以億美元計算，但家族的流動資產太少，根本連基本的發展都承擔不了，因此長期出現資產過多，但現金過少的情况。
誠然，大學金融系和專業資格考試都有教導，現金收入和資產升幅加起來的總回報，才是最全面的回報。大型投資者進行資產分配，主要都以總回報為基礎。不過，這個概念只適用於股票和債券等流動資產，例如持有股票，的確可以輕易將持股賣出，落實資產升幅，但如果持有的資產每件金額較大，買賣手續繁多，則需要同時關注現金收入，否則資產升幅再多，亦只是帳面數字。
另外，退休人士亦宜關注營運風險。管理收租物業，需要顧及差餉管理費等開支，又需要打理和租客的關係。租客退租之後，又需翻新單位，才能再次出租。有些投資者會視這些管理活動為樂趣，但亦有投資者純粹因為「力不到，不為財」，才願意做這些工作。隨着退休人士年齡漸大，這類工作或會變得愈來愈麻煩。因此，房託可以免除這些工作，同時提供類似或者再高的現金回報，似乎會愈來愈有吸引力。
購各地房託 可分散單一國家風險
當然，房託雖然同屬地產資產，但持有的主要是商業地產，例如寫字樓和商場等物業。這些物業的租客群跟住宅樓宇不同，往往有大公司租客，他們信用度較高，租金更穩定，有助穩定長期現金收入。而且持有房託，一般鮮有單一持股，而更傾向在各地購入一籃子房託，亦有助分散單一國家的風險。因此，將出租單位換成房託，或是退休計劃之中，可以考慮的一步。
安泓投資總監
[楊書健 泓觀亞太]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9272&issue=20180205
烏托邦資產管理毛宇峯：沽清港住宅 換馬商舖英國樓
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GS(14)@2018-11-22 07:47:12https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1647&issue=20181122
【明報專訊】40歲出頭的毛宇峯，近月加入烏托邦資產管理並擔任董事，他除了在貿易界打滾逾20年，在中港物業巿場亦投資有道，包括去年底沽出荔枝角曼克頓山的1350方呎自住單位及4個車位套現近5000萬元，勁賺近1倍。他在接受訪問時分析，特首林鄭月娥上月發表《施政報告》提出「明日大嶼」1700公頃填海計劃，已扭轉市場對樓市供不應求的預期，料樓價最少下跌10%至20%，故他早前已轉為投資可望受惠內地訪港旅客增加的商舖，以及將來料「賺匯又賺價」的英國樓。
毛宇峯去年底沽清曼克頓山的1350方呎單位及4個車位，套現近5000萬元後，現時仍持有的物業包括灣仔摩理臣山道近700方呎的舖位及深圳皇御苑逾2000方呎單位，估計市值近3000萬元，他亦是東華三院20名董事會成員之一。他表示，自己是一名土生土長、平平無奇的「香港仔」，「考試只有50分、60分」，人生的第一個轉捩點是在16歲、1992年舉家移民至加拿大溫哥華，「我們不是富有家庭，故我移民至溫哥華後也要勤工儉學，當年幸運地在同學介紹下進入麥當勞工作，過程中學習到大企業的管理，以及習慣以英語與外國人交流」。
在1998年，毛宇峯取得加拿大英屬哥倫比亞大學工商管理（會計）學位。雖然當時亞洲爆發金融風暴，本港樓市展開跌浪，恒指更曾跌至6544點的多年低位，但無損他對亞洲經濟的長遠信心，決定回流香港，在父親介紹下到當時美國最大零售企業沃爾瑪（Walmart）的國際獨家採購代理商任職，「當年沃爾瑪年營業額達1600億美元，並且每年以雙位數增長，而我任職的公司，在全球有26個辦事處僱用600名員工，我負責的深圳辦事處，每年出貨額1億美元」。
金融風暴期間自加國畢業回流
1999年11月中國就加入世貿與美國達成協議，掃清2001年「入世」前的最大障礙，中國向美國出口開始急升，而「入啱行」的毛宇峯於2000年收到豐厚花紅，並且用作首期，以32萬元人民幣購買深圳皇御苑400多方呎單位，「第一，當時我周一至周六也在內地工作，在周六回港必經皇崗口岸，故此一直有留意位於口岸附近、正在興建的皇御苑；第二，我希望在亞洲長期居住，也感到中國經濟發展很快，在深圳置業應該有升值潛力」。
毛宇峯於2003年與來自重慶的太太結婚後，曾居住在皇御苑，同期他與幾名拍檔開設貿易公司，向歐美出口廚具，他認為這是其人生的第二個轉捩點，「我們基本上生產所有廚房用具，質料包括塑膠、五金及陶瓷，因為外國人的住所大，而且很喜歡聚餐，對廚房用具有很大需求，我很慶幸自己與拍檔在過去10多年因此賺到一些錢」。成功創業賺到第一桶金後，毛宇峯在2006年再以90多萬元人民幣買入皇御苑1000多方呎單位自住，細屋搬大屋。
在2008年，毛宇峯因應兒子回港讀書，全家從深圳搬回本港居住，並且在9月初以1800萬元買入荔枝角曼克頓山1350方呎單位；雖然他買樓約兩星期後，美資投行雷曼兄弟破產引發全球金融海嘯，本港樓價短時間內曾急跌近三成，而毛宇峯當時已累積一定實力，夠錢供樓渡過難關，未幾已柳暗花明又一村，「我記得樓價在2009年首季見底後，6至9個月曼克頓山已返回我的買入價」。
累積實力買樓 捱過金融海嘯
首次買港樓有驚無險後，毛宇峯在2010年開始與朋友投資本港工廈及地舖，數年前他沽出深圳皇御苑400多方呎單位，套現約120萬元人民幣，轉為積極投資曼克頓山的車位，高峰期持貨量達4個。在本港投資物業順風順水，他在2015年又以130萬元人民幣在太太的故鄉重慶第二大城市萬州買入2000多方呎的複式單位，作為一家回重慶探親度假之用，「該單位位於長江邊際，在水位漲時，可以看到『滾滾長江東逝水』的壯觀景色」。
看好內地訪港客回升 去年初購灣仔舖
由於內地旅客減少訪港，本港舖市在2013年見頂回落，至2016年第二季始有回升迹象。毛宇峯表示，他去年初已看好廣深港高鐵及港珠澳大橋等跨境基建可帶動訪港旅客回升，斥資約2000萬元買入摩理臣山道地舖，現以每月4.6萬元出租予佛具店，租金回報率約2.8厘。
自從2000年以32萬元人民幣買入皇御苑400多方呎單位，毛宇峯多年來密密累積中港物業，食正中港樓市期內數以倍計的大升浪，他表示，「雖然我也有投資股票，但我有八成財富都投資物業，藏富於樓回報不錯」。
不過，隨着毛宇峯去年將廚具貿易公司的股權轉售予拍檔，並沽出曼克頓山1350方呎自住單位及4個車位，賣物業套現近5000萬元後，目前他與家人租住北角寶馬山花園，「我在1998年開始從事出口業，過去20年見證着行業一直走下坡，2001年中國加入世貿後，本港作為中介人的角色已逐漸淡化。加上人民幣匯價自2005年匯改後大漲小回，我們出口商的收入是美元、支出是人民幣，人幣升值令利潤受損，而且近年內地不論工資、土地及環保成本也上漲得很厲害，而我們（廚具貿易公司）不是從事高科技產品，故在出口行業的發展空間收窄得很快，我希望尋找個人事業的新發展，故此也趁市旺減持物業、增持現金，輕裝上路」。
「明日大嶼」扭轉預期 料樓價跌兩成
雖然今年首3季本港樓價仍然升勢如虹，惟隨着中美貿易戰升溫，加上特首林鄭月娥於上月在《施政報告》宣布「明日大嶼」1700公頃填海計劃，最多可住110萬人，扭轉市場對樓市供不應求的預期，樓價現正掉頭下跌，毛宇峯預期，樓價跌浪可持續兩三年，跌幅最少達10%至20%，「『明日大嶼』計劃將令10年後的土地供應大增，整個本港樓市供需便完全不同，價格由供求決定，這麼大的供應需求時間消化，所以目前我選擇做『塘邊鶴』觀望」。
料英國「軟脫鈎」 低吸利物浦物業
毛宇峯的兒子去年開始在英國唸書，故他亦開始留意當地樓市，他認為新發展的倫敦東部、英國第二大城市曼徹斯特，以至正從工業城市轉型發展旅遊業的利物浦樓價均明顯比本港低水，「在利物浦球場附近一幢30年樓齡、2000方呎的獨立屋，你估售價多少？只是20萬英鎊，售價約200萬港元」。
毛宇峯分析，經過2008年金融海嘯及2011年歐債危機衝擊後，歐洲經濟於2015年逐步復蘇，當中英國是增長火車頭，經濟增長可支持樓市向好。此外，英國於2016年6月公投脫歐後，英鎊兌美元匯價至今跌逾一成，若相信日後英國達成「軟脫鈎」，經濟增長形勢料維持不變，目前可以趁低吸納英國樓，可望賺樓價又賺匯價。毛宇峯數個月前加入烏托邦資產管理並任董事，現正籌備一隻投資英國房地產的私募基金，預計明年首季發售，集資額3000萬英鎊（約3億港元）。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]
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GS(14)@2018-11-22 07:47:27https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2131&issue=20181122
【明報專訊】毛宇峯於2010年任職廚具貿易公司老闆時，曾為公司成立慈善基金，購入一定數額的領展（0823），並將有關股息作慈善用途，領展每單位派息由2010/11財政年度每單位約1.1元增加近1倍至2016/17財政年度約2.28元（見圖），善款亦相應增加，多年來用作支持未能獲得政府資助的小型慈善機構，包括地區教會及食物銀行，目標是服務基層。毛宇峯去年向拍檔出售股權離開貿易公司，該慈善基金停止運作。
去年4月起任東華三院總理
由於具備上述慈善經驗，毛宇峯於去年4月1日起在朋友介紹、東華三院主席挑選及民政事務署審批後，成為東華三院總理，亦即是20名董事局成員之一，負責監督全港其中一家最大慈善機構的日常運作。毛宇峯表示，不包括旗下5間醫院由醫管局支薪約6000名員工，東華三院旗下數十個醫療單位、50多間學校及200多個社會服務單位聘用近萬名受薪員工，他很高興能夠透過實地視察、出席學校校慶及審議委員會議案等方式，與不同參與者及受助者接觸，「東華三院之一的東華醫院成立至今已148年，我感謝前人的努力，我接觸的養老院老人家及中小學生家長，不少均很感激東華三院」。
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