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九月底，潤泰新以每坪將近六一○萬元的天價標下黑松位於微風廣場旁的千坪土地，引起外界譁然，到底潤泰私下打的是什麼算盤？這筆交易真是買貴了嗎？

撰文‧李建興、梁任瑋

眾所矚目的黑松微風停車場一三四五坪土地，潤泰創新在九月二十八日以八十一．九九億元的價格標下，每坪單價高達六○九．六萬元，創下住三土地(微風停車場 土地使用分區為住三)的歷史新高，而且足足比底價五十七．八八億元高出四一．六五％；潤泰手筆之大令人咋舌，也為沉寂許久的台北房市，投下了一顆震撼彈。

只是許多人不解，何以潤泰會在政府積極打房、土地建築融資不易，甚至房價盤整修正之際等利空因素下，還以極高的天價買下這筆土地？

另外，這次市場上推算潤泰的建案成本，普遍以黑松土地的容積率只有二二五％來計算，因而推估潤泰推案價須站上一九○萬元以上才能回本，但若以目前微風周邊預售案成交價皆未超過每坪二百萬元的情況來看，這似乎會是件「賠本生意」！

看似虧錢實則划算的投資

然而，潤泰這樁看似虧錢的買賣，地產界專業人士卻一致認為這是一門「划算的投資」。「很多人都忽略黑松土地所擁有的『容積移轉』隱藏價值！」宏大不動產估價師事務所執行長郭國任，一語道破了外界錯估黑松土地容積率的狀況。

他解析，由於黑松土地位在捷運忠孝復興站五百公尺內，根據北市府規定，對於捷運站周遭五百公尺內的開發案，可適用容積移轉辦法(對於移出容積和接受容積的 土地，都有條件規定)，也就是假使潤泰手上握有來自其他土地的容積移轉額度，可以轉至黑松土地使用，未來就可蓋更多樓層來銷售。

國內使用容積移轉降低土地成本的知名案例包括信義計畫區的「皇翔御琚」、「亞太會館」，就因受惠於容積移轉，而分別多了二五．二五％與四○％容積率。換言之，目前手上握有容積移轉額度的潤泰，一旦將其他土地的容積移轉給黑松土地使用，將會大幅提升該案投資價值。

郭國任精算，依現況規定，黑松土地一經容積移轉，容積率可再增加五成。

所以，若潤泰操作得宜，可將原本僅有二二五％的容積率，提升至三三七．五％，也就是原本每坪只可蓋二．二五坪樓地板面積的土地，後來可加蓋到三．三七五坪 樓地板面積；另外再加上未計入法定容積範圍，但仍可進行銷售的樓地板面積。例如大小公設、地下室、停車場，及每坪二十六萬元的造價，潤泰建案成本其實只有 一三五．四六萬元，與這次市場上認知的一九○萬元有極大的落差。

另外，就算再加上市場上普遍忽略掉的每坪容積移轉成本十三萬元，以及一五％的管銷、利息費用，實際上，潤泰未來推案每坪至少要賣一七○．七萬元才能夠回 本，這也還是低於一九○萬元。郭國任進一步推算，以目前建商推案獲利會抓一五％利潤，因此推估未來潤泰每坪開價應該會在一九六萬元以上。

「潤泰的算盤，別的建商也會打，這也就是何以黑松微風案有多家建商爭相競逐的原因了！」據透露，此次投標者除了潤泰之外，還包括皇翔、富邦、微風廖家、基泰、豐泰地產等多家業者。

世邦魏理仕台灣分公司總經理林俊銘表示，這次每一筆競標價格的差距在千萬元以內，約僅五％的價差，甚至第二高標出價為八十一億元，與潤泰的出價更只差了一％，顯見這塊地以每坪六百萬元得標是建商認同的合理價格。

消費者是否買單才是關鍵

另外，潤泰願意出高價買黑松土地，也與台北市土地資源稀少，奇貨可居有關。住商不動產企研室主任徐佳馨就比喻，土地就像建商的原料，沒有原料就不可能有產 品和業績，因此，建商在大台北地區搶地已成常態。例如以往宣稱只看五百坪以上土地的昇陽建設，礙於土地難尋，尺度就放寬至二、三百坪了。

郭國任表示，潤泰這次出手搶標的價格是「刀口價」，但這塊地如果是其他小建商得標，可能無法塑造高房價；不過，潤泰品牌知名度強，加上基地條件夠漂亮，隔 壁又緊鄰微風廣場支撐生活機能，若引進國際建築團隊規畫先建後售，四年後以精品豪宅推出，房價站上每坪二百萬元不成問題。

郭國任指出，黑松土地創住三最高價，主要是產權單純，格局方整的素地，其他產權複雜的都更土地，想喊天價但不見得會有人買單。

但仍有業者對於目前房市景氣低迷，尤其黑松土地鄰高架橋旁，該區開價與實際成交行情有差距，潤泰能否在黑松土地案獲利，持保留態度。

對於黑松土地的規畫與推案的房價，潤泰創新董事長簡滄圳在接受本刊記者查證時指出，「目前產品未定，所以也不會有定價。」不過，潤泰近年推出幾個建案，皆 已成功刷新區域高價；如萬花園、萬囍等建案成交價創萬華地區的歷史新高。而目前興建中，位於松山的「松濤苑」更喊出每坪三百萬元以上天價，顯見潤泰對於買 下黑松土地，早已老神在在，但結局如何，就看消費者買不買單了。

黑松土地

地點：台北市市民大道四段、八德路二段366巷口

面積：1345坪

得標者：潤泰創新

得標總價：81.9999億元得標單價：每坪609.6萬元使用分區：住三、住三之二

容積率：225%

建商大幅降低土地成本的利器近年來，常可聽到土地標售創新高的消息，許多人都誤以為建商的土地成本很高，但其實不然，主要是因為這沒有把公設、虛坪等面積 計算進去，而這些所謂的「大公」、「小公」、地下室、停車場??等都不算在容積，卻都可出售獲利，最重要的是，建商還可以運用「容積移轉」或「容積獎勵」 增加容積率，讓原建物得以多蓋一些樓層，如此一來就可大幅降低土地成本。

所謂「容積移轉」即在政府規定條件下，建商若參與一些有容積移轉條件的案子，如面臨老舊的歷史建築、開放空間、農地或政府規範之特殊用途土地，可以將上述 未用盡的容積率部分或全部移轉至另一宗可建築土地使用，例如宏普建設用一億多元買下嘉新水泥在台北市新生南路上清真寺的容積，移轉到大直重劃區推出的建案 使用等。

至於「容積獎勵」也就是政府因都市發展或政策性考量，而容許某些在獎勵範圍內的土地，可依獎勵的幅度擴增容積率，如部分區域容積得以加碼3成，也就是原先 住三的土地容積僅為225%，經獎勵後，就變為292.5%，即原先1坪土地只能蓋2.25坪，後來可以蓋到2.925坪，將大幅提升建商可銷售的面積或 戶數。 （李建興）

台商黃正勝日前力諫馬總統而一夕暴紅，出生新店，也在新店發跡的他，靠著經營房地產致富並移民澳洲，因六年前一場意外，對人生有了新的體悟。這位六十七歲的歐吉桑為什麼會公開建言政府？他又是如何嶄露頭角？

撰文‧梁任瑋

「台灣的財經首長一代不如一代，行政院的經濟動能推升方案，推出二十天了，沒人知道在講什麼……」十月一日，世界台灣商會聯合總會年會上，時任會長的黃正 勝當面「力諫」總統馬英九的這番話，讓這位低調歐吉桑頓時聲名大噪。其實，外界不知道的是，六十七的歲黃正勝除了是世界台商會名譽總會長，另一個身分是有 「新店土地公」之稱的合環建設機構總裁。

黃正勝知名度不高，但在業界小有名氣，過去他在新北市新店創下許多「第一」：四十年前，新店與板橋第一棟有電梯的房子，是他蓋的；四年前，新北市第一個都 市更新案「My Way」也是他完成的；目前，他還是新店市區最貴豪宅「合環御寶」的推手，中華民國建商公會全聯會前理事長王光祥說，「黃正勝蓋房子絕對不會說『過得去就 好了』，品質要求很嚴謹。」

新店最貴豪宅推手

黃正勝身為總統府國策顧問，「力諫」總統施政是職責所在，回想嗆馬過程，他說：「為了那天演講，我醞釀許久，為求謹慎，還特地寫一份手稿，如果那天不講， 日後恐怕沒有時機。」只是，黃正勝隔日看到自己刊登在報紙的照片比馬英九還大，表情顯露些許不好意思，「其實這些問題不只有我發現，但我是想點醒他！」黃 正勝說，他的講稿裡除了建言政府、還有稱讚、期許，目前台灣有一二八個免簽證國家並持續增加，這對旅外華僑及國內同胞出國有莫大幫助與便利，但是回頭看國 內同胞對於外交成績可能是無感的，針對國內經濟議題與行政效率不彰卻是最關鍵的課題，也期許馬總統政府團隊可以如外交一般繳出亮眼成績，帶領台灣重返四小 龍之首。

但沒想到短短五分鐘致詞，讓他一夕暴紅，成為電視新聞一整天播放的「嗆馬台商」。

成為話題人物後，當天下午黃正勝的手機就被上百通簡訊灌爆，有人稱讚他講得很對，還有很多政治人物替他加油，直言「你罵的只是剛剛好而已。」如同嗆馬「有 話直說」的個性，黃正勝實事求是、擇善固執的作法，讓他被建商同業稱為「黃大炮」，他最常公開批評營建業的地下室停車位尺寸，與大小公共設施分攤比例兩規 則不合時宜，惹得同業對他很感冒。黃正勝心知肚明，自己的發言不中聽，每次他放炮批評政府，「沒有肩膀，凡事訴諸民意，什麼事都做不了。」總有同業在桌底 下踢他，要他別再說了。

出生在新北市新店翡翠水庫下方塗潭的黃正勝，小學時，家裡還是點煤油燈，他每天必須走一小時去直潭國小上學，因此，他小時候最大的願望，就是擁有一間可以供電的房子，及一輛腳踏車可以代步。

初中畢業後，黃正勝考上台北工專土木科，培養出對建築事業的興趣，進入社會後又繼續到大同工學院（現大同大學）事業經營系夜間部就讀，並與時任台北縣議員 的鄭貞德成立合環建設。因為很早就創業，他對數字特別敏感，甚至對於生命中大小事件的時間倒背如流，朋友對他的超強記憶印象深刻。

受惠「客廳即工場」政策

公司成立後，當時副總統謝東閔提出「客廳即工場」政策，頒布修建證，准許後院加蓋廚房，於是黃正勝開始承接許多民間住宅加蓋案，他也在興建三十平方公尺的小廚房中累積功力，終於在一九七五年於新店光明街蓋了七層樓的「獅子大廈」，這是新店第一棟有電梯的大樓。

黃正勝出生新店，也在新店發跡，新店可以說是他事業的大本營。黃正勝因與朋友在新店安坑投資五金工廠，專門外銷澳洲建築裝潢用的五金零件，四十二歲那年移民澳洲，隔年就在雪梨成立百樂建設，展開他的跨國事業，至今已二十五年。

黃正勝出門總是剪裁俐落的短衫，他說：「吃到這個歲數夠了啦！賺錢對我來說，已經不是最重要的事。」迥異於其他建商大老闆「愛賺錢」的個性，黃正勝六年前因一場意外，在鬼門關前走一圈，從此改變人生觀。

當時黃正勝在澳洲不小心跌倒、撞斷脖子，昏迷好幾天，醫生在短短十天內替他打了五十六針嗎啡，「我根本不知道還能不能再站起來，後來回台灣台大醫院開刀，才把命給撿回來。獲得重生後，我相信即使面對再困難的環境，都不能放棄自己，凡事都要把握當下！」黃正勝回憶。

約訪當天，黃正勝剛結束為期四天的世界台商總會桃竹苗文化之旅，但外界不知道的是，他的身體狀況並不好，因為先前脊椎開刀帶來的後遺症，頸椎神經有六分之 一已鈣化，雙手二十四小時都呈現痠麻狀態，手臂肌肉更逐漸萎縮，但他仍打起精神向前衝。只是，馬英九在這位「歐吉桑」的力諫下，能否調整施政方針，就留待 時間觀察。

黃正勝

出生：1945年

現職：合環建設機構總裁、總統府國策顧問經歷：世界台灣商會聯合總會會長學歷：大同工學院事業經營系家庭：已婚，育有三子

我是考最後一名的傑出校友！」在可以遠眺整個高雄市美術館重劃區的辦公室裡，有著「高雄土地公」稱號的顏子傑這樣介紹自己。

他不僅是當年高雄市內惟國小以最後一名畢業的學生，他的學歷也一直停留在小學，但，這已是他家七個兄弟姊妹裡的最高學歷。

吊車尾不妨害他的回饋，這些年，他為母校出錢、出力，並設立「金品獎」獎助學金，「別的獎學金，都是獎勵成績優秀，但我覺得，人不一定要讀好書，但一定要有好品德。」

其實，品德的好處，他自己也是摸索很久才發現的。

九歲時，左耳失聰無奈小學以最後一名畢業

他是標準的「歹命仔」，出身農家，上有一個哥哥五個姊姊，家境已經夠困窘了，沒想到母親懷他時，父親誤將農藥水噴到自己眼睛，要送醫的錢又被朋友侵吞，成了「青瞑人」（盲人）。

祖母看到長子貧困，很擔心自己死時「沒錢請師公」，父親為了讓祖母安心，竟把農地以低價賣掉，還騙祖母說是中了愛國獎券。

賣地的錢一下子就還債還光了，但厄運還沒結束。

九歲時，父親給他兩毛錢去買糖，他誤買顏色鮮綠的甩炮，一丟進嘴裡就砰然炸開，牙齒、鼻孔都流出血來，他從此左耳失聰，卻不敢跟父母說，因為聽不清楚老師在講什麼，結果以全校最後一名的成績畢業。

十四歲，四處打工一路從洗碗工做到餐廳經理

十四歲不到，他就去餐廳打工，一做就是二十年，全省跑透透：台北真北平、一條龍，士林的錦江川菜館，還去過台中、花蓮、基隆……，一開始是個頭矮小被排斥，之後朋友多了，「只要多幾千塊錢我就跳槽，」反正都是吃人頭路，沒差。

他做事很「巧」，從洗碗工一路做到餐廳經理，手腕靈活，交陪甚廣，從不休假，因為一堆董事長、總經理訂酒席都要找他。

然而，他還是兩手空空，連結婚時唯一一套西裝、太太的一點陪嫁首飾都拿去典當。因為不拿錢回家，夫妻倆天天大吵大鬧。

好賭博，口袋空空改做土地仲介還五十萬賭債

為什麼會這樣？很簡單，一個「賭」字害死他。

「做餐廳很無聊，下午休息沒事幹，只能打麻將，晚上九點收班，又再摸幾圈，」他說，輸到脫褲子時，當然不能再賭，但只要有贏，他就一直抓著同事不放人。

三十四歲那年，有位做代書的常客要開土地仲介課程，拉他去上課，還說，你薪水這麼一點，要賺到哪一年才會有錢？顏子傑不求有錢，但想想每月三萬元薪水，不知什麼時候才能還清五十萬元的賭債？他心動了。

可是土地仲介沒那麼簡單，交易都在熟人圈裡進行，將近兩年，他一個案子都沒做成。最潦倒時，連遠在基隆的姊姊都打電話來，叫他「千萬不要自殺！」

退無退路，他只好硬著頭皮每天早出晚歸，頂著大太陽騎車四處跑，連屁股都磨出水泡，一天只睡三小時，還把一張張地籍圖拿去放大，手工黏貼成大圖，再去現場實地對照，和地主搏感情。

有時他會跑到廟裡卜卦、問籤，廟公總是一句話：「你嘸運啦！」有天深夜回家，他抬頭看著天上的月亮，想著：「月亮都有三日圓，如果我每天打拚，總也會碰到屬於我的月圓日吧。」

心情低盪時，他就拿當兵時看的孫中山傳、拿破崙傳勉勵自己，「拿破崙四尺九打天下，鄧小平也很矮，」他強調，人小也可以做大事，「現在大家說我有『大將之風』，不是個子高，是有氣勢！」

都說戒賭難，為什麼說不賭就不賭了？「其實沒什麼重大刺激，」他說，「真的想改，念頭一轉就改了！」一來已脫離餐廳環境，二來現在不是為老闆賺錢，是為自己打拚，三來不想被老婆「離」掉；再說，他已三十四歲，眼看五十歲就走下坡，「我不想要人生白白一張紙，都沒用就浪費了。」

一有賺，就捐一點專注工作，熬成建商好夥伴

在那段四處拜廟都說「嘸運」、「歹命」的日子裡，他倒是想通一件事，「我家窮，又矮，又聾，業報不好，」廟公告訴他，要「轉運」只有一個辦法，捐錢做好事。於是他開始有賺錢就捐一點的習慣。

苦熬快兩年，他終於成交第一筆土地，之後一年內連做六筆，靠著熟悉大高雄每一寸土地的「活電腦」本事，不僅還完賭債，還初次嘗到致富的滋味。

和他長年合作的皇裕建設總經理王獻聰說他，「看地準，做人更準。」仲介土地時，他總會弄到雙方都滿意，收費也很阿莎力，「有時該賺三百萬元，你給他一百萬，他也笑笑收下了。（因為金額大，土地仲介佣金抽成比率一般在○‧五％至一％之間）」但遇到好地，他也會力爭：「這地足水（很美）ㄟ，你麥給我扣喔。」

做人圓融、骨力（勤快）、不貪，是他的成功秘訣。

因為隨傳隨到，人又隨和，他人面極廣，建設公司也樂於找他一起投資土地；又因為口風緊，建設公司看上一塊地時，常會先找他徵詢，哪塊地有哪些地主？誰要賣、誰不賣？每位地主的家境、個性、可能的開價條件，他都心中有數。

這段期間，他開始接觸慈濟功德會。證嚴法師一句話打動他，?人生沒有所有權，只有使用權。因此要賺錢，更要懂得用錢，用得漂亮，才是富中之富。?證嚴法師把人分成「富中之富」、「富中之貧」、「貧中之富」、「貧中之貧」，最常見的是物質富足但心靈永遠不滿足的「富中之貧」；最難得的，是出生貧窮，日後賺大錢又能捨大錢助人的人，有財富，更有愛心，就是「富中之富」。

他深信當初轉運，是因為自己的一念向善；他把「富中之富」當成座右銘，為了強迫自己發心，他常「先捐再說」，先簽一張年底的支票，然後努力賺。

身為高雄地區一千多名慈濟「榮董」（榮譽董事，三年內要捐滿一百萬元）召集人，顏子傑多年來捐出去的錢已超過三億元。不過他說捐錢不重要，重要的是「捐人」，要身體力行去行善。目前他還採「雙軌制」──他衝事業，太太做志業，他希望再過幾年交棒給兒子，然後也專心志業。

「上人一直說『來不及，來不及！』全世界七十億人，救苦來不及；上人年歲大了，我們這些人到底有沒有學好？再不學也來不及！」他笑說，自己「沒有『慧根』，也要『會跟』，」跟著善的力量走，越跟越快樂！

東城子村的分地亂象， 是中國農村承包地產權關係內在矛盾的一枚標本。 公平確權

為正解

◎ 本刊記者 汪蘇?任波 文1月28日清晨，山東煙台招遠市飄起了雪花。8點，畢郭鎮東城子村65歲的李克剛和其他村民一共5人就冒雪擠上村頭的大巴，趕赴招遠市政府上訪。他們在市政府大門口守候，要求市領導做主，幫他們拿回被收走重分的承包地。

李克剛已經記不清這是第幾次上訪。早在2005年， 《農村土地承包法》頒佈兩年後，按中央政府要求，招遠市也發文要求各村鎮貫徹落實，儘快完成二輪土地延包，已完成延包的則必須按法律要求重新規範承包地分配，同時簽 訂規範的土地承包合同和頒發權證。但直到2012年4月，東城子村才真正落實完善二輪延包工作。就在這輪土地整治風暴中，李克剛等村民承包的土地被收回重新分配。他們從此開始了漫長的上訪維權之旅，至今不交出耕種多年的土地。秋播時，村里已經展開了一場爭地戰，涉及土地調整的雙方互拱種下的麥子，衝突中有人受傷。此後，李克剛等人攜40余村民簽字的請願書在當地各級政府聯名上訪幾十次無果後，又兩度到北京上訪，後被有關部門截回山東。

“只要是我們的地，就不能強行均分。 ”李克剛對財新記者表示，地一天不拿回來，就要抗爭一天。

上訪村民們認為，這次“完善二輪延包”實質上是隨意調整和強分農民承包地，違反《農村土地承包法》等法律法規精神。

所謂二輪延包，是針對首輪承包而言的。1978年安徽小崗村分田到戶基層試驗被中央政府首肯後，中國確立了土地集體所有、家庭承包經營的農地制度，以農村集體向農民均田承包農地為基本形式。1984年中央“一號文件”規定第一輪承包期為15年。1993年，最早承包的一批土地到期。當年中共中央、國務院發佈11號文件，規定“在原定的耕地承包期到期之後，再延長30年不變” ，這就是俗稱的二輪延包。此後，中央政府強調穩定農民土地承包關係，不少學者呼籲讓承包權成為農民可交易的產權。最終承包經營權30年的期限被寫入農村土地承包法》 ，政策更強調承包期內“增人不增地，減人不減地” ，承包地不可隨意調整。2007年頒佈的《物權法》則明確承包權為一種“用益物權” （即農地所有權歸村集體的前提下，農民作為承包人對承包地享有的佔有、使用、收益的排他性的權利——編者注） ， 且期滿由承包經營權人依法繼續承包。李克剛等人告訴財新記者，自己此前耕作的土地正是村里二輪延包時獲得的。

東城子村僅有175戶村民，至2012 年共有485人，農地1395畝，在地少人多的山東省，算是少有的地多人少的微型村落，村民大部分務農。這個村所在的畢郭鎮，共有44個行政村，總人口近4萬，面積約96平方公里。這個地處膠東半島招遠、萊陽、棲霞、萊西四市交匯點的鎮子，出產著名的煙台紅富士蘋果，土地七成種蘋果，三成種小麥、玉米等糧食。

畢郭鎮早年稅賦沉重，農地一度被農民視為負擔。近年政府免除農業稅，還提供種糧補貼； 隨著機械化程度提高，務農的投入產出比提升，農地又“值錢”了。這也是中國農村的普遍趨勢。擁有承包權但不願種地的農民，還可將土地每年每畝作價數百元轉包他人耕種。

隨著農地增值，各地在重賦時退地以及家里有了新增人口的村民紛紛希望對承包地作出調整。就在畢郭鎮落實完善土地二輪延包政策的同時，圍繞是否調整土地，各村矛盾的種子早已埋下。

據山東省農業廳統計，2003年-2008年，山東省農業廳統計的信訪中，土地承包問題占比年年升高，從37%躍至72%。

重分土地

東城子村的平靜早在幾年前就被打破。

當時，十幾名村民曾開著拖拉機集體去畢郭鎮政府要地。他們多數在當年賦稅 重時向村集體退交了一些承包地，如今又想收回。雖然當時鎮政府並未作出任何承諾，但此後執著的村民們便時常三倆結伴去鎮里申訴。

他們陳述的理由，都是指認村里承包地分配苦樂不均。尤其是二輪延包後，一些村民退地不種，另一些願意務農的村民從村集體手中以招標方式獲得了承包權，村民手中的土地數量由此拉開差距，爭議也主要集中于此。56歲的村民紀明剛多年外出打工，家中4口人只留下不到5畝口糧田，其餘都退給村里。

他說，退地時原想以後隨時可以種，不料2004年左右回村務農時耕地全沒了，“太不公平” 。他認為，自己作為村民，無論何時都有權拿到均分的承包地。

目前東城子村土地的分配方案，經歷了複雜的演化過程。

1395畝地根據地況，大體可分三部分，約600畝窪地種植糧食，600多畝低矮山地種植經濟作物的經濟田，還有100畝村里多年的老果園地，目前主要種植糧食。1983年，村里包幹到戶，將屬村集體所有的農地分兩類對農民分配經營權。窪地、經濟田都按人頭均分，承包到戶，窪地人均1畝，經濟田人均約1.2畝。和以前人民公社時期“吃大鍋飯”不同，大包幹之後，每戶村民只要按承包地畝數上交農業稅、鄉統籌、村提留，剩餘產品便可自留，農民一度熱情支持。百畝老果園地進行招標承包，當地稱“叫行” ，由農民自願承包，畝數不限，但需按合同向村集體繳納承包費，價高者得。承包費收入用于供養村里老人等公共支出。也就是說，當時全村近600人除享有人均2.2畝承包地外，還可自願叫行承包老果園機動地。這種模式在山東較為普遍， 後來也被稱為“兩田制” 。

1999年，第一輪承包即將到期，村里著手按中央政策搞二輪延包。雖然大包幹政策實施前期對中國農村發展的激勵作用十分顯著，但據李克剛介紹，二輪延包時當地農業稅賦早已層層加碼，農民不堪重負，有人甚至想方設法把戶口從農村遷出以避稅，更多的農民外出打工謀生，陸續將承包地退給村集體。

東城子村亦不例外。這些地又被村里招標承包出去，和村民訂立合同，期限不一。二輪延包時，東城子村繼續執行這些合同。二輪延包模式仍延續首輪承包的做法，把土地分為承包地和叫行地。

窪地按當時人口人均延包1畝，共承包土地488畝，沒簽訂合同，但給每戶村民頒發了土地承包經營權證，至2029年到期。因退地和人口減少，承包畝數已低於首輪承包。經濟田雖也有人退地，但由於種著果樹調整不便，時任村支書李克勤表示，自己在村民大會上口頭宣佈了村“兩委”的決定，即經濟田不動，延包30年。不過，之後既未簽訂合同也沒有頒發權證，只是發放農業稅、農業特產稅、鄉、村、公益事業金核定證書，村民據此繳納稅費直到國家免除稅費。

此外，剩餘土地則進行叫行發包，其中包括因退地由承包地轉化的叫行地，加上2001年繼續叫行承包的百畝老果園地，數量比首輪承包時大大增加。2006 年，村集體又從機動地里拿出42畝地均分給38名新增人口。

二輪延包劃定了新一輪分地前東城子村的土地格局。此後仍有農民退地。

因退地重分形成少地村民和多地村民兩大群體。他們之間的利益差距逐漸凸顯。

比如，李克剛家1985年叫行承包4畝地，二輪承包時合同延續，和另5畝多承包地一起種蘋果，另有3畝窪地種糧食，近年來好年景年收入有六七萬元。紀明剛家則只有不到5畝地，僅因退地損失的流轉收入和農業補貼也有上千元。

此後，據畢郭鎮農業辦公室主任楊金葉介紹，隨著村民要地增多，鎮政府決定把2005年招遠市要求落實的完善二輪承包工作推進下去。這意味著，政府將組織各村重分土地。

雖然多地農民並不情願，但2011 年8月，東城子村還是公佈了分地方案。

這個方案雖說是以村民自治的方式，由村民選出的承包領導小組制定，但楊金葉此前接受記者電話採訪時曾表示，為了防止矛盾激化，鎮里是相當謹慎的，“找專家制定了方案。 ”1395畝土地，除1999年二輪延包時人均1畝分掉並發證的480余畝窪地及2006年分給新增人口的42畝地，其餘860余畝土地，全部按村里有資格分地的戶籍人口474人均分，每人1.4標準畝（以十級地的1畝為標準畝） ，新增人口還可補分1999年分的窪地，共得兩份地。種著果樹的地村民之間可以相互抵頂，白板地都要交出來統一分配。根據方案，多地農民利益受損。李克剛家12畝地要交出約7畝。當年10月第一次分地因李克剛等村民阻止被迫中斷。由於“地分不下去” ，兩屆村委主任先後辭職。最終鎮政府下了 “死命令”2012年4月12日，警力督陣下，政府專人現場拍錄像，東城子村將分地計劃落實。分地當日，大部分村民都來抓鬮據村委會稱也曾張榜公佈分地結果，參與分地的農戶大都簽訂了承包合同。

但李克剛等村民仍拒絕交出土地另有一批村民坐著兩輛拖拉機到鎮里市里緊急上訪。

產權之爭

據財新記者瞭解，之所以畢郭鎮政府在2011年加速完善二輪延包，其實和中央政府要求儘快完成農村土地確權有關。

農村土地承包經營權確權登記實質上是一種物權登記手續，由地方主管農地的部門登記承包地的地塊、面積、空間位置等地籍信息，並頒發土地承包經營權證書。也就是說，確權將真正在法律意義上明確農民承包經營權的物權歸 屬。不少經濟學家認為這意義重大，可更好保護土地承包經營權人權利，而未來隨著農村人口減少，農地流轉交易成為趨勢，這又必須以確權為基礎。

但全國絕大部分承包地尚未確權據農業部要求，確權是在二輪延包和後續完善後形成的現有土地關係上進行目前，全國的承包地確權工作剛剛展開2011年，中央確定了50個縣 ( 市、區確權試點。2012年全國農業工作會議要求，擴大試點範圍，爭取用5年基本完成農村土地承包經營權確權登記。2013 年山東省“一號文件”強調，今年每個縣都要開展試點，爭取用3年時間基本完成確權工作。畢郭鎮村民們非常清楚，確權後的承包地就是自己長久不變的財產。對他們而言，政府的信號已相當緊 迫。楊金葉介紹說，全鎮二輪延包的完善工作之所以拖延至今，乃是因為此前鎮里想平穩過渡。但“農民一看要確權了， 都跑去要地” ， 所以現在要抓緊推動。

顯然，畢郭鎮未來計劃按新一輪重分土地後的方案進行確權。但在李克剛等村民眼中，已明確為自家承包地的土地要被收回，這是斷然不可接受的。

對此，畢郭鎮農業辦公室原副主任李洪軍表示，東城子村分地是畢郭鎮二輪延包整治的一部分。 《土地承包法》實施後，鎮里就依據此法和山東省實施細則逐步對所轄44個村的土地進行整理。

東城子村二輪承包時大部分地沒有合同權證，其權屬現在難以得到一致認可，此外還存在國家早已喊停的“兩田制” 。

畢郭鎮政府在2012年10月招遠市政府組織的聽證會上陳述稱，這次分地，很大程度上是為化解人地矛盾，根據中央“消滅兩田制”精神，對轄區內未均分土地重新發包。但這正是村民與鎮政府最大的爭議所在。實際上，部分地均分、部分地招標的“兩田”起于山東平度，曾在全國廣泛推開。這在當時背景下有利於平衡農民均田與多種田不同訴求的矛盾，也有利於籌集集體公共事業收入。但此後，出現村幹部控制的村集體權力過大、為實現規模經營等而隨意收回農民承包地搞招標現象，1997年被中央叫停。山東省“兩田制”推行範圍較廣，2003年省里又發文要求加大清理力度，改“兩田”為“均田” 。而東城子村的問題在於，爭議雙方對於重新發包土地的數額無法達成共識。據畢郭鎮政府提供給財新記者的資料，算上百畝“老果園” ，只有共約470畝招標地。但村民上訪後，畢郭鎮方面向招遠市和上級政府回應稱，重分土地時均分的860 畝土地都是招標承包地，符合政策。李克剛、李克剛曾當過村幹部的二弟李克強等提及此非常氣憤： “如果經濟田是‘兩田制’ ，我們需要交土地承包費，可是交的稅費里也沒有承包費。 ”村民認為，東城子村二輪延包的土地不應和招標地一樣收回重分。李克強說，經濟田在村民大會上宣佈延包30年，村里五六十歲以上的都知道， “都承包30年了，為什麼要變呢？” “沒有合同權證是鎮政府的錯，不是農民的錯。 ”村民在上訪信中稱，依據《土地承包法》 ，承包期內不能調整農民承包地。

現有法律和政策都規定， 農村承包地“大穩定、 小調整” ， 鎮政府的行為是違法的。

他們表示，即便村內的土地是“兩田制”沒整頓完，按山東省內政策，村內按人按戶均分的土地也不應再調整。對外出農戶回來要地，政策也有規定。據2004 年《國務院辦公廳關於妥善解決當前農村土地承包糾紛的緊急通知》 ，解決方式是使用機動地和通過土地流轉提供土地。 “絕不應通過收回農民的合法承包地進行二次平均分配的方式予以解決。 ”不過，李洪軍表示，口頭延包一事鎮里去問了， “有的村民說知道，有的村民說不知道” 。紀明剛當時在外打工，也表示自己不知道這回事。雙方在村里土地“是否兩田” “是否延包”等基本的土地權屬狀況上各執一詞，無法溝通。

呼喚公平確權

東城子村的分地僵局至今未了。鎮政府限期要求村民在2012年秋末交出土地，但共有46戶村民拒不交地並聯名上訪。

衝突之土地荒蕪。

2012年，一條高速公路要從畢郭鎮通過、徵地將獲補償的消息更是傳遍鄉間。上訪村民和當地政府之間的矛盾更加尖銳。上訪村民甚至懷疑，大規模調地目標可能就在於調地騰挪出的耕地有補償款，有關方面想借此中飽私囊。

衝突不僅發生在東城子村。 “全鎮一共40多個村，七八個村在重新分地，已至少有上萬畝土地強收強分，每個村都有上訪的人。 ”李克強等村民們反映。

李克剛等人到招遠市政府上訪的當日，同在畢郭鎮的6位嶺上村村民，亦為土地被調整之事堵在市政府門口上訪。

不過，在鎮政府看來，村民的說法有些“誇大其詞” 。一位鎮政府工作負責人告訴財新記者，全鎮44個村，從2012年以來，包括東城子村只動了七八個村，但大動的只有2個村。重分承包地是為了滿足無地村民要求承包土地的要求，也是有群衆基礎的， “總不能讓這些人沒有飯吃” 。

但村民們堅持，中央的政策是農村承包地“長久不變” ，村委會大面積撕毀農村土地承包合同、全鎮強收強分上萬畝承包地並嚴格“按人均分” ，都已經嚴重違法。村民在聯名信中要求，考慮到東城子村“地多人少、果樹投入產出周期長” ，希望收回重分農地的決定。

李克強告訴財新記者，村里家家種蘋果，蘋果樹需要5年才能結果，鎮政府突然而至的分地政策，恐讓那些果樹未結果的農戶血本無歸、果樹已結果的農戶的前期投入變成泡沫。

他說，在農村稅費較重、交公糧、攤集資又承擔村內義工、孩子多且學費重的年代，村民們咬牙負重堅持種地，沒有像現在要求分地的人那樣，為了少攤、逃避稅費而退地，但現在不收農業稅、種地有補貼後，這些人卻又回來搶 地， “兩頭佔便宜” 。

上訪之外，村民的司法維權途徑被堵死。2012年年中，他們曾兩次去招遠市人民法院，狀告東城子村委會強分土地，但法院不予受理。他們隨後又去煙台市中院，但因沒有招遠市人民法院的不予受理單，煙台市中院也無法受理。

以東城子村為代表的招遠地區分地亂象，正是全國農村農地產權矛盾的縮影。據最高法院2008年底通報，由於土地經濟效益提升，農村土地資源糾紛案件增多。當年前十個月，全國法院共審理這類案件48396件。這些案子包括許多棄地農民工回鄉要地，在二輪土地承包中未能分得土地和被強行收回土地的農民也急於要地，甚至強佔、強種土地。

在學者們看來，這些糾紛的根源與農村土地產權結構集體所有，承包經營的特性有關，必須以確權形式明確和強化農民土地承包經營權的地位。深度介入成都農地確權的學者周其仁曾指出，要讓老百姓用更多的精力投入生產和交易，就得先幫助農民完成確權，否則老有沒完沒了的糾紛。他說，界定產權最重要的意義就是止紛定爭，減少人們之間無謂的糾紛和爭鬥。

但農地確權並非易事。國務院發展研究中心農村經濟研究部副部長劉守英認為，找到一個可操作的模式至關重要。

在先行試點的四川、江西、廣東，確權都產生不少糾紛。據國務院發展研究中心農村經濟研究部研究人員伍振軍調 研，黑龍江綏化市土地（農地）所有權確權基本完成，糾紛大概170宗，預計 農地承包經營權糾紛會有1000宗以上。

媒體報道稱，一些基層幹部聲稱開展確權如入雷區。劉守英說，解決東城子村此類問題根本上應讓農村事務回歸鄉村自治，政府不應直接干預。

“我們一直要求，反對割地的也好，要地的也好，咱坐到一塊，把領導幹部、過去的書記、老農民都叫上。把村里的地弄清楚。 ”李克強說。他表示，這一要求一直未得到回應。春播將至，新的衝突正在發酵之中。

（“重估土地”之一，詳見本刊2013年第4期）本刊特約記者張豔玲對此文亦有貢獻